Проверяем квартиру перед покупкой 5 вещей которые надо сделать

Купить квартиру в новостройке проще: ее юридическая история чиста, поэтому рисков меньше. Главное, выбрать надежного застройщика и следить за этапами строительства. Купить квартиру на вторичном рынке — задачка со звездочкой.

Рассказываем, на что обратить внимание на просмотре квартиры и при встрече с продавцом, если вы будете у квартиры не первым собственником.

???? Подготовьтесь к просмотрам

Создайте таблицу с самыми важными критериями и распечатайте ее. Когда будете на просмотре, записывайте адрес и ставьте пометки в графах. Даже если просмотров будет много, благодаря записям вы сможете сравнить варианты и сделать выбор будет проще.

Хорошо зарядите телефон или возьмите фотоаппарат. Лучше сделать несколько кадров квартиры, подъезда и двора самостоятельно. Так вы сохраните впечатление от просмотра

???? Соберите информацию в интернете

Посмотрите по картам, какие организации находятся в доме и есть ли шумные бары или кафе. Изучите местность и инфраструктуру: где остановки транспорта, есть ли рядом магазины, школы, больницы и детские сады.

Узнать о проблемах в доме и получить техническую информацию о нем можно на специальных порталах. Например, для Санкт-Петербурга достаточно ввести адрес — и вы узнаете, с какими проблемами сталкиваются жильцы.

Информацию по России можно попробовать поискать на портале « Дом-минжкх »

???? Внимательно осмотрите квартиру

Лучше назначить просмотр на дневное время: собственнику будет труднее скрыть недостатки квартиры.

Повторяйте на осмотре сценарии из жизни: открывайте окна, включайте и выключайте воду и электричество — так поймете, нет ли проблем с напряжением и держит ли сеть нагрузку.

Проверьте, как греют батареи, осмотрите потолки и стены, расспросите, не топили ли соседи, есть ли проблемы с насекомыми.

Осмотрите подъезд и придомовую территорию: есть ли ремонт, стоят ли контейнеры для мусора и как работает лифт

???? Спросите, кто собственник

Часто квартиру показывают риелторы. Уточните, кто собственник квартиры и будет ли он лично принимать участие в сделке.

Если вместо собственника квартиру продает другой человек по доверенности, то проверьте ее подлинность.

У собственника лучше тоже проверить паспорт. Мы рассказывали про случай, когда квартиру продал на самом деле не собственник, а арендатор по поддельному паспорту

Сервисы для проверки квартиры

???? Уточните, есть ли среди собственников несовершеннолетние

Если в квартире есть детская доля, то продать без органов опеки ее не получится: они должны дать свое согласие на продажу. Такая сделка займет время.

Родители должны заранее согласовать сделку с опекой и либо выделить долю ребенку в другом жилье, либо положить деньги на специальный счет.

Если у продавца есть дети, но они не собственники, узнайте, не использовал ли он материнский капитал. Лучше перестраховаться и попросить у него нотариальное заявление об этом или справку из ПФР

Как проходят опеку при продаже квартиры

???? Узнайте, нужна ли собственнику квартира взамен

Иногда люди продают квартиру, чтобы купить другую. Такие варианты называют сделкой со встречной покупкой, или альтернативной сделкой.

При прямой купле-продаже продавец получает деньги за квартиру напрямую и тратит их по своему усмотрению — не обязательно на новое жилье. При альтернативной сделке деньги от покупателя пойдут не продавцу, а другому лицу, у которого сам продавец покупает квартиру.

При такой сделке продавцу может потребоваться больше времени на поиск нужного варианта, поэтому это повод попросить скидку

Как купить по альтернативной сделке

⚠️ Выясните, есть ли на квартире обременения

Они замедляют сделку, а иногда из-за них сделку могут признать ничтожной или недействительной. Вот самые частые из обременений.

Ипотека — продать квартиру можно только с согласия банка. Но есть варианты, когда квартиру продают даже в ипотеке.

Аренда — если договор есть и он зарегистрирован, арендатор может продолжить пользоваться квартирой, пока не истечет договор, даже если сменится собственник.

Арест — если пристав наложил арест на квартиру за долги, то продать ее нельзя, пока их не погасят, а арест не снимут. Если квартира понравилась, лучше проконсультируйтесь с юристом

???? Спросите, когда собственник приобрел права на квартиру

По общему правилу сделку можно оспорить в течение трех лет — это срок исковой давности. Срок начинает течь с момента, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Но есть предел — 10 лет с момента нарушения.

Если собственник владел квартирой менее трех лет, узнайте, почему он решил ее продать. К такой сделке нужно подходить внимательно, иногда лучше привлечь юриста.

Если он владел квартирой более трех лет, сделку оспорить будет сложно, суды нечасто восстанавливают срок исковой давности. Если владел более десяти лет, рисков намного меньше

Зачем нужно титульное страхование

???? Обсудите, какая сумма будет указана в договоре

Иногда продавцы предлагают занизить стоимость в договоре, например чтобы заплатить меньше налогов с продажи.

Не рекомендуем на это соглашаться: лучше указать реальную стоимость квартиры.

Если что-то пойдет не так, то вам вернут сумму, которую вы указали в договоре, а еще вы не сможете получить налоговый вычет полностью — только с суммы, указанной в договоре, в пределах 2 млн рублей. Если квартира стоит больше 2 млн рублей, вычет вернете полностью

Риски при покупке с занижением

???? Спросите о семейном положении собственника

Узнайте, был ли зарегистрирован брак, какой статус у отношений сейчас, есть ли дети. Свои слова он может подтвердить справкой из загса или нотариальным заявлением. А вот штампа в паспорте может не быть.

Если квартиру купили в браке, неважно, кто указан ее собственником, — это совместное имущество супругов. Для сделки понадобится нотариальное согласие второго супруга на продажу.

Если супруги в разводе, узнайте, был ли раздел имущества. Возможно, по документам собственник — только один бывший супруг, но второй может рассчитывать на половину квартиры. А провести раздел можно и через три года после развода

Права супругов в браке

???? Спросите про документы-основания

Вам нужно выяснить, как продавец получил эту квартиру. Он мог ее купить, унаследовать, или ему могли подарить квартиру — в каждом случае есть свои риски.

При приватизации узнают, кто из членов семьи и участвовал в ней. Если человек отказался от приватизации, у него есть право пожизненного проживания в квартире. Если в приватизации не участвовал несовершеннолетний член семьи, сделку могут оспорить.

При наследовании могут найтись другие наследники, которые при определенных обстоятельствах могут оспорить сделку. А дарение можно отменить или тоже оспорить.

Купля-продажа — наименее рискованный вариант. Попросите продавца показать вам договор, расписку в получении денег и акт приема-передачи

Что спросить у продавца квартиры

???? Выясните, есть ли перепланировки

Посмотрите технический паспорт и соотнесите его с реальной планировкой. Проверьте, не было ли в квартире незаконной переделки.

Если да, то попросите продавца узаконить перепланировку или сделать вам скидку.

Есть вероятность, что после покупки этим придется заняться вам, а если перепланировку оформить не получится, то заставят вернуть все в первоначальное положение, а еще могут оштрафовать

Как проверить перепланировку

???? Обсудите, что с долгами по ЖКХ

Задолженность по ЖКУ не переходит к новому собственнику, но, скорее всего, вам придется доказывать это управляющей компании.

Если есть задолженность по капремонту, то после сделки ее придется погасить вам, но можно списать долг старше трех лет.

Если есть задолженность по ЖКУ, от квартиры не стоит отказываться. Вы можете предусмотреть в договоре, что продавец погасит задолженность самостоятельно перед сделкой или сделает вам скидку на сумму задолженности

Как проверить долги по ЖКУ

???? Больше нюансов — в нашем курсе «Как выбрать квартиру»

Рассказываем, как оценить квартиру со всех сторон, проверить документы и продавца, не переплатить и не разочароваться

Начать учиться

Вот что еще рекомендуем почитать, если покупаете квартиру:

Ольга Селиванова
Покупали квартиру на вторичном рынке? Расскажите, на что еще стоит обратить внимание на просмотре:

Год назад покупали. Посоветую заранее запастись терпением и что у более 70% квартир могут быть проблемы с документами. Идеальную квартиру можно искать годами, либо найти месяцев за 6, но идти на компромиссы. И лучше заранее узнать, что в квартире прописаны дети/собственник в Америке или рядом планируют строить шоссе, чем тратить время и ехать на показ. И желательно с самого верхнего этажа пройти вниз по пожарной лестнице и просмотреть на каком этаже валяются пивные банки, окурки или витает запах мочи и если это на вашем будущем этаже, то соседи могут быть не из лучших.

И посмотреть на оконные рамы соседей. Если рядом с вашим будущим окном у соседей старые окна, то есть повод заглянуть. И на последнем этаже обращать внимание на подтеки с крыши.

Ещё хороший вариант покупать вторичку в ипотеку. Банк хорошо проверяет квартиру, так как она будет в залоге у банка. Банк может указать на риски, запросить доп документы и отказать в кредите, если сомневается в квартире.

Тыкайте в стены, насколько это возможно, поднимайте линолеум. Обязательно поговорите с соседями про дом. Купили сталинку, по документам стены кирпичные, а по факту деревяшки с бетоном) веселый сюрприз

Отредактировано

Я весной брал квартиру с убитым ремонтом, но с хорошим расположением дома. По цене вышло ниже, зато ремонт делал под себя. Сейчас мебелью обставляю.
На просмотр старался ходить ближе к вечеру — в некоторых домах выползали алкаши, в части квартир от соседей была слышна бьющаяся посуда или громкая музыка.
Если есть время, то советую прогуляться вокруг дома — сразу найти магазин/детскую площадку/школу/парк. Посмотреть что с доступностью парковочных мест. Можно пообщаться с жильцами дома (узнать про капремонт), с консьержем(если есть) — тоже можно почерпнуть информацию.
Ну и, само собой, никаких свежих (до 3 лет) наследств, никаких дарений. Никаких алкашей, наркоманов и психически больных среди собственников. Очень осторожно с детьми — опека запросто непонятно почему может в самый последний момент отказать.

К сожалению, процентов в 80 квартир даже смысла нет идти по вышеперечисленным причинам.

Влад, спасибо за комментарий. Соседи это главное.

>> Купля-продажа — наименее рискованный вариант. Попросите продавца показать вам договор, расписку в получении денег и акт приема-передачи

При это предыдущий собственник мог иметь пакет из всех описанных выше рисков. Так что совет так себе.

Получение по ДДУ(/ДКП от застройщика) без переуступок надёжнее выглядит.

Купила сегодня, рассказываю по свежим следам.

Снаружи дома: смотрим на окна соседей (старые деревянные рамы должны насторожить), состояние подъезда (нет ли запахов, мусора, подтеков, которые говорят о том, что крыша протекала).

Внутри: проверяем водопроводные трубы, электрическую проводку, розетки, потолок (актуально для верхних этажей), работают ли краны на воду, работает ли плита, не заедает ли механизм открывания окон.

Отдельно я еще спрашивала у собственников о соседях и средних размерах коммуналки.

Ха) документы, вот что важно. Сколько владеет собственник и на каком основании. Если дарение, ну нафиг.

Лучше хороший подъезд и стремный ремонт внутри квартиры.
Расширенная выписка из ЕГРП. Но ее вроде не так просто сейчас достать. Ньюансов куча, лучше юриста/ риелтора.

Сумма большая и риск потерять тоже очень большой.
Про новостройки не соглашусь, подруга купила квартиру в МО, стройку стали задерживать, подала на расторжение договора, через приставов пытались получить деньги но тщетно. Была возможность остаться и без денег и без квартиры. При этом обязательств по оплате ипотеки никто не снимал.

user1689590, новостройка — не обязательно в ещё не готовом доме

Системный, тем паче, мат капитал, дети, ипотеки и прочие прелести.

Проблема данного Чек-листа в том, что людям далеким от юриспруденции или недвижимости он может оказаться не полезен. То есть человек не купит квартиру, которую вполне стоило купить, из-за излишнего страха или выдвижения неадекватных требований. Или купит ту, которая проходит по чек-листу. Но так как нюансов в недвижимости все же поболее указанного, то все равно нарвется на плохой вариант.

У меня была мысль, что если бы была краткая распиаренная методичка для покупателей и продавцов недвижимости, то риелторов может было справедливо оставить не у дел по львиной доле простых сделок. Но все же для самостоятельного покупателя подобной краткой инструкцией не обойтись — прочитать ему надо сильно больше.
Со своей стороны, укажу на нюанс, который не знал, и из-за этого не заметил серьезную неприятность. Батареи отопления надо пробовать не сверху, а снизу, в дальней от подводящего водяного стояка части. В отопительный сезон они должны быть там хотя бы слегка теплыми. Если там все комнатной температуры, то в доме, скорее всего, проблемы со стояками.

И у вас будет регулярно сбоить отопление. Решить это вы даже с помощью денег не всегда сможете, так как будете зависеть от множества соседей и управляющей компании.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора.

Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой.

Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца.

Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность.

Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер.

Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах».

Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Смотрите также:

• Легко составить, сложно оспорить. 10 вопросов о завещании и наследовании →
• Зачем платить риелтору за то, что можешь сделать сам? →
• Как не ошибиться, покупая жилье на вторичном рынке →

Как проверить квартиру перед покупкой и не потерять деньги. 5 правил

Вместе со специалистами Федеральной кадастровой палаты Росреестра (ФКП) рассказываем, как проверить недвижимость перед покупкой, чтобы обезопасить себя и не потерять деньги.

Правило 1. Закажите выписку

Первое, с чего советуют начать эксперты, — это проверка объекта недвижимости. Прежде всего покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Проверить сведения об объекте, его владельце поможет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Данный документ позволяет подтвердить право собственности на любой объект недвижимости, а также отсутствие обременений, правопритязаний или прав требования на конкретную дату ее выдачи.

Такие выписки являются общедоступными. Потенциальные покупатели перед сделкой могут заказать ее сами.

Как получить выписку

Получить информацию о характеристиках объектов недвижимости, проверить собственников или уточнить наличие обременений можно с помощью электронных сервисов Росреестра и Федеральной кадастровой палаты по выдаче сведений из ЕГРН. Пользователям достаточно выбрать нужные виды выписок, перейти в корзину и оплатить их. Выписка заверена электронной подписью, которая делает ее юридически равнозначной бумажной.

Пошаговую инструкцию, как получить выписку из Росреестра, читайте по ссылке.

Правило 2. Изучите историю перехода прав на квартиру

Еще один важный пункт, который поможет избежать неприятных ситуаций при покупке жилья, — это изучение истории смены владельцев квартиры. Покупателя должны насторожить частые переходы прав собственности на квартиру. В такой ситуации стоит убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав ее участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником.

В соответствии с ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, права на объекты недвижимости, которые возникли до 31 января 1998 года, то есть до вступления в силу ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997, являются юридически действительными, и даже в том случае, если сведения о них отсутствуют в Росреестре. Государственная регистрация в Росреестре ранее возникших прав проводится по желанию собственников недвижимости. Информацию о правах на такие объекты можно получить в уполномоченном органе или организации, осуществлявшей регистрацию прав в субъектах до указанной даты.

Правило 3. Проверьте подлинность доверенности

С особым вниманием эксперты советуют отнестись к сделке в том случае, если продавец действует от лица собственника недвижимости по нотариальной доверенности. В ФКП обращают внимание, что такая схема наиболее распространена среди мошенников.

Проверить подлинность доверенности продавца покупатели могут на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Правило 4. Убедитесь, что квартира не имеет обременений

Прежде чем приступить к заключению сделки, покупателям следует выяснить, не имеет ли квартира или дом обременение правами третьих лиц. Например, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства.

Эксперты также рекомендуют покупателям проверить, нет ли у продавца долгов за коммунальные услуги. Чтобы удостовериться в отсутствии задолженностей, покупателям следует запросить у продавца справку из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц.

Правило 5. Проверьте, согласована ли перепланировка

Если в квартире сделана перепланировка, необходимо обязательно убедиться в ее законности — она должна быть согласована с органами местного самоуправления (БТИ). За незаконную перепланировку предусмотрены штрафы, которые могут вместе с квартирой достаться новому владельцу. Чтобы избежать этой ситуации, достаточно изучить технический паспорт квартиры — в него должны быть внесены соответствующие изменения.

Надежда Лещенко, эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра:

— Чтобы не столкнуться с трудностями при покупке объектов недвижимости, перед заключением сделки рекомендуем осуществлять проверку на возможные запреты или ограничения, о которых мог не знать или промолчать продавец.

Вся информация о зарегистрированных ограничениях, обременениях недвижимости содержится в ЕГРН, поэтому покупателям лучше перестраховаться и самим заказать выписку из реестра об интересующем объекте недвижимости. Так они могут избежать крупных финансовых потерь и долгих судебных разбирательств, которые не всегда могут закончиться успехом.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Покупка квартиры – заветная мечта многих молодых и зрелых людей. Все мы хотим жить в комфортных и благоприятных условиях. Но больше всего – хочется иметь свое жилище. Знать, что у вас есть дом, в который вы придете, и будете чувствовать себя хозяином. Новое, еще нетронутое, чистое помещение со свежим ремонтом – отличное начало счастливой семейной жизни.

Представьте, больше никто не будет ходить и ворчать, что ваша музыка играет слишком громко, что-то лежит не на своем месте, а вы кому-то помешали. Свобода – да и только. Но стоит обратить внимание на несколько важных фактов: нюансы осмотра квартиры и правдивая документация.

Вот, появилась возможность, накопилась нужная сумма денег, чтобы купить родной уголочек – стоит узнать, как сделать все правильно. Ошибочно думать, что покупка квартиры это:

1. Посмотрел.
2. Оформил документы.
3. Заплатил.
4. Переехал.

Вовсе нет. Процесс приобретения жилья занимает много сил и времени. Имеет несколько серьезных этапов, про которые мы расскажем ниже. Так же, один из самых неприятных факторов – вас могут обмануть.

Все чаще, мошенники проворачивают различные махинации с продажами квартир. Например: подкидывают липовые документы, продают чужие квартиры, берут аванс за жилье и пропадают. Бороться с такой преступностью – особо тяжело.

Но, имея знания и понимание, как проходить процесс просмотра, оформления и покупки квартиры – вы будете застрахованы от неверных решений.

Поэтому, для того чтобы уведомить вас о возможных подставах, подводных камнях и опасностях – мы подготовили материал. Он поможет:

• Узнать, на что обращать внимание при покупке квартиры.
• Какие нюансы при покупке квартиры в документации.
• Когда покупаешь жилье, какие процессы должен пройти?
• Какие проблемы при покупке квартиры могут возникнуть?
• Все тонкости покупки квартиры в беспроигрышном варианте.

Более того, мы научим вас проводить осмотр помещения, которое вы хотите приобрести. Расскажем о 5-ти самых главных правилах удачной покупки жилого пространства.
Если вы готовы ознакомиться с информацией и вам не терпится забрать ключи от честного застройщика – переходите быстрее к прочтению!

Что важно знать при покупке квартиры и как начать поиски?

Самое время определиться в какой категории жилья вы бы хотели жить.

Разделяют 4 вида жилых помещений: эконом, комфорт, бизнес, элит.

1. Эконом – квартиры с небольшой квадратурой, в новостройках или в старых домах. Здания для эконом класса строят из панелей. Специалисты оговаривают, что панельные дома могут служить не больше 30-40 лет. Дальше у владельцев квартир возникают проблемы ремонтного характера. Их располагают в отдаленных районах от основных инфраструктур, не в самых лучших условиях по меркам экологии. Зато продаются они достаточно быстро и по недорогим ценам.
2. Комфорт – квадратура больше, потолки выше. Класс комфорт имеет более хорошие условия проживания, конструкции самого дома. Все чаще, застройщики вкладывают сумму на постройку комфорт домов. Поскольку они не бьют по карману, и имеют спрос среди молодых семей.
3. Бизнес – элитные районы, большие квадраты. Постройки бизнес класса на своей территории обзаводятся детскими садами, школами, площадками, бутиками и дорогими продуктовыми магазинами. Что уж говорить? – Элитно жить не запретишь. Конечно цены на квартиры бизнес класса – умопомрачительные и начинаются от 9-10 миллионов рублей на новое помещение. Но богатая инфраструктура, предполагаемые парки и детские зоны – это необходимо в шаговой доступности для людей, покупающих квартиру в бизнесе.
4. Премиум или элит – жилье премиум класса находится в самых богатых районах города. Это центр или отдаленные городские поселки, рядом с обеспеченными соседями. Как и на территории бизнеса – элит имеет все удобства, о которых многим остается только мечтать.

Определится с классом легко – исходите из своих возможностей. К сожалению, имея ставку обычного учителя в общеобразовательной школе – перебраться в элит класс будет практически невозможно. Если вы, конечно, не выиграете лотерейный билет или не имеете свой личный бизнес, а школа – просто увлечение.

Но заехать в класс комфорт – вполне вероятно. Не стоит расстраиваться, что нет возможности приобрести дорогую квартиру в хорошем районе, а вот задуматься о своем развитии – обязательно!

Приступаем к поискам

• Прежде всего – сузьте круг поиска. Есть куча интернет источников, которые предлагают различные квартиры в любых районах вашего города – воспользуйтесь ими. Подберите район, который вам нравится. Где есть школа, парк, детские и спортивные площадки, остановки метро. Тогда всем будет удобно.
  В поиске квартиры поговорка «чем больше – тем лучше» — не работает. И риелторы, которые начнут предлагать кататься по всему городу – просто ищут выгоду, а не выгодное предложение для вас. Избегайте таких «специалистов».
• Изучив и найдя район – пообщайтесь с местными жителями или загляните в комментарии на сайт, где нашли будущее жилое местечко. Кто-кто, а проживающие люди с удовольствием поделятся жалобами и преимуществами в месте, где живут. Поэтому не стесняйтесь и не ленитесь погулять по району, в котором хотите жить. Ведь квартира – это долговременное или вечное место вашего пребывания.
• Обратите внимание на соответствие цена-качество. Многие застройщики продают свои объекты обманным путем. Сначала покупающему будет казаться, что квартира и правда отличная, да и цена не такая уж и высокая. А в процессе ремонта: стены окажутся картонными, из щелей вылезут муравьи, звукоизоляции вообще нет, а окна в спальню – не предусмотрены. Но вы уже успели все оформить и купить «заветную» квартирку за бешеные деньги. Поэтому будьте внимательны и даже придирчивы до мелочей.

Для тех, кто уже погулял по будущему райончику, познакомился с его жителями и даже побывал в квартире застройки – можно переходить к основным нюансам – просмотру документации.

Покупка квартиры, на что обратить внимание в документах?

Итак, максимально подходящая квартира найдена, и вы готовы заняться оформлением документов. Тут важно уметь читать между строк и выделять фразы написанные мелким почерком. Именно они часто носят характер условий продажи и получения жилого имущества.

Документы на вторичное жилье:

• Покупка вторичного жилья, на что обратить внимание? Любые документы: договоры купли-продажи, дарения, получения наследства, ренты, мены – все это гласит, что продается вторичное жилье. То есть, квартиры, которые уже находятся в чей-то собственности. Документация должна быть только оригинальной и не содержать признаки подделки. С этим вам поможет юрист, разбирающейся в сделках купли-продажи. Так же, обратите внимание, если в тексте есть исправления. На каждое исправление должно быть официальное утверждение подписями всех сторон.
• Надлежащая государственная регистрация – она имеется на каждую квартиру. Эта бумага гласит о том, что владелец имеет право собственности на жилье, и оно зарегистрировано именно на этого человека, его фамилию.
• Выписка из единого государственного реестра. Это история вторичного объекта. Кому продавалась, кем получалась или отдавалась по наследству. Рекомендуем обращать внимание на количество сделок, совершенных с этой квартирой. Поскольку помещение, которое часто перепродавалось, дарилось – может быть мошеннической махинацией от аферистов. Реестр позволит узнать, был ли наложен арест на квартиру или возникали суды из-за нее.
• БТИ – документы, позволяющие проверить, соответствует ли квартира всем параметрам и качеству. Проводились ли в ней перепланировки и переустройства. Ведь именно эти показатели требует официального разрешения местного самоуправления.
• Документы продавца. К слову, перед проверкой всех документов на квартиру, стоит проверить и самого продавца. Вы, как покупатель, имеете на это законное право. Попросите его паспорт и проверьте документ на сайте миграционной службы Российской Федерации. Если же вы смотрите квартиру с доверенными лицом продавца – его доверенность, так же должна быть нотариально подтвержденной. Люди – существа хитрые. Мы рекомендуем идти на сделку, осмотр и беседу с юристами, которые поддержат и смогут оценить предложенную стоимость, продавца и состояние квартиры.

Покупка жилья в новостройке – обладает большими преимуществами, чем на вторичном рынке. Но терять бдительность и внимательность – не стоит. Новое жилье – это хорошо, а прозрачность и достоверность документов на него – еще лучше.

Документы на первичное жилье :

• Учредительные документы от компании-застройщика.
• Декларация на проект.
• Лицензия и разрешение на проведение строительства в определенной зоне.
• Права собственности на землю, или договор на аренду.
• Документы о финансовом состоянии компании.

Обратите внимание на совпадение юридического и фактического адреса застройщиков на всех документах. На имена и фамилии владельцев, а точнее их совпадении. Уже не осталось ни одной компании, которая не имела бы свой яркий сайт жилого комплекса – загляните и на него.

• Обязательно обратите внимание на срок годности лицензии.
• Разрешение позволит узнать, на все ли объекты есть официальное утверждение, что строить можно.
• Проектная декларация – разрешение от государства на реализацию жилого проекта. Она подтверждает, что все нормы будущего строительства – соблюдены.
• Ознакомьтесь с реквизитами участка, где прописаны: площадь, кадастровый номер, адрес.

Процессы и все тонкости покупки квартиры

Документы проверены и с ними все в порядке. Значит можно покупать квартиру? – не торопитесь.
Найдя желанную и уютную квартирку – стоит провести ее строгий осмотр. А ознакомиться с документами можно и позже. Многие делают наоборот. Но по нашему мнению – так можно потерять больше времени. Например: человек нашел район, мельком успел взглянуть на будущие жилище, и уже сел за проверку бумаг.

Но нет, это не совсем верно. Сначала стоит осмотреть и познакомится со всеми уголочками помещения, сделать вывод подходит или нет, а потом тратить уйму времени на проверку.

ТОП-6 факторов конструкции, на которые стоит обратить внимание перед покупкой

1. Качество отделки общественных помещений. Может к вашей квартире это и не имеет отношения, но приятно будет заходить в красивый и чистый подъезд. Если вы покупаете новое жилье, то осмотрите: нет ли трещин на потолке, стенах по периметру всего здания. Как ухаживают за лестничными клетками, коридорами и территорией около дома. Ведь всегда приятно жить в чистоте.
2. Входные двери. Их ставят самыми первыми при внутренней отделке готового дома. Они должны легко открываться и закрываться. Иметь крепкий замок. Фактически дверь продается вместе с квартирой, поэтому и квартира и дверь должны быть качественными.
3. Бетонные конструкции квартиры. Так же стоит уделить внимание трещинам, стыкам и швам. Их присутствие повлечет попадание уличного холода, или небезопасности нахождения. Плохая изоляция тоже остается из-за некачественной бетонной конструкции, а звуки соседей, как вам известно – раздражают. Ее, кстати, легко определить. Если на стенах есть потемнения или налет – будьте готовы к посторонним звукам. Напоминаем, что маленькие трещины внутри квартиры – допустимы. Проводите осмотр днем. В дневном свете легче найти видимые и невидимые дефекты, неровности потолка и стен.
4. Окна. Сейчас активно используют пластиковые окна. На них не должны присутствовать трещины и зазоры. Они должны быть отлично изолированными и не пропускать уличный воздух, если окна, конечно же, не открыты.
5. Электричество. Сразу проверьте свет. Многие попадают в здания, где электричество могут не проводить еще полгода после заселения. Поэтому возьмите с собой лампочку и вкрутите ее в кабель для люстры/ лампы. Или проведите проверку через розетки, вставив зарядку своего телефона в нее. Помните, розетки должны быть на одном уровне и определенном расстоянии друг от друга.
6. Прочие удобства. Отопление, вентиляция, водоснабжение – все должно работать. В летнее время не удастся проверить отопление, если ваш дом не имеет личного обогрева. На местах, где будут унитазы, ванны, раковины – не должно быть следов воды, это обозначит, что ничего не течет без желания хозяина. Делайте пометки в своем акте осмотра, что именно не работает.

Что надо проверить при покупке квартиры, и какие проблемы могут возникнуть?

Бывает так. Район безумно понравился будущему владельцу. Парковая зона, детский сад, ресторанчики, парковка, спортивные площадки и магазины. На фоне всего этого – стоят приятные и аккуратные жилые домики.

Панорамные окна манят своей изящностью, и безумно хочется зайти, увидеть мечту своими глазами. Заходя, вас встречает приветливая консьержка, чистый подъезд. Вы открываете дверь квартиры и…..

И разочаровываетесь. Находя минус за минусом.

Что делать в таком случае?

• Если квартира не соответствует различным требованиям – требуйте у застройщика исправить все нюансы. Многие покупают квартиры в не самом надлежащем виде, и проводят ремонт самостоятельно. Но разумным ходом станет – просить снизить цену на жилье, за счет того, что далеко не все технические показатели нормативны. Часто везет, и цена падает на квартиру на приличные суммы денег. А умелый владелец устраняет недостатки уже в первую же неделю, не тратя на них больших денег.
• Уже купили, но не посмотрели. И такое бывает. На радостях приобрели помещение, а по нему ремонт плачет. Можно добиться компенсации через суд, но только, имея хорошего юриста. Главное грамотно занести недостатки в акт, и передать дело в суд. Или попытаться решить все мирным путем с самим застройщиком. К слову, многие застройщики идут на встречу, не желая попадать под судебные разбирательства, поскольку это портит их репутацию.

Беспроигрышно купить квартиру можно только в одном варианте. Если вы нашли безупречный район, в котором хотели бы жить. И имеете команду специалистов, помогающих оценить документацию, монтаж, недостатки, комфортабельность квартиры. Самое главное правило – вам должно нравиться, быть комфортно и доступно.

Остальное всегда можно исправить, найти компромисс или подыскать более приемлемый и подходящий вариант!

Поэтому, будьте внимательны и пунктуальны при выборе будущего жилья. Выбирайте его, считая все за и против. А после, проводите волшебный процесс ремонта и наслаждайтесь жизнью в своем новеньком домике.

Подписывайтесь на Аргументы недели: Новости | Дзен | Telegram

• что нужно знать перед покупкой квартиры
• покупая квартиру на что обратить внимание
• покупаем квартиру на что обратить внимание
• АОл