Покупка бизнеса у арендатора

Вследствие пандемии коронавируса объем бизнеса, выставляемого на продажу, возрос, в связи с ухудшением финансового состояния компаний и их собственников. Помимо желающих продать бизнес, многие собственники, чтобы выйти из создавшегося финансового положения, начали искать партнеров, которые имеют возможность вложить свободные деньги в уже имеющуюся фирму.

Радужная картина

• когда имеются свободные денежные средства и желание их вложить в бизнес с минимальным риском;
• когда есть возможность приобрести долю в бизнесе, в котором есть знания и опыт, а также желание реализовать себя в конкретном деле.

Действительно, в покупке фирмы с историей много плюсов:

• уже закуплено оборудование и набран персонал;
• как правило, есть действующие договоры с поставщиками и покупателями;
• имеются данные бухгалтерского (управленческого) учета, которые помогут оценить работоспособность бизнес-идеи, уровень издержек, слабые места и перспективы дальнейшего развития бизнеса.

И, конечно, чем дольше история компании, тем прочнее ее деловая репутация на рынке.

Будем реалистами

Вместе с тем, вероятность приобрести «кота в мешке»есть всегда.

И на практике потенциальные покупатели называют следующие основные причины отказа от приобретения бизнеса:

1. Финансовая картина оказалась не столь вдохновляющей, как ее рисовал продавец

Если готовится продажа бизнеса, внешняя картина его успешности может быть создана искусственно.

Чтобы улучшить показатели маржинальности, из учета, как правило, убирается часть расходов.

Например, часть заработной платы платится неофициально или работники по подряду работают без оформления.

В некоторых случаях корректируются данные учета прошлых лет, чтобы «убрать» непокрытый убыток.

Например, такая ситуация возникла, когда на продажу было выставлено предприятие, на балансе которого числились внеоборотные активы в несколько сотен миллионов. При проверке оказалось, что данные активы являются вложением в строительство завода. Однако, эта стройка была уже давно заморожена (строительство не велось из-за недостатка финансирования) и по техническим причинам (вследствие естественного повреждения уже установленных конструкций) ее дальнейшее продолжение стало невозможным.

Помимо невозможности в будущем получить доход от вложений предприятие несло значительные расходы на охрану данного объекта.

2. Продавец скрыл самое «интересное».

При продаже успешного бизнеса по крайне привлекательной цене стоит задуматься о более доскональном изучении причин продажи. Часто такими причинами являются намечающиеся судебные процессы, информация о которых еще не выложена в открытые источники. Либо продавцу становится известно о планируемых проверкахсо стороны государственных органов с печальным финансовым прогнозом.

Чтобы уберечься от такой ситуации, в договоре стоит прописать ответственность продавца по возникшим после продажи бизнеса претензиям в отношении прошлой деятельности, установив разумные временные рамки возникновения таких споров.

3. Требуются существенные финансовые «вливания» для дальнейшего развития.

Такой риск часто выявляется при анализе компаний, занимающихся НИОКР. Когда предыдущий владелец понимает, что конечный результат, скорее всего, не окупит всех вложений или полученный продукт требует значительной доработки. Инвестору, не владеющему техническими вопросами, часто презентуют такой бизнес как «компанию, имеющую уникальные разработки на последней/предпоследней стадии готовности».

4. Зашкаливающие налоговые риски.

Существенный объем отказов от приобретения бизнеса также связан с выявленными значительными налоговыми рисками. Встречаются совсем «вопиющие» случаи, которые даже и рисками не назовешь, по сути, это просто умышленная неуплата налогов:

• неуплата НДС с авансов в течение нескольких лет при преимущественном использовании авансовой формы расчетов с покупателями;
• наличие значительной «искусственной» кредиторской задолженности перед ликвидированными компаниями и с истекшим сроком исковой давности;
• и «классика жанра» — вывод денег без надлежащего экономического обоснования и/или документального оформления.

Как правило, все налоговые риски, выявленные при приведении Due Diligence, потенциальный покупатель предъявляет в качестве аргумента для получения скидки. Но бывает такое, что сумма рисков настолько велика (или вероятность претензий настолько высока), что покупатель просто отказывается от самой идеи покупки компании. В таком случае проще открыть новую компанию.

5. Зависимость бизнеса от личности собственника.

На практике встречаются случаи, когда у продавца две фирмы, занимающиеся схожей деятельностью.

Продав одну из них, он развивает вторую, используя имеющиеся контакты и наработки и оказавшись в более выигрышной конкурентной позиции, благодаря личным связям.

И также нет гарантии, что продавец не откроет новую фирму, возобновив коммерческие связи.

И даже когда в договоре прописывают, что бывший владелец обязуется не запускать аналогичный бизнес, новая фирма может быть открыта на родственника или друга.

Как обезопасить себя от покупки головной боли

Мы рекомендуем пройти несколько этапов перед выходом на финальные переговоры с продавцом.

Этап 1. Максимально собрать информацию из открытых источников.

• изучить сайт приобретаемой компании (помимо информации о самой фирме и линейке продуктов можно получить данные об основных крупных покупателях и заказчиках, текущей ценовой политике и программах лояльности);
• провести анализ выписки из ЕГРЮЛ;
• получить данные о судебных спорах с участием организации-продавца или приобретаемой компании;
• проверить компании и физических лиц на предмет банкротства;
• также полезно изучить вакансии компании (так можно увидеть деловую активность и уровень реальной заработной платы).

Целесообразно воспользоваться платными информационно-аналитическими сервисами «СПАРК» и «Контур.Фокус», применяемыми для проверки благонадежности контрагентов.

Данные сервисы собирают всю имеющуюся открытую информацию по фирмам, предоставляют аналитические обзоры информации.

Важно, что из данных источников можно получить информацию об всех аффилированных компаниях и физических лицах. Возможно, что-то насторожит Вас уже на этом этапе.

Этап 2. Проанализировать данные бухгалтерской отчетности в открытых источниках.

Бухгалтерская отчетность – это отправная точка для понимания финансового состояния компании.

На данном этапе рекомендуем просто оценить величину выручки, расходов, дебиторской и кредиторской задолженности, нераспределенной прибыли, и имеющихся активов (основных средств и запасов).

Притом обратить внимание на изменение этих показателей в динамике(за прошедшие три года) и при наличии существенных изменений узнать у продавца причины.

Бухгалтерскую отчетность можно найти не только на платных ресурсах «СПАРК» и «Контур.Фокус», но и совершенно бесплатно на государственном портале.

Если на этих двух этапах Вас все устраивает, то можно переходить в следующему этапу.

Этап 3. Провести комплексный анализ финансово-хозяйственной деятельности с привлечением специалистов (Due Diligence).

Если внешняя «картинка» хороша, то стоит копнуть глубже.

Насколько правдива официальная бухгалтерская отчетность?

Нужно понимать, что хорошие прибыльные компании продаются не часто.

Если приобретаемый бизнес требует значительных вложений, стоит провести комплексную проверкукомпании перед ее покупкой (Due Diligence). Цель такой проверки – максимальное снижение предпринимательских рисков (правовых, налоговых, экономических) при инвестировании.

За подобной услугой можно обратиться аудиторскую или юридическую фирму. По результатам Due Diligence заказчику представляется отчет, включающий описание результатов проведенных процедур, анализ целесообразности инвестирования в компанию, описание выявленных правовых, налоговых, экономических рисков и рекомендации по их снижению.

Данные отчета могут пригодиться во время переговоров с продавцом бизнеса и существенно снизить цену. А в некоторых случаях – получить ранее нераскрытую информацию.

При проведении Due Diligence, как правило, выполнятся следующе процедуры:

1. Анализ правоустанавливающих документов.

Любая проверка начинается с анализа учредительных документов, проверки наличия необходимых для данной деятельности лицензий, сертификатов, членства в СРО.

2. Оценка реального финансового положения.

В некоторых случаях получить достоверные данные об объемах приобретения или расходования ресурсов, о возможностях и проблемах фирмы, о «подводных камнях» в ее деятельности, о реальной доходности бизнеса можно только изучив управленческий учет. Поэтому с продавцом бизнеса лучше заранее обговорить необходимость предоставления данных управленческого учета, т.к. данная сфера является конфиденциальной и, как правило, закрытой для третьих лиц.

Тем более, на практике, после изучения данных управленческого учета, часто становятся видны ошибки предыдущей команды менеджеров и оценка перспектив приобретаемого бизнеса может существенно измениться.

3. Инвентаризация имущества и обязательств

Инвентаризация является одной из наиболее важных процедур Due Diligence. Именно данная процедура помогает вовремя отказаться от приобретения «кота в мешке»

В ходе инвентаризации устанавливается фактическое наличие и состояние основных средств, запасов, дебиторской и кредиторской задолженности и остатка денежных средств.

При данной процедуре изучаются правоустанавливающие документы на недвижимость, техническое состояние оборудования, состояние запасов (в том числе выявляются непригодные к реализации и морально устаревшие позиции товаров и готовой продукции), рассылаются акты сверки дебиторам и кредиторам, тестируется вероятность погашения дебиторской задолженности, а кредиторская задолженность проверяется на предмет реальности и полноты отражения.

Также проводится анализ судебных дел на предмет выявления не отраженной в учете дебиторской и кредиторской задолженностей и возможных судебных санкций.

4. Анализ налоговых рисков и оценка возможности налоговой оптимизации

Специалистами будет проведен налоговый аудит за три годаи проведена сверка с налоговыми органами. Для этого будут проанализированы договоры и первичные документы на предмет корректности и налоговой грамотности их оформления, анализ учетной политики для целей налогообложения, будет собрана информация о прошедших налоговых проверках, а выявлены сделки с «сомнительными» контрагентам, ошибки при расчете налогов и, возможно, случаи уклонения от налогов в крупном и особо крупном размере.

5. Юридическая экспертиза основных заключенных договоров.

Юристами устанавливается зависимость от единственного поставщика или покупателя, краткосрочные контракты с контрагентами и возможность их продления. Изучаются условия соглашений с покупателями по еще непоставленной продукции и с длительным сроком действия. Анализируется объем возможного поступления денежных средств по уже заключенным фирмой договорам.

При приобретении объекта недвижимости специалисты заказывают выписку из ЕГРП, чтобы убедиться в принадлежности прав на объекты, а также отсутствии наложенных обременений.

Если на балансе предприятия числятся нематериальные активы, то юристы проверяют, как оформлены права. Также часто встречаются ситуации, когда собственник оформляет товарные знаки (а часто вся деятельность фирмы ассоциируется с конкретным товарным знаком) на свое имя. Здесь важно понимать, какую роль для предприятия имеют данные права и заранее обговорить с собственником данный вопрос.

И еще несколько подводных камней…

Когда приобретается бизнес, располагающийся в арендованных помещениях (особенно это касается производства), следует изучить договоры арендыи предусмотренные процедуры их продления, обратить внимание на порядок изменения арендных ставок. При возможности стоит встретиться с собственником помещений и обсудить дальнейшие планы по использованию арендных площадей.

Для предприятия, работающего на встроенном или смонтированном в арендованных помещениях оборудовании, отказ от продления аренды может привести к существенным финансовым потерям и полной остановке деятельности.

Если фирма работает в группе взаимозависимых компаний, следует уделить этому обстоятельству особое внимание. Дело в том, что некоторые договоры могут быть заключены не на рыночных условиях и, соответственно, будут расторгнуты при утере контроля над продаваемой компанией.

Если ключевые для бизнеса договоры заключены с взаимозависимыми компаниями, то при смене собственника возникает еще более существенный риск, т.к. функции продаваемой компании может взять фирма, оставшаяся в группе, а проданной фирме придется выстраивать хозяйственные связи заново.

В заключении хочется сказать о том, что решение о покупке бизнеса должно быть очень консервативным и взвешенным.

Только проявив должное усердие (как и переводится с английского Due Diligence) можно быть максимально уверенным в сохранности и росте вложенных денежных средств.

Как продать коммерческую недвижимость? Пошаговая инструкция

Продают торговые помещения по разным причинам: у кого-то бизнес оказался неликвидным, кто-то хочет вложиться в инициативу покрупнее, а кто-то — просто отойти от дел с солидной суммой на руках. В этой статье разбираемся, как быстро и выгодно продать коммерческую недвижимость.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — это нежилые объекты, которые можно использовать для ведения торговли или в иных целях, приносящих прибыль. Обычно в эту категорию входят три типа помещений: стрит-ритейл, офисы и склады. Принципы, о которых мы поговорим в этой статье, одинаково хорошо подойдут для продажи любого из этих объектов.

Способы продажи

Продать недвижимость можно разными способами: какие-то потребуют больше времени и сил. Другие, наоборот, позволят расслабиться — но за опредёленную плату. Посмотрим, какими способами продажи можно воспользоваться.

Продавать самостоятельно

Путь наибольшего сопротивления. Продавец всё делает самостоятельно: сам оценивает помещение, ищет покупателей, организует показы, ведёт переговоры и составляет текст договора. Не советуем лезть в это дело новичкам без опыта манипуляций с недвижимостью — ошибиться можно буквально на каждом шагу, а стоимость ошибки велика.

Из очевидных плюсов — не нужно тратиться на посредников, но придётся посвятить этому процессу все силы и время.

Обратиться к частному риэлтору

Компетентный риэлтор сильно облегчит продавцу жизнь. Но есть одна проблема: хорошего частника, которому можно спокойно доверить объект, найти очень тяжело. Гораздо больше шансов напороться на афериста или новичка с миниатюрным портфолио — но если вы нашли профессионала, вам повезло: услуги частных риэлторов обычно стоят на 30% меньше, чем услуги агентств.

Обратиться в агентство недвижимости

Поручить весь процесс хорошему брокеру — самый простой способ быстро и выгодно продать недвижимость. Обязанности продавца в этом случае сводятся к тому, чтобы сначала позвонить в агентство, а через некоторое время прийти на заключение сделки. Всё остальное компания-брокер берёт на себя: её сотрудники проведут оценку стоимости, найдут идеального контрагента среди наработанной клиентской базы, организуют показ и добьются того, чтобы помещение ушло только на ваших условиях. Из минусов — за это придётся заплатить.

Стоит ли оно того? Вопрос ресурсов и приоритетов.

Переговорная комната с панорамными окнами

Как продать помещение

Мы подготовили для вас небольшое руководство о том, как самостоятельно продать коммерческую недвижимость за короткий срок.

Подготавливаем объект

Первый ингредиент в рецепте успешной продажи— отсутствие у объекта юридический обременений. Это значит, что помещение не должно находиться в залоге или под арестом и быть предметом судебных разбирательств. Пытаться скрыть эти обстоятельства бессмысленно — покупатель узнает о них за два клика мышкой даже без помощи юриста.

Если есть какие-то проблемы, сначала их нужно решить, обязательно это задокументировать и только после этого выставлять объект на продажу.

Очень важно, как выглядит объект. Помещение должно иметь товарный вид — рекомендуем обратиться в клининговую компанию, чтобы для начала привести в порядок интерьеры. Потенциальный покупатель не должен внезапно наткнуться на пыль, грязь, паутину, пятна и разлитую краску — такие вещи негативно влияют на восприятие и только повредят продаже.

Если речь идёт про ещё не задействованное помещение без отделки, этим этапом можно пренебречь.

Если незадолго до этого помещение покинул съёмщик, убедитесь, что от его бизнеса не осталось никаких следов: снимите все вывески и уберите лишнее оборудование.

Собираем документы

Покупатели ценят прямоту и прозрачность. Сразу предоставить полный пакет документов — отличный шаг на пути к успешной сделке. Вот какие бумаги нужно подготовить:

• Свидетельство о регистрации права собственности;
• Правоустанавливающие документы — договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения и другие свидетельства того, как возникло право собственности;
• Копия паспорта;
• Выписка из ЕГРН — документ, в котором содержится вся ключевая информация об объекте;
• Паспорт БТИ на помещение;
• Справка о балансовой стоимости помещения;
• Заключение экспертной компании об оценке объекта — если вы обращались к оценщику.

Определяем цену

Стоимость объекта коммерческой недвижимости складывается из огромного количества разных параметров. Их много, и у каждого есть свои нюансы. Ошибочная оценка обычно приводит к двум сценариям: собственник либо сильно дешевит и продаёт хороший объект за копейки, либо заламывает цену — в таком случае помещение вряд ли находит покупателя. Вот некоторые аспекты, на которые в первую очередь обращают внимание оценщики:

Класс здания.Всего их четыре: A, B, C и D, от наиболее к наименее престижному. Помещение в новостройке класса A будет стоить в несколько раз дороже, чем аналогичное помещение в здании класса C.

Этаж.Чем выше помещение, тем ниже цена — лестницы отталкивают клиентов и уменьшают выручку.

Состояние объекта.Коммуникации, наличие или отсутствие отделки, электрические мощности — всё это влияет на итоговую стоимость.

Первая линия.Здесь всё понятно — торговые помещения с прямым доступом к улице стоят ощутимо больше, чем помещения без него.

Полезная площадь.Если общая площадь — это просто периметр застройки, то полезная— это те квадратные метры, которые можно задействовать. Чем больше перегородок, например, тем эта площадь меньше — они занимают пространство внутри помещения и не дают его использовать.

Локация.Здесь оцениваются сразу несколько моментов: объём пешеходного и автомобильного трафика, наличие парковки, а также близость к крупным развязкам, станциям метро, торговым центрам и другим объектам с высокой проходимостью.

Наличие или отсутствие арендатора.Если у помещения уже есть съёмщик, речь идёт о продаже готового арендного бизнеса — а значит, стоимость объекта сильно повышается.

Пример офисного пространства

Размещаем рекламу

Как найти покупателя? Если занимаетесь продажей коммерческой недвижимости самостоятельно, ваши лучшие друзья в этом деле — крупные доски объявлений. Рекомендуем разместить объект сразу на нескольких порталах: выйдет дороже, но охват увеличится в несколько раз.

Однако одного охвата недостаточно. Чтобы привлечь больше реальных покупателей, создайте привлекательную и полезную карточку товара. Что мы имеем в виду?

Привлекательнаякарточка сразу притягивает взгляд качественными и по возможности красивыми фотографиями, которые дают исчерпывающую информацию о внешнем виде объекта. Пусть ваши потенциальные покупатели сразу увидят помещение и внутри, и снаружи — здесь особенно важно показать то, как выглядит входная группа.

Полезнаякарточка содержит не только красивые фотографии, но и все нужные данные о помещении: планировку, площадь, этаж, цену за один квадратный метр, примерную окупаемость, а также информацию про ближайшее торговое окружение. Отдельно расскажите про транспортную доступность — насколько далеко ближайшая станция метро, есть ли поблизости автобусные остановки и можно ли припарковаться рядом со зданием.

Это не просто забота о покупателе — в первую очередь это верный способ сохранить ваше время. Чем больше ключевой информации вы сразу предоставите контрагенту, тем быстрее будут проходить переговоры. Есть и второй приятный бонус: вы избавите себя от необходимости по десять раз отвечать на одни и те же вопросы, потому что вся информация будет дана чёрным по белому ещё в объявлении.

Когда опубликуете объявления на всех нужных сайтах, задумайтесь о том, как их продвигать. Практически все площадки предлагают встроенные инструменты — это удобно, но такие механизмы действуют только в пределах одного сервиса. Чтобы привлечь аудиторию извне, вложитесь в таргетированную рекламу: если правильно определить целевую аудиторию, ваши объявления увидят те, кто больше всего заинтересован в приобретении объекта — например, инвесторы или предприниматели.

В этом вам поможет профильное рекламное агентство.

Выбираем покупателя

Если желающих купить объект несколько, выберите того, кто готов заключить сделку раньше всех остальных. А если поиск затягивается, но получить деньги нужно как можно скорее, есть другой вариант. Можно обратиться к компании, которая занимается выкупом недвижимости — правда, в этом случае придётся уступить 15–40% стоимости.

Зато быстро и, скорее всего, без лишних вопросов.

Пример коммерческого помещения в башне Москва-Сити

Заключаем договор

Финишная прямая и самая ответственная часть всего процесса. Чтобы вам было проще, собрали всё, что нужно указать в договоре купли-продажи:

• Предмет продажи;
• Сумму сделки;
• Паспортные данные покупателя и продавца, а также их реквизиты;
• Кадастровый номер объекта;
• Точный адрес объекта;
• Тип объекта: помещение, пристройка, здание;
• Площадь объекта, этаж и расположение в здании;
• Способы и сроки оплаты;
• Срок передачи объекта.

После этого договор распечатывают и дают на подписание обеим сторонам. Подписанный документ отправляют в ЕГРН, где регистрируют переход права собственности. Вот так выглядит полный список документов, который нужно подать в Реестр:

• Сам договор;
• Заявление о проведении государственной регистрации сделки;
• Копии паспортов обеих сторон;
• Правоустанавливающие документы на объект;
• Если продавец состоит в браке — согласие супруга на продажу объекта;
• Квитанция об оплате госпошлины.

Обратите внимание: если предмет сделки — часть нежилого помещения, она заключается в присутствии нотариуса.

Супермаркет – разновидность коммерческой недвижимости

Распространённые ошибки

Разберём главные ошибки, которые совершают продавцы:

Бардак в документах.Не торопитесь выставить объект на продажу — сначала разберитесь со всеми бумагами: соберите документы на помещение и землю, перезаключите договоры с арендаторами, наведите порядок в договорах с поставщиками услуг. Недвижимость должна находиться на витрине с полностью собранным пакетом документов.

Если подойти к этому безответственно, переговоры затянутся, покупатель окажется в подвешенном состоянии, а продавцу придётся лихорадочно собирать оставшиеся бумажки.

Плохое состояние.Никто не захочет покупать проблемы. Если в помещении сломалась вентиляция или посыпалась штукатурка, лучше заняться этими вопросами самостоятельно — и только потом пытаться продать объект.

Завышенная цена.Стоимость выше рыночной оттолкнёт потенциальных инвесторов. Чтобы объект не ждал своего нового владельца несколько лет, воспользуйтесь услугами оценщика — либо тщательно проанализируйте характеристики помещения с помощью критериев, о которых мы говорили выше.

Плохая презентация.Предпринимателей интересует не помещение, а доход. Опытные продавцы представляют помещение с точки зрения цифр — они акцентируют внимание на проходимости, доходности с одного метра, средней арендной ставке и других финансовых показателях.

Если покупатель не увидит выгоду для себя, сделка не состоится.

Уплачиваем налог

Во всех стандартных случаях государство взимает 13% от суммы сделки — это регулируется статьёй 224 Налогового кодекса РФ. Но есть несколько обстоятельств, которые освобождают продавца от уплаты налога:

• Продавец владеет недвижимостью пять лет и более;
• Продавец получил недвижимость a) по наследству, б) в результате приватизации или в) приобрёл её по договору пожизненного содержания. Если соблюдается одно из этих условий, минимальный срок владения сокращается до трёх лет.

Хотите продать коммерческую недвижимость? Мы поможем найти покупателя. Вам останется только подписать договор и получить деньги.

Как я вложилась в коммерческую недвижимость

Я решила вложить деньги в коммерческую недвижимость вместо жилой.

Светлана Траутманн
купила нежилое помещение

Я несколько лет сдавала свою однушку на окраине Новосибирска, но устала от низкой доходности и проблем с арендаторами. В результате я продала квартиру и вложилась в нежилое помещение.

В статье расскажу, как я оценивала перспективность района и места покупки, зачем увеличивала мощность энергопринимающих устройств при ремонте и как искала арендатора.

Как я пришла к идее заработка на коммерческой недвижимости

В 2008 году я купила однокомнатную квартиру площадью 36 м² за 1 650 000 Р в панельном доме в спальном районе Новосибирска. Большую часть я оплатила сбережениями, немного заняла у родителей, а на недостающую сумму оформила ипотечный кредит.

Я быстро закрыла кредит с помощью субсидии. В тот момент в Новосибирской области работала такая программа: каждому из членов семьи, которые прописаны на одной жилплощади, по закону полагалось не менее 15 м². Если размеры квартиры не позволяли обеспечить каждого проживающего таким метражом, давали субсидию нуждающимся, когда они покупали квартиру. Ее размер — 300 000 Р .

Общий метраж квартиры моих родителей не позволял обеспечить потребности всех членов нашей семьи. Так что я собрала документы, подала заявление и через несколько месяцев получила субсидию, которой погасила кредит. Дальше я снова начала откладывать деньги на покупку новой квартиры.

В 2013 году мой сын пошел в первый класс, и стало понятно, что надо расширяться. К этому моменту я накопила 2 млн и купила студию размером 51 м². Мы переехали туда с сыном.

Мне нужно было придумать, что делать с первой квартирой. Варианты были следующие: сдать, продать или оставить стоять пустой.

Если бы я решила продать квартиру, надо было срочно выбирать, куда направить деньги. Оставлять такую сумму на руках мне казалось опасным, так как при скачках валют можно многое потерять или даже остаться ни с чем. А купить взамен я могла только примерно такую же квартиру.

У меня не было денег на более интересный и дорогостоящий вариант, так как я все потратила на новую квартиру и ее ремонт.

Я могла бы просто оставить эту однушку — не продавать и не сдавать. Но тогда пришлось бы платить коммуналку. Это не огромные деньги, но со временем вышла бы приличная сумма.

В итоге я решила сдавать квартиру за 14 000 Р , что и делала чуть более двух лет. Из этих денег еще около 1500—2000 Р уходило на коммунальные платежи. Мои арендаторы постоянно пытались сбить цену.

Со временем меня перестали устраивать их жалобы и низкий доход от сдачи, поэтому я решила продать квартиру. К тому моменту я уже накопила 500 000 Р и знала, что хочу вложить деньги от продажи в коммерческую недвижимость.

Я выставила свою квартиру на продажу и начала изучать рынок нежилой недвижимости. Я сама разместила объявления на всех рекламных площадках и написала, что продаю жилье без посредников. Спустя 2,5 месяца нашелся покупатель, и я продала квартиру.

У меня на руках оказалось 1 850 000 Р . Теперь нужно было найти подходящий вариант коммерческой недвижимости.

Как победить выгорание

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами
Как я выбирала помещение

Я уже была знакома с базовыми понятиями экономики и основами бухгалтерии. Но все равно еще раз перечитала теорию, чтобы сориентироваться в принципах расчета финансовых показателей и прибыли. Мне показались не слишком скучными и при этом полезными следующие материалы:

1. Л. С. Тарасевич, В. М. Гальперин, С. М. Игнатьев, «50 лекций по микроэкономике».
2. Роберт Кийосаки, «Богатый папа, бедный папа».
3. Генри Хазлитт, «Экономика за один урок».

Это помогло мне сделать ряд выводов и лучше понять основные термины.

Например, прибыль и доход — это разные понятия: доход — все деньги, которые я получу в результате продажи товаров и услуг, а прибыль — это доход за вычетом всех расходов на коммерческую деятельность, включая зарплаты сотрудникам и налоги.

Окупаемость — это отрезок времени, после которого доход от проекта становится равен сумме вложенных денег. То есть срок окупаемости при инвестировании в объект недвижимости будет показывать, сколько необходимо времени, чтобы вернуть потраченные на него деньги.

Вот на какие критерии я ориентировалась при поиске помещения.

Безопасность.У меня был опыт вложений в долгострой: свою первую квартиру я купила в 2006 году, и через полгода дом перестали строить. Спустя много лет его достроили, но очень долго эти деньги были для меня «заморожены». Поэтому я сразу отмела варианты, где степень готовности здания была менее 60%.

Хотя цены на начальных этапах стройки ниже, чем при продаже готового объекта, всегда есть риск, что застройщик затянет сроки сдачи или обанкротится.

С готовыми помещениями такого риска нет — после покупки можно сразу получать прибыль от сдачи в аренду. Но приобретать недвижимость на стадии строительства выгоднее, чем на вторичном рынке.

Например, в 2018 году я покупала коммерческое помещение площадью 58 м² в строящемся доме за 2 900 000 Р . То есть 1 м² обошелся мне в 50 000 Р . Дом был готов на 80%: уже строили верхние этажи и начинали работы по внутренней отделке нижних. Мою секцию планировали сдать через 10 месяцев. Когда это произошло, цена за метр выросла до 67 000 Р , то есть на 34%.

В готовом доме картина была бы иной. Я могла купить аналогичное помещение за 3 886 000 Р , что на 986 000 Р дороже варианта, который я выбрала, и сразу начать его сдавать. Среднестатистическая арендная ставка в этом районе — 600 Р за 1 м², значит, я могла получать от арендатора 35 000 Р ежемесячно.

Таким образом, за те 10 месяцев, которые я бы выиграла в плане времени, если бы мне не нужно было ждать окончания стройки, я бы заработала всего 350 000 Р . То есть я потратила бы на покупку готового помещения на 986 000 Р больше, но получила бы за это время всего 350 000 Р . И мне бы не удалось вернуть лишний миллион в полном объеме.

Получается, что покупать помещения в объектах на стадии строительства выгоднее — даже с учетом того, что нужно ждать окончания работ.

И я еще не беру в расчет ремонт, на который в обоих случаях тоже необходимы деньги. Пока дом строят, есть время подготовиться к нему финансово. Если покупать готовое помещение, нужно сразу где-то брать деньги на ремонт.

Предложения только от застройщиков.Я решила отказаться от услуг агентств, от сделок по переуступке и на вторичном рынке. В сотрудничестве напрямую я вижу больше плюсов:

1. У застройщика можно получить рассрочку, в том числе и беспроцентную.
2. В сделках напрямую с застройщиком более прозрачные условия и меньше рисков. У подрядчиков бывают более выгодные предложения, но тогда понадобятся дополнительные деньги, чтобы проверить юридическую чистоту.
3. Не нужно платить посреднику.
4. В проблемных ситуациях сотрудники компании-застройщика чаще более лояльны к своим клиента.

Перспективность объекта.Я составила для себя небольшую шпаргалку с пунктами, которые необходимо учитывать при покупке объекта недвижимости:

1. Местоположение.
2. Размеры.
3. Стоимость.
4. Степень готовности.
5. Ликвидность.

Если найти привлекательное помещение за небольшие деньги, но неликвидное, в дальнейшем его будет сложно продать. Можно оценить ликвидность без специальных знаний, если задать себе вопрос, как быстро удастся продать это помещение. Основные факторы, которые влияют на ликвидность:

1. Местоположение и транспортная доступность.
2. Инфраструктура, хотя тут все зависит от целей, для которых вы планируете сдавать недвижимость. В некоторых случаях выгоднее, чтобы инфраструктуры еще не было. Например, если поблизости нет продуктовых магазинов, аптек, парикмахерских, то с большой вероятностью жители этих домов будут в них нуждаться. Значит, найдутся и арендаторы, которым понадобятся площади и помещения.
3. Возраст и срок эксплуатации здания: чем новее объект и здание, в котором он расположен, тем ликвиднее помещение.
4. Доступность покупки для других. Дорогое помещение продавать сложнее и дольше, чем недвижимость экономкласса. Чем больше людей смогут позволить себе купить ваше помещение, тем оно более ликвидно.

Для первичной оценки недвижимости можно пройтись по этой шпаргалке: чем больше пунктов складывается в пользу выбранного объекта, тем выше его инвестиционная привлекательность.

Если объект привлекателен местоположением и ценой, но, по предварительным расчетам, окупится не раньше чем через 10 лет, то это «долгие деньги». По факту все эти годы придется отбивать вложенные деньги, а заработок в плюс начнется только после этого периода окупаемости.

Поясню на примерах. Мне надо было выбрать из двух коммерческих объектов один. Если бы мне не хватало денег, то я взяла бы кредит.

Как я сравнивала два коммерческих объекта при покупке

Первый вариант	Второй вариант
Местоположение	Место с хорошей инфраструктурой и перспективами развития	Спальный район Новосибирска
Материал дома	Кирпичный дом	Дом экономкласса
Где располагалось помещение в доме	На первом этаже с высокими потолками	На цокольном этаже
Цена	7 млн рублей	2,74 млн рублей
Средняя арендная ставка в этом месте	80 000 Р	40 000 Р
Доход в год	960 000 Р	480 000 Р
Срок окупаемости	Более 7 лет	5,7 года

Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис

Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.

В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.

Насколько это выгодно

Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт.

От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».

Другие плюсы и минусы

Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.

«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».

Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной.

Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.

Что пользуется спросом

На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ».

Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им.

Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».

Цены покупки и аренды

Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.

«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб. арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб.

Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».

Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.

«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год».

Как подобрать помещение

Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.

«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».

Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.

«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».

Какой район выбрать — старый или новый

У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.

Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.

Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.

На что еще обратить внимание

Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.

У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования.

Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.

При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.