Коварный полудом, или К чему готовиться, покупая загородный недострой — Недвижимость РИА Новости, 18.08.2021
Коварный полудом, или К чему готовиться, покупая загородный недострой
Присматривая себе участок для строительства загородного коттеджа, можно наткнуться на вариант с недостроенным домом. И здесь встает вопрос – нужно ли сразу. Недвижимость РИА Новости, 18.08.2021
2021-08-13T12:44
2021-08-13T12:44
2021-08-18T11:57
загородная недвижимость
технониколь
realty-гид – риа недвижимость
строительство
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
Присматривая себе участок для строительства загородного коттеджа, можно наткнуться на вариант с недостроенным домом. И здесь встает вопрос – нужно ли сразу отметать подобные предложения или все-таки стоит к ним присмотреться? Сайт «РИА Недвижимость» попросил экспертов объяснить, на что нужно обращать внимание при выборе загородного недостроя, а также перечислить все бонусы от такой покупки.Масштабы предложенияРеальный объем недостроенных объектов на загородном рынке оценить, конечно, сложно, поскольку это частные предложения, в основном вторичная перепродажа и преимущественно в деревнях или в коттеджных поселках, где реализация велась без обязательного подряда, указывает директор департамента маркетинга Kaskad Family Екатерина Коган.Однако, по словам руководителя юридического отдела ТСН Недвижимость, сертифицированной компании Гильдии риелторов Московской области Елены Щербаковой, в настоящее время в продаже находится достаточно большое количество земельных участков с расположенными на них незавершенными объектами: недостроенными домами (садовыми, жилыми), гаражами, банями иными хозяйственными постройками в разной степени готовности. «Ориентировочно 20-30% от загородной недвижимости, предлагаемой к продаже нашим агентством», – приводит данные собеседница агентства.Стоит ли покупка свеч?Главный вопрос, который нужно задать себе перед тем, как решаться на покупку земельного участка с недостроем: «А в чем моя выгода?».»Первая выгода – это, очевидно, цена.
Недострой, как правило, нелегко продать, это специфический объект, покупателей на него немного, и это вынуждает продавца просить за свой лот меньше денег. Вторая выгода – это время. Если какая-то часть строительных работ выполнена с надлежащим качеством и не требует дальнейшей переделки, то завершение строительства может занять меньше времени, чем возведение здания с нуля.
Ну и, наконец, третья выгода — приобретение недостроенного объекта может позволить покупателю получить дом в той локации, где уже нет свободных участков под застройку и нет готовых домов, удовлетворяющих его требованиям» – приводит все варианты ответов на этот вопрос заместитель генерального директора Kaskad Недвижимость Ольга Магилина.Приведенные тезисы подтверждают и другие эксперты. Так, по словам Коган, участки с обременениями в виде строений «под снос» действительно подразумевают наличие определенной скидки или изначально низкую цену – минус 30-50% от рыночной стоимости участка.Хорошая локация также является весомым аргументом для рассмотрения загородного недостроя. «В 2007−2008 годах во время бурного роста девелопмента многие люди напокупали дорогой земли в классных местах под застройку. Затем деньги закончились и работы остановились. Теперь некоторые инвесторы скупают их, дают им новую жизнь и перепродают. Поэтому при грамотном расчете можно очень успешно заниматься этим и даже зарабатывать на таких проектах», − рассуждает руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate Сергей Кузнецов.Проверяем документыСледует отметить, что индивидуальные дома как недострой регистрируются крайне редко.
Во всех остальных случаях, покупая недостроенный дом, вы будете фактически приобретать только земельный участок, подчеркивает Магилина.С этим соглашается Щербакова, вспоминая, что за ее многолетнюю практику сделка с зарегистрированным объектом незавершенного строительства была только один раз.Более того, если незавершенный объект и вовсе пойдет под снос, то и документы на него будут в нагрузку, поскольку придется проводить процедуру ликвидации или реконструкции, а это тоже время и деньги, обращает внимание руководитель проекта Dom Technonicol Андрей Баннов.Следовательно, необходимо тщательно изучить документы именно на земельный участок, говорит Магилина.Далее следует проверить вид разрешенного использования земли, он должен позволять строить на участке индивидуальный дом (ИЖС), а, к примеру, сельскохозяйственные земли для этого не годятся, добавляет она. Нужно также обязательно выяснить, не находится ли участок в залоге.Опасные моментыНе нужно забывать, что любой сделке могут быть риски, связанные с ухудшением материального положения продавца, которое в будущем может повлечь его банкротство, напоминает Щербакова. Поэтому она настаивает на том, что в обязательном порядке необходимо проверить наличие долгов у продавца и его супруга по базе судебных приставов, а также произвести проверку подачи заявления этих лиц или их кредиторов о банкротстве, проверить наличие в отношении них судебных споров – обязательно по месту нахождения объекта и постоянному месту жительства (регистрации) продавца и супруга.Уже после того, как покупатель приобретет участок с недостроем и достроит его, оформляется право собственности на объект недвижимости, указывает она.Консервация и срок годностиЕсли вы все-таки решились на приобретение недостроя для дальнейшего завершения, важно учитывать способ его консервации, а также стадию, на которой строительство было заморожено, подчеркивает Баннов.»В строительстве очень много скрытых рисков, которые могут проявить себя на этапе эксплуатации. Например, при устройстве скатной кровли или каркаса слой утеплителя закрывается строительными пленками – ветро- и влагозащитой. Если в составе материала нет УФ-стабилизатора, при этом строители оставили его под открытым солнцем на пару дней, то в пленке запустился процесс старения.
Это означает, что со временем она может начать разрушаться», – объясняет эксперт.Также Баннов указывает, что оставленный на долгий срок недострой из блока или деревянный каркас без финишной отделки приобретать довольно рискованно. Конструкция впитывает влагу. В процессе завершения строительства (во время монтажа внутренней или внешней отделки) влага может оказаться запертой внутри. А это уже мина замедленного действия. Повышается риск появления плесени и грибка, а в случае промерзания высока вероятность деструктивных изменений: трещин, разрушения и прочее.
А если на фасаде или фундаменте уже появились трещины – это тревожный симптом, говорит он.Фундамент у недостроя – также зона повышенного внимания. Когда дом готов к эксплуатации, то бетонное основание должно быть тщательно защищено от воды. С этой задачей справляются отмостка, водосточная система и дренаж. Данные сооружения отводят воду от дома.
Если же строительство заморожено, то весь объем осадков с крыши попадает к бетонному основанию. Вода не успевает уходить и с наступлением морозов замерзает. В твердом состоянии она увеличивается в объеме и давит на стенки фундамента. Летом лед тает, грунт оседает, давление слабеет. Такие подвижки негативно сказываются на фундаменте и служат причиной появления трещин и разрушений, предупреждает руководитель проекта Dom Technonicol.Как проверить недостройДля самостоятельной оценки состояния незавершенного дома есть мобильные приложения, вроде TN CHECK, с помощью которых можно провести «чекап» постройки, указывает Баннов.
Работают они по следующему принципу: пользователь отвечает на вопросы чек-листа. На основе ответов программа выдает заключение по состоянию и износу. Кроме того, в приложении есть фотографии правильно выполненных узлов, с которыми можно свериться, добавляет он.Но для серьезного анализа Баннов все-таки рекомендует вызвать технический аудит, который сможет проанализировать состояние фундамента, несущих конструкций, перекрытий.
В любом случае в недострое всегда скрывается довольно много рисков, не поддающихся инструментальному анализу.Уже после тщательной проверки можно продолжать работы. «Но имейте в виду, реконструкция – это отдельный вид строительства, нужно подбирать опытного и креативного исполнителя, который сможет сэкономить вам бюджет, применяя нестандартные решения, специфичные для этого сегмента стройки», – советует Баннов.
Верховный суд РФ запретил право собственности на недостроенную квартиру
Верховный суд РФ объяснил, почему граждане в недостроенных многоквартирных домах не могут оформить на себя право собственности на уже оплаченные ими квадратные метры. Такое важное для многих дольщиков разъяснение касается законодательных норм и прав самих граждан, столкнувшихся с недобросовестным застройщиком.
Желая купить квартиры подешевле, люди часто становятся жертвами недобросовестных застройщиков. / reuters
Будущие новоселы должны понимать, что права собственности на жилье они получат лишь тогда, когда их квартиры станут реальностью. По единодушному выводу статистиков, экспертов и юристов, главным доводом у наших граждан при покупке жилья является его низкая стоимость — они обязательно выберут квартиру дешевле, чем аналогичная у конкурентов.
Правовые аспекты управления жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
Безусловно, граждане прекрасно помнят, где лежит бесплатный сыр — в мышеловке. Но напрочь забывают, что дешевый сыр располагается очень недалеко от бесплатного. Вот почему непорядочный застройщик все еще имеет преимущества при продаже людям подозрительно дешевого жилья.
Поэтому наши суды буквально завалены исками от граждан, которым продали не квартиру, в которой можно жить, а бумажку, в которой об этом написано. В реальности же их, уже оплаченное, жилье так и не было построено.
Подобные иски несостоявшихся новоселов, как правило, тянутся годами и морально, и материально становятся очень большой проблемой для местной власти и для правоохранителей.
Но в первую очередь, конечно, для самих граждан. Поэтому решение Верховного суда РФ по одному из таких характерных дел исключительно важно, так как призвано не только защитить дольщика, но и соблюсти закон.
Из материалов этого гражданского спора, на который первым обратил внимание портал «Право.ru», становится ясно, что проблема началась, когда в Самаре застройщик стал возводить дом просто так — то есть без разрешительной документации, а потом еще и продал квартиры по два-три раза без регистрации договоров.
Но вот беда — на его низкие цены купились сотни граждан. Финал оказался закономерным — получить свои квартиры люди не могут до сих пор. Застройщик уже разорился, а новый еще не достроил проблемный дом. Граждане, которые годами наблюдали за этим, решили не ждать, а действовать. И несколько дольщиков посчитали правильным «застолбить» жилье уже сейчас.
Они и подали иски о признании права собственности на несуществующие квартиры.
Три местных суда пошли гражданам навстречу. Но когда спор дошел до Москвы, Верховный суд отказал истцам и объяснил, в чем ошибка. Если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое, посчитал Верховный суд. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты.
Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на «доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир».
Дольщики не могут получить право собственности в недострое, сказал ВС, поскольку квартиры не появились как оборотоспособные объекты
В нашем случае восемь истцов добивались признания за ними долей в праве собственности на незавершенный дом. Этот несчастный объект застройщик начал возводить еще в начале 2000-х годов фактически без разрешительных документов, но «выгодные условия» привлекли клиентов.
Как потом выяснилось, он умудрился в этом доме еще на стадии котлована продать одну и ту же виртуальную квартиру по два-три раза.
Через восемь лет вялотекущее строительство совсем заглохло. И через год застройщика признали банкротом со всеми вытекающими последствиями. Стройка замерла.
А работы на этом объекте возобновились только спустя девять лет.
Был в этом деле и еще важный момент: новый застройщик много чего поменял в плане дома. Причем так, что одни квартиры стали на бумаге «наползать» своими границами на другие.
Когда это новшество с квартирами у нового застройщика стало известно тем, кто уже заплатил бывшему за будущее жилье, люди решили судиться. Сначала суды отказали гражданам в таком иске, но Арбитражный суд округа велел нижестоящему суду пересмотреть спор по-новому. После этого Арбитражный суд Самарской области признал за этими гражданами права на «долю в праве общей долевой собственности на жилой дом» в виде квартир.
Это решение позже было поддержано в апелляции и кассации. Вторая и третья судебные инстанции объяснили, что своим решением они обеспечивают права дольщиков по договору о финансировании строительства. Апелляция и кассация хором заявили, что право дольщиков надо защитить независимо от того, завершено строительство дома или нет.
Итак, суды признали право дольщиков на недостроенные квартиры. Но согласны с подобным решением оказались далеко не все.
Во время рассмотрения этого гражданского спора в местных судах другие участники строительства, такие же дольщики, стали возражать.
Эти несогласные заявили, что на непостроенные квартиры предъявляют права другие дольщики. Несогласные с решениями судов граждане пытались обратить внимание местных судов на то, что новый застройщик изменил проектную документацию и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга.
Верховный суд РФ напомнил своим коллегам, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру
Но почему-то местные суды никак не отреагировали на такие важные факты. Суды просто отклонили эти аргументы. И сделали это с формулировкой — «за недоказанностью».
Вердикты местных судов были оспорены в Верховном суде. Там материалы дела внимательно изучили и сказали, что с решениями предыдущих судов согласиться никак нельзя.
Итак, Судебная коллегия по экономическим делам Верховного суда РФ напомнила своим коллегам, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру.
Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре попросту не существует, то и право собственности на них получить невозможно.
А еще важно, что высокая судебная инстанция раскритиковала решение местных судов признать за гражданами право именно на «долю в общей долевой собственности».
Верховный суд РФ подчеркнул, что ни действующий закон, ни договор граждан на строительство жилья не предусматривают, что такая доля вообще возникает.
Судьи сказали, что понимают: измученные граждане обратились в суд за гарантиями, что они получат квартиры после завершения строительства. Поэтому Судебная коллегия по экономическим делам ВС констатировала, что дольщики могут обратиться к новому застройщику с требованием гарантий своих прав.
А вот если новый застройщик в этом засомневается — дольщики на законных основаниях могут просить суды обязать его сделать это.
В своем решении ВС уточнил, что если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор.
Эксперты в вопросах долевого строительства объясняют, что вопрос с правами граждан в подобных домах — это довольно частая проблема.
Совсем не редкость, когда застройщики не регистрируют договоры дольщиков, потому что они якобы не относятся к долевому строительству. А потом застройщик банкротится, стройку останавливают, а клиенты узнают, что на одну квартиру претендуют сразу несколько человек.
30,9 тысячи обманутых дольщиков смогли восстановить свои права за шесть месяцев этого года. Об этом сообщила пресс-служба Фонда развития территорий
Это решение Верховного суда, по мнению многих юристов, важно еще и тем, что на деле показывает главное — суд оставил всех дольщиков в равном положении и не позволил одним дольщикам получить приоритет над другими, то есть исключил будущие конфликты.
Ведь новый застройщик переделал проект. Это встречается в аналогичных ситуациях повсеместно. И даже если бы за дольщиком было признано право собственности в объекте незавершенного строительства, то это еще не дает стопроцентной гарантии, что гражданин получит свою квартиру.
Ему бы потом пришлось судиться с соперником — таким же, как он, несостоявшимся собственником.
Справка «РГ»
В России с января по май 2024 года 14,9 тысячи обманутых дольщиков получили квартиры или деньги за покупку жилья в домах, признанных проблемными. Но еще 119,4 тысячи дольщиков все еще нуждаются в восстановлении прав.
Летом этого года Фонд развития территорий, который занимается этой проблемой, заявил, что планирует восстановить права почти 12 тысяч обманутых дольщиков до конца 2024 года. Еще 19 тысяч граждан получат помощь от региональных властей.
— Сейчас в работе фонда еще более трехсот объектов, по которым необходимо восстановить в правах 11,9 тысячи человек. Эту работу мы планируем завершить до конца 2024 года благодаря слаженному и оперативному взаимодействию с регионами, — заявил директор фонда Константин Тимофеев. Кроме того, вопрос еще более 19 тысяч обманутых дольщиков по 267 долгостроям до конца года предстоит решить самостоятельными силами региональных властей, уточнила пресс-служба.
В первом квартале 2024 года с применением механизмов субъектов в правах были восстановлены 5,9 тысячи граждан.
В целом за все время работы фонда уже были приняты решения по защите 106,9 тысячи обманутых дольщиков. Тимофеев летом этого года заявил, что в зоне «высокого риска» сейчас находится 141 строящийся дом. При этом с начала года количество таких объектов сократилось на четверть.
Восстановление прав дольщиков требуется по 1,3 тысячи долгостроям в 65 регионах России.
Я купил квартиру в доме, который так и не построили
Этот текст написан в Сообществе, бережно отредактирован и оформлен по стандартам редакции.
вложился в долгострой
Я нацелился купить первую квартиру в новостройке. Дело было в 2015—2016 годах.
В ЖК, который мне приглянулся, выставили на продажу 10 квартир по очень хорошей акционной цене, и я был в числе счастливчиков, которые успели забронировать одну из них. Но покупка осуществлялась в ипотеку, и это был мой первый кредит. Хоть с доходами и первым взносом все было хорошо, а сумма была небольшая, в кредите мне отказали.
К этому могли приложить руку менеджеры застройщика, потому что много квартир в нашем ЖК принадлежат именно им, ведь цены были хороши. Но, скорее всего, в этом виновен один синий банк, который выдал мне зарплатную карту как кредитную с нулевым лимитом, да еще и записал в историю отказ по кредиту, который я не просил. Узнал я об этом сильно позже.
В общем, надо было где-то жить, и я решил найти вариант дешевле. Я выбрал застройщика и квартиру — на этот раз дешевую в Мурине, — подал еще одну заявку на ипотеку. В этот раз ее одобрили, но застройщику не дали аккредитацию — проект на тот момент только анонсировали. Я решил прибегнуть к самому отчаянному варианту и обратился в строительную компанию, которая уже сдавала дома, но все — с задержкой.
Я понимал, что не увижу квартиру в обещанном 2016 году, но был готов потерпеть два-три года.
И звезды сошлись. Я получил ипотеку, которую успел закрыть в банке «Енисей» в месяц, когда у него отозвали лицензию. А люди, которые остались с кредитами, до сих пор не уверены, куда платить: грузовик с закладными «потерялся», их продавали в последние дни разным ООО, и АСВ это оспаривало.
Но прошел год, два, а стройка не сдвинулась с котлована. Я попал.
Забегая вперед: летом 2021 года застройщик объявил о банкротстве, и теперь людям по сложной схеме приходится возвращать деньги у банкрота. Успех предприятия пока непонятен: у ответственного ООО много долгов.
Через два с половиной года после оформления сделки я начал предпринимать активные действия по возврату денег. Я состоял в ЖСК, часть людей перевели по ДДУ за доплату по «вексельной» схеме, но я от этого отказался. Написал заявление на выход из ЖСК и возврат денег. Кооператив не мог отказать, но они пригласили меня подписать хитрое дополнительное соглашение, где они меняли договор и якобы обещали вернуть деньги после продажи пая другому лицу.
Благо прислали его по моей просьбе в формате Word, я немного отредактировал допсоглашение, и гендиректор его подписал.
Далее был выигранный суд через полгода — выступал сам, — и апелляция застройщика. Суд был относительно легким этапом. Все документы были в порядке, иск приняли со второго раза в электронной форме, но с живой подписью: ЭЦП не было, но прокатил трюк с подачей отсканированного иска. Досрочное заседание перешло в основное, явился представитель ответчика, и я выиграл иск.
Я использовал решения предыдущих пострадавших, которые выиграли суд у этого же застройщика: они доступны в базе в обезличенном виде.
К сожалению, я не заявлял об обеспечительных мерах, и застройщик по максимуму тянул время, опустошая счета. Где-то через год после отправной точки я получил на руки исполнительный лист и пошел с ним в банк, где мне вернули 30 000 Р . Я понял, что так дело не пойдет, забрал лист и пошел к приставам. Пристав, который работал с юрлицами, не хотел со мной взаимодействовать.
Он на несколько месяцев просрочил начало исполнения, принимал не по графику: мог сорваться и уехать якобы в суд, приехать к концу приема и уйти, а начальнику отдела приходилось за него отдуваться. К счастью, из-за болезни пристава меня передали другому — тому, кто занимался физлицами и реально работал. На самом деле у приставов тяжелый труд и они много перерабатывают за копейки.
По сути, я подсказал ему, что нужно сделать: пустые счета уже давно арестовали, но денег там не было, зато был участок земли под другим домом, который вот-вот должны были ввести в эксплуатацию спустя пять лет просрочки. На участок наложили арест, и спустя примерно три года после вложений застройщик вернул мне деньги — нашел их буквально в тот же день, как я отправил им письмо по поводу ареста.
Я не остался без денег, но, конечно, к тому времени эта сумма сильно потеряла в покупательской способности, а сама ситуация вымотала немало нервов.
К тому же мне нужно было где-то жить, поэтому я взял квартиру в том самом первом ЖК — в более приятном мне районе, в новом корпусе на котловане. Платил ипотеку уже за это жилье, причем с нулевым взносом и под высокий процент, потому что только что закрыл предыдущую ипотеку за квартиру, которую так и не построили.
Из-за этой истории я потерял много денег и нервов, но вынес полезные уроки:
- Нельзя доверять российской системе ООО, потому что даже с общих учредителей и дочерних компаний было невозможно что-то взыскать.
- В суде нужно подавать ходатайство на обеспечительные меры.
- Нельзя втягиваться в откровенное кидалово на последние деньги, даже если отчаянно нуждаешься в жилье.
Потом приняли законы о запрете ЖСК, а затем — о счетах эскроу. С учетом текущих цен, сейчас молодой человек в моей ситуации уже вряд ли сможет обеспечить себя жильем в разумные сроки без какого-либо капитала.
Финансовые провалы. Здесь делятся историями о финансовых поражениях
ВС разъяснил, почему нельзя оформить собственность на недостроенное жилье
Верховный суд РФ пересмотрел результаты многолетнего спора граждан с застройщиком, который достраивал многоквартирный дом после банкротства предшественника.
Сергей Михеев/ РГ
Потенциальные новоселы, заметив, что давно ожидаемое вселение откладывается и может вообще не состояться, решили подстраховаться и стать хозяевами еще недостроенного жилья, то есть оформить на него право собственности еще до получения ключей.
В аналогичную ситуацию с проблемным новостроем попадают или могут попасть в будущем немало наших граждан. Ведь не секрет, что далеко не каждая стройка заканчивается в срок, который был обещан фирмой изначально. Можно даже сказать, что редкий застройщик соблюдает названные им же сроки окончания строительства.
Задержки, как правило, составляют в лучшем случае месяцы, а в худшем — годы.
Правовые аспекты сделок с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
Поэтому разъяснения Верховным судом РФ норм права, которые действуют в аналогичной ситуации, могут оказаться полезны многим гражданам.
Наша история началась в Самаре почти стандартно — застройщик стал возводить дом и объявил на будущее жилье весьма привлекательные цены, значительно дешевле, чем у конкурентов. И граждане на такое заманчивое предложение отреагировали — сотни человек, как говорится, еще на стадии фундамента, оплатили свои будущие квартиры.
Правда, строился этот дом без разрешительной документации. Позже выяснится, что и квартиры в нем фирма продала по нескольку раз разным людям и не стала регистрировать договоры. К сожалению, подобные настораживающие моменты не остановили граждан, которые такие серьезные детали просто не заметили, отреагировав лишь на небольшую стоимость будущего жилья.
Итог такого «бизнеса» также оказался печально стандартным — застройщик дом не достроил, разорился и исчез в неизвестном направлении с деньгами несостоявшихся новоселов. Прошли годы, и у недостроенной коробки объявился новый хозяин — фирма, которая и стала ударными темпами достраивать дом. Дала объявление о продаже там квартир.
У тех, кто остался и без жилья, и без денег после исчезновения прежнего застройщика, родилась вполне предсказуемая идея — стать настоящими собственниками уже оплаченных квартир. А так как у нового хозяина дома перед этими людьми не было никаких обязательств, то несостоявшиеся новоселы обратились в суды и подали иски о признании права собственности на несуществующие квартиры.
И начались судебные процессы. Местные три суда пошли пострадавшим навстречу. Но Верховный суд РФ с такой щедростью не согласился.
Суд растолковал своим коллегам, что если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики по закону не могут получить право собственности в недостроенном доме.
Многострадальный дом, о котором идет речь, в Самаре начали возводить еще в 2003 году. Через пять лет стройка встала, а на следующий год — 2009-й — компания вообще обанкротилась. Строительство многоквартирного дома возобновилось только в 2017 году и с новым застройщиком.
Но «старые» дольщики решили добиться признания за собой прав собственности на недостроенные квартиры.
В итоге всех многочисленных разбирательств областной суд признал их права на «долю в праве общей долевой собственности на жилой дом» в виде конкретных квартир. Местные суды, признав право граждан на недостроенные квартиры, заявили, что право собственности надо защитить независимо от того, закончен дом или нет.
Фирма, достроившая дом, понятно, с таким решением согласиться не могла. И она пошла дальше и выше. И у нового застройщика были «человеческие» аргументы.
Еще в самарских судах выяснилось, что такое решение — признать обманутых граждан собственниками — нарушает «права третьих лиц», ведь у достроенных квартир уже были другие хозяева. Именно они обращали внимание на то, что новый застройщик изменил проектную документацию и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга. Но местные суды это не услышали.
Верховный суд, куда в итоге дошло это дело, напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир на самом деле пока не существует, то и право собственности на них получить нельзя.
Суд также раскритиковал решение местных судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности». Ни закон, ни договор не предусматривают, что оно возникает.
По мнению Верховного суда, несостоявшиеся новоселы могут «обратиться в суд к надлежащему ответчику с надлежащим требованием».
Верховный суд также сказал, что в этом случае, если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а при этом еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор. Ведь новый застройщик переделал проект.