Для того чтобы узаконить реконструкцию жилого дома, — а именно, сообщить об изменении его параметров, следует провести ряд мероприятий, иначе реконструкцию могут признать незаконной.
Кому и для чего нужно легализовать реконструкцию дома
Жилые дома стоят на кадастровом учете. Это значит, что сведения о них (в том числе, площадь, этажность, материалы стен, месторасположение) содержатся в едином реестре недвижимости государства (ЕГРН).
Если мы меняем конфигурацию и параметры дома, то значит ранее представленные сведения о нем не соответствуют действительности.
На что это влияет:
- власти могут не досчитаться налога, и признать вас недобросовестным плательщиком;
- новые параметры дома могут нарушать градостроительные, пожарные нормы, а также правила отступа от забора – что обязывает Вас устранить нарушения;
- при продаже недвижимости возникают сложности из-за несоответствия фактических и документальных данных.
Легализовать все что построено (или реконструировано) должен собственник земельного участка, так как он несет ответственность за постройки.
Как узаконить реконструкцию дома на собственной земле рассмотрим более детально.
Уведомление о реконструкции дома – порядок обращения
В идеале, прежде чем приступить к глобальным перестройкам своего жилища об этом надо уведомить органы местной власти.
Но на практике чаще всего сталкиваются с узакониванием уже сделанной реконструкции.
Как должно быть по правилам:
- подаем уведомление о реконструкции дома в администрацию (форма, порядок подачи установлены Приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр);
- получаем добро от местной власти;
- приступаем к реконструкции;
- сообщаем о завершении работ + подтверждаем новые параметры дома техпланом;
- получаем бумагу от администрации, что дом соответствует принятым параметрам;
- подаем сведения о реконструкции в Росреестр;
- получаем выписку ЕГРН где уже указаны новые параметры.
Для того, чтобы обычный работающий гражданин занимался этими делами самостоятельно – он должен обладать массой свободного времени. Ведь надо выяснить, какое именно заявление заполнить и в какой отдел в вашей местной власти подать, затем еще собрать и заполнить нужные документы и заявления. Кроме того, при реконструкции дома обязательно надо обратиться в кадастровую организацию для того, чтобы заказать технический план на дом – а это доп. затраты. (Узнать, сколько стоит подготовить техплан в вашем регионе можно здесь).
В каждом отдельном регионе страны есть свои местные правила относительно расположения и конфигурации жилых построек. Кроме того, в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования могут быть установлены те или иные ограничения. Так, например, реконструкцию домов, расположенных на участках для садоводства, можно оформить в упрощенном порядке (по дачной амнистии).
Поэтому, в конкретном случае для узаконивания реконструкции могут быть затребованы дополнительные документы и разрешения.
Как узаконить реконструкцию дома на собственной земле без разрешения
В нашей стране, как показывает практика, сначала делается реконструкция, а ее документальное оформление откладывается на потом. Авось никто и не заметит.
Но каждый понимает, что рано или поздно реконструкцию дома придется узаконить, дабы избежать проблем в будущем.
Можно ли легализовать уже проведенную реконструкцию дома во внесудебном порядке
Итак, если реконструкция уже сделана, то для ее оформления существуют два пути:
- Мы также можем обратиться в администрацию и пройти процедуру, описанную выше – как должно быть по правилам. Но здесь надо быть уверенным, что реконструкция соответствует всем установленным градостроительным нормам. Иначе, в любой момент администрация может отказать в выдаче разрешающих документов.
- Судебный порядок.
Реконструкция дома через суд
Чаще всего Решение суда – единственный выход для оформления самовольной постройки или реконструкции. Однако, стоит понимать, что не все дома можно поставить на кадастровый учет через суд.
Судья, чаще всего назначает экспертизу, и выносит решение на основании заключения эксперта. Например, вы сделали капитальную пристройку к дому, но она расположена близко к забору – с несоблюдением положенных отступов от границ. Суд посчитает такую пристройку незаконной.
Но если вы сможете доказать, что на момент реконструкции, вы добросовестно соблюдали действующие нормы, и на руках есть согласие соседей на реконструкцию дома, тогда судья примет Вашу сторону.
В любом случае, для оформления документов через суд, лучше обратиться за профессиональной помощью к специалистам по земельным вопросам.
Как и куда подается иск
Исковое заявление подает собственник в районный суд по подведомственности (по месту нахождения) земельного участка.
Документы для суда:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на земельный участок и дом (выписки ЕГРН, свидетельство);
- технический план дома;
- имеющиеся договоры со строительными организациями или подрядчиками, выполняющими работы по реконструкции;
- разрешительные документы (например, от Росавиации, Роснедра и др.);
- акты коммунальных служб (при наличии подключения к общим коммуникациям);
- подтверждение уплаты Госпошлины;
- прочие документы, подтверждающие обращение в администрацию о регистрации реконструкции дома.
Помимо всего прочего, суд назначит экспертизу, чтобы подтвердить, что вами соблюдены противопожарные нормы и градостроительные правила.
Как узаконить дом, построенный с нарушением отступов
Существует ошибочное мнение, что если дом построен с нарушением отступов от границ, то его нельзя поставить на кадастровый учет. На самом деле, суд может вынести решение в пользу собственника, даже если градостроительные нормы не соблюдены. Но при этом надо постараться и собрать доказательную базу – подтверждение того, что сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
На практике случается, что на момент проведения реконструкции – действовали одни правила, которые разрешали пристройку/надстройку, а на момент оформления документации, например, по истечении десятков лет, оказалось, что изменение параметров дома произошли с нарушением. Каждый случай индивидуально рассматривается в суде.
Реконструкция частного дома без разрешения — последствия
А что будет, если перестроить дом и документально не оформлять?
На самом деле, многие так и делают, более того, даже не задумываются о том, что о реконструкции надо уведомлять и живут десятилетиями.
Надо понимать, что если местные власти проявят интерес к строению, которое не соответствует заявленным параметрам, или «доброжелательные» соседи обратятся с жалобой – то в самый неподходящий момент органы власти выпишут предписание о приведении дома в первоначальный вид.
Можно ли пристроить к дому пристройку без разрешения на строительство в 2024 году: чем грозит, где брать
Уютный дом со всеми удобствами — мечта многих людей. Когда владелец хочет улучшить дом, он вносит изменения — добавляет в дом вспомогательные предметы. Крыльца, гаражи, террасы, бани, кухни, веранды и балконы — не редкость на садовых участках.
Вопрос в том, можно ли их строить без разрешения на строительство. В конце концов, пристройка — это, по сути, реконструкция дома. С другой стороны, объект может быть и без фундамента (например, на сваях).
Многие люди не знают, нужно ли им разрешение и где его можно получить. Давайте попробуем разобраться в этой путанице.
✅ Можно ли сделать пристройку к дому без разрешения?
Создание расширения решает две проблемы. Во-первых, это увеличивает общую площадь дома. Во-вторых, он предоставляет домовладельцу дополнительное помещение для хозяйственных нужд (например, гараж для хранения автомобилей и овощей).
Пристройки к частным домам могут быть как для жилых, так и для нежилых целей. Их строительство подразумевает реконструкцию коттеджа — увеличение площади, этажности и улучшение инженерных коммуникаций. Закон требует получения разрешения на реконструкцию здания.
Такой документ приравнивается к разрешению на строительство в соответствии со статьей 51 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Теперь существует упрощенная процедура реконструкции индивидуального жилья (ИЖС). Разрешение не требуется. С лета 2018 года их заменили уведомления о начале работ по реконструкции дома.
Регистрация стала намного проще: меньше документов, заявлений, передачи в органы власти и т.д.
Здравствуйте. У меня частный дом, и я являюсь его владельцем. Вход с улицы ведет прямо в дом. Это позволяет холодному воздуху проникать в дом (особенно зимой).
Я хотел бы построить крыльцо. Оно не будет отапливаться, но будет удерживать холод с улицы внутри дома. Подскажите, пожалуйста, нужно ли мне разрешение на строительство крыльца?
Установка крыльца — это реконструкция частного дома. Многое зависит от технических характеристик будущего расширения. Если вы планируете строить на фундаменте, вы должны получить разрешение в форме уведомления.
Если вы хотите построить веранду на сваях без фундамента, разрешение не требуется.
Вам нужно только сообщить об этом в ТИБ и внести веранду в технический паспорт дома. Эту работу выполняют картографы и кадастровые инженеры. Когда вы завершите ремонт, пригласите их осмотреть ваш дом.
Регистрация позволяет совершать любые сделки с домом — продавать, дарить, обменивать, делить, наследовать и т.д.
✅ Чем грозит?
Если вы возводите пристройку без разрешения на строительство, вы можете нарушить закон. Несанкционированное переоборудование дома является незаконным действием.
Самовольная постройка считается самовольной постройкой в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Она подлежит в соответствии с правилами:
- Снос — демонтаж с полной разборкой конструкции и устранением нарушений;
- Реконструкция — приведение дома в соответствие с требованиями СНиП.
Скорее всего, прилегающее к дому здание придется снести. Расходы на снос будет нести застройщик. В случае невыполнения требований администрация подаст в суд, и снос будет осуществлен судебными приставами.
Стоимость будет еще выше.
Несанкционированное расширение создаст проблемы для владельца при последующих сделках. Если вы хотите продать дом и обнаружите несоответствия в техническом паспорте в регионе — Росреестр заблокирует сделку.
Наконец, нарушителю придется заплатить штраф за незаконную реконструкцию. Согласно статье 9.5 КоАП РФ, граждане должны заплатить от 2 000 до 5 000 рублей. Юридические лица должны заплатить до 1 млн рублей.
Штрафы могут быть выше за нарушение правил землепользования и застройки (ПЗЗ).
Жители Москвы и Московской области уже начали получать письма из Росреестра, Федеральной налоговой службы и управлений. Предлагается узаконить существующие дополнения. Нарушения выявляются с помощью Google Maps, летающих дронов и внеплановых проверок инспекторов.
Прятаться за высоким забором больше не имеет смысла.
✅ Как получить разрешение на строительство пристроя к дому?
Основные шаги для получения разрешения изложены в Градостроительном кодексе Российской Федерации. Заявитель должен подготовить документы и обратиться в нотифицированные органы. Третье лицо может действовать от имени заявителя.
В этом случае от имени представителя должна быть выдана доверенность.
???? Куда обращаться?
Орган, выдающий разрешения на строительство и/или переоборудование, может измениться. В Москве этим органом в настоящее время является Стройнадзор. Где-то в регионах эту задачу выполняют отделы Исполнительного комитета. Жители деревень могут обратиться за разрешением в сельскую администрацию (сельсовет).
Информацию о разрешении можно найти на официальном сайте города.
Где подать заявление и где получить разрешение:
- Многофункциональный центр (МФЦ) по месту регистрации земельного участка — офисы «Мои документы» есть в каждом регионе, обратитесь в один из них, так как с 2018 года региональная принадлежность больше не действует;
- Муниципалитет — разрешения на переоборудование выдаются отделами архитектуры и градостроительства;
- Портал государственных услуг — подача документов осуществляется в электронном виде, не выходя из дома; ЭЦП — требуется электронная цифровая подпись.
Собранные документы могут быть представлены в электронном виде. Правительство РФ оставляет за собой право определять, в каких случаях это является обязательной процедурой. Однако личное вручение уведомления о продлении срока проживания также будет сохранено на данный момент.
???? Пошаговое руководство
Чтобы избежать проблем с легализацией пристройки, необходимо своевременно согласовать строительство с администрацией. Давайте рассмотрим, куда пойти и что делать:
- Во-первых, определите план реконструкции.
- Затем необходимо подготовить документы и заполнить регистрационную форму.
- Уведомить контролирующий орган (путем личного посещения МФЦ, Госуслуг или Исполкома).
- Дождитесь одобрения запланированных работ.
Разрешение успешно завершено. Положительный ответ администрации можно рассматривать как разрешение на перестройку. Теперь вы можете построить расширение в соответствии с планом.
По окончании работ вы должны снова уведомить об этом. На этот раз на нем должна быть пометка «Окончание строительных или ремонтных работ». Власти проверят документы и могут посетить строительную площадку, чтобы увидеть изменения своими глазами.
Если все в порядке, будет выдано уведомление о соответствии градостроительному уставу. Информация передается в Росреестр — пристройка к дому включается в кадастровые документы. Заявителю достаточно получить обновленную выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.
Если администрация не хочет отправлять документы в Росреестр, вы можете сделать это самостоятельно. Не во всех регионах существует процедура межведомственной регистрации.
Более подробную информацию о регистрации см. в статье «Как узаконить пристройку к дому».
???? Необходимые документы
Одной из самых важных задач является получение разрешения на проведение конверсии. Недостаточное количество или отсутствие документов может привести к отказу в выдаче разрешения. В результате легализация будет отложена.
К уведомлению также прилагаются следующие пункты:
- копия паспорта;
- свидетельство о праве собственности на имущество, если оно не зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц;
- действующий технический паспорт жилого дома — по запросу;
- копия градостроительного плана участка (при необходимости);
- согласие соседей и совладельцев.
Уведомление должно быть составлено в письменном виде (с использованием шаблона). Текст содержит информацию о владельце, строителе, особенностях дома и участка.
Техническая документация — описания, схемы, планы и проект реконструкции коттеджа также должны быть включены. Кратко укажите, где будет располагаться пристройка, какого она будет размера, сколько квадратных метров она будет занимать, из чего она будет сделана и т.д.
???? Сроки и стоимость
Электронное взаимодействие сокращает время, необходимое для получения разрешений. Они содержатся в Законе о градостроительстве.
Время ожидания ответа на уведомление о предстоящей реконструкции составляет от 3 до 7 рабочих дней. В случае культурных ценностей срок разрешения составляет до 20 дней.
Уведомление является бесплатным и не взимается государством. Однако необходимо оплатить услуги по подготовке материалов проекта. Цена рассчитывается индивидуально.
✅ Нужно ли разрешение на пристройку от соседей и совладельцев дома?
Одобрение расширения строительной инспекцией — не единственное действие, которое должен предпринять застройщик. Цель затрагивает интересы соседей и других владельцев домов/собственников недвижимости. Их права также должны быть приняты во внимание:
Это необходимо, если пристройка находится близко к соседнему дому. Как правило, соблюдается расстояние в 1 метр от ограждения. Такие меры должны быть согласованы с соседями.
Если он не возражает, вам следует составить нотариально заверенный акт и приложить его к уведомлению о реконструкции — статья 51.1, пункт 3, подпункт 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так вы сможете «оправдать» нарушение норм СНиП.
Общая собственность на жилой комплекс означает, что дом принадлежит нескольким людям. Владельцами могут быть дети, родители, бабушки и дедушки, тети, племянники, племянницы и третьи лица. Дом может быть продан только с согласия всех правообладателей (статья 246 Гражданского кодекса).
Если один из них возражает против создания пристройки, реконструкция невозможна.
Совместная собственность супругов также требует совместного решения о ремонте. Один из супругов подает уведомление, а другой супруг выдает доверенность или дает согласие. Если другой супруг возражает против этого, изменения не произойдут.
В обоих случаях лучше всего оформить доверенность на одного из собственников. Документ проверяется нотариусом. Если он убежден в добровольном волеизъявлении совладельцев, доверенность подписывается и скрепляется печатью.
Заверенный документ должен быть приложен к пакету уведомлений и документов.
Таким образом, любое расширение или увеличение дома должно быть одобрено властями. Для процедуры уведомления требуется не так много документов. Вам понадобится форма заявления (уведомление), документы, относящиеся к недвижимости, и проект переоборудования.
Власти проверяют заявление и дают ответ — либо разрешают, либо запрещают дополнительное строительство. Меры должны быть согласованы с соседями, а также с учетом мнения домовладельцев.
Несмотря на свою простоту, процедура уведомления может вызвать проблемы. Один из них — отказ властей разрешить реконструкцию. Часто переписка оказывается безрезультатной, и строительство заходит в тупик.
Процедуру необходимо ускорить, но владельцу не хватает юридических знаний. Или продление срока уже подготовлено, но вы не подали уведомление. Несанкционированное строительство приводит к штрафам, а в некоторых случаях и к сносу.
Чтобы избежать худшего сценария, лучше всего проконсультироваться с адвокатом. Эта консультация подскажет вам, правильно ли вы поступаете, какие ошибки вы допустили и как узаконить самовольную постройку и получить разрешение от властей. Адвокаты дадут правовую оценку и помогут в трудную минуту.
Звоните или подавайте заявку на сайте!
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!
Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!
Верховный суд разъяснил, почему нельзя узаконить самовольные пристройки
Очень актуальное разъяснение сделал Верховный суд РФ, когда изучил материалы спора жительницы Краснодара с местной властью о расширении квартиры. Жилье у дамы располагалось на первом этаже многоквартирного дома, и она переделала свою квартиру по собственному усмотрению, увеличив жизненное пространство за счет дополнительных пристроек с улицы. Подобные «расширения» квартир на первых этажах многоквартирных домов — бич многих российских городов и поселков.
Поэтому важно знать, как такие действия оценивает суд и какие нормы закона в подобных ситуациях применяются.
РИА Новости
В нашем случае хозяйка двухкомнатной квартиры в областном центре увеличила ее на 15 квадратных метров. Женщина провела перепланировку внутри квартиры и возвела еще несколько пристроек, но уже с улицы. Потом попросила местную власть согласовать такое расширение жизненного пространства.
Но с чиновниками местной администрации по этому вопросу она не нашла взаимопонимания и вынуждена была обратиться в суд, чтобы узаконить такое жилье — «улучшенное и дополненное».
Районный суд выслушал стороны спора и пошел навстречу нашей героине. Он разрешил истице легализовать обновленную и солидно увеличенную квартиру. По мнению суда, расширенная за счет нескольких пристроек квартира отвечала инженерным и противопожарным требованиям, а соседи жительницы и председатель ТСЖ письменно не возражали против изменений. Тогда администрация города обжаловала такое решение.
Безуспешно. В итоге администрация дошла до Верховного суда РФ, и он ее доводы услышал, посчитав правильными и вполне законными. Ну а Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ объяснила, что именно упустили из виду коллеги в нижестоящих инстанциях.
Вот главная мысль, которую высказали самые опытные судьи страны. Она звучит следующим образом. Самовольно построенный балкон или лоджию нельзя легализовывать по правилам, которые действуют при реконструкции и перепланировке жилья, подчеркнул Верховный суд.
А в качестве важного аргумента он напомнил, что еще в 2014 году Президиум Верховного суда в обзоре практики по делам о самострое объяснил коллегам из нижестоящих судов, как важно отличать самовольные постройки от менее радикальных преобразований.
Верховный суд напомнил, что еще семь лет назад объяснял коллегам, как важно отличать самовольные постройки от менее радикальных преобразований
Но это разъяснение, как оказалось, запомнили не все. До сих пор некоторые суды в стране продолжают допускать подобные ошибки, которые спустя месяцы, а то и годы приходится исправлять Верховному суду.
Правовые аспекты распоряжения жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
Так случилось и в деле жительницы Краснодара, которая решила узаконить изменения в своей квартире.
Хозяйка квартиры демонтировала часть перегородок и построила вместо них другие, перенесла радиаторы отопления и в дополнение сделала несколько пристроек — «подсобных помещений» к своей квартире.
Результат подобных преобразований оказался таков — собственнице удалось увеличить общую площадь жилья с 48,9 кв. м до 63,8 кв. м.
Краснодарская администрация не оценила это «строительное» достижение и отказалась признавать квартиру в измененном виде. Тогда хозяйка попросила суд своим решением заставить чиновников согласовать ей новое жилье. И это ей удалось.
Первым иск рассматривал Советский райсуд Краснодара. Он учел заключения местной фирмы и отдела надзорной деятельности Краснодара — их эксперты подтвердили, что реконструированное жилье безопасно для проживания и отвечает существующим инженерным и противопожарным требованиям.
Соседи собственницы, если судить по материалам дела, также не возражали против изменений. Во всяком случае, истица подтвердила это письмом председателя ТСЖ и протоколом общего собрания жильцов. Экспертизы и протокол собрания собственников квартир в доме убедили суд в законности перепланировки и пристроек.
Городская администрация осталась недовольна таким вердиктом и обжаловала решение районного суда в апелляцию. Но там ее снова не услышали. Краснодарский краевой суд подтвердил, что истица выполнила оба условия Жилищного кодекса РФ для того, чтобы сохранить квартиру в новом, перепланированном виде.
Собственница квартиры не только улучшила свое жилье, но и изменила параметры всего дома
По мнению областного суда, хозяйка «улучшенной» квартиры не нарушила прав своих соседей и не создала угрозу их жизни и здоровью. А это, как обязательное условие, прописано в статье 29 Жилищного кодекса РФ.
Верховный суд РФ с подобными выводами своих краснодарских коллег не согласился. Он пересмотрел эти выводы местных судов, поправил краснодарских судей. Верховный суд заявил следующее.
По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, местные суды перепутали два разных понятия — перепланировку и самовольную постройку. В нашем случае, собственница краснодарской квартиры не только улучшила свое жилье, но и изменила параметры всего дома, когда возвела к нему свои пристройки.
Суд подчеркнул — изменились ограждающие конструкции краснодарской многоэтажки.
Верховный суд РФ подчеркнул: пристройки возведены собственницей квартиры именно самовольно, потому что истица не получила разрешения на их строительство.
В этой ситуации местные суды неправомерно узаконили пристройки, причем сделали это по правилам легализации перепланировки. Признать самострой куда сложнее. Например, у его «автора» должно быть право возвести этот объект, он должен отвечать правилам землепользования и застройки и так далее.
Все эти разъяснения придется учесть Краснодарскому областному суду при новом рассмотрении дела, так как Верховный суд прежнее решение отменил.
В аналогичных ситуациях эксперты обязательно подчеркивают разницу между совсем не тождественными понятиями — перепланировкой, переустройством и реконструкцией. И это важный момент, который необходимо помнить.
Так перепланировка изменяет план квартиры без переноса коммуникаций, а переустройство — с переносом коммуникаций. Реконструкция же означает новые площади за пределами старого периметра дома.
По мнению экспертов, гражданам, которые планируют перепланировку, переустройство или реконструкцию собственного жилья, стоит предварительно согласовать перемены с административными органами. Сейчас этот важный этап часто пропускают, чтобы сэкономить время и деньги, но некачественные работы могут стать причиной аварий.
В аналогичных ситуациях эксперты подчеркивают разницу между не тождественными понятиями — перепланировкой, переустройством и реконструкцией
Что будет в случае нарушения? Если перепланировку квартиры ее собственник все-таки провел без разрешения, это грозит ему административным штрафом. Причем, оплата штрафа не избавит собственника от необходимости узаконить все сделанные изменения или вернуть квартиру в ее первоначальный вид.
Если этого не сделать, такие штрафы будут выносить регулярно.
Но это еще не самое плохое. Администрация, выписав несколько штрафов, вправе обратиться в суд с иском о лишении гражданина права собственности, а его жилье местные власти законно могут выставить на торги.
По мнению Верховного суда РФ, перепланировка и перестройка квартиры — это две большие разницы. Фото: Олег Прасолов
Узаконить самострой в 2024 году
Зачастую граждане, владеющие земельными участками, считают, что раз надел находится в их собственности, значит на нем можно строить любую недвижимость. Однако это совсем не так. В данной статье мы подробно разберем вопрос к чему может привести такое суждение и как можно предотвратить его негативные последствия.
Итак, в вашей собственности находится земельный участок, на котором вы хотите построить, например, жилой дом. По закону, каждый гражданин должен перед началом строительства уведомить орган местного самоуправления о таковых намерениях, а по окончании, известить о завершении строительства все ту же администрацию, приложив технический план на возведенный объект. Вот этот момент нельзя пропустить.
Построить недвижимость и поставить в известность государственные органы необходимо, чтобы постройку не признали самостроем.
Согласно ГК РФ ст. 222 самовольной постройкой будет считаться не только та недвижимость, которая построена при отсутствии разрешительной документации на строительство, но и постройка, возведённая с нарушением градостроительных и строительных норм. Если недвижимость признана самостроем, то ее не поставят на кадастровый учет и не зарегистрируют право собственности на нее.
Какие объекты считаются самостроем
Самовольной постройкой в 2024 году считают ту, которая:
- Построена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.
Земля должна находится в собственности или распоряжении лиц на основании иных правоустанавливающих документов (договор аренды, договор купли-продажи, договор бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения). - Построена на земле, на которой запрещено строительство конкретного вида объекта, т.е. не позволяет вид разрешенного использования.
- Возведена без получения согласований и (или) разрешений на строительство от местных органов власти.
- Имеет нарушения градостроительных норм, правил при строительстве, пожарной безопасности и т.д.
Как оформить самострой
Если недвижимость имеет «статус» самострой и находится в собственности или принадлежит кому-то на праве собственности, то государство сначала даст время на устранение нарушений (к примеру, уменьшить площадь постройки). За установленный срок необходимо устранить нарушения, иначе уполномоченным органом будет выдано предписание о сносе.
Когда постройка не зарегистрирована, то оформить ее в соответствии с требованиями закона можно двумя основными способами — в административном или судебном порядке.
Первый способ – узаконить самострой в упрощенном порядке — по дачной амнистии
Ранее, дачная амнистия (потому к ней и «прилипло» название ДАЧНАЯ), касалось домов, расположенных на территории, предназначенной для садоводства и огородничества.
С принятием 404-ФЗ о продлении амнистии до 2026 года закон расширил свое действие, теперь упрощенный (декларативный) порядок оформления также касается жилых домов, расположенных в границах населенных пунктов, предназначенных для ИЖС и ЛПХ (индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства).
Подробно об оформлении самостроя в 2024 году по дачной амнистии читайте здесь.
Второй способ — узаконить самовольную постройку через суд
Основанием для передачи дела в суд является отказ органов местного самоуправления в оформлении самовольной постройки.
В суде будет назначена обязательная судебная экспертиза, которая подтвердит капитальность здания, соответствие его требованиям ГОСТов и СНиПов и т.п. Но можно заказать самим независимую строительную экспертизу до подачи иска в суд, чтобы узнать заранее о наличии нарушений и исправить их. Иногда суду достаточно заключения досудебной экспертизы и потребности в судебной не будет.
Когда у вас на руках уже будет отказ от государственного органа, технический паспорт на объект капитального строительства (ОКС), выписка из ЕГРН на земельный участок, то дальше следует грамотно составить исковое заявлении, в котором вы должны учесть, что:
- земельный участок должен быть в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
- постройка должна соответствовать категории земли и виду разрешенного использования (ВРИ);
- подтверждения, что конкретная постройка не нарушает права третьих лиц (соседей) (соблюдены нормы отступа при строительстве и т.д.).
- следует указать причины обращения в суд, т.е. изложить причину самовольного строительства или основания отказа в разрешении на строительство.
Пусть оба способа являются не быстрыми, но, если вам важна постройка и в дальнейшем вы планируете совершать различные сделки с ней, то стоит запастись терпением. При наличии адекватно обоснованных причин, по которым был возведен самострой, суд обычно выносит решение в пользу истца.
Штрафы за самовольную постройку 2024
КоАП РФ установил денежные взыскания за строительство недвижимого имущества без разрешительной документации
- Для граждан от 2 000 до 5 000 рублей
- Для должностных лиц от 20 000 до 50 000 рублей
- Для юридических лиц от 500 000 до 1 000 000 рублей
При оформлении самостроя штрафных санкций не избежать, их в любом случае придется выплатить, но только последствия могут быть и более глобальными. Дальнейшее развитие событий —ликвидация недвижимости. Во избежание подобных последствий, а также в целях легитимного использования и эксплуатации объекта недвижимости, настоятельно рекомендуем озадачиться вопросом легализации самостроя.