Расторжение договора с застройщиком

Внося денежные средства в качестве своей доли на возмещение финансовых трат, которые неизбежно связаны со строительством многоквартирного жилого дома, либо какого либо другого недвижимого объекта, гражданин или юридическое лицо в итоге намерены получить в собственность причитающуюся им долю построенного недвижимого объекта.

Однако вносить деньги за «метры», не введенные в эксплуатацию, возможно лишь одним из трех доступных способов (п. 2 ст. 1 фз-214 от 30.12.04г.):

• посредством приобретения у собственника или владельца земельного участка жилищного сертификата;
• через членство в жилищно-строительном или накопительном кооперативе;
• заключением письменного договора с Застройщиком на долевое участие (ДДУ).

Случается, нет возможности дожидаться сдачи строящегося дома в эксплуатацию, но существование договорных отношений с Застройщиком требуется прекратить. Как это сделать законно?

В отличие от договорных отношений подряда, по которому заказчик в любой момент, отказываясь от исполнения договора, будет обязан, кроме оплаты за уже выполненные подрядчиком работы погасить еще и причиненные Подрядчику досрочным расторжением договора убытки, досрочно расторгая ДДУ по уважительным причинам, дольщик не возмещает застройщику фактически понесенные им расходы.

Кроме того, участник долевого строительства права без уважительных причин в любой момент, до подписания акта сдачи-приемки построенного объекта, отказаться от дальнейшего исполнения ДДУ, не имеет!

А что же тогда делать дольщику, желающему прекратить взаимоотношения по договору долевого участия в случае, если Застройщик добросовестно выполняет взятые на себя обязательства?

У дольщика в таком случае два выхода:

• попытаться заключить с Застройщиком двухстороннее соглашение, которому ранее заключенный ДДУ будет по обоюдному согласию прекращен;
• найти того, кому по договору переуступки можно передать свои права дольщика.

Особенности ДДУ

За исключением специфических особенностей, предусмотренных фз-214, ДДУ очень похож на обычный договор строительного подряда, по которому одна сторона, именуемая застройщиком, гарантирует другой стороне (участнику долевого строительства), создать многоквартирный объект недвижимого имущества, в срок, который оговорен этим договором.

К такому договору предъявляются особые требования, чтобы он считался надлежаще заключенным:

• он должен быть оформлен письменно, и зарегистрирован в Росреестре;
• конкретное определение предмета договора;
• срок ввода в эксплуатацию;
• цена договора;
• способы, которыми будет обеспечено исполнение обязательств Застройщиком;
• гарантийный срок на предмет договора (обычно не менее 5 лет).

Способы расторжения ДДУ

Всего у дольщика и Застройщика три легальных пути, предусмотренных статьей 9 фз-214, по которым у них предусмотрена возможность отказаться от долевого участия досрочно, т.е. до передачи участнику долевого строительства в собственность введенного в эксплуатацию объекта строительства:

• в одностороннем порядке, по собственному желанию расторгнуть ДДУ;
• заключить двустороннее соглашение с застройщиком;
• обратиться в суд, и там, по его решению, прекратить договорные взаимоотношения.

При этом у Застройщика возможность расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке лишь одна: если дольщик нарушает договорные обязательства по оплате, предусмотренной законом (ст.5 фз-214).

Когда можно расторгнуть ДДУ

По логике вещей, данные обязательства можно прекратить вплоть до их естественного завершения, т.е. до передачи завершенного строительного объекта дольщику, что оформляется двусторонним подписанием акта сдачи-приемки (передаточный акт).

Как только передаточный акт обоюдно подписан, договорные обязательства прекращаются!

Последствия расторжения

Безотносительно способа и инициатора расторжения ДДУ, денежная сумма, которую заплатил дольщик в счет договорной цены, подлежит обязательному возвращению, и если инициатор прекращения договорных обязательств в виду их нарушения Застройщиком – дольщик, то Застройщик дополнительно возмещает свое пользование деньгами дольщика.

При этом, если инициатор расторжения — Застройщик, проценты за пользование им денежными средствами в размере трехсотой части ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая имеется на день возвращения ранее внесенных дольщиком денег, выплачиваются участнику долевого строительства лишь в случае, если Застройщик возвращает их с опозданием, — дольше, чем в течение десяти дней со дня одностороннего расторжения договора.

ВНИМАНИЕ! Аннулирование (расторжение) договора, аналогично его заключению, удостоверяется регистрацией Росреестра! Все иные «предварительные» договоренности без госрегистрации не имеют юридической значимости.

Госпошлина, взымаемая в пользу государства за регистрацию в Росреестре соглашения о расторжении ДДУ с одновременным внесением соответствующих изменений в ЕГРП, составляет 350 рублей.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ участником долевого строительства

Как уже было замечено, участник долевого строительства может расторгнуть самостоятельно ДДУ только при наличии уважительных обстоятельств. К таким обстоятельствам п. 1 статьи 9 фз-214 причислил следующее:

• задержка Застройщиком от двух месяцев передачи дольщику по соответствующему акту построенного объекта, срок сдачи которого зафиксирован в договоре;
• допущение при строительстве существенных отступлений от требований качества построенного имущества;
• нарушение правил обеспечения исполнения обязательств по договору поручительства с банком, выразившиеся в неуведомлении участника долевого строительства, по крайней мере, за месяц, о досрочном прекращении банком поручительства;
• другие обстоятельства, на которые есть указание в законе либо непосредственно в ДДУ.

Более того, еще одним из условий одностороннего расторжения со стороны дольщика договора, будет невыполнение Застройщиком следующих требований дольщика при сдаче ему не соответствующего условиям ДДУ объекта долевого строительства:

• бесплатное устранение недостатков в срок, признаваемый законодательством разумным;
• уменьшение цены договора пропорционально недостаткам сданного объекта;
• возместить самостоятельно понесенные расходы на устранение недостатков переданных квадратных метров.

Когда договор ДДУ считается расторгнутым в одностороннем порядке

В отличие от взаимного соглашения, подлежащего регистрации в госоргане, односторонний отказ по условиям, предусмотренным законодательством, такой процедуры не требует, и становится юридически свершившимся фактом со дня направления заказным письмом с описью уведомления о расторжении.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ Застройщиком

Законом предусмотрено единственное условие для одностороннего расторжения ДДУ Застройщиком, — неисполнение дольщиком финансовых договорных обязательств.

Согласно ст. 5 фз-214, нарушение участником долевого строительства сроков внесения им платежей по договору должно быть систематическим, т.е. отвечать одному из следующих признаков:

• срок внесения обязательных платежей по установленной рассрочке по ДДУ должен быть нарушен в течение года чаще, чем трижды;
• минимум на два месяца подряд дольщик не оплачивает единовременный платеж по ДДУ.

Последствия просрочки платежей

Таких неблагоприятных последствий для дольщика два:

• выплата пени за каждый день неисполненного обязательства, в размере трехсотой части банковской ставки рефинансирования, умноженной на размер задолженности;
• расторжение ДДУ Застройщиком.

В первом случае ответственность для дольщика наступает неизбежно. Во втором – на усмотрение Застройщика (он может пойти на встречу и дополнительно предоставить дольщику рассрочку). Если же Застройщик принял решение прекратить отношения, он обязан при этом выполнить следующую процедуру:

• письменно, заказным письмом, по меньшей мере, за тридцать дней до дня предполагаемого расторжения ДДУ, предупредить дольщика о своем намерении, одновременно сообщив об имеющихся нарушениях договора;
• если требование дольщиком так и не исполнено, и он получил уведомление Застройщика, либо не получил по причине непроживания по указанному почтовому адресу, или отказался его получать, повторно направить, теперь уже заказной почтовой корреспонденцией, вложив соответствующую опись, уведомление о расторжении ДДУ.

Со дня направления уведомления о расторжении ДДУ, он считается расторгнутым. С этого момента для застройщика начинается отсчет десятидневного срока по возврату денежной суммы, внесенной дольщиком.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

В данном случае, и Застройщик, и дольщик вправе, но такое право не корреспондирует ответную обязанность, инициировать заключение соглашения о расторжении ДДУ.

Схема заключения соглашения следующая:

1. Направить письменно сообщение, в котором выразить желание заключить соглашение о расторжении договора по взаимному согласию.
2. Получив согласие, назначить дату и место заключения соглашения о расторжении.
3. Взаимно определить порядок возвращения внесенной денежной суммы дольщику.
4. Письменно составить, с внесением условий о возврате денежной суммы дольщику и подписать с двух сторон соглашение о расторжении ДДУ.
5. Зарегистрировать соглашение, уплатив госпошлину, в Росреестре.

Что нужно для регистрации Соглашения?

В Росреестр обеим сторонам приходить не нужно, приходит кто-то один. Но, кроме подписанного дольщиком и Застройщиком соглашения о расторжении ДДУ, туда понадобится предоставить:

• паспорт дольщика;
• платежку на госпошлину;
• могут потребоваться другие документы.

Внимание! Если в Росреестр идет Застройщик, дольщику для подстраховки рекомендуется оставить себе:

• копию соглашения о расторжении;
• расписку от Застройщика, что обязательства перед ним исполнены Дольщиком в полном объеме.

Расторжение ДДУ через суд

Законом предусмотрено четыре возможных обстоятельства, исходя из которых дольщик может не направлять застройщику никаких уведомлений, а сразу с исковым заявлением обратиться в судебный орган, все эти обстоятельства связаны с существенными отступлениями Застройщиком от условий заключенного договора.

Так, в суде дольщик имеет право требовать расторжения ДДУ, если:

• со всей очевидностью следует, что планируемое согласно ДДУ строительство данного объекта недвижимого имущества, в которое входит доля участника долевого строительства, прекращено или приостановлено;
• произошли серьезные нарушения условий проектных документов на строящийся недвижимый объект, выразившиеся в том, что на более, чем 5% превышен оговоренный договором размер площади помещения (в меньшую или большую сторону;
• изменилось целевое назначение нежилых помещений и общего имущества, составляющих объект недвижимости;
• в законе или ДДУ установлены иные существенные обстоятельства, которые нарушены Застройщиком.

Как подготовиться к судебному разбирательству

Прежде всего, следует правильно оформить иск, подаваемый в суд по месту регистрации Застройщика.

Для этого в нем, кроме подсудности и обязательных реквизитов Истца и Ответчика, требуют:

• возврата внесенных в счет цены ДДУ оплат;
• выплаты процентов за пользование Застройщиком этими денежными средствами;
• компенсировать убытки, связанные с необходимостью прекратить договорные отношения по вине Застройщика.

К иску, подписываемому дольщиком, необходимо приложить:

• копию заявления для Застройщика;
• копию договора ДУ;
• документальные подтверждения существенного нарушения условий договора Застройщиком;
• самостоятельный расчет процентов, материального и морального вреда;
• квитанцию об уплате пошлины за судебную тяжбу.

Если самостоятельно определить наличие существенных нарушений Застройщиком условий ДДУ затруднительно, дольщик может всегда заказать специальную строительную экспертизу, отнеся, в случае удовлетворения иска, расходы на счет Застройщика.

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Расторжение ДДУ

Списать нельзя, платить!

Профессионализм

Более 10 лет успешной юридической практики. Профессиональный подход к разрешению даже самых сложных задач.

Индивидуальный подход

Каждая задача рассматривается с учетом её индивидуальных особенностей, а также с учетом всех пожеланий клиента.

Конфиденциальность

Все сведения, полученные или собранные в результате юридических действий, являются строго конфиденциальными и недоступными для третьих лиц.

Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке

Расторжение договора долевого участия — финальный способ прекращения отношений с застройщиком. Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) дает дольщику право расторгнуть договор долевого участия на любом этапе строительства. В этом смысле закон полностью стоит на стороне дольщиков. Расторгнуть договор и вернуть квартиру обратно застройщику дольщик может как через суд, так и во внесудебном порядке.

Рассмотрим каждый из вариантов.

Без суда

Случаи внесудебного расторжения договора долевого участия (ДДУ) перечислены в законе (ст. 9, 214-ФЗ). Во-первых, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик допустил просрочку обязательств по договору более чем на два месяца. В случае задержки сдачи объекта покупатель может рассчитывать на выплату неустойки, рассказывает руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Во-вторых, если застройщик не исправляет предъявленные ему недоделки или не возмещает дольщику расходы на их устранение после передачи квартиры. Покупатель может потребовать от застройщика устранить выявленные недостатки. Для этого нужно составить акт, в котором прописаны все замечания. В-третьих, дольщик вправе расторгнуть договор, если застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры. Например, если объект построен с недостатками, приведшими к ухудшению качества квартиры.

В данной ситуации дольщик также может потребовать устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы. Договор может содержать дополнительные основания для его расторжения в одностороннем порядке. «Во всех упомянутых случаях одностороннего отказа от договора застройщик обязан вернуть дольщику деньги, уплаченные по договору долевого строительства», — отметил юрист.

Через суд

В судебном порядке одностороннее расторжение дольщиком ДДУ возможно в нескольких случаях, они также указаны в ст. 9 Закона о долевом строительстве. Первое — это заморозка проекта: когда строительство останавливается и становится ясно, что застройщик не сможет передать квартиру в установленный по договору срок.

Второе — если застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе возведения дома, в частности изменил общую площадь квартиры более чем на 5%. Третье — если застройщик изменил назначение общего имущества или нежилых помещений в многоквартирном доме. В договоре могут быть предусмотрены и дополнительные основания для его расторжения.

По словам главы юридической практики компании «Интерцессия», судебная практика в большинстве случаев складывается в пользу дольщиков как слабой стороны этих отношений.

Дольщик может вернуть квартиру застройщику в досудебном и судебном порядке (Фото: wutzkohphoto/shutterstock)

Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер»: — Сейчас средства дольщиков находятся на эскроу-счетах до того момента, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. После оформления жилья в собственность деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если объект не сдается в срок, дольщик имеет право расторгнуть договор и вернуть деньги. В свою очередь, застройщик может взимать пени за нарушение сроков и размеров оплаты со стороны дольщика в размере 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Застройщик также может расторгнуть договор с дольщиком, если последний не соблюдает график платежей.

Как расторгнуть договор и вернуть квартиру

Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре. Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора.

К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег. «Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры.

В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место). «Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона.

Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова. Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.

Риски для дольщика

Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус. Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени.

Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.

Основным риском расторжения договора для дольщика эксперты называют невозможность застройщика вернуть уплаченные за квартиру деньги из-за финансовой нестабильности (Фото: Elizaveta Galitckaia/shutterstock)

Как происходит на практике

По словам экспертов, на практике дольщики редко расторгают договор и возвращают застройщику квартиру — такой сценарий невыгоден покупателю. «Дольщик получает обратно лишь ту сумму, которая указана в ДДУ. А этой суммы ему уже может не хватить на покупку квартиры. Ведь цены на новостройки со временем только растут.

С учетом инфляции он фактически теряет часть вложенных средств», — говорит Ирина Доброхотова.

Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group: — В целом, в последние годы ситуации «возврата» квартиры случаются крайне редко. Как правило, клиенты подходят к выбору недвижимости ответственно: присматривают варианты, взвешивают все «за» и «против», изучают информацию о застройщике и отзывы о других его проектах. Кроме того, если участник долевого строительства приобрел недвижимость на ранних этапах реализации комплекса, то ему выгоднее продать квартиру самостоятельно и выиграть на росте цены квадратного метра.

• Продавать, судиться или ждать: что делать при задержке сдачи новостройки
• С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме
• Когда в России окончательно решат проблему обманутых дольщиков

Дольщик решил расторгнуть договор и забрать деньги. Но не тут-то было

Одна женщина купила квартиру в новостройке за 1,6 млн рублей. Заплатила всю сумму, а через три месяца передумала. У нее возникли какие-то семейные обстоятельства, поэтому застройщику так и написала: «Хочу расторгнуть договор, верните мои деньги».

Екатерина Мирошкина

Застройщик уже вложил деньги в строительство, а своих обязательств перед женщиной не нарушал. Стройка идет, сроки соблюдаются, недостатков нет — в общем, застройщик отказался возвращать деньги и расторгать договор.

Тогда женщина говорит: «Раз такое дело, верните мне не только 1,6 млн рублей за квартиру, а еще 10 млн сверху! Требую почти 6 млн неустойки за четыре месяца, 100 тысяч за моральный вред и 50% штрафа от всей суммы. Я потребитель, мне положено».

Защищать свои права потребителя пришлось в суде, застройщик просто так не сдался. Решение суда идет вразрез с судебной практикой, которая сложилась раньше. Теперь будет не так просто забрать у застройщика свои деньги и компенсацию.

Почему застройщик сразу не отдал деньги, если дольщик передумал?

Застройщик ничего не нарушал. А все отношения с дольщиками регулирует специальный закон о долевом участии в строительстве. В нем написано, когда можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, — то есть просто прийти и сказать, что передумал и хочешь забрать деньги.

В законе нет такого условия, чтобы каждый дольщик мог просто так, по каким-то семейным обстоятельствам или в каких-то жизненных ситуациях, отказываться от квартир и требовать всю сумму назад, даже через суд. Должна быть какая-то вина застройщика, а тут вины нет. Поэтому застройщик и ответил на претензию женщины отказом.

Он отказался не просто вернуть деньги, но и вообще расторгать договор. То есть женщине нужно дождаться, когда дом сдадут, и стать собственницей жилья. Ну или дождаться, когда застройщик что-то нарушит, и тогда требовать вернуть деньги.

А до тех пор свои 1,6 млн рублей не забрать.

Что делать? 03.07.18

Тогда с какой стати женщина требовала деньги?

Женщина посчитала, что имеет право расторгнуть договор по своему желанию в любое время. Хотя в законе о долевом участии в строительстве нет такого условия, но оно есть в законе о защите прав потребителей.

А Верховный суд раньше говорил так: если в законе для дольщиков чего-то нет, берите эту норму в общем законе для всех покупок. Например, условие о штрафе 50% взялось именно оттуда, и Верховный суд точно не против иногда начислять его застройщикам. Женщина насчитала компенсации, написала претензию и пошла по судам.

Изумительная история 11.04.18

Что сказали суды?

В законе о долевом строительстве есть перечень оснований для расторжения договора с застройщиком. Например, дольщик может забрать деньги, если застройщик сильно нарушил сроки, без согласования изменил площадь квартиры или планировку, сдал квартиру с недостатками и не хочет их исправлять.

В законе для дольщиков написано, что для расторжения договора могут быть другие основания — установленные федеральным законом или договором. Да, в законе нет условия, что можно расторгнуть договор, если передумал, — но такое условие есть в законе о защите прав потребителей.

Покупатель может отказаться от договора в любое время. Главное — возместить фактические расходы исполнителю. Это касается и застройщиков.

Дольщик тоже потребитель, значит, его защищает этот закон.

Застройщик свои расходы не доказал, поэтому пусть возвращает все. А так как он не захотел отдать деньги добровольно, то теперь заплатит неустойку и штраф.

Не 10 млн, конечно, а вот столько:

1. Стоимость квартиры — 1 648 200 Р .
2. Моральный вред — 10 000 Р .
3. Проценты — 59 976 Р .
4. Штраф 50% — 859 088 Р .
5. Судебные расходы — 20 000 Р .

Итого застройщик обязан вернуть женщине 2,6 млн рублей, хотя за квартиру она заплатила 1,6 млн.

В законе о долевом строительстве нет оснований для расторжения договора по инициативе дольщика, если застройщик ничего не нарушил.

Две инстанции решили, что раз этот вопрос не урегулирован, то можно применять положения закона о защите прав потребителей.

Но это неправильный вывод.

В законе для дольщиков есть конкретный список причин для расторжения договора. Если что-то из этого происходит, дольщик может отказаться исполнять договор или расторгнуть через суд.

Да, там есть пункт, по которому возможно расторжение на основании других законов или самого договора. Но закон о защите прав потребителей можно применять только в той части, которая не урегулирована основным законом про долевое строительство. Если бы в законе для дольщиков вообще ничего не было про расторжение договора в одностороннем порядке, можно было бы применять общие правила для всех покупателей товаров и услуг.

А так — нет.

Суды ссылаются на статью 32 закона о защите прав потребителей, но это ошибка. Если дольщик решил просто отказаться от договора и забрать деньги, эту статью применять нельзя.

Женщина не может внезапно и без веских причин забрать деньги, а застройщик не обязан возвращать их ей по требованию.

Итог. Решения о расторжении договора долевого участия и возврате 2,6 млн за квартиру отменили. Дело будут пересматривать в конце августа.

Если у вас квартира в новостройке, стоит проследить за вердиктом. Он пригодится всем, кто тоже покупает новостройку и допускает, что может отказаться от сделки до того, как дом сдадут.

Что делать? 19.03.18

То есть дольщики не могут просто так расторгнуть договор, если передумали?

Получается, так. Хотя есть много решений по похожим делам в пользу дольщиков. Суды говорили то же: если нормы о расторжении договора нет в основном законе, используйте статью 32, и пусть застройщики отдают деньги.

Вот противоположные примеры из судебной практики, когда дольщики ссылались на права потребителей:

1. Дольщики передумали и расторгли договор, вообще ничего не заплатив за квартиру. А потом еще взыскали компенсацию морального вреда и штраф.
2. Женщина купила квартиру в новостройке, заплатила часть, а потом передумала. Хотела вернуть всю сумму, неустойку и штраф, но не вышло. Суд отказался применять закон о защите прав потребителей, а застройщик еще и удержал стоимость страховки. Хорошо хоть вернули часть денег.
3. Дольщик поторопился и расторг договор на основании статьи 32 до того, как наступил срок сдачи дома. Застройщик вернул ему деньги, а неустойку и штраф не заплатил. Суд сказал, что это правильно: вот если бы дольщик подождал, когда срок будет нарушен, то получил бы компенсацию сверху. А раз вины застройщика нет, то больше он ничего платить не должен.

Это не значит, что покупатели квартир в новостройках попадают в рабство и не имеют права выйти из сделки. Есть много причин для расторжения договора, если застройщик не выполняет свои обязательства или права дольщика нарушены.

Но покупатели квартир в новостройках должны понимать свою ответственность: они покупают не квартиру, а права на нее. То есть как будто становятся соинвесторами проекта по строительству дома. За счет этого жилье дешевле, чем готовое. Но если каждый дольщик начнет забирать деньги спустя какое-то время, застройщики не смогут вовремя выполнять свои обязательства перед другими покупателями.

В итоге будет замкнутый круг: застройщики всем должны, но не могут достроить дом, и из-за этого должны еще больше.

Ну и что? 18.07.18

Но вы ведь сами писали, что для дольщиков работает закон о защите прав потребителей. Уже не работает?

Использовать закон о защите прав потребителей дольщикам советовал Верховный суд. Это по-прежнему работает. Но такая норма действует, только если нет подходящей статьи в законе о долевом строительстве.

Например, по поводу штрафа 50%. Его нет в законе № 214- ФЗ , но иногда его все равно можно требовать.

Причины для расторжения договора в законе № 214- ФЗ описаны, поэтому применять статью 32 и расторгать договор просто потому, что захотелось, получится не у всех.

Сложный вопрос 21.09.17

Как расторгнуть договор с застройщиком, если передумал?

Готовиться к расторжению любого договора нужно до его подписания. Даже если это район вашей мечты и квартира очень нравится, все равно стоит представить ситуацию, что договор придется расторгать.

Дома строят годами, а за это время может произойти что угодно. Можно передумать, получить повышение в должности и переехать, рядом могут начать другую стройку, срочно понадобятся деньги, ребенок перейдет в другую школу, не понравятся соседи или случится развод, и придется делить ипотеку. Все это не причины для расторжения договора, если нет вины застройщика.

В договоре может быть условие о расторжении договора с компенсацией застройщику. Но искать и обсуждать это условие нужно заранее. После регистрации договора будет поздно что-то менять.

Вот по каким причинам дольщик может отказаться от договора или расторгнуть его, даже если застройщик против:

1. Застройщик просрочил сдачу дома больше чем на два месяца. Если на месяц, пока отказываться рано.
2. Дом или квартира с недостатками, но их не устраняют или не снижают цену квартиры.
3. Строительство прекращено или временно остановлено, и стало понятно, что в срок застройщик не успеет.
4. Очень изменилась проектная документация, площадь квартиры, вместо жилого построили нежилое помещение.

Еще есть непонятная формулировка про «другие законные основания». Но их нужно искать в статье 450 и 451 гражданского кодекса. Эти причины придется доказывать, а получить неустойку и штраф иногда будет невозможно.

Если у вас другая причина для расторжения и вины застройщика нет, сначала нужно проконсультироваться с юристом: взять свой договор, найти специалиста по долевому строительству и обсудить все варианты развития событий. И только после этого что-то предпринимать: отправлять уведомления, писать претензии или идти в суд.

Например, ухудшение финансового положения дольщика суд посчитал недостаточно веским основанием для расторжения договора. И это не единственный случай: дольщику могут срочно понадобиться деньги, а отказаться от договора и забрать у застройщика всю сумму окажется не так просто. От покупки холодильника можно отказаться в любое время, а от квартиры в новостройке нельзя.

В другой истории застройщик нарушил промежуточные сроки строительства, сказал дольщикам, что в срок точно не успеет, но суд посчитал, что пока расторгать договоры рано. Вот когда не успеет, тогда и поговорим. Президиум, правда, с таким подходом не согласился, но к тому времени просрочка стала уже очевидной.

Часто дольщики расторгают договоры, а потом узнают, что теперь их права не защищены как положено. Все получают компенсации как дольщики, а они — как обычные кредиторы в рамках банкротства.

Покупка квартиры в новостройке может быть выгодной инвестицией. Если застройщик сдаст дом вовремя, квартира к тому времени может сильно подорожать. А если будет просрочка, не очень понравится вид из окна или в квартире будет слишком холодно, можно отсудить сотни тысяч рублей неустойки и штрафа.

Изумительная история 29.05.18

Но это не значит, что в любой момент можно отказаться от договора и забрать деньги. Если вам кто-то такое советует, ищите подвох. У дольщиков много прав, но застройщики тоже бывают не лыком шиты.

А иногда нужно просто набраться терпения.

Застройщик навязал договор

Вместе с договором долевого участия за 30 000 Р ему навязали услуги по регистрации права собственности, которую можно сделать самостоятельно.

Сергей Болдин
юрист, подал в суд на застройщика

По закону отказаться можно, но по факту пришлось соглашаться.

История произошла с моим другом, но юридическую поддержку, включая все суды, ему обеспечивал я. В статье расскажу, как друг заключил этот ненужный договор, как мы расторгали его через суд, сколько потратили времени и сколько получили денег.

Кратко: история в цифрах

Договор оказания услуг с застройщиком

Чтобы купить квартиру у застройщика, моему другу необходимо было заключить договор оказания услуг, по которому застройщик регистрировал договор долевого участия (ДДУ) и дополнительные соглашения в Росреестре. После сдачи квартиры застройщик должен был оформить право собственности на нее. За это в 2013 году он попросил 30 000 Р .

В договоре был оценен каждый этап оказания услуг: регистрация ДДУ стоила больше всего —15 000 Р , получение документов для регистрации права собственности на квартиру — еще 9000 Р . Самый важный этап — это сама регистрация права собственности, но она стоила меньше всего — 6000 Р . Я думаю, застройщик сделал так специально, чтобы основную часть денег по договору отработать сразу, как только его заключит.

Все эти операции можно проделать и самостоятельно, но застройщик настаивал на подписании договора: якобы без него нельзя заключить ДДУ. Это неправда. Согласно гражданскому кодексу все свободны в заключении договора — нельзя заставить кого-то это сделать. Есть исключения: например, если обязанность заключить договор была оговорена в предварительном договоре или если договор носит публичный характер — так, магазин не может отказать покупателю в продаже продуктов.

Ситуация с покупкой этой квартиры к исключительным не относилась — по закону заключать договор мой друг был не обязан.

ст. 421 ГК РФ — о свободе договора

ст. 16 Закона о защите прав потребителей — о недействительности положений, которые ущемляют права потребителей

Кроме того, закон о защите прав потребителей запрещает обуславливать приобретение одних услуг обязательным приобретением других. То есть нельзя для заключения ДДУ требовать заключения договора на его регистрацию.

Кредиты и договор страхования

Потребителю не могут запретить заключить один договор, пока он не заключит другой. Это касается в том числе кредитных договоров под залог недвижимости или автокредита. В кредите могут отказать только по условиям его выдачи, например, если у заемщика недостаточный доход.

Банк не вправе отказать в кредите, потому что заемщик не заключил какой-то другой договор.

Исключение — договор страхования. Согласно статье 343 Гражданского кодекса заложенное имущество страхуют от рисков утраты и повреждения. Банк может попросить заемщика за свой счет застраховать предмет залога или иной страховой интерес.

Это делается, чтобы обеспечить исполнение обязательств по договору, — так банк ограждает себя от рисков не вернуть деньги.

Если отказаться от договора страхования, банк вправе отказать в кредите или предложить менее выгодные условия. Это законно.

Другу было досадно отдавать деньги за навязанные услуги — на эти траты он не рассчитывал. Но спорить с застройщиком было бесполезно: менеджеры, которые сопровождали сделку, не слышали про нормы гражданского законодательства, а больше обсудить нарушения было не с кем. Поэтому друг согласился, подумав, что так будет быстрее.

Действительно, это помогло сэкономить время: пока квартира строилась, застройщик зарегистрировал ДДУ, после сдачи дома получил необходимые документы, а вот регистрацию права собственности — самый важный этап для покупателя и самый дешевый для застройщика — почему-то завершать не спешил. Сроки в договоре позволяли застройщику регистрировать право собственности в течение 6 месяцев после подписания акта приема-передачи квартиры.

Самостоятельно зарегистрировать право собственности можно было почти сразу после подписания акта приема-передачи. Друг не стал ждать застройщика и с моей помощью обратился к нему с предложением расторгнуть договор и вернуть оставшиеся деньги.

От договора оказания услуг можно отказаться

От договора возмездного оказания услуг можно отказаться в любое время, возместив исполнителю фактически понесенные расходы. Это правило установлено законом и не может быть изменено в договоре.

Закон о защите прав потребителей также предусматривает право потребителя отказаться от исполнения договора оказания услуг в любое время, если он оплатит исполнителю расходы, которые связаны с исполнением обязательств по договору. При этом исполнитель вправе требовать только возмещения фактически понесенных им расходов. Исполнитель не вправе налагать неустойки и штрафы, даже если прописал это в договоре.

ст. 782 ГК РФ — об одностороннем отказе от договора оказания услуг

ст. 32 Закона о защите прав потребителей — об одностороннем отказе потребителя от договора оказания услуг

Определение Верховного суда РФ № 4-КГ16-9 — о незаконности неустойки при отказе от договора

В ответ на наше предложение расторгнуть договор и вернуть деньги застройщик отдал нам все документы, которые нужны для самостоятельной регистрации права собственности, а для возврата денег предложил подписать соглашение о расторжении. Для этого нужно было приехать в офис застройщика еще раз и предварительно записаться на подписание соглашения.

По закону абсолютно любой договор можно расторгнуть по соглашению обеих сторон. Но некоторые договоры — например, договор оказания услуг — можно расторгнуть просто по желанию только одной стороны. Для этого не нужно подписывать соглашение о расторжении и куда-то записываться.

Необходимо лишь уведомить другую сторону о расторжении заказным письмом с описью вложения или лично, проставив отметку о получении на своей копии уведомления.

Мы не хотели ехать к застройщику еще раз, чтобы подписать документы о расторжении, и были уверены в своей правоте, ведь закон и судебная практика были на нашей стороне. Мы не собирались выполнять незаконные требования застройщика — это была принципиальная позиция. Поэтому, находясь в офисе застройщика, мы передали ему уведомление об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения договора с требованием вернуть деньги, получили отметку о приеме уведомления и стали ждать.

По закону у застройщика было 10 дней, чтобы вернуть деньги.

В заявлении об отказе от договора мы указали банковские реквизиты, на которые застройщик должен был вернуть деньги за неоказанные услуги. Застройщик на заявление через 10 дней не ответил, тогда мы с другом решили восстановить справедливость через суд.

Пока мы ждали ответа, я помог другу самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру — это можно быстро сделать через МФЦ. А могли бы ждать еще полгода.

Исковое заявление о расторжении договора

Я составил исковое заявление и взял с друга за это 3000 Р . Он был не против оплатить мои услуги по составлению иска, потому что в случае нашего выигрыша эти деньги должен был компенсировать застройщик.

ст. 98 ГПК РФ — о распределении судебных расходов между сторонами

В исковом заявлении нужно написать, в какой суд вы его подаете, кто истец и ответчик, цену иска (сумму всех требований), в чем нарушение прав и чего вы хотите добиться. Кроме того, перечислите документы, которые доказывают вашу позицию. Все это обязательные сведения — без них иск не примут.

ст. 131 ГПК РФ — об обязательных элементах искового заявления

По общему правилу иск подается в суд по месту нахождения ответчика, но закон о защите прав потребителей дает право выбрать, в какой суд подавать иск: по месту жительства потребителя или по месту заключения и исполнения договора. Мы обратились в суд по месту жительства друга.

От уплаты госпошлины за подачу иска потребители освобождены.

Если ответчик до суда добровольно не удовлетворил требования потребителя, который в суде оказался прав, суд также обязан взыскать с ответчика штраф — 50% от присужденной потребителю суммы. Поэтому в иске мы требовали признать договор расторгнутым, вернуть все деньги, уплаченные по договору, выплатить неустойку, моральный вред, штраф по закону о защите прав потребителей и судебные расходы на составление искового заявления.

Как я уже сказал, заказчик должен компенсировать исполнителю фактически понесенные им расходы, поэтому в письме об одностороннем расторжении мы попросили застройщика подтвердить его фактические расходы. Но застройщик не ответил, поэтому размер фактических расходов мы посчитали неподтвержденным и в суде требовали возврата всей суммы по договору — 30 000 Р .

Застройщик оказал две услуги из трех: зарегистрировал ДДУ и дополнительные соглашения к нему и получил документы для оформления собственности. Получается, что 24 000 Р он отработал. Но раз уж мы пошли в суд, я не стал давать фору застройщику, соглашаясь с тем, что он понес расходы, и решил, что пусть застройщик в суде сам доказывает их точный размер.

Сделать это он мог актами, которые мы подписывали после каждого этапа оказания услуг. Они действительно были подписаны на всю сумму — 24 000 Р .

Ошибки суда первой инстанции

В суд мы не ходили, потому что были уверены в победе, — в законе прямо предусмотрено наше право на отказ от договора. Мы решили не тратить время и в исковом заявлении просили суд рассмотреть дело без нас.

С точки зрения экономии времени решение не ходить в суд было правильным: из-за судебной волокиты с момента подачи иска до момента вынесения решения прошло 8 месяцев. Но это не помогло нам выиграть. Суд мы проиграли: нам отказали во всех требованиях.

Суд решил, что первые два этапа оказания услуг стоимостью 24 000 Р выполнены. Тут не поспоришь: нами были подписаны акты об оказанных услугах. А дальше суд сослался на пункт заключенного договора, по которому он мог быть расторгнут только по соглашению сторон и возврат денег за неоказанные услуги происходит только после его подписания. То есть в одностороннем порядке, по мнению суда, договор расторгнуть было нельзя.

Здесь суд допустил ошибку: договор возмездного оказания услуг можно расторгнуть в одностороннем порядке вне зависимости от содержания договора.

Еще одной ошибкой суда было то, что он сослался на пункт договора, по которому в случае его расторжения в период оказания услуг по регистрации права собственности на квартиру денежные средства возврату не подлежат. Но закон прямо говорит, что при расторжении договора оказания услуг деньги возвращаются — за вычетом фактически понесенных расходов. Если в договоре с потребителем есть условие, которое ущемляет его права в сравнении с законом, такое условие недействительно.

Условия нашего договора о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получить обратно деньги, противоречат закону и не могли применяться судом. Возможно, если бы мы ходили на заседания, нам бы удалось донести это до суда, и решение могло быть в нашу пользу. Но так как мы решили не тратить время на судебные заседания, пришлось тратить время на апелляцию.

Апелляция

Мы решили обжаловать вынесенное решение. По закону решение суда могут отменить, если суд первой инстанции:

1. Неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, или эти обстоятельства не доказаны.
2. Пришел к выводам, которые не соответствуют обстоятельствам дела.
3. Нарушил или неправильно применил нормы права.

ст. 330 ГПК РФ — основания для отмены решения суда

Кроме того, есть еще ряд безусловных оснований для отмены решения. Например, решение в любом случае отменят, если нет протокола судебного заседания или если стороны не были извещены о дате и времени судебного заседания.

В нашей ситуации суд не применил статью 16 Закона о защите прав потребителей о недействительности положений договора, которые ущемляют права потребителя в сравнении с законом. Это неправильное применение норм права и основание для отмены решения.

Чтобы отменить решение суда, нужно подать в вышестоящий суд апелляционную жалобу. Фактически она подается в суд, который вынес решение, и он сам передает жалобу в суд апелляционной инстанции. Жалоба подается в течение месяца с момента изготовления судебного решения в окончательной форме, на которое дается 5 дней после судебного разбирательства.

То есть максимальный срок на подачу жалобы — 35 дней после судебного разбирательства.

ст. 321 ГПК РФ — о порядке подачи апелляционной жалобы

п. 2 ст. 199 ГПК РФ — об изготовлении решения

Если этот срок пропущен по уважительной причине, в апелляционной жалобе можно просить восстановить срок для ее подачи. Например, в нашем случае суд нарушил срок изготовления решения и направил его нам после того, как срок для обжалования прошел, поэтому мы просили его восстановить.

В жалобе нужно обязательно указать суд, в который она подается, решение, которое обжалуется, требования подающего жалобу и основания, по которым он считает решение суда неправильным. Апелляционная жалоба и приложения к ней подаются с копиями по количеству лиц, участвующих в деле. Подача апелляционной жалобы потребителями не облагается госпошлиной.

ст. 322 ГПК РФ — о содержании апелляционной жалобы

Мы жаловались на то, что суд руководствовался пунктами навязанного договора, которые противоречат закону. На заседание мы опять решили не ходить, но в этот раз суд вышестоящей инстанции с нами согласился и признал договор расторгнутым.

Апелляционный суд взыскал с застройщика оставшуюся часть денег по договору — 6000 Р , такую же сумму неустойки по закону о защите прав потребителей, штраф по тому же закону — 6250 Р , а еще 500 Р в качестве компенсации морального вреда и 1000 Р за составление искового заявления — меньше, чем я взял с друга. Всего получилось 19 750 Р — это почти ⅔ от суммы, уплаченной по договору, и более чем в три раза превышает сумму, которую застройщик был должен моему другу.

Как мы получили деньги

Через 4 месяца после решения вышестоящего суда мы получили исполнительный лист. Столько времени потребовалось для того, чтобы суд апелляционной инстанции изготовил определение об отмене решение суда первой инстанции и вернул его вместе с делом в нижестоящий суд, который выслал нам исполнительный лист.

По закону исполнительный лист можно сразу принести в банк должника, написав заявление. Поэтому лист мы предъявили в банке, где у застройщика открыт счет. Он был указан в договоре с застройщиком.

ст. 8 ФЗ об исполнительном производстве — о праве предъявлять лист напрямую в банк

В заявлении необходимо указать реквизиты своего банковского счета, ФИО, гражданство, реквизиты документа, удостоверяющего личность, место жительства или место пребывания, а также ИНН при его наличии. К заявлению нужно приложить исполнительный лист.

Через несколько дней деньги уже были на счете друга.

Запомнить

1. Если застройщик навязал договор возмездного оказания услуг, его можно расторгнуть в одностороннем порядке. Для этого не нужно подписывать дополнительные соглашения — достаточно письменно уведомить застройщика о прекращении договора по желанию заказчика.
2. Штрафы и неустойки за расторжение договора возмездного оказания услуг незаконны.
3. Условия договора оказания услуг о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получив обратно деньги, противоречат закону.
4. Если застройщик не вернул деньги после уведомления о расторжении, справедливость можно восстановить через суд.