Добрый день! Управляющая компания, не принимает ни каких мер по ремонту крыши в многоэтажном доме, можно ли возместить ремонт крыши, произведенный за свой счет?
29 сентября 2017, 08:23 , Елена, г. Ульяновск
Ответы юристов
Батал Бигвава
Юрист, г. Ростов-на-Дону
Общаться в чате
Вам обязаны возместить расходы, в соответствие с нижеуказанными статьями ЖК РФ.
Обратитесь к ним с претензией, приложив документы подтверждающие понесенные Вами расходы, и укажите срок, в течение которого должны Вам возместить расходы. В случае отказа, обращайтесь в суд.
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
— КонсультантПлюс: примечание.
По вопросу, касающемуся формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и перехода его в собственность собственников помещений такого дома, см. статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
— 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.
Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ)
4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.
(часть четвертая введена Федеральным законом от 23.11.2009 N 261-ФЗ)
Возмещение расходов на ремонт управляющей компанией
Я собственник квартиры в Крыму. Многоквартирным домом занимается управляющая компания. Протекает кровля над моей квартирой, требуется масштабный ремонт, а УК производит только текущий.
Могу ли я нанять стороннюю организацию или самозанятого для проведения капитального ремонта кровли над моей квартирой? Возместит ли управляющая компания мои убытки по договорам и чекам?
Светлана Разворотнева
Консультаций: 262
В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. «б» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, крыша многоквартирного дома входит в состав общего имущества собственников помещений в таком доме.
Обязанность собственников помещений по содержанию своего имущества в многоквартирном доме достигается путем выбора и реализации выбранного способа управления многоквартирного дома. В частности, в вашем случае речь идет о заключении и исполнении договора управления его сторонами.
Часть 2 ст. 162 ЖК РФ устанавливает обязанность управляющей организации по договору управления многоквартирным домом в течение согласованного срока за плату выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных законом, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
При этом состояние общего имущества должно обеспечивать соблюдение характеристик надежности и безопасности дома для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества вне зависимости от формы собственности, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, иных лиц (п. 10 Правил содержания общего имущества).
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, устанавливают предельный срок устранения протечек в отдельных местах кровли. Он составляет одни сутки с момента выявления нарушения.
На основании п. 42 Правил содержания общего имущества управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.
В соответствии со ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать в том числе возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
При наличии у вас доказательств бездействия управляющей организации, ее уклонения от устранения причин протекания кровли, а также игнорирования вашего требования о выполнении необходимых работ вы можете требовать возмещения расходов на ремонт аварийного участка.
Судебная практика по данному вопросу неоднозначная. Исход рассмотрения дела зависит от полноты доказательной базы.
Вместе с тем стоит обратить внимание, что вы ставите вопрос о возмещении расходов именно на работы капитального характера. При такой постановке вопроса результат рассмотрения искового заявления, вероятнее всего, будет отрицательным.
Это связано с тем, что капитальный ремонт находится вне зоны ответственности управляющей организации при исполнении договора управления. Она дает предложения собственникам о проведении капитального ремонта, а полномочия по принятию решения о проведении такового, определение источника финансирования таких работ, сроков и выбор подрядной организации – это компетенция общего собрания собственников.
Вы как собственник помещения в любой момент можете инициировать проведение собрания для разрешения данного вопроса.
Возмещение расходов на ремонт крыши
1 декабря 2024 Регистрация Войти
6 декабря 2024
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
13 декабря 2024
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Новости и аналитика Правовые консультации Налоги и налогообложение Организация является одним из собственников нежилого здания. По решению всех собственников принято решение о необходимости ремонта крыши здания. Для этого организация заключит договор с подрядной организацией от своего имени, а потом часть расходов другими собственниками будет ей возмещена.
Ее полномочия в решении никак не обозначены. Как организации отразить оплату работы подрядчика и получение возмещения части стоимости выполненных ремонтных работ от других собственников при исчислении налога на прибыль и НДС?
Организация является одним из собственников нежилого здания. По решению всех собственников принято решение о необходимости ремонта крыши здания. Для этого организация заключит договор с подрядной организацией от своего имени, а потом часть расходов другими собственниками будет ей возмещена. Ее полномочия в решении никак не обозначены.
Как организации отразить оплату работы подрядчика и получение возмещения части стоимости выполненных ремонтных работ от других собственников при исчислении налога на прибыль и НДС?
8 октября 2021
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Если стоимость ремонта общего имущества изначально будет оплачена организацией, а затем остальные собственники компенсируют ей стоимость ремонта (каждый в своей части), она не признает компенсацию в составе доходов, но сможет учесть при налогообложении прибыли свою часть расходов на ремонт.
Таким же будет и налогообложение НДС: у организации не возникает налоговая база в виде возмещения части издержек другими собственниками, но и вычет НДС по выполненным подрядчикам ремонтным работам возможен только в доле организации.
Обоснование позиции:
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК РФ).
При этом согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно пп. 2 и 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 (далее — Постановление N 64) крыша здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, относится к общему имуществу этого здания, а право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Тем самым и расходы на содержание (ремонт) этого имущества соразмерно со своей долей должны нести все собственники помещений (ст. 249 ГК РФ).
При этом участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом (постановление АС Уральского округа от 06.12.2016 N Ф09-9836/16 по делу N А60-55297/2015).
Это значит, что все собственники здания обязаны нести расходы на его ремонт; собственник, оплативший такие работы, вправе предъявить другим собственникам к возмещению фактически произведенные расходы в соответствующей пропорции.
В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ при исчислении налоговой базы налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ), которыми признаются обоснованные (экономически оправданные) и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст.
265 НК РФ, — убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Тем самым, подчеркивает регулятор, в первую очередь признание расходов должно иметь связь с деятельностью налогоплательщика, направленной на получение дохода, а сами расходы должны быть надлежащим образом документально подтверждены (письмо Минфина России от 23.12.2020 N 03-03-06/1/113071).
Если налогоплательщиком возмещаются расходы другого налогоплательщика, то такие расходы не могут рассматриваться как расходы, произведенные для осуществления деятельности самого налогоплательщика, в связи с чем не подлежат учету при формировании налоговой базы (письма Минфина России от 14.04.2020 N 03-03-06/1/29669 и от 12.02.2020 N 03-03-06/1/9422).
На основании ст. 260, п. 5 ст. 272 НК РФ расходы на ремонт основных средств и иного имущества, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Полагаем, что если собственники договорятся о том, что расходы на ремонт общего имущества распределяются соразмерно доле каждого в праве общей долевой собственности (оформят соответствующее соглашение), то такие расходы могут быть учтены ими пропорционально доле, которой они владеют (при условии подтверждения факта несения расходов). Но подчеркнем: нам не встретилось официальных разъяснений, в которых бы был дан конкретный ответ по рассматриваемой ситуации.
Так, в письме Минфина России от 02.11.2018 N 03-07-11/79080 были лишь перечислены нормы НК РФ, но конкретный ответ, на наш взгляд, не прозвучал.
Однако обратим внимание, что представители Минфина России в письме от 10.08.2012 N 03-03-06/1/392 применили несколько иной подход к налоговому учету подобных расходов. Чиновники посчитали, что денежные средства, перечисленные собственнику, который фактически оплачивал расходы на замену лифта, другими собственниками в размере, соответствующем их доле в здании, сторонам следует рассматривать как авансы выданные и полученные. После приобретения и установки лифта эти расходы могут быть учтены у собственников в соответствии с правилами главы 25 НК РФ.
Данное письмо было прокомментировано в СМИ Г.Г. Лалаевым (к.э.н., доцент Государственного университета Минфина РФ, советник государственной гражданской службы РФ 2-го класса), который дополнительно разъяснил, что после приобретения и установки лифта организация, являющаяся заказчиком работ, должна отразить в налоговом учете доход в сумме перечисленных от собственников помещений денежных средств (п. 1 ст.
271) (квалифицировать такие доходы, по его мнению, можно как внереализационные доходы, перечень которых не является исчерпывающим). Расходы, понесенные в результате замены (ремонта, модернизации) лифта, заказчику можно учесть в соответствии с правилами главы 25 НК РФ.
Кроме того, г-н Лалаев отметил, что между организацией-заказчиком работ и собственниками помещений должен быть заключен договор, в соответствии с которым последние обязаны возмещать организации расходы, понесенные ими на содержание общего имущества здания торгового центра (с указанием доли в праве). Только в этом случае учет организацией в составе налоговых расходов всей суммы затрат по договору будет экономически оправданным. Если же указанный договор не будет заключен, организация вправе учесть в расходах на ремонт (модернизацию) общего имущества в торговом центре только свою долю затрат (пропорционально занимаемой площади).
В постановлении АС Поволжского округа от 03.10.2014 N Ф06-14949/13 по делу N А65-29223/2013 судьи (с учетом положений ст. 249 ГК РФ и п. 1 Постановления N 64) пришли к выводу, что в силу ст. 252 НК РФ налогоплательщик — собственник общего имущества может отнести в состав расходов затраты по содержанию этого имущества соразмерно (пропорционально) его доле в этом имуществе.
Аналогичную позицию заняли судьи в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 29.08.2012 N Ф01-3770/12 по делу N А82-1393/2011.
Учитывая, что письма Минфина России не являются нормативными правовыми актами, полагаем, что налогоплательщик вправе самостоятельно решить, следовать ли ему вышеприведенным рекомендациям финансового ведомства. В то же время само наличие судебной практики подтверждает неурегулированность данной ситуации. Повторим, с нашей точки зрения, при получении организацией от других собственников сумм компенсации расходов на ремонт дохода не возникает при отсутствии экономической выгоды (ст.
41 НК РФ), но и учесть при налогообложении она сможет только свою часть расходов на ремонт.
Этот же подход считаем допустимым и в части НДС.
Объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст.
166 НК РФ, на установленные ст. 171 НК РФ налоговые вычеты.
Налогоплательщик имеет право на вычет «входного» НДС, если одновременно выполняются следующие условия:
— приобретенные товары (работы, услуги) предназначены для осуществления операций, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171 НК РФ);
— товары (работы, услуги) приняты к учету (п. 1 ст. 172 НК РФ);
— имеется надлежащим образом оформленный счет-фактура поставщика (в установленных НК РФ случаях — иные документы, подтверждающие фактическую уплату сумм налога (п. 1 ст. 172 НК РФ)).
В рассматриваемой ситуации никакой операции по реализации не происходит. Собственник, который получает денежные средства в виде компенсации, не оказывает другим участникам соглашения каких-либо услуг и не выполняет для них работ. Соответственно, он не может выставить в этом случае и счет-фактуру. Перевыставление счетов-фактур нормативными актами не предусмотрено. Исключение составляют ситуации, когда стороны действуют в рамках посреднических договоров, а в данном случае, как мы поняли, этого нет.
Следовательно, когда другие собственники компенсируют расходы, связанные с ремонтом, то в этом случае принять к вычету НДС, уплаченный в составе этой компенсации, они не могут (письма Минфина России от 17.09.2009 N 03-07-11/232, Федеральной налоговой службы от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@, УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 N 19-11/48675).
При этом специалисты финансовых органов считают, что если какой-либо расход нельзя учесть при налогообложении прибыли, то и НДС по нему к вычету не принимается (смотрите, например, письмо Минфина России от 06.10.2016 N 03-07-11/58108). И арбитражная практика подтверждает следование налоговых органов этому подходу (постановления ФАС Поволжского округа от 23.01.2013 N Ф06-10902/12 по делу N А55-17744/2012, ФАС Московского округа от 13.06.2012 N Ф05-5388/12 по делу N А40-105356/2011, от 15.06.2009 N КА-А40/5288-09, Западно-Сибирского округа от 21.09.2010 по делу N А67-10633/2009). При этом существуют решения судов (по спорам с несколько иным предметом, но выводы которых считаем возможным применить и в данном случае), принятые как в пользу налогоплательщика, так и в пользу налогового органа.
Примеры таких решений приведены в материале «Вопрос: Организации на праве собственности принадлежит помещение в деловом центре. По договору с товариществом собственников недвижимости (далее — ТСН) организация ежемесячно оплачивает услуги ТСН по эксплуатационному обслуживанию здания. (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2019 г.)».
Полагаем, что более верным будет, если и в части НДС собственник, получивший возмещение произведенных расходов, примет к вычету предъявленных подрядчиком НДС только в части своей доли.
Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Вопрос: Как в бухгалтерском и налоговом учете распределить по зданию с несколькими собственниками затраты на ремонт, реконструкцию, благоустройство территории? Есть ли налоговые риски в случае, если такие затраты будут распределены между собственниками не пропорционально занимаемой площади? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2020 г.);
— Вопрос: В торгово-офисном здании в настоящее время пять собственников, владеющих отдельными помещениями. Прямые договоры на поставку тепла, воды и электроэнергии заключены с одним из собственников «А» несколько лет назад. Собственник «А» заключил с каждым из собственников помещений соглашение, по условиям которого он берет на себя обязательства: по заключению договоров с поставщиками коммунальных услуг, а также по организации различных технических и ремонтных работ. Каковы особенности обложения НДС и налогом на прибыль операций, связанных с выполнением данного соглашения у собственника «А», если он находится на общей системе налогообложения? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2014 г.);
— Вопрос: Нежилое помещение принадлежит нескольким юридическим лицам. Между собственниками заключено соглашение о порядке пользования зданием, в котором выделено одно юридическое лицо (Общество). Расходы на ремонт распределяются между всеми собственниками пропорционально и подлежат возмещению. В июне 2012 года эксплуатирующая организация провела ремонт теплового оборудования на сумму 200 000 руб. (с НДС) и выставила Обществу акт и счет-фактуру. Какие документы Общество должно предоставить остальным собственникам?
Нужно ли Обществу заключать агентские соглашения с собственниками? Как данную операцию отразить на счетах бухгалтерского учета? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2012 г.);
— Вопрос: Организация применяет УСН, объект налогообложения «доходы минус расходы». Организацию обязали сделать ремонт фасада здания, находящегося на праве общей долевой собственности у нескольких организаций с выделением долей. Можно ли отнести на расходы частичную стоимость ремонта фасада здания, рассчитанную пропорционально квадратным метрам, находящимся в собственности организации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2009 г.).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Ольга
Ответ прошел контроль качества
17 сентября 2021 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
ВС РФ: ущерб от протечек кровли многоквартирного дома должна возмещать управляющая компания
Если квартира и ее обстановка пострадали из-за протечки кровли, – то ущерб возмещает управляющая МКД организация, причем даже если кровля требует капитального ремонта, а решение о нем собственники помещений в МКД так и не приняли. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая спор между «затопленным» жителем и УК МКД (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 20 ноября 2018 г. № 48-КГ18-22).
Хозяин квартиры с верхнего этажа еще и до инцидента жаловался на мокрый потолок, но однажды в оттепель капель превратилась в настоящий дождь. Оказалось, что во время холодов на крыше осталась наледь – ведь убирать её с рулонной кровли нельзя (п. 11.4 Свода правил СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации.
Основные положения»), это опасно для самой кровли. Ну а как солнышко пригрело, – она и растаяла, заодно попортив интерьер низ лежащей квартиры на 25 с лишним тысяч рублей.
Управляющая компания категорически отказалась компенсировать потерпевшему жителю стоимость ремонта: специальная комиссия (ее выводы потом подтвердила судебная экспертиза) установила, что протечка кровли обусловлена ее совершенно негодным состоянием. Настолько негодным, что текущий ремонт кровли тут был бы бессилен, а требуется – капитальный, с полной заменой кровельного материала и утеплителя. Общее собрание собственников помещений МКД (далее также ОСС) не высказывалось за проведение капитального ремонта и не давало на него денег, а значит УК никому ничего не должна – ни проводить капремонт за свой счет, ни возмещать ущерб от талых вод.
Позиции судов разделились:
- районный – поддержал владельца мокрой квартиры (УК не доказала, что выполнила минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания ОИ МКД, и что половодье вызвано именно капитальными огрехами, а также УК обязана была заняться хотя бы текущим ремонтом),
- а областной, наоборот, поддержал УК (протечка из-за отсутствия капремонта крыши, который УК по собственному почину проводить не должна, а жители МКД – которым УК говорила о дырявой крыше – на её капремонт не отважились).
Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ вновь поддержала жертву водных процедур:
- крыша есть часть общего имущества МКД, которое должно содержаться так, чтобы МКД был надежен и безопасен, в том числе безопасен для жизни и здоровья граждан и сохранности их имущества (подп. «а» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила);
- причем содержание общего имущества включает в себя его осмотр для скорого выявления дефектов и угроз, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации (подп. «з» п. 11 Правил);
- «крышный» минимум (п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290), который Правительство РФ требует от УК, – это проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций; проверка и очистка кровли от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), их проведение;
- однако из материалов дела следует, что и с этим-то минимумом «управляшка» не справилась. Все жалобы о протечке крыши были проигнорированы, а последний текущий ремонт кровли был сделан аж за три года до драматического затопления;
- что касается капремонта – то, действительно, согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса, решиться на капремонт может только общее собрание собственников помещений. Однако из этого вовсе не следует, что если ОСС по этому вопросу не проводилось (или проводилось, но отказалось от ремонта), то дом теперь можно содержать кое-как. Напротив: действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в МКД решения о проведении тех или иных ремонтных работ. Поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества МКД, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания;
- а раз так, то это УК и виновата в том, что не проводила текущий ремонт и допустила возможность протечки талых вод в квартиру на последнем этаже.
В итоге решение первой инстанции было объявлено самым верным: УК возместит пострадавшему стоимость ремонта, судебные расходы, моральный вред и «потребительский» штраф.
Как возместить ущерб, причиненный в результате капитального ремонта
Жители Калининградской области отсудили у регионального Фонда капитального ремонта деньги на ремонт квартир, которые залил дождь во время реконструкции кровли. Суд посчитал, что компенсировать ущерб должен не подрядчик, оставивший крышу в негерметичном состоянии, а областной оператор капремонта. Что делать, если ваше имущество пострадало во время плановой модернизации дома, выясняла корреспондент «Российской газеты».
ЧП случилось летом позапрошлого года в поселке Янтарный. Жительница Карелии Светлана купила квартиру на побережье Балтийского моря, сделала ремонт. Она планировала провести здесь отпуск, но отдохнуть не успела.
— За три дня до отпуска позвонил сосед, который следит за моей квартирой, — вспоминает Светлана. — Говорит: строители вскрыли крышу и оставили ее незакрытой перед тем, как пошел сильный дождь. У меня мансарда, ее полностью залило. Вода просочилась в квартиру этажом ниже.
Пришлось по телефону разбираться с подрядчиком, который не спешил убирать воду, а потом вместо отдыха решать вопросы с ремонтом.
По словам калининградского юриста Елены Якуниной, которая представляла интересы Светланы и ее соседа в суде, в первую очередь в подобных ситуациях необходимо составить акт, подтверждающий факт залива квартиры. Для этого следует обратиться в региональный фонд капитального ремонта, к подрядчику и в управляющую компанию.
— В случае с моими клиентами при составлении акта присутствовали также представители муниципальной администрации, — говорит Елена Якунина. — Это не обязательное условие, но если есть возможность привлечь муниципалитет, лишней подпись местных властей в акте не будет. Важно, чтобы не осталось сомнений: ущерб имуществу был причинен именно в результате капитального ремонта.
Следующий этап — оценка стоимости восстановительного ремонта квартиры. Ее должна проводить экспертная организация, имеющая специальную лицензию. Экспертизу в Янтарном заказал и оплатил Фонд капремонта.
Компенсацию можно требовать у подрядчика или у оператора капремонта
— На самом деле тот факт, что инициативу проявил потенциальный ответчик, большая редкость, — продолжает Елена Якунина. — Обычно в делах о причинении ущерба расходы, связанные с экспертизой, ложатся на истца. Как бы то ни было, экспертное заключение о стоимости восстановительного ремонта — обязательное условие для получения компенсации. Даже если у вас остались чеки из магазинов стройматериалов, договор с компанией, которая проводила ремонт до инцидента, суд этими документами руководствоваться не будет. Он принимает во внимание только заключение квалифицированных экспертов. Поэтому, если ответчик не проявляет инициативы, необходимо самостоятельно оплатить экспертизу.
Затем можно будет взыскать эти расходы в судебном порядке.
Центральный районный суд взыскал ущерб, определенный в результате экспертизы, с регионального оператора в пользу Светланы и ее соседа. Ремонтная организация, которая выступала на процессах в качестве третьей стороны, подала апелляцию. Но Калининградский областной суд оставил решения районной инстанции без изменений.
— Суд руководствовался Гражданским и Жилищным кодексами РФ, — комментирует ситуацию пресс-секретарь Калининградского областного суда Марина Бучная. — Согласно Гражданскому кодексу, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. А Жилищный кодекс гласит, что ответственность перед собственниками квартир за последствия ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором, несет сам оператор.
Расплачиваться в итоге все равно придется подрядчику. Ведь деньги, которые фонд капремонта выплатил владельцам квартир, он взыщет с непосредственного виновника — строительной организации. Но у жильцов многоквартирных домов благодаря Жилищному кодексу РФ есть выбор, у кого требовать компенсацию — у подрядчика или у оператора капремонта.
— Мы подали в суд на региональный фонд, это правильно как с точки зрения закона, так и с точки зрения реальной возможности возмещения ущерба, — поясняет Светлана. — Зачем подавать в суд на компанию с уставным капиталом в 20 тысяч рублей, с которой у жильцов нет никаких договорных отношений, когда можно привлечь в качестве ответчика государственную структуру, отвечающую за проведение капитального ремонта и имеющую договор с подрядчиком.
В прошлом году в регионе начала действовать новая система компенсации ущерба, причиненного в ходе капитального ремонта. Региональный оператор по поручению главы области обязал всех подрядчиков страховать свою ответственность перед жильцами многоквартирных домов. Калининградцам больше не нужно судиться ни с ремонтниками, ни с фондом капремонта.
— Если собственникам причинен ущерб, после независимой оценки страховая компания его возмещает, — подчеркивает генеральный директор Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Калининградской области Олег Туркин. — За прошлый год выплачено более 2,5 миллиона рублей. Также страховка распространяется на срок пятилетней гарантии. Даже в случае признания подрядчика банкротом страховая компания покроет расходы, необходимые на устранение выявленных замечаний. До внедрения системы страхования мы старались добиваться компенсации ущерба в досудебном порядке.
Фонд не производил окончательного расчета по договору с подрядной организацией, пока компания не решала все вопросы с собственниками по поводу причиненного ущерба. В рамках досудебного решения подрядчик либо выплачивал финансовую компенсацию, либо выполнял работы по устранению ущерба, а собственник письменно подтверждал отсутствие претензий. В крайнем случае, если стороны не могли договориться о размере или характере компенсации, собственник обращался в суд.
Контакт
Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Калининградской области: (8401) 299-49-93.