Выселение арендаторов из квартиры

Ситуации, когда арендатор съезжает раньше оговорённого при заселении срока, возникают часто. Сам наниматель или кто-то из членов его семьи сменили место работы, нашли квартиру побольше или подешевле, купили собственную недвижимость — обстоятельства бывают разными.

Квартиранты, договор с которыми заключён только на словах, вообще могут съехать даже без объяснения причин: собрать вещи, оставить ключи соседям и только после этого сообщить владельцу жилья о своём решении. Да, это некрасиво. Но если договора нет, то и претензию им высказать практически невозможно.

По закону арендатор тоже может расторгнуть досрочно даже правильно составленный, заверенный подписями сторон договор найма. Но только при соблюдении определённых условий . В противном случае владелец квартиры вправе применить штрафные санкции и тем самым компенсировать незапланированные потери. Это если коротко.

Но давайте разложим всё по полочкам.

• Почему важно заключать договор найма и причём тут аренда
• Обязанности и права квартиранта и собственника жилья
• Как нанимателю съехать со съёмной квартиры раньше срока и избежать претензий
• Как правильно сообщить арендодателю о съезде
• Если квартиросъёмщик съезжает раньше срока без предупреждения: санкции
• Если квартиросъёмщик съезжает раньше срока: залог
• Другие проблемы при съезде со съёмной квартиры
• Совсем коротко

Почему так важно заключить договор найма и причём тут аренда

Сдавать свою квартиру внаём без письменного соглашения законом не запрещено. За это не предусмотрены санкции ни для арендодателя, ни для жильца. И всё же составить и подписать договор нужно: без этого документа арендодатель и квартирант не смогут доказать в суде факт возмездных отношений.

Если арендатор съезжает раньше срока или владелец квартиры безосновательно решит выставить его за дверь, то при устной договорённости защитить свои законные права любой из сторон будет практически невозможно.

В наём или всё-таки в аренду?

По закону ситуация, когда кто-то пользуется чужой квартирой или частным домом за определённую плату, считается наймом. Собственника в таком случае правильно называть наймодателем, а квартиросъёмщика — нанимателем. А вот если в документе речь идёт о нежилых помещениях или соглашение заключается с участием юридического лица, тогда правильно использовать определение «аренда».

Однако в быту его применяют чаще, не обращая внимание на юридические нюансы. Во избежание частых повторов в нашей статье мы будем использовать оба термина.

Что обязательно должно быть указано в договоре найма?

Важно помнить, что договор найма бывает двух видов — краткосрочный и долгосрочный. Оба можно написать от руки. При этом первый заключается на срок до одного года и не требует регистрации в Росреестре. Такая форма используется чаще всего.

Когда владелец жилья и квартирант решают продлить отношения, они подписывают новый договор или составляют к прежнему дополнительное соглашение о пролонгации.

Если стороны заключают договор на более продолжительное время (прописанная в законе норма позволяет подписать соглашение на срок до 5 лет), то такому документу государственная регистрация необходима. Иначе он признаётся недействительным (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Ничтожным может быть признан и договор без указания срока. Такой документ по умолчанию считается долгосрочным, а значит, для легитимности ему положена регистрация. Но мало кто обращает внимание на эту особенность.

Мы уже писали подробно, как правильно составить договор найма жилого помещения . Здесь напомним только основную информацию, которую необходимо указать в договоре:

1. Данные паспортов собственника жилья и нанимателя.

2. Почтовый адрес, площадь квартиры с учётом жилых и нежилых помещений, количество комнат. Данные документа, подтверждающего право собственности на жильё.

3. Дата составления договора и срок его действия.

4. Размеры ежемесячных платежей и порядок взаимных расчётов.

5. Условия и порядок досрочного расторжения договора. При этом прописанные в документе взаимные требования не должны нарушать законные права сторон, иначе суд откажет в удовлетворении претензии или иска.

6. Штрафные санкции. В этом пункте могут быть зафиксированы размеры неустойки, если арендатор съезжает раньше срока в договоре.

Обязанности и права квартиранта и собственника жилья

Их важно знать и помнить — ведь несоблюдение одной из сторон своих обязанностей или нарушение прав другой может стать законным поводом для досрочного расторжения договора найма.

Обязанности нанимателя

1. Пользоваться квартирой строго по назначению, а также поддерживать жильё и находящееся в нём арендованное имущество в надлежащем состоянии.
2. Вовремя, согласно прописанным в договоре срокам, оплачивать аренду и жилищно-коммунальные услуги (если иное не зафиксировано в договоре).

Права нанимателя

1. Заехать в квартиру, полностью пригодную для проживания.
2. Оформить временную регистрацию. Это не только право, но и обязанность. Если этого не сделать в течение 90 дней, владелец квартиры и арендатор могут быть оштрафованы . Установленная местными властями сумма штрафа в Москве и Санкт-Петербурге составляет 5000 ₽. В регионах — 2000 ₽.
3. Договариваться с хозяином о проживании с родственниками и другими людьми, если необходимо.
4. Требовать от хозяев расписки, подтверждающие все платежи за квартиру.
5. Если владелец жилья сменится, то наниматель сохраняет за собой право проживания в квартире до конца срока действия договора.

Если арендатор съезжает раньше срока, то он может расторгнуть договор по собственному желанию, но при выполнении условий, которые мы опишем ниже.

Обязанности собственника

1. Предоставить нанимателям квартиру в пригодном для проживания виде.
2. Для всех проживающих оформить временную прописку.
3. Выдавать по требованию арендатора расписки о всех полученных платежах.

Права собственника

1. Проверять состояние своей квартиры и переданного нанимателям имущества так часто, как прописано в договоре.
2. Вовремя получать плату за жильё и коммунальные услуги.
3. Разрешить или запретить проживание в квартире лиц, не указанных в договоре. При этом проживание несовершеннолетних детей по закону запретить нельзя.
4. Выселить жильцов по решению суда.

Как нанимателю съехать со съёмной квартиры раньше срока и избежать претензий владельца

В отличие от собственника, который только по решению суда может расторгнуть договор найма и выселить жильцов, последние имеют полное право съехать из арендованной квартиры по собственному желанию. Всё, что нужно сделать нанимателю в таком случае, — заранее предупредить владельца недвижимости о своём решении.

За сколько нужно предупреждать арендодателя о съезде

По закону жильцы обязаны известить собственника о том, что собираются съезжать, как минимум за три месяца. Нередко в договорах ограничиваются сроком в 30 дней. В таких случаях, если стороны расходятся полюбовно, проблем у квартирантов не бывает. Однако при возникновении споров и разбирательств судья может признать сроки, отличные от нормативных 3 месяцев, недействительными.

Поэтому ниже в статье мы будем руководствоваться этой, прописанной в законе нормой.

Могут ли по закону жильцы расторгнуть договор найма без предупреждения

Да, могут, но только при обоюдном согласии сторон или при наступлении обстоятельств непреодолимой силы. К последним относятся:

1. Квартира стала непригодной для проживания, например, в результате стихийных бедствий и военных конфликтов. Причинами непригодности жилья также могут стать противоправные действия третьих лиц или появление в квартире мышей, крыс и вредных насекомых.
2. Коммунальные службы отказываются делать в квартире ремонт.
3. Запрет правительства на прописанные в договоре действия.

К ак правильно сообщить арендодателю о съезде с квартиры

Даже если квартиросъёмщик уведомил владельца квартиры о своём решении расторгнуть договор за установленные законом три месяца, в случае необходимости, он будет должен этот факт подтвердить. Поэтому звонок по телефону не годится.

Удобнее и проще всего отправить сообщение в мессенджере или по электронной почте. Но чтобы такой способ коммуникации суд признал легитимным, необходимо предварительно прописать его в договоре — вместе с электронными адресами, аккаунтами и номерами привязанных к ним мобильных телефонов. Разумеется, понадобятся и скриншоты.

Если по каким-то причинам собственник жилья не пользуется компьютером и смартфоном, можно отправить ему сообщение обычной почтой по указанному в договоре адресу. Но обязательно заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Получит ли арендодатель в итоге послание и прочитает ли его — не так и важно. Главное, чтобы у отправителя осталась квитанция об отправке с указанным на ней трек-номером. Последний нужен для того, чтобы на сайте почтовой компании проследить путь доставки.

Такой способ надёжен с позиции юристов, но имеет два очевидных минуса для исполнителя: необходимо идти на почту и платить за письмо.

Наконец, если позволяет время и собственник проживает в том же городе, что и квартирант, можно вручить уведомление лично в руки. Форму сообщения закон не регламентирует, важно сослаться в нём на договор и указать адрес арендованной квартиры. Необходимо приготовить два идентичных экземпляра.

Один наймодатель забирает себе, на втором пишет, что получил уведомление лично такого-то числа, и расписывается. Заверенный документ остаётся у арендатора.

Если квартиросъёмщик съезжает раньше срока и без предупреждения: санкции

В нормативных документах не прописаны суммы взысканий, которые возлагаются на арендатора в случае нарушения им обязательств по договору найма. Но это не значит, что к нему не могут быть применены денежные санкции. Арендодатель имеет законное право прописать в договоре пункт, в котором оговаривается сумма либо порядок начисления штрафа в случае, когда арендаторы съезжают раньше согласованного срока.

Отсутствие подобной записи в соглашении не освобождает квартирантов от ответственности, в том числе и финансовой. Но прописанное условие может помочь разрешить спор полюбовно, не доводя дело до суда.

При этом собственнику не стоит забывать и о правах нанимателя. В частности, о возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке без выплаты какой-либо компенсации, если он сообщил о своём решении за три месяца. Вот если это условие нарушается, возникает основание для применения штрафа.

Сумма штрафа по закону не может превышать стоимость аренды, которую выплатил бы квартирант, продолжая снимать квартиру.

На практике это означает, что если жилец съехал через месяц после предупреждения, то обязан заплатить за два. Прожил два с половиной, значит, остался должен за две недели. Ну а если сбежал, не предупредив, ему придется оплатить все три месяца. В договоре можно прописать и более крупную компенсацию, однако наниматель вряд ли согласится с таким условием.

И даже если подпишет, то сможет потом оспорить его в суде. Штрафы, превышающие сумму аренды, скорее всего будут квалифицированы как принуждение к исполнению договора либо как способ незаконного обогащения. Требовать от квартирантов, чтобы они уведомляли о своем решении съехать раньше, чем за три месяца, и включать в штраф коммунальные платежи, если квартира была освобождена, незаконно.

Если квартиросъёмщик съезжает раньше срока, могут ли ему не вернуть залог

Могут, но далеко не всегда. Начнём с того, что при заключении договора закон не обязывает арендатора оставлять залог или страховой депозит. Но на практике стороны договариваются о передаче владельцу недвижимости определённой суммы, обычно равной месячной арендной плате, — в качестве гарантии сохранности как самой квартиры, так и сданного в аренду имущества. Этот факт прописывается в договоре найма отдельным пунктом. Если квартирант что-то сломает или испортит в предоставленном жилье, то должен будет починить.

В противном случае оставленный залог или его часть могут быть удержаны владельцем квартиры для возмещения убытков.

Кроме того, в договоре можно прописать условие, согласно которому страховой депозит остается у арендодателя, если наниматель решит выйти из соглашения досрочно. Это законно, однако удержанная сумма опять же не должна превышать оставшихся арендных платежей в рамках трёх месяцев. А вот если арендаторы съезжают раньше срока по договору , не нарушив своих законных обязательств (и не испортив имущество), хозяин квартиры должен вернуть залог в полном объеме.

Часто сумма депозита оказывается меньше предполагаемой арендной платы. В таких случаях оставшиеся издержки, связанные с досрочным отъездом квартирантов, можно будет компенсировать только в судебном порядке. Чтобы этого избежать, разумнее «не вешать» все гарантии соблюдения условий договора на залог, а прописать в документе два отдельных пункта.

В одном указать штрафы за досрочный отъезд, в другом — от чего конкретно страхует депозит и условия его удержания.

Ещё один выход — застраховать квартиру. Сдавая через Яндекс Аренду, собственник получает страховку не только от поломок или действия третьих лиц, но и от внезапного съезда жильца.

Другие проблемы при съезде со съёмной квартиры

Рассмотрим ситуацию, когда арендатор съезжает раньше срока по договору . О своём решении он сообщил вовремя, других условий соглашения не нарушил, встретился с хозяином, передал ключи, а через месяц получил от него письменное требование возместить ремонт сломанной стиральной машины. Да, эту ситуацию мы придумали, но что-то подобное вполне может случиться и в реальной жизни.

Как же съехать со съёмной квартиры без проблем?

Во-первых, грамотно оформить прекращение отношений с арендодателем. Оптимальный способ это сделать — составить и подписать соглашение о расторжении договора найма. Единой формы у этого документа нет, но в нём обязательно должны быть указаны паспортные данные арендатора и владельца квартиры, её адрес, номер и дата составления расторгаемого договора, а также присутствовать запись, что на дату подписания соглашения стороны не имеют каких-либо взаимных претензий.

Всё можно написать от руки, но удобнее воспользоваться проверенным юристами Яндекса образцом . Составляется два экземпляра этого документа — по одному для каждой из сторон. Имея на руках такое соглашение, упомянутый в начале главы вымышленный герой легко бы парировал притязания хозяина квартиры.

Как съехать со съёмной квартиры, если у собственника возникли претензии?

Если требования обоснованы, они должны быть удовлетворены в полном объёме. К примеру, квартирант задолжал за коммунальные услуги или повредил что-то из переданного ему имущества. Значит, он обязан погасить долг, починить испорченную вещь или заплатить за ремонт.

Иначе ему грозит судебное взыскание.

Однако доказать обоснованность своих претензий по поводу порчи мебели или бытовой техники собственник жилья вряд ли сможет без подписанного сторонами акта с описью переданного нанимателям имущества. Документ необходимо составить в двух экземплярах, как дополнение к договору, ещё на стадии его составления. В список вносятся не только все передаваемые предметы, но и их состояние.

При расторжении договора стороны сверяются с этим перечнем, и, если всё перечисленное в нём наличествует и не повреждено, по данному пункту претензий у арендодателя быть не должно. Подписывается новый акт, уже по возврату имущества, и на этом сделка закрывается.

Если совсем коротко

• Важно составить и подписать договор найма. Без него арендодатель и квартирант не смогут доказать в суде сам факт возмездных отношений.
• У нанимателя есть право расторгнуть договор в любое время. По закону, он должен предупредить владельца квартиры о своём решении за три месяца.
• Арендодатель имеет законное право прописать в договоре пункт, в котором оговаривалась бы сумма либо порядок начисления штрафа на случай, если арендаторы съезжают раньше согласованного срока в нарушение закона. Однако сумма неустойки не должна превышать стоимость аренды, которую не выплатил бы квартирант в случае досрочного прекращения найма.
• Если договор расторгается досрочно, самый простой вариант — заключить соглашение об этом между сторонами. В документе обязательно нужно указать, что на дату подписания соглашения о прекращении договора собственник жилья и квартиранты не имеют друг к другу претензий.

Выселение арендаторов из квартиры

Не стоит отчаиваться, сразу переходить к суровым мерам и выгонять жильцов насильно: как мы уже писали выше, чаще всего такие проблемы решаются полюбовно, а не на повышенных тонах.

Что именно можно сделать в каждой ситуации, зависит от нескольких условий:

• есть ли договор найма с жильцами;
• что прописано в договоре об условиях досрочного расторжения;
• нарушали ли жильцы какие-то пункты договора.

Если договора не было

Да, люди могут отказаться съехать даже в том случае, если вообще незаконно живут в квартире (например, квартира сдавалась знакомым, и договор решили просто не заключать, понадеявшись на порядочность). В этом случае необходимо первым делом вызвать полицию для составления протокола о незаконном проживании. Этот протокол станет основанием для заявления в суд.

Важный момент: если вы при этом регулярно получали арендную плату от жильцов, но не платили налоги, санкции скорее всего грозят и вам. В том числе поэтому мы призываем всегда держаться в правовом поле и не забывать о налоге на доход: известны случаи, когда собственник, обращаясь в суд, сам становился ответчиком, но уже по делу о неуплате налогов.

Как выселить образцовых жильцов

Выгонять таких квартирантов не только непорядочно, но и практически невозможно. Соответственно, самое правильное решение в этой ситуации — поиск компромисса. Не стоит недооценивать эмпатию квартирантов: попробуйте объяснить ситуацию и договориться о дате переезда, комфортной и для них, и для вас.

Если жильцы въехали совсем недавно, узнайте об их договорённостях с риелтором: нередко риелтор обязан бесплатно найти клиенту новое жильё, если с первым вариантом не сложилось. Предложите помощь с поиском другой квартиры и выселением, денежную компенсацию или помощь с переездом.

Но в случае, если квартиранты не освобождают квартиру по вашей просьбе, выселить их не получится даже через суд — закон будет на их стороне. Вы потратите время, деньги и нервы, но не сможете выгнать примерных жильцов.

Как выселить жильцов, нарушающих договор

Даже если в договоре не описаны условия, при которых вы можете выгнать жильцов, закон предусматривает несколько нарушений, за совершение которых жильцы обязаны освободить съёмную квартиру, если того потребует собственник.

Есть несколько основных нарушений, за которые можно выселить нерадивых жильцов:

1. Нарушение сроков оплаты;
2. Причинение вреда квартире;
3. Использование жилья не по назначению, даже после предупреждения собственника. Например, арендаторы не живут в квартире, а сделали из неё гостиницу и игнорируют претензии хозяина жилья;
4. Систематическое нарушение прав и интересов соседей. Если квартиранты не прекращают досаждать соседям после предупреждения собственника, их тоже можно выселить из квартиры. «Систематически» означает 3 раза и больше, поэтому за пару ночных дискотек выгнать квартирантов не получится.

При этом выселить квартиросъёмщика можно не только за его личное поведение, которым он мешает соседям или разрушает квартиру, но и за поведение людей, за которых он несёт ответственность: например, его детей или гостей.

Что касается оплаты — условия нарушений, при которых позволяется выгнать жильцов через суд, зависят от длительности договора:

• для краткосрочного договора достаточно дважды задержать плату или не внести её полностью;
• для долгосрочного договора — заключённого больше чем на 1 год — жильцы должны нарушить срок оплаты на 6 месяцев, если более долгий срок не прописан в самом договоре.

При этом оплата не в полном размере тоже считается «неоплатой».

Если вы сомневаетесь в том, что жильцы освободят квартиру добровольно по первому требованию, лучше сразу оформить претензию письменно. В претензии опишите ситуацию, сошлитесь на ст. 687 Гражданского кодекса РФ и приложите подтверждение нарушений — например, выписки со счёта, свидетельствующие, что квартиранты не платят вовремя, или фотографии, доказывающие, что жильцы портят квартиру.

Не забудьте заявить в претензии требование об освобождении квартиры. Если в договоре не прописан срок, в который квартиросъёмщики должны выселиться, выберите срок самостоятельно, но он должен быть разумным. Если претензия не возымеет эффект, то придётся обращаться в суд и выселять арендаторов принудительно, но даже тогда претензия пригодится вам в суде.

Обращение в суд: как принудительно выселить квартирантов

Как мы уже писали выше, по закону выселить жильцов можно только через суд. Неважно — платят они или нет и как нарушают условия проживания.

Для подготовки иска лучше обратиться к профессиональному юристу — это сэкономит вам время и нервы. Заявление нужно подать мировому судье, обслуживающему участок (если цена вопроса менее 50 000 рублей), или в районный суд (если речь идёт о большей сумме). В заявлении указывают, какие действия (или бездействие) должны быть признаны незаконными, какие ваши права и свободы были нарушены.

На основании этого заявления суд приступит к рассмотрению вашего дела.

Будьте готовы к тому, что суд может не выселить квартирантов сразу, а сначала назначить им время для исправления поведения — вплоть до 1 года. Если после суда жильцы станут примерными квартирантами, то выгнать их уже не удастся. И даже если суд встанет на вашу сторону, тяжба может затянуться на месяцы, и избавиться от нарушителей не получится быстро.

Как выселить жильцов после суда

Если квартиранты отказываются освобождать квартиру даже после решения суда, на помощь придут судебные приставы. Только они вправе насильно выгнать жильцов из квартиры. Никто — включая полицейских — не имеет права принудительно выселять даже незаконно проживающих квартирантов.

Хотя полиция может доходчиво объяснить нарушителям, чем им грозит сопротивление при освобождении жилья, и составить протокол. Но этот приём носит больше психологический характер.

Вывод

К сожалению, быстрого и законного способа выселить жильцов из съёмной квартиры нет. Даже если они нарушают договор и портят жильё. Именно поэтому очень важно выверить все условия договора найма, это главный инструмент, который поможет вам расторгнуть договор быстро и безболезненно, а заодно защитить ваши права в суде.

Однако самым действенным методом остаётся мировой договор: принудительное выселение жильцов не принесёт выгоды ни вам, ни квартирантам.

А в случае, если вы сдаёте квартиру через сервис долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости, такие сложные разговоры можно делегировать менеджерам консьерж-сервиса. Они помогут договориться мирным путём и найти новых жильцов, если есть такая необходимость.

Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой

Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.

С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры

«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.

Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.

Эксперты в этой статье:

• Родион Ларченко, адвокат адвокатского бюро Asterisk
• Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость»
• Ольга Яцевская, руководитель отдела сети офисов «Миэль»
• Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

В каких случаях квартиранта могут выселить со съемного жилья

Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

1. Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.
2. Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
3. Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.
4. Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

• На практике

Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.

Фото: shutterstock/Antonio Guillem

Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.

Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.

«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.

Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.

Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.

Как должно проходить выселение из квартиры

Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.

Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.

В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.

«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».

Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.

Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.

Фото: shutterstock/fizkes

Что делать, если квартирант не согласен с выселением

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

Советы экспертов

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Как выселить арендатора, который не платит?

С проблемой, когда жильцы перестают платить за арендуемое помещение, рано или поздно сталкивается, наверное, каждый второй собственник. Особенно много таких случаев было во время весенней пандемии, когда люди массово теряли работу и средства к существованию.

В этот момент обе стороны оказались заложниками ситуации и поэтому, активнее, чем в «мирное» время, шли на компромисс. Владельцы недвижимости снижали размер оплаты, часто оставляя только коммунальные платежи, а иногда и полностью «прощали» аренду на несколько месяцев.

Но не каждому арендатору это помогло. Кроме того, среди них есть такие, которые задерживают платежи уже давно, а некоторые и вообще не планируют теперь ничего платить, ссылаясь на кризис. Рассмотрим, как избавиться от таких «паразитов», не прибегая к радикальным методам.

Игра в одни ворота

Законодательство в РФ, как и практически во всех странах мира, в большей степени защищает интересы арендаторов. Предполагается, что они меньше всего защищены в спорах с владельцами недвижимости, когда речь идет о потере места проживания. Право на которое, между прочим, находится под защитой Конституции.

Поэтому, арендатор может расторгнуть договор найма в любой момент по своему желанию. В то время как собственник помещения может сделать это только через суд при наличии достаточно веских на то оснований.

Да здравствует самый гуманный суд в мире!

Для того чтобы расторгнуть договор, заключенный на срок менее одного года, достаточно дождаться невнесения жильцами платы более двух раз подряд. Если же договор долгосрочный, который при этом необходимо регистрировать в Росреестре, то придется ждать неоплаты в течение полугода. И только после этого подавать исковое заявление.

Там можно сослаться не только на отсутствие платежей, но и привести все доказательства порчи или разрушения помещения, а также факты его использования не по назначению или случаи нарушения прав и интересов соседей, которые с такими неплательщиками обязательно происходят.

Обычно суд рассматривает дела не быстро – все может затянуться на два-три месяца.

Даже если решение будет принято в вашу пользу, у арендаторов есть право подать апелляцию. И если судья сочтет их доводы убедительными, то может предоставить им целый год для исправления допущенных нарушений.

И только когда в течение установленного срока жильцы не устранят или не предпримут всех необходимых мер для устранения нарушений, можно будет обратиться в суд с повторным заявлением о расторжении договора. Но даже в этом случае судья может оставить в помещении обнаглевших арендаторов еще на двенадцать месяцев.

Таким образом, весь процесс выселения недобросовестных жильцов, отказывающихся платить и разрушающих вашу недвижимость, может затянуться на срок от 2,5 до 3 лет!

Даю слово джентльмена

Возможно, поэтому в нашей стране иногда заключают договор аренды в одном экземпляре – для хозяина, или предоставляют помещение в пользование на основе устных договоренностей. В этом случае арендатора, который систематически затягивает оплату, будет гораздо проще выселить.

Для этого достаточно просто сменить замки в помещении и выставить чужие вещи за порог. Делать это лучше всего в присутствии заранее приглашенного участкового, чтобы избежать в дальнейшем разбирательств по поводу «пропавшего» имущества.

Неважно, будет ли это происходить в присутствии арендатора или без него. Главное, помните, что если жильцы при этом будут сопротивляться выселению, полиция вам помогать не обязана и будет только наблюдать, чтобы стороны не поубивали друг друга. Поэтому на «операцию» лучше пригласить своих друзей, которые тактично, без рукоприкладства, помогут освободить ваше помещение от «захватчиков».

• Игра в одни ворота
• Да здравствует самый гуманный суд в мире!
• Даю слово джентльмена