С 1 июля 2019 года большинство застройщиков не могут принимать деньги от дольщиков напрямую. Финансирование строительства многоквартирных домов по договорам долевого участия теперь не прямое, а проектное. И деньги нужно платить не на счет застройщика, а в банк на счет эскроу.
Для покупателей это снижает вероятность, что застройщик выведет деньги и уедет в Мексику. А для застройщика означает — помимо Мексики, — что деньги на строительство дома нужно брать где-то еще.
Екатерина Мирошкина
Это касалось почти всех несданных домов, но теперь решили сделать послабления. Некоторые застройщики даже после 1 июля могут получать деньги напрямую. И сразу ими распоряжаться. Правительство установило критерии, кто и в каких случаях может работать без счета эскроу.
Если собираетесь покупать квартиру в новостройке, для вас это важно — чтобы не попасть на мутную схему.
Если застройщик предлагает оплачивать квартиру напрямую
С 1 июля для оплаты новостроек нужно использовать счета эскроу. Но иногда можно без них:
- Если застройщик построил дом на 30% и продал 10% площадей, он может принимать деньги напрямую.
- По некоторым объектам минимальная степень готовности составляет 6 или 15%.
- Степень готовности должна быть подтверждена официальным заключением.
- Долю проданных площадей проверят в Росреестре.
- Если есть заключение и застройщик не использует счет эскроу, он обязан заплатить взносы в фонд защиты дольщиков.
- Квартиру в новостройке нужно оплачивать только после регистрации ДДУ в Росреестре.
- Даже при прямом финансировании без счетов эскроу оплачивать нужно через банк. Никаких авансов наличными!
Что такое счета эскроу и зачем они нужны
Счета эскроу — это отдельный вид счетов в банках. На эти счета дольщики переводят деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Вся сумма хранится на счете эскроу в банке до тех пор, пока застройщик не начнет сдавать квартиры.
Пока дом не готов, получить доступ к этим деньгам нельзя — придется строить за свои или брать кредиты.
Этот способ финансирования должен защитить дольщиков. Застройщик уже не может получить деньги, бросить стройку и оставить людей без квартир. Даже если стройка прекратится, свои деньги можно забрать или получить компенсацию из специального фонда.
А если что-то случится с банком, деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей — больше, чем по обычным счетам и вкладам.
С 1 июля 2018 года застройщики могли переходить на оплату через счета эскроу добровольно, а с 1 июля 2019 года это стало не правом, а требованием к застройщикам: хотите продавать квартиры до сдачи дома — используйте эскроу.
Кто сможет принимать деньги за новостройки напрямую
Со счетами эскроу была проблема: банки часто отказывали застройщикам и не открывали им такие счета. И до сих пор отказывают. А застройщики не могли продолжать строительство, хотя в доме уже была продана часть квартир и построено несколько этажей.
В итоге хороший замысел мог превратиться в проблему.
Тогда правительство придумало, как облегчить застройщикам жизнь. Некоторым из них разрешили принимать деньги напрямую, даже если ДДУ регистрируются после 1 июля, — на свои счета в банках. Это значит, что застройщик имеет доступ к деньгам еще до того, как сдаст дом.
Ему не придется брать кредит или замораживать стройку.
Чтобы работать без счетов эскроу, застройщику нужно подтвердить определенную степень готовности объекта. На этапе котлована принимать деньги напрямую точно никто не сможет. А вот если треть дома достроена и в нем продали, например, 15 из 100 квартир, два офиса и пять машино-мест — эскроу не понадобится.
Есть два основных критерия оценки для расчетов напрямую:
- Объем проданных площадей. Это значение для всех объектов одно — 10% квартир, нежилых площадей и машино-мест. Считают именно по площади, а не по количеству проданных объектов. Проверяют по зарегистрированным ДДУ и сравнивают с проектной декларацией.
- Степень готовности объекта. Она зависит от проекта и категории застройщика и может составлять 6, 15 или 30%. Но степень готовности выбирает не сам застройщик: критерии установило правительство.
Со степенью готовности ситуация такая.
Если проект крутой или важный, то степень готовности может быть 6%. Крутой — это когда на участке строятся социальные объекты, застройщик системообразующий и строит как минимум 4 млн квадратных метров как минимум в четырех регионах России. Или если застройщик доделывает чужой проблемный объект.
Чуть строже с проектами средней крутости: когда идет комплексное освоение территории, строят детские сады, школы и поликлиники, сносят ветхое жилье. Тогда степень готовности для прямого финансирования — 15%.
Для всех остальных проектов степень готовности должна быть 30%. То есть если застройщик строит один дом по обычному проекту, то ему достаточно достроить объект на 30%, продать там 10% площадей — и можно работать без эскроу.
должен быть готов дом, чтобы принимать деньги напрямую
Как узнать степень готовности конкретного объекта
Если застройщик говорит, что он может принимать деньги напрямую, и выставляет счет, это не значит, что он на самом деле имеет право работать без счетов эскроу. Требования для прямого финансирования нужно подтвердить официальным документом — заключением о степени готовности. Его выдает тот орган, что отвечает за долевое строительство в регионе.
А информацию размещают в единой системе жилищного строительства.
Чтобы получить заключение, застройщик должен провести экспертизу и подтвердить расчеты документами. Если вам показывают сомнительную бумагу с расчетами или дом, который вроде бы готов примерно на 15%, — это ни о чем не говорит. Для оценки готовности есть сложная методика, и это не количество этажей.
Требуйте заключение и проверяйте на сайте наш.дом.рф — это единая система под контролем Минстроя. Сайты застройщиков тоже проверяют, но к ним нужно относиться с прищуром.
наш.дом.рф
сайт для проверки домов и застройщиков
Заявление на выдачу заключения нельзя будет подавать когда захочется. Еще один закон внес ограничения по срокам — их скоро установит правительство.
Кто проверит долю проданных площадей
Долю проданных площадей должны проверить в Росреестре. Там сопоставляют зарегистрированные договоры и проектную декларацию. Если выяснится, что продано меньше 10%, договор без упоминания счета эскроу не зарегистрируют.
Оплатить квартиру по ДДУ можно только после регистрации.
Но лучше не надеяться только на Росреестр и заранее проверять объект и застройщика всеми доступными способами.
При оплате напрямую должна быть страховка
На днях заработали поправки по поводу фонда защиты дольщиков. Это такой общий котел под контролем государства, куда все застройщики обязаны платить взносы. Если какой-то дом окажется проблемным, дольщикам выплатят компенсацию или будут достраивать объект за счет фонда.
Если застройщику разрешили принимать деньги без счета эскроу, значит, он обязан платить взносы в компенсационный фонд. Не хочет платить страховку — пусть использует эскроу. Продать одну квартиру со страховкой, а другую — со счетом эскроу в одном и том же доме нельзя.
страховой взнос в фонд защиты дольщиков
О том, как по задумке будет работать фонд защиты дольщиков, еще расскажем.
Что проверить, если застройщик просит оплатить новостройку напрямую?
Государство как может контролирует долевое строительство, но в случае чего за компенсацией или квартирой придется побегать. Поэтому лучше проверять все самостоятельно:
- Изучить всю информацию о застройщике и объекте на сайте наш.дом.рф.
- Запросить у застройщика заключение о степени готовности объекта. Проверить документ на сайте наш.дом.рф.
- Внимательно прочитать ДДУ в части условий оплаты. Проконсультироваться с юристом по формулировкам — нет ли там какой-то хитрой схемы.
- Сверить реквизиты в договоре с данными об уполномоченном банке.
- Запросить информацию об уплате страховых взносов в компенсационный фонд.
- Дождаться регистрации ДДУ в Росреестре.
- И только потом платить.
Покупка квартиры в новостройке — это может быть выгодно, но всегда рискованно. Не спешите принимать ответственные решения по статьям и советам из интернета. Там уже много информации о способах проверки застройщиков, которые на самом деле не сработают.
Консультируйтесь с юристами до того, как отдать деньги или взять ипотеку.
5 вопросов про эскроу: как теперь приобрести квартиру в новостройке
Больше 20 лет новостройки в России продавались по схеме «утром — деньги, вечером — стулья», то есть сначала платишь, а потом ждешь, когда построят жилье. Или не построят.
С 1 июля 2019 года все поменялось. В эту схему вошли банки, на средства которых теперь станут возводить многоквартирное жилье и которые будут хранить средства дольщиков на эскроу-счетах. Так безопаснее.
Рассказываем в коротких карточках, как сегодня приобрести квартиру в новостройке и что это вообще такое — счета эскроу.
Эскроу Что это такое?
В международной банковской практике понятие эскроу (от англ. escrow — «депонирование») означает, что средства клиента передаются во временное хранение «третьей силе» до исполнения сторонами сделки своих обязательства. Как только клиент получает обещанный товар или услугу, банк передает деньги продавцу.
На рынке жилья это означает, что покупатель квартиры в строящемся доме после заключения договора ДДУ с застройщиком открывает эскроу-счет в банке. Только после завершения строительства застройщик сможет получить эти деньги. Если дом не сдан — покупатель (дольщик) получает деньги назад.
Банки В каком банке можно открыть эскроу-счет?
Ответ — только в том, который указал застройщик. Теперь строительные компании возводят дома на кредиты. И тот банк, который выдал кредит на строительство, автоматически становится держателем эскроу-счетов.
Поэтому, по сути, у покупателя нет права выбирать банк.
Если его не устраивает банк — держатель эскроу-счетов, то придется подыскать другой проект новостройки.
Стоит отметить, что не все банки имеют право кредитовать застройщиков. Государство составило список из 96 аккредитованных банков, посчитав их надежными. С перечнем уполномоченных кредитных организаций можно ознакомиться на сайте Банка России.
Ипотека В каком банке можно получить ипотеку для покупки через эскроу-счет?
А вот тут ответ — в любом. Покупатель вправе использовать для покупки заем от любой кредитной организации. Вы не обязаны получать ипотечный кредит в банке, который открывает эскроу-счет и дает застройщику деньги для строительства выбранного дома.
Вот как теперь выглядит схема покупки жилья в ипотеку. Сначала вы подаете заявку на кредит в любой банк. Как только получаете одобрение — подписываете договор с застройщиком и передаете средства в аккредитованный банк.
После регистрации ДДУ банк-кредитор переводит средства на эскроу-счет банка-агента.
Спецусловия Что будет с рассрочками и переуступкой?
Начнем с покупки квартиры в рассрочку — до последнего времени этот способ был очень распространен, как аналог ипотеки его предлагали сами застройщики. Такая возможность останется — в этом закон не ограничивает ни продавцов, ни покупателей. Но!
На практике такие сделки могут стать невыгодными для банков — держателей эскроу-счетов, так что со временем эта схема может стать редкой.
Что касается переуступки прав на квартиру в новостройке — все останется, как и прежде. Вы можете продать квартиру (то есть переступить права на нее) в любой момент.
То же касается и использования материнского капитала при сделке с квартирой. Обладатель сертификата заключает ДДУ с застройщиком, в котором оговаривается перечисление части стоимости квартиры за счет средств материнского капитала.
И еще один интересный момент: если вы вообще передумали покупать квартиру, за которую уже внесли средства, вернуть их будет проблематично. Закон предусматривает возврат средств только в случае, если застройщик признан банкротом. То есть для расторжения договора нужны основания, среди которых «передумал» не фигурирует.
Гарантии Застрахованы ли деньги на эскроу-счетах?
Да, средства дольщиков на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). При наступлении страхового случая дольщикам выплачивается 100% вложенных средств, но не более 10 млн руб.
Если же у покупателя открыто несколько эскроу-счетов (то есть он приобретает несколько квартир), то возмещение выплачивается по каждому из вкладов, но не более 10 млн руб. в сумме.
И последнее. Пока не все новостройки будут продаваться через эскроу-счета. Девелоперам уже начатых строек разрешили привлекать средства покупателей напрямую, если объекты достигли 30%-ной строительной готовности и если в них реализовано 10% квартир.
Таких новостроек в Москве очень много, и покупать в них квартиры без эскроу-счетов можно будет еще примерно два-три года, пока их не достроят или не раскупят.
Видео: Доступно про эскроу
Как покупать жилье в новостройках через эскроу-счета. Инструкция
Счета эскроу как механизм расчета по договорам долевого участия (ДДУ) — новшество для российского рынка новостроек, хотя возможность работать по этой схеме существует с 2014 года. С 1 июля нынешнего года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Через год (в проектах, первый ДДУ по которым будет заключен после 1 июля 2019 года) сделки с новостройками станут заключаться только через специальные счета эскроу в уполномоченных банках.
Сегодня Сбербанк и «Российский капитал» уже разработали специальные программы для застройщиков для работы по спецсчетам.
Что такое счета эскроу, как будет работать новая схема финансирования, какие гарантии дадут покупателям — читайте в материале «РБК-Недвижимости».
Как работает новая схема
Схема использования эскроу-счетов в целом не отличается кардинальным образом от текущего способа взаиморасчета покупателя с застройщиком. Сейчас после регистрации ДДУ Росреестром дольщик вносит средства на счет, указанный девелопером, и застройщик пользуется деньгами сразу после их поступления, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. При заключении ДДУ по новой схеме дольщик не перечисляет деньги девелоперу, а направляет их на специальный счет в аккредитованную Центробанком кредитную организацию (агенту), которая гарантирует сохранность средств.
Что такое счета эскроу
Эскроу — специальные счета депонирования средств до завершения возведения новостройки. Проценты на средства, размещенные на эскроу-счетах, не начисляются. Банк, являющийся агентом эскроу-счетов, в свою очередь тоже не получает вознаграждения.
По сути, покупатель открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев (именно такой срок дается на передачу ключей).
Первую сделку по новой схеме в России провел Сбербанк в апреле 2018 года. Банк «Российский капитал» уже сейчас обсуждает ряд пилотных сделок, которые планируется заключить в ближайшее время, заявил «РБК-Недвижимости» представитель банка «Российский капитал» (принадлежит ДОМ.РФ).
Как застрахуют спецсчета
Использование механизма эскроу защитит дольщика от недобросовестного застройщика. В отличие от старой схемы, когда при невыполнении обязательств девелопера граждане оказывались один на один со своей проблемой, при использовании счетов эскроу дольщики не берут финансовый риск, связанный с конкретным застройщиком, а принимают риск только на уполномоченный банк, который должен вернуть им деньги в оговоренных законом случаях, пояснили в «Российском капитале». Деньги на спецсчетах будут застрахованы Ассоциацией страхования вкладов по аналогии с банковскими депозитами на сумму до 10 млн руб.
Что будет в случае банкротства банка
В случае банкротства кредитной организации продавец (застройщик) перезаключает договор с новым банком-агентом. Застрахованные деньги перечисляются на новый счет.
Как вернуть деньги
Покупатель может вернуть деньги, уплаченные по ДДУ, на эскроу-счета в трех случаях. Во-первых, когда девелопер будет признан банкротом и в отношении него откроется конкурсное производство. Во-вторых, если арбитражный суд примет решение о ликвидации застройщика как юридического лица.
В-третьих, когда девелопер не исполняет обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок.
Кто распорядится спецсчетами
Банк может использовать средства на эскроу для фондирования кредита застройщику, тем самым уменьшая для него стоимость заемного финансирования. Сегодня в России утверждены 55 банков, имеющих право на открытие эскроу-счетов.
Какая будет ставка для застройщиков
Девелоперы прогнозируют рост цен на квартиры в строящихся домах в связи с переходом на новую схему финансирования строительства. В Минстрое считают, что изменения в закон о долевом строительстве не окажут существенного влияния на стоимость «квадрата» в новостройках. По расчетам EY, несмотря на возникновение дополнительного посредника в лице банка, ставка финансирования по новой схеме будет ниже 6% годовых.
Сбербанк также планирует предоставлять застройщикам, работающим по спецсчетам эскроу, полную или частичную отсрочку по процентам до ввода объекта в эксплуатацию.
Когда девелопер получит деньги
Девелопер получает средства с эскроу-счетов, во-первых, после ввода объекта в эксплуатацию, во-вторых, после регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру. Причем средства с эскроу-счетов могут переводиться либо на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (если это предусмотрено соглашением по проектному финансированию), либо перечисляются напрямую застройщику, который уже затем рассчитывается с кредитором в случае, если он вел строительство на заемные средства.
Что такое счет эскроу
Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются.
Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства. Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.
Сергей Антонов
разобрался со счетами
Скажем, человек приобретает квартиру, но боится, что продавец обманет. Покупатель может открыть счет эскроу в банке — продавец получит деньги только после того, как у жилья сменится собственник.
Чтобы открыть такой счет, обе стороны сделки и банк заключают специальное соглашение — договор счета эскроу. В нем прописано, на каких основаниях банк должен перевести деньги получателю. Договор счета эскроу не следует путать с договором эскроу — о нем мы уже подробно рассказывали.
На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и другое движимое имущество — например, ценные бумаги. Недвижимость депонировать нельзя.
Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета
Того, кто вносит средства на счет, называют депонентом, а кто получает деньги, исполнив свое обязательство по договору, — бенефициаром. Тот, кто депонирует деньги или имущество на счете — это эскроу-агент .
Эскроу-агент — независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора между депонентом и бенефициаром. Что именно является доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.
Открывать счета эскроу в России имеют право только банки. Если у гаранта нет официального статуса кредитной организации, то он имеет право депонировать деньги или ценные бумаги, только открывая специальные номинальные счета.
ст. 926.6 ГК РФ — особенности депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств
Банки ненавидят эту рассылку!
Потому что люди узнают из нее, как заработать на банках и стать богаче
Плюсы и минусы счета эскроу
- Бенефициар гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства, а депонент защищен от мошенничества.
- Если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги вернутся депоненту.
- Стороны могут выбрать, какие именно документы будут для банка доказательством совершения сделки.
- Если речь идет о долевом строительстве жилья, то покупатель-депонент открывает счет эскроу бесплатно, а суммы до 10 млн рублей застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов.
- Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у депонента есть долги по налогам, штрафам, алиментам и т. п .
- Не все банки в России работают со счетами эскроу.
- До перевода бенефициару деньги на счете заблокированы, и депонент может их вернуть, только если расторгнет договор.
- Пока деньги лежат на счете эскроу, они не приносят прибыли — в отличие от депозита проценты на них не начисляют.
- Депонент должен заплатить за открытие счета комиссию — обычно 0,7—1% от суммы, в сделках по долевому строительству за обслуживание счета платит бенефициар — компания-застройщик.
Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше
Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.
Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги.
Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.
Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает.
Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.
Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.
И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.
Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.
Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки
| Аккредитив | Счет эскроу | Банковская ячейка | |
|---|---|---|---|
| Форма договора | Утверждена Центробанком | Стороны могут вносить любые изменения | Стороны могут вносить любые изменения |
| Ответственность за платеж | Несет депонент | Несет банк | Несет депонент |
| Закрыть счет досрочно | Может депонент, в любой момент | Только если одна из сторон расторгнет договор | Может депонент, в любой момент |
| Получает деньги со счета | Получатель или тот, на кого он указал | Только бенефициар | Получатель или кто-то еще по переводному аккредитиву |
| Использовать в долевом строительстве | Нельзя | Необходимо, за исключением особых случаев | Нельзя |
| Страхование | Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией | Если это сделка купли-продажи недвижимости, в том числе и договор долевого участия, то АСВ страхует до 10 млн рублей | Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией |
| Деньги могут взыскать | Да | Нет | Да |
Форма договора
Аккредитив
Счет эскроу
Стороны могут вносить любые изменения
Банковская ячейка
Стороны могут вносить любые изменения
Ответственность за платеж
Аккредитив
Несет депонент
Счет эскроу
Несет банк
Банковская ячейка
Несет депонент
Закрыть счет досрочно
Аккредитив
Может депонент, в любой момент
Счет эскроу
Только если одна из сторон расторгнет договор
Банковская ячейка
Может депонент, в любой момент
Получает деньги со счета
Аккредитив
Получатель или тот, на кого он указал
Счет эскроу
Только бенефициар
Банковская ячейка
Получатель или кто-то еще по переводному аккредитиву
Использовать в долевом строительстве
Аккредитив
Счет эскроу
Необходимо, за исключением особых случаев
Банковская ячейка
Страхование
Аккредитив
Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией
Счет эскроу
Если это сделка купли-продажи недвижимости, в том числе и договор долевого участия, то АСВ страхует до 10 млн рублей
Банковская ячейка
Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией
Деньги могут взыскать
Аккредитив
Счет эскроу
Банковская ячейка
Для каких видов сделок применяется счет эскроу
Счет эскроу применяют в сделках, где есть риск, что одна сторона не выполнит свои обязательства, если получит деньги вперед. Еще такие счета используют, когда между платежом и передачей товара проходит долгий срок — например, надо провести перерегистрацию собственности.
Чаще всего счета эскроу применяют:
- В долевом строительстве.
- При продаже недвижимости.
- При продаже ценных бумаг.
- При продаже бизнеса.
- При заключении мирового соглашения в судебных разбирательствах.
- В операциях с интеллектуальной собственностью — например, в продаже товарных знаков или изобретений.
Ну и что? 23.07.18
Схема действия счета эскроу
Расчеты с применением счета эскроу основываются на трехстороннем договоре между депонентом-покупателем, бенефициаром-продавцом и эскроу-агентом . Сделка включает в себя несколько этапов.
- Стороны заключают договор: продавец обязуется поставить товар или оказать услугу, а покупатель оплатить ее. Банк в свою очередь гарантирует, что деньги будут переведены только после поставки.
- Покупатель открывает счет эскроу в банке и вносит нужную сумму.
- Банк блокирует деньги на счете.
- Продавец поставляет товар или услугу и предъявляет банку доказательства этого, например акт приема-передачи или свидетельство о новом собственнике имущества, например выписку из ЕГРН.
- Банк разблокирует счет и переводит деньги продавцу.
Кому принадлежат деньги на счете эскроу
По закону пока бенефициар не выполнил условия сделки, деньги, которые находятся на счете эскроу, принадлежат депоненту, но распоряжаться ими он не может. Как только бенефициар предоставил необходимые документы, он становится владельцем денег.
ст. 860.7 ГК РФ — договор счета эскроу
Банк-агент не имеет права брать в счет своего вознаграждения деньги со счета эскроу, если об этом не написано в договоре.
Открытие счета эскроу
Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.
В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.
Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.
После этого депонент должен внести деньги на счет, а стороны оплатить услуги банка-агента .
Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность.
У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.
Индивидуальный предприниматель должен предоставить копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку об отсутствии долгов по налогам.
От физического лица потребуется только паспорт.
В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.
Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве
Счета эскроу и ФЗ № 214-ФЗ . С 1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила долевого строительства. Покупать жилье в строящемся доме можно только через счет эскроу. Застройщик получит деньги лишь после того, как передаст жилье покупателю.
ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ — привлечение застройщиками средств участников долевого строительства через счета эскроу
Вот как это работает: покупатель открывает счет эскроу в банке, с которым работает застройщик, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги. Банк кредитует застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, покупатель получит квартиру, застройщик — деньги со счета, а банк — свои платежи.
Страхование счетов эскроу. Деньги на счете эскроу застрахованы, только если это сделка купли-продажи недвижимости. Срок страховки истекает через три рабочих дня после перехода права собственности к покупателю.
Если речь о договоре долевого участия, то деньги дольщика застрахованы на весь срок строительства — пока не сдадут квартиру.
Ну и что? 09.07.19
Если у банка отзовут лицензию, то деньги переведут на счет эскроу в другом банке. Правда, компенсируют не более 10 миллионов рублей, даже если один дольщик открыл несколько счетов эскроу в этом банке.
Чтобы получить страховку, надо написать заявление в Агентство по страхованию вкладов, предоставить паспорт и копию договора на открытие счета.
Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости
Счет эскроу можно использовать как способ расчета при покупке жилья и на вторичном рынке. Например, продавец настаивает на предоплате, так как боится, что не получит деньги после перехода собственности на квартиру. А покупатель в свою очередь боится платить вперед, потому что кругом мошенники.
В этом случае продавец и покупатель могут указать в договоре купли-продажи , что расчет происходит через счет эскроу. Обе стороны придут в банк, откроют счет, и покупатель внесет на него деньги. Как только Росреестр зарегистрирует переход права собственности на жилье к покупателю, продавец предъявит выписку из ЕГРН в банк и получит свои деньги.