Сделку дарения могут использовать для перераспределения недвижимости в семье. Если близкие родственники дарят жилую недвижимость, НДФЛ не возникает. При дарении коммерческой недвижимости это не работает.
Разберем возможные налоговые последствия.
Что будет, если одаряемый — ИП
Недвижимость сдается в аренду, в ней располагаются магазины, офисы и т. д. Если такую недвижимость подарили физлицу со статусом ИП на специальном режиме, такой ИП платит налог по специальному режиму с полученного подарка. Например, ИП на упрощенке заплатит «упрощенный» налог и покажет стоимость подарка в декларации по УСН. Даже если в договоре на статус ИП ссылок нет. Налоговая база — рыночная стоимость имущества, полученного в дар. Надо быть готовым, что в договоре дарения редко указывают рыночную стоимость.
Цену должен подтвердить сам налогоплательщик — ИП. Как? Заказать независимую оценку.
Надеяться на кадастровую стоимость недвижимого имущества нельзя. Если не провести независимую оценку, ее сделает налоговая, и не факт, что она будет в пользу налогоплательщика.
- доходы от сдачи в аренду отражены в декларации по УСН;
- имеются заявления на патенты с указанием адреса недвижимости;
- заявления на освобождение от НДФЛ по коммерческой недвижимости, используемой в бизнесе;
- регулярные перечисления на счет предпринимателя и одаряемый, как правило, ИП с соответствующими ОКВЭД — близкий родственник или член семьи дарителя.
Как быть арендаторам помещения после смены собственника
После регистрации прав собственности на одаряемого, имущество продолжает сдаваться в аренду, иногда даже тому же арендатору, но уже новым собственником.
Судебная практика
Ситуация № 1
В 2018 отец подарил сыну нежилое помещение — магазин. И отец, и сын на момент заключения договора дарения были индивидуальными предпринимателями, но договор подписывали в качестве физических лиц.
Отец торговал в магазине в розницу, отчитывался по этому адресу. Сын стал сдавать объект в аренду, о чем свидетельствовал полученный им патент.
В декларации по УСН подарок ИП не показал. В итоге ИФНС доначислила ИП-сыну 20 190 рублей налога по УСН. Основания:
- и отец, и сын на момент заключения договора были предпринимателями;
- предмет дарения — нежилое помещение, используемое в предпринимательской деятельности.
Конституционный Суд в Постановлении от 17.12.1996 № 20-П указал: гражданин, если он ИП и использует свое имущество не только для бизнеса, но и в качестве личного имущества.
В рассматриваемом случае доход получили в рамках предпринимательской деятельности. На этом основании пункт 18.1 ст. 217 НК, освобождающий от налогообложения сделки по дарению недвижимости между близкими родственниками, не подлежит применению.
Постановление АС СЗО от 13.05.2021 по делу № А42-3385/2020.
Ситуация № 2
Мать подарила сыну-ИП нежилое помещение, склад и земельный участок. Имущество как до дарения, так и после сдавали одному и тому же арендатору.
К одаряемому пришла выездная налоговая проверка. Сумма доначисленного «упрощенного» налога составила 1,6 млн. рублей, плюс пени и штрафы. Причина — ИП не включил в налоговую базу по УСН стоимость полученных в дар активов.
Суд отклонил доводы предпринимателя о том, что сделка не относится к бизнесу, не связана с извлечением прибыли, разовая. И так мать реализовала свое право на дарение имущества сыну. В договоре стороны указали стоимость передаваемого имущества, но налоговая провела независимую оценку.
Причем проводили ее 2 раза.
По результатам первой, оценочной, экспертизы рыночная стоимость была оценена в 31 875 000 рублей, с учетом НДС. Через год провели корректировку оценочной экспертизы, и рыночная стоимость того же имущества стала 27 215 000 рублей, с НДС.
Суды постановили: рассчитывать налог по УСН надо с рыночной стоимости без НДС. А те две оценки были с НДС. Поэтому потребовалась еще одна — судебная оценочная экспертиза, которая оценила объекты в 31 293 000 рублей, без НДС.
Спор не о том, нужно ли платить налог по УСН при дарении, а с какой суммы его платить. Сейчас дело пошло уже по второму кругу и рассматривается в апелляционной инстанции.
Постановление АС ЗСО от 05.10.2020 по делу № А70-7983/2019.
Резюмируем
Во главу угла суды ставят цель использования имущества. Если оно для бизнеса и не связано с личным использованием, доход от получения такого имущества в дар отражаем при расчете налога по УСН.
Величина полученного дохода зависит от стоимости полученного в дар имущества, и налогоплательщику нужно заранее получить документы, подтверждающие рыночную стоимость подарка.
- дарение недвижимого имущества
- нежилое помещение
- судебная практика
- доначисление налога
- индивидуальный предприниматель
Новые курсы и вебинары на Клерке
Анна Архипова, заместитель директора ООО «Первая Ростовская Налоговая Консультация», налоговый консультант, член Палаты налоговых консультантов