Дольщик получил от застройщика квартиру немного меньше, чем договаривались. А заплатил ту стоимость, что фигурировала в ДДУ. Потому что там же было условие о твердой цене: стороны согласовали, что мужчина платит 3,2 млн руб. вне зависимости от реальной площади жилья. Взыскать переплату через суд не получилось.
Указывать в ДДУ примерную площадь квартиры — это нормально, решили суды. Их поправил ВС. Договариваться об ориентировочном метраже можно, но нужно зафиксировать амплитуду отклонений, объяснил он.
В октябре 2015-го военнослужащий Алан Пухаев* заключил с ООО «СпецСтройКубань» договор участия в долевом строительстве. Деньги на жилье выделила ФГКУ «Росвоенипотека» — госучреждение, которое обеспечивает российских военных жильем. Застройщик обещал передать дольщику квартиру общей площадью 64,81 кв. м, из которых жилая — 35,6 кв. м. В договоре указали, что цена жилья фиксированная. Вне зависимости от того, получится квартира меньше или больше, чем договаривались, Пухаев должен был заплатить 3,2 млн руб.
В итоге дольщику достался 61 кв. м. Но если считать балкон и лоджию, то 64,80 «квадратов». В декабре 2016-го Пухаев подписал акт приема-передачи. А через 1,5 года попросил «СпецСтройКубань» вернуть 107 000 руб.
Ведь квартира получилась меньше, чем планировалось.
Ориентировочная площадь
Застройщик деньги не отдал. Тогда Пухаев обратился в Советский районный суд Владикавказа. Дольщик требовал признать ничтожным тот пункт договора, из-за которого лишился права на перерасчет цены квартиры.
И первая инстанция удовлетворила требование. Потому что передача квартиры меньшей площади — это отступление от условий договора. А значит, дольщик может потребовать соразмерного уменьшить цену [решение по делу № 2-3826/2019 не опубликовано. — Прим. ред.].
Но в ВС Северной Осетии выиграл «СпецСтройКубань» (дело № 33-846/2020). Он убедил апелляцию в том, что условие о фиксированной цене не нарушает законодательство. Более того, это положение появилось в договоре по инициативе Росвоенипотеки, пояснило общество. Первая инстанция указала, что площадь квартиры должна четко определяться в соглашении о долевом участии.
Ведь от нее зависит цена — существенное условие договора. Но апелляция решила, что в таком соглашении можно указать и ориентировочную площадь квартиры. Дольщик согласился на фиксированную цену и теперь не может требовать перерасчета, решил ВС Северной Осетии. Отменить это решение в Пятом кассационном суде не получилось.
Тогда Пухаев пожаловался в Верховный Суд России.
Прописывать отклонения от метража
В ВС спор попал к «тройке» во главе с Александром Киселевым (дело №22-КГ21-3-К5). Передача дольщику квартиры с площадью меньшей, чем указано в договоре, — это отступление от его условий, решили судьи.
Дольщик и застройщик могут договориться о твердой цене квартиры, но в соглашении нужно указать допустимые отклонения от проектной площади.
«СпецСтройКубань» подвело то, что в договоре с Пухаевым не указаны пределы колебания площади квартиры. В таком случае дольщика нельзя лишить права на уменьшение цены жилья, заключил ВС и отправил спор на пересмотр в апелляцию. Первое заседание назначено на 9 сентября (дело № 33-1741/2021).
Видимо, теперь, чтобы определить не вышел ли застройщик за пределы допустимых погрешностей, апелляции придется применить правила о разумности и добросовестности, рассуждает Александр Латыев, партнер INTELLECT INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) × . Ведь в ДДУ нет никаких ориентиров. Хотя куда вероятнее, что суд проигнорирует условие об отклонении от проектной площади и просто снизит цену квартиры, предполагает юрист.
Новый уровень защиты
Это дело отражает позицию Конституционного суда, которую тот занял еще в 1999-м, говорит Дарья Шкиттина, руководитель практики коммерческого права Инфралекс Инфралекс × . Потребители — экономически более слабая сторона, и поэтому в отношениях с бизнесом они нуждаются в повышенной защите со стороны государства (постановление № 4-П/1999). Похожая практика по дольщикам есть в регионах, рассказывает юрист. Например, суды ХМАО с 2010-х последовательно защищают граждан от злоупотреблений застройщиков.
Принятие решения на уровне ВС — достаточно важный и однозначный сигнал тем застройщикам, которые включают в ДДУ условие о независимости цены квартиры от ее площади и не определяют при этом допустимую погрешность. Как правило, так поступают застройщики, склонные к уменьшению площади квартир.
Дарья Шкиттина, руководитель практики коммерческого права Инфралекс Инфралекс ×
Латыев предполагает, что позиция ВС обусловлена реалиями строительства. В этой сфере почти всегда случаются отклонения от согласованной площади иногда в меньшую, а иногда и в большую сторону. «Обычно это не связано со злым умыслом, а обусловлено технологией строительства. Добиться точного попадания в проект можно, но затратно, а в большинстве случаев и не требуется», — объясняет юрист.
Договоры в сфере строительства в нашей стране традиционно предусматривают возможность отступлений от проекта. Но с определенными ограничениями.
Александр Латыев, партнер INTELLECT INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) ×
Так, всегда устанавливаются пределы таких отступлений. Количественные — допустимое отклонение от площади. И качественные — например, соблюдение геометрии помещений.
А еще для разных отступлений предусматриваются разные последствия, говорит Латыев:
- до определенных пределов цена остается прежней;
- при чуть более серьезных, но все же несущественных отступлениях производится перерасчет;
- при еще больших отклонениях дольщик, кроме права принять объект с возвратом переплаты, получает возможность отказаться от договора и забрать свои деньги.
* Имя и фамилия изменены редакцией.
- Верховный суд РФ
- Гражданский процесс
Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры
Заключил договор об участии в долевом строительстве на постройку МКД. Застройщик по данному договору должен передать мне квартиру. Когда строительство дома было закончено, мне пришло уведомление от застройщика о приемке квартиры. В ходе осмотра квартиры были обнаружены многочисленные недостатки. Осмотров было несколько, и на каждом из них сторонами фиксировались недостатки в квартире.
После последнего осмотра, который был в марте 2024 года, застройщик перестал выходить на связь. В сентябре 2024 года мне приходит письмо о том, что застройщик в одностороннем порядке осмотрел квартиру, установил отсутствие недостатков и передал ее мне по одностороннему акту. Более того, застройщик подал документы в Росреестр и зарегистрировал право собственности на мое имя на данную квартиру. Также внесена запись об ипотеке (квартира в залоге у банка).
Я уверен, что односторонний акт является недействительным, так как составлен без уведомления меня об осмотре и необходимости приемки квартиры. Как оспорить такой односторонний акт и что делать с зарегистрированными за мной правом собственности и ипотекой?
Юлия Иванова
Консультаций: 6
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В силу ч. 2 и 3 названной статьи, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
— соразмерного уменьшения цены договора;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Положения абз. 5 п. 1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I «О защите прав потребителей» наделяют потребителя правом при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
При этом государственная регистрация права собственности участника долевого строительства на квартиру не препятствует предъявлению указанных требований к застройщику и не требует отказа от права собственности на квартиру.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, размер которых применительно к требованию гражданина составляет 1/150 ключевой ставки Банка России. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Однако за период с 29 марта 2024 г. по 30 июня 2024 г. указанные проценты не начисляются; по требованиям об уплате процентов, начисленных до 29 марта 2024 г. предоставлена отсрочка в уплате до 30 июня 2024 г. (постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве»).
В такой ситуации предполагается возврат квартиры застройщику после исполнения последним требований участника долевого строительства.
Требование об устранении недостатков в переданном ему объекте участник долевого строительства вправе предъявить застройщику и после передачи квартиры в течение гарантийного срока.
Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет не менее пяти лет, если более длительный срок не установлен в договоре, и начинает исчисляться с момента передачи объекта долевого строительства.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет не менее чем три года, если более длительный срок не установлен договором, и начинает исчисляться со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 5 и 5.1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
В силу ч. 1 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
При этом положениями ч. 5 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства указанным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей по устранению недостатков.
Согласно ч. 6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренные сроки или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 этойстатьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения лично под расписку или путем вручения оператором почтовой связи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Приведенные нормы Закона об участии в долевом строительстве не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей по устранению выявленных недостатков (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.10.2021 №5-КГ21-106-К2, 2-7333/2019).
В такой ситуации при рассмотрении спора между участником долевого строительства и застройщиком на последнем лежит обязанность доказать:
— факт исполнения застройщиком обязанности по надлежащему уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства;
— о готовности объекта долевого строительства к передаче, т.е. и об устранении выявленных недостатков;
— предупреждение участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.
Недоказанность застройщиком указанных обстоятельств лишает его права ссылаться на возможность составления акта передачи квартиры в одностороннем порядке (п. 11 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ).
Учитывая вышеизложенное, предлагаем вам направить претензию застройщику, в случае неустранения недостатков — обращаться в суд.
Несоответствие ДДУ поэтажному плану квартиры
Купила квартиру в новостройке, в договоре ДДУ обозначена стена между кухней и коридором, по факту мне ее не построили, написала претензию застройщику, стену возвели, а повторный замер БТИ не сделан. В поэтажном плане стены нет, на дом получено разрешение на ввод, акт приема-передачи мной не подписан, сейчас застройщик отказывается проводить изменения в БТИ, как быть? Квартира в ипотеке.
Анна Конькова
Консультаций: 39
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Статьей 4 Закона № 214-ФЗ определены требования к содержанию договора участия в долевом строительстве.
В частности, в этой статье указано, что договор должен содержать (п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.
Иными словами, договор участия в долевом строительстве должен содержать ту информацию об объекте строительства, которая указана в проекте, причем она должна соответствовать на дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Так как после получения разрешения на ввод в эксплуатацию информация, содержащаяся в договоре, не соответствует фактическим обстоятельствам, то в данном случае ответственность ложится на застройщика.
Если проектной документацией не предусмотрено устройство перегородки в вашей квартире, а по условиям договора она есть, то в таком случае необходимо, чтобы в акте приема-передачи застройщик прописал, что они ее установили, например, передаваемая квартира соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, и перечислить конкретные условия, в том числе, что между кухней и коридором установлена перегородка.
В противном случае в будущем жилищной инспекцией устройство данной перегородки может быть расценено как самовольная перепланировка, произведенная вами, так как в плане и в проектной документации эта перегородка будет отсутствовать.
В ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ установлено следующее: «Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме».
Также следует иметь в виду, что если вы примете квартиру в состоянии, которое будет отличаться от того, которое указано в договоре участия в строительстве, если эта квартира приобретена за счет кредитных средств, то вполне вероятно, что у банка могут возникнуть дополнительные требования к вам, какие конкретно, необходимо смотреть в условиях кредитного договора (ипотеки).
Что касается вопроса о том, кто должен подавать заявление на внесение изменений в технический паспорт, отметим следующее.
В ч. 4 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) указано, что при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.
В соответствии с ч. 6 ст. 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения в случае, если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.
Статьей 4 Закона № 218-ФЗ определено, что участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных данным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители, с одной стороны, и орган регистрации прав – с другой.
Обязанность по внесению сведений о характеристиках объекта недвижимости в государственный кадастр установлена ст. 8 Закона № 218-ФЗ.
Технический план является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на основании ст. 14 Закона № 218-ФЗ.
Так как вами не подписан акт приема-передачи и вы не являетесь собственником квартиры, то совершать действия по внесению изменений или исправлению ошибки в сведения о государственном кадастровом учете необходимо именно застройщику.
При этом вы вправе не подписывать акт приема-передачи квартиры, сославшись на несоответствие данных, содержащихся в техническом плане, комплектации и обмерам построенной квартиры. Рекомендую перед этим составить акт осмотра передаваемой квартиры и подписать его с представителем застройщика. (В акте укажите на наличие спорной стены.) Далее следует ознакомиться с техническим планом и сделать его копию (можно фото) в части расхождений. После этого напишите заявление застройщику, в котором укажите на эти несоответствия и попросите их устранить путем внесения изменений в технический план.
В случае отказа следует обратиться в суд.
Право отказа от подписания акта приема-передачи установлено в ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, согласно которой «участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона».
Напомню, что ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ указывает на несоответствие объекта не только договору и проекту, но и обязательным требованиям.
Требования о постановке объекта на кадастровый учет, а также о внесении изменений являются обязательными, так как предусмотрены Законом № 218-ФЗ, а также Жилищным кодексом РФ.
Также можно в судебном порядке взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, умноженной на 2 за каждый день просрочки, если доказать, что вы не подписывали (или не подписываете в настоящий момент) акт приема-передачи исключительно по вине застройщика. Право на неустойку предусмотрено ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ.
Квартира больше, чем по договору. Надо ли доплачивать застройщику?
Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.
При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?
Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?
Татьяна, без изучения договора нельзя точно ответить, можете ли вы не платить и стоит ли идти в суд. Давайте разберемся, что вообще говорит закон по поводу доплат за превышение площади в новостройках.
Дмитрий Корнев
Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь.
Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.
Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.
Почему фактическая площадь больше проектной
Когда вы покупаете у застройщика строящееся жилье, вы покупаете то, чего еще не существует. Право собственности на квартиру возникает только тогда, когда застройщик ее построил, прошел государственную проверку и сдал жилье властям, потом передал вам по акту, а вы свои права на жилье зарегистрировали у государства. До этого всего у вас есть только право требовать у застройщика передать вам квартиру когда-нибудь в будущем, когда он ее построит.
Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.
Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации ( БТИ ). Только на основании этих обмеров составляют акты приема-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.
В панельных домах отклонения по площади встречаются реже, потому что все детали дома делает завод. А вот в монолитных и кирпичных домах часто появляются какие-то погрешности в размерах. Это еще не значит, что застройщик хотел вас обмануть.
Возможно, разница возникла из-за допустимых отклонений при монтаже.
Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м².
К доплате может получиться приличная сумма — несколько десятков тысяч рублей.
Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.
Любое требование доплатить, если вы уже внесли всю сумму за квартиру, — это повод как минимум разобраться. Возможно, платить вам ничего не придется, а если застройщик будет настаивать, то еще останется вам должен.
Сложный вопрос 27.07.17
Что написано в договоре
Цена квартиры или права на нее — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.
Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3—2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.
Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.
Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.
В любом случае изменение цены — это повод внимательно прочитать договор. Нужно разобраться, что конкретно там написано по поводу отклонений в площади. Хотя читать договор, конечно, нужно до его подписания.
Если у вас в договоре написано, что площадь квартиры может измениться и вы обязаны доплатить, у застройщика больше шансов получить от вас эти деньги. Это работает и в обратную сторону. Если застройщик передал вам жилье, площадь которого меньше, чем вы покупали, можно требовать с него разницу.
Бывает, что застройщики хитрят и пишут, что при увеличении площади вам надо доплатить, а при уменьшении возвращать они вам ничего не будут. Это незаконно. Вы как потребитель должны иметь с застройщиком равные права.
Если он с вас может требовать, то и вы с него.
Стоит ли обращаться в суд
Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию.
И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.
Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры.
Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты. А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене.
Но это неправильно.
Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.
Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре.
Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.
Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.
Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ . Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.
Если условие об изменении площади и цены было в договоре. Фактически вы заранее согласились на доплату и понимали, что площадь может измениться и стоить это будет вот столько денег. Можно попробовать обсудить с застройщиком рассрочку или отсрочку.
Может быть, он предложит вам другую квартиру меньшей площади или такую, где БТИ не нашло отклонений и доплата не нужна. Как минимум попросите скидку.
Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру. Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться.
Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора. А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.
Если в договоре подробно описано, как и когда вы должны доплатить, по размерам все сходится, а вы не платите после требований застройщика, с вас могут взыскать неустойку за нарушение сроков оплаты. Суды часто становятся на сторону дольщиков, но если документы оформлены правильно и требование о доплате соответствует договору, могут поддержать и застройщика. Вот решение Промышленного районного суда Ставрополя по делу, где с дольщика взыскали и доплату, и неустойку в похожей ситуации.
Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.
Если доплата не оговаривалась в договоре. Не спешите идти в суд. Сначала проверьте расчеты.
Может потребоваться экспертиза. Вдруг застройщик увеличил площадь за счет того, что плохо утеплил стены или сэкономил на шумоизоляции. Это повод требовать от застройщика компенсацию, неустойку и моральный ущерб.
Так что неизвестно, кто кому останется должен.
Изумительная история 29.05.18
Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа.
Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег. Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.
Но если договориться не получилось, доплачивать вы не хотите и по договору не обязаны, поищите юриста, который специализируется на таких спорах. Судебная практика неоднозначная, но есть много примеров, когда в разных ситуациях дольщики шли до конца и выигрывали.
Сложный вопрос 21.09.17
По закону у вас есть право расторгнуть договор и забрать деньги. Например, если превышение площади оказалось существенным — больше 5%. Или проект изменили без вашего согласия.
Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.
Как оформить доплату
Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.
Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил). Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади. Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.
Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.
При оплате удостоверьтесь в правильности реквизитов оплаты. В назначении платежа обязательно сошлитесь на номер основного договора долевого участия и его дату. Во-первых, эти документы потом пригодятся вам для получения налоговых вычетов.
Во-вторых , недобросовестный застройщик не сделает вид, что вы ничего не платили.
Что делать? 05.06.18
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.