Самовольная реконструкция жилого дома может быть узаконена в судебном порядке.
Собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку (реконструкцию) или снос. Эти права реализуются при условии соблюдения, в частности, градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 263 ГК РФ; пп.
2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).
Справка. Реконструкция жилого дома
Под реконструкцией жилого дома понимается изменение параметров дома, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
В настоящем материале рассмотрим самовольную реконструкцию жилого дома, в результате которой изменились его параметры.
Законная реконструкция жилого дома
Для признания реконструкции жилого дома законной необходимо соблюсти ряд административных процедур.
По общему правилу собственник жилого дома должен направить в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, например отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации (далее — уполномоченный орган), уведомление о планируемой реконструкции с приложением необходимых документов (ч. 1, 1.1, 3 ст. 51.1 ГрК РФ; ч. 5 ст.
16 Закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
Получение уведомления о соответствии планируемой реконструкции установленным параметрам либо ненаправление уполномоченным органом в установленный законом срок (по общему правилу — семь рабочих дней) уведомления о таком несоответствии считается согласованием реконструкции и дает право на проведение необходимых работ (ч. 7, 13 ст. 51.1 ГрК РФ).
Уведомление об окончании реконструкции в случае ее соответствия требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а также технический план жилого дома будут являться основаниями для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, прилагаемыми к соответствующему заявлению (ч. 16, 19 ст. 55 ГрК РФ; п. 1.2 ст.
19, ч. 11.1 ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
До 01.03.2026 допускается государственный кадастровый учет и регистрация прав на жилые дома, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности без вышеуказанных уведомлений, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.
При этом жилой дом должен соответствовать, в частности, установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и др. Право выбора порядка оформления такого объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (п. 39 ст. 1 ГрК РФ; ч. 12, 13 ст.
70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 24.12.2019 N ОГ-Д23-11504; Письма Росреестра от 19.01.2021 N 13-00021/21, от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21, от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21; Письмо Минстроя России от 05.03.2021 N 5336-ОГ/08).
Также не требуется направлять уведомление в отношении жилого дома, созданного на садовом земельном участке либо земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, кадастровый учет которого осуществлен до 04.08.2018 (ч. 22 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; ч. 6.1 ст.
16, ст. 17 Закона N 340-ФЗ).
Самовольная реконструкция жилого дома и ее узаконение
Реконструкция жилого дома, произведенная без осуществления всех необходимых процедур по ее согласованию с уполномоченным органом, считается самовольной.
Если в результате самовольной реконструкции возник новый объект, он будет рассматриваться как самовольная постройка. Под созданием нового объекта следует понимать в том числе изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и т.п.) (п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23.06.2015 N 24-КГ15-6).
Самовольная постройка, в свою очередь, подлежит сносу или приведению (путем реконструкции) в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (абз. 3 ст. 12, п. 2 ст.
222 ГК РФ; ч. 10 ст. 55.32 ГрК РФ).
При этом снос самовольной постройки может быть осуществлен лишь в том случае, если будет установлена невозможность приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения самовольной реконструкции (п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Таким образом, лицо, которое осуществило самовольно реконструкцию жилого дома, вправе привести дом в состояние, соответствующее действующим нормативным требованиям, или в предыдущее состояние (до реконструкции) в случае, если это не противоречит действующим нормативам.
Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении жилого дома принимается судом (п. п. 3.1, 4 ст. 222 ГК РФ).
В свою очередь, право собственности на самовольно реконструированный жилой дом может быть признано в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ; Апелляционные определения Московского городского суда от 08.11.2018 по делу N 33-48573/2018, от 20.02.2020 по делу N 33-8048/2020).
В этом случае в исковом заявлении в зависимости от конкретных обстоятельств могут быть изложены, в частности, требования о сохранении дома в реконструированном виде. В иске рекомендуем также отметить, что при реконструкции дома не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, а также не нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 1 ст. 11, ст.
12 ГК РФ; ч. 1 ст. 3, п. п. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).
К исковому заявлению могут быть приложены в том числе документы, подтверждающие попытки лица, осуществившего самовольную реконструкцию, принять меры к ее легализации (например, уведомление об окончании реконструкции и уведомление уполномоченного органа о несоответствии реконструированного жилого дома требованиям законодательства) (ч. 16, 19, 20 ст. 55 ГрК РФ; п. 4 ст.
132 ГПК РФ).
При рассмотрении дела судом может быть назначена строительно-техническая экспертиза (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ; Перечень, утв.
Приказом Минюста России от 27.12.2012 N 237).
Исковые требования могут быть удовлетворены судом при одновременном соблюдении следующих условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ):
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В случае удовлетворения судом требований лица решение суда будет являться основанием для осуществления Росреестром соответствующих регистрационных действий. Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме (п. 5 ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 28, ч. 1 ст.
58, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
При этом представление технического плана не потребуется, если необходимость осуществления государственного кадастрового учета установлена решением суда, которое содержит необходимые для внесения в ЕГРН основные сведения об объекте недвижимости, соответствующие установленным методам их определения (ч. 4 ст. 58 Закона N 218-ФЗ).
Обратите внимание! Нормы законодательства о самовольных постройках не распространяются на реконструкцию жилого дома, связанную с заменой и (или) восстановлением несущих строительных конструкций, в результате которой не возникло нового объекта недвижимости (п. 14 ст.
1 ГрК РФ; п. п. 28, 29 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22).
Материал статьи взят из открытых источников
Остались вопросы к адвокату по данной тематике?
Дата актуальности материала: 16.03.2022
Что нужно для разрешения на реконструкцию?
Данная статья может быть полезна собственникам зданий, юристам, представителям управляющих и эксплуатирующих организаций, а также проектировщикам, разрабатывающим проектную документацию на реконструкцию зданий.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
«Реконструкция объектов капитального строительства — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов»
Градостроительный кодекс Российской Федерации, от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2021)
Таким образом, как для жилых, так и для нежилых зданий, под реконструкцию попадают:
- Любые виды строительных работ, связанные с изменением общей площади, этажности и высоты объекта, выражающиеся в виде пристройки помещений к зданию и/или надстройки этажей;
- Замена или восстановление демонтированных ранее несущих конструкций здания.
При этом, согласно определению, замена отдельных элементов несущих конструкций реконструкцией не является, и замену отдельных элементов в большинстве случаев следует относить, например, к капитальному ремонту.
Более того, к реконструкции также следует относить менее очевидные вещи. Например:
- Переоборудование не эксплуатируемого чердака (или подвала) в эксплуатируемый, поскольку при этом общая площадь чердака (подвала) должна быть включена в общую площадь здания, что повлечет увеличение последней;
- Устройство дополнительных ярусов (условно: антресолей) внутри здания площадью более 40% от этажа, поскольку при этом данное пространство считается этажом и общая этажность здания увеличивается.
- Изменение конфигурации и геометрии кровли, если при этом изменяются высотные отметки и общая высота здания.
КОГДА НЕ ТРЕБУЕТСЯ РАЗРЕШЕНИЕ?
«Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей».
п. 2, ст. 51, ГрК РФ
Градостроительный кодекс РФ гласит, что реконструкция объектов капитального строительства в общем случае, то есть всегда, осуществляется строго на основании выданного разрешения на реконструкцию. (п. 2, статья 51, ГрК РФ). При этом, отдельным пунктом 17 статьи 51 предусмотрены случаи, в которых разрешение не требуется.
Таким образом, проще перечислить именно ситуации, когда получение разрешения на реконструкцию не требуется:
Реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства не требует разрешения (пункт введен ФЗ №340 от 03.08.2018)
- НЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ
Реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства, не требует разрешения.
- САДОВЫЕ ОБЪЕКТЫ
Реконструкции жилого дома, гаража, хозяйственных построек на садовом земельном участке, при отсутствии предпринимательской деятельности на данном участке, не требует разрешения.
Изменения объекта, не затрагивающие конструктивные характеристики надежности и безопасности, а также не превышающие предельные параметры строительства, не требуют разрешения.
КАК ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ?
В зависимости от объекта, а также от субъекта РФ, в котором объект располагается, выдача разрешений на реконструкцию, также как разрешений на строительство объектов капитального строительства, осуществляют уполномоченные:
- Федеральный орган исполнительной власти;
- Орган исполнительной власти субъекта РФ;
- Орган местного самоуправления;
- Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом»;
- Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос».
Комитет государственного строительного надзора города Москвы (МосГосСтройНадзор)
> В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Главное управление государственного строительного надзора Московской области
Для получения разрешения на реконструкцию здания требуется подача соответствующего заявления на выдачу разрешения.
Заявление подается в электронном виде в разделе на сайте mos.ru (в Москве) или на сайте uslugi.mosreg.ru (в Мос. Обл.)
Срок оформления разрешения – 5 рабочих дней.
Стоимость услуги — бесплатно.
Разрешение или мотивированный отказ в оформлении разрешения направляется в электронном виде в личный кабинет заявителя или может быть выдан в службе «одного окна» при наличии доверенности от заявителя на право получения запрашиваемого документа и документа удостоверяющего личность.
КАКИЕ НУЖНЫ ДОКУМЕНТЫ?
В качестве заявителей могут выступать застройщики — физические лица, в том числе зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, юридические лица, обеспечивающие на принадлежащих им земельных участках строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Основной перечень документации, необходимой для обращения за выдачей разрешения на реконструкцию:
- ГПЗУ — Градостроительный план земельного участка;
- Проектная документация на реконструкцию, зарегистрированная на портале ИАИС ОГД;
- Результаты инженерных изысканий, в том числе отчет по техническому обследованию здания;
- Положительное заключение экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, если указанные документы подлежат экспертизе;
- Сведения об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации;
- Архитектурно-градостроительные решения (АГР);
- Cвидетельство об утверждении АГР (архитектурно-градостроительного решения объекта);
- Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (при необходимости отклонения);
- Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства;
- Решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (при реконструкции многоквартирного дома);
- Правоустанавливающие документы на земельный участок;
- Доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя;
- Заявление на выдачу разрешения;
САМОВОЛЬНАЯ РЕКОНСТРУКЦИЯ
Осуществление реконструкции без предварительного получения разрешения (в случаях, когда получение разрешения необходимо) влечет за собой предусмотренные законодательством санкции (см. КоАП РФ Статья 9.5).
- Административный штраф;
- Приостановка деятельности юридического лица;
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.
Статья 222. Гражданский Кодекс РФ
Контроль за самовольным строительством и реконструкцией в Москве выполняет Департамент Городского Имущества (ДГИ), а именно Государственная инспекция по недвижимости.
Тем не менее, той же самой Статьей 222 ГК РФ установлено, что даже самовольный объект может быть узаконен и сохранен при одновременном соблюдении следующих условий:
- Если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- Если на день обращения в суд постройка (в т.ч. реконструированный объект) соответствует установленным требованиям;
- Если сохранение постройки (реконструированного объекта) не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, для того, чтобы узаконить самовольно реконструированный объект, сохранить его и зарегистрировать на него право собственности потребуется в судебном порядке доказать соответствие объекта строительным, градостроительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, а также доказать отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
При этом, подобным доказательством может являться только официальный документ (Заключение о соответствии), подготовленное специализированной организацией, имеющей соответствующие допуски.
С ЧЕГО НАЧАТЬ?
Любому бизнесу необходимо развиваться. Особенно, когда бизнес и его прибыль напрямую связаны с объектами недвижимости. Будь то производство, склад либо аренда недвижимости — каждый квадратный метр способен принести дополнительный доход.
Отсюда и возникает необходимость увеличения площадей и, соответственно, реконструкция здания.
Конечно, получение разрешение на реконструкцию нельзя назвать элементарной задачей.
Во-первых, это единственный законный путь и полученное разрешение является гарантом отсутствия претензий со стороны государства.
Во-вторых, данный процесс, на самом деле, вполне понятный и логичный, если постараться в нем разобраться.
Ниже перечислены основные технические моменты, с изучения которых рекомендуется начать развивать идею реконструкции Вашего здания:
- ШАГ 1. ГПЗУ
На первом этапе следует изучить отраженные в ГПЗУ предельно допустимые параметры строительства — максимальные высота, этажность, общая площадь, площадь застройки — предусмотренные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). От этого зависит крайне важный вопрос, потребуется ли получать разрешение на отступление от предельных параметров.
- ШАГ 2. ОБСЛЕДОВАНИЕ ЗДАНИЯ
Второй шаг — обследование здания с подготовкой Технического Заключения. Важно понимать допустимость, безопасность, а также техническую возможность проведения реконструкции исходя из текущего состояния и несущей способности конструкций. Более того, данный документ потребуется и для разработки проекта, и для получения разрешения.
- ШАГ 3. ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ
В случае наличия технической возможности реконструкции, переходим к разработке полного комплекта проектной документации и инженерных изысканий. Перечень необходимых разделов проекта определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»
- ШАГ 4. АЛЬБОМ АГР
Наконец, стоит подготовить альбом архитектурно-градостроительных решений (АГР), отражающий изменения наружного архитектурного облика здания в формате «до» и «после» реконструкции с целью согласования и утверждения в Комитете Архитектуры. Свидетельство об утверждении АГР также потребуется для получения разрешения на реконструкцию.
Данная статья впервые опубликована на сайте ng-expert.ru
Самовольная постройка и согласование реконструкции в 2024 году
Реконструкция
11.2022
Постройка признается самовольной, если при ее возведении не были получены надлежащие разрешающие документы . Это может быть строительство без проекта или без обязательных разрешительных документов, на чужой земле. Также признание объекта самостроем может быть вызвано несоблюдением градостроительных и строительных норм. При выявлении самовольных построек на земельном участке нарушителю могут выдать уведомление о сносе.
Собственник вправе обжаловать решение о сносе в административном порядке или через судебные инстанции, направить иск о признании права собственности на самовольную постройку. Также можно устранить нарушения норм строительной безопасности, спроектировать и узаконить реконструкцию самостроя в судебном или административном порядке.
Калькулятор стоимости — открыть
Читайте, по каким основаниям выносится решение о сносе самовольной постройки, что можно сделать для ее узаконивания, как проходит согласование реконструкции зданий.
Что такое самовольная постройка по закону
Ответ на этот вопрос можно найти в ст. 222 ГК РФ. Там указано, что здание будет считаться самовольно построенным в следующих случаях:
- если строение возведено на земле, принадлежащей иным органам или лицам, которые не предоставили ее под застройку;
- если строение возведено с нарушением вида разрешенного землепользования;
- если застройка осуществлялась без разработки проектной документации, без получения обязательных разрешительных документов;
- если в ходе строительных работ были нарушены градостроительные правила.
При выявлении указанных признаков самостроя собственника могут привлечь к ответственности, обязать выполнить снос объекта. Решения по самовольным постройкам могут принимать региональные и местные власти, иные компетентные ведомства, суды. Также собственник самостроя не сможет поставить объект на учет в кадастре, зарегистрировать права.
Это означает, что будут невозможны любые сделки (продажа, сдача в аренду и т.д.). Деятельность в здании, не введенном в эксплуатацию, также повлечет административную или уголовную ответственность (исходя из последствий нарушения).
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер.
Разъяснения эксперта. Нарушения строительных правил и градостроительных требований могут быть выявлены в ходе реконструкции или по ее итогам. Например, собственник законно построенного объекта может возвести пристройку или новый этаж без разрешения, либо нарушить требования ГПЗУ и других градостроительных актов.
В данном случае будет вынесено решение не о сносе всего объекта (так как он построен законно), а об узаконивании новых параметров, либо об устранении нарушений путем демонтажа пристройки или нового этажа.
Что грозит за самовольную постройку или реконструкцию без разрешения
Если факт самовольной постройки или незаконной реконструкции выявят компетентные органы, у собственника возникнут серьезные проблемы. Он может получить предписание об устранении нарушений или требование о сносе самостроя. Также могут возникнуть основания для привлечения к ответственности по КоАП РФ или УК РФ.
Уголовное наказание грозит, если нарушения или самовольное возведение строения привело к причинению вреда людям, имущественному ущербу, негативным последствиям для окружающей среды.
Законодательство о регламенте выявления самовольной постройки и ее сноса
Контроль за возведением и реконструкцией зданий осуществляют органы госстройнадзора. В Москве эти полномочия есть у Комитета государственного строительного надзора ( Мосгосстройнадзор ). Деятельность по выявлению самостроя регулируется следующими нормативными актами:
- Гражданский кодекс РФ (скачать);
- Градостроительный кодекс РФ (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 272-ПП «Об утверждении Положения о Комитете государственного строительного надзора» (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 985-ПП «Прием уведомления о планируемом сносе объекта…» (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 234-ПП «Об организации работ по выявлению и пресечению самовольного строительства…» (скачать).
По указанным нормативным актам допускается согласование самостроя, если собственник устранил нарушения, прошел административную или судебную процедуру. Если приходится исполнять решение о сносе, то на указанные работы оформляется проектная документация по Постановлению № 87.
Читайте также: Согласование пристройки мансарды в 2024 году – инструкция
Разъяснения эксперта. В каждом регионе есть своя нормативная база о правилах выявления, узаконивания или сноса самовольных строений. Но общий порядок един для всех субъектов РФ, так как описан в ГрК РФ.
Поэтому, чтобы узаконить постройку, нужно смотреть положения регионального и федерального законодательства.
Как выявляют самострой
Признание постройки самовольной осуществляется путем комплекса действий. Мосгосстройнадзор выявляет такие факты:
Калькулятор стоимости — открыть
- в ходе собственных проверок;
- по материалам городской и окружных комиссий Москвы по самострою;
- по обращениям организаций и физических лиц, чьи интересы нарушены незаконным строительством;
- по материалам проверок других ведомств (например, прокуратура, жилищная инспекция и т.д.).
По материалам проверки в адрес собственника направляется уведомление о планируемом сносе, либо предписание об устранении нарушений. В предписании описывается, какие требования нужно выполнить, чтобы привести самострой и его параметры в соответствие с законодательством.
Одним из признаков самовольной постройки может быть отсутствие разрешения на строительство
Далее алгоритм действий надзорного ведомства в отношении самостроя будет заключаться в следующем:
- если владелец строения устранил нарушение или подтвердил соответствие градостроительным нормам, Городская комиссия Москвы может признать право на самовольную постройку;
- если нарушения не устранены, либо это изначально невозможно, требование о сносе самовольной постройки оформляется в виде уведомления в соответствующий орган власти, который направляет как исковое заявление в суд;
- по итогам рассмотрения иска о сносе самовольной постройки выносится итоговое решение;
- собственник вправе обжаловать указанные акты, чтобы в итоге добиться признания права собственности на самовольную постройку.
Если нарушитель не исполнит решение органа власти, будет направлен иск. По судебному акту выдается исполнительный лист. Приставы будут исполнять решение о сносе, либо организуют его с привлечением региональных и местных ведомств.
Если снос назначен и проведен по исполнительному листу, с собственника взыщут все расходы. Если владелец самостроя добровольно исполняет решение, он заказывает проектную документацию на строительные работы по сносу.
Разъяснения эксперта. Уведомления, предписания, решения и постановления на самовольные постройки размещаются в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Москвы. Также ведется перечень объектов самостроя, где указаны адреса и кадастровые номера объектов.
Эти сведения и документы собственник может проверить самостоятельно. При несогласии с любым из перечисленных актов можно обратиться за разъяснениями, представить соответствующие документы о законности строительства, подать жалобу в административном или судебном порядке.
Последствия для собственника
Исходя из характера нарушений, которые были допущены при возведении самостроя, собственнику грозит:
- уведомление, постановление и/или решение с требованием о сносе;
- предписание о необходимости устранения нарушений, после чего допускается признание собственности на самовольную постройку;
- взыскание расходов на снос, а также ущерба и вреда, наступившего из-за последствий незаконного (самовольного) строительства;
- административные санкции по ст. 9.5 КоАП РФ – штраф, приостановление деятельности на срок до 90 суток.
Сроки сноса самовольной постройки определяются по судебному акту или по решению (постановлению) органа власти. Если вынесено предписание об устранении нарушений, собственнику укажут срок на предоставление документов, на проведение экспертизы самовольной постройки по нормам безопасности. Нарушение указанных сроков может повлечь дополнительную административную ответственность.
Список полезных документов
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец акта о сносе здания | Скачать |
| 2 | Запрос выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Инструкция для подачи документов в Росреестр | Скачать |
| 4 | Образец акта обследования | Скачать |
| 5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 7 | Образец заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию | Скачать |
| 8 | Образец заявления о внесении изменений в ЕГРН | Скачать |
Как узаконить самовольно возведенную постройку
Если ваше здание признано объектом самовольной постройки, есть несколько вариантов дальнейших действий:
- можно пройти процедуру узаконивания, подтвердить соответствие всем нормам безопасности, градостроительным требованиям и актам;
- можно согласиться с решением, заказать проект на снос и освободить участок от самостроя;
- можно согласовать и выполнить дополнительные строительные работы, чтобы привести объект в соответствие с нормами безопасности (например, для этого может потребоваться согласование реконструкции с изменением основных характеристик здания);
- можно пройти процедуру обжалования судебных и административных актов, подать иск на признание судом самовольной постройки собственностью заявителя.
Выбор варианта действий зависит от перечня и характера нарушений, допущенных при строительстве. Например, в ряде ситуаций самострой изначально нельзя узаконить, так как это противоречит градостроительным актам города, влечет риск для людей, причинения имущественного ущерба.
Согласование реконструкции зданий в 2024 году
Реконструкция – это изменение параметров действующего объекта капитального строительства (этажности, площади, высоты), а также замена или восстановление несущих конструкций старого строения. Такое определение указано в Градостроительном кодексе РФ (ГрК). Поскольку такие виды работ могут существенно повлиять на целостность здания и его элементов, для проведения реконструкции нужно получить разрешение на строительство.
Выдает этот документ Госстройнадзор после проверки проектной документации.
Калькулятор стоимости — открыть
Читайте в статье, как проходит согласование реконструкции многоквартирного дома и нежилого здания, какие документы нужны для обращения за разрешением, где заказать проектную документацию.
Что такое реконструкция – юридическим и простым языком
Правовое определение реконструкции закреплено в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (скачать). Такие работы проводятся на объектах капитального строительства (многоквартирные дома, здания, сооружения) или их части, сопровождаются воздействием на несущие конструкции. Реконструкция может включать в себя следующий перечень работ:
- изменение параметров и характеристик реконструируемого объекта или его частей, в том числе с увеличением или уменьшением высоты, этажности, общего объема и площади;
- перестройка, надстройка, расширение или увеличение реконструируемого объекта;
- замена или восстановление несущих конструкций действующего объекта, кроме случаев восстановления или замены их отдельных элементов для улучшения свойств и характеристик (такие виды работ подпадают под понятие капитального ремонта, реставрации старого здания);
- проведение работ для смены целевого назначения здания, перестройки объекта незавершенного строительства.
По специальным правилам нужно согласовать реконструкцию фасадов. Так как работы на фасадах затрагивают внешний облик и архитектуру здания, проект необходимо согласовать в Москомархитектуре. К работам на фасадах относится изменение мест расположения оконных и дверных проемов, обустройство входной группы, иные изменения.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер.
Реконструкция проводится по решению собственника, либо предприятия, уполномоченного на обслуживание здания, объекта незавершенного строительства. Если у здания несколько собственников, требуется согласие каждого из них. Причиной такого решения могут являться существенный износ или повреждения несущих конструкций старого здания, когда замена или восстановление их отдельных элементов не имеет смысла, либо невозможна. Также собственник может провести реконструкцию, чтобы изменить основные характеристики здания – сделать пристройку для новых офисов или расширения площади, увеличение этажности для открытия новых офисов.
Проводится реконструкция и в многоквартирных зданиях, если состояние несущих конструкций угрожает целостности объекта и создает аварийную ситуацию для жильцов. При этом согласие жильцов не требуется, если реконструкция проводится по заключению межведомственной комиссии или по предписанию гос. органов.
Не нужно получать разрешение на реконструкцию только для действующих объектов и видов работ, чей перечень прямо указан в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Например, для проведения капитального ремонта такой документ не требуется, а проект будет согласовываться в общем порядке.
Также по специальным правилам выдается разрешение для работ на линейных объектах.
Комментарий специалиста. Проведение реконструкции без проекта и разрешения на строительство не допускается. При выявлении таких фактов, собственник или подрядчик могут быть привлечены к административной ответственности, а выполнение строительных работ может быть приостановлено.
Только проектировщики и эксперты могут учесть фактическое состояние несущих конструкций, предусмотреть меры безопасности при проведении работ, установить пределы воздействия на отдельные элементы здания.
Этапы правильного получения разрешения на реконструкцию
Основанием для проведения реконструкции может являться решение собственника, дефектные ведомости о состоянии несущих конструкций и частей здания, объекта незавершенного строительства. Для получения разрешения на строительство нужно выполнить действия по списку:
- получить согласие правообладателей, если это требуется по закону;
- выбрать проектную организацию, состоящую в СРО, какой является компания Смарт Вэй;
- предоставить проектировщику доступ для обследования и обмеров, передать техническую и правоустанавливающую документацию;
- получить проект реконструкции здания или объекта незавершенного строительства;
- заказать градостроительный план земельного участка, на котором расположено реконструируемое здание или сооружение;
- собрать документы, необходимые для подачи заявления в Госстройнадзор, получения разрешения на строительство.
Разрешение будет выдано на срок, предусмотренный проектной документацией. На основании разрешения можно начать строительные работы.
Подготовка проекта на реконструкцию невозможна без проведения инженерных изысканий. Такое правило указано в ст. 47 Градостроительного кодекса РФ.
Инженерные изыскания могут проводиться организациями или ИП, состоящими в СРО (отдельные исключения из этого правила указаны в законе).