Автор: Зобова Е. П., редактор журнала Журнал «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения» № 12/2019 Есть организации, которые владеют недвижимостью не только на территории РФ, но и за пределами нашей страны. Должны ли они платить налог на имущество в соответствии с НК РФ в отношении данной недвижимости? Можно ли избежать двойного налогообложения, если налог на недвижимость в отношении этого имущества уплачивается и по законам страны нахождения?
Давайте разбираться.
Если недвижимость находится за пределами РФ…
- недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ, если иное не предусмотрено ст. 378 и 378.1 НК РФ;
- недвижимое имущество, находящееся на территории РФ и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, если налоговая база в отношении такого имущества определяется по п. 2 ст. 375 НК РФ, если иное не предусмотрено ст. 378 и 378.1 НК РФ.
Из приведенных норм следует, что если российская организация имеет на балансе в качестве объектов основных средств недвижимое имущество, которое расположено в том числе на территории, находящейся за пределами РФ, то такая недвижимость организации за границей облагается налогом на имущество организаций по правилам гл. 30 НК РФ.
Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении имущества, принадлежащего российской организации и расположенного на территории другого государства, определяется в соответствии со ст. 375 НК РФ, согласно которой при определении налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения, такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации. В случае если остаточная стоимость имущества включает в себя денежную оценку предстоящих в будущем затрат, связанных с данным имуществом, остаточная стоимость указанного имущества для целей гл.
30 НК РФ определяется без учета таких затрат (п. 3 ст. 375 НК РФ).
При этом сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется отдельно (п. 3 ст. 382 НК РФ):
- в отношении имущества, подлежащего налогообложению по местонахождению организации (месту постановки на учет в налоговых органах постоянного представительства иностранной организации);
- в отношении имущества каждого обособленного подразделения организации, имеющего отдельный баланс;
- в отношении каждого объекта недвижимого имущества, находящегося вне местонахождения организации, обособленного подразделения организации, имеющего отдельный баланс, или постоянного представительства иностранной организации;
- в отношении имущества, входящего в состав Единой системы газоснабжения;
- в отношении имущества, налоговая база в отношении которого определяется как его кадастровая стоимость;
- в отношении имущества, облагаемого по разным налоговым ставкам.
Пунктом 3 ст. 383 НК РФ установлено, что в отношении имущества, находящегося на балансе российской организации, налог и авансовые платежи по налогу подлежат уплате в бюджет по местонахождению указанной организации с учетом особенностей, предусмотренных ст. 384, 385 и 385.2 НК РФ.
Таким образом, если налог на недвижимость организации за границей не уплачивался, то налог на имущество недвижимость организации в отношении имущества, принадлежащего российской организации и расположенного на территории другого государства, уплачивается в сумме, исчисленной исходя из налоговой базы, определенной в соответствии с п. 3 ст. 375 НК РФ, и ставки налога, установленной законом субъекта РФ в соответствии с п. 1 ст. 380 НК РФ, по месту нахождения организации в Российской Федерации (Письмо Минфина России от 25.05.2016 № 03-05-05-01/29886).
Добавим, что ст. 381 НК РФ устанавливаются случаи, при которых налогоплательщик освобождается от уплаты налога на имущество организаций. При этом НК РФ не предусмотрена возможность освобождения от уплаты налога на имущество организаций при невозможности подтверждения уплаты налога на имущество организаций за пределами территории РФ в случае неопределенности законодательства другого государства, а также при утрате контроля над имуществом, находящимся в другом государстве (Письмо Минфина России от 10.11.2017 № 03-05-05-01/73988).
Можно ли избежать двойного налогообложения?
Итак, если российская организация владеет недвижимостью за пределами РФ, то она должна уплатить налог на имущество недвижимость организации в РФ. Но при этом данное имущество может одновременно облагаться налогом на имущество по правилам государства, на территории которого оно находится. На практике недвижимость облагается налогом на имущество, разным по величине в зависимости от страны нахождения.
Получается, за одну и ту же недвижимость налог нужно заплатить дважды: в той стране, на территории которой она находится, и в РФ по правилам гл. 30 НК РФ. Можно ли избежать двойного налогообложения?
Можно.
В силу ст. 386.1 НК РФ фактически уплаченные российской организацией за пределами территории РФ в соответствии с законодательством другого государства суммы налога на имущество в отношении имущества, принадлежащего российской организации и расположенного на территории этого государства, засчитываются при уплате налога в РФ в отношении указанного имущества. Каковы правила проведения такого зачета налогов?
Статьей 386.1 НК РФ установлены следующие условия проведения зачета:
- размер засчитываемых сумм налога, выплаченных за пределами территории РФ, не может превышать размер суммы налога, подлежащего уплате этой организацией в РФ в отношении указанного имущества;
- зачет производится в налоговом периоде, в котором был уплачен налог за пределами территории РФ, и только за налоговый период. Провести указанный зачет за отчетный период нельзя;
- обязательно документальное оформление – заявление и документ об уплате налога за пределами РФ.
Таким образом, избежать двойного налогообложения недвижимости, находящейся за пределами РФ, можно, но данный порядок носит заявительный характер. Это означает, что если организация не обратится в налоговый орган с соответствующим заявлением, то автоматически налоговики никакого зачета не сделают.
Добавим, что возможность рассматриваемого зачета налога на имущество предусмотрена во многих соглашениях об избежании двойного налогообложения, заключенных Правительством РФ с большинством иностранных государств.
Расходы в виде сумм налогов и сборов, уплаченных на территории иностранного государства в соответствии с законодательством этого государства, могут быть учтены налогоплательщиком при определении налоговой базы в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ (Письмо Минфина России от 07.09.2018 № 03-03-06/1/64126).
При этом налоги, по которым НК РФ напрямую предусматривает порядок устранения двойного налогообложения путем зачета налога, уплаченного на территории иностранного государства (в том числе ст. 386.1 НК РФ), при уплате соответствующего налога в РФ, учету в составе расходов при расчете налога на прибыль организаций не подлежат.
Размер зачтенного налога не может превышать сумму налога исчисленного.
Статьей 386.1 НК РФ установлен максимально возможный размер зачитываемого налога, уплаченного за пределами РФ: он не может превышать размер суммы налога, подлежащего уплате этой организацией в РФ в отношении указанного имущества. Сказанное означает, что нужно исчислить сумму налога на имущество в отношении зарубежной недвижимости за налоговый период по правилам гл. 30 НК РФ; это и будет максимально возможная сумма засчитываемого налога, уплаченная за пределами РФ.
Если сумма уплаченного за пределами РФ налога на недвижимость превышает сумму налога на это имущество, рассчитанную по нормам НК РФ, то сумму превышения зачесть нельзя (Письмо Минфина России от 25.10.2011 № 03-05-05-01/85).
Документальное оформление зачета налога на недвижимость.
Если российская организация уплатила налог на недвижимость в государстве, на территории которого расположена данная недвижимость, то для проведения зачета в целях устранения двойного налогообложения нужно подготовить два документа: заявление и документ об уплате налога. Указанные документы подаются российской организацией в налоговый орган по месту нахождения российской организации вместе с декларацией за налоговый период, в котором был уплачен налог за пределами территории РФ.
Заявление на проведение зачета.
Начнем с заявления. Никакой отдельной формы данного заявления не установлено, это означает, что его можно составить в произвольном виде. Формулировка просьбы в данном случае может быть, например, следующей:
«Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка» просит на основании ст. 386.1 НК РФ произвести зачет налога на имущество, уплаченного на территории Республики Кипр (указывается название иностранного государства) в 2019 году (указывается год уплаты налога за пределами РФ), в счет уплаты налога на имущество организаций за 2019 год согласно представленной налоговой декларации за 2019 год (можно указать КБК).
Сумма налога, уплаченного на территории Республики Кипр, составляет ХХХ руб.»
В качестве приложения к заявлению нужно указать документ, подтверждающий уплату налога на территории иностранного государства.
Отметим, что сумма уплаченного налога указывается в заявлении в рублях, то есть нужно перевести сумму налога, уплаченную в валюте страны нахождения недвижимости, в рубли по курсу ЦБ РФ на дату уплаты налога в иностранном государстве.
Документ, подтверждающий уплату налога за пределами РФ.
Еще одним важным документом для проведения зачета налога на имущество является документ об уплате налога за пределами территории РФ. Никакой специальной формы для такого документа российским налоговым законодательством не установлено, он составляется по правилам страны нахождения недвижимости.
Отметим, что это не просто платежный документ на уплату соответствующего налога; он должен быть подтвержден налоговым органом соответствующего иностранного государства. Для этого необходимо обратиться в налоговые органы государства, на территории которого находится недвижимость, за получением документа, подтверждающего уплату налога на имущество, для возможности его зачета на территории РФ (Письмо Минфина России от 11.07.2014 № 03-08-05/33833).
Кроме того, поскольку платежный документ составлен на иностранном языке, его нужно перевести на русский язык. Дополним: первичные учетные документы, составленные на иных языках, должны иметь построчный перевод на русский язык (Приказ Минфина России от 29.07.1998 № 34н «Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации»).
В статье 386.1 НК РФ никаких разъяснений и требований о нотариальном заверении перевода нет. Не высказывают их и представители контролирующих органов. Например, в Письме Минфина России от 28.06.2013 № 03-08-05/24718 говорится, что документы, представленные в целях зачета налога, составленные на иностранном языке, должны быть переведены на русский язык.
НК РФ иных требований к оформлению (заверению) документов, составленных на иностранном языке, не предъявляет.
Отметим еще один момент: если налог уплачен самой организацией, то нужно представить документ, подтверждающий уплату налога, заверенный налоговым органом соответствующего иностранного государства, а для налогов, удержанных в соответствии с законодательством иностранных государств или международным договором налоговыми агентами, – подтверждение налогового агента (Письмо Минфина России от 09.10.2007 № 03-08-05).
При подготовке указанных документов нужно помнить, что официальные документы, исходящие от иностранных государств (включая налоговые органы иностранного государства), должны быть легализованы. Если же соответствующее иностранное государство является членом Гаагской конвенции от 05.10.1961, то на данных документах достаточно проставления апостиля. Однако апостиль не может быть затребован, если законы, правила или обычаи, действующие в государстве, в котором представлен документ, либо договоренность между двумя или несколькими государствами отменяют или упрощают данную процедуру либо освобождают документ от легализации.
Особенности заполнения налоговой декларации.
В отношении имущества, имеющего местонахождение за пределами территории РФ (для российских организаций), декларация по налогу на имущество представляется в налоговый орган по местонахождению российской организации (п. 1 ст. 386 НК РФ).
Уточним, что в силу положений ст. 386.1 НК РФ право на зачет в РФ налога на имущество организаций в отношении имущества, принадлежащего российской организации и расположенного на территории иностранного государства, возникает у организации в том налоговом периоде, в котором налог на имущество недвижимость за границей был фактически уплачен в другом государстве. Следовательно, зачет производится за налоговый период, в котором налог на имущество недвижимость за границей фактически был уплачен за пределами территории РФ.
Например, суммы налога на имущество, уплаченные в иностранном государстве в 2017 или 2018 году, отражаются в декларации по налогу на имущество организаций за 2017 и 2018 год соответственно (Письмо Минфина России от 16.10.2019 № 03-05-04-01/79654, направлено территориальным налоговым органам для применения в работе Письмом ФНС России от 18.10.2019 № БС-4-21/21444@).
Раздел 2 декларации по налогу на имущество организаций, форма которой утверждена Приказом ФНС России от 14.08.2019 № СА-7-21/405@, заполняется отдельно, в том числе в отношении недвижимого имущества, принадлежащего российской организации и расположенного на территории другого государства, в отношении которого суммы налога фактически уплачены за пределами РФ в соответствии с законодательством другого государства.
Строка с кодом 250 заполняется только в представляемом по месту нахождения организации разд. 2 декларации с кодом 04 по строке «Код вида имущества (код строки 001)», в случае использования организацией сообразно ст. 386.1 НК РФ права на зачет сумм налога, фактически уплаченных за пределами территории РФ в соответствии с законодательством другого государства в отношении имущества, принадлежащего российской организации и расположенного на территории этого государства.
Коды видов недвижимого имущества приведены в приложении 5 к порядку заполнения декларации по налогу на имущество организаций. Код 04 обозначает имущество, принадлежащее российской организации и расположенное на территории другого государства, суммы налога по которому уплачены в соответствии с законодательством другого государства.
В строке с кодом 250 указывается уплаченная за пределами территории РФ согласно законодательству другого государства сумма налога в отношении имущества, принадлежащего российской организации и расположенного на территории этого государства, в соответствии с прилагаемым к декларации документом об уплате налога за пределами территории РФ, подтвержденным налоговым органом соответствующего иностранного государства.
Исчисленная сумма налога, подлежащая уплате в бюджет за налоговый период, отражается по строке с кодом 260. В случае заполнения разд. 2 с отметкой 04 по строке «Код вида имущества (код строки 001)»:
- по строке с кодом 260 указывается нулевое значение в случае, если значение строки с кодом 250 больше или равно разности строк с кодами 220 и 240;
- по строке с кодом 260 фиксируется разность значений строк с кодами 220 и 240 за вычетом значения строки с кодом 250, если значение строки с кодом 250 меньше разности строк с кодами 220 и 240.
Если российская организация имеет на балансе в качестве объектов основных средств недвижимое имущество, которое расположено на территории, находящейся за пределами РФ, то такая недвижимость облагается налогом на имущество организаций по правилам гл. 30 НК РФ. Но при этом одновременно названное имущество может облагаться налогом на имущество по правилам государства, на территории которого оно находится.
Согласно нормам действующего налогового законодательства в данном случае можно избежать двойного налогообложения: ст. 386.1 НК РФ установлены условия проведения зачета налога, уплаченного за пределами РФ, в счет исчисленного налога на имущество по правилам гл. 30 НК РФ.
Но зачесть можно только фактически уплаченный за пределами РФ налог и не более суммы налога на имущество, рассчитанного в соответствии с НК РФ в отношении обозначенной недвижимости.
Налоги с продажи собственности находящейся за границей
Несет ли резидент налоговую ответственность при продаже квартиры в Болгарии нерезиденту? Нерезидент перевел деньги со своего счета в Болгарии на счет резидента в России.
Лилия Григорьева
Консультаций: 527
Из вопроса не ясно, покупатель – нерезидент и продавец – резидент каких государств. Но по общему правилу первоначально надо определить – облагается ли налогом данная сделка в государстве местонахождения имущества, т.е. в Болгарии. Если в Болгарии данная сделка по продаже объекта недвижимости облагается налогом (как правило, налогом с дохода), то налог должен быть уплачен, а также о сделке должен быть извещен муниципалитет.
В Российской Федерации налогом на доходы с физических лиц облагается любой вид полученного дохода в России и за рубежом, в том числе доход от реализации недвижимого имущества за рубежом (абз. 2 пп. 5 п. 3 ст. 208 НК РФ).
Сумма налога к уплате может быть уменьшена на сумму налога, уплаченного в Болгарии (ст.
23 Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Болгария от 08.06.1993 «Об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество»).
Покупатель-нерезидент оплачивает свои налоги самостоятельно, при их наличии.
Налоги на продажу квартиры гражданином, постоянно проживающим за границей
Владею квартирой в России, в которой прописана, но сама много лет постоянно живу за границей. В 2014 году была в России и подала уведомление о втором гражданстве. В данный момент хочу продать свою квартиру и перевести деньги на свой заграничный счет, чтобы вложить их в покупку квартиры здесь.
Продажей квартиры будет заниматься моя мама (гражданка России, постоянно проживающая в стране) по генеральной доверенности. Какие налоги я должна буду заплатить с такой продажи, и как лучше всего перевести деньги от такой продажи за границу? Будет ли лучшей идеей оформить договор дарения на маму, чтобы она занималась продажей от себя?
04 мая 2017, 08:07 , Ксения, г. Челябинск Ответы юристов Игорь Юрлов Юрист, г. Москва 7.7 рейтинг Общаться в чате
Продажей квартиры будет заниматься моя мама (гражданка России, постоянно проживающая в стране) по генеральной доверенности. Какие налоги я должна буду заплатить с такой продажи, и как лучше всего перевести деньги от такой продажи за границу
Ксения
Уточните пожалуйста, в каком государстве Вы проживаете?
Обычно, по общему правилу, все налоги с доходов от использования недвижимого имущества уплачиваются в том государстве, в котором эта недвижимость расположена, т.е. в России. Но в двусторонних соглашениях между РФ и другим государством могут быть установлены и иные правила.
Плюс, скажите, сколько лет квартира в Вашей собственности?
Если квартира была оформлена Вами в собственность до 1 января 2016 года и Вы владеете ей более 3-х лет, то НДФЛ вообще не уплачивается.
04 мая 2017, 08:18 Игорь Юрлов Юрист, г. Москва 7.7 рейтинг Общаться в чате
Если квартира была оформлена Вами в собственность до 1 января 2016 года и Вы владеете ей более 3-х лет, то НДФЛ вообще не уплачивается.
Юрлов Игорь
Хотя тут я ошибся, коллега верно отметил, что для нерезидентов не применяется освобождение. Минфин давал разъяснения по этому вопросу.
04 мая 2017, 08:27 Клиент, г. Челябинск
Я живу в Израиле и, насколько мне известно, у нас с Россией есть соглашение об избежании двойного налогообложения.
Квартира в собственности с 2010 года. То есть владею я ей более трех лет.
04 мая 2017, 08:27 Показать еще 3 Консультация юриста бесплатно Тимур Унароков Юрист, г. Москва Общаться в чате
Какие налоги я должна буду заплатить с такой продажи, и как лучше всего перевести деньги от такой продажи за границу?
Вы являетесь нерезидентом, так как постоянно находитесь за пределами РФ. А значит, продавать недвижимость с точки зрения налогообложения вам будет очень невыгодно. Нужно будет платить налог со всего дохода от продажи и при этом ставка будет — 30%.
Никаких вычетов или расходов вы как нерезидент учесть не можете.
С переводом денег заграницу никаких проблем не будет, так как валютное законодательство не запрещает вам переводить собственные средства на счета, открытые за рубежом.
Будет ли лучшей идеей оформить договор дарения на маму, чтобы она занималась продажей от себя? Спасибо!
Это будет выгоднее. Если ваша мама резидент, то у нее продажа будет облагаться по 13%. Кроме того, она сможет приметь имущественный вычет в стандартном размере — 1 млн.
Или вообще не облагать налогом доход от продажи, если продаст через 3 года после дарения.
Сам подарок у мамы также не будет облагаться налогом, так как вы близкие родственники (п.18.1 ст.217 НК РФ)
04 мая 2017, 08:18 Клиент, г. Челябинск
Спасибо, Тимур! Где-то читала, что если я в течение какого-то времени въезжаю в Россию, то становлюсь резидентом. Это не так?
3 года не вариант, продать нужно достаточно срочно. Поэтому можете подробнее рассказать про имущественный вычет?
04 мая 2017, 08:25 Тимур Унароков Юрист, г. Москва Общаться в чате
Спасибо, Тимур! Где-то читала, что если я в течение какого-то времени въезжаю в Россию, то становлюсь резидентом. Это не так?
Вы становитесь валютным резидентом. Это немного другое. А в целях налогообложения вы станите резидентом только если пробудете в РФ 183 дня в году.
Статья 207. Налогоплательщики
2. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.
3 года не вариант, продать нужно достаточно срочно. Поэтому можете подробнее рассказать про имущественный вычет?
Если ваша мама в этом году будет продавать только эту квартиру, то она имеет право уменьшить доход от ее продажи на 1 млн. рублей. Налог платится с оставшейся разницы. Для получения вычета ей нужно просто подать декларацию в по окончании года.
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
Какие налоги платить с доходов от продажи недвижимости, находящейся за границей
Оплачивать НДФЛ в обязательном порядке должен каждый гражданин, признанный как налоговый резидент РФ и не считающийся таковым, но получивший какой-либо доход от источника, расположенного в России (ст. 207). Прибыль от реализации жилого помещения, находящегося на территории другого государства, определяется как доход, полученный вне территории страны (п.5 п.3. ст.
208 НК РФ). От взимания НДФЛ освобождаются граждане резиденты РФ, получившие какой-либо доход во время налогового периода от продажи жилого помещения, если оно находилось в собственности у налогового плательщика 3-и года или больше (п.17.1 ст. 217 НК РФ).
Положение закона действует независимо от места расположения продаваемого жилого помещения.
Налоговым резидентом считается лицо, пребывающее в России больше ста восьмидесяти трех дней в течение 12-ти месяцев, идущих друг за другом. Данный период не считается прерванным, если гражданин отсутствовал в России в пределах 6-ти месяцев, для получения лечения, образования. Налоговый статус граждан для определения их доходов, которые были получены за календарный год, устанавливается после завершения этого периода (ст.
Поэтому, если гражданин налоговый резидент РФ, получил доход от реализации жилой недвижимости, и он был собственником больше 3-х лет, в таком случае данный доход не облагается НДФЛ. Однако для соблюдения налогового режима гражданином резидентом РФ при получении прибыли от продажи жилого помещения, расположенного на территории другой страны, ему необходимо обращаться в соответствующий орган этого государства.
Налоги при продаже недвижимости за рубежом
В большинстве стран при продаже недвижимости взимается налог на прирост капитала. Он платится с разницы между ценой, по которой объект был куплен, и ценой, по которой он был впоследствии продан. Эта разница называется «приростом капитала».
Налоги на прирост капитала
Ставка,
% Срок владения
для освобождения
от налога, летАвстрия25—Великобритания—Германия1510Испания—Италия200 5Латвия150 5США20—Франция48,822Швейцария—
Австрия
Налог на прирост капитала при продаже недвижимости, приобретенной после 31 марта 2002 составляет 25%. При этом вычитаются расходы на приобретение. После 10 лет владения продавцы могут сократить налог на прирост капитала на 2% в год в качестве защиты от инфляции.
Максимальный вычет — 50%.
При продаже объекта, купленного до 31 марта 2002, ставки налога на прирост капитала составляют либо 15%, либо 3,5% от цены продажи в зависимости от ряда условий.
Великобритания
С иностранных инвесторов, продающих недвижимость в Великобритании, налог на прирост капитала не взимается. Однако с 6 апреля 2015 этот налог начнет применяться к зарубежным владельцам. Если прирост капитала меньше 31 865 фунтов стерлингов, ставка составит 18%, если больше — 28%.
Эти же ставки применяются и к резидентам.
Нерезидентам положен вычет в размере до 11 100 фунтов стерлингов в год. Тот, кто продает объект, использовавшийся для основного места проживания, освобождается от налога на прирост капитала. Нерезиденты, продающие свое основное жилье в Великобритании (не обязательно основное в мире), должны доказать, что проводили в доме не менее 90 ночей в каждом году, чтобы быть освобожденными от налога.
Германия
Налог на прирост капитала — 25% (вместе со сборами солидарности — 26,375%). При последующей продаже объекта недвижимости физическим лицом прибыль от продажи подлежит налогообложению, только если между покупкой и продажей прошло менее 10 лет. Юридические лица платят этот налог в любом случае.
Испания
Ставки налога на прирост капитала для Испании варьируются от 21 до 27%: первые 5 999,99 евро облагаются по ставке 21%, от 6 000 до 23 999,99 евро — по ставке 25%, по ставке 27%. Налоговые нерезиденты платят налог по ставке 21%.
Италия
Налог на прирост капитала в Италии платится по ставке 20%. Он платится только в том случае, если между покупкой (или строительством) и продажей прошло менее пяти лет, и если объект не использовался в качестве основного места жительства в течение основного времени владения.
Латвия
Налог на прирост капитала взимается по ставке 15%. Продавцы освобождаются от этого налога при условии, что в течение 12 месяцев после продажи они вложат полученные деньги в равноценный объект недвижимости. Налог не нужно платить, если проданное имущество находилось в собственности продавца не менее 60 месяцев (начиная со дня, когда его права собственности были закреплены в Земельной книге) и продавец не менее 12 месяцев до заключения договора (в течение этих 60 месяцев) был задекларирован по соответствующему адресу.
Критерий декларирования — любые 12 месяцев за пять лет.
Налог с дохода от продажи не нужно платить также в случае, если недвижимость находилась во владении более 60 месяцев и в течение последних 60 месяцев была единственным объектом данного лица. В этом случае владелец не должен подавать декларацию.
Налог на прирост капитала в США зависит от годового заработка. Те, у кого годовой доход более 400 тыс. долл., платят налог на прирост капитала по ставке 20%, а те, у кого доход меньше этой суммы, платят по ставке 15%.
Раз в два года американские налогоплательщики, включая могут получать вычеты до 250 тыс. долл. (до 500 тыс. долл. для женатых налогоплательщиков, подающих декларацию совместно) от прироста капитала при продаже недвижимости, использовавшейся как основное место жительства как минимум два года из последних пяти.
Франция
Резиденты ЕС платят налог на прирост капитала по фиксированной ставке 34,5% (включая социальный сбор, размер которого составляет 15,5%), резиденты других стран (в том числе России) — 48,83% (33,33% + социальный сбор 15,5%). Возможен вычет из налогооблагаемой базы. Если длительность владения составляет вычет равен 24%.
Вычет рассчитывается не от рыночной стоимости объекта, а от разницы между стоимостью покупки и продажи.
Первая продажа недвижимости нерезидентами может быть освобождена от налога на прирост капитала при соблюдении некоторых условий.
Граждане стран, не входящих в ЕС, платят налог на прирост капитала по ставке 33,33%. К нему прибавляется социальный сбор 15,5% и специальный добавочный налог 6%. Резиденты ЕС платят налог на прирост капитала по ставке 19%.
Таким образом, ставка достигает 40,5 (для европейцев) или 54,83% (для всех остальных).
Применяются налоговые скидки, величина которых зависит от того, сколько времени недвижимость находилась в собственности. Скидки для подоходного налога (19 или 33,33%) составляют 6%, если недвижимостью владели от 6 лет до 21 года, или 4% для После 22 лет владения собственники освобождаются от этого налога. Скидки для социального сбора (15,5%) составляют 1,65%, если недвижимостью владели от 6 лет до 21 года, 1,6% для 9%, если недвижимостью владели После 30 лет собственники освобождаются от уплаты социального сбора.
При продаже недвижимости после 1 января 2013 взимается дополнительный налог.
Ставки дополнительного налога на продажу недвижимости
во Франции
Размер налогооблагаемого
прироста капитала (НПК) Ставки50 001 – 60 0002% − (60 000 — НПК) × 1/2060 001 – 100 0002%100 001 – 110 0003% − (110 000 — НПК) × 1/10110 001 – 150 0003%150 001 – 160 0004% − (160 000 — НПК) × 15/100160 001 – 200 0004%200 001 – 210 0005% − (210 000 — НПК) × 20/100210 001 – 250 0005%250 001 – 260 0006% − (260 000 — НПК) × 25/100Более 260 0006%
Швейцария
При продаже недвижимости нужно заплатить налог на прирост капитала. Его размер зависит от кантона и количества лет, в течение которых недвижимость была в собственности. Стандартная ставка варьируется от 25 до 50%.
При продаже квартиры, находящейся за границей надо ли заплатить налог на доход или нет?
При продаже квартиры, находящейся в собственности резидента РФ более 3-х лет, налог на доход платить не надо (п. 17.1 сатьи. 217 НКодекса РФ) . А если продаваемая мною квартира находится за границей?
Я резидент РФ, квартира в собственности более 3-х лет.
Вопрос: надо ли будет заплатить налог на доход или нет?
Лучший ответ
К доходам, полученным от источников, находящихся за пределами территории РФ, относятся: г) доходы от предоставления в аренду и иного использования имущества, находящегося за пределами РФ; д) доходы от реализации (недвижимого имущества, находящегося за пределами территории РФ. Если квартира (или другая недвижимость) у продавца (при условии, что он налоговый резидент РФ) находилась в собственности более трех лет, то доход с продажи квартиры налогом не облагается. Налоговую декларацию в таком случае подавать не нужно.
Остальные ответы
А на фига платить?
Рекомендуем! Налоговый вычет на ребенка студента в 2024 году
Обязательно поделитесь с друзьями!
Как из-за границы продать квартиру в России?
Какие существуют способы продать российскую недвижимость, если ее собственник находится в другой стране? Как это сделать проще всего и обойтись без рисков, ошибок и лишних трат?
Владимир давно подумывал о переезде в Сербию, но не предполагал, что решение будет принято так быстро: собрался он за пару дней. Его родители живут в Суботице, да и компания, в которой он работает, предложила помощь по релокации. Владимир собирается продать оставшуюся в Петербурге квартиру. Вот только как это сделать?
Кому поручить продажу, как будет проходить сделка, если он не в России, и как получить деньги за проданное жилье?
Перед продажей стоит иметь в виду: цены на российскую недвижимость снижаются. Если речь идет о срочной продаже, то скидки на вторичном рынке могут достигать 40%. Это значит, что ориентироваться даже на недавние цены бессмысленно: если хотите продать, придется учитывать падение спроса.
Самое главное правило: перед отъездом составьте доверенность на кого-то из друзей или близких, кто остается в России и сможет помочь вам в любых начинаниях, будь то получение выписок из БТИ или продажа недвижимости. Доверенность необходимо заверить у нотариуса.
Лайфхаки для собственника
Управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов дает несколько советов:
1. При составлении доверенности учитывайте не только действия, связанные с регистрацией сделки, но и с процессом подготовки к ней. Кто будет показывать квартиру? На чье имя открывать счет в банке?
Имеет смысл обсудить доверенность с риелтором, который будет заниматься сделкой, а уже потом составлять документ — так меньше риск забыть наделить соответствующими правами доверенное лицо.
2. Продумайте, что делать с личными вещами и мебелью, которые остаются в квартире. Здесь трудно обойтись без доверенного лица, хотя можно уполномочить на решение этой задачи и риелтора. С упаковкой того, что имеет для вас ценность, могут помочь транспортные компании, которые специализируются на переездах. Они же, если это удастся, отправят коробки и в ту страну, куда вы переехали.
Остальное имущество распродается через интернет, раздается нуждающимся или просто выбрасывается.
Недавно риелторы «Миэль» продавали московскую квартиру, собственница которой живет во Франции. Эта квартира досталась ей по наследству от пожилого родственника. Предпродажную подготовку вести было некому: так что покупатели приобретали недвижимость со всем имуществом, оставшимся от дедушки.
В итоге новые собственники обратились в клининговую компанию, сотрудники которой что-то выбросили, что-то оставили себе, но полностью расчистили квартиру.
2. Счет в российском банке лучше открыть заранее — для сделки подойдет практически любой банк, но важно продумать, как потом выводить деньги в страну пребывания продавца, если банк находится под санкциями. (В марте часть российских банков были отключены от SWIFT — международной межбанковской системы передачи информации).
С этой точки зрения лучше воспользоваться услугами банков, на работу которых нет ограничений. Но даже если банк не под санкциями и не отключен от SWIFT, европейские, американские и другие банки из недружественных стран могут отклонить перевод. Так что лучше выяснить в банке, на счет в котором вы собираетесь перевести большую сумму, готов ли принять перевод из России из банка-отправителя.
Что касается лимитов, то стоит иметь в виду: в марте ЦБ РФ ограничил россиянам максимальную сумму для перевода на свои зарубежные счета или другому человеку $5 тыс. Потом лимит был увеличен: сейчас физлицам разрешено переводить за рубеж до $1 млн в месяц. Стоимость обычной квартиры вполне вписывается в этот бюджет.
Но лучше мониторить этот момент: не изменилась ли предельная сумма.
Помимо SWIFT-переводов со счета в российском банке на счет в банке за рубежом доступны криптовалютные переводы и переводы через системы денежных переводов («Юнистрим», «Золотая Корона», Contact и другие). Обязательно уточняйте ежедневный «потолок» для перевода через систему денежных переводов, а также размер комиссии за каждую транзакцию.
Другой вариант — можно провести взаиморасчеты через ячейку банка. Тут принципиальный момент: человек, который будет открывать эту ячейку, пересчитывать деньги и впоследствии заниматься их передачей продавцу, должен иметь на это полномочия и пользоваться доверием продавца.
4. Не забывайте, что, находясь за границей, удастся пользоваться далеко не всеми банковскими приложениями — сложности касаются тех банков, которые попали под санкции.
Этапы сделки
Процесс продажи будет выглядеть классическим образом с поправкой на то, что всеми этапами занимается доверенное лицо:
— Подготовка к продаже: уборка, фотосессия.
— Подготовка документов (справками из БТИ и прочими документами занимается доверенное лицо).
— Проведение сделки: доверенное лицо ставит подписи во всех необходимых договорах и документах, участвует во взаиморасчетах (если его на это уполномочили).
Дисконт за доверенность
Профессионалы рынка недвижимости предупреждают: значительная часть сделок с доверенностями впоследствии оказываются мошенническими. Этот факт подпортил репутацию таким сделкам, несмотря на то, что часть из них абсолютно честна. О рисках для покупателя читайте здесь .
Ситуация, когда собственник продает недвижимость из-за границы по доверенности, означает, что, скорее всего, придется вдохновлять покупателей на покупку дополнительной скидкой.
электронная сделка
Весной 2024 года Циан провел первую межконтинентальную сделку купли-продажи онлайн . Покупатель находился в Турции, продавец — в Канаде, а объект купли-продажи — в Подмосковье. Интересно, что сделка прошла без доверенностей: их заменили электронные подписи, а все этапы онлайн-регистрации права собственности прошли в электронном виде. Воспользоваться сервисом «Циан.Сделка» возможно только вместе с профессиональным участником рынка.
Сложности, с которыми можно столкнуться
Наличие справок из психоневрологического и наркологического диспансеров не является обязательным условием для регистрации сделки в Росреестре, но их, как правило, требуют покупатели для гарантии безопасности. Ведь если спустя какое-то время продавец попробует опротестовать сделку через суд, заявив, что был не в себе, покупатель докажет обратное, продемонстрировав эти справки.
В удаленном режиме такие справки получить нельзя. Хотя некоторые риелторы и имеют доступ к всевозможным базам, но полученные таким путем справки не будут учитываться в суде. Таким образом, сделка без справок является для покупателя рисковой, а значит, либо отсекает львиную долю претендентов — квартиру продать гораздо труднее, либо тоже требует существенного дисконта.
А еще потребуется разрешение на сделку от супруга или супруги. Если он или она также находится в другой стране, придется отправляться в российское консульство за оформлением. Отметим, что, как и в случае со справками из диспансеров, для регистрации сделки непосредственно в Росреестре супружеское согласие на сделку не нужно: оно необходимо лишь покупателю, который перед сделкой проверяет недвижимость и продавца.
В общей сложности все эти недостатки снижают стоимость недвижимости на 10–15% — продавцу придется пойти на такую скидку, если он хочет продать свой объект.
Советы от Росреестра
Если вы все же будете продавать свою квартиру по доверенности, то прислушайтесь к рекомендациям экспертов Росреестра, как сделать всё правильно.
— Подробно о доверенностях говорится в главе 10 Гражданского кодекса РФ «Представительство. Доверенность». Доверенность на распоряжение имуществом должна быть составлена по четким правилам и заверена нотариусом. Собственнику ее выдает нотариус страны, где тот проживает в момент составления доверенности.
После оформления текст доверенности нужно перевести на русский язык — этот перевод должен заверить нотариус.
Заверять эти документы за границей можно двумя способами.
- Первый — через консула, так как именно он исполняет функции российского нотариуса за пределами России. В этом случае все бумаги составляются сразу на русском языке и не требуют перевода.
- Второй вариант — через апостиль. Это специальный знак или штамп, который подтверждает полномочия нотариуса для прочих нотариусов стран Гаагской конвенции. Ставить апостиль вправе местный орган министерства юстиции. Доверенность составляется на одном или сразу на двух языках и заверяется у местного нотариуса. Далее на них проставляется апостиль.
Важно: в доверенности должны быть указаны полномочия по распоряжению недвижимостью, на подачу заявлений о государственной регистрации прав и на получение документов после регистрации прав. В такие доверенности также включают полномочия представителя по взаимодействию с различными государственными органами, организациями и банками. Речь идет о подписании, подаче, получении различного рода справок, заявлений, запросов, выписок, проведении расчетов и пр.
Если собственник приобретал недвижимость в браке, необходимо оформить так же, как и доверенность, согласие супруга на продажу недвижимости. Готовые документы нужно отправить доверенному лицу.
Резидент и нерезидент, занижение стоимости жилья и другие вопросы налогообложения
Тема налогообложения обычно вызывает много сомнений: будь то дарение, аренда или сделка купли-продажи. А тех, кто уехал за границу, беспокоит налоговый статус. На самые часто встречающиеся вопросы отвечают эксперт по налогам Татьяна Макурова и эксперт в области налогообложения, адвокат и основатель налоговой школы Вадим Баранча.
1. В чем чаще всего заблуждаются налогоплательщики?
В надеждах, что их скромные сделки с квартирами в хрущевках или со старыми дачами не заинтересуют Федеральную налоговую службу. Внимание может привлечь любая нестыковка. Поиск этих нестыковок ведется автоматически с помощью компьютера, а тот замечает разницу даже в несколько тысяч рублей.
Он анализирует, что куплено, что продано и откуда могли взяться деньги на сделку.
Еще одна популярная ошибка — не учитывать кадастровую стоимость квартиры при ее рыночной оценке. Существует правило, согласно которому доходом (ценой продажи) считается сумма в договоре, но эта сумма должна составлять не менее 70% кадастровой стоимости жилья.
Кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей, а продавец продал ее за 6 млн рублей и рассчитывает, что налог ему придется платить с этих 6 млн рублей.
Но нет: тут работает правило о 70% кадастровой стоимости — налог рассчитывается так, будто квартиру продали за 7 млн рублей. И при этом неважно, какая сумма указана в договоре, если эта сумма меньше 70% кадастровой стоимости.
2. Где прячется самый большой риск для налогообложения?
В занижении стоимости недвижимости при продаже. Так бывает, когда продавец хочет уменьшить сумму, с которой ему придется платить налог (напомним, это доход, полученный продавцом при продаже: если он покупал квартиру, например, за 10 млн рублей, а продает за 15 млн рублей, то налог 13% уплачивается с разницы — с 5 млн рублей).
Риски занижения таковы.
- Покупатель не вернет полную сумму, если сделка будет оспорена (это случается в том числе и при признании продавца банкротом даже спустя три года после сделки). В итоге покупатель получит назад только ту сумму, которая фигурировала в договоре.
- Продавец может попасть под санкции со стороны ФНС, если той станет известно о подобных махинациях. Как налоговая узнает об этом? Способов хватает:
- донесут соседи (наиболее частый вариант);
- покупатель честно попытается получить налоговый вычет (при обращении в ФНС всплывет реальная сумма сделки);
- при оплате через аккредитив банка (в сделке могут участвовать два счета: один — непосредственно стоимость квартиры, второй — неотделимые улучшения: с их стоимости налог платить также нужно). Изучая подробности этой сделки, налоговики непременно обратят внимание, что проданная квартира по ДКП стоит явно дешевле своей рыночной стоимости.
3. Если мне квартиру подарила родная тетя, надо ли платить налог?
Сдача недвижимости в аренду или ее продажа без соблюдения трех- или пятилетнего срока владения (зависит от обстоятельств) не единственные ситуации, требующие уплаты налогов.
Так, уплачивать 13% от кадастровой стоимости надо и в случае получения недвижимости в дар, если в роли дарителя не выступает член семьи или близкий родственник (дети, родители, братья, сестры, бабушки и дедушки). То есть если квартиру подарила тетя или прабабушка, налог придется платить.
4. Кто такой резидент и когда он становится нерезидентом?
Есть налоговые, валютные и гражданские резиденты и нерезиденты. Если говорить о налоговом резиденте/нерезиденте, то этот статус зависит только от количества дней пребывания в РФ (безотносительно к гражданству).
Налоговый резидент России — тот, кто проводит в стране не менее 183 дней в течение следующих подряд 12 месяцев.
Но налоговый статус применительно к тем доходам, по которым надо отчитываться самостоятельно (а это доходы от продажи недвижимости, переуступки и т. п.), устанавливается по итогам календарного года (с 1 января по 31 декабря), в котором получен доход.
Официально
Подробно это разъяснено в письме Минфина России от 20 декабря 2017 года № 03-04-05/85232:
«В соответствии с подпунктом 2 пункта 1, пунктами 2 и 4 статьи 228 Кодекса физические лица, получающие доходы от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 кодекса, по итогам налогового периода самостоятельно исчисляют и уплачивают суммы налога в соответствующий бюджет исходя из сумм таких доходов, а также представляют налоговую декларацию в порядке, установленном статьей 229 Кодекса, в налоговые органы.
В таких случаях наличие у налогоплательщика статуса налогового резидента Российской Федерации определяется исходя из положений статьи 207 кодекса по итогам налогового периода, в котором налогоплательщиком был получен доход от продажи имущества».
Налоговым периодом в соответствии со статьей 216 Налогового кодекса является календарный год (с 1 января по 31 декабря включительно).
Дополнительно
Аналогичные более свежие письма Минфина — от 3 сентября 2019 года № 03-04-05/67606, от 13 августа 2020 года № 03-04-06/71122, от 22 декабря 2020 года № 03-04-06/112281.
Такой порядок не противоречит постановлению Конституционного Суда РФ от 25 июня 2015 года № 16-П.
Важная ремарка для тех, кто переезжает за границу: даже не теряя российского гражданства, вы становитесь налоговым нерезидентом, если находитесь за пределами России дольше 183 дней в том календарном году, когда получен доход от продажи недвижимости. День въезда и день выезда считаются днями пребывания на территории страны. Нерезиденты обязаны уплачивать налог не 13% от прибыли, а 30% от всего дохода (подробнее об этом — ниже).
Многих сбивает прописанное в статье 207 Налогового кодекса РФ правило о «12 следующих подряд месяцах», на протяжении которых ведется отсчет тех самых 183 дней.
В итоге продавцы ошибочно считают, что, если за 12 месяцев до сделки они проводят большую часть времени в России, а уезжают уже после сделки, необходимость оплачивать 30 вместо 13% их не коснется. Это не так: согласно определению Конституционного суда, налоговый статус (резидент/нерезидент) определяется по итогам налогового периода, а он ограничен календарным годом.
Если человек уехал в марте и не вернулся, то он по итогам этого года — нерезидент, так как пробыл в России меньше 183 дней.
А если этот человек уехал в сентябре, а все предыдущие месяцы был в стране, то он по итогам года — резидент, поэтому со всех своих доходов платит 13%. Если такой человек пробудет за границей в следующем году два месяца, а затем вернется, он вновь станет резидентом, поскольку статус определяется именно по итогам календарного года.
5. Что значит статус нерезидента с точки зрения налогообложения?
Для налоговых резидентов и налоговых нерезидентов применяются разные ставки налога (в зависимости от видов облагаемого дохода) и разные формулы расчета налога. Учитывая, что существует несколько видов налогов и ставок, далее речь пойдет только о доходах от недвижимости.
Ставка налога на доходы физлиц для налоговых нерезидентов при продаже недвижимости ранее трех или пяти лет владения — 30% на весь доход (а не только на прибыль).
Напомним, собственник не платит налог, если:
- в течение трех лет владел недвижимостью, которую получил в результате наследования; дарения от члена семьи или близкого родственника; приватизации; договора пожизненного содержания с иждивением; если это единственное жилье по нормам статьи 217.1 Налогового кодекса;
- в течение пяти лет — во всех остальных случаях.
Однако есть ряд регионов-исключений, где предельный срок всегда составляет три года.
Для налоговых резидентов налог считается как 13% к разнице между доходом от продажи и расходом на эту покупку или между доходом и имущественным вычетом при продаже в пределах 1 млн рублей (если нет документально подтвержденного расхода или если он менее 1 млн рублей).
6. Как государство контролирует, является человек резидентом или уже нет?
Помимо прочего есть межведомственный обмен данными. Он не всегда работает без сбоев — известны случаи, когда ФНС считала налоговыми резидентами фактических нерезидентов. Но после событий 2024 года, вероятно, обмен данными для выявления уехавших (и, соответственно, для определения налогового статуса резидента/нерезидента) будет усовершенствован.
7. Какие дополнительные обязательства появляются у нерезидента и какие права он теряет?
Все права и обязанности регулирует Налоговый кодекс. Например, налоговый резидент может уменьшать доход от продажи недвижимости на вычет или расход, и к разнице применить ставку 13%.
Допустим, в 2020 году человек купил квартиру за 7 млн рублей, а в 2024-м продал ее уже за 10 млн (при этом соотношение с 70% кадастровой стоимости соблюдено: если жилье продается за сумму, которая меньше его кадастровой стоимости, то налог рассчитывается от суммы, равной 70% кадастровой стоимости).
Базовая формула для налогового резидента:
(10 млн – 7 млн рублей) × 13% = 390 тыс. рублей.
Налоговый нерезидент платит 30% со всего дохода, поэтому для него формула следующая:
10 млн рублей × 30% = 3 млн рублей.
По российскому законодательству помимо непосредственно налоговой составляющей гражданин обязан уведомить МВД РФ о факте получения долгосрочной визы/ВНЖ другого государства. За неисполнение налагаются санкции — вплоть до уголовной ответственности.
8. Что происходит с налогами на недвижимость: для нерезидентов они увеличиваются?
Если говорить о ежегодном имущественном налоге, то по состоянию на октябрь 2024 года ставки одинаковы. Различны только ставки налога и порядок их начисления применительно к доходам от продажи или получения в дар.
9. Когда уехавший потеряет право на получение налогового вычета?
Предположим, в 2021 году человек купил квартиру, а в 2024 году уехал. Как ему получить налоговый вычет?
Тут всё просто. В 2021 году человек был налоговым резидентом. Значит, по доходам за 2021-й он вправе получить вычет, подав 3-НДФЛ за 2021-й в 2024-м, 2024-м или в 2024 году.
Подать декларацию можно через личный кабинет налогоплательщика или через представителя по нотариальной доверенности.
Если личный кабинет налогоплательщика существует, но к нему нет доступа из-за границы, то для заполнения налоговых деклараций можно сообщить свой пароль человеку, который возьмет эту задачу на себя. Это распространенная практика, хотя формально пароли от личного кабинета передавать никому нельзя.
10. А если квартира была куплена за полгода до отъезда, а потом человек продал ее дороже, он должен платить налог с дохода?
Прежде всего, сроки три года/пять лет действуют как для налоговых резидентов, так и для налоговых нерезидентов. И если срок не прошел, а продавец по итогам календарного года стал налоговым нерезидентом, то 30% применяется не к разнице (не к прибыли), а ко всему доходу от продажи.
Квартира куплена в 2020 году за 8 млн рублей. Продавец уехал в апреле 2024-го и до конца года не возвращался. Квартиру продал перед отъездом, в марте 2024 года, за 15 млн рублей (соотношение с 70% кадастровой стоимости соблюдено).
Налог в этом примере будет считаться от дохода (и это нормы статьи 214.10 Налогового кодекса):
15 млн рублей × 30% = 4,5 млн рублей.
11. Как оплачивать налоги из-за границы, где то сайт ФНС не грузится, то платежные системы работают с перебоями?
Самое удобное — завести личный кабинет налогоплательщика еще во время пребывания в России. Если приложение или сайт ФНС не будет работать из-за рубежа, пароль и логин допустимо передать доверенному лицу. Кроме того, налог за нерезидента может уплатить и любой другой человек.
12. Как не попасть под двойное налогообложение?
Двойное налогообложение — это ситуация, когда человек фактически дважды оплачивает налоги (в стране получения дохода и в стране проживания). Чтобы понимать последствия, нужно заранее изучить нормы международных соглашений.
В зависимости от норм может оказаться, что налог с продажи недвижимости в России не платится (допустим, по факту истечения срока трех/пяти лет), а вот в стране налогового резидентства его придется уплатить — таковы местные правила.
С некоторыми странами у России вообще не заключено международных соглашений (например, с Грузией) или они по какой-то причине не действуют. Это и означает появление двойной налоговой нагрузки.
13. Есть ли обстоятельства, когда можно платить налог как резиденту, будучи нерезидентом?
Нормы Налогового кодекса позволяют в ряде случаев не платить налог с продажи недвижимости или платить по правилам для налоговых резидентов даже тогда, когда и срок три года/пять лет не истек, и 183 дня в стране не набраны. Опытные специалисты налоговой сферы знают законные и безопасные пути, которые помогают их клиентам сэкономить значительные суммы.
Но бывают и рискованные схемы. Речь об экстренном искусственном создании статуса единственного жилья (когда три года прошли, а пять — еще нет) либо о дарении жилья близкому родственнику — налоговому резиденту для быстрой последующей продажи.
Важно помнить, что налоговая экономия не может быть единственной целью сделки. А согласно пункту 88 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 года № 25, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки нерезидентом может быть совершена не одна, а несколько сделок (например, дарение квартиры маме и последующая продажа мамой этой квартиры).
В таком случае прикрывающие сделки признаются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно заключали, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ) — выплата 30% налога.
14. Инвесторы и обычные продавцы — разные с точки зрения рынка категории, но налоги они платят одинаково. Это справедливо?
Не особо. От обычного человека инвестора отличить крайне сложно. Но если инвестор не зарегистрирован как ИП, это сразу же привлекает внимание.
Как правило, инвесторы покупают, а затем продают недвижимость гораздо чаще, чем обычные (даже самые привередливые) покупатели: иногда счет идет на десятки сделок.
Законодательству не хватает четкого определения, сколько сделок может совершить физлицо и когда количество сделок становится уже инвестиционным. При этом важно помнить, что человек может просто продавать свое имущество, пусть даже у него пять квартир и более. В каждом конкретном случае налоговая подходит к ситуации индивидуально.
15. Чем отличаются формы занятости риелторов и имеет ли это значение для покупателя?
Есть разные способы оформления деятельности риелтора, но раз уж мы говорим о налогах, следует напомнить: налоги должны платить все, потому что это способ обеспечения государства, которое, в свою очередь, предоставляет бесплатную медицину, образование и прочие услуги.
Теперь вернемся к формам занятости:
— налог 13% уплачивается с зарплаты, как и в случае с любой другой работой по найму;
— идет страховой стаж для пенсии.
— не требуется кассовый аппарат, а все расчеты можно проводить через приложение;
— нет понятия резидент/нерезидент (размер налога всегда составляет 4%, если риелтор работает с физлицами, и 6% — если с ИП и юрлицами);
— нельзя нанимать помощников;
— действует ограничение: самозанятый может работать с таким статусом, только если его доход не превышает 2,4 млн рублей в год);
— ограниченный функционал: можно работать только по договору оказания услуг.
- индивидуальный предприниматель (ИП):
— нужен кассовый аппарат;
— необходимо вести отчетность и отчислять пенсионные взносы;
— доход может превышать 2,4 млн рублей (но не более 200 млн рублей в год);
— можно работать с клиентами по агентскому договору (можно работать по доверенности или договору поручения — например, сдавать квартиру собственника в аренду).
Продажа квартиры за рубежом
Добрый день! Собираюсь продать небольшую квартиру в Болгарии, на валютный счет в Сбербанке получу сумму, эквивалентную более 600 тыс руб., но менее 1 млн. Квартира в собственности ровно 3 года, надо ли платить подоходный налог?
Попадет ли эта операция под валютный контроль банка?
С уважением, Екатерина
17 августа 2017, 11:10 , Екатерина, г. Москва
Ответы юристов
Владимир Мальцев
Юрист, г. Вологда
Общаться в чате
Добрый день, Екатерина.
В соответствие с Налоговым кодексом плательщиками НДФЛ являются налоговые резиденты. В соответствии с ст. 207 НК РФ, налоговыми резидентами признаются физические лица, которые фактически находятся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. НК РФ не предусматривает территориальных ограничений.
НДФЛ в связи с продажей зарубежной недвижимости платить необходимо, кроме случаев предусмотренных НК РФ… На такую недвижимость распространяются все правила уплаты НДФЛ, включая о не облагаемых доходах от продажи недвижимости, которой владели более трех лет.
17 августа 2017, 11:15
Клиент, г. Москва
То есть, платить налог не надо?
17 августа 2017, 11:19
Владимир Мальцев
Юрист, г. Вологда
Общаться в чате
То есть, платить налог не надо?
Нет. правила для зарубежной недвижимости те же самые.
17 августа 2017, 11:21
Дмитрий Чернобавский
Юрист, г. Электросталь
рейтинг 7.9
Общаться в чате
при сроке владения более 3 лет НДФЛ не будет.
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 09.11.2012 г. № ЕД-3-3/4062@
Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц дохода, полученного физическим лицом от продажи квартиры, находящейся на территории иностранного государства, и сообщает следующее.
Порядок обложения налогом на доходы физических лиц доходов, получаемых физическими лицами, установлен гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс).
Согласно положениям ст. 207 Кодекса налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Доход от продажи квартиры, находящейся за пределами Российской Федерации, на основании пп. 5 п. 3 ст. 208 Кодекса, относится к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации.
На основании п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц доход, полученный физическим лицом, являющимся налоговым резидентом Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, в частности, от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более.
Указанные положения применяются независимо от места нахождения продаваемой квартиры.
Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.
По итогам налогового периода устанавливается окончательный налоговый статус физического лица, определяющий налогообложение его доходов, полученных за налоговый период. При этом налоговым периодом признается календарный год (ст. 216 Кодекса).
Таким образом, доход, полученный физическим лицом, являющимся налоговым резидентом Российской Федерации, при продаже квартиры, находящейся в его собственности более трех лет, на основании п. 17.1 ст. 217 Кодекса, не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в Российской Федерации.
Одновременно сообщаем, что если международным договором Российской Федерации, содержащим положения, касающиеся налогообложения и сборов, установлены иные правила и нормы, чем предусмотренные Кодексом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами о налогах и (или) сборах, то применяются правила и нормы международных договоров Российской Федерации (ст. 7 Кодекса).
Вместе с тем по вопросу порядка налогообложения дохода, полученного гражданином Российской Федерации, при продаже квартиры, находящейся в иностранном государстве, следует обращаться в соответствующий компетентный орган этого иностранного государства.
Попадет ли эта операция под валютный контроль банка?
Екатерина
попадает, но раз деньги попадают на счет в уполномоченном банке, проблем не вижу.
17 августа 2017, 11:16
Дмитрий Чернобавский
Юрист, г. Электросталь
рейтинг 7.9
Общаться в чате
То есть, платить налог не надо?
Екатерина
если владеете 3 и более года — нет.
17 августа 2017, 11:21
Евгений Афанасьев
Юрист, г. Оренбург
Общаться в чате
Екатерина здравствуйте! Под валютный контроль попадают сделки с недвижимостью на сумму 3 млн. рублей.
Федеральный закон от 07.08.2001 N 115-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»
Статья 6. Операции с денежными средствами или иным имуществом, подлежащие обязательному контролю1.1. Сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на такое недвижимое имущество, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 миллионам рублей, или превышает ее.
17 августа 2017, 11:16
Евгений Каргапольцев
Юрист, г. Курган
рейтинг 9.6
Общаться в чате
Согласно п.1 ст.207 НК РФ
1. Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (далее в настоящей главе — налогоплательщики) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Согласно пп.5 п.3 ст.208 НК РФ
3.Для целей настоящей главы к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации, относятся:
.
5) доходы от реализации:
недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации;.
Следовательно, доходы от продажи недвижимости за границей будет являться объектом налогооблажения.
Исходя из текста вопроса, квартира была приобретена Вами в 2014 году, Следовательно, при решении вопроса об освобождении от налогооблажения будут действовать правила пп.17.1 ст.217 НК РФ в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Поскольку квартира находилась в собственности 3 года, то доходы будут освобождены от налогооблажения.
Попадет ли эта операция под валютный контроль банка?
Екатерина
1. Операция с денежными средствами или иным имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 600000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 600000 рублей, или превышает ее, а по своему характеру данная операция относится к одному из следующих видов операций:
1) операции с денежными средствами в наличной форме:
снятие со счета или зачисление на счет юридического лица денежных средств в наличной форме в случаях, если это не обусловлено характером его хозяйственной деятельности;
покупка или продажа наличной иностранной валюты физическим лицом;приобретение физическим лицом ценных бумаг за наличный расчет;
получение физическим лицом денежных средств по чеку на предъявителя, выданному нерезидентом;
обмен банкнот одного достоинства на банкноты другого достоинства;
внесение физическим лицом в уставный (складочный) капитал организации денежных средств в наличной форме;
2) зачисление или перевод на счет денежных средств, предоставление или получение кредита (займа), операции с ценными бумагами в случае, если хотя бы одной из сторон является физическое или юридическое лицо, имеющее соответственно регистрацию, место жительства или место нахождения в государстве (на территории), которое (которая) не выполняет рекомендации Группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (ФАТФ), либо если указанные операции проводятся с использованием счета в банке, зарегистрированном в указанном государстве (на указанной территории). Перечень таких государств (территорий) определяется в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации с учетом документов, издаваемых Группой разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (ФАТФ), и подлежит опубликованию;3) операции по банковским счетам (вкладам):
размещение денежных средств во вклад (на депозит) с оформлением документов, удостоверяющих вклад (депозит) на предъявителя;
открытие вклада (депозита) в пользу третьих лиц с размещением в него денежных средств в наличной форме;
перевод денежных средств за границу на счет (вклад), открытый на анонимного владельца, и поступление денежных средств из-за границы со счета (вклада), открытого на анонимного владельца;
зачисление денежных средств на счет (вклад) или списание денежных средств со счета (вклада) юридического лица, период деятельности которого не превышает трех месяцев со дня его регистрации, либо зачисление денежных средств на счет (вклад) или списание денежных средств со счета (вклада) юридического лица в случае, если операции по указанному счету (вкладу) не производились с момента его открытия;
4) иные сделки с движимым имуществом:
помещение драгоценных металлов, драгоценных камней, ювелирных изделий из них и лома таких изделий или иных ценностей в ломбард;выплата физическому лицу страхового возмещения или получение от него страховой премии по страхованию жизни или иным видам накопительного страхования и пенсионного обеспечения;
получение или предоставление имущества по договору финансовой аренды (лизинга);
переводы денежных средств, осуществляемые некредитными организациями по поручению клиента;
скупка, купля-продажа драгоценных металлов и драгоценных камней, ювелирных изделий из них и лома таких изделий;
получение денежных средств в виде платы за участие в лотерее, тотализаторе (взаимном пари) и иных основанных на риске играх, в том числе в электронной форме, и выплата денежных средств в виде выигрыша, полученного от участия в указанных играх;предоставление юридическими лицами, не являющимися кредитными организациями, беспроцентных займов физическим лицам и (или) другим юридическим лицам, а также получение такого займа
Исходя из текста вопроса, выполняется только одно условие -то, что сумма операции свыше 600 тыс. рублей, а вот второго условия нет.
НО, зная какими перестраховщиками у нас являются банки, вполне возможно, что банк направит Вам запрос о предоставлении сведенийоб операции, поэтому обратите внимание покупателя на точное и соответствующее характеру перевода назначение платежа, то есть точно укажите «Перевод денежных средств по договору купли-продажи от такой-то даты квартиры такой-то», а затем Вы предоставите в качестве подтверждения договор купли- продажи. Таким образом, банк идентифицирует операцию.
Можете, конечно, настаивать на том, что операция не подлежит обязательному контролю, и в конечном итоге, банк даже это признает, но, исходя из практики, это долгий и нервозатратный процесс.