По своей правовой природе арендные отношения предполагают наличие у арендатора права владения и (или) пользования арендованным имуществом в течение срока аренды и обязанности своевременно вносить за него арендную плату (ст.ст. 606, 614 ГК РФ). Эти обязательства являются общими и основными для всех видов аренды.
Специфика отношений, связанных с владением и (или) пользованием земельными участками, определяет и детализацию прав и обязанностей арендаторов таких участков, закрепленную земельным законодательством.
Арендаторы земельных участков обладают в общем и целом теми же правами, что и собственники участков (разумеется, за исключением права распоряжаться ими по своему усмотрению хотя некоторые права распоряжения, следующие из права аренды, законодательство все же предусматривает). В частности, арендаторы вправе:
— использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ;
— возводить на земельном участке здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением этого участка и его разрешенным использованием с соблюдением установленных законодательством требований;
— проводить в соответствии с разрешенным использованием мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством специальными требованиями;
— осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством (п. 1 ст. 40, п. 1 ст.
41 ЗК РФ).
Если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, арендатор, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив) без согласия арендодателя при условии его уведомления. Срок субаренды или передачи прав и обязанностей по договору аренды не должен выходить за пределы срока аренды такого участка (п.п. 5, 6 ст.
22 ЗК РФ).
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено арендодателю в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если такое уведомление в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к арендатору требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, далее — Постановление N 11).
Специальное правило предусмотрено законодательством для аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Если такой участок передан в аренду на срок более чем пять лет, его арендатор имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 9 ст.
22 ЗК РФ). При этом в договоре аренды не может быть предусмотрено условие о необходимости получения согласия арендодателя на такую передачу (п. 18 Постановления N 11).
Отметим, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Вместе с тем при соблюдении ряда условий (п. 4 ст.
39.6 ЗК РФ) отдельные категории арендаторов таких участков имеют право на заключение с ними нового договора аренды без проведения торгов по окончании срока действия ранее заключенного договора. Это касается граждан и юридических лиц, которым земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов (за отдельными исключениями), а также граждан, которым земельный участок был предоставлен на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (п.п. 3, 4 ст. 39.6, п. 15 ст.
39.8 ЗК РФ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015, п. 12 информации Минэкономразвития России от 22.04.2015).
Обязанности арендаторов земельных участков, аналогичные обязанностям других участников земельных отношений, использующих земельные участки, закреплены в ст. 42 ЗК РФ. А именно такие лица обязаны:
— использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
— сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
— осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;
— своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
— своевременно производить платежи за землю;
— соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
— не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;
— выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами. К последним относится, например, обязанность проводить мероприятия, направленные на охрану земель (ст. 13 ЗК РФ).
Что дает право аренды земельного участка определение сторон договора и их обязанностей
ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков
Позиции высших судов по ст. 22 ЗК РФ >>>
1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3 — 3.2. Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Размер арендной платы определяется договором аренды.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
С 01.01.2024 в п. 5 ст. 22 вносятся изменения (ФЗ от 14.07.2022 N 316-ФЗ). См. будущую редакцию.
5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 25.12.2018 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.
(п. 5.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
С 01.01.2024 в п. 6 ст. 22 вносятся изменения (ФЗ от 14.07.2022 N 316-ФЗ). См. будущую редакцию.
6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 25.12.2018 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7 — 8. Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
П. 9 ст. 22 распространяется на договоры, заключенные до 14.12.2011, обязательства сторон по которым не исполнены на указанную дату (ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ).
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9.1 — 9.2. Утратили силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
(п. 12 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Энциклопедия решений. Договор аренды земельного участка
Отношения, связанные с арендой земельных участков, регулируются параграфом 1 «Общие положения об аренде» главы 34 ГК РФ, Земельным кодексом РФ (далее — ЗК РФ), иными федеральными законами (например, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», далее — Закон N 101-ФЗ), а также подзаконными нормативными правовыми актами, например, Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утверждены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (далее — Основные принципы).
Земельный участок как объект гражданских прав и, в частности, как предмет договора аренды представляет собой часть земной поверхности, которая обладает характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ). На земельный участок как объект аренды (п. 1 ст.
607 ГК РФ) распространяется общее требование закона к определению предмета договора как его существенного условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ): в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Учитывая, что земельный участок является недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 3 ст. 6 ЗК РФ), он может быть передан во владение и пользование арендатору только в том случае, если этот участок сформирован в установленном порядке и прошел кадастровый учет. Иными словами, предметом договора аренды, предусматривающим переход к арендатору прав владения и пользования арендованным имуществом, может быть только земельный участок, о котором в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся частью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), внесены сведения, позволяющие индивидуализировать его в качестве объекта имущества, что подтверждается наличием в кадастре недвижимости описания местоположения и сведений о площади земельного участка, а также присвоением ему кадастрового номера (п.п.
2 — 4, 9 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон N 218-ФЗ). Если договор аренды не позволяет установить существование земельного участка в качестве индивидуально-определенной вещи, условие о предмете такого договора считается несогласованным, а договор — незаключенным (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.05.2013 N Ф02-1853/13, ФАС Уральского округа от 29.04.2013 N Ф09-1347/13, Второго ААС от 21.03.2013 N 02АП-902/13).
В правоприменительной практике была сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой предметом договора аренды, предусматривающего переход к арендатору права пользования имуществом, может быть и часть земельного участка (прошедшего кадастровый учет), если стороны договора аренды индивидуализировали этот объект аренды путем составления документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, которой будет пользоваться арендатор. Это соответствует правилу, согласно которому объектами земельных отношений являются, в том числе части земельных участков (пп. 3 п. 1 ст.
6 ЗК РФ).
Вместе с тем, в отношении земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, законодательство, регламентируя порядок их передачи в аренду, не предусматривает возможности заключить договор аренды части земельного участка. Из ряда положений ЗК РФ следует, что, если предметом такого договора аренды не является уже сформированный земельный участок, заключению договора предшествует проведение кадастровых работ и образование нового земельного участка, который и передается в аренду уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления (пп.пп. 2, 3 п. 3, пп. 4 п. 3 ст. 39.11, пп.
5 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ). В то же время арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка; в этом случае кадастровый учет такой части участка не обязателен (п.
9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Однако с 01.01.2017 вступил в силу Закон N 218-ФЗ, ч. 3 ст. 44 которого предусматривает, что государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Таким образом, государственная регистрация договора аренды части земельного участка возможна при условии, что эта часть участка будет поставлена на кадастровый учет (что подтверждается присвоением ей учетного номера — п. 8 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).
В аренду могут быть переданы любые земельные участки за исключением участков, изъятых из оборота (кроме случаев, когда их предоставление в аренду допускается федеральными законами) в связи с расположением на них отдельных объектов, находящихся в федеральной собственности (заповедников, национальных парков, мест захоронений, сооружений, линий связи и коммуникаций, возведенных для защиты и охраны государственной границы и т.д.) (п.п. 1 — 3 ст. 129 ГК РФ в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 142-ФЗ, вступившего в силу с 01.10.2013, п. 2 ст. 22, п. 4 ст.
27 ЗК РФ, п. 4 ст. 3 Закона N 142-ФЗ).
Существенным условием договора аренды земельного участка является также размер арендной платы (п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Без согласования сторонами условия о размере арендной платы договор аренды земельного участка не будет считаться заключенным (п. 1 ст.
432 ГК РФ).
Внимание
Особое основание возникновения права на земельный участок предусмотрено законом для случая, когда в аренду передается здание или сооружение, расположенное на земельном участке. В этом случае одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью арендатору передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Что дает право аренды земельного участка: определение сторон договора и их обязанностей
В нынешних условиях рынка аренда недвижимости выступает почти единственным методом получения его в пользование для многих граждан. Не исключение здесь и земельные участки, на которые часто оформляют аренду. Это относится не только к частной собственности, но и муниципальной и государственной.
Разберемся подробнее с понятием права аренды земельного участка.
Является ли имущественным?
Имущественное право или право собственности — это совокупность правовых норм, которые закрепляют присвоение вещей конкретным лицам. Российское гражданское право традиционно считает субъективным правом собственности совокупность полномочий: распоряжения, пользования, владения (ст. 209 ГК РФ).
Собственник имеет возможность передавать свои участки, в том числе и в аренду, другим лицам.
А статья 606 ГК РФ именует договор аренды договором имущественного найма. Таким образом, можно сделать вывод, что право найма выступает разновидностью имущественного права, точнее временного имущественного полномочия.
Статья 606 ГК РФ. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Стороны договора
Сторонами соглашения об аренде выступают:
- Арендодатель (тот, кто сдает в аренду). Может быть юридическим или физическим лицом, представляющим надел арендатору за плату во временное владение и использование.
- Арендатор (тот, кто берет в аренду). Им может выступать юридическое или физическое лицо, которое занялось заключением арендного договора на территории РФ и оплачивает пользование имуществом арендодателю.
О том, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте тут.
Кто может взять в наем ЗУ?
Арендатором может выступать любой гражданин РФ, а также иностранные граждане, лица без гражданства.
Кем является свободный арендатор?
Свободные арендаторы – это термин из римского права. В те времена ими были колоны. Они являлись мелкими фермерами, которые были свободными только формально (у них были полномочия на брак и имущество).
Экономически они зависели от землевладельца из-за постоянных займов. Колоны получали имущественную зависимость, т.к. нанимали землю за:
- долю урожая;
- оплату за эту же землю;
- обработку части участка владельца.
В колонов превращали должников, рабов с пекулием в виде земли, завоеванные народы. Бесправие колонов было выгодно всем, т.к. с их выплат шли налоги государству (как рассчитать налог на аренду земли, как оплатить и для кого возможны льготы при сдаче муниципальных участков?).
Справка! Понятие «свободный арендатор» не имеет отношения к современному праву аренды земли.
К 4 столетию н.э. на государственном уровне колонам запретили покидать свои наделы, а землевладельцы не могли продавать участки без них. Таким образом, свободные арендаторы стали обычными крепостными крестьянами.
Кто может быть арендодателем?
Арендодателем ЗУ может быть собственник этого участка, если в аренду сдается участок из государственной собственности, то в роли арендодателя выступают уполномоченные государством органы власти.
Также арендодателем могут быть лица, которые уполномочены собственником на это право (ст. 608 ГК РФ) на основании нотариально оформленной доверенности.
Статья 608 ГК РФ. Арендодатель
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Полномочия участников сделки
Владельца
Арендодатель имеет возможность требовать от нанимателя:
- Использования земли по ее целевому назначению, в соответствии с условиями договора.
- Соблюдения экологической безопасности, сохранения плодородия почвы, стандартов и норм пользования ЗУ.
- Соблюдения правил использования прибрежных полос, водоохранных зон, санитарных, особо охраняемых земель.
- Своевременной оплаты за пользование участком.
- Требовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор использует землю без учета условий договора и целевого назначения надела.
- Требовать от арендатора досрочной оплаты пользования наделом в установленный срок, если иное не предусмотрено в договоре, если арендатор сильно нарушил сроки внесения оплаты.
Пользователя
Арендатор имеет полное право:
- Пользоваться землей с соблюдением условий арендного договора.
- Самостоятельно определять направление своей деятельности, но с учетом условий договора и целевого назначения земли.
- Полностью владеть посевами и насаждениями сельхозкультур, имеет право на произведенную продукцию на этом участке.
- Пользоваться в установленном порядке для личных нужд полезными свойствами почвы.
- Получить возмещение убытков в случаях, которые предусмотрены ГК и ЗК РФ.
- При получении согласия арендодателя строить в установленном порядке жилье, производственные и другие здания, сажать многолетние растения.
- Приступать к пользованию ЗУ только после госрегистрации арендного соглашения.
Важно! На основании ст. 623 ГК РФ арендатор имеет право оставить за собой улучшения арендованной земли, произведенные за свой счет, если их можно отделить без вреда для ЗУ.
Законом определяются и другие особые полномочия нанимателя на земельный участок. Их рассмотрим подробнее.
Преимущества по найму ЗУ, что это такое?
Согласно общему правилу из ст. 621 ГК РФ, если иное не предусматривается законом или арендным договором, арендатор, который надлежащим образом выполнял все свои обязанности, по окончанию срока найма получает при других равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Эта же статья отмечает, что если арендодатель отказал в продлении срока аренды, но в течение года с этого дня отдал участок другому нанимателю, то наниматель может требовать через суд перевод прав по соглашению и возмещения убытков, или же только последнее.
Кроме того, если арендатор продолжает использовать землю после истечения срока договора, а у арендодателя при этом нет возражений, плата продолжает поступать, то договор считается автоматически продленным на тех же условиях на неопределенный срок (об этом свидетельствует ст. 610 ГК).
Статьей 22 ЗК РФ устанавливаются некоторые исключения из этого права. Например, преимущественное право найма ЗУ имеют собственники зданий, сооружений и строений, которые находятся на чужой земле (ст. 35 ЗК), а также на участке, который находится в собственности государства.
Внимание! Арендатор не может заключать договор на новый срок, если есть обстоятельства, которые перечисляет ст. 46 Земельного кодекса.
Все они также являются основанием для прекращения найма по инициативе собственника.
Переуступка
Арендатор земли может передать ее в субаренду в пределах действия соглашения об аренды земли без согласия собственника, если последний получил уведомление об этом. О составлении договора субаренды земельного участка и порядок регистрации читайте здесь.
Но возможно это, только если в договоре аренды нет иных условий и ограничений. Например, может быть специальный пункт о запрете субаренды или установлении особых правил.
На субарендатора распространяются все полномочия нанимателя этого надела (ст. 615 ГК РФ).
О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано тут, а топ-5 выгодных советов по переуступке прав аренды земельного участка вы найдете здесь.
Преимущества для заключения договора о покупке земли
Преимущественное право на приобретение арендуемой земли из муниципальной или государственной собственности при ее продаже имеют, согласно закону №159-ФЗ от 22 июля 2008 года, субъекты малого и среднего бизнеса, если:
- Арендуемая земля на день подачи заявления находится непрерывно в течение 2-х и больше лет в их владении в соответствии с договором аренды.
- Нет задолженности по плате за найм надела, неустоек, штрафов на день заключения договора купли-продажи арендуемой земли.
Залог надела, переданного во временное владение
Ипотека являет собой залог недвижимости. Закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 года в ст. 62 говорит о возможности залога права аренды участка.
По договору об ипотеке заложены могут быть земли, если они не исключены или не ограничены в обороте. Если земля передана по арендному соглашению физическому или юридическому лицу, то арендатор может отдать свои права аренды в залог в пределах действия срока договора с согласия собственника ЗУ.
Справка! Залог права аренды надела из госсобственности возможен также в пределах срока действия договора с согласия собственника. Но в случае если ЗУ арендуется на срок больше 5 лет, то согласие не требуется, здесь обязательно только уведомление собственника.
Обязанности, которые имеют стороны
Каждая сторона сделки, помимо полномочий, также имеет и обязанности, которые необходимо выполнять.
- Передать в использование землю в том состоянии, которое соответствует арендному договору и пригодно для применения по целевому назначению.
- При передаче земли в наем обеспечивать, в согласии с законом, реализацию прав третьих лиц касаемо арендованной земли.
- Не производить действий, которые могут препятствовать пользованию арендованным ЗУ.
- Возмещать арендатору капитальные расходы, которые связаны с улучшением состояния участка, если это проводилось в согласии с арендодателем.
- Предупреждать арендатора об особых свойствах и минусах надела, что способны повлечь опасные последствия для экологии или стать причиной ухудшения самого объекта найма.
- Обеспечить пользование ЗУ по его целевому назначению и за свой счет привести его в то состояние, которое было изначально, при незаконном изменении рельефа.
- Соблюдать требования закона об охране окружающей среды, режим использования земли.
- Вовремя оплачивать наем.
- Не нарушать права владельцев смежных земель.
- Сохранять полезные свойства земли.
- Соблюдать земельные сервитуты, если они есть.
- Соблюдать условия и обязанности, указанные в договоре аренды.
Право аренды регулируется многими законодательными актами, и разобраться сразу во всех не так уж и просто. Очень важно учитывать все нормативно-правовые акты, поскольку аренда земельного участка регулируется не только Земельным кодексом. Все важные моменты, касаемо арендных отношений, регулируются законодательно.
Но любые другие нюансы можно дополнительно прописать в соглашении во избежание недоразумений.
Статья 22. Аренда земельных участков
1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 2 статьи 22 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.
2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
ГАРАНТ:
Согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет
3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.
Информация об изменениях:
3.1. Утратил силу с 1 марта 2015 г.
Информация об изменениях:
3.2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 4 статьи 22 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.
4. Размер арендной платы определяется договором аренды.
Информация об изменениях:
Пункт 5 изменен с 1 января 2024 г. — Федеральный закон от 14 июля 2024 г. N 316-ФЗ
Пункт 5 изменен с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 485-ФЗ
5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 дополнена пунктом 5.1
5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.
Информация об изменениях:
Пункт 6 изменен с 1 января 2024 г. — Федеральный закон от 14 июля 2024 г. N 316-ФЗ
Пункт 6 изменен с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 485-ФЗ
6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
ГАРАНТ:
О распоряжении земельными участками, находящимися в границах территории инновационного центра «Сколково», см. Федеральный закон от 28 сентября 2010 г. N 244-ФЗ
7. Утратил силу с 1 марта 2015 г.