Какие бывают виды пользования земельными участками и на основании чего они предоставляются 2023

Ответы на вопросы о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимы не только для его собственника. Они требуются и для будущих землевладельцев.

Предположим, что нужна земля для осуществления фермерской деятельности, а в старом свидетельстве на право собственности на ЗУ или в Выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.

Так что нужно выяснить, чтобы не было ошибок при покупке ЗУ или при подготовке строительству того или иного объекта? Ни много ни мало – ознакомиться с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) того поселения, на территории которого расположен участок. ПЗЗ муниципальных образований представлены на их официальных сайтах.

С первого взгляда, задача кажется сложной. Это не так. В ПЗЗ всё «расставлено по полочкам»:

земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны:
- виды и состав территориальных зон определены в статье 35 ГрК РФ
- деление на территориальные зоны – это градостроительное зонирование территории поселения, представленное в графических материалах ПЗЗ – картах градостроительного зонирования, в которых каждая зона имеет свой цвет и буквенно-цифровое обозначение
- все территориальные зоны имеют границы
- внутри территориальной зоны устанавливается правовой порядок использования и застройки земельных участков – он называется градостроительным регламентом
- виды разрешённого использования земельных участков, которые включены в границы территориальной зоны:
- минимальные и максимальные размеры ЗУ, которые не должны быть меньше или больше так называемых предельных размеров
- виды объектов недвижимости, которые можно строить на земельных участках, расположенных в границах территориальной зоны
- параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС (высотность, этажность, площадь и др.)
- запрос необходимо направить в отдел градостроительства и архитектуры администрации местного поселения
Виды разрешённого использования для каждой территориальной зоны определяют местные власти:
- с учётом исторически сложившихся условий использования территории
- с использованием материалов такого документа, как Классификатор видов разрешенного использования
  - утверждён приказом Росреестра № П/0412 от 10 ноября 2020 года
  Документы градостроительного зонирования:
  - регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, а какие – после получения разрешения
  - для каких видов деятельности участки не могут быть использованы
  2. Виды разрешённого использования земельных участков
  
  Вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ ЗУ) – один из параметров градостроительного регламента территориальной зоны.
  
  Наименование ВРИ ЗУ «рассказывает» о возможных способах эксплуатации надела и объектов капитального строительства (ОКС), которые уже размещены или будут построены на участке:
  1. в пределах целевого назначения ЗУ
  2. в соответствии с градостроительным зонированием территории поселения
  В Классификаторе ВРИ к видам разрешенного использования земельных участков применяется цифровое кодирование. Даётся описание ВРИ ЗУ.
  - ВРИ ЗУ «ведение огородничества» с кодом 13.1:
    - строительство жилого и садового дома на ЗУ с таким кодом запрещено
    - разрешено возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая с/х культур
    - допускается строительство жилого дома
    Градостроительный регламент любой территориальной зоны определяет:
    - ВРИ ЗУ и способы эксплуатации наделов, включённых в границы той или иной территориальной зоны
    - назначение и виды ОКС, которые можно строить на ЗУ, включённых в границы той или иной территориальной зоны
    ВРИ ЗУ делятся на следующие виды (пункт 1 статьи 37 ГрК РФ):
    1. основные
    2. условно разрешённые
    3. вспомогательные
    Основные ВРИ ЗУ и ОКС:
    - устанавливаются в каждой территориальной зоне в обязательном порядке (пункт 2.1 статьи 37 ГрК РФ).
    - указываются в Классификаторое ВРИ:
      - без разделения на основные, условно разрешённые и вспомогательные
      - сопутствующие виды эксплуатации участков:
        
        неразрывно связаны с основным ВРИ
        
        не требует отдельных процедур, так как уже учтены
        
        В соответствии с положениями Земельного еодекса РФ (статья 7):
        
        Для земельного участка могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешённых или вспомогательных видов разрешённого использования ЗУ из категорий земель:
        
        земли с/х назначения
        
        земли населенных пунктов
        
        земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
        
        земли особо охраняемых территорий и объектов
        
        земли лесного фонда
        
        земли водного фонда
        
        земли запаса
        
        Правообладатель ЗУ может выбрать любой основной или вспомогательный вид разрешённого использования
        
        из видов предусмотренных градостроительным зонированием территорий (градостроительным регламентом территориальной зоны)
        
        Основной или условно разрешённый вид разрешённого использования ЗУ считается выбранным со дня внесения в ЕГРН сведений о соответствующем виде разрешённого использования
        
        Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешённого использования ЗУ не требуется
        
        В пределах территориальной зоны можно выполнять изменение существующего ВРИ ЗУ и ОКС на другой вид разрешённого использования (пункт 4 статьи 37 ГрК РФ):
        
        в соответствии с градостроительным регламентом:
        
        из числа видов, предусмотренных этим регламентом
        
        3. Основные ВРИ земельных участков
        
        К основным ВРИ ЗУ относятся главные виды (способы) эксплуатации участка, установленные градостроительным регламентом территориальной зоны ПЗЗ, в границах которой расположен ЗУ.
        
        При необходимости собственник ЗУ вправе сделать выбор предпочтительного для себя одного из основных видов использования ЗУ:
        
        в самостоятельном порядке (без согласований)
        
        в совокупности со вспомогательным видом использования
        
        внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешённого использования ЗУ не требуется
        
        Изменение основного ВРИ ЗУ на другой вид проводится в соответствии с наименованием вида использования участка по Классификатору ВРИ.
        
        Изменение ВРИ объектов капитального строительства, связанных с переводом помещений:
        
        жилых – в нежилые помещения
        
        нежилых – в жилые помещения
        
        осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.
        
        Существующий основной ВРИ ЗУ считается изменённым с момента внесения в ЕГРН сведений об участке с новым ВРИ и записи в ЕГРН.
        
        В Классификаторе ВРИ ЗУ основные виды разрешённого использования ЗУ сгруппированы по разделам. Они соответствуют целевыму назначению участков:
        
        сельскохозяйственное
        
        жилая застройка
        
        общественное использование объектов капитального строительства
        
        предпринимательство
        
        отдых (рекреация)
        
        производственная деятельность
        
        транспорт
        
        обеспечение обороны и безопасности
        
        деятельность по особой охране и изучению природы
        
        лесное
        
        водные объекты
        
        общее пользование территории
        
        Каждый из разделов состоит из подразделов, объединяющих группы ВРИ земельных участков для той иной территориальной зоны.
        
        К примеру, раздел Классификатора «Жилая застройка» содержит группу видов разрешённого использования:
        
        для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)
        
        малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1)
        
        для ведения личного подсобного хозяйства (код 2.2)
        
        блокированная жилая застройка (код 2.3)
        
        передвижное жильё (код 2.4)
        
        среднеэтажная застройка (код 2.5)
        
        многоэтажная застройка (высотная) — код 2.6
        
        обслуживание жилой застройки (код 2.7)
        
        объекты гаражного назначения (код 2.7.1)
        
        Для каждой группы детализируется описание ВРИ. Например, для группы «приусадебный участок личного подсобного хозяйства» описание вида выглядит так:
        
        размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше 3 надземных этажей)
        
        производство с/х продукции
        
        размещение гаража и иных вспомогательных сооружений
        
        содержание с/х животных
        
        Если вид разрешённого использования земельного участка был установлен до утверждения Классификатора ВРИ, то он остаётся действительным, независимо от того, соответствует он или нет Классификатору (часть 11 статьи 34 ФЗ №171).
        
        При этом смена ВРИ ЗУ не выполняется, а земельный надел используется по своему прежнему назначению до тех пор, пока у собственника не возникнет надобность в этой замене. Изменить вид использования надела можно будет только из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом и, как понятно, в соответствии с Классификатором ВРИ.
        
        4. Условно разрешённые виды использования земельных участков
        
        Не во всех случаях основной ВРИ недвижимости (ЗУ или ОКС) позволяет эксплуатировать его достаточно эффективно. Градостроительный регламент территориальной зоны позволяет собственнику недвижимости рассмотреть возможность применения условно разрешённого вида использования.
        
        Условно разрешённый вид использования (УРВИ) земельного участка или ОКС не относится к основным. Несложно заметить, что название вида использования «подсказывает», что получение УРВИ возможно лишь при определённых разрешениях.
        
        Чтобы установить УРВИ потребуется провести дополнительные согласования – в следующем порядке:
        
        в комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования, в которой оценивается эффективность задачи:
        
        целесообразность изменения ВРИ
        
        последствия изменения ВРИ для окружающей среды
        
        правовые и экономические последствия для соседних землепользователей
        
        в ходе слушаний участники высказывают замечания и предложения относительно смены ВРИ конкретного объекта (ЗУ или ОКС) на условно-разрешенный
        
        результаты слушаний фиксируются в протоколе
        
        или об установлении испрашиваемого условно разрешённого вида использования ЗУ
        
        или об отказе в установлении для земельного участка УРВИ
        
        Таким образом, одним из отличий условно разрешённого вида использования (УРВИ) ЗУ и ОКС от основного ВРИ является зависимость выбора необходимого УРВИ от согласований и разрешений:
        
        при выборе вида из основных ВРИ не требуется получение согласований и разрешений от органов власти
        
        для выбора одного из УРВИ требуется получение от местной администрации разрешения на этот вид использования
        
        Порядок получения разрешения на условно разрешённый участка установлен Градостроительным кодексом РФ (статья 39):
        
        правообладатель направляет заявление в комиссию по ПЗЗ
        
        по итогам рассмотрения заявления комиссия направляет протокол заседания в орган местного самоуправления (в администрацию местного поселения)
        
        администрация:
        
        организует и проводит публичные слушания
        
        готовит заключение (решение главы администрации):
        
        или о предоставлении разрешения на УРВИ
        
        или отказ в предоставлении разрешения на УРВИ с указанием причин
        
        Если решение о установлении для участка УРВИ будет положительным, то решение направляется в Росреестр для внесения сведений об условно разрешённом виде использования ЗУ в государственном кадастре недвижимости (ГКН).
        
        5. Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков
        
        Вспомогательные виды эксплуатации участков – дополнительные к основным и условно разрешённым ВРИ:
        
        могут применяться только совместно с основными и условно разрешёнными видами:
        
        не должны быть преимущественными
        
        Для всех видов объектов с основными и условно разрешёнными ВРИ вспомогательные виды разрешённого использования применяются в отношении объектов:
        
        технологически связанных с объектами, имеющими основной и условно разрешённый ВРИ, обеспечивающих их безопасность в соответствии с нормативно-техническими документами, в том числе:
        
        проезды общего пользования
        
        объекты коммунального хозяйства (электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение, телефонизация и т.д.), необходимые для инженерного обеспечения объектов основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
        
        автостоянки и гаражи (открытого типа, подземные и многоэтажные) для обслуживания жителей и посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
        
        благоустроенные детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий
        
        хозяйственные площадки
        
        общественные туалеты
        
        объекты, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов:
        
        торговли
        
        общественного питания
        
        бытового обслуживания
        
        Полезно знать
        
        Новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2024 года – здесь
        
        Риски от установления красной линии на земельном участке – здесь
        
        Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
        
        С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
        
        Узнать о новом Классификаторе ВРИ ЗУ (2019) можно здесь
        
        С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь.
        
        С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года можно ознакомиться здесь
        
        С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволит ознакомиться эта статья
        
        Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь
        
        Как провести раздел участка – здесь
        
        Проверить состояние вопроса и уточнить статус своей земли можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации – по кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь
        
        С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь
        
        Какие бывают виды пользования земельными участками и на основании чего они предоставляются?
        
        Практически любой человек может быть наделен правом владения, пользования и распоряжения земельным участком. Эти три понятия имеют существенные отличия по набору полномочий. Каждое право или все в совокупности присваиваются в зависимости от вида пользования землей в соответствии с нормами законодательства.
        
        Варианты использования земельных участков
        
        Владеть земельным участком на законных основаниям может конкретный собственник, а вот пользоваться землей может любое лицо, которое получило на это разрешение от владельца. Распоряжаться по своему усмотрению вправе только юридический собственник земли. На основании таких полномочий выделяют несколько видов права пользования землей.
        
        Собственность
        
        Под правом собственности подразумевается право лица владеть, пользоваться и распоряжаться участком, которое зафиксировано юридически. Собственник выступает в роли субъекта права, а объектом в этом случае является сама земля.
        
        Собственник земли получает право использовать все, что находится на поверхности его участка и под ним, по своему усмотрению, однако эти действия не должны быть противозаконными (ст. 261 ГК РФ).
        
        Нормы ст. 260 ГК РФ гласят, что лица, у которых в собственности находится земля, могут:
        
        оформить сделку купли-продажи и передать свое право собственности другому лицу;
        
        подарить участок;
        
        отдать в залог;
        
        заключить договор аренды на пользование участком с другим лицом.
        
        Если в собственности находится участок, который предназначен только для сельскохозяйственных целей, то другая деятельность не может на нем осуществляться. Это касается и других территорий целевого назначения (п.2 ст. 260 ГК РФ).
        
        Форма собственности может быть следующих видов:
        
        государственная;
        
        федеральная;
        
        региональная;
        
        муниципальная;
        
        частная.
        
        Субъектами частной собственности могут быть как физические, так и юридические лица.
        
        Полноправным собственником можно стать на гражданско-правовой основе или путем приватизации земли. В первом случае земля попадает в собственность в результате заключения сделок купли-продажи, дарения наследия и прочего. Приватизация заключается в переходе права собственности на государственное или муниципальное имущество к частным лицам.
        
        Пожизненное наследуемое владение
        
        Право на пожизненное наследуемое владение относится к земельным участкам, которыми владеют государство или муниципальные организации, и оно предоставляется только физическим лицам (ст. 265 ГК РФ). Владелец земли имеет законное право передать право владения и пользования имуществом другому лицу по наследству (ст. 266 ГК РФ).
        
        Другие способы распоряжения имуществом не предусмотрены.
        
        ГК РФ Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения
        
        Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.
        
        Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.
        
        После вступления в действие ЗК РФ прекратилось предоставление земли на основании пожизненного наследуемого владения, но лица, ранее получившие участки по такому праву сохранили его за собой. Это изменение было установлено ст. 21 ЗК РФ, которая утратила силу с 01.03.2015 на основании Закона № 171-ФЗ.
        
        Все лица, которые получили по наследству земли могли оформить на нее право собственности или аренды по своему усмотрению. Никакие разрешения для этого получать не нужно, гражданам только потребуется зарегистрировать свою собственность в соответствии со ст. 131 ГК РФ.
        
        Данное право перестает действовать, если:
        
        владелец земли отказался от него в порядке, установленном ст. 53 ЗК РФ;
        
        владелец лишается земли при наличии нарушений ее использования (ст. 54 ЗК РФ) и при наличии обстоятельств, перечисленных в ст. 45 ЗК РФ;
        
        владелец оформил участок в собственность.
        
        Постоянное бессрочное использование
        
        Постоянное бессрочное пользование относится к вещным правам на землю и регулируется ГК РФ и ЗК РФ. Оно разрешает пользоваться участком в соответствии с предусмотренными для него целями без ограничений по времени. Уполномоченный орган может выдать решение о присвоении такого права следующим субъектам:
        
        органам государственной власти;
        
        организациям государственной и муниципальной формы;
        
        казенным предприятиям;
        
        центрам исторического наследия президентов РФ, которые больше не исполняют свои полномочия.
        
        К субъектам данного вида пользования землей физические лица не относятся, но если оно было ими получено до начала действия ЗК РФ, это право за гражданами сохраняется. В связи с этим граждане, ранее пользующиеся землей на постоянной бессрочной основе, получили возможность приобрести свои участки и оформить на них право собственности. Каждый гражданин может зарегистрировать в качестве собственности только один земельный участок.
        
        Важно! Лицо, пользующееся землей на постоянном бессрочном основании, не вправе распоряжаться ей, исключением является сервитут и служебный надел.
        
        Закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ обязал всех юридических лиц, пользующихся землей по праву постоянного бессрочного пользования оформить участки в собственность или в аренду до января 2012 года. Физическим лицам для этого временные рамки установлены не были.
        
        Безвозмездное срочное
        
        Безвозмездное срочное пользование подразумевает под собой договорные взаимоотношения между двумя лицами, при которых одно лицо передает земельный участок другому на конкретный срок без взимания за это какой-либо оплаты.
        
        При безвозмездной срочной передаче в пользование земли стороны должны заключить договор по нормам ГК РФ (п.1.1. ст. 24 ЗК РФ). В договоре обязательно указывается:
        
        сведения об участке и его собственнике (кадастровый номер, вид использования, данные свидетельства о праве на участок);
        
        время пользования (конкретный срок или конкретные обстоятельства).
        
        В безвозмездное пользование может передаваться территория, которая:
        
        принадлежит государственным и муниципальным субъектам в порядке, предусмотренном ст. 39.10 ЗК РФ;
        
        принадлежит физическим и юридическим лицам на основании соглашения.
        
        Переданная в пользование территория должна использоваться по ее целевому назначению.
        
        Аренда и субаренда
        
        Аренда земельной территории подразумевает под собой передачу ее одним лицом во временное пользование другому за вознаграждение на определенных условиях (ст. 606 ГК РФ).
        
        ГК РФ Статья 606. Договор аренды
        
        По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
        Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
        
        В роли арендодателя выступает собственник.
        
        Стороны для урегулирования таких взаимоотношений заключают между собой договор об аренде земли. Его предметом является территория, которая передается в пользование арендатору. В договоре стороны прописывают следующие пункты:
        
        местонахождение предмета договора;
        
        категория и целевое назначение;
        
        кадастровый номер и другие отличительные характеристики;
        
        стоимость аренды;
        
        срок договора.
        
        Скачать бланк договора аренды земельного участка
        
        Скачать образец договора аренды земельного участка
        
        Важно! Предмет договора и размер арендной платы считаются существенными условиями. При их отсутствии в соглашении документ не имеет юридической силы.
        
        Стороны самостоятельно договариваются о сроке аренды, но если этот пункт в соглашении отсутствует, то считается, что стороны подписали его на неопределенный период (ст. 610 ГК РФ).
        
        Арендатор земельной территории вправе сдать ее в субаренду третьему лицу в период действия договора аренды без согласия на это собственника, если это не запрещено условиями договора, но при этом арендатор должен его уведомить о своем решении (п.6 ст. 22 ЗК РФ).
        
        Если по договору аренды оформлено пользование землей, принадлежащей государству, на срок более 5 лет, то арендатор имеет возможность передать все свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу в пределах срока действия договора (п.9 ст. 22 ЗК РФ).
        
        Аренда и субаренда земли должна быть зарегистрирована, если она оформляется на срок более 1 года.
        
        Сервитут
        
        Еще одним видом пользования земельной территорией является сервитут. Под ним понимается ограниченное право пользования объектом, принадлежащим другому лицу. Сервитуты могут быть срочными и постоянными.
        
        Также они делятся на частные и публичные.
        
        Собственник земельной территории вправе потребовать от собственника другой территории (соседнего участка) предоставить ему право пользования этим соседним участком с учетом определенных ограничений (частный сервитут).
        
        Частный сервитут может устанавливаться в таких целях:
        
        для прохода или проезда через чужую территорию;
        
        для выполнения работ, связанных с электропроводкой, связью или трубопроводом;
        
        другие нужды, для которых требуется получить право ограниченного пользования соседней землей.
        
        Внимание! Устанавливается частный сервитут путем заключения соглашения между сторонами. При возникновении споров, вопрос решается в судебном порядке.
        
        Публичный сервитут устанавливается по решению исполнительного органа власти на участок земли, принадлежащий государству, в целях обеспечения нужд государства, муниципальных организаций или местного населения (п.1, 2 ст. 23 ЗК РФ). Публичный сервитут может быть установлен:
        
        при необходимости обеспечения прохода или проезда через территорию;
        
        для выполнения сельскохозяйственных работ (прогон и выпас животных, сбор сена);
        
        для охотничьей деятельности и ловли рыбы;
        
        для проведения исследований;
        
        для получения доступа к прибрежной полосе.
        
        Собственник земли, на которую установлен сервитут не лишается права распоряжения этой территорией (п.4 ст. 23 ЗК РФ).
        
        На нашем сайте есть и другие публикации экспертов, из которых вы сможете узнать:
        
        Что такое государственный акт о праве пользования участком?
        
        Что значит неосновательное обогащение?
        
        Куда подать заявление о получении земли и что делать, если администрация отказала?
        
        Что такое и как происходит предварительное согласование?
        
        Кто имеет право на льготы?
        
        Классификатор ВРИ
        
        Весь перечень видов использования земельных участков в соответствии с законодательством содержится в классификаторе ВРИ. Его цель состоит в определении перечня разрешенных способов использования территории при ведении определенного вида деятельности.
        
        Пользователи земли должны обязательно сверять, соответствует ли их вид деятельности тому, который указан в классификаторе для данного участка.
        
        В классификаторе указаны наименования, детальное описание и коды деятельности, разрешенной для каждой конкретной территории. ВРИ устанавливается органами местного самоуправления. В классификаторе 12 общих разновидностей деятельности и дополнительные уточняющие виды.
        
        Если пользователи еще не определились с направлением, в котором будет использоваться земля, то изначально устанавливается обобщенный ВРИ, что в дальнейшем была возможность использовать все уточненные виды. Нарушение правил классификатора может стать причиной гражданско-правовых последствий (расторжения соглашения между сторонами) и административных штрафов.
        
        Законодательством предусмотрено несколько видов пользования земельными участками. Некоторые из них были установлены еще в период СССР и с внесением изменений в законодательство перестали использоваться. Землепользователи должны соблюдать правила, указанные в классификаторе ВРИ.
        
        В нем указано детальное описание видов деятельности, которые могут осуществляться на конкретной территории.
        
        Что такое пользование земельным участком: сущность, получение и реализация этого права
        
        Право пользования земельным участком закреплено в гражданском и земельном законодательстве Российской Федерации (далее – РФ). Оно позволяет использовать той или иной участок территории на свое усмотрение без права выкупа его в собственность.
        
        Какие виды пользования землей не собственником существуют и какие особенности эксплуатации земельных участков нужно учесть? Ответы на эти вопросы можно найти в данной статье.
        
        Право пользоваться землей, не являясь ее собственником — что это такое?
        
        Рассмотрим сущность понятия права пользования землей, а также каковы его принципы. Данное право — это система норм, устанавливающих основания возникновения и прекращения права пользования землей, а также права и обязанности пользователей землей.
        
        К принципам права пользования относятся:
        
        недопустимость владения землей без ее использования;
        
        равенство всех прав и обязанностей;
        
        сочетание землепользования с иными видами пользования.
        
        Объекты и субъекты
        
        Субъекты земельных правоотношений являются носителями прав и обязанностей. К ним относятся:
        
        граждане;
        
        юридические лица;
        
        апатриды;
        
        иностранные физические и юридические лица;
        
        Российская Федерации и ее субъекты;
        
        муниципальные образования.
        
        К объектам в соответствии со ст. 6 Земельного Кодекса РФ (далее – ЗК) относятся земельные участки и их части, земля как природный ресурс и объект.
        
        Земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая входит в часть земной поверхности и обладает характеристиками, с помощью которых ее можно инфицировать как индивидуально определенную вещи.
        
        Разрешенное применение земель
        
        Разрешенное использование земель означает, что при получении территории, устанавливается порядок и характер их эксплуатации, после чего данная территория не сможет применяться для других целей.
        
        На данный момент существует три вида разрешенного использования земли:
        
        Основной. Данный вид не нуждается в согласовании с правомочными управляющими органами. Собственник устанавливает такой вид сам, не получая при этом разрешения.
        
        Условно-разрешенный. Необходимо пройти специальную процедуру выдачи разрешения, без которого установка вида использования будет считаться неправомерной.
        
        Вспомогательный. Устанавливается как дополнение к основному или условно-разрешенному и расширяет функционал основного вида.
        
        Виды
        
        Аренда. Данное право пользования состоит в возможности эксплуатации определенной территорией в течение обозначенного времени и за конкретную стоимость (размер арендной платы указывается в договоре аренды).
        
        Сервитут, публичный сервитут. Это ограничительное право на использование чужой территории. Данное разрешение может потребоваться для проезда или прохода по чужой территории, к примеру, для проведения строительных работ или для возведения постройки. Получить разрешение возможно двумя способами: заключить соглашение с собственником или через суд.
        
        Безвозмездное пользование. Означает, что юридические лица или граждане имеют право передавать свою землю в пользование на определенное время без оплаты, что прописывается в договоре.
        
        Бессрочное пользование. Это форма предоставления участков из земель, которые находятся в ведении муниципального образования. Либо передача региональным властям земельной собственности государства.
        
        Предоставление участка в пользование не является автоматическим предоставлением права на распоряжение.
        
        Отличия от владения и распоряжения наделом
        
        Право собственности включает в себя три правомочия:
        
        Владение — это фактическое обладание определенной территорией, о чем будет свидетельствовать право собственности.
        
        Пользование — это возможность пользоваться обозначенной территорией в соответствии со своими целями.
        
        Распоряжение — это способность определять дальнейшее будущее территории, то есть продавать ее.
        
        Таким образом, владелец вправе любым способом совершить отчуждение своих владений:
        
        сдать в аренду;
        
        завещать;
        
        подарить;
        
        продать и т. д.
        
        При исключительном пользовании землёй у лица нет права на владение и распоряжение. Все, чем обладает пользователь угодья — это документ, на основании которого он пользуется землей и осуществляет свои потребности в соответствии с законом и условиями договора.
        
        Основания предоставления
        
        Основания для предоставления земельных участков, собственниками которых являются государство или муниципальное образование:
        
        решение уполномоченного органа (либо государственного органа власти, либо органа местного самоуправления);
        
        договор аренды;
        
        договор безвозмездного пользования.
        
        В каждом критерии речь идет о разном виде пользования земельным участком.
        
        Порядок предоставления
        
        Глава 5.1 ЗК рассматривает предоставление территории, которая является собственностью государства или муниципалитета, а также регламентирует основания и порядок передачи такого рода земельных угодий в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное или в пользование на основании договора аренды.
        
        Подробнее о порядке предоставления земельного участка мы рассказывали тут.
        
        Заявление
        
        Заявление о согласовании предоставления участка земли должно содержать такие сведения как:
        
        ФИО заявителя и данные его паспорта или наименование юридического лица, юридический адрес и его реквизиты;
        
        кадастровый номер участка;
        
        основания, по которым пишется заявление;
        
        цель, для которой необходима данная территория;
        
        контакты заявителя.
        
        Скачать бланк заявления о согласовании предоставления земельного участка
        
        Скачать образец заявления о согласовании предоставления земельного участка
        
        Если поступившее заявление не отвечает требованиям норм, то после рассмотрения, в десятидневный срок, уполномоченный орган возвращает его. При этом заявителю объясняются причины, по которым заявление было возвращено.
        
        Без проведения торгов
        
        В ст. 39.14 ЗК поэтапно описан процесс по предоставлению участков, которые находятся в собственности муниципалитета или государства без проведения торгов:
        
        Если планируется произвести преобразование земли, то нужно подготовить схемы ее расположения. Если территорию необходимо образовать или уточнить границы, то гражданину или юридическому лицу следует подать заявление о предварительном согласовании предоставления территории.
        
        Затем принимается решение о предварительном согласовании на предоставление земельного участка.
        
        Выполнение кадастровых работ обеспечивается для того, чтобы участок соответствовал проекту межевания территории, схеме расположения участка или проектной документации лесных участков либо кадастровых работ, с помощью которых можно уточнить границы угодья.
        
        Реализовывается государственный кадастровый учет земли для уточнения ее границ.
        
        Подается физическим или юридическим лицом заявление в уполномоченный орган о возможности предоставления участка земли.
        
        Заключается договор купли-продажи, договор безвозмездного пользования территорией или договор аренды.
        
        Принимается решение о предоставлении территории.
        
        Несмотря на то, что в ЗК указан порядок всех действий, которые следует выполнять — это не означает то, что нужно четко следовать этому списку. Необходимость того или иного этапа зависит от целого ряда факторов.
        
        Полномочия и обязанности
        
        У субъектов права пользования земельным участком существуют свои права и обязанности по отношению друг к другу.
        
        Права, которыми наделяются землепользователи:
        
        Возводить на участке жилые и нежилые постройки. Тип строения при этом должен соответствовать целевому назначению земли.
        
        Для собственного блага использовать ресурсы, которыми обладает земли.
        
        Самостоятельно проводить все хозяйственные мероприятия на предоставленной в земле.
        
        Использовать в режиме, не противоречащему действующему законодательству, обнаруженные на участке полезные ископаемые и находящиеся на его территории лесные и водные массивы.
        
        Осуществлять комплекс мелиоративных мероприятий, которые направлены на улучшение земли.
        
        Получать компенсацию затрат, вложенных в участок для приведения его в надлежащее сельскохозяйственное состоянием.
        
        Обязанности, возложенные на землепользователей:
        
        содержать территорию в должном состоянии, проводить все необходимые мероприятия, направленные на сохранение и повышение плодородия на земельном участке;
        
        использовать данный участок только в соответствии с его целевым назначением, в том числе ими может осуществляться только разрешённое строительство;
        
        строить здания и сооружения с соблюдением санитарных и строительных норм;
        
        своевременно вносить оплату за эксплуатацию участка, если такая оплата предусмотрена договором;
        
        освободить занимаемую территорию по окончанию срока договора.
        
        Данный список прав и обязанностей не является исчерпывающим и может быть изменён или дополнен условиями договора о праве пользования конкретной территорией.
        
        Более подробно особенности юридических отношений по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, были рассмотрены нами тут.
        
        Плата
        
        Плата за использование участка земли регулируется ст. 65 ЗК. Согласно указанной статье, формами оплаты за пользование землей являются арендная плата и земельный налог (до того, как был введен в действие налог на недвижимость).
        В договоре аренды прописываются условия, порядок и сроки оплаты земельного участка, который находятся в частной собственности.
        
        В редких случаях установлению подлежит кадастровая стоимость территории для уточнения суммы арендной платы за участок, который является собственностью государства или муниципалитета.
        
        Сроки
        
        В зависимости от вида пользования земельным участком, сроки регламентируются:
        
        срок частного сервитута определяется по соглашению сторон или решением суда;
        
        срок публичного сервитута определяется решением о его установлении или по решению суда;
        
        в случае аренды и безвозмездного пользования сроки устанавливаются в соответствии с договором.
        
        Особенности
        
        У каждого участка земли, относящегося к той или иной категории, существует свой правовой режим эксплуатации земель, который не должен противоречить законодательству.
        
        Если говорить о территориях, которые находятся в городских населенных пунктах, то стоит указать такие нюансы:
        
        не допускаются нарушения экологических и санитарно-эпидемиологических норм при эксплуатации;
        
        все мероприятия, проводимые на земле, должны соответствовать генеральному плану города;
        
        наличие документов, подтверждающих целевое фактическое пользование земельным участком.
        
        Кроме того, в каждом муниципальном образовании существуют свои требования по эксплуатации предоставленных участков:
        
        Если земли, к примеру, выделены на ведение личного подсобного хозяйства, то основным требованием к ним будет четкое соблюдение их целевого назначения.
        
        Если земли выделены для создания крестьянского фермерского хозяйства, то следует соблюдать требование, которое связано с эксплуатацией участка по его прямому назначению. Это значит, что все действия, осуществляемые на конкретной территории, должны быть направлены на создание такого хозяйства.
        
        На землях, выделенных для индивидуального жилищного строительства, запрещено сооружать дома этажностью больше трех, в которых может проживать более одной семьи.
        
        Земельный участок, выделенный для ведения личного подсобного хозяйства, можно использовать только в своих личных целях. При этом условиями договора запрещена его передача в аренду.
        
        ЗУ общего использования
        
        В соответствии с п.12 ст. 85 ЗК к земельным участкам общего пользования относятся участки, которые заняты:
        
        автомобильными дорогами;
        
        бульварами;
        
        площадями;
        
        набережными;
        
        скверами и другими объектами.
        
        Земли общего пользования не подлежат передаче в личную собственность. Тем не менее, некоторые объекты могут быть переданы во временную эксплуатацию.
        
        Таким образом, может быть только 2 варианта использования общих земель:
        
        аренда;
        
        безвозмездное бессрочное пользование.
        
        Если одной стороной сделки является юридическое лицо, то будет применяться аренда. А если речь идет о взаимоотношениях физического лица и государства, то вариантом получения угодья будет выступать заключение договора на право постоянного бессрочного пользования.
        
        Необходимо ли платить налоги и сколько?
        
        Земельный налог возлагается на лиц, владеющих участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (данное обстоятельство регламентируется с. 388 Налогового кодекса РФ).
        
        А тем, у кого территория находится на праве безвозмездного пользования или передана по договору аренды платить налог не нужно.
        
        Формула для расчёта земельного налога:
        
        Земельный налог = кадастровая стоимость участка *размер доли в праве на участок*налоговая ставка*коэффициент владения.
        
        При этом коэффициент владения необходим только в случае владения земельным участком в течение неполного года.
        
        Ответственность и штрафы
        
        Если земельный участок используется не по его прямому целевому назначению, то данное нарушение рассматривается Кодексом об административных правонарушениях РФ (далее – КоАП).
        
        При установлении кадастровой стоимости это влечет ответственность:
        
        Физическим лицам – 0,5–1% кадастровой стоимости, но не ниже 10 тыс. руб.
        
        Юридическим лицам – 1,5-2%, но минимум — 100 тыс. руб.
        
        Должностным лицам – 1-1,5%, но не ниже — 20 тыс. руб.
        
        В случае не установления кадастровой стоимости, штрафные санкции будут следующими:
        
        Физическим лицам – 10-20 тыс. руб.
        
        Должностным – 20-50 тыс. руб.
        
        Юридическим лицам – 100-200 тыс. руб.
        
        Помимо штрафа дается предписание по устранению нарушений и если оно не выполняется в установленный срок, то землю могут изъять. Также это может случиться, если эксплуатация сельскохозяйственных земель ведет к снижению их ценности.
        
        Условия прекращения права
        
        В ст. 45 ЗК объединены основания прекращения двух видов прав на земельный участок. Речь идет о праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения.
        
        Такие права могут быть прекращены если землепользователь или землевладелец отказывается от принадлежащего им права на территорию. Для этого требуется подать заявление об отказе права на земельный участок в орган местного самоуправления.
        
        Основания для принудительного прекращения:
        
        на участке были созданы или возведены самовольные постройки или не были выполнены обязанности, предусмотренных статьей 55.32 Градостроительного кодекса РФ;
        
        был принесён вред используемой территории;
        
        были нарушены правила целесообразного эксплуатирования земли;
        
        были не выполнены обязательства по рекультивации земель и обязательных мероприятий по улучшению земли;
        
        земля приведена в состояние, которое является непригодным для использования по целевому назначению;
        
        территорию необходимо изъять для муниципальных или государственных нужд.
        
        В соответствии со ст. 46 ЗК аренда территории прекращается по основаниям, которые устанавливает Гражданский кодекс РФ:
        
        отказ от аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок;
        
        время действия аренды подошло к концу;
        
        арендодатель или арендатор требует расторжения договора (если данное условие не было предусмотрено в договоре, то договор расторгается в судебном порядке);
        
        отказ в одностороннем порядке от исполнения договора, если это допускается соглашением сторон или законом.
        
        В ст. 47 ЗК к общим основаниям прекращения права безвозмездного пользования земельным участком относятся:
        
        истек срок периода, на который земельный участок был предоставлен;
        
        те же условия прекращения, что и у права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
        
        В соответствии со статьей 48 ЗК частный сервитут прекращается по следующим основаниям:
        
        по требованию собственника территории, которая обременена сервитутом;
        
        ввиду изменению обстоятельств, по которым он был установлен в судебном порядке.
        
        Публичный сервитут прекращается в случае устранения общественных нужд, для которых он был установлен.
        
        Подробнее о том, в каких случаях может возникнуть утрата права пользования участком, читайте тут.
        
        Право пользования землей является одним из центральных институтов земельного права. Многие собственники не используют свой участок по назначению, а предоставляют его в эксплуатацию другим лицам (как правило, это характерно для государства). В этом случае у собственников сохраняется право на извлечение выгод из принадлежащей ему территории, но посредством получения арендной платы.
        
        Однако формально право пользования принадлежит тому, кто фактически эксплуатирует землю.
        
        Полезное видео
        
        Предлагаем посмотреть видео о порядке пользования земельным участком:
        
        Какие бывают виды пользования земельными участками и на основании чего они предоставляются
        
        Статья 39.14. Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов
        
        Статья 39.14. Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов
        
        1. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:
        
        1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;
        
        2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;
        
        3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;
        
        4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
        
        5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;
        
        6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;
        
        7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.
        
        2. Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, заявление о предоставлении земельного участка подаются или направляются в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом по их выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Порядок и способы подачи указанных заявлений, если они подаются в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», требования к их формату утверждаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
        
        3. Заявитель вправе представить документы, которые должны быть получены уполномоченным органом посредством межведомственного информационного взаимодействия.
        
        4. В случаях, предусмотренных подпунктами 4 и 5 статьи 39.5 настоящего Кодекса, заявление о предоставлении земельного участка в собственность должно быть подано до дня прекращения права безвозмездного пользования таким земельным участком и одновременно с заявлением о прекращении этого права.
        
        5. В случаях, предусмотренных подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса, заявление о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду должно быть подано одновременно с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком.
        
        6. В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель.
        
        Предоставление земельного участка без проведения торгов в порядке реализации гражданами права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков осуществляется однократно.
        
        7. Положения настоящей статьи не применяются в случае:
        
        1) предоставления земельных участков в собственность граждан бесплатно в соответствии со статьей 39.19 настоящего Кодекса;
        
        2) заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, заявителем, признанным единственным участником аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником;
        
        3) заключения договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, в соответствии со статьей 39.21 настоящего Кодекса;
        
        4) предоставления земельных участков в безвозмездное пользование в виде служебных наделов по решению организации, которой земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование;
        
        5) заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для комплексного развития территории, с победителем торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории, иным лицом, имеющим право на заключение данного договора в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, либо юридическим лицом, созданным Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающим в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;
        
        6) заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, с победителем аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования либо с иным лицом, имеющим право на заключение данных договоров в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации. В этом случае договор аренды такого земельного участка заключается одновременно с договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договором об освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;
        
        7) предоставления земельных участков гражданам в безвозмездное пользование, аренду, собственность в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
        
        8. Предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд (за исключением случаев, если в соответствии с федеральными законами или законами субъекта Российской Федерации предусмотрено право отдельных категорий граждан на приобретение земельных участков для указанных целей в первоочередном или внеочередном порядке), гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 39.18 настоящего Кодекса.
        
        9. При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов. Предоставление земельных участков осуществляется с учетом результатов данных сходов или референдумов.
        
        10. Предоставление земельных участков, находящихся в федеральной собственности, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, Государственной компании «Российские автомобильные дороги» осуществляется с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 17 июля 2009 года N 145-ФЗ «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».