Продажа квартиры где зарегистрирован недееспособный

В предыдущей статье я уже рассказывала, как купить квартиру в новостройке. Некоторые советы полезны и при покупке недвижимости на вторичном рынке.

Но со вторичным жильем есть нюансы. В этой статье я разберу категории собственников, которые требуют особого внимания: дети, пожилые или недееспособные люди, а также когда собственник — один из супругов. Расскажу, какие есть риски для покупателя при заключении сделки с этими категориями собственников и как минимизировать риски.

Когда собственники — несовершеннолетние дети

Права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью защищает закон. Дети, с точки зрения закона, делятся на две категории.

Дети до 14 лет являются недееспособными, то есть не могут самостоятельно участвовать в имущественных сделках. За них действуют родители, усыновители или опекуны.

Дети с 14 до 18 лет по закону считаются ограниченно дееспособными. Они самостоятельно участвуют в сделках с недвижимостью, то есть сами подписывают документы и заявление на государственную регистрацию, но с согласия родителей, усыновителей или попечителей. Согласие дает каждый родитель — обычно оно оформляется в нотариальной форме.

Ecли родитель один, то нужно документально доказать, что другого нет, нaпpимep предъявить свидетельство о рождении, где указан только один родитель, или свидетельство о смерти другого.

Пример такого согласия родителя на сделку. Источник

За сделками с участием несовершеннолетних собственников вне зависимости от того, есть ли у них родители, усыновители или опекуны, установлен государственный контроль: для сделки купли-продажи потребуется согласие органа опеки и попечительства. Все согласия должны быть представлены до подписания договора купли-продажи и подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности.

За разрешением органа опеки и попечительства нужно обратиться по месту жительства ребенка. К заявлению прилагаются паспорта родителей, свидетельство о рождении ребенка, правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру и документы, которые подтверждают защиту интересов ребенка, например предварительный договор о покупке новой недвижимости.

Форма сделки с несовершеннолетними. Если квартира принадлежит несовершеннолетнему, то сделка купли-продажи проводится только в нотариальной форме. Договор составляется в нотариальной форме, поэтому можно прописать прямо в нем, что ребенок действует с согласия родителей, и там же родители заверяют свое согласие подписями, так как маловероятно, что ребенок придет на сделку один.

Есть еще нюансы про детские доли, на которые дети могли бы иметь право, но им не воспользовались, точнее, им не дали воспользоваться. Об этом мы расскажем в следующей статье, когда речь пойдет про материнский капитал и приватизацию.

В чем риск. Если не получить нужные согласия или сделка будет оформлена не в должной форме, то:

1. Росреестр не примет документы на регистрацию или приостановит ее, когда обнаружится факт отсутствия согласий. Покупателю придется срочно делать эти документы, чтобы возобновить регистрацию. А если опека не разрешит продавать квартиру по причине несоблюдения интересов ребенка, то сделка может сорваться.
2. Даже если регистрация все-таки пройдет, ее могут признать недействительной.

Когда сделку могут признать недействительной

Недействительной сделку может признать только суд.

Потребовать признать сделку недействительной может участник сделки или лицо, чьи права были нарушены, например, в случае нарушения прав детей они сами могут подать иск, когда станут совершеннолетними (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Недействительной могут признать сделку, которая была таковой изначально, и покупатель знал или мог знать об этом, но принял в ней участие, то есть действовал недобросовестно. Поэтому при подготовке сделки важно проверять документы, требовать нужные в сделке согласия и разрешения, указывать в договоре приобретения гарантии от продавца (п. 1 ст.

167 ГК РФ).

Лицо, права которого нарушены, имеет право подать иск в течение 3 лет с момента, как он узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые являются основанием для признания сделки недействительной (ст. 181 ГК РФ). Формулировка закона «должен был узнать» немного расплывчатая — этот факт устанавливает суд.

Например, собственность принадлежит ребенку 16 лет, который участвовал в сделке с согласия одного родителя, а другой живет отдельно, и его не спросили. Нотариус, который оформлял, не уточнил этот момент. Второй родитель узнал о сделке и заявил, что без его согласия сделка недействительна.

Поэтому, если согласия от второго родителя нет, лучше отказаться от сделки.

В случае признания судом сделки недействительной, по закону каждая сторона должна вернуть другой все полученное по сделке. Иногда бывает так, что продавцу вернули квартиру, а денег для возврата у него уже нет. В этом случае придется судиться с продавцом и, возможно, возвращать деньги несколько лет (п.

2 ст. 167 ГК РФ).

Например, квартира стоит 5 млн руб. Сделку зарегистрировали, расчеты между сторонами провели, но впоследствии выяснилось, что согласия не было. Состоялся суд, который признал сделку недействительной, по решению стороны должны вернуть то, что получили при сделке: покупатель возвращает квартиру, а продавец — деньги.

Недвижимость возвращается автоматически, так как сделка расторгнута, а деньги могут вернуться не сразу, если продавец их уже потратил. Тогда придется решать этот вопрос через суд, а деньги могут возвращаться годами.

Как минимизировать риск. Проверьте наличие согласия родителей, усыновителей или попечителей, а также согласия органа опеки на продажу квартиры. Обратите внимание на наличие дополнительных условий в согласии.

Если они есть, то желательно самому убедиться, что ваш продавец их исполнил, например купил новую квартиру, где ребенку выделена доля в соответствии с решением органа опеки и попечительства.

Вот пример согласия органа опеки, оно выдано с условием, что семья продавца подтвердит покупку другого жилого помещения. Такой случай встречается часто. Источник

Когда продавцу нужно исполнить условие органа опеки, часто оформляют так называемую альтернативную сделку — когда одновременно проводится несколько взаимозависимых сделок. Например, деньгами от продажи старой квартиры продавец рассчитывается при покупке новой. В этом случае покупатель точно знает, что сделка по покупке другой квартиры у продавца тоже прошла.

Если альтернативная сделка не оформляется, то отследить факт исполнения решения опеки будет сложнее. Чтобы упростить себе задачу, можно предусмотреть в договоре предоставление документов, которые подтверждают исполнение решения опеки. Например, это можно учесть в условиях доступа продавца к деньгам.

Но нужно понимать, что альтернативная сделка сама по себе несет риски.

Какие риски у альтернативных сделок

Альтернативные сделки — это сложная процедура покупки квартиры, когда продажа одной квартиры обуславливает покупку другой, например когда у продавца не хватает своих денег для покупки другой квартиры и он получает их от продажи своей имеющейся квартиры. Такие сделки «покупка — продажа — покупка» обычно проводятся одновременно. Таких цепочек сделок может быть и несколько, например когда и покупателю нужно продать другую недвижимость, чтобы купить квартиру.

А если еще и следующие покупатели или продавцы заинтересованы в одновременной сделке, то схема серьезно усложняется.

Так может выглядеть альтернативная сделка

В чем риск. Сделка из нескольких цепочек сделок непредсказуема: если у одного из участников такой сделки изменятся обстоятельства, то разорвутся все сделки, а покупателю придется искать новую квартиру. Например, продавец № 2 или № 3 передумает продавать квартиру.

Как минимизировать риск. Тут два варианта:

1. проводить такую сделку под контролем профессионального участника рынка недвижимости, например агента по недвижимости или юриста;
2. отказаться от такой сделки.

Когда собственники — недееспособные или ограниченно дееспособные граждане

По закону совершеннолетний гражданин может быть признан недееспособным при определенных обстоятельствах, например в случае психического расстройства. Это обстоятельство признает суд. Он назначает опекуна, если человек признан недееспособным, и попечителя — если человек ограниченно дееспособен.

Ограниченно дееспособный человек может самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, например продать телефон. А вот продать квартиру он может только с согласия попечителя, так как суд и закон ограничивают его действия (ст. 30 ГК РФ).

Ограничить дееспособность суд может, например, по причине психического расстройства или злоупотребления наркотиками либо алкоголем.

Если квартира принадлежит недееспособному или ограниченно дееспособному собственнику, то сделка находится под контролем органа опеки и попечительства, как в случаях с несовершеннолетними. Поэтому для сделки сначала нужно получить:

• согласие попечителя в случае, если продавец ограниченно дееспособен;
• разрешение органа опеки и попечительства, если продавец недееспособен. Порядок получения такой же, как в случае с детьми.

В чем риск. Сделку с недееспособным человеком без согласия органа опеки, так же как и в сделках с детьми, могут признать недействительной. Последствия мы обсуждали выше.

Как минимизировать риск. Чтобы проверить продавца на дееспособность, можно попросить его показать водительское удостоверение — этот документ требует врачебной справки от психиатра и нарколога. Если психическое состояние продавца вызывает сомнение, запросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Если продавец состоит на учете, то выясните, кто является его опекуном или попечителем, и запросите их согласие и разрешение органа опеки на сделку.

Когда собственники — пожилые люди

У возрастных собственников могут быть особенности психического здоровья. Например, если в сделке речь идет о залоге, то банки запрашивают справку из психоневрологического и наркологического диспансеров у собственников старше 65 лет. Если у вас не ипотечная сделка, то подстраховаться все равно стоит. В этом случае подойдет действующая водительская медицинская справка продавца — обычно ее выдают на 3 года — либо справка из диспансера — она подтверждает, что в текущий момент человек не стоит на учете.

Нужно понимать, что оба этих документа не гарантируют дееспособность продавца.

Даже если продавец молод, но его поведение вызывает у вас вопросы, вы имеете право запросить справки из диспансера.

В чем риски. Если вы совершили сделку с лицом, которое не вправе было ее проводить, то она может быть признана недействительной.

Например, покупатель подписал договор с ограниченно дееспособным лицом, которое стоит на учете с психическим расстройством. Такой человек не имеет права сам заключать подобную сделку, а опекун или попечитель не был в курсе сделки и узнал о ней позже. Если он заявит об этом в суд, то суд признает сделку недействительной (ст.

171 ГК РФ).

Как минимизировать риск: не стесняться спрашивать у пожилых продавцов (и не только у них) документы, которые подтверждают психическое состояние, проверять наличие требуемых законом согласий, например в случае ограниченной дееспособности продавца.

В любом случае рекомендуем включать в договор купли-продажи вот такой пункт:

«Продавец и Покупатель подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, психическими заболеваниями и расстройствами не страдают, на учете в психоневрологическом диспансере, под опекой, попечительством, а также под патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего Договора».

Такой пункт не гарантирует того, что сделку не признают недействительной, но это дополнительное подтверждение того, что покупатель проявил добросовестность, так как уточнил этот вопрос у продавца.

Покупка квартиры у недееспособного человека

Какие риски у покупателя, приобретающего квартиру, в которой 1/4 доля принадлежит недееспособному человеку, находящемуся под опекой, но разрешение органов опеки на продажу квартиры имеется? Имеет ли право покупатель знать, что приобретут взамен этому человеку?

Наталия Булахова
Консультаций: 211

• В каком случае договор считется заключенным
• Условия для совершения сделки с недееспособным лицом
• О чем нужно знать при покупке квартиры у недееспособного

В каком случае договор считется заключенным

Да, такие права у покупателя есть. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Условия для совершения сделки с недееспособным лицом

В качестве условий, которые названы в законе как существенные для совершения сделки с недееспособным лицом, указано несколько нижеперечисленных условий.

Законом установлена обязательная нотариальная форма для данного вида сделок, связанных с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего недееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Кроме этого, на совершение сделки по отчуждению доли в праве собственности, принадлежащей недееспособному, их опекуны (попечители) должны получить согласие органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ и ст.

21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Данное согласие органов опеки и попечительства должно быть получено до заключения сторонами договора купли-продажи квартиры, а по практике такое разрешение выдается при условии приобретения в собственность недееспособного лица аналогичной по своим характеристикам доли в праве собственности в жилом помещении взамен продаваемой.

О чем нужно знать при покупке квартиры у недееспособного

При проведении сделок в отношении недвижимости, принадлежащей недееспособным участникам сделки, важно знать: для того чтобы в дальнейшем их сделка не была признана недействительной, требуется не только получить надлежащее разрешение органов опеки на продажу недвижимости недееспособного, но и исполнить те условия, которые органы опеки посчитали необходимым установить для конкретной сделки с имуществом недееспособного.

В противном случае у органов опеки и попечительства есть законные основания признать заключенную сделку недействительной (ст. 168 (сделка, противоречащая закону) и ст. 173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана) ГК РФ).

Данный вывод основан на позиции Верховного Суда РФ (п. 56 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», определение от 27.02.2018 № 48-КГ18-1).

На практике непосредственно в самом тексте распоряжения органов опеки и попечительства также указывается срок (от одного месяца до трех), в течение которого опекун (попечитель) недееспособного обязан предоставить в органы опеки документальное подтверждение исполнения условий сделки, изложенных в тексте распоряжения (например, копии правоустанавливающих документов на приобретенное жилое помещение на имя недееспособного).

На основании вышеизложенного, покупатель, который приобретает квартиру и согласовывает существенные условия договора с другой стороной сделки – продавцами, имеет право знать и те условия его предстоящей покупки, которые перечислены в разрешении органов опеки и попечительстве, необходимость получения которого прямо указана в законе для данного вида сделок.

Поскольку эти обстоятельства имеют правовое значение, то у покупателя есть право проверить реальное исполнение продавцами выдвинутых органами опеки и попечительства условий сделки, чтобы в дальнейшем его сделка по приобретению квартиры не была признана недействительной, а стороны оспариваемого договора не были возвращены в первоначальное положение.

Как продать квартиру, доля в которой принадлежит недееспособному гражданину?

Есть квартира (предмет обсуждения), собственность: 2/3 у дедушки, 1/3 у внучки. Дедушка сильно болеет, подали заявление на признание дедушки недееспособным. Опекуном будет назначена дочь дедушки (мать внучки). Дедушка проживает в другой квартире (квартире своей дочери).

Необходимо продать квартиру (предмет обсуждения). Можно ли это сделать? Какие шаги необходимо предпринять?

21 января 2019, 15:41 , Светлана, г. Москва
Ответы юристов
Галина Гудкова
Адвокат, г. Москва
рейтинг 7.7

Общаться в чате

Идете в отдел опеки в том районе где дедушка зарегистрирован и узнаете на каких условиях они разрешат продать квартиру с его долей, что надо дедушке подобрать из жилья…Как правило они просят подобрать что-то аналогичное по метрам, можно пробовать договориться чтобы сумма была положена на счёт дедушки на его имя. Но во всех случаях разрешение отдела опеки на продаже доли дедушки обязательно.

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

21 января 2019, 15:43
Ирина Фролова
Юрист, г. Ставрополь

Общаться в чате

Вы не сможете просто так продать квартиру дедушки. Даже если на данном этапе сможете, то с большей вероятностью, такую сделку в будущем оспорят органы опеки либо покупатель.

Согласно ст.37 ГК РФ 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

То есть, долю дедушки вы сможете только продать с разрешения органа опеки, после установления опеки над ним и признания его недееспособным. Органы опеки выдают согласие только в том случае, если вы выделите аналогичную долю (по площади) в другой недвижимости или внесете на депозит дедушки денежные средств а размере стоимости доли.

21 января 2019, 15:45
Клиент, г. Москва

Ирина, большое спасибо! Позвольте уточнить, если я готова внести на депозит дедушки стоимость его доли, в этом случае риск оспаривания со стороны органов опеки существенно снижается или совсем исчезает? Необходимо внести средства до момента продажи всей квартиры или после совершения сделки?

Спасибо большое. С уважением, Светлана

21 января 2019, 15:49
Ирина Фролова
Юрист, г. Ставрополь

Общаться в чате

Я имела ввиду продажу доли без разрешения органа опеки. Если вы получите разрешение от органов опеки, проблем не должно быть. На практике сумма вносится до совершения сделки.

Уточните в местной администрации.

21 января 2019, 15:52
Показать еще 1
Яна Кононова
Юрист, г. Нефтекамск

Общаться в чате

Согласно п.2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного.

Скорее всего придется внести определенную сумму на счет в банке у дедушки. Условия определит орган опеки.

Сделки с недвижимостью (при долевом участии собственников) проходит только с участием нотариуса.

Таким образом, Вам требуется разрешение органов опеки и дальше к нотариусу.

С уважением Кононова Я А

21 января 2019, 15:45
Клиент, г. Москва

Яна, большое спасибо за ответ. Позвольте уточнить, тот факт, что опекуном является мать дедушки, а продавать квартиру планирует внучка дедушки — имеет какое-то значение? Должен ли опекун и второй собственник продаваемой квартиры являться одним физическим лицом? Спасибо. с уважением, Светлана

21 января 2019, 15:57
Яна Кононова
Юрист, г. Нефтекамск

Общаться в чате

Светлана, Вы можете оформить доверенность у нотариуса на продажу доли в квартире. Опекун имеет на это право. То есть опекун доверяет внучке опекаемого на проведение ею сделки продажи его имущества.

Такое допускается законом. Все подробности об этом Вам расскажет нотариус.

21 января 2019, 16:06
Показать еще 2
Владимир Мальцев
Юрист, г. Вологда

Общаться в чате

Добрый вечер. Светлана.

Для того, чтобы продать долю дедушки Вам нужно обратиться за разрешением в орган опеки.

ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Естественно такое разрешение будет возможно только при предоставлении другого жилья.

21 января 2019, 15:46
Ольга Прохорова
Адвокат, г. Курган

Общаться в чате

Опекуном будет назначена дочь дедушки (мать внучки).

Светлана

Можно ли это сделать? Какие шаги необходимо предпринять?

Светлана

После того, как будет оформлено опекунство, дочь должна будет обратиться в органы опеки за получение разрешения на продажу доли дедушки

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об опеке и попечительстве»Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного

В постановлении на продажу доли опека определит что нужно сделать: положить деньги на счет от проданной доли либо выделить опекаемому в ином жилье долю, равную продаваемой.

В противном случае будет подан иск о признании сделки недействительной и возвращении доли опекаемому

Покупка квартиры недееспособным

Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка квартиры недееспособным (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Купля-продажа жилья:
• 3 ндфл при продаже квартиры
• 3-НДФЛ покупка квартиры 2018
• 3-НДФЛ покупка квартиры 2019
• 3-НДФЛ покупка квартиры в ипотеку
• 3-НДФЛ покупка квартиры документы
• Ещё.

Судебная практика: Покупка квартиры недееспособным

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 320 «Право апелляционного обжалования» ГПК РФ «Оставляя апелляционную жалобу ФИО1 без рассмотрения по существу, суд апелляционной инстанции, руководствуясь нормами действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в том числе частью 2 статьи 320 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в абзаце четвертом пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», правомерно исходил из того, что оспариваемым судебным актом ФИО3 признан недееспособным с момента вступления решения суда в законную силу, выводы о психическом состоянии ФИО3 на момент заключения договора купли-продажи квартиры решение суда ФИО4 инстанции не содержит, поэтому вопрос о каких-либо правах или обязанностях заявителя жалобы судом не разрешался, соответственно права и законные интересы ФИО1 решением Химкинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ не нарушены.»

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.02.2021 N 33-3070/2021 по делу N 2-5140/2020
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования правообладателя жилого помещения: 1) О признании утратившим право пользования жилым помещением; 2) О снятии с регистрационного учета.
Обстоятельства: Истец на основании договора купли-продажи является собственником жилого помещения, а ответчик — бывшим его владельцем, соглашение о сохранении за ним права пользования помещением отсутствует.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено. Доводы апелляционной жалобы о том, что К.А. готовится исковое заявление о признании сделки от между К.Э. и Ч. о купле-продаже жилого помещения по указанному выше адресу недействительной и признании К.Э. недееспособной, не влияют на законность и обоснованность вынесенного по делу решения, поскольку само намерение подать исковое заявление не подтверждает каких-либо юридически значимых обстоятельств. На день вынесения решения и рассмотрения дела судом апелляционной инстанции ответчиком не представлено доказательств обращения с исковым заявлением о признании сделки недействительной.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Покупка квартиры недееспособным

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Последние изменения: Применение имущественного и социального вычета при исчислении НДФЛ работодателем
(КонсультантПлюс, 2024) При приобретении жилья детям (подопечным), признанным судом недееспособными, имущественный вычет можно получить независимо от их возраста.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Корректировки в НК РФ: что меняется в администрировании и значимых налогах?
(Малышко В., Ларина А.)
(«Практический бухгалтерский учет. Официальные материалы и комментарии», 2019, NN 11, 12; 2020, N 1) Закон N 325-ФЗ (подп. «в» п. 15) дополняет перечень налогоплательщиков, имеющих право на имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилья и расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на указанные цели. С 1 января 2020 года такой вычет могут получить налогоплательщики, являющиеся родителями (усыновителями, приемными родителями, опекунами, попечителями), оформившие построенное (приобретенное) жилье на признанных судом недееспособными детей (подопечных) (п. 6 ст. 220 НК РФ в редакции Закона N 325-ФЗ).

Сейчас такая льгота предоставляется при оформлении жилья на самого налогоплательщика либо на его детей (подопечных) в возрасте до 18 лет.

Нормативные акты: Покупка квартиры недееспособным

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 07.10.2022) 21. В случае, если в передаваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление собственнику такого жилого помещения возмещения не допускается.

«Основные направления бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2024 год и на плановый период 2024 и 2024 годов»
(утв. Минфином России) 5. При продаже семьями с детьми жилого помещения, приобретенного с использованием средств государственной поддержки, предоставление права при определении налоговой базы учета произведенных одним или несколькими членами семьи расходов на его покупку пропорционально доли каждого члена семьи в собственности на указанное жилое помещение. Право на учет указанных расходов в целях налогообложения предоставляется, если законодательством, в том числе региональным, в качестве условия предоставления указанной государственной поддержки определено выделение долей членам семьи, в частности, детям.

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы

  Как подтвердить дееспособность продавца при сделках с недвижимостью?

  Сделка по купле-продаже всегда влечет за собой некоторые риски. В самый неподходящий момент (уже после заключения договора) может внезапно выясниться, что продавец недееспособен – и, следовательно, сделка считается недействительной, а покупатель теряет деньги. Чтобы выйти из сложной ситуации (а еще лучше – не попасть в нее вообще), следует иметь в виду некоторые вещи относительно дееспособности.

  Об этом мы и поговорим.

  Кого и почему признают недееспособным?

  Согласно Гражданскому Кодексу РФ, полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет. Однако те, кто страдает психическими расстройствами и потому не способен руководить своими действиями (или находятся в возрасте младше 18 лет, а также в преклонных годах), дееспособными уже не считаются. Соответствующие сведения можно получить в органах опеки, наркологических и психоневрологических диспансерах: также в обязательном порядке проводится судебно-медицинская экспертиза.

  Именно на ее основании суд может признать человека (в нашем случае – продавца недвижимости) недееспособным. В таком случае за его действия отвечает опекун. Если недееспособность частичная – тоже.

  

  При каких случаях рекомендовано получить справку?

  Сама по себе справка о дееспособности – отнюдь не обязательный документ в сделках с недвижимостью, она может выступать только дополнительным гарантом. По умолчанию все сделки должны совершаться в здравом уме и твердой памяти: об этом говорит тот же Гражданский Кодекс. Однако все-таки есть ряд ситуаций, когда получить справку о дееспособности продавца, мягко говоря, не помешает. Вот они:

  • продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
  • продавец ранее лечился от психических расстройств;
  • добросовестные отношения между покупателем и продавцом как физическими лицами закреплены в договоре и нотариально заверены;
  • продавец – человек пожилого возраста;
  • продавцу от 14 до 18 лет (в этом случае также необходимо согласие его опекуна или законного представителя);
  • параметры и цены по договору явно занижены по сравнению со среднерыночными;
  • нотариус или один из участников сомневается в дееспособности продавца (аналогичная ситуация, впрочем, может возникнуть и в отношении покупателя).

  Кроме того, порой бывший собственник может оказаться нечист на руку и подать в суд на покупателя, пытаясь оспорить сделку. Ситуацию опять-таки может спасти справка о дееспособности, подтверждающая, что продавец действовал в здравом уме. Такую справку часто берут, когда в сделке участвует нотариус: возникало немало прецедентов вышеописанных случаев.

  Конечно, продавец не обязан по первому требованию предоставлять справку: она не относится к списку обязательных документов и делается добровольно (пусть даже ее отсутствие чревато риском). Но если продавец наотрез отказывается ее предоставить – это повод для беспокойства.

  Сопровождение сделок с недвижимостью

  Где получить справку?

  Как уже было сказано ранее, для этого нужно посетить наркологический или психоневрологический диспансер (НД и ПНД соответственно) по месту жительства продавца. Если есть сомнения в алкогольной или наркотической зависимости, то стоит обращаться в НД, если в психическом состоянии – ПНД; обе справки одновременно, как правило, не нужны. Понадобятся паспорт, полис, а также приписное свидетельство или военный билет для мужчин.

  В НД сдаются анализы и проводится осмотр у нарколога, в ПНД – беседа с психиатром. Стоимость справки из ПНД составит около 1400 рублей, из НД – 200: обычная справка о том, что человек в течение года не обращался в ПНД и не состоит там на учете, предоставляется бесплатно. Срок действия документа – от трех месяцев до года (для продажи квартиры, как правило, это 3 месяца: этот же срок действителен для справки из НД).

  В справке обязательно указывается наименование документа и его порядковый номер, полная информация о гражданине, о проводившем осмотр сотруднике диспансера, результат осмотра, дата, подпись врача и два штампа – врача и медицинского учреждения. Стоит отметить, что диспансер должен быть муниципальным: справка из частного учреждения никак не подтверждает состояние человека на учете в районном диспансере. И еще один момент: покупатель не сможет получить справку вместо продавца, т.к. предоставляемая в документах информация является конфиденциальной.

  Можно разве что присутствовать при вручении справки продавцу, который самостоятельно обратился в диспансер.

  

  Как еще можно проверить дееспособность?

  Порой бывает и такое, что продавец отказывается предоставить справку, но при этом вполне вменяем и может заключать сделки. Вот что помогает определить дееспособность продавца квартиры при отсутствии соответствующих документов:

  • Водительское удостоверение. Если у продавца оно есть, значит, он уже проходил осмотр в наркологическом и психоневрологическом диспансерах, причем успешно.
  • Приглашение медицинского работника при заключении сделки для стороннего освидетельствования. Профессионал поможет точно определить состояние продавца.
  • Личная оценка. Можно самостоятельно оценить общую адекватность человека по его поведению, общению с его соседями и родственниками, содержанию соцсетей. Конечно, серьезных отклонений таким способом выявить получается далеко не всегда (если только покупатель не опытный психолог), но для общего вердикта этого вполне достаточно.
  • Подключение к сделке нотариуса. Если он заверяет договор, то выступает гарантом сделки и несет ответственность за свои действия. Кроме того, он вправе сам запросить нужную ему информацию в обход продавца.

  Последствия при заключении сделки с недееспособным лицом

  Что же делать в случае, если все-таки состоялась такая сделка, и суд признал ее недействительной? Сторонам приходится иметь дело с ее последствиями: они обязаны вернуть друг другу то, что получили в результате сделки, или возместить его стоимость. Если одна из сторон знала о том, что вторая недееспособна (или должна была это знать), то ей нужно возместить реальный ущерб. Если суд решит, что опекун недееспособного гражданина совершил бы такую же сделку, выгода будет в пользу последнего. Если же была целая цепочка сделок, и покупатель не мог знать, что изначальный продавец недвижимости недееспособен, нужно оформлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.

  302 ГК РФ). Суд в этом случае признает сделку ничтожной, а покупатель вправе требовать от продавца возврата денег. Если реальный ущерб не был возмещен в течение года, покупатель имеет право на разовую компенсацию от государства в размере до одного миллиона рублей: соответствующий закон № 122-ФЗ был принят в 1997 году.

  Подытожим: справка о дееспособности при продаже квартиры не является обязательной частью комплекта документов для сделки – но в некоторых случаях ее наличие серьезно облегчит жизнь покупателю. Будьте внимательны, обращайте внимание на мелочи и, если сомневайтесь, потребуйте документ: возможно, ваши опасения окажутся не напрасными. Также можете обратиться к юридическим специалистам АН «Трансферт»: мы всегда поможем разобраться в непростой ситуации.

  1. Недвижимость
  2. Блог
  3. Полезное
  4. Колокольников Борис Михайлович
  5. Как подтвердить дееспособность продавца при сделках с недвижимостью?