Почти каждый хотя бы раз в жизни сталкивается с ситуацией, когда приходится продавать недвижимость. По действующему законодательству при продаже объекта недвижимости собственник должен заплатить государству подоходный налог от полученной прибыли. Так как законодательные нормы в области налогообложения меняются, простым обывателям не всегда понятно, как рассчитывается сумма налога и в каких случаях налог можно вовсе не платить.
Чтобы избежать возможных проблем с налоговой, рассмотрим последние налоговые нововведения и правила уплаты налога с продажи жилья.
Андрей Колочинский
Консультаций: 16
Исключение для единственного жилья
В 2016 году был увеличен срок владения недвижимым имуществом с трех до пяти лет. По истечении указанного периода времени собственник освобождался от уплаты подоходного налога с прибыли при продаже объекта недвижимости. Исключения составляют случаи, когда жилье было получено в наследство, подарено либо оформлено в собственность в результате приватизации. В 2020 году срок владения жильем, после которого собственник освобождается от уплаты налога, составляет три года (п. 3 ст.
217.1 Налогового кодекса РФ), но с некоторыми оговорками.
По закону человек освобождается от уплаты налога спустя три года лишь в том случае, если в собственности у налогоплательщика числится один объект. То есть, если гражданин является обладателем нескольких квартир, одну из которых продает, освобождение от налога возможно по истечении пяти лет.
Правило 90 дней
Законодатели предусмотрели ситуации, когда продается одна квартира и приобретается другая. Пока идет сделка, на человека может быть зарегистрировано два объекта недвижимости, что может вызвать вопросы у налоговой. Чтобы их снять, в НУ РФ внесли положение (пп. 4 п. 3 ст.
217.1 НК РФ), согласно которому статус собственника единственного жилья сохраняется в течение 90 дней после покупки второго объекта недвижимости.
На практике это означает, что владельцам недвижимости придется поторопиться и зарегистрировать все переходы права в течение трех месяцев. Чаще всего, когда речь идет об улучшении жилищных условий, люди сначала продают одну квартиру, а затем покупают другую, поэтому никаких проблем с альтернативными сделками не должно возникнуть.
Если же сделка происходит по другой схеме (сначала покупается новое жилье, а затем продается старое), у налогоплательщика возникают риски, так как сложно предсказать срок, в течение которого будет реализована квартира. Кроме этого, даже если сделка состоялась, задержка может возникнуть в ходе регистрации документов по не зависящем от участников сделки причинам.
Как рассчитывается налог
Если человек владел квартирой менее установленных законом сроков, налог с продажи имущества взимается с разницы между ценой покупки и стоимостью продажи, т.е. с суммы фактического дохода. Ставка налога для граждан Российской Федерации составляет 13%, а иностранцы обязаны заплатить 30%. Необходимо учесть, что налогом облагается недвижимое имущество, оцененное в сумму свыше 1 млн руб.
Если, скажем, вы приобрели квартиру за 6 млн руб. и продали ее за аналогичную или меньшую сумму, ввиду отсутствия дохода налог не уплачивается. Но даже в этом случае налогоплательщику придется подать декларацию в налоговую инспекцию. Декларация подается по месту жительства в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за отчетным.
Уплатить налог необходимо до 15 июля, иначе будут начислены пени за каждый день просрочки. Если же период владения недвижимым имуществом превышает указанные в НК РФ сроки (три или пять лет), налоговую декларацию можно не подавать.
При оформлении налоговой декларации не поленитесь проконсультироваться со специалистом в области налогообложения: он не только проверит правильность заполнения документов, но и поможет применить полагающиеся налоговые вычеты.
Вы также можете прочитать подробную статью, размещенную на нашем сайте, где рассказывается обо всех нюансах уплаты налога с продажи квартиры в 2020 году.
Лайфхак месяца: налоги в рассрочку!
Вот это — действительно лайфхак. На днях Минфин опубликовал письмо с разъяснениями одному налогоплательщику и напомнил о важном для всех: по закону вы можете официально получить рассрочку и отсрочку уплаты любого налога.
Дело было так. Человек получил по наследству квартиру и продал ее раньше трех лет. Скорее всего, он не знал, что при этом придется заплатить НДФЛ, и потратил деньги на что-то нужное. Когда пришло время рассчитаться с бюджетом, платить оказалось нечем.
И он обратился в налоговую в надежде на особый подход.
Что ответил Минфин?
По поводу НДФЛ при продаже унаследованной квартиры.Минфин объяснил, что при продаже квартиры, которую налогоплательщик получил по наследству и продал раньше трех лет, действительно нужно платить НДФЛ. ¯\_(ツ)_/¯
При этом расходы на покупку квартиры подтвердить не получится: фактически их и не было. Такая же ситуация с приватизированными квартирами и недвижимостью, полученной по договору ренты. Максимум можно заявить вычет 1 млн рублей, но чаще всего всё равно получается приличная налогооблагаемая база.
Так что НДФЛ придется заплатить.
Это нужно учитывать тем, кто продает подаренное, унаследованное и приватизированное имущество. Часто люди не знают об этом, продают квартиры и потом удивляются, что нужно заплатить огромный налог — десятки и даже сотни тысяч рублей. Чтобы не платить, нужно сразу грамотно всё оформлять или ждать три года.
Иногда это понимание приходит слишком поздно, когда уже ничего нельзя исправить.
По поводу индивидуальных условий оплаты налога.Их быть не может. Нет такой практики, чтобы конкретному налогоплательщику дать какие-то особенные условия, которые не доступны на общих основаниях. Но это не значит, что в сложной ситуации ничего нельзя сделать.
Минфин напомнил, что законом официально предусмотрены рассрочка и отсрочка уплаты любого налога.
Как можно законно платить налоги с опозданием?
В налоговом кодексе есть несколько вариантов, как обычному человеку не платить сразу всю сумму НДФЛ, транспортного, земельного налогов и налога на имущество.
Отсрочка— это когда вам законно переносят срок уплаты налога. Например, НДФЛ от продажи квартиры нужно заплатить до 15 июля, а вам разрешают заплатить до 15 сентября.
Рассрочка— это когда вы платите не всю сумму сразу, а частями по графику, который утвердила налоговая. Например, не сразу 100 тысяч рублей, а по 10 тысяч в течение десяти месяцев.
Отсрочку или рассрочку можно оформить на срок до трех лет в зависимости от вида налога. Для налога на имущество, земельного и транспортного максимальный срок — один год.
Еще бывает инвестиционный налоговый кредит, но его дают только организациям и предпринимателям.
Кому дают отсрочку или рассрочку по налогам?
Перенести срок уплаты налога может не любой человек. Нельзя просто так прийти в налоговую и попросить рассрочку, потому что сумму НДФЛ хочется потратить на ремонт в новой квартире. Но такая возможность есть у многих, и нужно ею пользоваться.
Вот, например, в каких случаях можно просить о переносе срока уплаты налогов:
- произошло стихийное бедствие или катастрофа;
- заключен госконтракт, а государство не выполнило свои обязательства;
- грозит банкротство, если сразу заплатить весь налог;
- нет денег и лишнего имущества, за счет которого можно погасить долги;
- у предпринимателя сезонная работа.
Чтобы перенести срок уплаты налога, придется доказать, что сейчас нет возможности заплатить всю сумму, но в ближайшее время она точно появится.
А это бесплатно?
Если проблема с деньгами возникла из-за стихийного бедствия или из-за того, что государство не перечислило вовремя деньги по госконтракту, то бесплатно.
В других случаях налоговая начислит проценты — ½ ставки ЦБ. Если ставка рефинансирования 9%, как сейчас, то проценты посчитают исходя из 4,5% годовых. Но это всё равно сильно дешевле, чем брать кредит в банке, чтобы рассчитаться с налогами и не попасть в должники.
Как всё оформить и куда обращаться?
Изучите правила и требования.Желательно хотя бы бегло ознакомиться с информацией по ссылкам в этой статье, чтобы не питать ложных надежд и не тратить время.
Например, отсрочку точно не дадут, если уже ведется разбирательство из-за налоговых нарушений; вы собираетесь уехать из страны или можете избавиться от имущества. Если вам уже переносили срок уплаты налога, а вы нарушили правила, в этот раз уже ничего не получится.
Подготовьте график платежей.Сами заранее продумайте, за какое время и какими суммами сможете заплатить налоги. График должен быть разумным и честным. Не пытайтесь схитрить и скрыть какое-то имущество или доходы. У налоговой много способов узнать, как всё на самом деле.
Если обнаружат обман или график будет неоправданно растянут по суммам и времени, получите отказ.
Обратитесь в УФНС по своему региону.Там скажут, на чье имя писать заявление в вашем случае. Это зависит от вида налога и срока рассрочки.
Еще налоговая может попросить оформить залог или поручительство.
Ждите решения.Его вынесут в течение 30 рабочих дней. Если не согласны с решением, жалуйтесь в вышестоящий орган или идите в суд.
Зачем оформлять рассрочку? Что дает эта возня с документами? Я и без рассрочки плачу когда захочу.
Это очень важная возня. Если официально перенести срок уплаты налога и всё соблюдать, не будет пеней, штрафов и требований.
Дело не передадут в суд и внезапно не спишут всю сумму с зарплатной карты по судебному приказу. На работу не придет исполнительный лист и уведомление о задолженности. Приставы не арестуют машину и не запретят выезд за границу по работе или на лечение.
Рассрочка или отсрочка — это законное разрешение платить налог частями или позже, чем положено. Кто делает так без разрешения, нарушает закон.
Отсрочка оплаты налога на доход от продажи жилья
1 декабря 2024 Регистрация Войти
6 декабря 2024
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
13 декабря 2024
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Новости и аналитика Правовые консультации Малый бизнес ООО (УСН с объектом налогообложения «доходы») имеет на балансе квартиры в жилом доме, полученные за оказанные услуги. ООО продает сотруднику квартиру с рассрочкой платежа. Предварительная оплата договором не предусмотрена. Как правильно оформить такую операцию?
Нужно ли применять ККТ? В какой момент будет признан доход для целей налогообложения?
ООО (УСН с объектом налогообложения «доходы») имеет на балансе квартиры в жилом доме, полученные за оказанные услуги. ООО продает сотруднику квартиру с рассрочкой платежа. Предварительная оплата договором не предусмотрена.
Как правильно оформить такую операцию? Нужно ли применять ККТ? В какой момент будет признан доход для целей налогообложения?
22 июля 2024
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае продажи квартиры физическому лицу в рассрочку организации следует сформировать кассовые чеки:
— в момент передачи квартиры с признаком способа расчёта «Передача в кредит»;
— при дальнейшем погашении рассрочки — «Оплата кредита».
В налоговом учете доход признается на каждую дату внесения установленных договором платежей.
Обоснование вывода:
Применение ККТ
В общем случае при осуществлении расчета пользователь обязан сформировать и выдать кассовый чек на бумажном носителе и (или) в случае предоставления покупателем (клиентом) пользователю до момента расчета абонентского номера либо адреса электронной почты направить кассовый чек в электронной форме покупателю (клиенту) (при наличии технической возможности для такой передачи) (ст. 1.1, п. 2 ст. 1.2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ, далее — Закон N 54-ФЗ).
Случаи, при которых онлайн-касса не применяется, перечислены в ст. 2 Закона N 54-ФЗ и обусловлены спецификой деятельности или особенностями местонахождения пользователя ККТ (как мы поняли, речь не идет о расчетах в отдаленных или труднодоступных местностях, а также в отдаленных от сетей связи местностях (подп. 3 и 7 ст.
2 Закона N 54-ФЗ)).
Чиновники для общего случая разъясняют: ККТ применяется при осуществлении расчетов с физическими лицами за товар, включая недвижимое имущество, независимо от формы оплаты и способов расчета (письма ФНС России от 18.11.2020 N АБ-4-20/18887@ и от 05.02.2020 N АБ-4-20/1824@, Минфина России от 17.07.2019 N 03-01-15/53174). И поскольку применять ККТ нужно при каждом расчете (смотрите письма ФНС России от 06.11.2020 N АБ-4-20/18280@, от 04.08.2020 N ВД-4-20/12469), то даже разовая сделка с физлицом, в результате которой осуществляются расчеты, требует применения ККТ.
При этом расчеты в терминологии Закона N 54-ФЗ — это, в частности, прием (получение) и выплата денежных средств наличными деньгами и (или) в безналичном порядке за товары, работы, услуги, а также предоставление и погашение займов для оплаты товаров, работ, услуг.
ФНС России в письме от 25.10.2018 N ЕД-3-20/7645@ разъясняла, что предоставление займа следует рассматривать как изменение срока выполнения обязательства по предоставлению денежных средств в рамках осуществления расчетов (например, по договору купли-продажи), а именно: передачу денежных средств покупателем (клиентом) продавцу позднее получения товара, а не в момент такой передачи либо как изменение порядка оплаты, при котором последняя производится не в полной сумме расчета, а по частям. Соответственно, погашением займов является исполнение обязательства по оплате покупателем (клиентом) полученных ранее товаров, работ или услуг в рамках осуществляемых расчетов (письмо ФНС России от 19.10.2018 N ЕД-4-20/20518).
Поскольку предоставление и погашение займов для оплаты товаров, работ, услуг является «расчетом» в понимании Закона N 54-ФЗ, то при передаче товара (работы, услуги) в связи с предоставленной рассрочкой получения оплаты и после получения оплаты необходимо применять ККТ. Это правило относится к платежам, совершаемым как в наличной, так и в безналичной форме (на расчётный счёт через банк или иную кредитную организацию).
Как указано в письме ФНС России от 03.09.2020 N АБ-4-20/14236@, кассовый чек (бланк строгой отчетности) с указанием в нем признака способа расчета (тег 1214) «Передача предмета расчета без его оплаты в момент его передачи с последующей оплатой в кредит», значение «6» указывается в кассовом чеке в момент передачи предмета расчета без его оплаты. При конечном расчете необходимо формировать кассовый чек (бланк строгой отчетности) с признаком способа расчета (тег 1214) «Оплата предмета расчета после его передачи с оплатой в кредит (оплата кредита)», значение «7» (смотрите письма Минфина России от 21.08.2020 N 03-01-15/73584, ФНС России от 04.08.2020 N ВД-4-20/12469@).
Полагаем, что в данном случае чеки формируются при передаче квартиры*(1) и при каждом поступлении денежных средств, включая отдельные платежи при оплате в рассрочку. В первом чеке «признак способа расчета» — «Передача в кредит», при дальнейшем погашении рассрочки — «Отплата кредита» (смотрите письмо ФНС России от 20.02.2019 N ЕД-4-20/2929@).
УСН
Абзац первый п. 1 ст. 346.17 НК РФ устанавливает, что датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (письма Минфина России от 31.01.2020 N 03-11-11/6179, от 06.07.2012 N 03-11-11/204). Какой-либо привязки этой даты к факту регистрации перехода права собственности на недвижимость данная норма не содержит.
Таким образом, в ситуации реализации недвижимого имущества на условиях рассрочки оплаты доходы при УСН будут признаваться частями на каждую дату внесения установленных договором платежей. Аналогичное мнение выражено в постановлении АС Поволжского округа от 27.04.
НДФЛ
Пункт 1 ст. 212 НК РФ содержит исчерпывающий перечень доходов, относящихся к доходам, полученным в виде материальной выгоды. В частности, доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, является материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций или индивидуальных предпринимателей.
Материальная выгода от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами (кроме установленных исключений) признается налогооблагаемым доходом, в частности, в случае, если заем (кредит) получен от организации или ИП, которые признаны взаимозависимым лицом налогоплательщика либо с которыми он состоит в трудовых отношениях (подп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ).
Отношения сторон, возникающие на основании договора займа (кредита), регулируются главой 42 «Заем и кредит» ГК РФ.
В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. При этом договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом (п.
1 ст. 823 ГК РФ).
Из приведенной нормы не следует, что поставка товара с рассрочкой платежа всегда означает предоставление поставщиком коммерческого кредита. Иными словами, при рассрочке оплаты товара (работ, услуг) обязательства коммерческого кредитования возникают не автоматически, а при достижении соглашения об этом. Иными словами, условие об оплате товара покупателем частями через определенные периоды времени после его получения само по себе коммерческим кредитом не является. Предоставление такого кредита должно быть прямо предусмотрено договором (определения ВАС РФ от 25.02.2009 N 1511/09 и от 28.01.2008 N 18141/07). Предоставление коммерческого кредита предусматривает начисление процентов.
По смыслу норм закона проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом, являются платой за пользование денежными средствами (п. 12 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14, и др.).
В данном случае квартира передается сотруднику по договору купли-продажи. Отношения сторон, возникающие из договора купли-продажи товара, регулируются главой 30 «Купля-продажа» ГК РФ. Согласно ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
В рассматриваемом случае договор купли-продажи не содержит условия о начислении процентов за предоставление рассрочки, в связи с этим считаем, что положения главы 42 «Заем и кредит» ГК РФ к данному договору применяться не должны.
К сведению:
Добровольное удержание, т.е. списание из заработной платы по заявлению самого работника, может вызвать претензии со стороны контролирующих органов, и отстаивать законность такого удержания, возможно, придется в суде (смотрите определение Волгоградского облсуда от 27.01.2016 по делу N 33а-1665/2016). Во избежание конфликта с контролирующими органами целесообразно исходить из запрета на любые удержания из заработка, помимо прямо предусмотренных федеральным законодательством (ст. 137 ТК РФ).
Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Договор продажи недвижимости;
— Энциклопедия решений. Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости при его отчуждении по договору;
— Энциклопедия решений. Оплата товара в кредит и рассрочку по договору купли-продажи (поставки);
— Энциклопедия решений. ККТ при продаже в кредит (в том числе с полной отсрочкой оплаты, постоплатой) и в рассрочку;
— Энциклопедия решений. Кассовый метод признания доходов при УСН;
— Энциклопедия решений. НДФЛ с материальной выгоды от экономии на процентах при получении кредитов (займов);
— Энциклопедия решений. Удержания по заявлению работника;
— «Можно ли производить удержания из заработной платы работника по его заявлению?», Новости для кадровика за 2019 год (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ);
— Вопрос: Организация продала своему работнику квартиру по договору купли-продажи в рассрочку. Оплата в соответствии с согласованным в договоре графиком платежей от работника поступает ежемесячно на расчетный счет организации (УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы»). Основной вид деятельности — оказание медицинских услуг. Надо ли применять ККТ при получении такой оплаты?
Как поступить, если при получении такой оплаты от сотрудника ККТ не применялась? Как отличить в отчете об итогах смены, о закрытии смены оплату с признаком «безналичными», поступившую от работников, от оплаты, поступившей за реализованные услуги от клиентов? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2019 г.);
— Вопрос: Материальная выгода от экономии на процентах при продаже товара с рассрочкой платежа (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2021 г.);
— Вопрос: Материальная выгода при беспроцентной рассрочке (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2021 г.);
— Примерная форма договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ);
— Примерная форма акта приема-передачи к договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Цориева Зара
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
————————————————————————
*(1) Закон N 54-ФЗ не определяет момент расчета при продаже недвижимого имущества.
Для каких-то иных товаров мы бы сказали, что момент расчета с продажей в рассрочку (или с отсрочкой оплаты) определяется по дате документа на передачу товара без его оплаты на согласованных сторонами условиях (письма Минфина России от 21.08.2020 N 03-01-15/73584, ФНС России от 04.08.2020 N ВД-4-20/12469@, от 03.09.2020 N АБ-4-20/14236@).
С продажей недвижимости, право собственности на которую возникает у покупателя (физическое лицо) с момента государственной регистрации этого права, ситуация, конечно, сложнее.
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено договором или законом, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после подписания сторонами соответствующего документа о передаче и вручения предмета договора покупателю.
В отсутствие соглашения сторон об ином с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения предмета договора (п. 1 ст. 459 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. С момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п.
5 ст. 488 ГК РФ). При этом залог недвижимого имущества (ипотека) как обременение подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (ст.
11, п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон N 102-ФЗ). Договор не может ограничивать право пользования залогодателем имуществом, заложенным по договору об ипотеке (п. 1 ст.
338, п. 1 ст. 357 ГК РФ, п. 1 ст. 29 Закона N 102-ФЗ).
То есть регистрация перехода права собственности и передача объекта недвижимости (товара) покупателю являются разными действиями (ст. 551, 556 ГК РФ), но ни одно из них прямо Законом N 54-ФЗ не названо моментом расчета.
На наш взгляд, при реализации квартиры на условиях рассрочки (отсрочки) платежа моментом расчета является сама передача товара без оплаты и чек формируется по дате документа о передаче (акта).
Аналогичное мнение выражено в материалах:
— Вопрос: Налогообложение и применение ККТ в случае уступки права требования оплаты за проданную квартиру (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2021 г.);
— Вопрос: Организация продает квартиры физическим лицам. В договорах купли-продажи указано, что на момент подписания договора квартира передана, и акт приема-передачи дополнительно составляться не будет. Оплата происходит либо в день подписания договора в полной сумме, либо в день подписания частично и частично с отсрочкой.
Когда нужно оформлять кассовые чеки? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2020 г.).
Налог с продажи недвижимости
В каких случаях нужно платить налог с продажи недвижимости, а в каких нет? Как уменьшить сумму налогов с помощью вычета, и куда для этого обращаться? Читайте подробную инструкцию.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Что такое минимальный срок владения?
Это срок, после завершения которого можно продать недвижимость без уплаты налога. Он составляет 3 года в случаях, если собственность получена в подарок, унаследована от близкого родственника, приобретена по договору ренты, была приватизирована или является единственным жильем. Семьи с детьми в некоторых случаях вовсе освобождаются от необходимости ждать истечения минимального срока.
В остальных случаях придется подождать 5 лет.
По общему правилу, срок владения недвижимостью отсчитывается с момента государственной регистрации недвижимости в ЕГРН.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2024 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2024 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов?
Если жилье находится в совместной собственности супругов, то при определении единственного жилья не учитывается недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из супругов.
Рассмотрим на примере. В октябре 2024 года супруги принимают решение о продаже квартиры, которая приобретена в браке в 2019 году. При этом у супруги в собственности также есть жилье, приобретенное до вступления в брак.
В этом случае платить налог с продажи не потребуется, потому что совместно нажитое имущество является единственным, а минимальный срок владения будет составлять 3 года.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
При соблюдении всех условий семьям с 2 и более детьми не нужнособлюдать минимальный срок владения недвижимостью.
Как считается минимальный срок при продаже квартиры полученной по реновации?
Для квартир, полученных гражданами в Москве по программе реновации, в минимальный срок владения засчитывается период времени, в течение которого у гражданина в собственности была квартира в старом доме ? абзац 3 п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации .
Например, гражданин приобрел в 2013 году квартиру в доме, который попал под реновацию. В 2024 году он получил жилье в новом доме. В этом случае срок владения будет отсчитываться от 2013 года и составит 9 лет.
Как рассчитывается минимальный срок при покупке дополнительной доли в объекте недвижимости?
Согласно разъяснениям Минфина России ? Письмо Минфина России от 21.06.2021 N 03-04-05/48709 , если в собственности гражданина уже находится доля в объекте недвижимости, и он приобретает еще одну долю или объект оказывается в его собственности целиком, то минимальный срок для него рассчитывается с момента приобретения первой доли ? см., например, Письмо Минфина России от 21.06.2021 N 03-04-05/48709 .
Как рассчитывается минимальный срок в случае продажи квартиры, купленной по ДДУ?
Если квартира была приобретена в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве, то отсчет минимального срока владения начинается с момента полной оплаты по договору ? абзац 4 п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации . То есть застройщик должен получить от вас всю сумму, указанную в договоре. Это необходимо подтвердить платежными документами.
Если вы покупаете квартиру с помощью ипотеки, правила не меняются. Поскольку в этом случае вы также полностью оплачиваете сумму квартиры или дома по договору только средствами, полученными от банка.
Нужно ли подавать налоговую декларацию, если минимальный срок владения закончился?
Нет, если недвижимость находилась в вашей собственности больше минимального срока, подавать налоговую декларацию после продажи квартиры не требуется.
Как рассчитать сумму налога?
При продаже недвижимости до истечения минимального срока владения необходимо заплатить налог по ставке 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. То есть при реализации квартиры стоимостью 2 млн рублей придется заплатить 260 тыс. рублей в качестве НДФЛ.
Как уменьшить сумму налогов?
Вариант 1.Подождать 3–5 лет, что позволит не только не платить налоги, но и избавиться от необходимости подавать документы в налоговую службу.
Вариант 2.Воспользоваться налоговым вычетом. Имущественный вычет позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей (при продаже квартир, комнат, домов, садовых домов, земельных участков) или на 250 тыс. рублей (при продаже нежилых помещений, гаражей ).
Например, вы унаследовали квартиру и сразу же решили ее перепродать за 3 млн рублей. Вы сможете заплатить налог по ставке 13% не с 3 млн рублей, а с 2 млн рублей, если к налоговой декларации приложите заявку на оформление вычета.
Вариант 3.Если вы купили квартиру, а не получили ее в дар или по наследству, можно учесть расходы на покупку и снизить налоговую базу на эту сумму. Например, Василий приобрел квартиру за 2 млн рублей, но спустя год перепродал ее за 3 млн рублей. При подаче налоговой декларации он приложил документы, которые подтверждали факт покупки, что позволило ему снизить налоговую базу с 3 до 1 млн рублей, уменьшить налог с 390 тыс. до 130 тыс. рублей.
Как рассчитать налог, если недвижимость продана дешевле кадастровой стоимости?
Если вы продали ваше жилье дешевле кадастровой стоимости, то вам все равно придется заплатить налог от суммы равной 70% кадастровой стоимости. Иными словами, представим ситуацию, при которой вы, по причине, продаете квартиру, которая стоит 2 млн рублей за 1,2 млн рублей. В этом случае сумма, с которой придется заплатить налог (налоговая база), будет рассчитана следующим образом: 2 млн рублей * 0,7 = 1,4 млн рублей.
Какова процедура уплаты налога на недвижимость и какие потребуются документы?
Шаг 1.Собрать документы:
- паспорт;
- договор
- расписка или банковская выписка, подтверждающая денежный перевод;
- выписка из ЕГРН;
- другие документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры.
Шаг 2.Подать налоговую декларацию по форме в отделение налоговой службы по месту жительства или онлайн через личный кабинет налогоплательщика.
Подать декларацию нужно до 30 апреля следующего года за тем, когда был продан объект недвижимости.
Как заполнить декларацию 3-НДФЛ можно прочитать в нашей инструкции.
Шаг 3. После проверки документов вам будет начислен налог, который можно оплатить через любой банк или с помощью личного кабинета налогоплательщика. Также можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».
Оплатить налог необходимо до 15 июля того же года. Например, если вы продали квартиру в 2024 году, то до 30 апреля 2024 года необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля 2024 года необходимо оплатить начисленный налог.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Что будет, если не заплатить налог?
Если вы вовремя не подали налоговую декларацию, то штраф будет составлять 5% от суммы налога, который надо заплатить, за каждый месяц просрочки. При этом штраф не может быть более 30% от суммы налога и меньше 1 тыс. рублей.
Если же вы правильно и вовремя заполнили декларацию, но не заплатили налог в указанный срок, то на долг в этом случае будут начислены пени, но штрафы не применяются.
Требуется консультация по налогам с продажи недвижимости? Обратитесь в Консультационный Центр ДОМ.РФ!
Получить консультацию