Хотим купить дом. Сегодня встречались с риэлтором продавца. Он сказал, что по факту продается ½ часть дома, вторая часть не жилая и под снос.
Собственник второй половины умер 25 лет назад, в наследство никто не вступал. Также риэлтор сообщил что документов на землю нет, т.к. межевания нет.
Что нам делать? Стоит ли связываться с такой недвижимостью? Как оформить на себя вторую часть дома и соответственно землю? Спасибо за ответ
14 августа 2019, 18:25 , алексей, г. Иркутск
Ответы юристов
Елена Анатольевна Сидорова
Адвокат, г. Воронеж
Общаться в чате
Здравствуйте, Алексей! При приобретении доли в таком доме Вы можете столкнуться с определенными проблемами. Прежде всего, нужно помнить, что, в силу статей 246 и 247 Гражданского Кодекса РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Это означает, что при решении всех вопросов, касающихся, например, реконструкции дома, его раздела, оформления в собственность земельного участка, его межевания и т.д. необходимо получать согласие других сособственников либо совместно с ними обращаться в соответствующие органы. При продаже доли в доме также требуется соблюсти требование о преимущественном праве покупки этой доли другими сособственниками.
Поэтому при наличии неопределенности, кто является владельцем какой-либо доли в доме, могут возникнуть серьезные проблемы при реализации Вами права собственности на дом. Судя по всему, доля умершего является выморочным имуществом и должна перейти в муниципальную собственность.
Из Гражданского кодекса РФ следует:
Статья 1151. Наследование выморочного имущества
1. В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
2. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории:
жилое помещение;
земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества;
доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.
Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации.
Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования.
Таким образом, выморочные жилые помещения в силу закона включаются в фонд социального использования, а значит, если на долю в доме приходится изолированное жилое помещение, отвечающее предъявляемым к нему законом требованиям по благоустройству и т.д., или такое помещение возникнет в результате реконструкции дома, оно может быть передано в пользование иным лицам по договору социального найма. Однако, в случае, если, как Вы пишете, половина дома, находившаяся в пользовании умершего, «под снос» (наверное, разрушается), то местная администрация после того, как Вы станете сособственником, может согласиться продать Вам свою долю, т.к. у Вас будет преимущественное право ее покупки (а может и отказать). Однако это можно сделать только после того, как органы местного самоуправления оформят на себя выморочную долю, что бывает далеко не всегда и требует зачастую довольно длительного времени.
При этом имейте в виду, что само по себе разрушение или снос части дома вовсе не означает, что доля умершего или муниципальная доля «исчезает», поскольку собственникам принадлежат идеальные доли в праве общей собственности на домовладение, а не конкретные помещения, т.е. доли собственников могут просто «перейти» на оставшуюся часть домовладения. В случае же, если доля умершего в муниципальную собственность не будет оформлена, о возможных проблемах указано в первом абзаце ответа.
Реконструкция дома одним собственником без согласия второго собственника
Могу ли я заниматься реконструкцией своих 2/3 частей частного дома с хозяйственными постройками, полученных по наследству от отца? Дом деревянный с приличным земельным участком, расположен в селе, требует капитального ремонта. Хозяйственные постройки уже завалились.
Не знаем, можем ли самостоятельно убрать разрушившиеся постройки? Сестра отца (моя тетка), имея 1/3 часть дома, не оформляет документы на наследство уже более 12 лет, не идет на контакт, не приезжает в этот дом, не интересуется, в каком он состоянии. Согласие на реконструкцию дома у тетки взять невозможно.
Наталья Лукашевская
Консультаций: 430
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с положениями ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка
На основании п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, установленном судом.
При сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности.
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.
Отвечая на ваш вопрос, вижу два возможных варианта.
- Обратиться к совладельцу с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком, связанных с возможностью обрушения строений.
- Начать реконструкцию без согласования с участником общей долевой собственности.
Перед проведением реконструкции рекомендую составить акт о текущем состоянии жилого дома, обратившись в экспертную организацию или при непосредственном участии представителя местной администрации, обязательно с приложением фотографий, свидетельствующих о состоянии дома на день осмотра.
Обязательно собирайте все квитанции, чеки на строительные материалы, составляйте договоры со строительными компаниями (если собираетесь привлекать третьих лиц).
Важно, чтобы проведенная реконструкция не изменяла площадь жилого помещения, особенно в сторону уменьшения площади другого совладельца.
Возможность обрушения хозяйственных построек может быть, в частности, подтверждена:
- заключением эксперта по результатам проведения строительной экспертизы (в ходе которой определяется степень физического износа строения);
- результатами осмотра;
- фото-, видеоматериалами.
Как поступать, решать вам.
Как разделить дом с участком между наследниками?
У моей мамы в собственности участок с двухэтажным жилым домом. Наследники по закону — я и мой родной брат. Но мама хочет разделить дом и участок между двумя внуками — моим сыном и дочерью брата.
Предварительно согласовали поэтажный раздел: верхний этаж — внуку, нижний — внучке. На половину участка и верхний этаж сделаем отдельный вход.
Как определить границы раздела дома и участка? И как лучше все оформить и обеспечить маме достойную старость?
Мария Мойш
Ваша мама может переоформить недвижимость в общую долевую собственность внуков: они станут новыми собственниками имущества и будут владеть им совместно. Но чтобы избежать ненужных споров в будущем, лучше разделить объект недвижимости на два новых. Правда, с индивидуальным жилым домом так, скорее всего, не получится.
Расскажу подробнее, в чем сложности и как лучше разделить имущество в вашем случае.
Почему сложно разделить дом в натуре
Ваша мама решила сделать внуков владельцами дома. В этом случае ей необходимо передать дом в их общую долевую собственность, то есть выделить каждому внуку долю в праве общей собственности на имущество. Однако у владельцев долей есть свои особенности пользования и распоряжения, и один из основных вопросов: как выделить долю в натуре?
Если бы на участке было два дома, то вопрос решался бы просто: вы бы поставили каждый дом на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости и оформили на внуков. Внук и внучка пользовались бы отдельными домами и знали, кому и что принадлежит.
Но когда дом один, а собственников два, и у каждого своя доля, автоматического раздела дома в натуре не происходит — поставить каждую часть на кадастровый учет сложно. То есть запретить внуку, которому бабушка хочет отдать верхний этаж, пользоваться первым этажом внучки нельзя. И наоборот. Причина: 1 /2 доли существует абстрактно, на бумаге.
В реальной жизни мы не знаем, где именно в доме начинается 1 /2 доли внука и 1 /2 доли внучки.
Как правило, стороны договариваются о порядке пользования имуществом устно. Но устные договоренности не дают гарантий, что в будущем между сособственниками не возникнут противоречия. Чтобы их избежать, лучше отразить все в соглашении о порядке пользования общим имуществом.
В таком соглашении сособственники фиксируют, какие комнаты находятся в исключительном пользовании каждого из них, а какие — имущество общего пользования. Именно так и будут определяться границы раздела.
Когда будете составлять соглашение, учтите, что участник долевой собственности вправе владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Например, если ванная комната есть только на первом этаже, то внучка не может запретить внуку ею пользоваться.
Если же определить порядок пользования домом мирно не получается, спор может разрешить суд.
Так, владелице доли в двухкомнатной квартире не нравилось, что второй собственник сдавал свою комнату в аренду. Наниматели пользовались общим имуществом, а ее согласия на это не спросили. Она обратилась в суд и потребовала запретить вселять кого-либо в общую квартиру.
Суд поддержал истицу и запретил второму собственнику сдавать комнату в аренду без ее согласия.
Обращение в суд — дело недешевое: придется заплатить госпошлину 300 Р и, скорее всего, найти юриста, чтобы он помог составить исковое заявление и участвовал в заседаниях.
Даже если есть соглашение, где указано, кто и как будет пользоваться общим имуществом, нет гарантий, что судебные споры не возникнут в будущем. Всегда остается риск, что один из собственников захочет пересмотреть условия пользования домом.
Кажется, что если пристроить отдельный вход, то проблема решится. Но такие работы могут счесть переустройством или перепланировкой дома. А это допускается только с предварительного разрешения соответствующего органа.
По вопросам перепланировки и переустройства рекомендую проконсультироваться с кадастровым инженером.
Как оформить 1/2 долю дома с отдельным входом, как отдельную квартиру?
У мамы 1/2 доля дома находится в собственности, дом идет на две семьи, с отдельными выходами, с разными газовым отоплением, водоправодом.Земельный участок в собственности. Как оформить мамину долю как в отдельную квартиру в этом доме?
19 апреля 2017, 07:32 , Татьяна, п. Навля
Ответы юристов
Владимир Олегович Жегалин
Юрист, г. Красноярск
Общаться в чате
1.сбор необходимых документов для подготовки искового заявления.
В процессе подготовки к написанию и
подачи искового заявления, необходимо заказать и получить комплект документов,
необходимый для положительного разрешения дела. В частности:
- технический паспорт на жилой дом;·
- заключение о возможности раздела жилого дома (заказывается в экспертной организации)
- 2.подготовка и подача искового заявления.
- Далее, подготовить исковое
заявление о выделе в натуре долей в праве общей долевой собственности.
Важный момент: государственная пошлина за рассмотрение данного
дела в суде рассчитывается и оплачивается от стоимости выделяемых помещений
указанной в техническом паспорте. - 3.судебный процесс.Довольно часто так называемые
идеальные доли, указанные в свидетельстве о праве собственности, не совпадают с реальными площадями, занимаемыми собственниками помещений «по факту». В этом случае, если между соседями нет согласия, вероятно будет назначена судебная экспертиза о размере компенсации за выделяемые в натуре доли в случае превышения их над идеальными долями.Важный момент: судебные расходы на экспертизу будут распределены
в равных долях между сторонами даже в том случае если первоначально экспертизу оплачивала сторона заявлявшая экспертизу. - 4.Что получаем в итоге судебного разбирательстваИндивидуальным в каждом случае
остается вопрос статуса выделяемой доли. Как правило, это будет квартира (в
жилых домах исторически используемых на несколько семей уже на планах БТИ стоят
обозначения квартир). Вполне разумно непосредственно в просительной части
искового заявления указать, что выделяемая в натуре доля в виде индивидуально
определенных помещений представляет собой квартиру №1, а выделяемая в натуре
доля соседа (если такое встречное требование заявляется) – квартиру №2. Однако,
возможно и впоследствии обратиться в Администрацию района с просьбой присвоить
выделенным в натуре помещениям номер квартиры.
При этом, непосредственно на стадии
судебного заседания имеет смысл разрешить вопрос с назначением (статусом)
жилого дома и вот почему. Квартира, согласно определению законодателя, есть
помещение в многоквартирном жилом доме. Таким образом, трактуя Жилищный кодекс,
Управление Росреестра в лице Кадастровой палаты (ФГБУ «ФКП Росреестра»), как
орган осуществляющий кадастровый учет объектов недвижимости, делает вывод о
том, что в индивидуальном жилом доме не может быть поставлена на кадастровый
учет квартира. Соответственно, перед тем как обращаться за кадастровым учетом
квартиры, образованной в результате выдела в натуре доли в индивидуальном жилом
доме, необходимо внести соответствующие изменения в назначение дома, изменив
его с «индивидуального» на «многоквартирный».
Если в рамках судебного
процесса о выделе доли в натуре вопрос с назначением дома рассмотрен не был, то
дальнейшие действия будут выглядеть следующим образом. Получив вступившее в
законную силу решение суда, необходимо направить запрос в Администрацию с просьбой
сменить назначение жилого дома. В ответ на данное обращение Администрация
ответит, что в настоящее время законодательно вопрос смены назначения жилого
дома не регламентирован и полномочий для выполнения данных действия ни в
Администрации города ни в районы Администрациях не имеется (на текущий момент это действительно так). С этим ответом придется повторно обратиться в суд, но
уже в порядке особого производства и просить установить факт смены назначения жилого дома с «индивидуального» на «многоквартирный», основанием будет служить решение о выделе доли в виде квартиры.ним в Кадастровую палату с заявлением о внесении изменений в назначение жилого дома. После внесения соответствующих изменений смело сдаем в Кадастровую палату Технический план на квартиру. - Получив решение суда обращаемся собращаемся с ним в Кадастровую палатус заявлением о внесении изменений в назначение жилого дома. После внесения
соответствующих изменений смело сдаем в Кадастровую палату Технический план на
квартиру.
19 апреля 2017, 07:58
Клиент, п. Навля
Обязательно ли подавать иск? Дом находится по адресу К. Маркса 47, земельный участок уже разделен и у него адрес К. Маркса 47 А, прописка в паспотре стоит К.Маркса 47 А. Соседка покупала 1/2 долю этого дома, а др. 1/2 часть мамина по наследству от ее мамы.
19 апреля 2017, 08:12
Владимир Олегович Жегалин
Юрист, г. Красноярск
Общаться в чате
Выделение часть доли в жилом доме и обособить ее как самостоятельный объект недвижимости, чтобы не зависеть больше от соседа и делать с ней все, что заблагорассудится. РЕШАЕТЬСЯ ТОЛЬКО ЧЕРЕЗ СУД.
19 апреля 2017, 08:39
Похожие вопросы
Право собственности
Добрый день. Подскажите какой алгоритм действий, чтобы узаконить остекление террасы в МКД. Терраса выходит на крышу дома, выход только из квартиры, другого доступа нет, находится между двумя несущими стенами дома.
Терраса относится к квартире, собственность.
Показать полностью
25 ноября, 08:12 , вопрос №3506443, Людмила, г. Санкт-Петербург
Вопрос решен
Недвижимость
Здравствуйте. При расселении аварийного дома собственнику дали новую квартиру на 2м больше, но жилая площадь меньше. Законно ли это?
25 ноября, 00:15 , вопрос №3506150, Марина, г. Прокопьевск
Право собственности
Строим дом муж хочет оформить на себя дом ,а я хочу на троих оформить и на ребенка
24 ноября, 17:51 , вопрос №3505878, Лилия, г. Волгоград
Усыновление, опека и попечительство
Нужно ли разрешения бывшего сапруга на продажу доли ребенка,если квартира быламкуплена в браке ,но супруг оформил дарственное на ребенка и на данный момент доли не имеет
24 ноября, 17:30 , вопрос №3505855, Яна, г. Иркутск
Земельное право
В 1995 г, я, получил в дар ½ доли бревенчатого дома 1954 г. постройки, от своей матери. Моя мать родилась и проживала в данном доме с момента его постройки и имела в собственности земельный участок 2900 кв.м и ½ данного жилого дома. Второй собственник ½ доли дома родная сестра моей матери, которая получила в дар данную долю дома в 1990 г . С 1985 г фактически в данном доме она не проживала, т.к. вышла замуж и проживала с супругом в г. Н. С 1990г. мои родители открыто и добросовестно целиком и полностью владели домом и прилегающим земельным участком, ни от кого не скрывая прав на этот дом, имели в хозяйстве крупный и мелкий рогатый скот, занимались посадкой и сбором урожая. После смерти моих родителей я продолжаю (де-факто) открыто вести владение данным домом, несу бремя за содержание бревенчатого дома 1954 г. постройки. После смерти второго собственника (родной сестры моей матери) появилась неопределенность в правовом статусе ½ доли дома.
На текущий момент, нет ни каких данных о действующем собственнике вышеупомянутой ½ доли недвижимого имущества. Ее родственники не принимает ни финансового, ни физического участия в поддержании удовлетворительного состояния дома. Все денежные затраты осуществляются только с моей стороны.
Я (де-юре) владею данным домом с 1995 г. Многочисленные соседи подтверждают факт моего фактического владения дома на протяжении более 15 лет. Могу ли через суд стать правообладателем 1/2 доли дома по приобретательской давности?