Сделать из нежилого объекта квартиру сложнее, чем провести обратную процедуру. Перечень норм безопасности и требований к жилплощади изначально намного больше. Это связано с функциональным назначением квартир – их можно использовать только для проживания.
Для перевода нежилых помещений требуется получить одобрение правообладателей объекта, согласовать проект, выполнить строительные работы, подтвердить пригодного отремонтированного объекта для проживания людей.
Узнать стоимость услуги:
Читайте в статье, какие работы могут потребоваться для легального перевода нежилых объектов в жилые, что входит в процедуру изменения правового статуса, как соблюсти все строительные нормы.
В чем суть перевода помещений из нежилого в жилое
Нежилые помещения можно использовать для ведения практически любой деятельности, не связанной с постоянным проживанием человека. Кстати, к указанным объектам формально относятся и апартаменты, хотя в них можно проживать намного комфортнее, чем в некоторых квартирах. Жилые помещения (квартиры, комнат, частные и садовые дома) тоже можно использовать для отдельных видов предпринимательской деятельности, однако их приоритетным целевым назначением является постоянное проживание людей.
Целевое назначение является далеко не единственным отличием между статусом указанных помещений:
- помещения для проживания людей могут располагаться только в МКД и частных домах;
- нежилые помещения могут располагаться в МКД, общественных и иных строениях;
- жилье должно соответствовать множеству нормативов санитарной, гигиенической, пожарной и иной безопасности, иметь минимально необходимые характеристики по площади и высоте, естественному освещению и благоустройству;
- для нежилых объектов нормативов безопасности намного меньше, даже если они располагаются в МКД.
Чтобы перевести нежилое помещение в жилое, ключевым нормам для проживания людей должно отвечать само здание. Поэтому перевод в отношении отдельного помещения возможен только при его нахождении в МКД. Площади в нежилом здании можно использовать для проживания людей только после перевода всего объекта в МКД.
Также допускается раздел нежилого здания или помещения под апартаменты, которые можно сдавать в аренду или продавать под проживание (но по своему статусу апартаменты все равно будет нежилым помещением).
Нормативные акты
Возможность узаконить перевод нежилого помещения прямо предусмотрена в ЖК РФ. Это допускается, если объект будет приведен в соответствие с требованиями к жилым помещениям. Эти требования указаны в Постановлении Правительства РФ № 47. Также для легального прохождения всех процедур нужно применять следующие руководящие документы:
- Федеральный закон № 123-ФЗ (скачать);
- Постановление Госстроя РФ № 2003 (скачать);
- СП 54.13330.2016 (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 692-ПП (скачать).
В частности, последние два нормативных акта из этого перечня применяются на территории Москвы при согласовании перепланировки и переустройства. В большинстве случаев для перевода потребуются именно эти работы, т.е. изменение конфигурации помещений, переустройство сантехнического оборудования и инженерных сетей. Точный перечень работ будет определен проектировщиком, так как зависит от фактического состояния объекта, его конструкций и коммуникаций.
Простым языком
Основная цель перевода нежилого помещения в жилое очевидна – сделать квартиру, в которой смогут легально проживать люди. После завершения процедуры будет невозможно использовать объект под большинство видов коммерческой деятельности (хотя открыть небольшой офис или заниматься фрилансом можно без особых проблем). Процесс перевода сложный и длительный, предусматривает:
- получение согласия у собственников помещения;
- определение технической возможности для перевода (например, если изначально невозможно подвести объект под нормы жилого помещения, дальнейшие согласования бессмысленны);
- проектирование перепланировки, описание всех работ, которые нужны для перевода;
- согласования в государственных и муниципальных ведомствах (местной администрации, МЖИ, МЧС, СЭС, БТИ, Росреестр).
После согласования и переделки помещений останется у того же собственника. Он сможет сам проживать во вновь образованной квартире, вселить свою семью, сдавать арендаторам, продать или обменять объект.
Узнать стоимость услуги:
Комментарий эксперта.Изменение статуса нежилого объекта на жилое помещение – длительная и дорогостоящая процедура. Проходить ее только ради последующей продажи как квартиру может оказаться невыгодно, так как рыночная цена нежилых помещений в МКД может оказать не ниже, чем у жилья. Эти моменты нужно просчитать на начальном этапе процедуры, пока вы не вложили деньги в проект, строительные работы.
Специалисты компании Кадастровая Москва готовы оказать любые услуги, связанные с изменением статуса помещений, в том числе рассказать о плюсах и минусах этой процедуры.
Так как из жилых помещений обычно делают выходы на общие лестницы МКД, вход с улицы придется заделывать
Когда требуется перевод из нежилого помещения в жилое
Пока объект имеет статус нежилого помещения, в нем нельзя легально проживать. С этим связана невозможность регистрации по месту жительства или пребывания. Исключение составляют только апартаменты, где можно прописаться на срок до 5 лет.
Поэтому основной целью перевода обычно является последующее проживание.
Также изменение статуса может быть связано со следующими целями:
- с намерением продавать объект как жилую недвижимость (если ее рыночная стоимость существенной выше нежилых помещений);
- желание сдавать квартиру в аренду, в том числе посуточно (такой вариант может оказаться выгоднее, если нежилые площади в данном районе невостребованы);
- с объединением нескольких помещений в одну квартиру (это наверняка резко повысить коммерческую привлекательность квартиры с большой площадью).
Решения принимает сам собственник нежилого помещения. Если объектов владеют несколько лиц, каждый из них должен одобрить предстоящее изменение статуса. Так как юридические лица тоже могут владеть квартирами, никаких специальных проблем с согласованиями для них не возникнет.
Чтобы получить согласование на перевод, необходимо подтвердить соответствие нормам для жилого помещения. Для этого в проекте указываются все необходимые работы
Какие проекты и работы нужны для перевода
Обойтись без проведения строительных работ при переводе нежилого помещения в жилое практически невозможно. Исключение составляют случаи, когда объект изначально полностью соответствует нормам, действующим для жилья. Для согласований и проведения ремонтов нужно заказать проект перепланировки и переустройства. В зависимости от исходного состояния объекта, в проекте могут предусматриваться следующие работы:
- демонтаж отдельной входной группы, заделывание отдельного выхода на улицу, прорубание и обустройство дверного проема к местам общего пользования в подъезде;
- прорубание окон для каждого помещения в будущей квартире, так как нужно добиться надлежащего уровня естественной освещенности;
- нужно сделать отдельный или совмещенный санузел, соответствующий требованиям для жилья (например, санузел не должен напрямую выходить в комнату, тогда как для нежилых помещений запретов нет);
- необходимо сделать отдельное место для приготовления пищи (кухню), если оно отсутствовало у нежилого объекта;
- нужно обеспечить соответствие по нормативам санитарной безопасности (по тепло- и гидроизоляции стен, по местам размещения сантехнического и инженерного оборудования, по микробиологическим и иным показателям).
И это далеко не полный перечень работ, так как в Постановлении № 47 и Постановлении Госстроя РФ № 2003 четко расписаны признаки благоустройства жилого здания и помещения. Например, если в квартирах МКД есть полный набор коммунальных услуг, в том числе газ, ими нужно снабдить и переводимый объект.
Все указанные нормы обязательно учтут опытные специалисты компании Кадастровая Москва. Заказывайте проектирование и сопровождение согласований у нас. Это станет залогом для успешного завершения процедуры перевода нежилого помещения в жилое.
Жилое помещение должно соответствовать нормативам по площади, естественной освещенности, другим показателям безопасности
Инструкция по переводу нежилого помещения в жилое
Нежилые помещения обычно располагаются на первых этажах МКД, что упрощает процесс проектирования, согласования и проведения работ. Однако если переводимый объект располагается в подвальных (полностью или частично подземных уровнях здания), согласование всегда завершится отказом. Ниже расскажем о каждом этапе согласований, а необходимую помощь вы сможете получить у наших специалистов.
Получение согласия собственников
Оформление письменного согласие от всех правообладателей нежилого помещения является одним из условий для успешного изменения статуса объекта. Если перепланировочные работы будут связаны с воздействием или изменением несущих конструкций дома или общедомового имущества, нужно получить одобрение от владельцев помещений в МКД. Такое одобрение нужно зафиксировать в виде протокола (этот документ будут проверяться в МЖИ).
На этой стадии еще не нужно фактически сделать работы, необходимые для перевода. Однако собственники наверняка захотят увидеть, какие изменения будут сделать в помещении и на придомовой территории. После одобрения можно заказать проект, приступать к его согласованию.
По вопросу перевода помещения в жилое собственники МКД решений не принимают, так как это полномочия местных органов власти.
Проект и согласования
Проект необходимо заказывать в организации, состоящей в СРО проектировщиков. На начальном этапе будут проведены обследования в помещениях и здании, изучено фактическое состояние конструкций. Обязательно составляется техзаключение о состоянии несущих конструкций.
В проекте будут описаны все необходимые виды работ, мероприятия по безопасности, требования к строительным и отделочным материалам.
Узнать стоимость услуги:
До обращения с проектом в МЖИ нужно получить согласование в МЧС и СЭС (Роспотребнадзор). Специалисты должны убедиться, что после завершения работ объект будет отвечать нормам пожарной, гигиенической и санитарной безопасности. Итоговое согласование нужно получать в МЖИ (МосЖилИнспекции), так как это ведомство отвечает за проверку проектов перепланировки в МКД.
Согласования после завершения работ
По проекту, согласованному в МЖИ, нужно выполнить все запланированные работы. Когда все будет завершено, нужно вновь обратиться в МЖИ. Специалисты проведут проверку на объекте, убедятся, что нормы безопасности не нарушены, а проект точно соблюден собственником или подрядчиком.
Если нарушений и замечаний нет, оформляется акт приемочной комиссии.
Информация об МКД содержится в техпаспортах БТИ. Поэтому после окончания перепланировочных работ нужно обращаться и в БТИ, вносить изменения в паспорт дома. Новая информация будет содержать уже сведения о квартире, т.е. о жилом помещении.
Техплан и кадастровый учет
Информация о новой квартире должна появиться и в реестре ЕГРН. Для этого собственник должен:
- обратиться с актом приемочной комиссии к кадастровому инженеру, заказать техплан квартиры (эти этого тоже будет проводиться обследование, измерение конструкций и площадей);
- подать документы в Росреестр, пройти кадастровый учет;
- получить выписку ЕГРН, где будут указаны данные о новой квартире.
После завершения всех процедур, вместо переведенного нежилого помещения в ЕГРН будут внесены данные о квартире. Для подтверждения этого факта собственнику выдается выписка из госреестра.
Комментарий эксперта.Только обращение к профессионалам компании Кадастровая Москва гарантирует, что вы успешно пройдете все стадии согласований без замечаний, отказов и приостановок. Разработанный нами проект будет содержать все необходимые работы, описания и нормы, достаточные для легального перевода нежилого помещения в жилое.
Для перевода в жилое помещение требуется сделать гидро- и теплоизоляцию
Перечень документов для согласования перевода
Хотя точный список документов для перевода может незначительно отличаться, в стандартный перечень будет входить:
- правоустанавливающий документ на нежилой объект;
- письменное согласие от каждого правообладателя помещения;
- техпаспорт БТИ;
- проектная и рабочая документация;
- техзаключение;
- акт приемочной комиссии МЖИ;
- техплан на помещение с новыми характеристиками.
Есть еще один нюанс. Если работы при переводе будут затрагивать внешний вид фасадов, согласование пройдет еще и через МосКомАрхитектуру. Точный перечень документов и согласований помогут определить специалисты компании Кадастровая Москва.
Как правильно составить ТЗ на проектирование и согласование
Чем точнее составлено ТЗ, тем меньше проблем возникнет при разработке проекта, прохождении согласований. В техзадании указываются исходные сведения по объекту, требуемый результат (т.е. разработка проекта, согласования с целью изменения статуса объекта). В ТЗ нужно указать и перечень работ, которые потребуются для нежилого помещения.
Доверьте составление техзадания профессионалам! Мы поможем оформить документ строго под ваши задачи, предусмотрим все необходимые работы и услуги.
Узнать стоимость услуги:
Сроки и стоимость процедур
Все основанные согласования для перевода проводятся бесплатно. Однако проектную документацию и выполнение работ всегда оплачивает заказчик. Чтобы сэкономить на расходах без потери качества, воспользуйтесь коммерческим предложением от нашей компании.
Мы предложим доступные цены даже на самые сложные процедуры, работы и услуги. Подробнее о наших расценках и сроках сотрудничества можно узнать на консультации.
Какие проблемы могут возникать при переводе нежилого помещения в жилое
Процесс перевода нежилых помещений в жилые достаточно сложен, может сопровождаться следующими проблемами:
- отказом в одобрении процедуры со стороны правообладателей помещения, жильцами МКД;
- невозможностью соблюсти требования, предусмотренные для жилых помещений;
- ограничения на проведение работ в МКД, которые предстоит учесть и обосновать проектировщику;
- выполнение работ без проекта и согласования МЖИ, что значительно осложнит процесс узаконивания.
Не нужны лишние сложности? Специалисты компании Кадастровая Москва возьмут на себя устранение всех проблем, окажут услуг под ключ.
В процессе перевода нужно возвести перегородки и стены, отграничить жилую и вспомогательную площадь
Преимущества сотрудничества с нашей компанией
Гарантией положительного решения о переводе нежилого помещения является проект, соответствующий всем требованиям нормативных актов. Гарантия качества всегда является преимуществом компании Кадастровая Москва, наряду с низкими ценами, полноценной поддержкой на всех этапах процедуры. Опыт и квалификация наших специалистов позволит реализовать даже самый сложный проект.
Обращайтесь, с нами согласования пройдут проще!
Выводы
Для перевода нежилых помещений в жилые нужно получить одобрение собственников МКД, заказать и согласовать проект, выполнить строительные работы, подтвердить пригодного отремонтированного объекта для проживания людей. Для прохождения процедур нужно следовать нормам ЖК РФ, положениям федерального и столичного законодательства. После завершения согласований в ЕГРН будет указан новый статус переведенного помещения – квартира.
В компании Кадастровая Москва вы сможете получить услуги по переводу нежилого объекта в жилое помещение под ключ. Звоните, по всем возникшим вопросам вы получите бесплатную консультацию!
Узнать стоимость услуги:
При подготовке статьи использованы следующие материалы:
- Федеральный закон № 123-ФЗ (скачать);
- Постановление Правительства РФ № 47 (скачать);
- Постановление Госстроя РФ № 2003 (скачать);
- СП 54.13330.2016 (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 692-ПП (скачать).
Как перевести нежилое помещение в жилое?
Вы недавно писали, как перевести жилое помещение в нежилое, а у меня обратная ситуация. Напишите, пожалуйста, так же подробно, как нежилое помещение перевести в жилое. Реально это вообще на практике?
Насколько легко или, напротив, трудно сделать такой перевод, зависит от состояния помещения и документов. Сейчас расскажу подробности.
Анастасия Корнилова
Что такое жилое помещение по закону
В жилищном кодексе есть исчерпывающий перечень помещений, которые можно считать жилыми. Это жилой дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната.
К таким помещениям предъявляют особые требования. Например, они должны располагаться в домах, которые находятся в жилой зоне, иметь электричество, воду, канализацию, отопление, вентиляцию и газ — если дом газифицирован. Хотя бы в одну комнату должно попадать солнце, а все инженерные системы должны быть смонтированы по требованиям безопасности.
Если нежилое помещение этим требованиям не отвечает и это нельзя никак исправить, перевести в жилое его точно не разрешат.
На практике обычно встречается два варианта: в жилое помещение переводят или отдельно стоящий объект, или помещение в многоквартирном доме.
Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Как перевести в жилое помещение отдельно стоящий объект
Отдельно стоящее строение — это, например, ангар, склад или хозяйственная постройка. Перевести его в жилое намного легче, чем нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме. Бывает, что в жилое помещение превращают даже гараж.
Но только при условии, если это капитальное строение и оно правильно переоборудовано: в нем есть окна, вода, канализация и прочие блага цивилизации.
Вот какие для этого понадобятся документы.
Обязательные документы— их перечень есть в ЖК РФ:
- Заявление о переводе помещения.
- Правоустанавливающие документы на переводимое помещение, например договор купли-продажи , дарения, свидетельство о праве на наследство, договор о передаче квартиры или другой документ. Нужны подлинники или заверенные у нотариуса копии.
- Проект переустройства или перепланировки помещения, если без этого нельзя использовать помещение как жилое. Проект нужно подготовить и оформить в установленном порядке.
Форма заявления федеральными законами не установлена. Возможно, ваши местные власти уже разработали такую форму, чтобы гражданам было проще подавать документы. Спросите об этом в соответствующей службе или посмотрите на ее сайте. Если не найдете, можно составить заявление в свободной форме.
В нем нужно указать сведения о заявителе, адрес нежилого помещения и сведения о регистрации права в ЕГРН, а также информацию о необходимости перепланировки.
Дополнительные документыпомогут сократить время перевода. Это, например, может быть план помещения с техническим описанием или заключения уполномоченных аккредитованных организаций о том, что ваше нежилое помещение удовлетворяет всем требованиям, которые предъявляются к жилым. Например, такое заключение можно запросить у БТИ, центра гигиены и эпидемиологии, комитета по архитектуре и градостроительству.
Если этих документов у вас нет, орган местного самоуправления, в который вы подаете заявление, сам запросит их в соответствующих службах. Но это займет время, поэтому, если эти документы у вас на руках, приложите их сразу к заявлению или запросите самостоятельно.
По закону никаких иных документов от вас требовать не могут. Но на практике местные власти нередко дополняют список документов, чтобы вы подтвердили, что ваше помещение точно подходит под требования, которые предъявляют к жилым.
Как перевести в жилое помещение объект в многоквартирном доме
В этой ситуации все будет зависеть от правового статуса объекта. Сейчас застройщики нередко проектируют и сдают многоквартирные жилые дома со встроенными или пристроенными нежилыми помещениями. Они располагаются на первом-втором этаже или в цоколе и продаются под офисы, магазины или салоны красоты.
Если вы купили такое помещение, а потом решили превратить его в квартиру, по жилищному кодексу согласие остальных жильцов не нужно. Но при условии, что вы при этом никак не затронете общее имущество дома.
К перечисленным выше документам для отдельно стоящего здания вы можете приложить дополнительно только поэтажный план дома, где располагается помещение.
Но есть другая ситуация — когда вы хотите присоединить к своей квартире и перевести в жилое помещение часть общего имущества многоквартирного дома: коридор, часть лестничной клетки, подвала или чердака. Либо вы переводите в жилое помещение собственный офис, но вместо входа на фасаде делаете окно, а вход прорубаете в стене, которая выходит на лестничную клетку.
В этом случае к остальному пакету документов вы обязательно должны получить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Причем вам нужно будет получить согласие 100% собственников помещений в вашем доме и сделать это заранее. Иначе вы рискуете потратить время и деньги на сбор других документов, а один сосед откажется, и вы останетесь ни с чем.
Изумительная история 24.05.17
Как и куда подавать документы
Заявление и документы вы можете подать в МФЦ или непосредственно в орган местного самоуправления. В каждом муниципалитете он свой. Какой именно в вашем регионе, обычно указано на сайте городской администрации.
В некоторых регионах можно подать пакет документов через интернет в электронной форме — например, такая возможность есть у жителей Санкт-Петербурга.
Сколько будут рассматривать ваше заявление, зависит от регламента и региона. В Москве, например, этот срок не может превышать 48 рабочих дней, а в Краснодаре — 30 календарных дней. Сотрудник, принимающий документы, подскажет точнее.
Когда примут решение, в течение трех рабочих дней вы получите уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе.
Если получили отказ, его можно обжаловать через суд. У вас будет три месяца с момента, когда вы получили отказ или узнали о нем, чтобы подать жалобу.
Если получили разрешение, но нужна перепланировка
В таком случае переоборудовать помещение из нежилого в жилое можно на основании этого же разрешения. Когда закончите ремонтные работы, подайте заявление в тот же муниципальный орган.
Приемочная комиссия составит акт, который подтвердит окончание перевода из нежилого помещения в жилое. На основании этого документа сможете зарегистрировать нежилое помещение в качестве жилого.
Как зарегистрировать объект в новом статусе
Если сделали перепланировку и характеристики помещения изменились, нужно обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план помещения. Он сделает техплан в электронной форме и заверит усиленной квалифицированной электронной подписью.
Затем этот технический план нужно направить в орган, который принял решение о переводе. Его сотрудники уже сами направят в Росреестр необходимый пакет документов. Орган регистрации прав внесет сведения в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и уведомит вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней.
Если по какой-то причине сведения в ЕГРН не появятся, сами обратитесь в Росреестр. Подайте заявление без документов-приложений: Росреестр сам запросит их в соответствующих инстанциях и уведомит об изменениях в ЕГРН в течение пяти рабочих дней.
Это стандартная процедура
Воронцов Игорь Юрьевич
Бывший директор МУП в Петропавловске-Камчатском
Особых проблем с переводом из нежилого в жилое я не встречал. Главное, чтобы помещение было нормальной планировки — например, не переломанным по планировке несколько раз или не заточенным только под нежилое. Например, если это бывший магазин без окон, студия косметики или часть глухого коридора, могут возникнуть сложности.
Планировка таких помещений сделана под определенный вид деятельности, который не совпадает по назначению с жилым.
Еще следует учитывать этажность. Мансарды хоть в Сочи и Анапе, хоть на Камчатке легко переводятся в нежилой фонд. Это стоит недорого.
А вот подвальные помещения — например, если хозяин прорубил подвал в цоколе и хочет его сделать частью квартиры — перевести в жилые сложно.
Я переводил трехкомнатную квартиру из нежилой в жилую и подводных камней не встретил. Главное, знать грамотных специалистов-проектировщиков, которые помогут собрать справки и оформить документы, что помещение пригодно под жилье и соответствует всем нормам. Если документы будут оформлены по всем правилам, тот орган, который отвечает за перевод в вашем городе, соберет комиссию и одобрит перевод без проблем, это стандартная практика.
Если будут вопросы по документам, приемочная комиссия может выехать на объект, чтобы осмотреть все на месте. Сейчас нормы к жилым помещениям ужесточили, поэтому могут порекомендовать что-то доделать исходя из состояния конкретного помещения, например поставить датчики дыма.
Чтобы избежать проблем и лишних правок в документах, изначально лучше найти проектировщиков в аккредитованных архитектурных бюро. Это частные организации, у которых есть государственные лицензии на разные виды работ. Они проконсультируют, посмотрят документы, а также дадут бланки заявлений, которые вам понадобятся.
Можно пойти другим путем: заехать с кадастровым паспортом в МФЦ, чтобы узнать о процессе в вашей местности и всех тонкостях.
Еще, чтобы ускорить процесс, можно сначала поехать в управление архитектуры. Там тоже скажут, какие понадобятся документы и как все проходит. Например, у нас такими вопросами занимается Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.
Глобальных расходов при переводе нет. Если, конечно, не нужно делать большую перепланировку — например, прорубать отдельный вход, делать окно или зашивать лишнюю дверь. В основном расходы идут на оформление бумаг.
Обычно перевод из нежилого в жилое длится не меньше трех месяцев. Вдобавок к собранию собственников и сбору документов еще следует написать заявления в электроснабжающую и другие ресурсоснабжающие организации. Им тоже нужно время, чтобы подготовить документы, что помещение скоро станет жилым. В водоканал стоит съездить заранее.
Дело в том, что в нежилых помещениях расчет идет совершенно по другим тарифам — дороже, чем в жилых. Если хотите сразу после перевода платить по новым тарифам, начните оформлять бумаги в таких организациях как можно раньше.
Стоимость зависит от сложности
Андрей Мишланов
Главный инженер компании «Северо-западный проектный центр»
Стоимость проекта зависит от технических условий. Диапазон может быть от 15 до 200 тысяч рублей. Определить навскидку, сколько будет стоить проект, невозможно: нужно посмотреть количество проектируемых сетей и другие детали.
Например, квартиру, которую когда-то переделали в магазин, обратно перевести несложно и недорого. Сделать проект перевода помещения в цокольном этаже в жилое намного сложнее и дороже.
Почему могут отказать в переводе
Если помещение не соответствует требованиям и это невозможно исправить, перевести его из одной категории в другую точно не получится.
Еще могут отказать по следующим причинам:
- Не хватает документов из обязательного списка.
- Право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц, например в залоге у банка или арестовано.
- Проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства.
- Запрошенная в рамках межведомственного взаимодействия информация отсутствует — в этом случае у вас будет 15 рабочих дней, чтобы самостоятельно представить документы.
Если захотите узнать, как переводить жилое помещение в нежилое по новым правилам, мы подготовили статью с ответами на главные вопросы.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите.На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Перевод нежилого помещения в жилое: тонкости
Есть многоквартиный девятиэтажный дом. Со второго по девятый этаж жилые квартиры. Первый этаж — нежилые помещения, под первым этажом находится паркинг.
Как перевести первый этаж в жилой фонд?
Григорий Арутюнян
Консультаций: 640
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение в многоквартирном доме (МКД) осуществляется в соответствии с гл. 3 Жилищного кодекса РФ с соблюдением конституционных гарантий, защищающих право собственности.
Согласно ч. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом.
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ч. 4 ст. 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Согласно ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения предоставляет заявление о переводе помещения.
Требования, о соблюдении которых говорится в ч. 4 ст. 22 ЖК РФ, содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
Таким образом, право перевода нежилого помещения в жилое помещение принадлежит собственнику, который не может быть произвольно лишен собственности. Собственник должен обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения с соответствующим заявлением и представлением доказательств, подтверждающих отсутствие условий, перечисленных в ч. 4 ст. 22 ЖК РФ.
Гораздо сложнее это сделать жителям дома. Если такое желание изъявили жители МКД, то им сначала надо провести переговоры с собственником нежилых помещений о возможности выкупить их. В случае согласия провести общее собрание собственником помещений в МКД с повесткой дня о выкупе нежилых помещений на 1-м этаже с последующим переводом в жилые в следующем порядке.
Согласно п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, правомочно (имеет кворум):
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Согласно ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимается:
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
И хотя в п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ говорится о принятии решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, но при этом отсутствует запрет о переводе нежилого помещения в жилое помещение, то, полагаю, при отсутствии закона, относящего к компетенции общего собрания собственников помещений принятие решения о переводе нежилого помещения в жилое помещение, можно применить аналогию закона (ст. 6 ГК РФ).
Не исключен судебный спор с органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ), который вряд ли рискнет на принятие решения, прямо не предусмотренное законом.
В правовых базах судебного решения по делу со схожей ситуацией не найдено.
Перевод из нежилого в жилое в 2024 году
Статьи
3к. Опубликовано 22.08.2022 Обновлено 22.08.2022
Перевод нежилого помещения в жилое – это процедура изменения правового статуса и целевого назначения объекта. Перевод возможен только с разрешения уполномоченных органов, а в некоторых случаях потребуется и согласие от собственников других помещений в здании. По итогам согласований и выполненных работ должно подтверждаться, что помещение стало отвечать обязательным требованиям и условиям для проживания людей. Это касается соответствия по планировочным, санитарным, эпидемиологическим и иным нормам.
На заключительном этапе будет изменен статус помещения в ЕГРН. Вместо «нежилого помещения» там будет указано «квартира».
Калькулятор стоимости — открыть
В обзоре разъясним условия перевода нежилого помещения в жилое, требования к новым характеристикам объекта, списку документов и перечню обязательных согласований.
Основания для перевода нежилого помещения в жилое
Изменение целевого назначения помещения допускается по решению собственника. Дополнительные ограничениями могут быть вызваны нормативными актами, необходимостью получать разрешения в уполномоченных органах, у собственников других помещений. Перечень общих условий, при котором допускается перевод нежилого помещения в квартиру:
- нужно подтвердить, что после завершения работ помещение будет пригодно для проживания;
- для целей перевода осуществляется перепланировка, т.е. определенный перечень строительных работ;
- образовать квартиру из нежилого помещения можно только в МКД (в данном случае важен статус и функциональное назначение самого здания);
- нельзя сделать квартиру в нежилом здании, даже если обеспечить в помещении все условия для проживания;
- нежилое здание можно перевести в многоквартирный дом, если соответствующие работы будут выполнены во всех помещениях.
Если существенные отличия в порядке перевода жилого помещения в нежилое. Эта процедура тоже предусматривает оформление документов, получение разрешений и прохождение согласований, выполнение строительных работ. Но для нежилого помещения намного меньше требований по характеристикам, нормам эпидемиологической, санитарной и иной безопасности.
Разъяснения эксперта. Один из самых важных нюансов при переводе жилого в нежилое – необходимость сделать отдельный вход. Это напрямую связано с видами деятельности, которые будут вестись в нежилом объекте.
Для квартиры отдельный вход на улицу не нужен. Поэтому строительные работы при перепланировке будут предусматривать прорубание проема во внешней стене дома, возведение входной группы, других элементов. Ввиду повышенной опасности таких работ, нужно выбрать и обосновать правильные решения в проекте, техническом заключении.
Решение собственника
Заявление о переводе нежилого в жилое может подать только его собственник. Если у помещения несколько владельцев, они обязаны дать письменное согласие на изменение статуса и целевого назначения объекта. Заставить пройти процедуру перевода нельзя.
Такие же правила распространяются на обратную ситуацию. Решение о переводе жилого помещения в нежилое должны принять все собственники квартиры. При этом квартиру в социальном найме в нежилое помещение не перевести. Наймодатель никогда не даст разрешение на изменение целевого назначения помещений жилфонда.
Если сделать работы нелегально, нанимателя могут выселить из квартиры, заставить вернуть помещение в исходное состояние.
Калькулятор стоимости — открыть
| Основные документы для согласований перевода нежилого помещения в жилое | Описание |
| Технический план | На основании технического плана нужно внести изменения в ЕГРН после перепланировки, связанной с переводом нежилого помещения в жилое. |
| Проект перепланировки | Оформляется на все работы, которые будут сделаны в квартире при переводе ее в нежилое помещение. Проект на перепланировку в МКД нужно согласовать через Мосжилинспекции. |
| Техническое заключение | Оформляется на перепланировку в квартирах и нежилых помещениях МКД. Техническое заключение подается вместе с проектом в Мосжилинспекцию. |
| Постановление ДГИ, администрации района | Оформляется для изменения целевого назначения квартиры на нежилое помещение. |
Согласование с собственниками других помещений
Это обязательное условие для перевода, так как при проведении строительных работ обязательно изменяться характеристики домового имущества. Прежде всего, работы будут связаны с обустройством нового входа в МКД. Такой вариант перепланировки всегда требует разрешения от собственников остальных помещений дома.
Решение принимается голосованием на общем собрании, оформляется в виде протокола.
Обязательно требуется согласие собственников и на перевод жилого помещения в нежилое. Более того, в данном случае будет нужно разрешение не только от собственников помещений в МКД, но и от владельцев смежных квартир. Это логично, так как деятельность в нежилом помещении может существенно нарушать интересы жильцов соседних квартир.
Согласие оформляется в письменном виде и будет проверяться уполномоченными органами.