Часто эти договоры не соответствуют действующему законодательству: они содержат условия, ущемляющие права потребителей, или просто невыгодные жителям условия, а также не содержат чего-либо обязательного, например, перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией, порядок определения размера платы за них, порядок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги.
Надо ли проверять, а потом пытаться изменить условия договора управления и как это правильно делать?
Перед проверкой условий договора важно определиться, зачем вы это хотите делать. В некоторых ситуациях это может быть бессмысленным.
Кто-то проверяет проект договора, чтобы предложить управляющей организации свою редакцию договора, кто-то – чтобы через контролирующие органы наказать компанию, кто-то просто хочет понять, надо ли голосовать за такие условия договора и управляющую организацию, предложившую их.
Иногда компания абсолютно неконтактная и общение с ней по вопросам условий договора заведомо не может привести к какому-либо положительному результату. В этом случае переписываться с ней можно лишь для того, чтобы потом возможно было подтвердить, что вы принимали меры к урегулированию разногласий, которые могли.
Кто согласовывает условия.
По ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ председателю совета многоквартирного дома предоставлено полномочие вступить в переговоры относительно условий договора управления до принятия общим собранием собственников решения о его заключении.
Иногда совет дома не выбран, тогда в отношениях с управляющей организацией выступает инициативная группа либо отдельные собственники. Жителям лучше организоваться, чтобы выработать единую позицию по условиям договора, а также показать компании свою организованность и возможность влиять на мнение остальных собственников. Плохо, если инициативных групп две и более и все они хотят разного.
В таких ситуациях все усилия также могут быть напрасными.
С чего начать.
Исходить надо из того, заключен договор или нет.
Если договор заключен, то изменить его кроме как по соглашению с управляющей компанией никак не получится.
Если договор не заключен, а вопрос о выборе управляющей организации только вынесен на общее собрание, то совету дома стоит попробовать настоять на условиях договора, выгодных для жителей.
Здесь опять возникает вопрос о цели проверки.
1. В договоре могут быть незаконные условия, которые противоречат жилищному кодексу и нарушают права потребителей. Такие условия считаются недействительными и не должны применяться. В случае проверки контролирующие органы будут руководствоваться не договором, а законом и подзаконными нормативно-правовыми актами.
Поэтому есть ли смысл менять такие условия, если они не должны применяться – решать самим жителям.
Если договор уже заключен, то на незаконные условия договора и их применение можно повлиять через территориальный отдел Роспотребнадзора или жилищную инспекцию. Спор по этим условиям в любом случае лучше начать СС управляющей компанией. Если компания согласится внести изменения, то новую редакцию договора надо будет утверждать на общем собрании. Если организация проигнорирует письменные претензии, то собственники могут обратиться в Роспотребнадзор, и управляющая организация с высокой долей вероятности получит предписание и(или) штраф.
В жилищную инспекцию лучше обращаться, когда договор уже заключен, и компания применяет какие-то сомнительные условия из него на практике, например, условие по индексации размера платы.
2. Бывают условия, которые не противоречат закону, но выгодны только управляющей компании, например, условие про отчетность организации можно сформулировать так, что отчет будет неинформативным, размещаться – только в ГИС ЖКХ, что не позволит собственникам в полной мере контролировать выполнение организацией своих обязанностей.
Жителям желательно заменить такие условия на подходящие им или хотя бы найти компромисс с организацией. Это важно делать до проведения собрания об утверждении условий такого договора. Пока договор не заключен и есть вероятность, что жители не выберут конкретную организацию, которая хочет управлять домом, с ней еще хоть как-то можно договориться.
Если договор уже заключен, то у компании нет мотивации изменять удобные для нее условия, которые соответствуют закону. Здесь усилия жителей, скорее всего, будут напрасны. Стоит рассмотреть вопрос об отложении споров по условиям до истечения срока договора, либо решать вопрос о выборе другой управляющей организации.
Как урегулировать разногласия по договору управления.
Протокол разногласий в смысле, котором он предусмотрен Гражданским кодексом РФ, в данном случае не очень подходит. Он применяется, когда заключение договора является обязательным для одной из сторон. В данном случае, если договор утвержден на общем собрании, то его условия являются одинаковыми для всех собственников, и отдельный житель не может потребовать для себя каких-то персональных условий.
Пока договор не утвержден на общем собрании, заключать его рано. Поэтому «протокол разногласий» составлять не обязательно. Ваши возражения по договору можно оформить обычным заявлением, в котором указать, какие пункты чему не соответствуют, чего в договоре не хватает и надо добавить, а что из условий Вы предлагаете изменить как совет дома (инициативная группа) в интересах всех жителей.
Согласование лучше производить в письменной форме, чтобы фиксировать позиции управляющей организации. Возможно также предварительное устное обсуждение вопросов с последующим письменным закреплением достигнутых договоренностей.
С учетом сроков на рассмотрение обращений собственников такое согласование может быть долгим, поэтому начинать лучше заранее, с приличным запасом времени до проведения общего собрания (в случае согласования условий договора, которые выносятся на голосование).
Что делать если управляющая компания не хочет изменять договор?
1. Если он заключен, то после письменных обращений можно обратиться в Роспотребнадзор на ущемляющие права потребителей условия. В обращении важно указать, что Вы уже обращались с письменной претензией, но компания не ответила либо отказала в просьбе.
Также можно подумать о смене управляющей организации на более контактную.
2. Если договор только выносится на голосование, то можно:
— не выбирать эту управляющую организацию и не утверждать условия договора управления. Такой вариант требует работы с собственниками, чтобы они массово проголосовали так, как нужно, и понимали, по какой причине. В этом случае собственники рискуют, что способ управления не будет реализован, и выбор компании будет происходить по конкурсу, проводимому местной администрацией.
Поэтому обязательно параллельно надо искать и выбирать другую компанию.
— выбрать эту компанию, но потом действовать как в прошлом случае (п.1) для уже заключенного договора управления.
— выбрать компанию и ничего не делать, если незаконные условия она не применяет в работе, а невыгодные для жителей условия отсутствуют или с ними возможно жить.
Важно понимать, что многие управляющие организации выносят на голосование неправильные договоры, не потому что они хотят нарушить права потребителей или получить штраф. Просто они берут готовые образцы договоров управления с интернета, где много устаревшей информации, а свежих и актуальных образцов в свободном доступе найти нереально. Многие компании, особенно небольшие и без юристов в штате, даже не вчитываются в условия договора сами. Они предлагают жителям такие договоры, потому что надо утвердить какие-нибудь условия на собрании, иначе ГЖИ не внесет изменения в реестр лицензий.
Читать договор такие компании начинают, когда возникают какие-то разногласия с жителями либо контролирующими органами.
Поэтому не стоит сразу считать, что в управляющих организациях работают хитрые и дальновидные злодеи, если вам предложили неправильный договор управления. Возможно, они просто его не читали или не поняли. Предложите им свои поправки или свою редакцию хорошего актуального договора.
Как внести изменения в договор управления многоквартирным домом
Договор управления многоквартирным домом заключается между собственниками/ТСЖ и управляющей организацией и, как правило, действует несколько лет. За этот период сторонам договора может потребоваться скорректировать некоторые его условия. Рассказываем, как внести изменения в ДУ и правильно их утвердить.
Предложить изменения в договор управления могут обе его стороны
Согласно ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в МКД, выбрав способ управления с помощью специализированной организации, заключают с такой УО договор управления. Также стороной договора вместо непосредственно собственников может выступать ТСЖ или кооператив.
ДУ заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ путём составления одного документа, подписанного сторонами, на условиях, которые утверждают собственники на общем собрании, на срок не менее одного года, но не более пяти лет. Если стороны не заявят о прекращении действия документа по истечении этого срока, то он пролонгируется автоматически на тех же условиях (ч.ч. 1, 4, 6 ст.
162 ЖК РФ).
При этом в течение срока действия договора управления сторонам может потребоваться внести в него изменения или дополнения. Например, добавить или исключить какие-то обязательства управляющей организации, индексировать цену договора, включить дополнительные полномочия компании. В таком случае сторонам необходимо достичь согласия и оформить новые условия дополнительным соглашением к ДУ.
Второй случай, когда договор может быть изменён, – вступившее в силу решение суда, но в таком случае это уже не будет соглашением сторон, это понуждение. Рассмотрим вопрос о добровольном заключении соглашения между сторонами ДУ.
Все изменения в ДУ оформляются дополнительным соглашением и утверждаются на ОСС
Стороны могут внести изменения в договор управления только через решение общего собрания собственников помещений в МКД. Без него не получится утвердить корректировки и заключить дополнительное соглашение: именно ОСС наделено полномочиями определять условия ДУ и менять их.
Изменения обязательно оформляются в письменном виде: на ОСС выносится проект дополнительного соглашения, где должны быть прописаны все корректировки, которые вносятся в условия действующего ДУ. Допсоглашение считается заключённым, если за него на ОСС проголосовало простое большинство, то есть собственники, обладающие 50% + 1 голос от всех голосов участников собрания. После утверждения общем на собрании документ обязательно размещается в ГИС ЖКХ (ч.
2.1 ст. 162 ЖК РФ).
Пример оформления преамбулы дополнительного соглашения к договору управления
Срок вступления в силу изменений, которые вносятся в договор управления дополнительным соглашением, определяется сторонами ДУ, утверждается на общем собрании и закрепляется в протоколе ОСС. При этом дата начала действия корректировок в договоре может отличаться от даты подписания сторонами дополнительного соглашения.
Подписать такой документ могут от лица собственников уполномоченные ОСС лица: председатель собрания, секретарь и члены счётной комиссии, председатель Совета МКД и его члены. При этом для дополнительного соглашения не действует требование ч. 1 ст. 162 ЖК РФ о необходимости собрать подписи с собственников, обладающих более чем 50% от всех голосов в доме.
Пример из протокола ОСС об утверждении дополнительного соглашения к договору управления
Утверждённое на ОСС дополнительное соглашение, как и сам договор управления, является обязательным для исполнения всеми сторонами ДУ, в том числе для управляющей организации и собственниками, которые не участвовали в голосовании. Это подтверждается судебной практикой, например, решением АС Свердловской области от 06.04.2017 по делу № А60-59996/2016.
Как правило, условие о том, что изменения в ДУ вносятся на основании утверждённого допсоглашения, прописываются в самом таком договоре. Например:
«п. 6.1. Договор может быть изменён или дополнен по предложению одной из сторон в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
п. 6.2. Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, предусмотренный настоящим договором, может быть изменён с одновременным соответствующим изменением цены по настоящему договору в случае изменения действующего законодательства или на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД.
п. 6.3. Изменение условий договора оформляется дополнительным соглашением, подписанным сторонами, решение общего собрания является приложением к дополнительному соглашению».
УО необходимо направить предложение по изменениям в ДУ собственникам и организовать ОСС для их утверждения
- Составить проект дополнительного соглашения, где будут отражены все изменения.
- Направить предложение об изменении условий договора инициативной группе и/или в совет МКД. Законом не оговорено, каким образом направляется предложение, поэтому можно использовать электронную почту или обычную, а также сделать это «из рук в руки».
- Предложить такой группе/совету МКД инициировать общее собрание собственников помещений по вопросу утверждения дополнительного соглашения и внесению изменений в ДУ. Если собственники не захотят этого делать, УО может сама провести ОСС в соответствии со ст.ст. 45–47 ЖК РФ.
После того как допсоглашение будет утверждено и подписано, УО следует разместить его и протокол ОСС в системе. После вступления изменений в силу компания и все собственники должны исполнять новые условия договора управления.
Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом
Собственники помещений в МКД имеют право в любой момент прекратить договорные отношения с управляющей организацией. При этом суды признают договор управления публичным и считают, что управляющая организация не может от него отказаться в одностороннем порядке. Узнайте, как УО законно расторгнуть договор управления МКД.
Кто может расторгнуть договор управления
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, определить или изменить способ управления МКД могут собственники помещений на общем собрании. Расторгнуть договор управления в одностороннем порядке они имеют право в любое время.
Это зафиксировано в постановлении Президиума ВАС от 22.11.2011 № 7677/2011.
Управляющие организации такого права лишены: согласно постановлению Президиума ВАС от 15.07.2010 № 1027/10, заключённый между УО и собственниками помещений в МКД договор управления признаётся публичным. Следовательно, УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О).
- Вынести вопрос на общее собрание собственников помещений в МКД.
- Расторгнуть договор в одностороннем порядке после истечения срока его действия.
Давайте рассмотрим каждый из перечисленных способов.
Способ 1: вынести вопрос на общее собрание собственников
Причин, по которым управляющая организация стремится разорвать договор управления с МКД, может быть много. Среди них рост задолженности жителей за жилищно-коммунальные услуги и сложность её взыскания, аварийность дома, отказ собственников от повышения тарифов.
Но независимо от причины, УО может попробовать договориться с жителями МКД и вынести вопрос о расторжении договора на общее собрание собственников (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).
Планируя «уйти» из ненадёжного МКД, управляющая организация должна аргументировать, почему собственникам стоит сменить компанию, отвечающую за содержание и ремонт общего имущества МКД.
Инициировать ОСС может как собственник помещений в МКД, так и управляющая организация (ст. 45 ЖК РФ). Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
При этом жители МКД должны решить, кто будет управлять их домом: сменить способ управления или выбрать другую управляющую организацию.
Способ 2: расторгнуть договор по истечении срока действия
Сложившаяся судебная практика показывает, что у управляющих организаций есть право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия согласно ст. 162 ЖК РФ.
Такой способ разорвать договорные отношения с проблемным МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12. Хотя итог тяжбы был в пользу собственников, в ходе рассмотрения дела суд отметил важные аспекты в толковании некоторых статей ЖК РФ и ГК РФ о расторжении договоров управления.
Собственники МКД подали иск на управляющую компанию. Они провели ОСС, на котором решили сменить способ управления и создать ТСЖ. Решение собрания зафиксировали в протоколе, зарегистрировали ТСЖ и уведомили УО. Но управляющая компания отказалась передать ТСЖ техническую документацию на дом согласно ч. 10 ст.
162 ЖК РФ.
Областной арбитражный суд, куда обратились жители МКД, в иске отказал. В решении суд отметил, что в протоколе ОСС нет решения о расторжении договора с управляющей компанией, заключённого до смены способа управления. Арбитражный апелляционный суд поддержал выводы первой инстанции и жалобу жителей МКД отклонил.
Собственники помещений в МКД обратились в Федеральный арбитражный суд округа, который с мнением первых двух судов не согласился. Суд отметил, что жители МКД зафиксировали в протоколе ОСС факт смены способа управления домом и уведомили УО о своём решении. Таким образом, договор с управляющей организацией был расторгнут.
Решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда были отменены, а иск собственников – удовлетворён.
Правильно составить договор управления МКД
- Договор управления, заключённый собственником помещения с УО, расторгается при наличии заявления одной из сторон о его прекращении (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
- Односторонний отказ от договора управления не противоречит ст. 782 ГК РФ: и заказчик, и исполнитель вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг.
- В силу п. 3 ст 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым.
Судебное решение показывает, что УО имеет право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия без согласия ОСС. Если заключить с собственниками договор сроком на один год с условием пролонгации, управляющая организация при необходимости сможет отказаться от управления домом. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа: установить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.
Отказ управляющей компании от управления домом
25 сентября 2017 г. управляющая компания отправила уведомление об отказе от управления жилым домом на том основании, что жилой дом блокированной застройки. Дом 1953 года постройки, одноэтажный, двухквартирный. Одна квартира принадлежит нанимателю по договору социального найма, вторая – собственнику жилого помещения.
Правомерен ли отказ от управления домом УК без решения суда? Должна ли районная власть или городская выбрать новую УК? Имеет ли право наниматель заключать прямой договор с ресурсоснабжающей организацией?
Григорий Арутюнян
Консультаций: 640
Отказ управляющей организации (УО) от управления домом без решения суда незаконен, и вот почему.
Первое основание – запрет на расторжение договора в одностороннем порядке.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Второе основание – Жилищный кодекс РФ не допускает отказ УО от управления домом, если ее избрали собственники.
В моей практике был случай, когда в судебном заседании представитель УО ссылался на принцип свободы договора (она, мол, не давала согласия). Однако судья процитировала ст. 162 ЖК РФ, не предоставляющую УО права на досрочное расторжение договора управления…
Итак. Законом установлены различные сроки действия договора управления. Но в описанной в вопросе ситуации подходит п. 1 ч. 5 ст.
162 ЖК РФ, согласно которому договор управления многоквартирным домом заключается в случае, указанном в ч. 1 этой статьи (когда УО выбрана общим собранием собственников), на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.
По истечении этих сроков УО вправе прекратить договор, руководствуясь ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, которая гласит: при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
В остальных случаях только собственники вправе удерживать в руках бразды правления!
Согласно ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
О сложившейся ситуации – а она является чрезвычайной, поскольку «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан» (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ)! – следует незамедлительно уведомить городскую прокуратуру (420043, г. Казань, ул. Чехова, д. 36, тел. +7(843) 221-30-02, сайт: https://prokrt.ru), а если не поможет – Генеральную прокуратуру РФ (ГСП-3, 125993, г. Москва, ул.
Б. Дмитровка, д. 15 «а») и Госжилинспекцию (г. Казань, ул. Б. Красная, д. 15/9, тел. +7(843)555-69-01, сайт: http://gji.tatarstan.ru, e-mail: [email protected]).
Что касается заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями (РСО).
В соответствии с п. 8, 9, 14, 15, 17 Правил предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, РСО предоставляют коммунальные услуги собственникам (пользователям) помещений в тех многоквартирных домах, в которых в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, товариществом или кооперативом, в случаях, когда договоры ресурсоснабжения между управляющими организациями (товариществами, кооперативами) и такими РСО не заключены или расторгнуты.
Однако при этом надо помнить следующее. Условия договоров основаны на законах и регулируются законодательством (законами, постановлениями, приказами, распоряжениями) о водо-, газо-, тепло-, и энергоснабжении, которое, придется изучить. В частности, вам понадобятся: Гражданский кодекс РФ (соответствующие разделы), федеральные законы: от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» и от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике», также придется следить за изменениями, вносимыми в них.
И еще. Не забудьте, что споры о тарифах, о ненадлежащем оказании услуг и прочих «нюансах» отношений, которые ранее регулировала ваша УО (ТСЖ, ЖСК), с РСО могут быть затруднительны, поскольку для предприятия с миллиардным оборотом ваша плата за услугу в сумме «рупь-двадцать» – ничтожно мала, которой, как говорят математики, можно пренебречь.