Продажа квартиры с жильцом

Владелец сдаёт свою квартиру по договору долгосрочной аренды и других планов по её использованию у него пока нет. Но в какой-то момент изменившиеся жизненные обстоятельства вынуждают его задуматься о продаже сдаваемого жилья. Как быть с квартирантами: выселять их или «передать» вместе с квартирой новому хозяину? А найдутся ли покупатели? И придется ли платить налог с продажи?

На все эти вопросы отвечаем в нашей статье.

Нужно ли расставаться с арендаторами?

Российское законодательство находится на стороне арендаторов (нанимателей). В Гражданском кодексе ( ст.675 ГК РФ ) указано, что смена собственника не влечет расторжения или изменения ранее заключенного договора найма. Новый собственник становится наймодателем на действующих условиях договора.

Иными словами, если договор найма еще действует, продавцу придется ждать, когда его срок истечет, или искать такого покупателя, который согласится купить квартиру вместе с квартирантами. Новому собственнику перейдут все права и обязанности по этому договору: теперь он будет получать ежемесячную арендную плату, а изменить размер платы или расторгнуть соглашение он сможет только на условиях, которые в этом соглашении прописаны. Например, если оговорена неустойка за досрочное расторжение, то её придется выплатить.

Покупают ли вообще жилье с квартирантами?

Да, сдающиеся квартиры могут быть интересны инвестиционным покупателям, которые рассматривают покупку как вложение средств с последующим получением прибыли. Безусловно, наличие арендаторов отсекает других покупателей, которые хотят приобрести жилье для себя (таких покупателей статистически больше, чем инвесторов). Но что делать — искать придется среди тех, кто сам на этом жилье планирует заработать.

Зато они будут удовлетворены, купив фактически готовый маленький бизнес без необходимости терять время на поиск квартирантов.

Но, конечно, надо понимать, что пустую квартиру продать проще. Поэтому собственник может попробовать перед продажей освободить её, договорившись с квартирантами о досрочном расторжении договора по обоюдному согласию. Именно по обоюдному — потому что по закону продажа квартиры — не повод выселять арендаторов. В одностороннем порядке арендодатель может расторгнуть договор только в случае неисполнения жильцами их обязательств.

Например, если они допустили просрочку по арендной плате за два месяца (если договор заключен на срок менее года) или более шести месяцев (если договор долгосрочный — от одного года), если по вине арендаторов утрачено или испорчено имущество, если он использует квартиру не по назначению или если на него систематически жалуются соседи.

Чтобы договориться с арендаторами полюбовно, можно дать им достаточный срок на поиск другого жилья, предложить скидку по оплате на время показов квартиры потенциальным покупателям (ведь бесконечные визиты риелтора с соискателями создадут жильцам некоторые неудобства) — словом, проявить взаимную лояльность.

Случается, что недобросовестные продавцы скрывают от покупателей факт сдачи квартиры. И здесь, как мы уже сказали, закон на стороне арендатора, поэтому покупателя может ждать неприятный сюрприз: новые собственники не смогут заехать, пока не истечет договор аренды. Причём, это возможно даже в том случае, если договор заключен на срок менее года и не зарегистрирован в Росреестре.

Здесь вероятность даже выше — ведь в выписке из ЕГРН соответствующее обременение не будет указано. В этом случае покупатель может оспорить договор купли-продажи, и он может быть признан недействительным.

Нужно ли будет платить НДФЛ при продаже квартиры?

Сдача квартиры — это доход, с которого необходимо платить налог. Для физических лиц он составляет 13%, но с появлением различных схем налогообложения ставки заметно снизились: до 6% и даже до 4%.

И у многих собственников возникают опасения, что последующая продажа квартиры, которая перед этим сдавалась в аренду, также повлечет за собой дополнительные расходы. А именно — выплату налога 13% от суммы сделки купли-продажи, поскольку продаваемая квартира использовалась в коммерческой деятельности. И эти опасения небезосновательны.

В Налоговом Кодексе РФ действительно есть норма, которая обязывает владельца жилья, ранее использованного в предпринимательской деятельности, платить при продаже налог со всей суммы. В ноябре 2018 года вышел Федеральный закон «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который отменил эту норму для физических лиц в отношении жилья. Как говорят эксперты рынка, формулировки закона были витиеватыми и неочевидными, из них сложно было понять, нужно взимать указанный выше налог или нет, поэтому и после выхода закона бывают случаи, когда налоговики требуют от владельцев квартир уплаты налога при продаже.

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка:

« Подобные кейсы были вызваны некорректной трактовкой норм Федерального закона от 27 ноября 2018 года № 425-ФЗ. Из-за неоднозначных формулировок даже сотрудники налоговой службы путались, давали неверные разъяснения и принимали не те решения. Но в начале 2019 года ФНС выпустила разъяснения (письмо от 17 января 2019 года № БС-3-11/222@) по данному вопросу. В них однозначно указано, что с 1 января 2019 года собственники ранее сдаваемых в аренду квартир могут не уплачивать НДФЛ с дохода от их продажи при соблюдении минимального срока владения.

Если данный период меньше, то налог необходимо оплатить».

Минимальный срок владения недвижимостью, которая была владельцу подарена, передана по договору пожизненной ренты или которую он получил в наследство, составляет три года. Если человек приобрел квартиру по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) или по договору-купли-продажи (ДКП), то минимальный срок владения, позволяющий не выплачивать налог с продажи, составляет пять лет.

Как продать жилье с арендатором внутри

Ситуация, случающаяся достаточно часто: владелец квартиры сдает ее, а потом решает продать. Тут возникает вопрос: что делать с арендатором? Извещать ли его? Как вообще строить с ним отношения в такое непростое время?

Возможных вариантов Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru насчитал три. Каждый из них – как это всегда бывает при подобных жизненных альтернативах – обладает своими достоинствами и недостатками.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Способ № 1. Освободить и продать
Вариант, который риэлторы наверняка назовут лучшим – сначала освободить помещение от жильцов, и затем продавать его. В этом случае владелец получает полную «свободу рук» — рекламируй квартиру как хочешь (известно, что некоторые хозяева и риэлторские компании не полагаются только на объявления в печати, а еще и вывешивают из окна транспарант «Эта квартира продается!»), показывай ее в любое время… Кроме того, и сама недвижимость, в которой никто не живет, выглядит для покупателя привлекательнее.

«Здесь работает целая сумма факторов, — говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город».– В обитаемом жилище обычно разбросаны вещи, присутствуют запахи – все это портит впечатление. Есть и другие, более рациональные факторы.

Видя, что в квартире кто-то живет, покупатель наверняка задумается о том, не будет ли проблем с освобождением. Когда царит ажиотаж, все хватают все, что угодно – такие соображения отступают на второй план. Но сегодня, когда состояние рынка заметно более спокойное, покупатели ходят и придирчиво выбирают… Можно сформулировать так: если есть две квартиры, абсолютно одинаковые по цене и одинаково нравящиеся по своим потребительским характеристикам, но в одной живет арендатор, а в другой нет – покупатель, скорее всего, выберет второй вариант.

Просто, чтобы снизить вероятность будущих проблем».

Минусы и сомнения:в общем, этот предельно честный и открытый способ хорош всем, кроме одного: в то время, пока квартира пустует, она не приносит никакого дохода. Продажа обычно занимает 2-3 месяца (хотя может и затянуться на полгода-год), каждый месяц – это, при нынешних ценах, минимум $1000. Если квартира в конце концов будет продана, это мизер – на рынке продаж совсем другие цифры, и вполне можно получить прибавку к цене в $10 тысяч именно за то, что объект свободен.

А если не будет? Тогда мы получаем чистые потери.

Напомним, кстати, что не продается объект часто по причинам, от владельца не зависящим. Например, большинство продаж сегодня – это альтернативы: реализуя свое, мы сразу же докладываем деньги и приобретаем нечто более дорогостоящее. И вполне может получиться, что владелец неверно оценил состояние рынка: вырученных денег плюс доплаты не хватит на желаемый вариант. А значит, что продавать свою квартиру просто не имеет смысла…

Способ № 2. Продавать, но не выгонять
Второй путь – продавать при жильце, но поставив его в известность. Опытные ловеласы утверждают, что нет в женском сердце крепостей, которых нельзя было бы взять ласковыми словами – этот принцип и следует применить к арендатору. То есть наговорить ему много разных, всячески успокаивающих слов.

Прежде всего, сделать упор на то, что намерение продать квартиру и фактическая продажа – это «две большие разницы». Иногда, как уже говорилось выше, продать не получается. Во-вторых, намекнуть на то, что съезжать, возможно, и не придется. Многие покупатели являются инвестиционными – они покупают квартиру не для собственного проживания, а с целью вложения денег.

Даже если покупатель окажется чистым спекулянтом (слово это используем сугубо как технический термин, без всякого негативного оттенка), т.е. он будет рассчитывать перепродать потом эту квартиру дороже – все равно такой собственник не станет возражать, что в квартире кто-то живет и приносит ему хоть небольшой, но доход.

Одним словом, шансы у нашего снимающего остаться жить в этой же квартире не так уж и малы – просто, говорит Константин Парменов, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект», поменяется человек, которому надо будет платить деньги.

В-третьих, даем арендатору «железобетонные» гарантии того, что если освобождать квартиру все-таки придется, он будет предупрежден об этом за солидный срок – как минимум за два месяца. Будем ли мы потом выполнять эти обещания или отнесемся к ним, как говорят сегодня, «без излишнего догматизма» — отдельная тема, но пообещать положительно стоит…

В-четвертых, обговариваем приемлемый для всех сторон график показов. Например, это могут быть два дня в неделю – понедельник и четверг, а в любые другие дни посещения квартиры посторонними строго запрещены. Это позволит жильцам не волноваться по поводу собственного спокойствия.

И, наконец, самое эффективное – деньги. Жизнь в продаваемой квартире – это не совсем комфортные условия, за что снимающему должна быть предложена скидка. По мнению В.Родионовой («Новый город»), на уровне не менее 10% от арендной цены.

И еще имеет смысл пообещать арендатору, что – если все пройдет нормально – вы при расставании дадите ему некую сумму «за беспокойство». Не тот страховой депозит, который владелец квартиры обязан вернуть жильцу при расставании, а нечто сверху.

Минусы и сомнения:все те же денежные потери – правда, они меньше, чем если квартира не сдается вовсе. Также не исключено, что арендатор просто съедет: некоторые люди настолько ценят собственное privacy, что не согласятся идти на ущемление его ни за какие дисконты. Кроме того, отмечает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», арендатор – даже внешне смирившийся с тем, что квартиру продадут – будет активно этому препятствовать. Специально создавать беспорядок.

Рассказывать о квартире всякие гадости – и горячей-то воды тут нет уже полгода, и со светом постоянно перебои, и наркоманы лестницу оккупировали… Можно вспомнить и такой случай: владелец квартиры занял пассивную позицию, отправляя потенциальных покупателей смотреть квартиру самостоятельно. Арендатор, который должен был их пускать, просто говорил, что он – тоже покупатель, и 15 минут назад внес за эту квартиру аванс. Интересующиеся, естественно, уходили – а владелец полгода не мог понять, почему это покупатели не перезванивают?

Способ № 3. Ничего ему не говорить
Способ для самых скрытных – сохранить продажу в тайне от арендаторов до самого последнего момента. Сообщить только тогда, когда есть покупатель, и определена дата освобождения квартиры.

Минусы и сомнения:при всем том, что здесь не будет вообще никаких финансовых потерь, специалисты рынка очень не советовали поступать таким способом. «Играя в шпионов», вы можете попасться в любой момент – например, показывая квартиру покупателю. Найти правдоподобное объяснение, почему вы находитесь в квартире, да еще в обществе посторонних, вряд ли удастся.

«Поступая подобным образом, вы жестоко обижаете человека, — отмечает В.Родионова («Новый город»). – И не стоит забывать, что он имеет массу возможностей вам отомстить, поскольку проживает в вашей квартире». Эксперт привела немало примеров того, каким образом арендатор может сделать «козью морду» хозяину квартиры. Бывает, что из жилища вывозится абсолютно все – включая мебель (хозяйскую), межкомнатные двери и батареи отопления.

Один арендатор проявил поистине иезуитскую изобретательность, залив бетоном канализационные трубы – и хозяину приходилось очень долго и дорого все ремонтировать.

Впрочем, все это для достаточно дорогих сегментов, где люди культурны и изобретательны. Что до класса «эконом», наших типовых многоэтажек – то там хозяина в таком случае часто просто бьют…

Закон арендатора защищает, но …не работает
Любой конфликт, разумеется, лучше решать законным способом. Гражданским кодексом, напоминает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», предусмотрен договор найма, который достаточно серьезно защищает права нанимателя. В частности, нельзя выселить нанимателя при отчуждении объекта недвижимости – согласно ГК, условия договора найма сохраняются, и новый собственник квартиры обязан соблюдать условия этого договора – в частности, позволять нанимателю жить на тех же условиях вплоть до истечения срока договора найма.

К сожалению, для нашего рынка это все больше теория. Очень много соглашений об аренде достигаются в устной форме – люди просто договорились, ничего не записав на бумаге. Часто бывает и так, что договор заключается – но на один год. По его истечении стороны соглашаются продолжать отношения – но безо всяких бумаг. Так что выходит, что подавляющее большинство наших арендаторов – бесправные существа.

Которые если и могут защищать свои права, то только бетоном или мордобоем.

РезюмеИнтернет-портала о недвижимости Metrinfo.ru
Тем не менее, как ни крути, а арендодателю, надо быть готовым к финансовым потерям. А если он собирается пойти по третьему пути, то можно пострадать не только материально, но и физически! На наш взгляд, поступать надо, сообразуясь со своей главной целью. Если вы хотите выгодно продать квартиру, то не стоит «экономить на скрепках», то есть, пытаться выжать из арендатора, все что, можно.

Подумайте, что вам важнее – удачная продажа или выгодная аренда. Сочетать и то, и другое довольно трудно.

Что делать, если купили квартиру с прописанным человеком? Как его выселить?

Прописка наделяет человека важными гражданскими правами, а также позволяет пользоваться недвижимостью. Если вы купили квартиру с прописанным человеком, что делать для его выписки определяют обстоятельства постановки на регистрационный учет. В некоторых случаях выписать постороннего жильца не удастся даже через суд, и покупателю предстоит сложный выбор – договариваться о добровольной выписке человека на его условиях, либо пытаться отменять сделку.

Как избежать проблемной покупки, и как действовать, если в квартире обнаружились «секретные» жильцы, определяется нормами жилищного и гражданского законодательства.

Если человек прописан в квартире, но не собственник – какие у него права?

Прописка или регистрация человека по конкретному адресу на территории РФ – обязательная процедура, которую должны соблюдать все граждане, проживающие в конкретном городе, доме, районе, на протяжении ограниченного во времени срока, либо бессрочно. Прописка наделяет человека рядом важных прав, без которых не удастся вести комфортную жизнь и пользоваться защитой государства и общества. Отсутствие прописки осложняет процесс трудоустройства и получения социальных благ.

По этой причине прописанные жильцы крайне неохотно идут на выписку, если альтернативного места для оформления новой регистрации у них нет.

В то же время, прописка не позволит жильцу распоряжаться недвижимостью с собственной выгодой или без нее. Имущественными правами владеет только собственник, если они не ограничены арестом и не обременены залогом.

Гражданские права

Несмотря на отсутствие возможности распоряжаться имуществом, прописанный человек имеет немало возможностей, чем осложняет положение собственника:

1. Постановка на учет несовершеннолетних детей.
2. Право на спокойный отдых и сон.
3. Получение документов по месту прописки – СНИЛС, ИНН.
4. Оформление свидетельства ИП.
5. Требование беспрепятственного доступа к месту проживания по прописке.
6. Право на работу или постановку на учет в качестве безработного.
7. Право на место в бюджетном детском саду или школе.
8. Право на бесплатную медицину по месту жительства.

Регистрация открывает доступ ко многим гражданским правам, государственным и коммерческим услугам. Даже взять кредит без прописки в регионе присутствия банка крайне затруднительно.

Социальные права

Гражданин России вправе воспользоваться льготными программами, пособиями, субсидиями.

Чтобы оформить льготу, понадобится обратиться по месту текущего проживания в уполномоченный государственный или муниципальный орган.

Имущественные права

Наличие прописки не дает права распоряжаться недвижимостью, но позволит:

• проживать;
• пользоваться общим имуществом и оборудованием внутри квартиры, где имеет прописка;
• потреблять коммунальные ресурсы.

Если собственник прописывает человека, он наделяет его полномочиями жить на указанной площади, пользоваться всеми благами, оборудованием, а при выписке понадобится согласовать с жильцом момент снятия с регистрации. Если сам проживающий не захочет писать заявление о прекращении регистрации, понадобится выписывать его принудительно, в судебном порядке.

Может ли новый собственник выписать из квартиры прописанного человека?

После перехода прав на собственность от предыдущего владельца новый собственник вправе потребовать снятия с регистрационного учета оставшихся жильцов. Несмотря на очевидное основание – прекращение полномочий старого хозяина в связи с продажей, жильцы могут отказаться от самостоятельной выписки. В этом случае, собственник, купивший квартиру, обращается в суд с иском и требует признать право пользования жилым помещением утраченным или прекращённым.

Если впереди ждет сделка отчуждения жилплощади с прописанными в ней гражданами, рекомендуется обратиться к юристу не только для правильного составления договора, но и анализа возникновения регистрации в целом, поскольку в исключительных случаях снять человека с регистрационного учета не получится даже через суд. Юрист подскажет имеет ли место данный случай или нет.

Когда можно выписать не собственника?

Дорогие читатели!

Регистрация подтверждает, что указанный гражданин проживает по конкретному адресу. Если человек переезжает, меняется и прописка.

По собственной инициативе жилец, не владеющий жилплощадью, выписывается:

• при переезде на новое место жительство;
• на время длительной командировки;
• при смене места работы;
• при продаже жилья собственником;
• покупке собственного жилья.

Чтобы выписаться добровольно, достаточно явиться в отделение ФМС по новому адресу. Снятие с регистрационного учета по предыдущему адресу проходит в автоматическом порядке.

Сложнее выглядит процедура выписки, если жилец не собирается менять прописку, либо выезжать ему некуда.

Основания для выписки без согласия

Если выписывают без согласия проживающего, придется обращаться в суд и ждать вступления в силу решения. Основания для выписки определяются главой V Правил регистрации граждан РФ с регучета, утвержденного Постановлением Правительства №713 от 17.07.1995 г.

Для прекращения регистрации в судебном порядке предусмотрены следующие основания:

1. Продажа недвижимости и потребность в освобождении жилплощади для новых собственников.
2. Прекращение регистрации после развода, если один из супругов живет на площади другого, полученной в качестве дара, наследства, личного имущества.
3. Нарушение прав и законных интересов собственника.
4. Принятие наследственной квартиры или дома с зарегистрированными жильцами.
5. Использование жилья не по назначению (в качестве мастерской, места содержания животных, склада, в иных коммерческих целях).
6. Лишение родительских прав родителя, прописанного вместе с ребенком, дает основание для прекращения его регистрации.

Рассматривая вопрос о прекращении регистрации без согласия жильца, суд внимательно изучит представленные обеими сторонами документы. Решение суда можно оспорить в вышестоящей инстанции в отведенное законом время.

Когда выписать невозможно?

В некоторых случаях снять с регистрации жильца суд может не помочь. Ниже представлены ситуации и даны разъяснения, когда выписать человека будет крайне затруднительно:

Ситуация	Разъяснения
Отказ от приватизации.	Человек, отказавшийся от приватизации в пользу остальных членов семьи, навсегда сохраняет право быть прописанным в недвижимости, если только сам не захочет сменить место прописки.
Унаследованное право проживания.	Завещатель вправе указать в последнем волеизъявлении на наделение конкретного человека правом проживать на наследуемой жилплощади.
Договор ренты.	После передачи квартиры по договору ренты право пожизненного проживания может сохраняться вместе с пропиской.
Сохранение прописки недееспособными и инвалидами.	Без согласования с органами опеки лиц с группой инвалидности и ограниченной дееспособностью выписать не удастся.

В любой из названных выше ситуаций с выпиской из квартиры будут проблемы, а значит сделка купли-продажи с такими жильцами нецелесообразна.

Как собственнику выписать человека из квартиры без его согласия и без суда

Иногда для прекращения регистрационного учета не понадобится привлекать самого жильца и спрашивать его разрешения.

Правилами регистрации граждан РФ по месту жительства (п. 30-31) предусмотрены следующие основания для односторонней выписки во внесудебном порядке:

1. При выявлении фиктивной регистрации.
2. После смерти жильца или признании его умершим в судебном порядке.
3. После признания жильца без вести пропавшим (на основании судебного решения)
4. Выселения на основании решения суда.

Чтобы выписать в одностороннем порядке, необходимо личное обращение собственника или уполномоченных им лиц.

Шаг 1. Сбор документов

Основанием для прекращения регистрационного учета станут подтверждающие документы:

• на собственность;
• на выписываемого человека;
• правоустанавливающие документы, на основании которых было зарегистрировано право собственности.

С подготовленными документами обращаются в подразделение УМВД, отдел по миграционному учету по месту расположения квартиры.

Шаг 2. Подача заявления

Форма заявления на снятие с учета строгая, предполагает четкое следование формату заполнения следующей информации:

• ФИО выселяемого и его представителя;
• адрес;
• реквизиты подтверждающих документов;
• причина для снятия с учета.

Если жильца выписывает собственник, предусмотрена свободная форма заявления на имя руководителя отдела ФМС, где собственник указывает, в связи с чем происходит прекращение учета.

Шаг 3. Снятие с регистрационного учета

Подготовленные документы (копии) и заявление передают сотруднику ФМС для внесения изменений в базу регистрации граждан. Согласно принятому регламенту, на обработку запроса отводится 3 суток.

Выписка человека через суд после покупки жилья

Надоело читать?

Если квартира продана с прописанными жильцами, которые не желают прекращать регистрацию, придется обращаться в суд с иском о признании прекратившим право пользования жилым помещением. При возникновении проблем с выпиской готовят исковое заявление и подтверждающие документы, действуя в установленном регламенте искового производства.

Самое главное, что следует знать – это то, что в случае, если право пользования жильем возникло в результате отказа от участия в приватизации, снять такого человека с регистрационного учета через суд практически невозможно. Должно иметь место соблюдение одновременно нескольких условий: длительное не проживание квартирой при отсутствии препятствий в пользовании со стороны собственника или иных лиц, а также уклонение от обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Такие споры считаются самыми тяжелыми и сложно выигрываемыми в суде, в связи с чем покупка квартиры с человеком, который ранее отказался от приватизации крайне не рекомендуется. Это самое настоящее обременение жилого помещения наравне с запретом на совершение регистрационных действий, которое значительно отразится на новом владельце.

Шаг 1. Попытка мирного урегулирования

Перед обращением в суд следует убедиться, что мирного решения ситуация не имеет. Покупатель должен предложить жильцам выписаться по собственной воле в течение времени, определенного договором купли-продажи.

Законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора не предусмотрен, однако для суды вы будете выглядеть более добропорядочным гражданином, который попросту исчерпал все возможности и вынужден обратиться в суд.

Опытный юрист поможет правильно составить письменную претензию, где указывают сроки снятия с регистрационного учета.

Шаг 2. Подготовить документы для суда

Если мирно решить проблему не удалось, стоит подумать о привлечении профессиональной юридической помощи. Квалифицированный юрист поможет подготовить документацию – исковое заявление о прекращении права проживания, и определить перечень необходимых приложений:

• документ на недвижимость (выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности);
• основание распоряжаться имуществом (договор купли-продажи);
• справка о наличии зарегистрированных по адресу квартиры гражданах;
• письменная претензия;
• государственная пошлина;
• другие документы, доказывающие наличие оснований для принудительного снятия с регучета.

Какие основания стоит предъявлять в суде, определяют только после анализа конкретных обстоятельств. Если в квартире прописаны дети, то в суде в качестве третьего лица обязательно будут участвовать органы опеки и попечительства, которые будут давать своё заключение по делу.

Шаг 3. Исковое заявление

При составлении иска придерживаются общих требований, указанных в ст. 131—132 ГПК РФ. Рекомендуется использовать готовый шаблон и образец заявления, в котором необходимо указать:

1. Информацию о судебном органе, куда подается иск.
2. Сведения об истце и ответчике (ФИО, адрес, контакты).
3. Описание обстоятельств, при которых возникла потребность в снятии с учета жильцов.
4. Указание на законодательные нормы, которые позволяют истцу требовать выполнения.
5. Перечень прилагаемой документации, доказывающей правомерность требований, включая государственную пошлину (согласно пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, размер пошлины 300 рублей).
6. Просьбу для суда – конкретное требование о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением.

Ниже указывают дату и ставят подпись.

Шаг 4. Снятие с регистрации по решению суда

После вынесения судебного решения следует дождаться, пока оно вступит в силу или будет оспорено. Когда отведенное на обжалование время истечет, и решение суда вступит в законную силу, собственник жилья обращается в миграционный отдел и снимает жильцов с учета на основании решения суда.

Частые вопросы и ответы юриста

Собираюсь купить квартиру, где ранее проживала большая семья, как проверить наличие жильцов?

Чтобы обеспечить безопасность сделки, квартиру проверяют на наличие жильцов путем запросов в управляющую компанию или ЖЭК, если при нем работает паспортный стол. Желательно запросить расширенную выписку из домовой книги с указанием истории всех регистраций и снятий с учета, в том числе временных, с момента начала эксплуатации жилья.

Как продать квартиру если в ней прописан человек не собственник?

Во избежание оспаривания сделки впоследствии, предупредите покупателя о наличии жильцов. Главное, чтобы новый собственник был предупрежден и осознавал все условия сделки.

Купили квартиру с прописанным человеком через риэлтора. Можно ли его привлечь к ответу?

Только в случае если обязанность риэлтора по проверке квартиры на наличие зарегистрированных в ней лиц прямо предусмотрена договором.

Как выписать человека, находящегося за рубежом?

Если самостоятельно разыскать и убедить добровольно выписаться проживающего за границей человека не удалось, обращайтесь в суд с иском о признании его утратившим право пользования квартирой в порядке указанном в настоящей статье.
Личное присутствие ответчика на суде не является обязательной необходимостью, и суд вправе рассмотреть дело в его отсутствие.

Нужна ли помощь юриста

Если казавшаяся ранее выгодной сделка омрачена наличием нежелательных жильцов, не намеренных выселяться и выписываться из квартиры, следует немедленно обратиться к высококвалифицированному юристу, который поможет составить план действий и подготовит все необходимые документы для судебного разбирательства.

Грамотное обоснование исковых требований и аргументированное выступление юриста на судебных заседаниях позволит рассчитывать на успешное завершение дела и избавление от жильцов, доставшихся «в нагрузку» с квартирой.

Юрист-эксперт сайта
Главный юрист – эксперт сайта

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте.

Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.

Рекомендованные для вас статьи:

1. Что делать, если купили квартиру с долгами по капитальному ремонту? Кто должен платить?
2. Что делать, если купили квартиру с долгами по коммунальным платежам? Кто должен платить?
3. Продажа квартиры с прописанным человеком: особенности процедуры
4. Что делать, если вашу квартиру ограбили?

Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Распоряжение личным имуществом – неотъемлемое право человека, даже если речь идет о недвижимости и праве пользования сразу нескольких людей. В большинстве случаев трудности вызывает прописка граждан, не имеющих конкретное жилье в собственности. Отсюда у владельцев недвижимости возникает вопрос, а можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами?

Такая процедура возможна, законом не запрещается, но предполагает множество нюансов.

Как продать квартиру с зарегистрированными лицами

Продажа квартиры с прописанными лицами законом не запрещена

Запрета на реализацию квартиры, в которой прописан кто-то помимо собственника, нет. Законодатель защищает частные права, в том числе, когда речь идет об имуществе. Однако также обеспечиваются и интересы проживающих в квартире людей, что и создает проблемы в случае необходимости проведения сделки с недвижимостью.

Обратите внимание! Продажа квартиры с прописанным в ней человеком – не собственником – возможна. То есть для совершения сделки снятие лица с учета не обязательно.

Несмотря на наличие такого правила, следует учесть, что не каждый покупатель будет готов принять недвижимость с таким «грузом». Для решения этой проблемы можно указать сроки снятия лица с учета, договориться непосредственно с этим человеком о дате выписки и так далее. Если возникают трудности, то вопрос доходит до разрешения в суде.

Таким образом, владельцы квартир не ограничены в возможности продажи недвижимости. Однако, прежде чем прописывать кого-либо, что сделать без собственника нельзя, нужно оценить риски на будущее или заключить соглашение с тем, кому предлагается право пользования жильем.

Правовой статус прописанных лиц

Наличие прописки не делает человека собственником квартиры

Не следует думать, что, если человек только прописан в квартире, не имея при этом права распоряжения, он ограничен в своих возможностях и его интересы никак не обеспечиваются. Лицо, зарегистрированное по конкретному адресу, наделяется отдельными видами прав, а именно:

• оформление документов, где требуется адрес прописки, например ИНН и СНИЛС;
• открытие ИП;
• беспрепятственное проживание на территории региона, где оформлена регистрация;
• пользование имуществом квартиры, где имеет прописка;
• получение места в школе, детском саду, институте для ребенка;
• устройство на работу;
• предоставление согласия на регистрацию других лиц в квартире.

Несмотря на широкий спектр возможностей, правом распоряжения лицо не наделяется. Стать полноценным собственником жилья можно только при регистрации прав, чего прописка не дает.

Кого можно выписать из квартиры

Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.

Согласно положениям ст. 90 и 91 Жилищного кодекса РФ, можно выделить несколько существенных причин для принудительной выписки людей из собственной квартиры:

• уклонение от уплаты коммунальных платежей;
• запрет на проживание с детьми у родителей, которые были лишены своих прав;
• использование жилья не по назначению;
• существенное ухудшение квартиры, причинение ущерба имуществу.

Указанные основания требуют доказательств, поскольку обычно используются в суде. Однако лучшим вариантом будет избежать разбирательств и договориться с жильцами.

Принудительная выписка из квартиры возможна только через суд

То есть можно сделать вывод, что безосновательно лишить человека прописки нельзя. Подобная ситуация демонстрирует столкновение двух интересов: собственника, желающего распорядиться имуществом, и лица, получившего законную возможность на проживание в квартире. При этом практика конкретных разъяснений на этот счет не представляет.

Кого нельзя выписать из квартиры

Определяется несколько ситуаций, когда собственник продает свою квартиру, в которой прописан человек,и это признается незаконным действием. Относят сюда следующее:

Также к указанному списку можно отнести лиц, которые получили право пожизненного пользования квартирой, наняв служебное помещение. Однако быть зарегистрированными они должны до 2005 года, а также подтвердить нуждаемость в улучшении жизненных условий.

Нужно учитывать, что в некоторых определенных законом случаях выписать человека нельзя

Купля-продажа квартиры с прописанными лицами

Процедура отчуждения жилья по договору купли-продажи при наличии прописанных в нем лиц не имеет принципиальных отличий от стандартного процесса заключения такого соглашения. Сторонам сделки следует пройти несколько последовательных шагов, а также привлечь зарегистрированных лиц. Таким образом, процесс оформления договора купли-продажи предполагает следующее:

1. Переговоры с зарегистрированными лицами. Если привлечь прописанных людей возможности нет, то следует предупредить покупателей о них. Особенно важен этот момент, когда принудительная выписка не допускается по закону.
2. Составление договора. Здесь нет отличительных особенностей. В самом соглашении факт наличия прописанных лиц может не указываться.
3. Удостоверение договора у нотариуса. Соглашение подлежит заверению ввиду повышенных рисков.
4. Регистрация договора. Это также может сделать нотариус.
5. Переоформление права собственности. Оно осуществляется после регистрации договора и подачи заявления в Росреестр. После внесения сведений в реестр собственник официально меняется.
6. Расчет и подписание акта приема-передачи.

Только после прохождения указанных этапов можно приступать к выписке граждан. При этом следует изучить основания для этого и представить суду соответствующие доказательства.

Обратите внимание! Стоимость жилья с обременением в виде прописанных лиц обычно предполагает скидку.

Купля-продажа квартиры с прописанными лицами несет риски прежде всего для покупателя недвижимости

Также на практике нередко возникает вопрос, можно ли продать квартиру с прописанным в ней собственником? Ответ – нет. Не нужно путать зарегистрированное лицо и полноправного владельца.

Его доля в квартире продаже подлежать не будет. Такой вариант называется долевой собственностью. Для продажи всей квартиры потребуется согласие второго собственника либо его непосредственное участие в сделке.

Манипуляции с недвижимостью могут осуществляться только в пределах определенной законом или договором доли.

Сроки и затраты

Говоря о том, как продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, следует учесть, что этот процесс потребует времени. Теоретически сделку можно закрыть за два-три дня, однако, практически это занимает около двух месяцев. Сложность может возникнуть только при условии несогласия зарегистрированных лиц освободить жилье.

Затраты также варьируют. Продавец может потратиться только на пошлину, при обращении в Росреестр – 350 рублей, а также заплатить 13% налога от стоимости квартиры, если владеет ею меньше пяти лет. У покупателя больше расходов, к которым относят следующее:

• обращение к нотариусу – до пяти тысяч рублей;
• услуги агентства недвижимости – около 5% стоимости жилья;
• госпошлина за регистрацию права – 2 тысячи рублей;
• услуги оценщика до 1 тысячи рублей;
• государственная пошлина при обращении в суд с иском о выписке лиц из квартиры.

Расходы будут отличаться с учетом особенностей проведения процедуры. При этом есть возможность получить имущественный вычет, вернув 13% стоимости жилья.

Необходимые документы

Чтобы понять, можно ли продать квартиру, если в ней прописан человек, нужно изучить весь процесс совершения сделки. Одним из его этапов является сбор необходимых документов. Этим вопросам также может заняться юрист.

К документам, необходимым при совершении рассматриваемой сделки, относят следующее:

• выписка из реестра недвижимости на квартиру;
• документы, устанавливающие личность сторон сделки (покупателя и продавца);
• договор получения жилья продавцом (купли-продажа, приватизация, дарения и так далее);
• выписка из домой книги с информацией о прописанных людях;
• технический паспорт жилья;
• справка об отсутствии (наличии) долгов по коммунальным платежам;
• договор купли-продажи.

Перечень может дополняться в отдельных ситуациях. Например, при наличии совладельца его согласием на продажу. Контролер за сделкой лучше полностью доверить нотариусу.

Образец договора купли-продажи

Составление соглашения с покупателем также имеет значение при решении вопроса, а можно ли продать жилье с прописанным в нем человеком. Данный документ закрепляет сделку и выступает ее основой, поэтому к оформлению соглашения следует подойти ответственно.

Обратите внимание! В тексте договора не нужно указывать о наличии прописанных в продаваемом жилье граждан. Достаточно представить выписку из домой книги для отражения этой информации.

Обязательно в договор купли-продажи должны войти такие пункты, как предмет соглашения (тип жилья, его площадь и адрес нахождения), а также стоимость квартиры. Эти условия считаются существенными. В случае их отсутствия сделка признается недействительной.

Для правильного составления документа достаточно ознакомиться с его актуальным образцом, который также можно найти в правовой системе Консультант Плюс.

Таким образом, продажа жилья, в котором прописаны иные лица помимо собственника, возможна и не предполагает специфических действий. Переоформление квартиры осуществляется по общим правилам. Снять зарегистрированных лиц с учета можно по договоренности или через суд.

Однако следует помнить о перечне граждан, которых нельзя выписать даже в принудительном порядке, после их право пользование квартирой защищается законом ввиду их особого социального статуса.