При покупке квартиры в браке супруги могут оформить имущество как на обоих, так и на кого-то одного. В любом случае квартира будет считаться совместной собственностью.
На кого оформить недвижимость
- Только на мужа или только на жену, когда в единый государственный реестр вносят данные только одного собственника.
- В совместную собственность без выделения долей.
- В долевую собственность с выделением долей в любых соотношениях.
Самая простая схема — оформить жилье на одного из супругов. Это позволит сэкономить время второго супруга.
С юридической точки зрения жилье, купленное в браке, считается совместно нажитым имуществом. Даже если договор подписал один из супругов и право собственности оформлено на него, второй будет иметь на квартиру равные права. Исключение: наличие брачного договора, где прописаны иные условия владения недвижимостью и другими активами.
Но если в сделке участвует кто-то один, для регистрации в Росреестре нужно подготовить согласие второго супруга. Документ заверяют у нотариуса. Он подтверждает, что и муж, и жена согласны на покупку квартиры и не захотят расторгнуть сделку, чтобы вернуть потраченные средства.
Внимание! Недвижимость, которую один из супругов получил в дар или по наследству, не считается совместной. Даже если брак заключен до оформления собственности.Также совместным не считают жилье, на приобретение которого потратили средства государственных субсидий.
Как купить жилье без нотариального согласия супруга
Оформлять нотариальное разрешение на покупку жилья не нужно, если:
- Недвижимость планируют приобретать в долевую собственность.
- Супруги подписали брачный контракт, где четко обозначены условия владения имуществом, купленном в браке.
- Один супруг получил от второго доверенность на оформление договора купли-продажи.
Как оформить недвижимость дешевле
Самый доступный по затратам вариант — оформить общую совместную собственность. Здесь при подписании договора нотариус не понадобится.
Если в сделке участвует кто-то один, потребуется получение согласия от второй половины. А это дополнительные расходы на нотариальные услуги. Если оформить общую долевую собственность, договор купли-продажи тоже нужно регистрировать у нотариуса.
В простой письменной форме такой договор специалисты Росреестра принимают только вместе с брачным контрактом, который также потребует финансовых расходов.
Важно! Учитывайте и возможные затраты при разделе имущества после развода. Бывшие супруги могут переоформить право собственности на долевое владение по соглашению о прекращении режима совместной собственности.
Но важно понимать, что для этого нужно общее решение, особенно в отношении размера долей. Иногда раздел имущества после развода приводит к серьезным тратам, поэтому задуматься о регистрации долевой собственности рекомендуют в момент его покупки.
Как продавать квартиру, купленную в браке
Если муж или жена купили жилье в браке, по закону (ст. 34 СК РФ) это совместный объект недвижимости. Чтобы один из супругов мог продать квартиру, купленную в браке, ему нужно получить согласие второго супруга на сделку. Этот документ заверяют у нотариуса и предоставляют вместе с пакетом документов при регистрации права собственности.
Если согласия нет, в Росреестре могут отказать в оформлении сделки или внести в ЕГРН отметку о том, что супруг согласия не давал. Сторона, которая не была согласна с продажей квартиры, может потребовать расторгнуть сделку и вернуть себе право владения недвижимостью. На это есть один год с момента, как она узнала о продаже.
Покупатель, который не позаботился о согласии на продажу совместного жилья от второго супруга, в этой ситуации потеряет и деньги, и половину жилья. Право владения несогласный на продажу может вернуть через суд. В совместной собственности это будет право на половину объекта.
Когда согласие на продажу не требуется
Единолично владеющий недвижимым имуществом супруг не обязан получать согласие на сделку от второго, если:
- Квартиру он приобрел по договору дарения.
- Он получил недвижимость в наследство.
- Квартиру купили на унаследованные или подаренные деньги. Это нужно доказать переводами со счета дарителя и личного счета одного из супругов при покупке жилья.
- Муж и жена заключили брачный договор, где установили правила владения имуществом. Конкретный объект или все, приобретенное в браке, согласно такому договору может считаться собственностью того супруга, на которого оформлено. Брачный контракт — это правоустанавливающий документ.
Имущественный налоговый вычет при покупке жилья супругами
Каждый, кто платит с заработной платы налог на доходы физических лиц, имеет право на имущественный налоговый вычет. При покупке совместного жилья вернуть уплаченный налог могут оба супруга.
За приобретение жилья государство должно вернуть налогоплательщику 13% его стоимости, но не более чем 13% с 2 млн рублей. Максимум, что можно получить, — 260 000 рублей. Если квартиру покупали в ипотеку, отдельно возвращают 13% с уплаченных банку процентов.
Здесь максимальная сумма выше — каждый, кто оформлял ипотеку, может вернуть налог с 3 млн рублей —. А это уже 390 000 рублей.
Вычет с покупки квартиры
Право на имущественный налоговый вычет получают оба супруга, независимо от того, как оформлена сделка. Когда уплаченный НДФЛ возвращают двое:
- прибавка к семейному бюджету автоматически увеличивается,
- получить максимально возможную сумму можно гораздо быстрее.
Пример: Сергей и Людмила приобрели в ипотеку двухкомнатную квартиру. Зарплата Сергея 60 000 рублей. За год он платит около 93 000 рублей НДФЛ.
Чтобы вернуть положенный ему вычет, ему понадобится три года. Если возврат оформит и Людмила, у которой зарплата 40 000 рублей, то семейный бюджет увеличится на 62 000 рублей, которые она заплатила в виде НДФЛ за год, а полную сумму возврата семья получит уже на второй год.
Кроме того, когда НДФЛ возвращают оба супруга, сумма имущественного вычета увеличивается вдвое. Лимит в 260 000 рублей индивидуальный, он закреплен не за объектом, а за конкретным человеком. Так, если купить квартиру дороже 2 млн рублей, возврат налога можно оформить уже с 4 млн рублей.
Главное, чтобы декларацию на имущественный налоговый вычет подал каждый из супругов.
Пример: Дмитрий и Оксана купили квартиру стоимостью 3 млн рублей. Максимум, что они могут получить при возврате налога, — 390 000 рублей. Сделать это можно только совместно, так как сумма превышает индивидуальный лимит. Поделить возврат супруги могут в любых пропорциях. Неиспользованный остаток можно перенести на другой объект недвижимости.
А Валерий и Елена потратили на жилье более 4 млн рублей. Они имеют право сразу вернуть 520 000 рублей. Это максимум, который положен двоим покупателям.
При покупке другой недвижимости воспользоваться вычетом им будет нельзя.
Важно! Если один из супругов не может воспользоваться правом вычета в настоящий момент, он может сделать это, когда у него появятся налогооблагаемые доходы. Использовать право вычета, как и перераспределить сумму возврата налога между собой, супруги могут в любой момент.
Вычет с процентов по ипотеке
Если недополученная сумма налогового вычета за покупку недвижимости может быть использована при покупке другого объекта, то с процентами по ипотечному кредиту все иначе. Имущественный вычет за проценты по ипотеке дается только на один объект, и на другое жилье его остаток не переносится. Здесь делить вычет специалисты Контур.Реестро не рекомендуют.
Каждый из супругов должен сам получить максимально возможную сумму, даже если это будет дольше по времени.
Пример: Евгений и Жанна приобрели квартиру в ипотеку. Переплата по процентам за 15 лет составила 2,3 млн рублей. Они разделили налоговый вычет по процентам.
Евгений получил 150 тысяч рублей, а Жанна — 149 тысяч. Затем они купили в ипотеку новую квартиру, но воспользоваться имущественным налоговым вычетом по процентам банка больше не смог ни один из супругов. В этой ситуации гораздо выгоднее было заявить право на вычет с первой покупки только Евгению, так как общая сумма вычета не превышала максимально возможную. А во второй раз вычетом могла бы воспользоваться его супруга.
Из-за совершенной ошибки семейный бюджет может потерять до 390 000 рублей.
Вычет по ипотечным процентам можно распределять в любой пропорции, независимо от основного имущественного вычета за покупку жилья. Для этого в налоговую инспекцию подают заявление о распределении вычета. На распределение не влияет то, на кого оформлен кредит и от чьего имени производят платежи.
Платить по кредиту может жена, а получать вычет — муж, если его доходы позволяют сделать это более выгодно для бюджета семьи.
Помните все моменты, которые нужно учитывать при покупке жилья супругами, и заключайте сделки без необдуманных финансовых потерь.
Сделки с недвижимостью между близкими родственниками
Закон не запрещает сделки с недвижимостью между близкими родственниками. В одних случаях они проходят стандартно и ничем не отличаются от других сделок, в других могут иметь особенности, в-третьих ими могут заинтересовать ФНС.
Кто считается близкими родственниками
Подробнее о таких сделках
Контроль со стороны налоговой
Получение налогового вычета
Сделки с несовершеннолетними
Сделки между супругами
Другие примеры из жизни
Вместо вывода
Как правильно оформить куплю/продажу недвижимости между близкими родственниками, чтобы не было претензий у проверяющих органов, какие существуют нюансы, давайте разберемся.
Кто считается близкими родственниками
Понятие близкого родственника определено в Семейном кодексе РФ. В ст. 14 говорится, что к этой категории относятся:
- Дети, внуки;
- Родители;
- Дедушки и бабушки;
- Братья и сестры, имеющие общих одного или обоих родителей.
Подробнее о таких сделках
Сделки между близкими родственниками осуществляются в целом по общим правилам. Однако в виду того, что такие сделки могут быть фиктивными, ФНС контролирует их проведение.
Есть у них и особенности, некоторые запрещены законодательно.
Контроль со стороны налоговой
ФНС контролирует указанные сделки более тщательно, это вызвано высоким риском того, что сделка окажется мнимой, т. е. будет совершена с отступлением от требований к процедуре купли продажи недвижимости, установленной законодательно.
Налоговая обращает внимание, если заключается договор купли /продажи жилья между родственниками. Может быть, что недвижимость переоформляется на родственника, но фактически деньги продавец не получает. Это могут сделать, например, для получения налогового вычета или, чтобы не платить налоги при фактической продаже, оформляется договор дарения между близкими родственниками.
Обнаруженная мнимая сделка может быть признана ничтожной в суде. Полученные выплаты потребуется возвращать государству.
Получение налогового вычета
Есть нюансы при покупке недвижимости между родственниками. Стандартно покупатель имеет право возместить 13% уплаченного подоходного налога в максимально установленной сумме в 206 тыс. руб., а также проценты по ипотечному кредиту в сумме до 390тыс. руб.
Особенностью заключения сделок, является законодательно установленное ограничение по выплатам возмещения. Налоговой вычет нельзя оформить, если договор заключен между близкими родственниками.
Например, супруги решили приобрести у сестры мужа квартиру. Они находятся в браке, квартира будет являться общей собственностью, независимо от того, на кого она оформлена. Но получить налоговый вычет сможет только супруга, поскольку она не является близкой родственницей сестры мужа.
Сделки с несовершеннолетними
Сделки с участием несовершеннолетних имеют ограничения. ГК РФ запрещает возмездные сделки между несовершеннолетними и их родителями (усыновителями или опекунами). Например, запрещена продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, от имени которого за которого действует его мать, ее родителям или иным близким родственникам.
Обратите внимание, в законодательстве нет прямых запретов для сделок между близкими с участием тех средств, право на которые подтверждается сертификатом на материнский капитал. Важно только, чтобы сделка была оформлена правильно, жилье соответствовало требованиям, а несовершеннолетнему была выделена доля.
Если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, при ее продаже сделка должна быть заверена нотариально.
Семья решила купить квартиру у бабушки ребенка с участием средств материнского капитала, сделка прошла успешно. Однако в результате прокурорской проверки сделка признана недействительной, т. к. ребенку не была выделена доля в квартире.
Сделки между супругами
Нельзя продать или подарить квартиру супругу, находящуюся в общей собственности, т. к. она ему уже принадлежит.
Например, в отношении супруга запускается процедура банкротства. Чтобы не было наложено взыскание на оформленную на него квартиру, он оформляет дарственную на жену. Эта сделка при проверке будет признана фиктивной и подлежит расторжению.
Другие примеры из жизни
Запрещена продажа жилья, находящегося в общей собственности, без согласия второго супруга. В этом случае фактически переход собственности покупателю не осуществляется, т. к. второй владелец не дал согласия на продажу и не участвовал в сделке. Поэтому он сможет оспорить ее в суде.
При доказанном факте незаконного материального обогащения придется выплатить ущерб пострадавшему.
При покупке жилья в ипотеку банк может потребовать документ, что родственнику-продавцу есть, где жить. Это может быть выписка из ЕГРН на другую недвижимость, принадлежащую продавцу, копия паспорта с регистрацией по другому адресу.
FAQ
Надо ли платить налоги при получении в дар недвижимого имущества от близкого родственника?
Нет, в этом случае одаряемый освобождается от налога.
Чем можно подтвердить факт уплаты денег за жилье при сделке между близкими родственниками?
Подтвердить можно только, если была произведена безналичная оплата. Если деньги переводились со счета, можно представить выписку с него, заверенную банком, который осуществлял операцию.
Вместо вывода
- Сделки с недвижимостью между родственниками пройдут на общих условиях, если осуществлять их с соблюдением законодательных ограничений.
- Если оформлен договор купли продажи недвижимости между близкими родственниками, продавец не будет платить налог на полученный доход, но покупатель не сможет получить налоговые выплаты.
- При покупке недвижимости у близкого родственника, если в сделке участвуют средства материнского капитала, будьте готовы к дополнительным проверкам.
- Чтобы избежать проблем, нужно будет заранее оформить документы, доказывающие фактическое проведение сделки между сторонами.
- Проверять недвижимость перед продажей или покупкой следует в обязательном порядке. Если это сложно сделать самостоятельно, лучше обратиться к специалистам. Оплата услуг юридической фирмы встанет дешевле, чем затраты на судебные разбирательства.
Имущественный вычет супруг за ипотеку после 2014 года — возможность забрать из бюджета 1 300 000 рублей
В прошлой статье мы подробно рассмотрели вопрос — как получить вычет при покупке квартиры на собственные и заемные средства. А теперь давайте разберемся, как обстоит дело с вычетом на семью, если купили квартиру в ипотеку.
Кому из супругов положен вычет
Важно понять, что купленная в браке недвижимость — совместная собственность супругов. С 1 января 2014 года вернуть налог могут оба супруга (Письмо ФНС от 01.03.2018 № ГД-3-11/1298@). Неважно, кто оплачивал квартиру или на кого оформлены правоустанавливающие документы. По закону квартира — общая (п. 2 ст.
34 СК РФ). Исключением является наличие брачного договора, предусматривающего разделение общей собственности (п. 1 ст.
42 СК РФ). Если супруги заявили вычет, а потом составили брачный договор, то каждый из них имеет право на вычет.
Сколько денег вернут
При покупке квартиры в ипотеку получают два вида вычетов – по расходам на покупку и по ипотечным процентам.
По расходам на квартиру максимальная сумма вычета на каждого супруга – 2 млн. рублей, соответственно на двоих – 4 млн. рублей. На счет вернут каждому супругу только 13 % с этой суммы – 260 тыс. рублей, двоим сразу – 520 тыс. рублей.
Если купили квартиру после 1 января 2014 года, то вернете деньги с нескольких объектов недвижимости. Но максимальная сумма по всем объектам на одного человека – 260 тыс. рублей. Больше не получите.
Важное условие – супруг/супруга работают официально и платят 13 % подоходный налог (НДФЛ).
Если семья купила квартиру в ипотеку, то получит еще и вычет по уплаченным процентам – 3 млн. рублей на каждого. Но на счет вернут только 13 % – 390 тыс. рублей. В отличие от вычета на покупку, вычет на проценты можно получить только по одному объекту недвижимости. А если оба супруга работают и платят НДФЛ, то получат – 780 тыс. рублей.
Но не сразу.
Как получить всю сумму сразу?
Если годовой доход одного из супругов — 2 млн. рублей, то его работодатель уплатит 13 % НДФЛ — 260 тыс. рублей. Только в этом случае появится право на получение вычета в полном объеме и одним разом. Принцип вычета — сколько заплатили НДФЛ в текущем году, столько вернут в следующем.
Не обязательно быть миллионером, чтобы вернуть 260 тыс. рублей одним махом. Возвращайте деньги постепенно. По мере уплаты НДФЛ в бюджет.
Смотрите, как это выглядит на примере.
Пример:
В 2018 году семья из двух человек купили квартиру за 4 млн. рублей. Оформили в собственность на мужа (единоличная собственность). В 2020 году заявили вычет.
На вычет имеют право оба супруга — 2 млн. рублей на каждого.
По закону налог вернут только за 3 предыдущих года, т.е. за 2017,2018,2019 годы. Так как квартиру купили в 2018 году, то за 2017 году возвращать нечего.
За 2018 — 2019 годы с мужа работодатель удержал и уплатил 230 тыс. рублей налога (НДФЛ). С жены за тот же период работодатель удержал и уплатил — 180 тыс. рублей налога. Вернуть семья может 520 тыс. рублей (13 % * 4 млн. рублей), но в 2020 году вернут налог только в размерах уплаченного НДФЛ — 410 тыс. рублей (230 тыс. рублей 180 тыс. рублей).
Остальную сумму — 110 тыс. рублей вернете на следующий год.
Распределение вычета между супругами
Распределить вычет между супругами можно в любой пропорции (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). Главное, договориться между собой и подать заявление о распределении вычета.
Запомните, вычет за покупку квартиры распределяют только один раз в жизни, а по уплаченным процентам хоть каждый год (письмо Минфина РФ от 06.11.2015 № 03-04-05/63984).
Делить вычет по процентам выгоднее, если сумма процентов по ипотеке больше 6 млн. рублей. Тогда у каждого из супругов будет право на вычет — 3 млн. рублей, и семье вернут налог — 780 тыс. рублей. Если сумма процентов по ипотеке меньше 3 млн. рублей, то нет смысла делить вычет между супругами. Даже если один из супругов использовал свой вычет по процентам не полностью, второй раз заявить не получится.
Вычет на проценты можно получить только по одному объекту недвижимости.
Пример 1:
Семья купила квартиру за 3 млн. рублей. С квартиры супруги могут вернуть — 390 тыс. рублей (13 %*390 тыс. рублей). Так как доход мужа больше, чем доход жены, то по договоренности вычет распределят: 2 млн. рублей — муж, 1 млн. рублей — жена.
Мужу вернут налог — 260 тыс. рублей, а жене — 130 тыс. рублей.
Пример 2:
Семья купила квартиру за 6 млн. рублей (из них 2,5 млн. рублей — ипотечные средства) под 10 % годовых на 15 лет. Доход супруга позволяет оформить на себя основной вычет (2 млн. рублей*13%) и по ипотечным процентам (2,5 млн.рублей *13%). В дальнейшем супруги планируют купить вторую квартиру, и по ней оформить на супругу вычет по ипотечным процентам.
Так супруги максимально используют свое законное право.
Единоличная собственность
Когда квартиру оформили только на одного из супругов, также можно распределить вычет между супругами. Как говорилось выше — квартира общая, и Минфин это неоднократно подтверждает (письмо Минфина РФ от 26.03.2014 № 03-04-05/13204; от 18.03.2015 № 03-04-05/14480; от 20.04.2015 № 03-04-05/22246).
В таком случае вычет получит только один супруг (на которого оформлена квартира), а заявление о распределении можно не подавать в налоговую.
Либо супруги распределяют вычет на двоих, и заранее информируют об этом налоговую. При покупке объекта свыше 4 млн. рублей, супруги в любом случае уведомляют налоговую о распределении вычета. При совместной собственности так не делают, а при единоличной — обязательное условие.
Пример 1:
В 2019 году семья из двух человек купили квартиру за 4 млн. рублей. Оформили в собственность на жену. Супруги написали в налоговую заявление о распределении вычета — по 50 % на каждого.
В результате, оба супруга получили вычет по 2 млн. рублей. На счет им вернули — 520 тыс. рублей (по 260 тыс. рублей на каждого супруга).
Пример 2:
В 2017 году семья из двух человек купили квартиру за 2 млн. рублей. Квартиру оформили в собственность на мужа. Супруги написали в налоговую заявление о распределении вычета: 100 % — жене и 0 % — мужу.
В результате супруга получила вычет в полном размере — 2 млн. рублей (вернули налог — 260 тыс. рублей), а за супругом сохранилось право на получение вычета в будущем.
Совместная собственность
Как и в случае с единоличной собственностью, оба супруга имеют право на вычет, но распределить его могут в любой пропорции. По умолчанию вычет распределяется по 50 % на каждого. Если купили квартиру за 4 млн. рублей и больше, то заявление на распределении можно не подавать.
Каждый из супругов получит максимальный вычет — 2 млн. рублей.
Пример 1:
В 2017 году семья из двух человек купили квартиру за 5 млн. рублей. Оформили в совместную собственность. Квартира стоит больше 4 млн. рублей, поэтому супруги получат на двоих — 520 тыс. рублей (по 260 тыс. рублей на каждого).
Пример 2:
В 2019 году семья из двух человек купили в совместную собственность квартиру за 5 млн. рублей. Из них 3 млн. рублей — собственные средства, 2 млн рублей — ипотека. Ипотеку оформили на жену. Основной вычет супруги получат по 50 % каждому — по 2 млн. рублей.
В заявлении о распределении расходов по ипотечным процентам супруги указали: жена — 100 %, муж — 0 %. Таким образом, каждый из супругов получит по 260 тыс. рублей (возврат по основному вычету), а супруга еще получит вычет по уплаченным процентам.
Долевая собственность
Если оформили квартиру в общую долевую собственность, то доли каждого из супругов указаны в выписке ЕГРН. До 1 января 2014 году вычет получали строго в соответствии с долями на каждого члена семьи. С 1 января 2014 года каждый супруг может заявить вычет в полном объеме, но в пределах понесенных расходов.
Распределить расходы можно по-разному, а не как раньше — пропорционально долям (Письма ФНС России от 30.03.2016 № БС-3-11/1367@, Минфина России от 29.06.2015 № 03-04-05/37360).
Пример:
В 2019 году семья из двух человек купили квартиру за 5 млн. рублей. Оформили в общую долевую собственность — ? доли на каждого супруга. За квартиру платил муж, и платежные документы оформлены на него. Супруги написали в налоговую заявление о распределении вычета — по 50 % на каждого. Так как оба супруга работают — их годовой доход позволяет вернуть всю сумму налога разом.
В результате каждый супруг оформил возврат от 2 млн. рублей, а на счет каждому вернули по 260 тыс. рублей.
Общая собственность с детьми
Если родители оформили право собственности вместе с несовершеннолетними детьми или только на детей, то с 1 января 2014 года они могут получить вычет за детей (п.6 ст.220 НК РФ, Письмо ФНС от 01.03.2018 № ГД-3-11/1298@).
Пример 1:
Мама с несовершеннолетним сыном купили квартиру за 2 млн. рублей. Оформили квартиру в общую долевую собственность — по ? доли на каждого. Хоть на ребенка оформлена половина квартиры, мама получит вычет за себя и за сына в полном размере — 2 млн. рублей.
На счет вернут — 260 тыс. рублей.
Пример 2:
Семья из четверых человек (родители и два несовершеннолетних ребенка) купили квартиру за 4 млн. рублей. Оформили квартиру в общую долевую собственность — по ? на каждого члена семьи. Родители решили, что каждый из них получит долю за одного из детей. Так мать получит вычет за себя и за первого ребенка — 2 млн. рублей, а отец — за себя и за второго ребенка 2 млн. рублей.
Налоговая вернет семье налог в общей сумме — 520 тыс. рублей (260 тыс. рублей на каждого супруга).
Пример 3:
В 2019 году отец купил несовершеннолетнему сыну квартиру за 3 млн. рублей. Квартиру оформил полностью на сына. Хоть отец и не собственник квартиры, но может получить вычет за сына в максимальном размере — 2 млн. рублей.
Налоговая инспекция вернет налог — 260 тыс. рублей. При этом, право на вычет у сына сохранится в будущем.
Если один из супругов временно не работающий
Если у мужа есть официальный доход, а жена находится в декретном отпуске, то вычет положен только мужу. Жена получит вычет, когда выйдет на работу и будет получать официальную зарплату.
Документы для оформления вычета за квартиру
Подать документы на налоговый вычет можно либо лично в налоговую инспекцию — отдел работы с налогоплательщиками, либо отправить через личный кабинет налогоплательщика.
Список документов для оформления вычета:
- Копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН (с 2016 года).
- Копия договора купли-продажи квартиры или договора о долевом участии.
- Акт приема-передачи квартиры.
- Платежные документы (расписка, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки).
- Договор ипотеки и банковская справка об уплаченных процентах
- Копия свидетельства о браке (если квартира является общей совместной собственностью).
- Заявление о распределении размера имущественного налогового вычета между супругами.
- Справка по форме 2-НДФЛ (при подаче декларации).
- Заполненная налоговая декларация по форме 3-НДФЛ.
Как быстро и недорого оформить вычет
В процессе сбора документов для налоговой, вы не раз пожалеете, что взялись за это дело. Что точно повергнет вас в глубокое отчаяние, так это заполнение налоговой декларации. И в этой непростой ситуации, специалисты компании Верните.налог помогут как можно скорее вернуть ваши деньги.
Меньше чем за 24 часа вас проконсультируют по вычетам, заполнят декларацию, подготовят и подадут документы в налоговую. От вас потребуется минимальное участие. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Стандарт» — 1690 рублей.
Если в ходе камеральной проверки, налоговая недосчитает ваши налоги или задержит их возврат (частое явление), специалисты быстро и грамотно решат этот вопрос. Пакет «Премиум» предлагает полное сопровождение проверки с момента подачи и до получения денег на ваш счет. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Премиум» — 3190 рублей.
- имущественный налоговый вычет
- 3-НДФЛ
- декларация 3-НДФЛ
- покупка квартиры
- возврат налога
- налоговый вычет
- квартира
- коммерческая ипотека
Налоговые аспекты сделок с супружеской собственностью
Налоговый адвокат Вадим Баранча рассказывает, какие юридические нюансы важно помнить агентам, чтобы сообщить о них супругам при сделке с недвижимостью.
С супружеской собственностью связано большинство сделок с недвижимостью, и для их грамотного проведения агенту важно знать не только о том, согласны ли муж или жена на продажу объекта. Важен еще и налоговый аспект сделки — кто из супругов будет делать отчисления в государственный бюджет.
Главное налоговое правило сделок с супружеской собственностью — знать, кто из совладельцев недвижимости заплатит налоги с ее продажи.
По общему правилу налоги платит титульный собственник. Но российское законодательство и ИФНС не обязывают жестко следовать этому порядку: супруги вправе распределить доход от продажи между собой и подать две налоговые декларации.
В такой ситуации нужно иметь в виду, что некоторые налоговые инспекции не принимают соглашения от супругов на распределение дохода в простой письменной форме, а требуют документ в нотариальной форме.
И еще один нюанс: подобное соглашение необходимо подготовить в том налоговом периоде, в котором получен доход от продажи.
В каких случаях выгодно распределять доход от продажи недвижимости?
1. Один супруг — налоговый резидент, а второй — нерезидент.
Налоговый резидент — это гражданин России, живущий на ее территории более 183 дней в один календарный год. Если же гражданин прожил 183 дня и больше за границей, то он считается налоговым нерезидентом.
Налог с продажи недвижимости для резидента составляет 13%. Он имеет необлагаемый налогом 1 млн от продажи квартиры (в случае продажи нежилого фонда — 250 тыс.). В то же время супруг-нерезидент заплатит 30% полной цены продажи.
В таком случае выгодно распределить доход так, чтобы нерезидент получил 0% прибыли, а резидент — 100%.
2. У одного супруга истек минимальный срок владения жильем для его продажи без налога и декларации, а у второго — нет.
С 2020 года минимальный срок владения жильем для его продажи без налога и декларации уменьшился с пяти до трех лет. Но новые правила распространяются не на всю недвижимость. Согласно ФЗ-210 от 26.07.19, послабление действует только при продаже единственного жилья или доли в нем (включая совместную собственность супругов).
Если на момент сделки в собственности у продавца находится несколько объектов жилой недвижимости, минимальный срок владения составит пять лет.
Например, супруги купили квартиру. Для жены это единственное жилье и другой недвижимости у нее в собственности нет, а муж имеет еще и добрачную квартиру. В таком случае через четыре года после покупки у мужа минимальный срок владения еще не истечет, а вот у жены уже закончится.
В подобной ситуации эксперт советует заключить брачный договор о том, что эта квартира — собственность жены. Тогда объект станет ее личным и единственным жильем. Также супруги могут распределить доход от продажи.
Эксперт советует сделать это следующим образом: жена получает 100%, а муж — 0%.
совет эксперта
Распределение дохода от продажи совместной недвижимости супругов важно прописать в нотариально заверенном договоре купли-продажи.
Однако здесь есть подводные камни. Такое распределение доходов не устраивает Министерство финансов РФ. Поэтому 12 октября 2021 года оно опубликовало письмо № 03-04-05/82492, в котором сказано:
«Если действия перед продажей объекта недвижимого имущества направлены на изменение режима владения таким имуществом в целях освобождения от налогообложения доходов от его реализации, которые, в частности, при отсутствии указанных действий облагались бы налогом на доходы физических лиц, то, по мнению Департамента, освобождение неприменимо».
Таким образом, Минфин РФ не одобряет заключение брачного договора ради того, чтобы жилье стало единственным для одного из супругов. Судебных прецедентов со ссылкой на письмо Минфина в практике Вадима Баранчи и его коллег пока не было, однако эксперт не исключает, что они могут появиться уже в следующем году по итогам декларирования доходов от 2021 года.
3. Один супруг использовал имущественный вычет при покупке квартиры, а второй — нет.
Существует два вида таких налоговых вычетов:
- На покупку жилья или строительство загородного дома.
- На погашение процентов по ипотеке.
Напомним, максимальная сумма имущественного вычета при покупке недвижимости — 2 млн рублей. Максимальный вычет по погашению процентов — 3 млн. Такая льгота предоставляется налоговым резидентам РФ один раз в жизни.
Однако если вычет получен не в максимальном размере при покупке объекта после 1 января 2014 года, то его остаток можно дополучить при покупке другого жилья (Федеральный закон № 212-ФЗ от 23.07.2013). «Процентный» вычет и до 2014 года, и после привязан к одному объекту.
В таком случае эксперт советует распределить доход от продажи квартиры в пользу жены.
Даже если квартира титульно оформлена на одного супруга, второй имеет право получить за нее имущественный вычет, но при соблюдении двух условий:
- Между супругами не заключен брачный договор.
- Ранее он не использовал право на вычет в полном объеме.
В каких случаях супруги могут не отчитываться о продаже квартиры?
1. У обоих супругов истекли минимальные сроки владения жильем для его продажи без налога и декларации (три года или пять лет).
2. Если цена недвижимости не превышает фиксированный имущественный вычет, но с учетом правила «70% кадастра».
Правило «70% кадастра»:
доход с продажи квартиры не облагается налогом, если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости, а также если квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
В декларации 3-НДФЛ вашим клиентам можно не указывать доходы от продажи недвижимости, если она находится у них в собственности менее трех или пяти лет, при условии, что доход от продажи не превышает 1 млн рублей, а для иного имущества (гаражи, автомобили, апартаменты, бани и другие нежилые помещения) — 250 тыс. рублей.
При продаже нескольких объектов недвижимости в течение календарного года имущественный вычет рассчитывают исходя не из цены каждого объекта, а из их совокупной стоимости. Например, если супруги продали одну квартиру за 5 млн рублей, то они смогут уменьшить налогооблагаемую базу до 4 млн. Если же они продали две квартиры — одну за 5, другую за 4 млн рублей, — то общая сумма налогооблагаемого дохода составит 9 млн рублей (5 млн рублей + 4 млн рублей — 1 млн рублей = 8 млн рублей).
Важно помнить, что на налоговых нерезидентов право имущественного вычета не распространяется. Им подавать налоговую декларацию необходимо при продаже недвижимости на любую сумму.
Согласно ст. 214.10 Налогового кодекса РФ, если декларация 3-НДФЛ не подана в установленный срок, то налоговая служба посчитает доходы гражданина самостоятельно на основании сведений из Росреестра.
3. Супругами соблюдены все пять условий федерального закона № 382-ФЗ от 29.11.2021. Этот закон позволил налогоплательщикам с двумя детьми получить освобождение от налога на продажу жилья в следующих случаях:
- При наличии двух несовершеннолетних детей.
- Если в том же году или до 30 апреля следующего года они купили другую квартиру или дом (либо полностью оплатили договор об участии в ЖСК или ДДУ).
- Если площадь или кадастровая стоимость купленного жилья больше, чем площадь или кадастровая стоимость проданной квартиры.
- Если кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей.
- Если в их собственности нет иного жилого помещения (с долей семьи более 50%), площадь которого больше приобретенного.
Во всех вышеописанных случаях супруги могут не подавать налоговые декларации, но им нужно подготовить письменные пояснения.
Эксперт предупреждает, что неправильная оценка налоговых рисков может привести к проблемам у ваших клиентов — например, к штрафам. Более того, если сумма неуплаченных налогов по всем сделкам за три года будет превышать 2,7 млн рублей, то в отношении вашего клиента возбудят уголовное дело по статье 198 УК РФ (уклонение от уплаты налогов).
Подробнее об этих и многих других юридических нюансах налогообложения в сделках с супружеской собственностью — в записи мастер-класса Вадима Баранчи на YouTube.