Регистрация права собственности на приватизированную квартиру перед продажей

Сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости, необходимо проводить крайне осторожно. В связи с риском стать жертвой мошенничества, продающей и покупающей сторонам необходимо быть максимально внимательными при заключении такой сделки и подкованными в вопросе: как оформить куплю-продажу квартиры.

В большинстве случаев, при совершении такой операции, люди не замечают подвоха и соглашаются на сомнительные сделки. Чтобы не попасть впросак, важно знать где оформить и зарегистрировать покупку и продажу недвижимости.

Рассмотрим все основные аспекты данной темы и выясним, какие непредвиденные ситуации могут возникнуть в процессе процедуры купли-продажи.

Купля-продажа квартиры через МФЦ

Если вы нашли покупателя на объект недвижимости, выставленный на продажу (в данном случае квартира) — необходимо официально провести сделку и зарегистрировать ее. Обычного подписания составленного договора о продаже/покупке мало.

За помощью в оформлении данной сделки можно обратиться в многофункциональный центр.

Купля-продажа квартиры через МФЦ предусматривает следующие этапы:

Этап 1.Подготовка всех документов, требуемых для оформления сделки. Согласование договора купли-продажи.

Этап 2.Совместная явка продавца и покупателя в МФЦ для оформления сделки. Для этого можно предварительно записаться на прием в территориальное отделение. Или получить услугу в порядке электронной очереди (по талону).

Этап 3.Принятие специалистом центра документов от сторон совершаемой сделки для проверки и выдача бланка заявления для заполнения.

Этап 4.Получение покупателем реквизитов для внесения денежных средств в качестве госпошлины и оплата.

Этап 5.Отправка документов для регистрации права собственности в Росреестр.

Этап 6.Забор договора купли-продажи и справки о переходе к покупателю права собственности на приобретенную недвижимость.

Купля-продажа квартиры через нотариуса

При желании каждый может обратиться к нотариусу за помощью в оформлении квартиры. Однако, стоит отметить, что данная услуга не является бесплатной. Нотариус возьмет с вас энную сумму за свои услуги за регистрацию и за составление договора, если это необходимо.

Купля-продажа квартиры через нотариуса является безопасной. Поскольку всю юридическую ответственность за совершение сделки, связанной с продажей недвижимости будет нести именно он. И, соответственно, любой опытный нотариус сможет рассказать о всех непредвиденных ситуациях, ошибках и прочих вещах, чтобы оградить вас от неприятных последствий.

Документы для купли-продажи квартиры

Для того, чтобы не возникло заминки в процессе регистрации, и продавцу и покупателю необходимо заранее подготовить все необходимые данные. В противном случае Росреестр может приостановить или вовсе отказать в услуге по регистрации.

Документы для купли-продажи квартиры следующие:

1. паспорта представителей обеих сторон сделки;
2. план помещения кадастровый или технический (предоставляется продавцом) ;
3. справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (от продавца) ;
4. доверенность на третье лицо, если собственник продаёт квартиру через посредника;
5. выписка ЕГРН (от покупателя). Стоит отметить, что сотрудники МФЦ могут сами напрямую запрашивать такие данные;
6. выписка из домовой книги, если таковая имеется, поскольку с 2018 года они были упразднены законом (предоставляется продавцом);
7. согласие второго супруга (предоставляется обеими сторонами, в случае, если они состоят в браке);
8. разрешение от органов опеки (необходимо, в случае, если один из собственников помещения не достиг совершеннолетнего возраста);
9. три экземпляра договора купли-продажи;
10. заполненное заявление на регистрацию права собственности;
11. платежное поручение, подтверждающее оплату государственной пошлины.

Образец договора купли-продажи квартиры

Без составления договора о продаже квартиры нельзя совершить подобного рода сделку. Договор — важный и неотъемлемый документ любой операции по продаже движимого и недвижимого имущества. Важно прописать все необходимые данные для корректного оформления сделки.

Образец договора купли-продажи квартиры можно найти на правовых сайтах или на официальном портале Росреестра или СКАЧАТЬ ОТСЮДА.

Если вы хотите оформить договор сами — обратите внимание на важные поля:

1. указание обеих сторон сделки: их ФИО и полные реквизиты паспортов;
2. описание объекта купли-продажи с полным предоставлением информации о жилой площади, стоимости, об адресе местонахождения квартиры и ее кадастровый номер. А также прочая необходимая дополнительная информация;
3. указание на факт собственности квартиры у продающей стороны: наследство, дарение, купля-продажа или иное. Необходимо указать данные из Росреестра номер и дату регистрации недвижимости;
4. информация об отсутствии или наличии задолженностей по платежам, залог и прочая дополнительная информация;
5. обязательно прописать информацию о согласии покупателя принять объект сделки в соответствии с его состоянием и внешним видом;
6. стоит прописать пункт об отсутствии зарегистрированных граждан по адресу местонахождения квартиры. Или же указать сроки, в которые жильцы обязуются выписаться;
7. дата заключения договора и город;
8. подписи обеих сторон на всех необходимых листах.

Регистрация договора купли-продажи квартиры

Как уже говорилось ранее, без грамотного проведения сделки по продаже недвижимости. Регистрация договора купли-продажи квартиры возможна через МФЦ и нотариуса. Личное обращение в Росреестр на данном этапе не возможно. Прямое обращение в эту организацию возможно только при регистрации права собственности экстерриториального типа.

В любом случае, всю подробную информацию вы можете уточнить в местном подразделении Росреестра.

Государственная пошлина

Для окончательного вступления в права собственника нового владельца, то есть, покупателя, необходимо оплатить определенную сумму за предоставленную услугу по регистрации.

Госпошлина за куплю-продажу квартиры на сегодняшний день составляет 2000 рублей.

Сроки

В соответствии с законодательством РФ, а именно, с Федеральным законом № 218-ФЗ, право собственности на недвижимость должно быть зарегистрировано в течение 9 рабочих дней с момента обращения. Срок регистрации в Росреестре не может превышать указанного в Законе. Однако, стоит отметить, что общее количество затраченного времени на регистрацию может быть больше.

Это зависит от конкретного выбранного способа оформления права и ситуации в целом. Но, как показывает практика, эта цифра не превышает 18 рабочих дней.

Общие сроки купли-продажи квартиры могут быть намного больше. Так как на оформление необходимых документов для продажи квартиры уйдет около месяца.

Если вы хотите как следует провести предпродажную подготовку — то это увеличит срок. А поиски покупателя и показы могут длиться значительное количество времени. Всё зависит от определенных условий и обстоятельств.

Приостановка и отказ в регистрации права

Росреестр имеет право приостановить процедуру перехода права собственности на объект купли-продажи или вовсе отказать заявителю в оказании данной услуги. Это может произойти в таких случаях как:

1. при заполнении заявления покупатель забыл его подписать;
2. выявление факта наложения ареста на квартиру;
3. отсутствие оплаты государственной пошлины;
4. наличие ошибок, недостоверной информации и исправлений в документах;
5. бумаги поданы третьей стороной не имеющей доверенности на осуществление деятельности;
6. в случае наличия нескольких владельцев недвижимости нет от них отказа от своих прав на квартиру.

Получение готовых документов на квартиру

Получить готовые документы можно после того, как новому владельцу сообщают о том, что сделка купли-продажи зарегистрирована в Росреестре. Это может быть смс-сообщение или звонок специалиста МФЦ или нотариуса, через которого вы проводили сделку.

Налог от сделки: кто и сколько должен заплатить

Начиная с 2020 года в силу вступила новая редакция Налогового кодекса РФ. С этого года, если квартира находится у вас в собственности более или три года, вы можете не платить налог с продажи и не предоставлять декларацию. Однако, на момент продажи, это должно быть единственное ваше жилье.

Никакого другого недвижимого имущества в собственности быть не должно. Напомним, ранее срок составлял пять лет.

Налог с купли-продажи квартиры — это НДФЛ, который составляет 13%. Его оплачивает та сторона, которая получает прибыль, то есть продавец. Более подробную информацию можно получить в ст.

214.10 НК РФ.

Возможные проблемы, трудности и их решения

Не всегда легко и просто продать квартиру. Часто возникают ситуации, затрудняющие продажу. Рассмотрим некоторые из них:

1. незаконная перепланировка — если вы хотите внести изменения в жилую площадь объекта продажи, лучше сразу согласовать все моменты в БТИ. Никто не запрещает продавать квартиры с неузаконенной перепланировкой (все изменения, внесенные самовольно, на плане отмечаются красными линиями), но это повышает время на поиски клиента. Люди часто не хотят покупать такую недвижимость;
2. арест имущества — неприятная ситуация, которая может всплыть внезапно и помешать продать квартиру. Советуем и продавцам и покупателям производить тщательную проверку документов на наличие такого фактора как арест или долги. Если имеется задолженность за коммунальные платежи — необходимо произвести погашение;
3. продажа по поддельным документам — покупателям стоит требовать у продавца все необходимые документы и проверять объект сделки. Очень часто мошенники оформляют доверенности на сомнительных третьих лиц и пытаются продать чужую квартиру. Запросите перед сделкой паспорт владельца и документы, подтверждающие право собственности. Реквизиты в паспорте стоит проверить на факт утери, кражи и так далее.

Вас также может заинтересовать

• Как приватизировать квартиру
• Купля-продажа дома
• Купля-продажа земельного участка
• Купля-продажа гаража
• Оформление договора дарения
• Государственная регистрация права собственности
• Получение водительского удостоверения
• РВП разрешение на временное проживание
• ЭЦП электронная цифровая подпись
• Выписка из ЕГРЮЛ

12 советов, как проверить квартиру перед покупкой

Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы. Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой.

Совет № 1: Проверьте собственника

Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец.

При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации, уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито-Недвижимости» Руслан Закирьянов.

Информацию из ЕГРН возможно получить и заранее, еще до осмотра объекта. «Сделать это можно самостоятельно в территориальных отделениях Росреестра, на его сайте или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины. Предоставить выписку должны в течение пяти рабочих дней. Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок», — пояснила адвокат Виктория Данильченко.

Данные из выписки помогут лучше сориентироваться в особенностях сделки купли-продажи — узнать кадастровую стоимость, на основе которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений, уточнил Закирьянов. Он подчеркнул, что если недвижимость арестована или находится в залоге у банка, то купить квартиру не получится — такая сделка не может быть оформлена в Росреестре. Выписка также показывает наличие или отсутствие договоров об аренде, что также поможет исключить проблемные предложения еще на этапе знакомства с объявлениями.

Фото: скриншот сайта Росреестра

Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости». От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники.

Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности.

Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт. Кроме того, проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях.

Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП, и вы убедитесь в том, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась», — объяснил Сопин.

Фото: скриншот сайта Росреестра

Совет № 3: Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство.

Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко. Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками.

Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Совет № 4: Узнайте кто зарегистрирован в квартире

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.

В справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила она. По справке формы 9 можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.

Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства. «Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована. Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников.

Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки. Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист.

Совет № 5: Изучите разрешение супруга

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица.

Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству. Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Совет № 6: Запросите информацию в МВД

Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Здесь не должно быть каких-либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник. «С помощью онлайн-сервиса Министерства внутренних дел России можно убедиться, что паспорт действителен, и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру. Если собственник квартиры утверждает, что после покупки жилья менял паспорт, нужно посмотреть на сведения о ранее выданных паспортах на предпоследней странице», — посоветовал аналитик «Авито-Недвижимости».

Фото: скриншот сайта Росреестра

Совет № 7: Проверьте справку по ипотеке

Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия. Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки.

Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

Совет № 9: Изучите кадастровый паспорт

Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт — в нем содержатся актуальные сведения по объекту недвижимости, которые нужно знать покупателю до совершения сделки. «Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта», — комментирует основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры», руководитель направления «Защита Бизнеса» Сергей Соловьев. Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев.

По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.

Совет № 10: Проверьте задолженности по коммуналке

Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».

Совет № 11: Не забывайте о безопасности

• никогда не передавайте третьим лицам данные банковских карт (CVV/CVC-код банковской карты или коды из СМС-сообщений от банка);
• не переходите по банерной рекламе и ссылкам на внешние сайты, которые присылают другие пользователи и ни в коем случае не вводите на таких сайтах свои персональные данные;
• всегда проверяйте значок замка в браузере и адрес сайта;
• ни при каких условиях не вносите предоплату. В случае аренды существует практика оплаты последнего месяца и залога за имущество;
• обсуждайте подробности сделки во встроенном мессенджере, а не по телефону или WhatsApp.

Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

Читайте также

• Как получить выписку о недвижимости из ЕГРН. Инструкция
• Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями
• 7 популярных афер с недвижимостью: как не потерять деньги при сделке
• Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жилья
• Как продать унаследованную недвижимость: документы, налоги, нюансы

Продажа приватизированной квартиры

Что нужно знать о правилах продажи приватизированнойквартиры? Какие тут особенности?

Приватизация квартиры – это бесплатная передача квартиры в собственностьлюдям, которые проживают в ней по договору социального найма (муниципальным квартиросъемщикам). По сути, это подарок жильцам от государства.

Правда, этот подарок несет в себе не только новые права и возможности для жильцов, но и определенные обязанности и ответственность. В частности, обязанность по содержанию квартиры и территории общего пользования, обязанность по уплате налога на недвижимость и т.п.

Другими словами, как и многое в жизни, приватизация квартиры имеет свои плюсы и минусы.

Порядок и условия приватизациирегулируются законом ФЗ-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г.

Квартира может быть передана проживающим в ней членам семьи как в общую совместную, так и в общую долевую собственность (подробнее о видах собственности – см. по ссылкам).

Риск при покупке приватизированной квартиры

При покупке приватизированной квартирысуществует один особенный нюанс (риск), который нужно учитывать Покупателю.

Приватизация квартиры производится по заявлению проживающих (зарегистрированных) в ней жильцов, и оформляется в виде Договора передачижилого помещения в собственность граждан. Этот договор затем регистрируется в Росреестре.

Такой подарок от государства предусмотрен для всехчленов семьи, проживающих в квартире. «По умолчанию» все прописанные в квартире должны быть включены в Договор передачии, соответственно, в число собственников. Но так как приватизация– дело добровольное, то кто-либо из членов семьи, проживающих (прописанных) в квартире может от нее отказаться.

Отказ от приватизацииоформляется также отдельным письменным заявлением гражданина с просьбой не включать его в число собственников. В этом случае он остается только пользователем жилья, и (важно!) сохраняет за собой бессрочное (пожизненное)право пользования этой квартирой.

То есть Покупатель потом не сможет принудительно выписать (выселить) такого жильца. Подтверждение – см. ст.19, ФЗ-189 от 29.12.2004; и п.18, Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14.

Эксперты подсказывают

В некоторых случаях право на участие в приватизации сохраняется и за лицами, не зарегистрированными в квартире на момент приватизации, которые не давали согласия на приватизацию, но и не отказывались от участия в приватизации. Например, если гражданин решением суда был признан безвестно отсутствующими снят с регистрационного учета по адресу квартиры, а потому не принимал участия в приватизации, право бессрочного проживанияза ним всё равно сохраняется (см. Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.04.2017 по делу N 33-12960/2017).

Точно так же право бессрочного проживания в квартире сохраняется и за лицом, осужденным к лишению свободыи снятым с регистрационного учета до приватизации квартиры, но не ранее 23.06.1995 (даты принятия Постановления Конституционного суда РФ N 8-П, которым даны соответствующие разъяснения).

Известны случаи, когда кто-то из прежних жильцов был снят с регистрационного учета в связи с отбыванием тюремного срока, и приватизация квартирыпроисходила без его участия. По возвращении этот гражданин оспаривал совершенную сделку приватизации. Но тут следует внести поправку:

Эксперты уточняют

До января 2015 года осужденные к лишению свободы снимались с регистрационного учетапо прежнему месту жительства. Несмотря на это, как было разъяснено в Постановлении Конституционного суда РФ от 23.06.1995 № 8-П, временное отсутствие гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи), в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием лишения права пользованияжилым помещением. Теперь же, после внесения изменений в законодательство, такие граждане НЕ снимаются с регистрационного учетапо месту жительства, а значит, снижен риск нарушения прав таких лиц.

Тем не менее, учитывая то, что большое количество квартир было приватизировано до января 2015 года, проблема все еще остается актуальной для покупателей приватизированных квартир.

Такие неучтенные в процессе приватизации (временно выписанные) жильцы могут быть и в случае, когда ребенок был отдан в интернат, например, а потом вернулся. Или в случае, когда кто-то из членов семьи был на длительном лечении в стационаре или работал по контракту за границей, и т.п.

Возможное присутствие «отказников от приватизации» или «неучтенных жильцов» – это основной риск покупки приватизированной квартиры. Поддержка профильных юристов в этом вопросе для Покупателя точно лишней не будет.

♦ К слову об отказе от приватизации ♦
(Жми! Откроется во всплывающем окне.)

Этот специфический рискхарактерен именно для случая, когда квартира перешла в собственность Продавца путем приватизации. В остальном сделку с приватизированной квартирой для Покупателя можно считать низкорисковой.

Если в составе семьи жильцов есть несовершеннолетние дети, то в процессе приватизации они автоматически включаются в число собственников. Для «не включения» ребенка в число собственников квартиры нужно Разрешение органов опеки и попечительства.

Такое же разрешение требуется, если в квартире зарегистрированы только несовершеннолетниедети (а их родители, например – по другому адресу), и приватизацию хотят провести только на детей.

Таким образом, риск сделки купли-продажи приватизированной квартирыдля Покупателя можно считать близким к нулю, если все жильцы, зарегистрированные в квартире на момент ее перехода в собственность, стали собственниками недвижимости и присутствуют в Выписке из ЕГРН.

Как действоватьПокупателю в случае покупки такой квартиры – рассказано на соответствующем шагенашей ИНСТРУКЦИИ.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры– ЗДЕСЬ.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью– смотри в этой заметке.

Какие нужны документы для продажи приватизированной квартиры?

Перечень документов для сделки будет зависеть от того, Продавец вы или Покупатель. Как так? Разве он не одинаков для обоих?

Дело в том, что Продавцу для того, чтобы продать свою приватизированную квартиру, нужен самый минимум документов, необходимый только для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

А вот Покупатель (если он разумный человек) потребует от Продавца дополнительные документы, чтобы выяснить некоторые детали, которые снизят риск признания сделки недействительной.

Итого, список документовдля сделки купли-продажи квартиры (в т.ч. приватизированной):

• с позиции Продавца – см. на этом шагеИНСТРУКЦИИдля Продавца;
• с позиции Покупателя – см. на этом шагеИНСТРУКЦИИдля Покупателя.

По той же причине и условия Договора купли-продажи квартиры Покупателю надо отслеживать гораздо тщательнее, чем Продавцу. В частности – условия выписки всех жильцов из квартиры, условия денежных расчетов в сделке, условия и сроки физической передачи квартиры, и т.п.

Образец Договора купли-продажиприватизированной квартиры можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Налог при продаже приватизированной квартиры

Какой налогс продажи приватизированной квартиры придется уплатить Продавцу?

Здесь размер налога будет зависеть от срока владения квартирой, т.е. от срока с момента ее приватизации, до момента ее продажи. Если Продавец владел квартирой более 3-х лет, то он полностью освобождается от уплаты налога.

Если же Продавец владел квартирой менее 3-х лет, то при ее продаже он обязан будет уплатить налог НДФЛ-13%.

От какой суммы отсчитывается этот налог и как можно его уменьшить, применив налоговый вычет – рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий?– см. по ссылке.

До какого срока продлена бесплатная приватизация квартир?

Сроки приватизации жилья много раз продлевались и перепродлевались. А в феврале 2017 года Государственная Дума приняла, наконец, закон о бессрочной бесплатной приватизации(подтверждение – здесь).

Таким образом, срок для подачи заявления на приватизацию квартиры теперь ничем не ограничен. Бесплатно оформить свое муниципальное жилье в собственность можно когда угодно.

Приватизация жильядопустима только один раз в жизни каждого гражданина РФ, независимо от места (города) приватизации.

Исключение – несовершеннолетние дети, автоматически включенные в состав собственников квартиры, могут по достижению совершеннолетия еще раз приватизировать какую-нибудь другую квартиру, где они будут зарегистрированы.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ(откроется во всплывающем окне).

Регистрируем право собственности на квартиру

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Мы подошли к завершающему этапу покупки квартиры на вторичном рынке. С документами на квартиру мы (Покупатель) разобрались, личность Продавца установили, Договор купли-продажисоставили и подписали (см. предыдущие шаги ИНСТРУКЦИИ), теперь нам нужно зарегистрировать наше право собственности на квартиру.

В сделке купли-продажи квартиры регистрации подлежит только переход права собственности, в соответствии с обязательствами сторон по Договору купли-продажи (ДКП). Сам ДКПс 2013 года регистрации не подлежит, но тем не менее, он передается в составе пакета документов (см. перечень ниже) для регистрации перехода правапо сделке.

Таким образом, регистрация перехода права собственности на квартируна имя Покупателя представляет собой только внесение сведений в единую базу данных Росреестрао новых правах собственности на квартиру. Именно эта запись в реестре ЕГРНи является единственным доказательством существования этих прав.

Раньше это сопровождалось выдачей Покупателю Свидетельства о праве (Титула) на квартиру, выполненном на защищенной гербовой бумаге. Затем мудрецы из Росреестрарешили, что это лишнее, и с июля 2016 года отказались от выдачи бумажных Свидетельств. Но экземпляры Договора купли-продажи квартиры (ДКП) с отметками о регистрации – гербовой печатью и регистрационным штампом – возвращались после сделки Продавцу и Покупателю (до июля 2024 года – см. далее).

(вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)

Но и тут произошли изменения:

Внимание!

С 29 июня 2024, в связи с переходом Росреестра на безбумажный документооборот, на всех видах договоров (купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве и других) больше не проставляются специальные регистрационные штампы Росреестра. Об этом заявил руководитель столичного Росреестра (здесь).

При электронной регистрациисделки, гербовые печати и штампы на бумажных документах отсутствовали и ранее.

Когда мы регистрируем право собственностина квартиру, мы, прежде всего, фиксируем и защищаем свои права Покупателя, т.к. за свои деньги мы фактически получаем именно ПРАВО– виртуальное понятие, а не физический объект. И существование этого ПРАВАосновывается только на соответствующей записи в государственном реестре,

Основанием для этого права служит наш Договор купли-продажи. Но из-за отмены штампов Росреестра на договорах (т.е. на основных правоустанавливающих документах), единственным подтверждением существования нашего права собственности на недвижимость теперь служит только Выписка из ЕГРН, которую мы получим по результатам проведенной регистрации сделки.

Договор, конечно, тоже остается у нас на руках, но без гербовых печатей и регистрационных штампов (только с подписями участников) он становится сомнительным документом.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры– в специальном разделе по ссылке.

Как зарегистрировать право собственности на квартиру

Оформлением прав собственности на недвижимостьзанимается УФРС (местное отделение Росреестра). Именно это ведомство ведет сбор, обработку, учет и хранение данных о зарегистрированных правах на все объекты недвижимости своего региона. На сленге риэлторов это место может звучать также как «Регпалата».

В некоторых городах это место еще называют «Юстиция».

В последние годы, с развитием по всей стране МФЦ (многофункциональных центрах госуслуг) «Мои документы», отделения Росреестра стали отказываться от прямого взаимодействия с физлицами (в Москве, например, нельзя подать документы напрямую в Росреестр). Документы на регистрацию прав и перехода правпо сделке участники сделок теперь подают в МФЦ. Сотрудники МФЦ потом сами доставляют все документы в Росреестр, а после регистрации сами получают их обратно и выдают гражданам.

Покупатель и Продавец (или его доверенное лицо) должны лично присутствовать в МФЦ при подаче документов на регистрацию. Там от них потребуются заявления:

• Покупатель пишет заявление на регистрацию правасобственности,
• Продавец – на переход правапо сделке.

После чего они оплачивают госпошлинуи передают необходимый пакет документов (см. перечень ниже) на регистрацию.

МФЦ городов России(адреса, телефоны, график работы) можно найти ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Документы для регистрации перехода права собственности

Пакет документов, требуемых для регистрации перехода права собственности на квартируобычно меньше, чем тот пакет, который нам (как Покупателю) необходим для проверки «юридической чистоты» квартиры.

Обязательными документами для регистрации перехода права по сделке купли-продажи квартиры являются:

• Заявление на регистрацию (от Продавца – на регистрацию перехода права, от Покупателя – на регистрацию нового права);
• Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (необязательно, но желательно, иначе, если данных об оплате в системе не обнаружат, то документы на регистрацию не примут);
• Паспорта участников сделки;
• Доверенность (если за Продавца действует доверенное лицо);
• Договор купли-продажи квартиры (подписанный сторонами сделки, минимум в 2-х экземплярах), либо Договор купли-продажи и ипотеки(при покупке квартиры в ипотеку);
• Кредитный договор с банком, закладная и документы, указанные в закладной (при покупке квартиры в ипотеку), а также заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона;
• Письменное согласие залогодержателя на отчуждение недвижимости (если, например, продаваемая квартира находится в ипотеке и за нее еще не выплачен кредит);
• Согласие получателя ренты (если квартира обременена рентой).

Нюансы:

Если в числе собственников (Продавцов) есть несовершеннолетние дети, то нам нужно помнить, что:

1. Ребенок-собственник старше 14 лет уже сам подает и подписывает договор и заявление о государственной регистрации, но с письменного согласия своих родителей или законных представителей. За ребенка младше 14 лет полностью подписываются родители.
2. Сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению;

Проверить список необходимых для регистрации документов, можно на сайте Росреестра – заполнив анкету с исходными данными по сделке, в сервисе «Жизненные ситуации»– здесь.

Эксперты подсказывают

В правилах регистрации действует экстерриториальный принцип. То есть документы на регистрацию сделки с квартирой можно подавать в любом МФЦ любого города России, независимо от места нахождения объекта недвижимости.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности– смотри в этой заметке.

Дополнительные документы при регистрации

Регистратор (специалист управления Росреестра), проводящий экспертизу документов перед регистрацией, в случае сомнений имеет право приостановить регистрацию и потребовать дополнительные документыдля подтверждения сведений об объекте и/или субъектах сделки. Это лучше выяснять загодя, в процессе подготовки сделки.

И хотя есть формальный запрет на истребование у заявителей дополнительных документовдля проведения регистрационных действий, но этот запрет написан с размытыми формулировками и рядом оговорок «ЕСЛИ…»:

«Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, ЕСЛИпредставленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗи требованиям принятых в соответствии с Законом № 218-ФЗнормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, ЕСЛИиное не установлено Законом № 218-ФЗили иными федеральными законами».

В зависимости от нюансов конкретной сделки (в т.ч. по запросу регистратора) нам могут понадобиться следующие дополнительные документыдля регистрации сделки с квартирой:

• Согласие супруги/-га Продавца на продажу квартиры (если квартира является общим имуществом супругов), либо документ, свидетельствующий о том, что квартира НЕ находится в совместной собственности супругов (например, Заявление о гражданском состоянии, брачный договор, соглашение или решение суда о разделе общего имущества супругов);
• Разрешение Органов опеки и попечительства(если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный гражданин);
• Документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный);
• Письменный отказ совладельцев от права преимущественной покупки (если продается доля или комната в общей долевой собственности на квартиру), или документ, подтверждающий, что продавцы комнаты/доли известили в письменной форме остальных собственников комнат/долей о своем намерении продажи (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением);
• В отдельных регионах местные УФРСмогут потребовать заранее подписанный Акт приема-передачи квартиры (хоть это и противоречит логике сделки).

Так как в правила приема документов на регистрацию периодически вносятся изменения, а также отдельные требования могут возникать на местном уровне, то рекомендуется заранее посетить или сделать контрольный звонок в местную Регпалату или в МФЦ «Мои документы», и уточнить состав пакета документов для регистрации. Например, кое-где Договор купли-продажи квартирымогут потребовать не в 2-х, а в 3-х экземплярах, а где-то могут потребовать подтвердить справками отдельные сведения из представленных документов.

Бланк заявления на регистрациюможно скачать – здесь.

Расписка, срок и возможная приостановка регистрации

Сотрудник, принимающий документы на государственную регистрацию, обязан выдать расписку в приеме этих документов, с полным их перечнем, датой приема, номером регистрационного дела и сроком регистрации. По номеру дела можно отслеживать ход самой регистрации на сайте Росреестра (здесь), и оперативно решать вопросы в случае ее задержки.

Срок регистрации имеет важное значение (особенно для Продавца квартиры). Он будет являться основой для расчета срока доступа Продавца к банковской ячейке с деньгами.

Бывает, что в процессе регистрации перехода права собственностипроисходит приостановка или даже отказ в регистрации. Это может быть связано как с техническими сбоями (например, ошибка в реестре данных об адресе или площади квартиры), так и с юридическими проблемами документов (например, отсутствие какого либо существенного условия в договоре, или обнаружение неурегулированных имущественных споров по данной квартире).

В последнем случае, это работает на защиту интересов Покупателя, т.к. оберегает его от возможных проблем с урегулированием этих вопросов в будущем.

Чтобы избежать возможного приостановления регистрации, есть смысл обратиться за услугами по регистрации сделок купли-продажи недвижимости к специализированным юридическим конторам (Москва).

Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?

Особенно это актуально при «альтернативных сделках» или «цепочках» из нескольких квартир. Так как в этих случаях необходима одновременная регистрацияпакетов документов сразу по двум или нескольким квартирам. Например, проблема с регистрацией(даже просто задержка) по одной из квартир «цепочки», грозит разрушением всей «цепочки», и развалом сделки.

А специалисты по регистрации сводят этот риск к минимуму.

Такая услуга стоит недорого, но шансы, что регистрацияпройдет успешно – возрастают многократно. Эти специалисты знают все требования регистратора на текущий момент, имеют богатую практику регистрацииразличных сделок, и заранее проверяют состав и корректность оформления всех документов перед подачей на регистрацию, исключая таким образом, возможные казусы.

Страхуем титул квартиры. Что это значит?Смотри в Глоссарии по ссылке.

Кстати, оформляя сделку через нотариуса, можно и ему заказать услугу по регистрации. Это не только удобно, но и заметно сокращает срок регистрации, т.к. заверенный нотариусомдоговор не требует дополнительной юридической экспертизы от регистратора.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.

Итак, вместе с Продавцом мы передали документы на регистрацию, и теперь наше дело ждать ее окончания. Можем немного расслабиться, покурить, позвонить своему психиатру, или просто выпить чашечку кофе.

Если все идет путем, в Росреестре никаких «нестыковок» не обнаружено, наше право собственности на квартиру зарегистрировали, то можно вздохнуть и улыбнуться – сделка фактически завершена.

Осталась только пара небольших формальностей. Каких именно? Об этом – на следующем шаге.

Назад. Предыдущий шаг
Оформление договора купли-продажи квартиры

Вперед. Следующий шаг
Подписание Акта приема-передачи квартиры

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

Комментарии к статье – ниже

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»: