Размер тарифа на содержание общего имущества

Сколько платить за содержание МКД и его текущий ремонт

• Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491;
• Письмо Минрегионразвития РФ от 12 октября 2006 года.

Полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда определяется как сумма нормативных затрат на:

• ремонт конструктивных элементов жилых зданий;
• ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования;
• благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий;
• создание ремонтного фонда;
• и прочих прямых затрат, общеэксплуатационных и внеэксплуатационных расходов.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД в первую очередь зависит от характеристики самого МКД, исходя из состава общего имущества, определяется перечень необходимых работ и услуг.

Минимальный перечень работ утвержден законодательством (Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»).

Минимальный перечень работ и их периодичность (в сторону увеличения) может быть дополнен любыми услугами, утвержденными на общем собрании и согласованными с управляющей организацией.

Уже имея перечень работ и услуг, необходимых для содержания конкретного МКД, можно составлять размер платы, исходя из стоимости каждой работы (услуги) в отдельности.

Стоимость работ, которые выполняются сотрудниками управляющей организации, зависит от заработной платы того или иного сотрудника, например, электрика, сантехника, уборщика, дворника и пр.

Эти работы могут быть оказаны и подрядными организациями, тогда стоимость работ определяется договором подряда.

Рассмотрим вариант, когда услуги оказываются сотрудниками УО.

Как рассчитать заработную плату работников для конкретного МКД?

Для расчета зарплаты сначала нужно определить объем работ на МКД, будет это полная ставка или частичная занятость. Для расчета численности сотрудников для обслуживания объекта управления можно использовать следующие документы:

• об утверждении «Рекомендаций по определению численности работников Службы заказчика (организации по управлению жилищным Фондом)» (вместе с «Рекомендациями. МДК 2-01.01»): Приказ Госстроя РФ от 26.03.1999 № 74;
• Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 09.12.1999 № 139).

После того, как рассчитана ставка работника, можно определить его заработную плату, исходя из размера МРОТ установленного в регионе (не ниже МРОТ) и профессиональной квалификации.

Состав платы за жилое помещение

В состав платы входят следующие пункты.

1. Коммунальные услуги, необходимые для содержания общего имущества (ГВС, ХВС, водоотведение и электроэнергия).

2. Жилищные услуги. Тут несколько пунктов.

Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:

• оплата труда рабочих, выполняющих обслуживание внутридомового оборудования;
• отчисления на социальные нужды;
• материалы;
• прочие прямые расходы по ремонту и обслуживанию внутридомового инженерного оборудования.

3. Санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории

Эта статья должна отражать нормативные расходы по уборке придомовой территории, а также содержанию мест общего пользования жилого дома; дезинсекции и дератизации; озеленению; вывозу твердых бытовых отходов; другие расходы по обеспечению санитарного состояния жилого здания и придомовой территории.

Затраты по этой статье складываются из следующих элементов:

• оплата труда рабочих, занятых благоустройством и обслуживанием жилых домов и придомовой территории;
• отчисления на социальные нужды;
• материалы;
• электроэнергия;
• прочие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории.

4. Управление общим имуществом

Ориентироваться нужно на Рекомендации по определению численности работников организации по управлению жилищным фондом утв. Приказом Госстроя России от 26.03.99 г. № 74.

Здесь тоже несколько пунктов. В управление входят:

• руководство управляющей организацией:

Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м)

от 1301 до 2700

Нормативная численность, чел.

• технический контроль и планирование;
• финансово-экономическая деятельность:

Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м)

от 1301 до 2700

Нормативная численность, чел.

• договорно-правовая деятельность:

Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м)

от 1301 до 2700

Нормативная численность, чел.

5. Текущий ремонт общего имущества

Эта статья должна отражать затраты на проведение комплекса работ по поддержанию в исправном состоянии элементов жилого здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств: технический осмотр, подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации, техническое обслуживание и текущий ремонт конструктивных элементов зданий (фундаменты и подвальные помещения, стены, перекрытия, крыши, оконные и дверные заполнения, перегородки, лестницы, балконы, крыльца, полы и др.).

Затраты по этой статье складываются из следующих элементов:

• оплата труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий, внутридомового инженерного оборудования;
• отчисления на социальные нужды;
• затраты на материалы;
• прочие расходы по ремонту конструктивных элементов, внутридомового инженерного оборудования.

Если у собственников есть дополнительные пожелания по осуществлению работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества, например, установка и дальнейшее обслуживание шлагбаума или установка видеонаблюдения, управляющая организация вправе отказать собственникам в этой просьбе. Действия, которые не входят в список работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана выполнять.

Однако жильцы могут провести собрание, где предложат представителям управляющей компании взять на себя обязательство за определенные действия и выполнять их в штатном режиме, что потребует отдельной платы.

Если большинство жильцов поддержит эту идею, то они могут предложить управляющей организации оформить дополнительное соглашение, указав специальные условия сотрудничества и сумму оплаты.

Все вышеуказанное относится к себестоимости оказываемых работ, однако помимо себестоимости вторым элементом тарифа (общей потребности в финансовых средствах) на содержание и ремонт жилищного фонда является прибыль.

При расчете тарифов величину прибыли рекомендуется определять на основе установленного норматива. При этом необходимо исходить из того, что хозяйствующему субъекту (подрядчику) требуется развитие и модернизация.

Расчет прибыли производится по следующим основным составляющим:

• налоги, уплачиваемые из прибыли;
• развитие производства, в том числе капитальные вложения, исходя из программы производственного развития;
• социальное развитие, включая образование фондов, исходя из программы социального развития;
• расходы на прочие цели.

В расчетной прибыли (Пр) выделяются две составляющие по направлениям ее использования:

Пр = Пор Потч,

• Пор — прибыль, остающаяся в распоряжении хозяйствующего субъекта;
• Потч — отчисляемая прибыль.

Отчисляемая прибыль (Потч) определяется как сумма налогов и обязательных платежей, выплачиваемых из прибыли в соответствии с действующим налоговым законодательством (налог на прибыль, налог на имущество, налог на содержание жилищного фонда и объектов социально — культурной сферы, сборы на нужды образования, прочие отчисления):

Потч = SUM Пi,

• Пi — вид налога (платежа).

Стоит отметить, что частные управляющие компании самостоятельно определяют для себя размер прибыли, однако он должен быть согласован общим собранием собственников МКД, стороны (УО и собственники) должны прийти к соглашению в этом вопросе. Чем выше репутация УО (качество ее работ по сравнению с конкурентами), тем больше собственники будут готовы заплатить такой УО.

Стародубцева Ирина Валерьевна, Мударисова Анастасия Владимировна, ООО «Эксперт24»

• многоквартирные дома
• управление многоквартирным домом
• содержание жилого дома

Вопросы вызывает не только тариф на содержание жилья, но и то, за что получает ваши деньги управляющая компания или ТСЖ. Разбираемся, что такое содержание жилого помещения в квитанции ЖКХ, что входит в услугу и как она оплачивается.

За что платит собственник по закону

В Статье 154 ЖK PФ говорится, что собственники квартир и арендаторы жилья по договору социального найма, проживающие в многоквартирном доме (МКД), обязаны оплачивать по квитанции ЖКХ следующие услуги:

• коммунальные услуги — это пользование ресурсами и коммуникациями: электричество, газоснабжение, отопление, канализация, холодная и горячая вода;
• капитальный ремонт — взносы на капитальный ремонт дома поступают в одноименный фонд или на специальный счет УК. Размер платежей рассчитывается в соответствии с графиком капитального ремонта;
• содержание жилого помещения — это услуги по управлению УК или ТСЖ, работы по содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества МКД, использование коммунальных ресурсов на общие нужды и т. д.

Если вы не владеете жилплощадью, а снимаете ее по договору социального найма, то взносы на капитальный ремонт вам платить не нужно. Вы оплачииваете аренду квартиры, коммуналку и содержание жилья.

Как рассчитывается тариф за содержание жилья

В законе о ЖКХ нет единого тарифа на содержание жилья в многоквартирном доме. Сколько придется платить каждому жильцу за работы по благоустройству и ремонту общего имущества, решают собственники недвижимости на ежегодном собрании.

Так происходит, потому что многоквартирные дома не одинаковы и в каждом свои затраты. Так, жильцу высотки с гектаром придомовой территории придется платить за содержание больше, чем собственнику квартиры в пятиэтажке с небольшим двором.

Тариф за содержание жилья, так же как и перечень необходимых работ, рассчитывается и утверждается на общем собрании членов ТСЖ или УК. Владельцы неприватизированных квартир могут не участвовать в обсуждении, но платить по тарифу обязаны.

Как рассчитывается ежемесячная оплата:

• рассчитывают общую годовую стоимость всех работ за ремонт и содержание жилья, запланированных на этот период;
• полученную сумму делят на количество владельцев недвижимости, пропорционально их доле в общедомовом имуществе;
• полученную сумму делят на 12, чтобы рассчитать ежемесячный платеж собственника квартиры в МКД.

Размер доли в общедомовом имуществе, который приходится на собственника, зависит от метража его квартиры. Поэтому плата за содержание жилого помещения у владельца большой жилплощади будет выше, чем у собственника малогабаритной «однушки».

Из чего складывается содержание жилых помещений МКД

Какие работы входят в содержание жилья в квитанции:

Технический надзор за состоянием имущества. Контроль допуска к электрощитам, к приборам учета общего пользования и другому оборудованию дома является ответственностью УК. Вы платите за то, что работники управляющей компании или ТСЖ следят за техническим состоянием устройств МКД, допускают к ним проверяющих.

Устранение аварийных ситуаций и поломок. Повреждение коммуникаций, поломки технических устройств и оборудования общего пользования — это тоже обязанность УК. Вы оплачиваете вызов соответствующих аварийных служб или работу УК по своевременному устранению аварии и ее последствий.

Подготовка оборудования к сезонной эксплуатации. Для бесперебойной эксплуатации технических устройств и оборудования МКД требуется производить определенные работы, которыми занимается УК. Вы платите, к примеру, за утепление трубопроводов, консервацию системы отопления, очистку вентиляции и другое.

Вывоз мусора с территории дома. Организация вывоза твердых и жидких бытовых отходов ложится на плечи управляющей компании. Эта услуга входит в содержание жилья.

Но недобросовестные организации, нарушая закон, выносят вывоз ТБО отдельной строкой в квитанции. Что нужно делать в этом случае, рассказываем ниже.

Как уменьшить сумму оплаты за содержание жилья

Случается, что сумма, проставленная в коммунальной платежке, вызывает недоумение, и вы считаете ее завышенной. Ознакомьтесь с перечнем работ, которые выполняет УК. Если вы по-прежнему считаете, что платите за содержание жилья большие деньги, то попробуйте снизить эти расходы.

Что нужно сделать:

• пригласить собственников квартир на общее собрание МКД;
• попросить у представителя УК обоснование суммы за содержание жилья;
• изучить с другими собственниками перечень запланированных работ УК;
• обсудить с участниками собрания необходимость этих мероприятий;
• отказаться от некоторых услуг и получить перерасчет платежей.

Но имейте в виду, что выполнением тех работ, от которых вы отказались, придется заниматься собственникам квартир в МКД. Если на собрании решили отказаться, к примеру, от услуги «Вывоз ТБО», то организовать вывоз мусора придется самостоятельно.

Что будет, если не платить

Напомним, что по закону каждый собственник обязан оплачивать услуги по содержанию жилья. Если вы решили не платить, то первое, что сделает ваша УК — начислит проценты (пени) на сумму задолженности. Чем дольше вы не платите, тем большую сумму придется выложить в итоге.

А итогом в ситуации игнорирования платежа станет обращение управляющей компании в суд. Судебные органы вынесут решение о взыскании задолженности и процентов, начисленных на сумму этой задолженности. Кроме этого, вам придется оплатить и судебные издержки.

У вас есть десять дней с момента получения судебного постановления, чтобы представить суду свои возражения. К примеру, УК не выполняет свои обязательства по договору, и у вас есть тому веские доказательства. Судья рассмотрит ваши доводы и по результату может отменить приказ.

Если вы не предъявите свои возражения в срок или не вернете долг УК, то судебное постановление вступит в силу. Управляющая компания может предъявить его, например, в банк, где у вас есть счет. Банк на основании постановления спишет указанную в нем сумму задолженности и пени.

У должника может не быть счета в банке, тогда к делу подключатся судебные приставы. На основании решения суда и исполнительного листа они вправе описать ваше имущество в счет долга УК. Кроме этого, будут ограничены все ваши перемещения за пределы страны до полного погашения долга.

Учтите, что содержание жилья в многоквартирном доме — это обязанность не только собственников, но и арендаторов. То есть если вы не приватизировали свою квартиру, а живете в ней на условиях социального найма, то оплачивать услуги управляющей компании все равно придется.

Когда можно не платить за содержание жилья

Есть несколько законных поводов, когда вы можете не платить управляющей компании за некоторые позиции в платежке, а именно:

Оплата домофона. Если установка домофона производилась по решению владельцев недвижимости в МКД и была утверждена на общем собрании, то обслуживание оборудования уже включено в содержание жилья, отдельно оплачивать эту услугу не нужно.

Вывоз мусора. По умолчанию вывоз ТБО входит в содержание жилья и отдельно его оплачивать не нужно. Но вы можете отказаться от этойуслуги, тем самым снизив свои платежи.

Стоит напомнить, что в этом случае вам придется самостоятельно организовать вывоз мусора.

Сезонные работы. Если сезонные работы (очистка крыши от снега, побелка деревьев, очистка водостоков и другое) стоят отдельно в вашей платежке, значит, УК нарушает условия договора. Все эти услуги должны входить в стандартный перечень работ по содержанию и ремонту жилья в МКД.

Прооверьте, в квитанциях вашей УК отдельной позицией могут быть отмечены услуги, которые входят в содержание жилья. То есть получается, что за одну и ту же работу с вас берут платеж дважды.

В таком случае составьте коллективную жалобу собственников дома и подайте ее в УК. Они обязаны сделать перерасчет. Если этого не произошло, то обращайтесь с жалобой в Роспотребнадзор.

Может случится так, что и эта организация не исправит ситуацию. Тогда идите в суд. Но не прекращайте оплачивать содержание жилья, дождитесь официального решения.

Когда суд вынесет постановление в пользу собственников, вам учтут все платежи.

• За что платит собственник по закону
• Как рассчитывается тариф за содержание жилья
• Как рассчитывается ежемесячная оплата:
• Из чего складывается содержание жилых помещений МКД
• Какие работы входят в содержание жилья в квитанции:
• Как уменьшить сумму оплаты за содержание жилья
• Что нужно сделать:
• Что будет, если не платить
• Когда можно не платить за содержание жилья

Размер платы за содержание жилого помещения: отвечаем на вопросы УО

В конце июня 2020 года на онлайн-семинаре Елена Шерешовец рассказала о нюансах утверждения размера платы за жилое помещение. Отвечаем на несколько самых интересных вопросов с мероприятия: о праве УО выставить собственникам дополнительно стоимость непредвиденных работ, а также об оспаривании утверждённого на ОСС размера платы за жилое помещение.

Может ли УО выставить собственникам отдельную плату за выполнение непредвиденных работ

На онлайн-семинаре «Секреты и тонкости формирования и утверждения размера платы за жилое помещение», который мы провели вместе с главой Экспертного совета Ассоциации «Р1» Еленой Шерешовец, одним из самых волнующих управляющие организации вопросом стал вопрос об их праве дополнительно выставить собственникам стоимость непредвиденных работ.

1. Невозможно было предусмотреть в размере платы за 1 кв.м. жилья (непредвиденные).
2. Не являются обязательными.

В судебной практике есть подтверждение тому, что управляющая организация может довыставить плату за непредвиденные работы, в том числе те, которые собственники не согласовали для включения в перечень работ и услуг по договору управления на текущий год, при этом они не являлись обязательными для выполнения.

Пример – постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.05.2012 № Ф04-2124/12 по делу № А46-10780/2011. В суде встретились управляющая организация из Омска и орган Госжилнадзора. Ведомство выдало компании предписание восстановить штукатурный окрасочный слой в местах разрушения подъезда в доме за счёт платы за содержание жилья.

УО требовала признать предписание органа ГЖН незаконным: она не могла выполнить эти работы без согласования с собственниками, поскольку ремонт подъездов не включён в перечень работ и услуг на год по договору управления домом и в плату за содержание жилья, утверждённую ранее на ОСС.

Суды всех инстанций согласились с управляющей организацией: работы по восстановлению штукатурки относятся к текущему ремонту общего имущества. Их характер, объём и стоимость необходимо согласовывать с собственниками помещений согласно п.п. 11, 17, 18, 21 ПП РФ № 491, приложения № 7 к Правилам № 170.

Подъезды в МКД должны ремонтироваться не реже раза в три–пять лет с учётом группы капитальности здания, его физического износа и климатических условий (п. 2.3.4 Правил № 170).

Орган ГЖН не смог доказать, что указанный срок ремонта подъезда истёк, а следовательно, у УО наступила обязанность восстановить окрасочный слой на стенах. При этом собственники дома на ОСС не включили в план текущего ремонта на год расходы на косметический ремонт мест общего пользования, хотя управляющая организация внесла этот пункт в проект перечня. Невыполнение работ по восстановлению штукатурного окрасочного слоя в подъезде жилого дома не приведёт к нарушению характеристик надежности и безопасности многоквартирного домабезопасности жизни и здоровью граждан.

Следовательно, как отметил суд, косметические работы в подъезде сверх указанного в Правилах № 170 периода должны дополнительно согласовываться и финансироваться собственниками помещений, то есть УО, в случае выполнения таких работ, вправе довыставить жителям дома стоимость ремонта подъезда.

Вправе ли УО взыскать с собственников стоимость работ, выполненных по предписанию органа ГЖН

Еще один вопрос о довыставлении платы собственникам помещений в МКД связан с расходами управляющих организаций, которые они несут при выполнении предписаний надзорных органов. Участники онлайн-семинара спросили у Елены Шерешовец, можно ли потраченную сумму предъявить потребителям ЖКУ отдельной строкой.

1. Одна из УО Пензы, чтобы выполнить предписание органа Госжилнадзора, заключила со сторонним подрядчиком договоры на 200 тыс. рублей для работ по восстановлению уличного освещения, ремонту подъездов и почтовых ящиков в МКД.

Эти средства УО включила в квитанции собственников отдельной строкой. Жители дома пожаловались в ГЖИ, и управляющая организация получила новое предписание: сделать перерасчёт, исключив дополнительные суммы из квитанций. Компания подала в суд иск с требованием признать предписание недействительным.

1. Управляющая организация из Уссурийска получила предписание органа ГЖН отремонтировать внутридомовую систему электроснабжения. УО вынесла на общее собрание собственников вопрос о компенсации расходов на ремонт, но участники ОСС отказались от дополнительного сбора средств.

Компания выполнила предписание надзорного органа, а затраченные 335 тыс. рублей распределила между всеми собственниками пропорционально площади принадлежащих им помещений в доме, включив в квитанции за ЖКУ отдельную строку.

Суды трёх инстанций указали на то, что стоимость всех работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников в МКД включается в размер платы за жилое помещение, который установлен собственниками на ОСС. Дополнительно УО может выставить только целевые взносы, которые будут утверждены собственниками на общем собрании (дело № А51-8268/2016).

Могут ли собственники оспорить размер платы за содержание жилья, если УО заранее не представила обоснование его расчёта

Один из участников онлайн-семинара попросил у Елены Шерешовец пример из судебной практики, когда утверждённый размер платы за жилое помещение был оспорен, поскольку управляющая домом организация за 30 дней до ОСС не довела до собственников свои предложения по расчёту стоимости содержания 1 кв.м. жилья и его обоснование.

Если УО не сделала собственникам помещений предложения, либо оно не содержит обоснования расчётов, то можно говорить о нарушении лицензионных требований, а именно норм ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, пп. «в» пункта 4 ПП РФ № 416. За это УО могут привлечь к административной ответственности и оштрафовать на 250 000 рублей.

Решение ОСС, на котором был утверждён размер платы в ситуации, когда УО не вынесла предварительно своё предложение и не представила обоснование расчёта, может быть оспорено в суде. Например, такие выводы содержатся в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2018 № 13АП-18150/2018 по делу № А56-16648/2018.

Суд, рассматривая вопрос об утверждении размера платы за содержание жилья в доме под управлением ЖСК, отметил, что согласно пп.«в» п. 4 ПП РФ № 416, управление многоквартирным домом обеспечивается, в том числе, выполнением такого стандарта как подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в МКД для их рассмотрения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из толкования положений пп. «в» пункта 4 ПП РФ № 416, п. 17 ПП РФ № 491, УО/ТСЖ или кооператив обязаны разработать и представить на утверждение общему собранию собственников помещений в доме перечень (план) работ по содержанию и ремонту общего имущества на год с расчётом размера их финансирования.

Аналогичные выводы сделаны в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2018 № 17АП-18362/2017-АК по делу № А71-10154/2017. УО не подготовила предложение собственникам помещений МКД по вопросу содержания общего имущества в части обеспечения требований пожарной безопасности для их рассмотрения на общем собрании собственников.

Суд счёл это нарушением требований ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, пп. «в» п. 4 ПП РФ № 416. Следовательно, компания не вправе предъявлять собственникам к оплате в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения составляющую, которая не рассчитана и не обоснована перед собственниками как финансовая потребность для оказания работ по обеспечению требований пожарной безопасности.

Другие вопросы – в видеозаписи онлайн-семинара

• можно ли копить средства на ремонт общего имущества МКД в течение нескольких лет;
• как экономически обоснованно рассчитать и учесть в размере платы за содержание жилья расходы на уборку снега;
• как рассчитывать плату за коммунальные услуги при наличии двух общедомовых приборов учёта в доме.

Узнайте ответы на эти и другие вопросы из видеозаписи онлайн-семинара и дополнительных материалов, размещённых под этим материалом.

Может ли ОСС утвердить размер платы за жильё без учёта мнения УО

Споры управляющей организации и собственников помещений в управляемом ею доме о размере платы за содержание жилого помещения нередко заканчиваются в суде. Сегодня читайте о том, как жители МКД на общем собрании установили свой размер платы, отвергнув предложение УО, и посчитал ли суд их действия законными.

УО выносит на общее собрание предложение об изменении размера платы с экономическим обоснованием

Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается собственниками на общем собрании с учётом предложений управляющей домом организации (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Чтобы вынести такие предложения, УО должна провести большую работу, которая ляжет в основу экономически обоснованного расчёта размера платы.

Это необходимо, чтобы заложить в плату собственников средства, достаточные для надлежащего содержания и текущего ремонта общего имущества МКД.

1. Проводит осмотр общего имущества, по результатам которого составляет акт. В этот документ заносятся данные о состоянии каждого элемента ОИ дома, обнаруженных дефектах и необходимости в ремонте (п. 2.1.4 Правил № 170).
2. На основании акта и с учётом требований НПА составляет проект перечня работ и услуг. Это список всех работ, которые необходимо провести для устранения дефектов и нарушений, выявленных при осмотре, а также весь минимальный перечень работ и услуг согласно законодательству. Если ранее собственники проголосовали на ОСС за дополнительные услуги, они тоже включаются в проект перечня.
3. По проекту формирует смету и обоснование размера платы за жилое помещение с подробным расчётом и указанием сумм, которые компания планирует потратить на каждую работу или услугу за год.
4. Размещает на стендах в подъездах домов и/или направляет каждому собственнику помещения в доме подготовленное предложение о новом размере платы (п. 31 ПП РФ № 491). На ознакомление жителям МКД отводится 30 дней.
5. Организует общее собрание собственников, вынося на голосование вопрос об утверждении нового размера платы.

Все перечисленные выше действия необходимы, чтобы при расчёте платы собственников за содержание и ремонт общего имущества были учтены особенности и потребности конкретного дома и поступающих от жителей МКД средств хватало на его надлежащее содержание.

Однако нередко собственники на собрании не утверждают размер платы, предложенный управляющей организацией, считая его завышенным или необоснованным. Рассмотрим судебное дело, в котором как раз сложилась такая ситуация, а жители дома пошли дальше: не просто отказались от предложения УО, но и утвердили свой вариант платы за содержание 1 кв.м жилья.

Размер платы, предлагаемый собственниками, не содержит экономического обоснования

В городской суд Петрозаводска обратилась управляющая организация с иском к инициаторам общего собрания собственников, прошедшего в управляемом компанией доме (дело № 2-6635/2019). УО требовала признать недействительным решение ОСС, на котором жители дома проголосовали за размер платы, предложенный ими самими без учёта предложения компании и без всякого экономического обоснования.

В иске компания указала, что в течение трёх лет неоднократно направляла собственникам предложения и расчёты по размеру платы, который бы соответствовал надлежащему обслуживанию общего имущества многоквартирного дома и проведению ремонта. Но собственники не утверждали изменение платы за 1 кв.м жилья.

Вместо этого жители дома организовали и провели ОСС, на котором утвердили свой вариант размера платы. УО указала на то, что он экономически не обоснован, не отражает затраты, необходимые для проведения работ по текущему ремонту и содержанию общего имущества дома с обеспечением безопасного проживания в доме. Инициаторы ОСС возразили управляющей организации, указав на то, что увеличили размер платы не произвольно, а с учётом примерного коэффициента изменения величины прожиточного минимума.

Размер платы утверждается на ОСС с учётом обоснованного расчётами предложения УО

1. В соответствии с п. 10 ПП РФ № 491, общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями НПА к соблюдению характеристик надёжности и безопасности МКД для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, а также к постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учёта и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.
2. Если собственники решили привлечь к управлению домом специализированную компанию, то для этого они заключают договор управления с такой организацией. При этом на ОСС утверждается перечень услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размер финансирования (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, п.п. 16, 17 ПП РФ № 491).
3. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется с учётом предложений УО и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
4. Расходы на содержание и ремонт общего имущества определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства (п. 29 ПП РФ № 491). Такие расходы должны быть соразмерны утверждённым перечню, объёмам и качеству услуг и работ (п.п. 31–34 ПП РФ № 491).
5. Требования об обеспечении содержания общего имущества изложены в минимальном перечне услуг и работ, утверждённом ПП РФ № 290. Собственники обязаны предусмотреть плату за содержание жилого помещения в размере, обеспечивающем исполнение указанного такого минимального перечня.
6. Принятый на ОСС размер платы за содержание жилого помещения не может устанавливаться произвольно. Он должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме отвечать требованиям разумности (постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

Подводя итог приведённым требованиям НПА, суд первой инстанции заключил, что одним из принципов образования размера платы за содержание жилого помещения является экономическая обоснованность. Произвольное уменьшение размера платы приводит к невозможности выполнения договора управления, неполноценному содержанию и недостаточному ремонту общего имущества, не оказанию услуг, предусмотренных договором управления.

УО имеет право оспорить в суде протокол ОСС об установлении размера платы за содержание жилья

Рассматривая иск управляющей организации к инициаторам ОСС, суд указал, что УО имеет право оспаривать протокол общего собрания, если такой протокол затрагивает её интересы – договорные отношения по договору управления (постановление КС РФ от 29.01.2018 № 5-П, ст. ст. 2, 11, 12 ГК РФ). Управляющая организация, для которой решение собрания собственников в части установления размера платы является обязательным, имеет право оспорить такое решение по мотиву экономической необоснованности (ст.ст. 181.3 – 181.5 ГК РФ, ст.

3 ГПК РФ).

Ответчики не представили доказательств экономического обоснования установленной платы за текущий ремонт, содержание и управление МКД. Суд отверг довод о том, что они применили усреднённый коэффициент прожиточного минимума: без перечня вида и объёма работ это не является экономическим обоснованием. При этом судья указал на то, что собственники утвердили размер платы ниже, чем установленный муниципалитетом.

Иск УО был полностью удовлетворён, и протокол общего собрания собственников, на котором они утвердили свой размер платы за содержание жилья, был признан недействительным.

Законодательство не допускает установления произвольного размера платы за содержание жилья

Ответчики подали апелляционную жалобу в Верховный суд РК, указав, что законодательство не содержит определения «экономическое обоснование размера платы» и нормы, обязывающей собственников помещений в многоквартирном доме создавать финансово-экономическое обоснование размера платы за содержание жилого помещения. К размеру платы за жилое помещение применим только общеправовой принцип разумности (дело № 33-66/2020).

Как указали собственники, текст договора управления не возлагает на них обязанность создавать документ, поименованный как финансово-экономическое обоснование. При этом, по мнению жителей МКД, управляющая организация не представила доказательств того, что ей не хватает денежных средств на надлежащее содержание общедомового имущества в силу объективных причин.

Но апелляционный суд согласился с коллегами, подчеркнув, что расходы на содержание и управление, ремонт общего имущества должны определяться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства. Они должны быть экономически обоснованными, планироваться с учётом перечня вида и объема работ. Законодательство, предоставляя собственникам помещений многоквартирного дома право на определение размера платы за содержание и ремонт общего имущества, не допускает возможности делать это произвольно.

Учёт предложений УО при утверждении размера платы является обязательным, при этом подлежат учёту действующие НПА и специфика конкретного многоквартирного дома. Собственники не смогли представить доказательства того, что утверждённый размер платы позволит обслуживать многоквартирный дом в соответствии со всеми требованиями законодательства. Решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.

Если собственники и УО не могут договориться, размер платы за содержание жилья должен установить ОМС

Из приведённого судебного дела и позиции КС РФ и ВС РФ, на которые ссылались судьи при его рассмотрении, можно сделать вывод, что собственники, отказавшись от предложенного УО размера платы, не могут утвердить свой, произвольно выведенный с помощью какой-либо индексации, без экономического обоснования. Следовательно, если предложение УО было отвергнуто, размер платы, необходимый для надлежащего исполнения договора управления не утверждён, компания должна обращаться в муниципалитет (ч. 4 ст.

158 ЖК РФ).

Орган местного самоуправления либо утвердит размер платы, который рассчитала и обосновала управляющая организация, либо предложит свой вариант, установленный для МКД такого же типа. Если муниципальный тариф компанию не устроит, то ей следует обратиться в суд или в ФАС, где придётся доказать, что за такие деньги нельзя содержать в надлежащем виде дом. При этом компания должна представить доказательства экономической необоснованности предложенной стоимости за содержание жилого помещения для конкретного дома.

При этом, как показывает судебная практика, муниципалитет не имеет права отказать УО, если та обратилась за установлением размера платы за жилое помещение в доме, где собственники на ОСС не утвердили предложение компании.