Здравствуйте,подскажите пожалуйста имеет ли право человек у которого есть 1\3 часть доли квартиры(разделена на 3 доли,тоесть у человека 1\3 часть от 1ой доли)Имеет ли право он ее продать кому то или что сделать,и как это происходит.Грубо говоря он имеет 10 метров от 80метров.Может ли он продать без согласия остальных и тд.
05 февраля 2017, 13:35 , Михаил, г. Москва
Ответы юристов
Надежда Фролова
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Должна быть соблюдена определенная процедура. В соответствии со ст. 250 ГК РФ:
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Сособственник либо направляет почтой заказным письмом с уведомлением о вручении извещение о продаже доли, в соответствии с нормой закона, приведенной выше, либо действуют через нотариуса. Также, можно просить сособственника лично подписать- о получении извещения.
С Уважением, Надежда.
05 февраля 2017, 13:36
Наталья Сергеева
Юрист, г. Волгоград
Общаться в чате
Без согласия он может продать свою долю кому-либо из других долевых собственников. Третьим лицам продать может, уведомив сначала сособственников, так как у них преимущественное право покупки доли.
ГК РФ Статья 250 ГК. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
05 февраля 2017, 13:38
Дмитрий Чернобавский
Юрист, г. Электросталь
рейтинг 7.9
Общаться в чате
может продать с соблюдением ст.250 ГК
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Продажа доли в квартире при несогласии остальных собственников
Продажа части находящейся в долевой собственности квартиры имеет определенные сложности, связанные с необходимостью согласования сделки с другими обладателями прав на недвижимость. Наличие юридических способов осуществления процедуры в обход остальных собственников значительно упрощает процесс.
Правовой статус долевой собственности на квартиру
Недвижимое имущество может находиться во владении двух и более лиц, в этом случае собственность считается общей, распоряжение ею подчиняется ст.244-247 ГК РФ. Собственность бывает совместной (без выделения принадлежащей каждому владельцу части) и долевой. Первый вид владения возникает при оформлении неделимого недвижимого имущества и в прочих предусмотренных законом ситуациях.
При необходимости возможен перевод из одного вида в другой.
В долевой собственности части, принадлежащие каждому владельцу, считаются равными, если документально не зафиксировано другое разделение.
Обладатель прав на долю имущества может распорядиться им по своему усмотрению после получения на это разрешения остальных совладельцев.
Продать долю в квартире можно только в том случае, когда часть каждого собственника четко определена. При отсутствии такого выделения следует произвести процедуру раздела и задокументировать правообладание полученными в результате этого квадратными метрами.
Особенности продажи доли в квартире
Когда один из совладельцев принимает решение о передаче принадлежащей ему части третьим лицам, он обязан получить согласие остальных собственников (ст.246 ГК РФ), которое оформляется письменно и заверяется у нотариуса.
В процессе подписания такого разрешения сотрудник нотариальной конторы должен проверить достоверность прав участников на недвижимость, отсутствие условий, делающих продажу квартиры невозможной, и прочие юридические аспекты совершения сделки.
В согласии указывается ФИО, паспортные и контактные данные разрешающего продажу лица и продавца, прописывается, что совладелец не имеет имущественных и материальных претензий, осведомлен о нормативных документах, регулирующих передачу доли общей собственности, и на основании действующего законодательства допускает сделку.
В ситуации, когда нет возможности встретиться с другими собственниками (неизвестно их местонахождение, адресат не получает отправляемые уведомления и т.л.), желающему продать свою долю владельцу следует запастись как можно большим количеством письменных подтверждений.
Показания свидетелей о предпринимаемых попытках переговоров с собственниками, почтовые извещения об отсутствии указанного адресата и прочие документальные факты помогут в случае возможного судебного оспаривания сделки доказать соблюдение закона.
Когда часть квартиры выставляется на продажу, остальные собственники имеют преимущественное право ее приобретения (ст.250 ГК РФ).
Продавец обязан письменно уведомить о своём решении совладельцев не менее чем за месяц, в течение которого те могут выкупить продающуюся долю или написать отказ, позволяющий заключить сделку с третьими лицами.
Способы передачи прав на долю без согласия собственников
Иногда стечение обстоятельств делает невозможным получение разрешения совладельцев на распоряжение частью квартиры. К примеру, если второй собственник — несовершеннолетний, органы опеки, с которыми в обязательном порядке согласуется продажа квадратных метров, не допустят сделку, приводящую к ухудшению жилищных условий ребенка и нарушению законодательства.
Если с даты отправки уведомления собственникам прошло больше месяца, имеются доказательства того, что официальное письмо получено адресатом, но ответ на него не был дан, инициатор вправе продать свою долю жилья на законном основании.
В других условиях обойтись без соглашения остальных собственников можно следующими законными способами:
- Дарение доли в квартире третьему лицу. Согласно законодательству, сопровождение сделки, проверка ее чистоты и оформление необходимых документов передано в компетенцию нотариальных контор. За проведение процедуры и заключение договора надлежит уплатить сумму согласно прейскуранту услуг нотариуса. Кроме того, в пользу государства взимается налог, зависящий от стоимости недвижимости, и госпошлина. Лицо, получившее долю недвижимости в дар (а фактически — купившее ее), отдает дарителю оговоренную заранее денежную сумму наличными или через банковскую ячейку.
- Передача части квартиры в качестве залога. Для этого заключается договор на сумму, установленную участниками сделки в соответствии со стоимостью доли недвижимости. Обеспечением возврата залоговых денег выступают квадратные метры жилья. По истечении установленного срока бывший собственник письменно оформляет отказ от принадлежащих ему квадратных метров в пользу лица, с которым подписан договор залога.
- Способ представляет собой вариант двух предыдущих с той разницей, что дарственная или залог оформляется на часть доли квартиры. Лицо, принявшее таким образом жилплощадь, после документального оформления собственности на нее становится полноправным совладельцем и получает преимущественное право покупки остальной недвижимости.
Право аренды земельного участка может переходить по наследству.
Максимальный срок аренды земли составляет 49 лет. Подробнее об условиях данного вида аренды читайте здесь.
Хотите взять ипотеку в «Абсолют банке»? Описание условий и ипотечных программ вы найдете в нашей статье.
Ответственность за нарушение закона
Невыполнение норм законодательства РФ чревато неприятными последствиями, вплоть до возбуждения уголовного дела на виновного гражданина. Заключение сделок через нотариальные конторы обязывает их сотрудников тщательно проверять правомерность осуществления заявленных обратившимся лицом действий в отношении квартиры, пресекать попытки ущемления прав заинтересованных лиц и совершения незаконных операций с недвижимостью.
Нарушение преимущественных прав остальных совладельцев на покупку доли квартиры допускает возможность судебного оспаривания ими совершенной сделки купли — продажи, на что предусматривается срок в три месяца. Важно помнить, что законное основание обратиться в суд имеют только лица, владеющие правом собственности на оставшуюся часть жилья.
Образец согласия на продажу (покупку) квартиры от совладельца доступен для скачивания по ссылке.
Продажа квартиры, если один из владельцев против
Продажа квартиры с несколькими совладельцами имеет свои особенности. Их необходимо учитывать в процессе подготовки документов для заключения сделки купли-продажи, а также при прохождении процедуры по переоформлению прав собственности.
Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками
Квартира, в которой несколько владельцев, может находиться в совместной либо общей долевой собственности. Долевая собственность обозначает, что каждый из владельцев имеет право распоряжаться и владеть определенной долей в рамках одной квартиры.
Такой вариант возможен при изначальном приобретении квартиры несколькими лицами, при получении ее по наследству с распределением долей между всеми наследниками, при оформлении жилья в собственность всех прописанных в квартире лиц через приватизацию, в результате раздела собственности супругов в судебном порядке с выделением долей мужа и жены.
При совместной собственности лицам принадлежит равное право на квартиру, но доли при этом не выделены.
Такой вид владения недвижимостью и прочим имуществом возникает между супругами в период заключения брачного союза.
Отличие продажи квартиры с несколькими собственниками от обычной продажи квартиры заключается в следующем:
- При совместной собственности супруга продавца должна дать свое согласие на проведение сделки купли-продажи. Если такое согласие получить не удалось, то необходимо выделение доли каждой стороны в натуре в судебном порядке.
- При общей долевой собственности каждый совладелец вправе свободно распоряжаться принадлежащей им долей и может продавать ее кому угодно. Несколько собственников могут продать квартиру как единый объект недвижимости в рамках 1-ой сделки. Если согласие от всех сторон получить не удалось, то продавцу доли стоит учитывать правило о преимущественном праве покупки других собственников. Это значит, что заключить сделку он может только после предложения приобрести свою часть другим собственникам.
Комплект документов для заключения сделки
Для заключения сделки купли-продажи потребуется стандартный комплект документов, который включает выписку из ЕГРН/ЕГРП на объект (или свидетельство старого образца), правоустанавливающие документы, техническую документацию из БТИ. Также дополнительно понадобится:
- письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса (при совместной собственности);
- письменный отказ от преимущественного права покупки от других собственников, заверенный нотариально.
Оформление договора купли-продажи при нескольких собственниках будет не сильно отличаться от типового. Его особенности будут состоять в следующем:
- в договоре будут указаны несколько продавцов с указанием доли каждого из них;
- может быть прописан раздельный расчет с продавцами с указанием их реквизитов банковских счетов для перечисления средств за долю каждого лица.
Допускается и иной вариант: каждый из продавцов подпишет отдельный договор купли-продажи от себя в пользу одного покупателя.
Но при этом придется дважды заплатить за перерегистрацию прав собственности на квартиру, что невыгодно для покупателя.
Порядок оформления продажи квартиры, если один из собственников против
Если квартира находится в совместной собственности, то заключение сделки купли-продажи требует обязательного согласия от обеих сторон.
Продать квартиру без согласия второй стороны нельзя ни при каких обстоятельствах. В таком случае потребуется предварительно обратиться в суд для определения долей каждой стороны.
Обычно ответчик и истец получают равные доли, но возможны и иные варианты (например, когда требуется соблюдение интересов детей). Также ответчику может быть присвоена компенсация за его часть квартиры после ее продажи.
После выделения долей в судебном порядке сторонам следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать права на долю в официальном порядке. Далее сделка купли-продажи будет проводиться аналогично тому варианту, по которому продается квартира из долевой собственности:
1. Продавец доли направляет другим собственникам извещение о своем желании продать долю и воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии с 250 ст. ГК РФ. В извещении должна быть указана выкупная цена и существенные условия сделки.
2. У других собственников есть 30 дней на то, чтобы согласиться на покупку доли на предложенных условиях либо отказаться от права преимущественной покупки. Если они никак не отреагируют на поступившее предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.
После того как вышеуказанные условия выполнены, продавец может приступать к заключению сделки купли-продажи с любым лицом.
Но ему следует помнить, что он не вправе продавать квартиру дешевле, чем по цене, указанной в извещении для других собственников.
Таким образом, при долевой собственности продажа квартиры лишь несколько затягивается по срокам, но отсутствие согласия всех собственников не может быть преградой для заключения сделки.
Альтернативные способы
Существует также несколько альтернативных способов обойти требование о преимущественном праве других собственников:
- заключить договор дарения вместо договора купли-продажи (в рамках безвозмездных сделок соглашение не нужно);
- заключить договор займа с покупателем и передать свою долю в квартире в качестве отступной за пропуск сроков платежа;
- заключить договор купли-продажи по завышенной цене, что гарантирует отказ от преимущественного права других собственников.
Квартира как единый объект может быть продана гораздо дороже, чем в случае продажи по долям. Принудить всех собственников к продаже нельзя, они могут заключать сделку купли-продажи только по своему желанию. Но есть одно исключение: если доля возражающего собственника невелика, то можно заставить его передать свою часть другим владельцам принудительно через суд с выплатой ему денежной компенсации.
Каждый сотрудник имеет право на получение выходного пособия при увольнении по сокращению штатов.
При задержке заработной платы работодатель обязан выплатить компенсацию. Если он отказывается это делать, читайте нашу статью, где подробно описаны права работника в этом случае.
Предоставление поддельного больничного листа — серьезное преступление. Какое наказание может понести работник в этом случае, читайте здесь.
Чем грозит продажа квартиры без согласия других собственников?
Так как согласие других собственников является обязательным условием заключения сделки купли-продажи, то его невыполнение грозит аннулированием заключенного договора и признанием его недействительным. С таким иском вправе обратиться в суд другие собственники, имущественные права которых были нарушены. Мотивировать свое исковое заявление собственники могут п.3 ст.35 Семейного кодекса и 253 ст.
ГК РФ.
В результате стороны сделки вернуться к начальной точке: права собственности на квартиру вернуться к продавцу. Он должен будет возместить покупателю уплаченную им цену за квартиру, а также выплатить неустойку в виде назначенной судом фиксированной суммы либо как платы за незаконное пользование чужими средствами за каждый день.
Если собственник проигнорирует правило ГК о преимущественной покупке, то другие дольщики могут в судебном порядке потребовать перевода обязанностей/прав покупателей на себя (согласно п.3 ст.250 ГК РФ). На это у них есть три месяца с того момента как они узнали о нарушении своих прав. Это подтверждается судебной практикой и Постановлением Верховного суда.
Другие собственники также могут оспорить сделку купли-продажи, если доля была продана по более выгодной цене, чем им было предложено продавцом в официальном извещении.
Совладельцы несогласны с продажей доли: как решить проблему
Любая квартира по своей сути является неделимым имуществом, даже если она одновременно принадлежит двум или большему количеству собственников.
Но если владельцев несколько, у каждого из них имеется своя доля недвижимости или право на владение её некоторой частью. Поэтому любые действия по распоряжению таким имуществом будут связаны с необходимостью согласования этих действий со всеми хозяевами.
Продажа, дарение или обмен части жилой площади – это вполне законное отчуждение доли.
И, например, продажа части жилых метров осуществляется по тем же принципам, что и продажа всей жилой площади. Но при этом существует ряд юридических особенностей, о которых не стоит забывать владельцу каждой доли, чтобы избежать никому не нужных споров и судебных разбирательств.
Как определяются границы долей?
Законодательством установлено два вида общей собственности:
- Общая подразумевает отсутствие долей, то есть, жилая площадь оформлена только на одного хозяина (даже если он состоит в браке).
- Долевая — это совместное владение жильём на правах хозяина. Размер каждой доли для отдельного владельца определяется согласно документам. Например, супруги могут подписать брачный договор, в котором будет оговорено, что 40% квартиры принадлежит супруге, а 60% супругу. Также можно заключить отдельное письменное соглашение, дающее право на совместное владение квадратными метрами в долях.
Чтобы определить границы отдельной доли, необходимо выделить её в натуральном виде.
Например, один из членов семьи получает в собственное распоряжение одну комнату.
Обычно выделение в натуре — это достаточно спорный момент.
Но, тем не менее у совладельцев есть возможность договориться на добровольных началах. Достигнув устного согласия, владельцы подписывают отдельное соглашение.
Такое соглашение служит основанием для регистрации прав на выделенную комнату или часть комнаты (квартиры).
Если спор невозможно решить полюбовно, выходом из ситуации будет обращение в судебные органы. Каждый из совладельцев собирает доказательства и передаёт их в суд. Этот орган рассматривает дело и закрепляет права на пользование частью квартиры (на выделение её в натуре).
При этом следует не забывать, что квадратные метры в натуральном виде выделяются, если имеется физическая возможность каждому из владельцев оформить изолированную жилую территорию с отдельным входом и подсобными помещениями (кухней, санузлом).
Можно ли продать свою долю без согласия совладельцев?
Выставляя на продажу часть такой проблемной квартиры, продавец должен помнить, что преимущественное право на приобретение доли имеется у других владельцев данной недвижимости.
Передать часть жилья другому собственнику (третьему лицу) можно только в случае, если совладельцы в письменном виде откажутся от покупки этой доли.
Но при выделении в натуре это правило можно не соблюдать. То есть, нет необходимости в отправке уведомления о предстоящей продаже другим совладельцам.
И не нужно дожидаться получения письменного отказа и разрешения продавать долю третьему лицу.
Письменное уведомление отправляется через почтовое отделение заказным письмом с уведомлением о вручении. В письме излагаются все условия продажи, и обязательно указывается цена. На покупку предложенной доли с момента отправки уведомления у совладельцев остаётся ровно один календарный месяц.
Если получен отказ или уведомление было проигнорировано, продавец может на вполне законных основаниях продать жилую площадь третьему лицу. Полученный отказ необходимо предоставить в местный регистрационный орган при оформлении прав на жилую площадь для нового владельца (покупателя).
Важно, чтобы стоимость продажи не была ниже цены, указанной в уведомлении! В противном случае совладельцы могут оспорить факт продажи, сославшись на завышенную для них стоимость, заявленную в уведомлении.
Если адрес неизвестен
Достаточно часто в юридической практике возникают ситуации, когда продавцу неизвестен точный адрес проживания одного из собственников жилья.
Многие полагают, что будет достаточно отправить уведомление по адресу, где расположена квартира, в которой продаётся доля. Де-юре предписанное правило будет соблюдено продавцом.
Но на деле не всё так просто, как кажется на первый взгляд.
Продавец, решивший заняться такими формальными отписками, будет в результате вынужден доказывать в суде, что его намерения при этом были абсолютно чисты, и он ничего не замышлял против другого владельца.
Поэтому рекомендуется принять все меры для поиска «пропавших» совладельцев и их оповещения. По крайней мере, у продавца должны быть письменные доказательства своих действий, которые позволят отстоять собственные интересы в суде.
Можно ли обойти закон?
Если собственник всё-таки желает обойти правило о преимущественной продаже, ему необходимо воспользоваться исключительно законными методами! Как было указано выше, это добросовестная отправка уведомления, ожидание ответа и продажа в случае отказа или отсутствия ответа.
Единственная законная лазейка избежать отправки уведомления (и возможного согласия совладельца приобрести долю) — это дарение спорной доли.
Для этого заключается отдельный договор, в котором указывается, что даритель, находясь в здравом уме и адекватном состоянии, безвозмездно передаёт указанную часть жилой площади в дар одаряемому лицу.
Согласно Федеральному закону под номером 172, вступившему в силу с июня 2016 года дарение доли квартир полностью отнесено к компетенции нотариальных контор. То есть, услуги такого рода теперь оказывают исключительно нотариусы. При этом даритель обязан документально доказать, что данная доля не была отчуждена и не находится под обременением (например, не выступает в качестве залога).
В нотариальной конторе за оформление договора взимается плата в размере 5 000 рублей. Если в договор будут вноситься дополнительные стороны, за каждую из них необходимо заплатить ещё по 300 рублей. Также в государственную казну уплачивается налог в размере 0,5% от установленной кадастровой стоимости.
Например, если недвижимость стоит один миллион, то уплатить придётся дополнительно 5 000 рублей. Кроме того, уплачивается пошлина в размере до 2 000 рублей.
Ещё один возможный способ продажи — это передача части квартиры (её доли) в счёт погашения задолженности или кредита. Но этот способ используется реже, чем предыдущий. Для осуществления такой продажи необходимо вначале заключить договор о залоге жилья.
А затем, в случае непогашения задолженности, передать её во владение новому хозяину (бывший владелец подписывает письменный отказ от права владения).
Ипотека Россельхозбанка является одной из самых выгодных в России!
Какие правила необходимо соблюдать при расчете наличными в случае заключения сделки купли-продажи недвижимостью? В статье есть вся подробная инструкция.
Если вам предлагают стать созаемщком по ипотечному кредиту то информация по ссылке будет вам полезна.
Возможные последствия
Фиктивное дарение — достаточно рискованное мероприятие.
В случае обнаружения обмана, недовольная сторона может прибегнуть к обращению в суд, опираясь на свидетельские показания.
Поэтому продавцу крайне важно быть уверенным в том, что покупатель «случайно» не сообщит совладельцам об имеющей место оплате сделки. Обвинения в этом случае сведутся к статье УК о жульничестве, что грозит отменой договора дарения, административными взысканиями и даже уголовным преследованием.
Как правило, при проведении сделки купли-продажи нотариальная контора тщательно проверяет выставленную на продажу недвижимость. Нотариус через электронные реестры определяет, не находится ли доля в отчуждении, под арестом, не является ли она залогом, есть ли прописанные в квартире дети, ещё не достигшие восемнадцати лет.
Для обращения в судебные инстанции пострадавшей стороне отводится ровно три месяца с момента, когда стал известен факт незаконного совершения сделки.
Основания для подачи иска — это отсутствие уведомления, несоблюдение сроков ожидания ответа на это уведомление, фиктивное дарение.
Право на обращение в суд имеют только лица, являющиеся совладельцами данной квартиры, и имеющие соответствующие документы для подтверждения факта владения долями. Для обоснования иска необходимо также предъявить всю имеющуюся документацию, подтверждающую допущенные продавцом нарушения.
Продажа доли квартиры без согласия других собственников
https://ria.ru/20211125/dolya-1760776259.html
Недвижимость в розницу: как продать долю в квартире — советы юристов
Как продать долю в квартире 2024: оформление договора и пошаговая инструкция
Недвижимость в розницу: как продать долю в квартире — советы юристов
Продажа доли в квартире сильно отличается от стандартной процедуры. Можно ли оформить договор купли-продажи без согласия всех собственников в 2024 году, нужно. РИА Новости, 16.05.2022
2021-11-25T18:44
2021-11-25T18:44
2022-05-16T16:21
недвижимость
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
МОСКВА, 25 ноя — РИА Новости. Продажа доли в квартире сильно отличается от стандартной процедуры. Можно ли оформить договор купли-продажи без согласия всех собственников в 2024 году, нужно ли заверять его у нотариуса, что делать, если часть собственности принадлежит несовершеннолетнему родственнику, — в материале РИА Новости.Что такое долевая собственностьДолевая собственность — это имущество, одновременно принадлежащее нескольким людям, каждый из которых имеет право на свою часть. Доли могут быть любого размера.Иван Хоменко, магистр права Манчестерского университета, адвокат союза адвокатов «Сокол» прокомментировал: «Этот тип собственности подразумевает не только пропорциональное распределение ответственности за содержание такого имущества, но и пропорциональное извлечение выгоды от использования (как пример, сдача в аренду)».Чаще всего понятие долевой собственности возникает при наследовании, приватизации, разделе имущества между бывшими супругами. Важно отличать долевую собственность от совместной, при которой нет определения долей.Как определить долюДолю можно установить на основании закона, независимо от желания и воли сторон.
Например, размер долей жилплощади наследников определяется волей наследодателя или законодательством.Можно также сделать это по соглашению всех владельцев имущества. В такой ситуации при покупке квартиры будущие собственники заранее определяют, кому и какая часть будет принадлежать. Самый часто встречающийся пример: приобретение недвижимости в долевую собственность супругов (по 1/2 доли каждому).
Либо когда муж и жена при составлении соглашения о разделе совместно нажитого имущества сами договариваются о размере долей.Если один совладелец имущества за свой счет улучшает совместную собственность, то он имеет право на увеличение своей доли в общем имуществе. При этом обязательно, чтобы эти улучшения были неотделимы от недвижимости. Оксана Васильева, кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, приводит такой пример.
Если владелец доли (50%) в квартире заменил за свой счет во всех комнатах старые деревянные окна на новые пластиковые, а потом застеклил балкон, то он имеет право на увеличение своей части, условно говоря, до 55%. Если же улучшения можно отделить, то они «возвращаются» в собственность того лица, которое производило улучшение, без увеличения доли в совместном имуществе.Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, они считаются равными, отмечают эксперты.Встречаются случаи, когда недвижимое имущество находится в собственности нескольких лиц (не супругов) без указания долей.»Раньше довольно часто нотариусы выдавали свидетельства о вступлении в наследство без определения долей. Рекомендуем собственникам в таких случаях обратиться к нотариусу с целью заключения соглашения о распределении. Без него собственник не сможет подарить/продать часть», — предупредила Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской юридической службы.Варианты продажиПо словам генерального директора юридической компании «Юрист UR365» Кирилла Радюка, владельцы могут продать долевое имущество совместно или по отдельности. В первом случае собственники производят отчуждение имущества конкретному лицу с оформлением договора купли-продажи.
Если покупателем будет одно лицо, то документ нотариального удостоверения не требуется. Если продает лишь один из участников долевой собственности, то он обязан сначала предложить купить свою долю другим участникам. Это называется преимущественным правом покупки.Доля ребенкаПри продаже квартиры, в которой имеют доли дети, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. При этом обязательно выделить доли несовершеннолетним в другом жилом помещении, они не должны быть меньше тех, которые были в продаваемой квартире.»Орган опеки может отказать в выдаче разрешения на сделку.
Это можно оспорить в суде. В исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует. Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим», — отметила Наталья Пшеничникова, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса университета «Синергия».Полдоли, две доли, три долиЕсли продаются все доли по одному договору, то помощь нотариуса не требуется (если нет других причин, по которым сделка должна быть нотариальной). При продаже одной или нескольких долей сделка возможна только через нотариуса, с обязательным уведомлением других сособственников.Как рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский, пять — десять лет назад часто встречались случаи, когда в квартирах продавались доли в размере 1/100 ради прописки покупателя. Но в дальнейшем долевая собственность, особенно когда у жилья много хозяев, серьезно затрудняет продажу – этот фактор не только ее замедляет, но и вынуждает идти на серьезную скидку, которая может доходить до 30% от реальной рыночной стоимости.Порядок продажиПервое, что необходимо сделать перед продажей доли, — уведомить каждого собственника квартиры.
Далее получить от них отказ от преимущественного права покупки либо дождаться, пока истечет один месяц с момента получения ими уведомления, и проводить сделку.Уведомление собственниковЕсли квартира находится в общей долевой собственности, то при продаже долей у совладельцев есть преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) на условиях предложения стороннему покупателю.Таисия Дейнега, юрист по сделкам с недвижимостью и автор курса юридической грамотности для риэлторов, делится нюансами: уведомления можно разослать через нотариуса. Если продается доля в нежилом помещении и собственников более 20, то уведомить остальных можно через сайт Росреестра.Татьяна Трофименко рассказывает о том, с какими сложностями могут столкнуться собственники при уведомлении совладельцев:В таких ситуациях владельцы иногда идут в обход закона и заключают договор дарения, при котором нет необходимости уведомлять других дольщиков. Это чревато последствиями как для продавца, так и для покупателя.
По ст. 170 ГК РФ подобная сделка может быть признана недействительной. Константин Ташлыков, руководитель сервиса «Контур.Реестро», объяснил, как правильно провести процедуру уведомления:Если отношения между сособственниками были напряженными и преимущественное право оказалось нарушено, то согласно статье 250 ГК РФ любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя, уточняет эксперт.Если дольщики откажутся от выкупа, владелец части может продать ее третьему лицу.
Но для покупателя всегда есть риск оспаривания сделки, поэтому, приобретая долю в квартире, нужно обязательно запросить сведения об обременении и судебных спорах, ознакомиться с документом основания, добавляет Давид Тарановский.Поиск покупателяСобственник может разместить объявление о продаже на любых торговых интернет-площадках, либо заключить договор с агентством недвижимости или частным риэлтором.Подготовка документовКакие документы необходимо предоставить для совершения сделки:Составление договораВ договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие четко определить часть недвижимого имущества. Для этого достаточно кадастрового номера объекта (при его наличии).Если кадастрового номера нет, то необходимо указать иные сведения. Например, местонахождение строящегося дома, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики недвижимости по проекту.Нотариальное заверение договораДля процедуры нотариус запрашивает выписки из ЕГРН об объекте, а также сведения из реестра о дееспособности сторон. Стороны могут самостоятельно подготовить договор, но нотариусы неохотно соглашаются проводить такие сделки. Поэтому лучше, когда текст документа составляет сам нотариус, отметила Таисия Дейнега.Регистрация сделкиВ Росреестр необходимо подавать следующие документы:Оплата налогов»Если продается доля в недвижимости, которой продавец владеет более трех лет, то НДФЛ платить не нужно.
Если же срок меньше, то придется оплатить налог в размере 13%», — отмечает Оксана Васильева.Также при удостоверении договора отчуждения взимается государственная пошлина. Ее размер за нотариальное удостоверение документа составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. В случае удостоверения сделки двумя и более нотариусами заплатить по установленному тарифу придется каждому из них (ст. 333.24 НК РФ). А также — за консультирование, составление проектов документов, изготовление договоров и т.д., рассказала Татьяна Трофименко.Частные случаиВ некоторых случаях процесс продажи доли затруднен.
Например, если это часть квартиры-студии или коммуналки.»Такие предложения регулярно можно увидеть в Санкт-Петербурге и реже в Москве. Сама переделка логична: если есть комната достаточной площади для выделения в ней помещений под санузел и кухонный уголок, рядом проходят коммуникации, то можно попытаться устроить отдельную студию со входом из общего коридора. Но это не всегда возможно из-за запрета на размещение «мокрых» зон над жилой площадью, отсутствия в большинстве случаев вытяжки, — отметила Юлия Грызенкова, доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России. — При купле-продаже такой доли нужно обращать внимание на законность размещения коммуникаций и подтверждать согласие соседей на использование общего имущества (коммуникации, коридор), что часто бывает затруднительным. Это влияет на цену, и поэтому такие студии стоят дешевле, чем их аналоги, изначально спроектированные в данном формате».Квартира в ипотекеПродать квартиру, которая находится в залоге у банка, можно двумя способами: досрочно погасить ипотеку, либо произвести смену плательщика кредита на покупателя (финансовая организация при этом должна будет принять участие в оформлении договора купли-продажи).При продаже доли сначала потребуется погасить ипотеку, поскольку банки неохотно идут на изменения в кредитных договорах.Определить доли в ипотечной квартире не всегда просто. Это, в основном, актуально при разводе.
Самый простой вариант – заключить брачный договор и прописать этот вопрос в нем. Если такого документа нет, доля в квартире соразмерна части первого взноса. Если вклад равный, то и доли можно оставить равными. Кроме этого, долги по ипотечному кредиту должны быть соразмерны долям бывших супругов в этой квартире. Если, например, одному принадлежит 70% от всего помещения, то ему придется уплачивать 70% от всего кредита.При нахождении в бракеЕсли не заключен брачный договор о разделе долей, то имущество, приобретенное в браке, считается общим.
Общая собственность супругов может быть разделена между ними по соглашению, заверенному нотариально.Использование права преимущественной покупкиПраво преимущественной покупки работает только при продаже. Если собственник намерен подарить свою долю, обязанности уведомлять других владельцев у него нет.Если доля продается принудительно (на торгах), то право преимущественной покупки все равно остается у других собственников, и им обязаны предложить выкупить реализуемую часть.Двa собственника согласились купить долюВ случае когда несколько собственников изъявили желание приобрести долю, право выбора покупателя принадлежит продавцу, подчеркнула Анастасия Алексеева, юрист, соучредитель национальной ассоциации профессиональных медиаторов «Паритет».Если два совладельца общей собственности решают совместно приобрести долю, они могут заключить между собой соглашение и определить, сколько процентов от нее отходит каждому из них.Если такое соглашение не заключено, то при определении долей стоит исходить из процентного соотношения денежных средств каждого при покупке.Что важно учесть при купле-продаже долиДля продажи части совместного имущества изначально надо определиться с долями владельцев. Это можно сделать путем заключения соглашения или обращения в суд.
Рыночная стоимость доли будет ниже, чем пропорциональное выражение ее в рыночной стоимости квартиры, так как владелец части помещения ущемлен в правах и комфорте. Поэтому долевым собственникам лучше договориться о продаже квартиры целиком и уже потом поделить деньги.