Земельный участок в прибрежной полосе 2023

Подборка наиболее важных документов по запросу Формирование земельного участка в водоохранной зоне(нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Аренда земли:
229 КОСГУ
Акт возврата земельного участка по договору аренды
Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
Аренда земельного участка КОСГУ
Ещё.

Водное хозяйство:
Акватория водного объекта
Безопасность на водных объектах
Береговая линия
Береговая полоса
Водные ресурсы
Ещё.

Судебная практика: Формирование земельного участка в водоохранной зоне

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 65 «Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы» Водного кодекса РФ от 03.06.2006 N 74-ФЗ
(Р.Б. Касенов) Как указал суд, использование земельного участка, имеющего особый статус (водоохранная зона (ст. 65 ВК РФ) для строительства объектов в отсутствие сооружений, обеспечивающих охрану водного объекта, недопустимо. Также недопустимо использовать такой участок в целях движения транспортных средств и их стоянки при строительстве капитальных объектов до его приведения в соответствие с требованиями, установленными для таких земельных участков. В материалах дела отсутствуют сведения о формировании земельного участка с целью строительства, доказательства возможности его использования без нарушений правового режима водоохранной зоны, а также невозможности использования земельного участка в целом ввиду нахождения в его границах на большей части имущества, не принадлежащего заявителю.

Таким образом, суд отказал в удовлетворении требования общества о признании незаконным отказа департамента в предоставлении в аренду земельного участка.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 26.05.2021 N 308-ЭС21-5376 по делу N А32-4120/2019
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании отсутствующим права собственности на земельные участки, снятии участков с государственного кадастрового учета.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о наличии оснований для признания отсутствующим права собственности муниципального образования на спорные земельные участки лишь в границах, находящихся за береговой линией водного объекта. Апелляционный суд исходил из следующего: собственностью Российской Федерации является земельный участок, занятый водным федеральным объектом в пределах береговой линии; при этом земельный участок как объект земельных отношений не формируется; водное законодательство не содержит каких-либо норм об отнесении земельных участков, находящихся в водоохранной зоне федеральных водных объектов, к федеральной собственности; заключением судебной экспертизы установлено, что часть спорных земельных участков, на которые зарегистрировано право муниципальной собственности, расположены в границах акватории и береговой линии федерального водного объекта общего пользования, поэтому право муниципальной собственности на данные части земельных участков следует признать отсутствующим; заключение эксперта является полным и не содержит противоречий, соответствует требованиям законодательства.

Почитать Использование световой гобо проекции на асфальте

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Формирование земельного участка в водоохранной зоне

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: О некоторых вопросах разрешения судами споров о земельных участках, примыкающих к водным объектам
(Ефимов А.Ф., Николаев М.Н.)
(«ИЗиСП», «КОНТРАКТ», 2019) На рассмотрение судов в основном поступают дела по спорам о формировании и предоставлении земельных участков в водоохранных зонах, практика разрешения которых не отличается единством.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Аренда водных объектов. Анализ споров
(Алексеевская А.)
(«Жилищное право», 2020, N 4; «Административное право», 2020, N 2) Суд апелляционной инстанции, отменяя указанное решение, принял во внимание содержание судебных актов по делу N А32-23716/2016, которыми установлено, что спорный земельный участок практически полностью накладывается на поверхность водного объекта, а также его береговую полосу и прибрежную защитную полосу, образован с нарушением норм водного законодательства. Апелляционный суд указал, что у ответчика имеется договор водопользования. Ширина водоохраной зоны реки составляет 200 метров, ширина береговой полосы 20 метров. По требованию апелляционного суда произведен акт осмотра. Из акта следует, что спорные объекты расположены вблизи береговой линии (в пределах водоохранной зоны) и соответствуют назначению, указанному в договоре водопользования.

Суд указал, что к землям водного фонда относятся земли, покрытые поверхностными водами. На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков, земельный участок как объект земельных отношений не формируется. В пользование предоставляется водный объект на основании договора водопользования. Образование участка, включающего земли водного фонда, покрытого поверхностными водами реки (федерального водного объекта общего пользования) будет противоречить требованиям ст. 5, 6, 8 Водного кодекса и ст.

102 Земельного кодекса.

Нормативные акты: Формирование земельного участка в водоохранной зоне

Справочная информация: «Правовой календарь на III квартал 2021 года»
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс) При осуществлении федерального государственного экологического контроля (надзора) в отношении объектов капстроительства, строительство, реконструкция которых осуществляются во внутренних морских водах, в территориальном море РФ, в исключительной экономической зоне РФ, на континентальном шельфе РФ, в границах особо охраняемых природных территорий, на искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, и при строительстве, реконструкции объектов капстроительства, относящихся к объектам I категории:

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Приказ ФСБ России от 29.03. Программа проверок формируется контрольным органом на основании поступившего извещения о начале работ по строительству, реконструкции объекта капитального строительства, строительство, реконструкция которого осуществляется во внутренних морских водах и в территориальном море Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, в исключительной экономической зоне Российской Федерации, в границах особо охраняемых природных территорий, на искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, и при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства, относящегося в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды к объектам I категории (далее — ОКС), направляемого застройщиком или техническим заказчиком в контрольный орган не позднее чем за 7 рабочих дней до начала строительства, реконструкции ОКС.

Правовые ресурсы

«Горячие» документы
Кодексы и наиболее востребованные законы
Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Росреестр разъяснил правила строительства домов на берегу водоемов

$Фото: Akin Ozcan\shutterstock$

Из-за пандемии COVID-19 многие стали задумываться о переезде за город. В результате спрос на загородное жилье существенно вырос — люди продолжают скупать не только готовые дома, но и участки под строительство. При этом часто предпочтения отдаются землям на берегу озер и рек.

Росреестр разъяснил, с какими ограничениями можно столкнуться при строительстве жилого дома рядом с водоемом и какие моменты необходимо учитывать.

Береговая полоса
- для моря — по постоянному уровню воды или по линии максимального отлива, если уровень воды периодически меняется;
- для реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера — по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом;
- для пруда, водохранилища — по нормальному подпорному уровню воды;
- для болота — по границе залежи торфа на нулевой глубине.
Береговой полосой называют земли общего пользования вдоль береговой линии. Ее ширина составляет в среднем 20 м. Исключение — реки и ручьи протяженностью не более 10 км, их береговая полоса сужается до 5 м, говорится в разъяснениях Росреестра.

В ведомстве отмечают, что граждане вправе находиться на территории береговой полосы, передвигаться по ней, заниматься любительским рыболовством, а также причаливать к берегу. А вот приватизировать участки в пределах береговой полосы нельзя (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса). Также здесь запрещено строительство частных домов.

За пределами береговой полосы водоохранной зоны уже можно купить или получить участок в аренду, в том числе для строительства, при условии соблюдения всех санитарных, водоохранных и иных требований и норм.

Водоохранная зона

В отношении водных объектов могут быть установлены водоохранная зона и прибрежная защитная полоса (п. 13-14 ст. 105 Земельного кодекса), следует из материалов Росреестра.

В обеих действуют особые условия использования территорий.

Водоохранная зона примыкает к береговой линии водоема. Для защиты водного объекта на этой территории действует специальный режим хозяйственной и другой деятельности. Такая деятельность не должна приводить к загрязнению, засорению, заилению водного объекта, истощению его вод, но должна способствовать сохранению среды обитания объектов животного и растительного мира, подчеркнули в ведомстве.

Ширина водоохранной зоны у моря — 500 м, а у рек или ручьев она зависит от протяженности. Так, у ручья длиной меньше 10 км водоохранная зона составляет 5 м, от 10 до 50 км — 100 м, а у реки протяженностью от 50 км и больше — 200 м. У озера с акваторией менее 0,5 кв. км ширина водоохранной зоны 50 м.

Что запрещено в границах водоохранных зон:
1. Использовать сточные воды в целях регулирования плодородия почв;
2. Размещать кладбища, скотомогильники, отходы производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пункты захоронения радиоактивных отходов;
3. Уничтожать вредные организмы при помощи авиации (сбрасывать из самолета химикаты на насекомых);
4. Использовать транспортные средства (кроме специальных ТС). Движение допускается только на дорогах, а стоянки — на дорогах и в оборудованных местах с твердым покрытием;
5. Строить и содержать АЗС и склады горюче-смазочных материалов;
6. Хранить и применять пестициды и агрохимикаты;
7. Сбрасывать сточные, в том числе дренажные воды;
8. Проводить разведку и добычу полезных ископаемых (за исключением случаев, если они осуществляются пользователями недр).
В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, в которых действуют дополнительные ограничения. Их ширина устанавливается в зависимости от уклона берега. Самая большая ширина прибрежной защитной полосы — у рек, озер и водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение. Она составляет 200 м.

Помимо уже обозначенных запретов, в границах прибрежных защитных полос нельзя:
- осуществлять распашку земель;
- размещать отвалы размываемых грунтов;
- осуществлять выпас сельскохозяйственных животных.
Можно ли строить рядом с водоемом

Участок в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы приобрести можно. Он может входить как в состав населенного пункта, так и в состав СНТ. Возвести индивидуальный жилой или садовый дом в границах водоохранных зон также можно, но его нужно обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т. д. Их полный перечень указан в п. 16 ст.

65 Водного кодекса.

Исключение — если открытый водоем является источником питьевой воды и возле него установлена зона санитарной охраны. На таких территориях жилищное строительство запрещается или ограничивается.

Если граждане в водоохранной зоне занимаются садоводством или огородничеством для собственных нужд и у них отсутствуют очистные сооружения или канализация, они могут использовать у себя сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов. Но если речь идет об участке под индивидуальное жилищное строительство, он должен иметь либо центральную канализацию, либо индивидуальные очистные сооружения, объясняет Росреестр.

Читайте также:
- Дом у воды: как строить, чтобы не снесли
- Земля для дома: что нужно знать перед покупкой участка
- Дача на опушке: как построить дом в лесу
ВС разъяснил условия аренды земельных участков в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования

Как указал Верховный Суд, граждане должны иметь свободный доступ к таким объектам, поэтому заключенный муниципалитетом и курортом договор аренды прибрежной земли для организации пляжа является действительным

14 апреля 2021

Фотобанк Лори

По мнению одного из экспертов, п. 4 ст. 39.8 ЗК РФ не запрещает передавать в аренду земельный участок, расположенный в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, а лишь определяет условие, при котором аренда такого участка становится возможной. Другой отметил, что озвученная в определении правовая позиция не является новой.

Третий добавил, что ранее ВС по аналогичному спору высказал иную точку зрения.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 308-ЭС19-27506 по делу об оспаривании арендатором земельного участка на прибрежной морской полосе порядка определения платежей по договору аренды и взыскании с арендодателя переплаты по договору в качестве неосновательного обогащения.

Суды признали спорный договор ничтожной сделкой

В мае 2011 г. администрация муниципального образования «Город-курорт Геленджик» предоставила в аренду на 49 лет ЗАО «Санаторий «Жемчужина моря»» участок на прибрежной морской полосе для размещения пляжа. По условиям договора, арендная плата рассчитывалась на основании соответствующих правил и постановления администрации муниципалитета от 20 мая 2011 г. № 1126 и составляла 155 тыс. руб. в год.

Впоследствии арендатор обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципалитета, в котором просил взыскать с ответчика излишне уплаченную арендную плату в размере свыше 872 тыс. руб. и пени на сумму порядка 1400 руб. Истец также просил суд считать достоверной и подлежащей применению для целей определения годовой арендной платы по договору аренды рыночную стоимость земельного участка в размере 5,7 млн руб.

В обоснование исковых требований общество сослалось на то, что кадастровая стоимость спорного участка с февраля 2011 г. составляла 1 руб., поэтому при заключении договора аренды стороны определили ставку арендной платы в размере 1,5% его рыночной стоимости. Согласно результатам независимой оценки, рыночная стоимость участка, предоставленного для размещения пляжа, составила 5,7 млн руб., что существенно меньше величины, на основании которой рассчитывалась арендная плата по спорному договору. В связи с этим истец счел, что у ответчика возникло неосновательное обогащение в виде излишне внесенной арендной платы.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении исковых требований со ссылкой на то, что истец пропустил срок исковой давности еще в 2015 г. Как пояснил суд, арендная плата за публичный земельный участок является регулируемой, а общество не заявляло в суд требование об установлении рыночной стоимости участка в ином размере, чем указано в договоре аренды. В свою очередь, рыночная стоимость, определенная на основании отчета об оценке, подготовленного по заказу арендодателя, не признана недостоверной в установленном порядке. Более того, отметил суд, береговая полоса внутреннего моря не может быть предметом договора аренды, поэтому спорный договор является недействительной сделкой, а внесение изменений в ничтожный договор путем установления нового размера арендной платы законом не предусмотрено.

В дальнейшем апелляция приняла отказ общества от иска в части требований об установлении достоверной стоимости и применении для целей определения годовой арендной платы рыночной стоимости земельного участка в размере 5,7 млн руб., а также взыскании с ответчика переплаты по договору в размере 769 тыс. руб. Таким образом, суд отменил решение нижестоящего суда в этой части, остальная часть была оставлена без изменения.

Впоследствии суд округа направил дело на новое рассмотрение в апелляцию, отметив, что нижестоящие суды, определяя размер платы за пользование участком и, соответственно, размер излишне внесенной истцом арендной платы, не исследовали вопрос о необходимости применения нормативной цены земли, которая не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные участки соответствующего целевого назначения.

При новом рассмотрении апелляция изменила решение первой инстанции и взыскала с муниципалитета 57 тыс. руб. в качестве неосновательного обогащения. Суд счел, что недействительность договора аренды, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не означает автоматического прекращения ранее возникшего права арендатора. Поскольку договор аренды является ничтожной сделкой, не породившей юридических последствий для сторон, основания для применения при расчете арендной платы ставки 1,5% кадастровой стоимости участка отсутствуют.

Спорный участок предоставлялся и фактически использовался арендатором в рекреационных целях (для обустройства пляжа), поэтому плата за его использование рассчитывается по ставке 0,8 % кадастровой стоимости, определенной в постановлении муниципалитета.

Апелляционный суд добавил, что, поскольку кадастровая стоимость участка составляла 1 руб., это фактически свидетельствовало об ее отсутствии. Следовательно, при расчете арендной платы применяется нормативная цена земли. В силу же отсутствия последней необходимо применять нормативную цену, которая не должна превышать 75% рыночной цены участка, что составляет 7,7 млн руб. При этом истцом пропущен срок исковой давности в части требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 1 февраля 2012 г. до 30 мая 2015 г.

В дальнейшем суд кассационной инстанции изменил постановление апелляции и взыскал с ответчика в пользу арендатора 603 тыс. руб. неосновательного обогащения. В остальной части судебный акт был оставлен без изменения. Таким образом, кассация сочла, что апелляция неправильно определила размер неосновательного обогащения, поскольку истец в спорный период обязан был вносить плату за пользование участком в виде земельного налога.

ВС вернул дело на новое рассмотрение

В кассационной жалобе в Верховный Суд администрация муниципалитета оспорила решения апелляции и кассации как незаконные, а Судебная коллегия по экономическим спорам ВС согласилась с ее доводами.

Экономколлегия пояснила, что спорный договор аренды был заключен на основании заявления общества о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования публичным земельным участком, расположенным частично в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, на право аренды. При этом в собственности общества имелся расположенный в границах участка объект недвижимости (гидротехническое сооружение).

Верховный Суд подчеркнул, что участки в пределах береговой полосы могут быть предоставлены в аренду при соблюдении установленных законодательством условий, в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. При этом должен обеспечиваться свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. «При таком положении является ошибочным вывод судов о недействительности договора аренды земельного участка, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, и тем более неверны выводы суда округа о сохранении за обществом вещного права постоянного (бессрочного) пользования и необходимости платить за пользование участком в размере земельного налога. Поскольку оснований для признания договора аренды указанного земельного участка недействительным не имеется, данный договор является действующим, общество должно платить за пользование публичным участком не земельный налог, а арендную плату», – отмечается в определении.

Как пояснил ВС, спорный договор аренды не был заключен по итогам торгов, поэтому арендная плата является регулируемой. С учетом принятого судом первой инстанции заявления ответчика о применении срока исковой давности за период до 30 мая 2015 г. необходимо установить, в каком размере подлежала внесению арендная плата за период с 31 мая 2015 г. по 30 июня 2018 г. в соответствии с нормативными правовыми актами публичного образования, в собственности которого находится участок. При этом, если размер арендной платы, установленный соответствующим публичным органом, будет меньше предельной ставки, установленной федеральным законом, применяются ставки, установленные публичным органом.

«Судами установлено, что спорный земельный участок находится в собственности муниципального образования «Город-курорт Геленджик». В спорный период арендная плата за земли этого образования подлежала расчету по правилам, установленным постановлением Администрации № 1126. Между тем в материалах дела отсутствуют как надлежащий расчет арендной платы, подлежавшей внесению обществом в спорный период с 31 мая 2015 г. по 30 июня 2018 г. (с учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности за период до 30 мая 2015 г.) исходя из положений постановления Администрации № 1126, вида разрешенного использования участка, ограничения его в обороте, так и расчет арендной платы, фактически внесенной обществом именно в этот период, что не позволяет определить наличие либо отсутствие на стороне муниципального образования неосновательного обогащения в виде излишне внесенной истцом арендной платы», – заключил ВС, отменяя акты нижестоящих судов и возвращая дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Эксперты прокомментировали выводы Суда

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Марина Строкань в комментарии «АГ» пояснила, что особенности использования земельных участков, расположенных в границах береговой полосы водных объектов, обусловлены особым правовым статусом таких земель – береговая полоса предназначена для общего пользования, кроме того, ведение хозяйственной деятельности в границах водоохранных зон допускается с ограничениями. «Договор аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе», – отметила она.

При этом, добавила эксперт, п. 4 ст. 39.8 ЗК не устанавливает запрет на передачу в аренду земельного участка, расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, а лишь определяет условие, при котором аренда становится возможной. «В этой логике Верховный Суд неоднократно рассматривал вопрос о признании недействительными договоров аренды земельных участков в границах береговой полосы, указав на невозможность признания договора ничтожной сделкой с формальным обоснованием требования ст. 39.8 ЗК. В рассматриваемом деле Экономколлегия в очередной раз указала судам на необходимость оценки обстоятельств конкретного спора, правильного применения нормы ст.

39.8 ЗК с учетом существа спора, а не формального предписания нормы», – пояснила Марина Строкань.

По мнению эксперта, такая позиция представляется логичной, поскольку само по себе невключение условия об обеспечении свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования в договор не означает намерения арендатора ограничивать доступ и иным образом препятствовать реализации прав граждан. Кроме того, отсутствие такого условия в договоре не освобождает арендатора от необходимости соблюдать установленные требования. «В каждом конкретном случае судам следует оценивать доказательства реального несоблюдения арендатором условия обеспечения доступа к водному объекту, а также устанавливать факт нарушения положений водного и земельного законодательства в этой части», – подытожила она.

Младший юрист практики «Транспорт. Инфраструктура. ГЧП» АБ «Инфралекс» Константин Краулин отметил, что правовая позиция ВС, изложенная в определении, не нова. «Верховный Суд не раз обращал внимание, что невключение условия об обеспечении свободного доступа граждан к водному объекту и береговой полосе в договор аренды такого участка само по себе не является основанием для признания его недействительным и не освобождает арендатора от необходимости соблюдать требования закона (см. определения от 25 августа 2020 г. № 308-ЭС20-10727 по делу № А32-46606/2018 и от 7 августа 2019 г. № 308-ЭС19-12241 по делу № А32-42289/2017)», – пояснил он.

Эксперт добавил, что такую позицию ранее высказывал и Научно-консультативный совет при АС Уральского округа (см. п. 13 Рекомендаций по вопросам, возникающим при рассмотрении споров из земельных правоотношений, от 18–19 октября 2018 г. № 2/2018).

«В рассматриваемом деле ВС исходит из того, что ни Земельный, ни Водный кодексы не запрещают сдавать в аренду земельные участки, расположенные в границах береговой полосы, хотя и устанавливают ограничения их использования (см. определения от 29 января 2019 г. № 307-ЭС18-23804 по делу № А56-36040/2017 и от 6 декабря 2016 г. № 306-ЭС16-15938 по делу № А65-18989/2015), – пояснил эксперт. – Примечательно, что Пятнадцатый апелляционный суд уже сделал «работу над ошибками» и в этом году отклоняет требования о признании таких договоров аренды недействительными со ссылкой на позицию Экономколлегии ВС (см. постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2021 г. № 15АП-1455/2021 по делу № А32-6032/2020 и от 3 марта 2021 г. № 15АП-22202/2020 по делу № А32-34431/2020). Такое толкование представляется верным, так как положения законодательства действуют независимо от их наличия в условиях договора, а невключение нормативных ограничений в договор не отменяет их действие, равно как и не свидетельствует о недействительности договора», – резюмировал Константин Краулин.

Адвокат, советник практики разрешения споров АБ «Инфралекс» Михаил Гусев добавил, что ранее Верховный Суд, отказывая в передаче аналогичной кассационной жалобы на рассмотрение в судебном заседании Экономколлегии, высказал иную (отличную от позиции, отраженной в рассматриваемом определении) точку зрения по вопросу порядка определения размера арендной платы (Определение от 10 февраля 2021 г. № 307-ЭС20-22845 по делу № А56-114242/2019). «Так, в ситуации, когда требовалось установить размер арендной платы за участок, часть которого находится в границах прибрежной зоны водного объекта, Суд указал, что в силу п. 8 ст. 27 ЗК такой участок не подлежит приватизации, в связи с чем пришел к выводу, что размер арендной платы за его использование не может превышать размер земельного налога, рассчитанный в установленном порядке», – подчеркнул он.

Дом у воды: как строить, чтобы не снесли

Действующее законодательство значительно ограничивает застройку земельных участков вблизи воды. Специальные жесткие режимы устанавливаются на водных объектах, которые используются для питьевого водоснабжения. Нередко подобные случаи доходят до судебных разбирательств, и часто суды выносят решение о сносе таких домов или изъятии земельных участков.

Рассказываем, какими законами регулируется застройка рядом с водой, можно ли строить в зонах санитарной охраны и как возвести дом, чтобы потом его не снесли.

Зимой и весной 2020 года в суды Московской области поступил ряд исков о сносе домов близ воды, а также о требовании вернуть земельные участки в государственную собственность.

ФГБУ «Канал имени Москвы» в соответствии с поручением Росморречфлота организовало работу по восстановлению прав в отношении землеотводов, предоставленных учреждению для строительства и надлежащей последующей эксплуатации канала имени Москвы, в том числе — водохранилищ. По фактам нарушений учреждение подало в суд об истребовании указанных земельных участков в собственность государства. Всего учреждение подало иски в отношении 57 земельных участков, из них четыре исковых требования о признании здания, строения самовольной постройкой, сообщили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе ФГБУ «Канал имени Москвы».

Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС

В настоящий момент судебная практика идет по пути отказа в предоставлении в частную собственность даже земельных участков со строениями в том случае, если они находятся в первом или втором поясе зоны санитарной охраны (ЗСО), говорит руководитель направления «Коммерческие споры» фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. Чтобы не попасть под снос, нужно проверить наличие разрешительных документов на строительство, генеральный план и правила землепользования населенного пункта, документы о регистрации права собственности в Росреестре, вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с ПЗЗ и данными Росреестра, рекомендует адвокат Forward Legal Олег Шейкин.

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой признается здание или сооружение, возведенное без прав на земельный участок либо без необходимых согласований, с нарушением градостроительных и архитектурных норм. При этом земельный участок должен быть предназначен для жилищного строительства. При строительстве собственник нарушил права соседа, а здание угрожает здоровью и жизни других граждан.

Снести частное строение на собственном участке теперь могут только по решению суда, а не по решению местной администрации. Подробнее о том, что можно строить на земельных участках, чтобы не попасть под снос, ранее писала «РБК-Недвижимость».

Фото: Роман Балаев/ТАСС

Особенность регулирования застройки у воды

Строительство рядом с речками и водоемами накладывает ряд дополнительных ограничения на застройку и оборот земельных участков. Особенно жесткие меры применяются для водных объектов, которые являются источниками водоснабжения. На этих территориях устанавливают водоохранные зоны.

Они делятся на три пояса регулирования, в которых либо полностью запрещено любое строительство, либо действуют различные ограничения.

Согласно Водному кодексу, нельзя строить здания в пределах береговой полосы, которая обычно составляет от 5 до 20 м в зависимости от протяженности водоема. Водоохранные зоны составляют от 50 до 200 м и также зависят от протяженности водоема. В пределах водоохранных зон можно строить при наличии сооружений, защищающих воду от загрязнений (канализации, локальные очистительные сооружения), поясняет адвокат Шейкин.

Для источников питьевой воды предусматриваются еще и санитарные зоны, которые составляют не менее 100 м. В пределах этих зон запрещается любое строительство, кроме объектов, необходимых для эксплуатации и водного объекта.

Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС

Постановлением СНК РСФСР № 696 на канале имени Москвы установлена зона санитарной охраны (ЗСО) второго и третьего поясов, которая включает в себя километровую полосу в обе стороны от уреза воды в канале на всем его протяжении от Иваньковского водохранилища до Клязьминского водохранилища включительно. Решением исполкомов Моссовета и Мособлсовета от 17.04.1980 № 500-1143 был утвержден проект установления красных линий границ ЗСО.

Зоны санитарной охраны организуются в составе трех поясов. В соответствии с СанПиН первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. В этом поясе запрещено любое строительство.

Второй и третий пояса ограничений в некоторых случаях допускают строительство жилья при обязательном соблюдении требований, направленных на предупреждение загрязнения источников водоснабжения, говорит юрист Еремин.

В границах второго и третьего поясов допускается проживание людей и строительство различных объектов, включая жилищное строительство. «Однако любое новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, производится при обязательном согласовании с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора, а на владельцев объектов, которые могут оказать негативное влияние на качество воды, возложена обязанность по выполнению предусмотренных СанПиН санитарных мероприятий под угрозой административной ответственности», — отмечает Малинин из юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры».

Фото: Beton.7/Shutterstock

Сведения об установленных зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения могут содержаться в Едином государственном реестре недвижимости. Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения и водопроводов питьевого назначения должны отображаться на карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки.

Если самострой. Как защитить права?

Спасти от сноса свое здание, которое отвечает признакам самовольной постройки, можно в том случае, если нет нарушений строительных норм, земельный участок допускает возможность нахождения на нем этого здания и оно не создает угрозу для жизни и здоровья других лиц, говорит Шейкин из Forward Legal. По его словам, в таком случае в судебном порядке можно требовать признания права собственности на самовольную постройку. «Если же здание не может находиться на земельном участке в связи с ограничениями, но при этом у собственника есть все разрешительные документы, тогда в случае его сноса можно требовать взыскания убытков с соответствующих органов власти», — поясняет адвокат.

Добросовестность поведения лиц при приобретении имущества или возведении строений на приобретенных земельных участках является основанием для защиты прав таких лиц даже в ситуации последующего изъятия имущества или сноса строений, отмечает Еремин из НЮС «Амулекс». В этом случае, по словам юриста, необходимо обращаться в суд за компенсацией рыночной стоимости дома, установить ответственность органа, выдавшего разрешительную документацию на строительство объекта ИЖС, в причинении вреда добросовестному застройщику.