Подборка наиболее важных документов по запросу Залог права аренды земельного участка(нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Аренда земли:
- 229 КОСГУ
- Акт возврата земельного участка по договору аренды
- Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
- Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
- Аренда земельного участка КОСГУ
- Ещё.
- Залог:
- 0409310
- Аренда заложенного имущества
- Арест заложенного имущества
- Банкротство залогодателя
- Виды залога
- Ещё.
Формы документов: Залог права аренды земельного участка
Судебная практика: Залог права аренды земельного участка
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 62 «Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «Принимая во внимание, что в рассматриваемом случае ипотека права аренды земельных участков была осуществлена в связи с ипотекой зданий и сооружений, находящихся на этих участках, суды обоснованно не применили положения пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке. К отношениям сторон подлежат применению нормы главы ХII Закона об ипотеке, устанавливающие особенности ипотеки зданий и сооружений.»
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 62 «Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя, распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Поскольку, в данном случае, ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Залог права аренды земельного участка
Нормативные акты: Залог права аренды земельного участка
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) 2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 20.10.2022)
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» 5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Передача в залог права аренды земельного участка: как ее оформить и что важно знать?
Залог права аренды представляет собой передачу какой-либо недвижимости (в данном случае – земельного надела) владельцем в качестве обеспечения залога. Залог требуется для гарантии того, что должник оплатит взятые на себя обязательства по выплате долга. В случае, если у заемщика не будет финансовой возможности погасить долг, то банк, служба судебных приставов или другая организация имеет право арестовать залог, наложив на него взыскание и продать его, чтобы погасить задолженность.
Земельный кодекс считает правомерной передачу в залог как земельных участков, так и договоренностей сторон согласно заключенному договору аренды.
Статья 336 Гражданского кодекса гласит, что можно оформлять в качестве имущественные права. Именно таким правом и является право аренды.
ФЗ-102 также признает право арендатора на передачу своих прав в залог согласно действующего арендного соглашения. Для этого необходимо иметь согласие владельца земельного надела.
Таким образом, залог права аренды земельного участка – это договор, согласно которого имущественные права закладываются для гарантии возврата залогодержателю.
Можно ли его передать?
Согласно статье 22 Земельного кодекса, передать право аренды в залог можно в тех случаях, которые не противоречат условиям заключенного соглашения, не идут вразрез с желанием владельца земли и не противоречат закону.
Что это дает и зачем применять?
Рассмотрим ситуации, на основании которых может возникнуть необходимость передать в залог право аренды:
- Например, арендатор хочет подать документы на ипотеку, чтобы купить какую-либо недвижимость (дом, квартиру и пр.) После того, как заемщику одобряют ипотеку, приобретенная им недвижимость становится новым залогом.
- В ситуации, когда заемщик планирует получить кредит в банке для постройки недвижимости на арендованном им земельном наделе. В таком случае, право аренды является залогом до того, как завершится строительство, после этого под залог попадает уже построенный объект.
- При необходимость получить деньги на любые цели и необходимости подтвердить наличие финансового обеспечения.
Условия передачи
Как мы уже говорили, обязательства по арендному соглашению по-прежнему несет арендатор, с которым был подписан изначальный договор.
К земельному наделу, переданному в залог, применяется Закон об ипотечном кредитовании.На его основании, банк имеет право арестовать заложенный участок и продать его, чтобы получить свои деньги.
Владельцем арендованного участка может быть и физическое лицо, и юридическое, и государство или муниципалитет. Узнайте, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, юридическим и физическим лицом, а также юрлицами.
Важно!Согласно ФЗ № 102 «Об ипотеке» запрещена передача в залог прав аренды землевладения, которое принадлежит государству является муниципальной собственностью. Исключением из данного закона являются наделы земли, предназначенные для строительства жилья.
Таким образом, если участок предназначался для пользования в коммерческих целях, то он не может являться предметом залога.
Земля, несущая функцию обеспечения без недвижимости, расположенной на ней, также не может быть передана в качестве залога. Земля, которая была изъята из оборота, более не может быть передана в залог .
Все строения, возведенные на земле, должны быть оформлены в соответствии с законом.Если здания построены незаконно или оформлены ненадлежащим образом, банк не примет землю в качестве обеспечения.
Оформление залога на арендное право не требует создания и подписания нового договора между сторонами. Необходим будет оформить согласие владельца земли в письменной форме на передачу имущественных прав в залог. Подробнее о согласии собственника в следующем разделе.
Нужно ли согласие арендодателя?
Арендатор должен в разумные сроки предупредить собственника – арендодателя о том, что он собирается оформить право аренды в залог, иными словами – заключить ипотечный договор.
Согласно статье 22 Земельного кодекса заемщик имеет право не ждать согласия собственника, если он направил ему соответствующее уведомлениео сделке в письменной форме. Необходимо, чтобы у отправителя хранилось письменное подтверждение того, что он своевременно направлял уведомление (например, квитанция почтовой службы).
Согласие собственника не требуется, если передача в залог строения и права аренды земли, на котором постройка расположена, были поданы одновременно.
Если соглашение подписано более чем на 5 лет, то арендатор имеет право не получать согласие у государства или муниципалитета.Если же договор заключен на меньший срок, то согласие владельца необходимо.
В случае, если арендная плата внесена не в полном объеме, либо на участке расположены незаконные постройки, условия договора нарушались и т.д., собственник имеет право отказаться.
Если по арендному соглашению предписаны другие условия получения согласия владельца, то стороны – участники договора должны опираться именно на них.
Пошаговая инструкция по оформлению
Оформление в залог права аренды земельного участка производится по следующей схеме:
- Сначала арендатор должен получить разрешение от землевладельца на залог прав.Юристами рекомендовано взять согласие, хотя согласно ЗК РФ можно его и не получать. Дело в том, что в отсутствие согласия собственника, сделку могут признать недействительной.
- Обратиться в банк и получить предварительное одобрение.
- Заключение соглашения о залоге прав аренды земли.
Если условия кредитования подходят арендатору, и сам заемщик соответствует банковским требованиям, то заключается соглашение и оформляется в письменном виде.
Куда обращаться?
Для оформления залога права аренды, необходимо обратиться в органы Регпалаты (Росреестра) и в банк.
Какие документы необходимы?
Чтобы подписать соглашение о залоге права аренды, нужны следующие документы:
- паспорт гражданина;
- договор аренды.
Для того, чтобы банк рассмотрел Ваше заявление, необходимо подать:
- свой паспорт;
- справку по форме 2-НДФЛ либо подтвердить доходы другим способом (декларация, выписка по счету и т.д.);
- трудовая книжка и ее копия (либо налоговая декларация для ИП);
- другой документ,подтверждающий личность (например, СНИЛС, ИНН, военный билет и пр.).
Чтобы зарегистрировать заключенный договор в Росреестре, нужны следующие документы:
- соглашение с банком;
- заявление сторон (совместное);
- закладная.
Заключение договора
Соглашение о залоге ЗУ оформляется письменно, участия нотариуса не требуется.
В договоре должны быть указаны следующие данные:
- данные сторон;
- название и точный адрес ЗУ;
- оценка стоимости;
- данные о выполнении залогового обязательства (срок залога не может превышать срока аренды);
- условия, при которых на ЗУ накладывается взыскание;
- нужно приложить либо сделать отсылку на правоустанавливающий документ и договор аренды ЗУ;
- прописываются права и обязанности залогодателя и залогодержателя;
- ответственность сторон;
- прочие нюансы.
Обязательна ли регистрация соглашения?
Это важно!Регистрация залога происходит при совместном заявлении участников договора.
Ипотека признается действующей только с момента регистрации.Таким образом, все права согласно договора реализуются и прекращаются с момента внесения/вычеркивания из Единого государственного реестра недвижимости.
Нюансы и подводные камни
Как и любой другой вид гражданского-правовых отношений, передача в залог имеет свои плюсы, минусы и другие нюансы. Перечислим основные.
К плюсам можно отнести следующие пункты:
- Ипотечное кредитование становится возможным тех категорий арендаторов, у которых нет личной собственности, которую банк согласится принять в качестве залога.
- Не нужно искать финансовые средства для покупки землевладения извне.
- Если появится финансовая возможность, арендатор может предложить выкуп земли, арендованной под недвижимость (о том, на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом и как оформить участок, читайте тут).
- В настоящий момент, судебная практика практически всегда на стороне заемщика.
- Все больше банков поддерживают подобные соглашения.
Но есть и отрицательные стороны. Например:
- Займы такого рода обычно одобряются на срок, регламентируемый периодом действия арендного соглашения. Например, если ваш договор с арендодателем подписан на 2 года, то за эти годы нужно погасить долг. В этом основное отличие от обычной ипотеки, при которой срок погашения может достигать 30 лет.
- Сумма финансовой поддержки банка обычно не превышает 60-70 % от общей суммы платы за аренду ЗУ.
- Дополнительные затрат ложатся на плечи арендатора-заемщика. Например, для заключения соглашения о залоге возможно придется вызывать оценщика, чтобы он провел анализ ликвидности ЗУ.
- Соответствующие банковские продукты предоставляются не всеми банками. Таким образом, арендатору предоставляется достаточно скудный выбор программ. Этому есть объяснение банкам нужны более надежные залоговые объекты (дома, квартиры, участки, находящиеся в собственности).
- Из-за того, что банк рискует, выдавая займ под арендованную землю, процент по кредиту тоже повышается.
- Получение согласия владельца земельного участка необходимо практически во всех случаях.
- Условиями арендного договора может быть наложен запрет на передачу прав аренды для залога.
Сделаем выводы из вышенаписанного. Конечно, Земельным кодексом предусматривается право сдачи в залог и некоторые банки согласны принять подобный предмет залога, но арендатору следует учитывать, что такое обеспечение в банковской сфере не считают достаточно надежным и ликвидным.
Следовательно, арендатору придется поискать банк, согласный принять подобное обеспечение и заранее быть готовым к невысокому проценту одобрения заявок, но повышенной процентной ставке. Залогодатель, в отличие от банка, не несет особых рисков.
Также, рекомендуется получить согласие от владельца земельного надела, чтобы не возникло проблем в органах Регистрационной палаты – без согласия собственника, договор могут признать недействительным.
Топ-5 выгодных советов по переуступке прав аренды земельного участка: как оформить их продажу или передачу?
Когда физическое или юридическое лицо заключает договор аренды земельного участка на длительный срок, предполагается, что данное лицо планирует использовать землю в течение определенного количества лет. Но бывают случаи, когда у лица, заключившего договор аренды, отпала необходимость в данном участке земли.
Законодательство предусматривает два способа выхода из подобных ситуаций: пересдача надела, именуемая субарендой полный отказ от прав на данное землевладение и передача прав на него третьему лицу. Именно второй способ и подразумевает термин «переуступка права аренды».
Определение правоотношений при передаче
Под переуступкой понимается полная передача всех прерогатив использования земельного надела третьему ранее не заинтересованному лицу в соответствии с условиями первоначального договора.
После того, как арендатор отказался от земли, то есть уступил свою позицию третьему лицу согласно договоренности, он лишается всех полномочий в отношении данного землевладения. К составленному ранее договору прилагается акт переуступки аренды и составляется соглашение о переуступке.
Это важно!Соглашение, которое подтверждает акт переуступки, необходимо зарегистрировать.
Отличие от субаренды
Основное отличие аренды от соглашения по переуступке аренды состоит в том, что субаренда регистрируется между тремя лицами: арендодателем- собственником земли, арендатором и субарендатором. Если условия изначально составленного арендного контракта будут нарушены, то ответственность перед арендодателем будет нести арендатор.
Согласно контракта переуступки права сдачи земли все обязательства арендатора берет на себя следующий арендатор, к которому перейдут все права и обязанности арендатора. Первоначальный арендатор вычеркивается из правоотношений между арендодателем и третьим лицом, к которому перешли права. Особенности составления также отличаются от субаренды и подлежат регистрации.
Более детально ознакомиться с понятием субаренды вы можете в отдельной публикации, а в этой статье мы рассказывали об основных нюансах и требованиях к договору субаренды.
Можно ли продать полномочия третьим лицам: обязанности по договору при покупке-продаже
Пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ гласит, физическое или юридическое лицо, которое арендовало земельный участок у государства либо у частного лица, имеет право на продажу своих прав третьему лицу в соответствии со сроками действия договора.
Таким образом, при продаже права сдачи землевладения, все возможностями арендатора переходят к новому арендатору, как и обязательства перед арендодателем: своевременная оплата аренды, использование землевладения в соответствии с условиями заключенного договора и т.д. (подробнее о правах и обязанностях, которыми наделяет стороны сделок договор аренды, мы рассказывали тут).
Обратите внимание!Продажа права сдачи земли фиксируется составлением отдельного контракта, в котором заново прописываются условия оплаты и возмещения возможных убытков.
Как оформить срок действия уступки?
Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.
Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.
Как сделать грамотное соглашение: пошаговая инструкция
Требования к оформлению и содержанию
Контракт оформляется письменно и может быть заверен нотариусом,если стороны изъявляют такое желание. На нем проставляются подписи, даты и печати.
Все дополнительные документы подписываются и заверяются печатями, если в сделке участвуют лица, применяющие печать. В контракте прописываются следующие пункты:
- Данные участников сделки.
- Дата составления соглашения о переуступке.
- Сведения землевладении.
- Сроки, в течение которых действует соглашение.
- Сумма арендной платы (должна совпадать с суммой, указанной в изначальном соглашении).
- Условия, при которых соглашение может быть расторгнуто.
- Скачать бланк договора переуступки прав аренды земельного участка
- Скачать образец договора переуступки прав аренды земельного участка
Документы
Соглашение, подписанное сторонами и заверенное печатями, необходимо зарегистрировать в земельном комитете. Для начала нужно подать следующий комплект документов:
- Физические лица подают копию паспорта, юридические – выписку из госреестра (ЕГРЮЛ).
- ИНН (для физических лиц) или ОГРН (для юридических лиц).
- Заверенная печатью налоговой инспекции выписка, содержащая код общероссийских классификаторов (предоставляется только юрлицами).
- Договор аренды (оригинал с подписями и печатями и распечатанная копия).
- Кадастровая карта земельного участка.
- Копия свидетельства о регистрации прав на землю, заверенная печать.
- План уступаемого земельного надела, оформленный в масштабе 1:500.
Регистрация договора
Сделка о передаче полномочий на землевладение подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Соглашение не регистрируется только тогда, когда заключено только с физическим лицом и сроком менее чем 1 год.
В Росреестр необходимо подать комплект документов:
- Заявление.
- Паспорт.
- Документы, подтверждающие право собственности земельного участка.
- Если передается земля сельхозназначения, с которой планируется сбор урожая, то подается подписанный документ из комитета по земельным ресурсам, подтверждающий согласование с ним.
- Два подписанных договора о переуступке.
- Согласия супругов сторон на пользование землевладением участком.
- Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие.
- Если участок переходит в залог, требуется согласие залогодержателя.
Организации и юридические лица должны подать также следующие документы:
- Бумаги, подтверждающие полномочия представителя организации.
- Заверенные копии необходимых учредительных документов (устав ООО).
Частые вопросы
Нужно ли согласие собственника?
Пункт 9 ст.22 ЗК РФ гласит, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои полномочия и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При этом не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатораи ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.
Если же арендатор планирует переуступить землевладение, взятое им в пользование на срок менее 5 лет, то ему потребуется заявление арендодателя-владельца земли о его согласии. Для этого сам владелец участка направляет заявление в адрес нанимателя о том, что он соглашается с возможностью арендатора уступить земельный надел новому арендатору.
Каков период уведомления о сделке?
Уведомление о том, что арендатор передает свои полномочия и обязанности в отношении землевладения новому арендатору направляется владельцу земельного надела в разумный срок после заключения соглашения в письменной или другой доступной форме, но так, чтобы арендатор был уверен в получении собственником данного уведомления.
Если же уведомление не было направлено арендатором в разумный срок, то владелец земли имеет право потребовать компенсации убытков.
Что такое разумный срок?
Понятие разумного срока является спорным.В основном, данный термин фигурирует, когда речь идет о своевременном выполнении условий договора и регламентируется статьей 314 ГК РФ. Согласно этой же статье, самая популярная трактовка разумного срока – 7 дней.
Зачастую, понятие разумного срока, порядок и сроки уведомления землевладельца регламентируются в местном Росреестре.
Например, в Московской области (ч. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области») соглашением о сдаче землевладений регламентируется возможность арендатора на переуступку с согласия владельца земли своих обязанностей и полномочий по договору третьим лицам, если договор был заключен на срок до пяти лет.
Каковы последствия несвоевременного оповещения?
Если в ситуациях, прописанных в ст. 22 ЗК РФ и согласно п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», арендатор не уведомил арендодателя в разумный срок, установленный законом,собственник земельного участка вправе потребовать возместить убытки, которые он понес в связи с несвоевременным уведомлением.
Основания для запрета на передачу
В первую очередь, запрет на уступку накладывается тогда, когда он прописан в соглашении. Но даже если сам собственник земли не против переуступки, бывают ситуации, в которых переуступить право на землю нельзя:
- Если постройки, возведенные на данном землевладении, построены без разрешения на соответствующую постройку.
- Если данный земельный надел является спорным имуществом и в настоящий момент ведется его межевание, или выясняется его принадлежность в суде и иных инстанциях.
- Если участок находится в залоге (например, арестован приставами).
- Когда предыдущий арендатор не оплатил выкупную цену.
Процесс переуступки права аренды не влечет за собой серьезных проблем. Доверить оформление необходимой документации можно как грамотному юристу, как и справиться самому. В настоящее время большинство сделок регистрируется через МФЦ, где специалисты помогут гражданам правильно оформить бумаги.
Не лишним будет и знание хотя бы основных статей Земельного кодекса.
Право на переуступку возможно только если изначальный договор был официально зарегистрирован.Поэтому так важно совершать сделки открыто, регистрируя их в соответствующих органах- в дальнейшем это может защитить вас от недобросовестных партнеров.
Сдать в ипотеку право аренды земельного участка: как провести сделку и что скажет закон?
Многие люди благодаря ипотеке сумели приобрести квартиры, стать хозяевами домов, гаражей и земельной собственности. Этот интересный вид кредита позволил жителям РФ приобретать самые различные объекты, в результате чего спрос на ипотеку вырос в разы, а банки стали соревноваться в предложениях.
По законам России под залог в ипотеку можно сдать не только жилье, но и право аренды земельного участка.
Законодательство
Земельный кодекс РФ провозглашает принцип единства судьбы земельного участка с прочно связанным с ним недвижимым имуществом. В этом заключается специфика правового регулирования отношений по земельному участку в гражданско-правовом обороте.
Данная базовая идея безупречно фиксируется нормами ФЗ от 16.07.1998 г. № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который определяет особенности земельной ипотеки.
В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке, прямо соотносящейся пункту 3 статьи 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения проводится только вместе с ипотекой земельного участка по тому же договору аренды на землю, на котором располагается здание и сооружение.
Однако пункт 1 статьи 64 того же закона об ипотеке делает небольшое отступление от принципа единства участка и находящейся на нем недвижимости, закрепляя, что иной вариант может быть предусмотрен самим договором о залоге аренды земельного участка.
Пункт 1 статьи 62 Федерального закона об ипотеке (залоге недвижимости) говорит, что предметом договора ипотеки может быть земельный участок только, если такая земля не исключена из оборота или не ограничена в обороте в соответствии с российским законодательством.
Таким образом, ипотека права аренды земли регулируется Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ (в частности, статьи 334-358 23 главы), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и некоторыми другими нормативно-правовыми актами государственного и муниципального уровня.
Что такое ипотека права аренды земельного участка?
Сама ипотека представляет собой залог недвижимости (земля, здания, сооружения), за исключением некоторых видов недвижимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты).
Но можно ли предметом залога устанавливать право аренды земли? Закон об ипотеке устанавливает особый вид предмета по ипотечному договору. Это залог права аренды земельного участка.
Договор ипотеки права аренды земельного участка является договором, закладывающим право аренды земли в качестве гарантии возврата денежных средств залогодержателю — кредитору.
Особенности передачи права аренды земельного участка в залог
При залоге здания и сооружения, которые находятся на долгосрочно арендованном земельном участке, необходимо передавать также и права на саму землю. Гражданский кодекс РФ разрешает сдавать в залог здание и сооружение только с одновременной сдачей по тому же договору земельного надела, на котором построены здание и сооружение, либо передавать его арендное право на этот участок в качестве залога.
Закон об ипотеке закрепляет особую регламентацию залога прав на аренду земли.
Так, ипотека права аренды на землю, принадлежащую государству или муниципалитету, может быть только на срок договора аренды и только с согласия самого собственника земельного надела (то есть, муниципальных властей или государства).Однако, если арендуется государственный или муниципальный земельный участок сроком более 5-ти лет нет необходимости в получении согласия арендодателя, достаточно лишь уведомить его о совершаемом залоге права аренды земельного участка.
Если арендодатель земельного участка — частное лицо, то требуется обязательно получить его согласие передать право аренды под залог.
Передача арендных прав на земельный участок допускается лишь в рамках договора аренды. То есть, если договор аренды заключен на 3 года, то и залог права аренды по такому договору должен быть на срок 3 года.
В ипотечном договоре имущество, взятое в аренду, описывают так, будто оно и есть предмет договора об ипотеке. Если на заложенное право аренды земли направляется взыскание и производится последующая продажа на публичных торгах, то составляют не договор купли-продажи, а договор уступки прав.
Много вопросов возникает, когда у залогодателя имеется долевое право аренды земли. По законодательству у каждого владельца арендного права на часть участка есть право и на передачу его в ипотеку. Тем не менее, на практике возникают некоторые сложности касательно порядка урегулирования использования каждой доли земли.
Практика судебных дел демонстрирует практическую неспособность при залоге права аренды на часть земельного надела применить свои права на землю. В результате многие суды принимали решения о запрете залога доли земельного участка ввиду невозможности применения прав в отношении такого вида имущества.
Программы ипотечного кредитования банков с залогом права аренды земельного участка
Ипотека права аренды земли является не самым привлекательным видом обеспечения обязательств для банков по причине трудностей в определении объективной стоимости, а также ликвидности арендных прав на землю.
Банки заинтересованы в надежном залоге, обеспечивающем возврат выданных денег в любой момент. Поэтому ипотечное кредитование такого рода встречается, как правило, в крупных банках и специальных ипотечных организациях.
Ипотека права на аренду земли обычно включается в программу ипотеки под залог собственной недвижимости. Банковские учреждения и кредитно-финансовые организации предоставляют такие кредиты и для определенных целей (приобретение другой недвижимости, ремонт, лечение и пр.), и без конкретного целевого назначения.
Как правило, залогодатель должен учитывать ряд определенных моментов при ипотеке права аренды земельного участка:
- Возможно понадобится оплачивать выезд специалистов банка к земельной собственности в целях оценки и анализа ликвидности участка;
- В большинстве ситуаций банк взамен на залог права аренды земли предоставит небольшую сумму денег и на короткий срок;
- При залоге такого имущества срок кредитования будет соответствовать сроку действия арендного договора;
- Важное условие в том, что все строения на земельном участке должны принадлежать на праве собственности или в аренде у залогодателя.
Банки также могут взять в залог право аренды земельного участка под займ на строительство жилого дома.
В программах такой ипотеки банки в обеспечение кредита принимают право аренды земли. Подобный залог банковские организации оформляют только на период строительства. Как только дом будет построен, предметом договора ипотеки станет не право аренды, а само новое жилье.
Такая практика банков в ипотечном кредитовании арендного права на земельный надел распространена достаточно широко.
Предложение от Сбербанка
Сбербанк имеет ряд предложений по ипотечному кредитованию, в том числе под залог земельного участка.
Одно из таких предложений — это предоставление потребительской ссуды физическим лицам. Для этого банку необходимо показать официальную справку, что заемщику есть, где жить (выписка из домовой книги). При этом Сбербанк допускает замену залога права аренды земли на гарантии и поручительство.
- Размер кредита под залог земельного участка — от 1 до 10 млн. рублей;
- Срок погашения кредита — от 3 до 84 месяцев;
- Кредитная ставка — 14,5%;
- Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка).
Ссуды по залог земельного участка могут получать не только физ. лица, но и организации, компании, представители сферы бизнеса.
Предложение от ВТБ Банка Москвы
Своим клиентам ВТБ Банк Москвы предлагает свои условия ипотечного кредитования с государственной поддержкой под залог права аренды земли:
- Размер кредита под залог земельного участка – от 1 до 30 млн. рублей;
- Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
- Кредитная ставка — 11,15%;
- Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
- Первоначальный взнос — от 15%.
Предложение от Райффайзен Банка
Условия кредита по ипотеке права аренды земельного участка от Райффайзен Банка:
- до 26 млн. рублей;
- Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
- Кредитная ставка — 11,5%;
- Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
- Первоначальный взнос — от 10%.
Регистрация договора уступки права аренды земельного участка является обязательной процедурой.
Хотите у государства взять в аренду землю на 49 лет? Узнайте, как это сделать правильно, прочитав нашу статью.
Что такое договор ЖСК и как его правильно оформлять, вы можете узнать здесь.
Как составляется договор залога права аренды земельного участка и на что следует обратить внимание?
Если в договоре ипотеки предметом является право аренды земельного участка, принадлежащее залогодателю, то в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:
- Номер и дата договора аренды, который подтверждает право аренды земельного участка;
- Наименование арендодателя по арендному договору;
- Срок аренды по соглашению об аренде;
- Пометка о согласии арендодателя на передачу права аренды в ипотеку, если при этом договором аренды не предусматривается иное;
- Сведения об арендованном земельном участке, составленные так, как если бы земля была предметом ипотеки.
Скачать образец договора залога права аренды земельного участка можно здесь.
Договор об ипотеке права аренды составляется в письменной форме.
Договор ипотеки права аренды земли подлежит государственной регистрации обязательного характера в соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке». Регистрировать не требуется только договор, заключенный на срок менее одного года.
При несоблюдении пункта об обязательной регистрации договор будет считаться недействительным (п. 4 ст. 339 ГК РФ).
Ипотечный договор начнет свое действие не с момента заключения, а с момента его госрегистрации.
Таким образом, сдать в ипотеку право аренды на земельный участок разрешается и принимается банками, только следует учитывать, что такое обеспечение не будет самым ликвидным для банка. Отсюда и не самые лучшие условия кредитования по такому виду ипотеки. При ипотеке права аренды больше рискует кредитное учреждение, чем сам залогодатель.