Основное требование для получения статуса налогового резидента Турции, как и в большинстве других государств, — проживание на территории страны не менее шести месяцев в течение года. Однако если иностранец прибыл не с целью постоянного проживания, а с временными мотивами — например, туризма или лечения, — он будет считаться нерезидентом даже по истечении полугода.
Резиденты платят налог на все мировые доходы, нерезиденты — только на те, которые они получили на территории Турции. С Россией действует соглашение об избежании двойного налогообложения, поэтому дважды платить один и тот же налог не придется.
RB рекомендует лучших поставщиков цифровых решений для вашего бизнеса — по ссылке
Подоходный налог
Он распространяется на все виды прибыли, включающие заработную плату, доход от ведения бизнеса или сельского хозяйства, продажи ценных бумаг или сдачи в аренду недвижимости. Ставка налога прогрессивная:
- До 32 000 турецких лир (1 832 $ Суммы рассчитаны по курсу от 17 июля 2024 г. ) — 15%
- От 32 000 ₺ (1 832 $) до 70 000 ₺ (4 007 $) — 20%
- От 70 000 ₺ (4 007 $) до 250 000 ₺ (14 310 $) — 27%
- От 250 000 ₺ (14 310 $) до 880 000 ₺ (50 372 $) — 35%
- Свыше 880 000 ₺ (50 372 $) — 40%
Пример: посчитаем налог для зарплаты 40 000 турецких лир (около 2 000 $). На доход до 32 000 ₺ будет действовать ставка 15%, а на часть дохода от 32 000 до 40 000 ₺ — 20%: 32 000 х 15% + 8 000 х 20% = 6 400 ₺ (368 $).
При самостоятельном декларировании дохода можно вычесть подтвержденные расходы на образование и здравоохранение на себя, супруга и несовершеннолетних детей, но не более 10% от налоговой базы.
Кроме того, добросовестные налогоплательщики, которые вовремя подают декларацию и не имеют долгов, могут получить скидку 5% на коммерческий, сельскохозяйственный и профессиональный доход.
Социальные взносы
По умолчанию россияне, работающие в Турции, должны быть зарегистрированы в местной системе социального обеспечения, и работодатель, помимо подоходного налога, вычитает из зарплаты страховые взносы.
В 2024 году общая ставка снизилась до 34,5%: 20,5% для работодателя и 14% для сотрудника. Дополнительный взнос на страхование по безработице составляет 1% для сотрудника, 2% для компании и 1% для государства.
Бизнес-центр в Стамбуле. Автор: Resul Muslu/ Shutterstock
Верхний лимит для расчета социальных взносов составляет 1251 турецкую лиру в день. Компании, стимулирующие занятость, могут воспользоваться скидкой 5% на социальные взносы.
Если на иностранца распространяется система социального обеспечения другой страны, то он освобождается от взносов максимум на 3 месяца. Для других государств, с которыми у Турции подписаны договоры о социальном обеспечении, могут действовать другие условия.
Гербовый сбор
Широкий спектр различных документов и видов финансовой отчетности в Турции облагается гербовым сбором. Его ставка колеблется от 0,189% до 0,948%. С заработной платы тоже вычитается сбор по ставке 0,759%.
Налоги на недвижимость
Несмотря на снижение квоты на ВНЖ в Турции до 20% с 1 июля, покупка недвижимости все еще привлекательна для иностранцев.
По новым правилам 2024 года, при покупке любой недвижимости дается туристический вид на жительство, от 50 000 $ или 75 000 $ (в зависимости от района, где находится объект) — ВНЖ с правом получить гражданство спустя 5 лет, а от 400 000 $ — гражданство за инвестиции по упрощенной схеме. Налоги на недвижимость при этом невысокие.
«Приехали!» — канал, для тех, кто уехал или собирается. Как жить на новом месте: документы, финансы, работа, жильё, бизнес, люди. В новом проекте от команды RB.RU рассказываем как жить в другой стране в новое время.
Покупка недвижимости
Покупателю недвижимости необходимо заплатить налог на оформление права собственности («Тапу»), который составляет 4% от кадастровой стоимости объекта, указанной в свидетельстве. Иногда можно договориться с продавцом о разделении этого налога поровну.
Государственный сбор за обслуживание составляет около 130 $ для иностранцев и 45 $ — для турецких граждан.
Недвижимость, которая выставлена на продажу в Турции. Источник: Prian
В целях укрепления экономики с 2024 года на сделки с недвижимостью действует ограничение: они должны совершаться только в турецких лирах. Поэтому иностранцу еще придется получить в банке специальную справку, подтверждающую обмен валюты с целью покупки недвижимости.
При покупке на первичном рынке жилья нерезиденты освобождаются от уплаты НДС, который составляет от 1 до 18% в зависимости от площади объекта.
Ежегодный налог на собственность
Собственник жилья платит ежегодный налог 0,1% от кадастровой стоимости. Для крупных городов и туристических районов, включая Стамбул, Анталью, Измир и другие, применяется ставка 0,2%. Обычно выходит не более 150 $. Для коммерческих объектов и участков под застройку налог выше.
На элитную недвижимость дороже 5,25 млн ₺ (около 300 000 $) действуют повышенные ставки от 0,3 до 0,6% в зависимости от кадастровой стоимости объекта.
Сдача в аренду
Физические лица-нерезиденты могут сдавать свою недвижимость в долгосрочную аренду. Прибыль будет облагаться налогом по стандартным ставкам от 15 до 40%. Однако есть минимальная необлагаемая сумма — 9 500 турецких лир в год для жилой недвижимости и 49 000 ₺ для коммерческой.
«Важно, что сдавать недвижимость в краткосрочную аренду по турецким законам может только юридическое лицо, имеющее соответствующую лицензию. Последние два года за этим стали серьезно следить», — уточнил Филипп Березин, главный редактор портала о недвижимости за рубежом Prian.ru.
Продажа недвижимости
При перепродаже недвижимости взимается налог на чистую прибыль. Скажем, если вы покупали недвижимость за 100 000 ₺, указанные в «Тапу», а продали за 130 000 ₺, то налог будет рассчитываться с 30 000 ₺.
«Налогооблагаемую сумму можно сократить, если предоставить документы, подтверждающие расходы на улучшение жилья и заключение сделки. К примеру, чеки с затратами на ремонт. А если продавец владел недвижимостью более 5 лет, он полностью освобождается от налогов», — рассказал Филипп Березин.
Налоги для бизнеса
Несмотря на повышенные налоги в 2024 году, турецкие власти в целях поддержки бизнеса предлагают многочисленные льготы, которые распространяются и на иностранные компании.
Турецкий рынок. Автор: Tekkol/ Shutterstock
Налог на прибыль компаний
Ставка корпоративного налога в 2024 году была временно повышена до 23%. Ожидается, что в 2024 году она вернется к своему стандартному значению — 20%. Для банков и других финансовых организаций в апреле 2024 года ставка налога была повышена до 25%.
Для всех корпораций, как и для физических лиц, сейчас действует возможность снизить налог на 5%. Для отдельных компаний, которые впервые вышли на Стамбульскую фондовую биржу, предусмотрена скидка 2% на пятилетний период.
Кроме того, существуют различные налоговые льготы для компаний в организованных промышленных зонах (ОПЗ), зонах технологического развития (ЗТР) и свободной торговли (СЭЗ), а также образовательного бизнеса и других отраслей.
Налог на дивиденды составляет 10%. Две трети дохода от реализации акций при условии владения ими от 2 лет освобождаются от корпоративного налога.
НДС
Базовая ставка НДС в Турции составляет 18%. На медицинские изделия, сельскохозяйственную технику и ряд других товаров действует пониженный налог 8%. В 2024 году с целью борьбы с инфляцией НДС на ключевые продукты питания снижен до 1%.
Компании в сферах строительства, обрабатывающей промышленности, туризма и разработки электромобилей освобождены от НДС. Также бизнес, экспортирующий товары за границу, может возместить 10% налога.
Налоги в IT-сфере
Для IT-компаний в зонах технологического развития предусмотрено множество налоговых стимулов. Прибыль от научно-исследовательской деятельности и программных разработок освобождена от налога до конца 2028 года.
Заработная плата сотрудников не облагается подоходным налогом. Документы, подготовленные в рамках научно-исследовательской деятельности, освобождены от гербового сбора.
Интернет-площадкам и поставщикам digital-рекламы важно учитывать, что с 2020 года в Турции действует налог на цифровые услуги. Правила распространяются на компании с мировым доходом от 750 млн евро, из которых не менее 20 млн турецких лир заработаны на территории Турции. Налог на прибыль составляет 7,5%.
Обложка: Viacheslav Lopatin/ Shutterstock
Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы быть в курсе последних новостей и событий!
Только для нерезидентов РФ: уплата налога с продажи недвижимости в России
Даже будучи гражданином России, можно неожиданно превратиться в налогового нерезидента. Для этого всего лишь нужно большую часть года прожить за пределами страны. И если вы решитесь в этот период продать недвижимость, находящуюся на территории России, в налоговой инспекции вас ожидает несколько неприятных сюрпризов
Даже будучи гражданином России, оказывается, можно неожиданно превратиться в налогового нерезидента. Для этого всего лишь нужно большую часть года прожить за пределами страны. И если вы решитесь в этот период продать недвижимость, находящуюся на территории России, в налоговой инспекции вас ожидает несколько неприятных сюрпризов.
А бывает и так, что гражданин другой страны приобретает недвижимость в России и решает ее продать, не получив статус резидента. Узнайте об условиях налогообложения в этих случаях заранее, тогда у вас будет возможность оптимально подготовиться к такому повороту событий!
Определяем налоговый статус
Если вы довольно часто покидаете Россию, то для начала необходимо подсчитать дни присутствия и отсутствия на территории Российской Федерации. От этого зависит, являетесь ли вы резидентом или нет. Как правило, для этого берутся в расчет дни въезда и выезда в страну в соответствии с проездными документами, а также визами.
Климент Русакомский, управляющий партнер юридической группы «Парадигма»:
— Обратимся к ст. 207 НК РФ, п. 2 которой налоговыми резидентами для уплаты НДФЛ признаются физические лица, фактически находящиеся в России не меньше 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Такой критерий, как гражданство роли не играет.
Таким образом, методом исключения, нерезидентами считаются люди, находящиеся на территории РФ меньше 183 дней в году.
Светлана Бурцева, председатель Люберецкой коллегии адвокатов:
— Как рассчитать период нахождения в России? В расчет берутся дни нахождения в России в течение 12 последовательных календарных месяцев. При этом неважно, приходятся ли они на календарный год целиком или частично. Другими словами, если вы находитесь на территории РФ 183 дня с января 2011 года по январь 2012 года, то вы признаетесь резидентом РФ.
По разъяснениям Минфина России, расчет статуса резидента можно вести с любого месяца года. Дни для определения статуса резидентства могут быть и не последовательными, они могут прерываться на время командировок и отпусков. Важно только, чтобы нужное количество дней набралось в течение последовательных 12 календарных месяцев.
Важно отметить, что расчет не берутся периоды лечения и обучения за рубежом, которые длятся меньше 6 месяцев.
Если ваши расчеты показали, что вы являетесь резидентом РФ, то ознакомиться с условиями уплаты НДФЛ с продажи недвижимого имущества можно в другой статье. Если же подтвердился статус нерезидента, то переходим к следующему абзацу.
Налоговая ставка = 30%?
Для кого-то это, возможно, станет полной неожиданностью, но, к сожалению, да: практически треть дохода, который нерезидент получает от продажи жилья, по налоговым правилам, следует уплатить в бюджет. Об этом гласят статьи 207, 209, а также п. 3 ст. 224 Налогового кодекса РФ.
И даже если на момент продажи квартиры налогоплательщик еще являлся резидентом России, а к концу года его статус изменился, то рассчитывать налоги придется, исходя из 30%-ной ставки. По сравнению с 13%-ной ставкой для налоговых резидентов, эта цифра кажется просто грабительской.
Юлия Курмамбаева, партнер и руководитель налоговой практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С»:
Однако, если двусторонним международным договором об избежании двойного налогообложения между Россией и страной, налоговым резидентом которой является продавец недвижимости, установлены иные правила и нормы, то будут применяться именно эти правила (ст. 7 Налогового кодекса РФ). В настоящий момент такие договоры у России заключены с 87 странами.
Правда, если проанализировать большинство соглашений об избежании двойного налогообложения, доходы нерезидентов от продажи жилья облагаются налогом именно в стране расположения недвижимости. При этом если нерезидент России заплатил налоги в местную налоговую инспекцию, то они будут учтены при уплате налогов в родной стране. А если, по соглашению, ставка на доходы физических лиц в родной стране ниже, то ее гражданин имеет право заплатить налоги с продажи недвижимости на российской земле по месту постоянного жительства (опять же, если это предусмотрено условиями соглашения).
Ольга Курамшина, старший юрист налоговой и юридическикой практики компании «Корпус права» (Россия):
— Стоит отметить, что пока налогоплательщик не получил доход фактически, то есть пока в его распоряжение физически не поступила сумма денежных средств за проданную недвижимость (полностью или в части), доход не считается полученным для целей налогообложения.
А как же сроки владения и вычеты?
Нерезиденты России в этом плане тоже находятся в невыгодном положении, по сравнению с резидентами. Если для последних Налоговым кодексом предусмотрены всевозможные вычеты и льготные условия при расчете и уплате налогов, то для первых такие бонусы отсутствуют.
Климент Русакомский:
— При расчете налога срок владения нерезидентом объектом недвижимости не имеет значения. Кроме того, следует также учитывать, что действие положений п.п. 17.1 ст. 217 НК РФ, позволяющих хозяину имущества, находящегося в собственности больше трех лет, не платить НДФЛ, на налоговых нерезидентов также не распространяется.
Поэтому при продаже квартиры на территории России налоговый нерезидент обязан заплатить 30% НДФЛ со всей денежной суммы, полученной от покупателя недвижимости.
То же касается и всевозможных вычетов (социальных, имущественных и профессиональных), право на которые есть у резидентов, согласно статьям 218-221 Налогового кодекса. Для людей, имеющих противоположный статус, действует только правило 30%-ной ставки.
Можно ли уменьшить сумму налога?
В этой ситуации юристы советуют заблаговременно озаботиться вопросом обретения статуса «резидент» в том календарном году, в котором планируется совершение сделки.
Константин Кантырев, управляющий партнер международного юридического бюро Ruscounsel.com:
— Чтобы воспользоваться правом на льготу в связи со сроком владения (при приобретении собственности после 1 января 2016 года — 5 лет), надо стать резидентом, то есть прожить в России более 183 дней. Немногие из нерезидентов, проживающих заграницей, будут готовы пойти на такие жертвы ради уменьшения налогов.
Есть и другой распространенный способ среди россиян, который юристы называют недобросовестным по отношению к государству, – указание в тексте договора заниженной цены, которая отличается от фактически получаемой на руки. Правда, как утверждают специалисты, с 1 января 2016 года он потерял свою привлекательности и требует боле тщательных расчетов.
Ольга Курамшина:
— С 1 января, если налогоплательщик реализует недвижимое имущество по цене, которая ниже 0,7 его кадастровой стоимости, соответствующий доход будет вменен налогоплательщику, даже если доказательства его получения будут отсутствовать.
Более легальный способ уменьшения суммы налога предлагает Светлана Бурцева, правда, он связан с рисками, основанными на банальном человеческом доверии:
— Для беспроблемной продажи квартиры, можно подарить ее близким родственникам, у которых есть статус налоговых резидентов России. При этом если дарение произойдет меньше чем за три года до продажи, то придется все-таки заплатить налог 13%, который все равно меньше 30%. Другое дело, что есть опасность потерять недвижимость, если родственники захотят пойти на обман.
Другие правила налогообложения
Если сделка все же состоялась, продавец обязан сообщить о полученном доходе налоговым органам, т.е. подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах физического лица. При этом стоит обратить внимание, что налогоплательщик самостоятельно проводит исчисление сумм налогов, которые он обязан уплатить.
Климент Русакомский:
— После совершения сделки продавец-нерезидент должен до 30 апреля следующего за продажей года предоставить в Налоговую инспекцию декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ. Если у нерезидента есть регистрация в России, то документы необходимо подать в налоговый орган по месту регистрации. Если регистрация отсутствует, то декларация подается по месту нахождения проданного имущества.
А до 15 июля этого же года, уже после подачи декларации, необходимо заплатить сам налог.
Светлана Бурцева:
— Необходимо предупредить тех, кто думает, что можно не заплатить налоги и уехать из России, надеясь, что это сойдет с рук. На самом деле, между Росреестром, нотариусами и налоговой инспекцией сегодняшний день хорошо налажена информационная связь. Сведения в Налоговую службу подаются после каждой сделки. Поэтому уведомление о необходимости уплатить налоги да еще и вместе с пенями может настигнуть совсем неожиданно.
И это будет существенно дороже. Более того, законы других стран требуют декларировать любую сумму, появляющуюся у человека на личном счете, а провезти через таможню большую сумму наличными может оказаться проблематичным.
Налоговые последствия для иностранного владельца квартиры в России
Обратились ко мне с просьбой рассказать, какие налоги придётся платить иностранному гражданину в России, если он купить здесь квартиру. Посмотрела и ужаснулась размерам налогов, которые придётся этому иностранцу платить в случае продажи квартиры в России. Стала размышлять, как же оформить недвижимость, чтобы платить более реальные суммы налогов.
Делюсь с вами результатом своего анализа.
Итак, в случае приобретения жилой недвижимости нерезидентом в России (обращаю внимание, что нерезидент – это не просто иностранец, а лицо, которое не проживает на территории РФ более 183 дней в году), у него возникают следующие налоговые обязательства:
- Оплата налога на недвижимость (ставка налога определяется на основании стоимости недвижимого имущества и субъекта РФ, где оно расположена, но не может превышать 2%). Оплачивается ежегодно по месту нахождения недвижимости. Правило общее для всех, размер налоговой ставки зависит только объекта недвижимости и региона его нахождения.
- В случае продажи квартиры – оплата налога с дохода, полученного от продажи недвижимости. И тут случается самое страшное. Дело в том, что ставка налога на прибыль для нерезидента равна 30% (п.3, ст. 224 НК РФ). При этом данная сумма налога взымается со всей выручки от продажи квартиры (без вычета расходов на её приобретение), поскольку налоговый вычет, предусмотренный п. 3, ст. 220 НК РФ не применяется к нерезидентам (п.4, ст. 210 НК РФ). Продавец квартиры должен самостоятельно заполнить и подать налоговую декларацию по месту регистрации недвижимости (в этой же налоговой он должен стоять на налоговом учёте как владелец недвижимости с момента, как стал собственником этого имущества).
- Отдельно стоит обратить внимание, что НДС с продажи жилой недвижимости не уплачивается (пп.22, п.3, ст. 149 НК РФ).
Итого получается, что, если нерезидент купил в Москве квартиру за 6 000 000 рублей, а потом спустя годы продал её за 7 000 000 рублей, он обязан будет оплатить налог по ставке 30% с 7 000 000 рублей. Никакие вычеты и льготы, применимые к налоговым резидентам (вычет стоимости документарно подтверждённых расходов на приобретение недвижимости, освобождение от налога в случае владения более 3х лет (применимо к физическим лицам налоговым резидентам)) применяться не будут.
Как же избежать таких «драконовских мер». Есть несколько вариантов:
- На момент продажи квартиры стать налоговым резидентом России (т.е. прожить более 183 дней в течение непрерывных 12 месяцев до момента продажи квартиры). Но этот вариант не для всех приемлем.
- Зарегистрировать квартиру (оформить покупку квартиры) на российскую компанию (например, учредить общество с ограниченной ответственностью и стать в ней единственным учредителем). Налоговая ставка с продажи в таком случае будет равна 20% (либо в случае применения упрощённой системы налогообложения (УСН): 6% на всю сумму выручки или 15% на прибыль (выручка минус расходы)) и облагаться этой ставкой будет только доход от продажи, а не вся выручка. Однако здесь есть две сложности:
- Как потом полученные с продажи средства выводить из ООО. Как вариант – дивиденды, но тогда надо оплатить налог у источника (стандартная ставка 15%, может применяться пониженная ставка, предусмотренная соглашением об избежании двойного налогообложения со страной, резидентом которой является владелец квартиры). Однако таким образом можно вывести только чистую прибыль компании, а не всю выручку от продажи. Остальные средства надо выводить путём ликвидации ООО, как ликвидационную массу и опять же платить налог у истопника в России.
- Деятельность ООО надо поддерживать, вести бухгалтерский учёт, подавать ежеквартальные отчётности, платить авансом налоги, пенсионные и социальные отчисления с работника (как минимум это Генеральный директор) – достаточно много дополнительной административной работы и затрат на содержание.
3. Оформить покупку квартиры на иностранную компанию (компанию, зарегистрированную по месту регистрации и проживания нерезидента). В налоговом плане не будет особых отличий от российской компании: прибыль с продажи облагается налогом по ставке 20%, если не брать оффшорные государства (облагается доход минус расход). При этом иностранной компании, которая не будет вести деятельность на территории РФ через постоянное представительство, достаточно просто встать на налоговый учёт по месту нахождения недвижимого имущества для оплаты налога на недвижимость.
При этом никаких отчётностей и иных деклараций (помимо декларации на недвижимое имущество, подаваемой один раз в момент первой оплаты налога на имущество) подавать в российские налоговые органы не понадобится, что сильно упрощает жизнь иностранца по сравнению с ситуацией, когда учреждается российское ООО. Вопрос налогообложения иностранных компаний регулируется ст. 309, вопрос вычета из налогооблагаемой базы расходов регулируется ст.
268 НК РФ.
Подытожим: если вы иностранец, постоянно проживающий за пределами Российской Федерации, то при покупке квартиры в России оптимальное всего будет оформить её на иностранное юридическое лицо. В таком случае вы будете платить налоги на имущество, как все, не должны будете отчитываться о своей деятельности в России и в случае продажи оплатите налог по стандартной налоговой ставке 20% с применением всех предусмотренных налоговых вычетов (при условии предоставления документарного подтверждения несения расходов, которые вы планируете вычесть из прибыли с продажи). Поэтому покупку квартиры лучше сразу оформлять на это иностранное юридическое лицо и хранить все документы.
При этом в случае продажи налог с вас должен будет удержать покупатель, выступая налоговым агентом (если же покупателем будет выступать физическое лицо или другое иностранное лицо-нерезидент, то налог иностранная компания оплатить самостоятельно по месту налоговой регистрации в России).
Буду признательна за комментарии специалистов, которые на практике сталкивались с данным вопросом налогообложения иностранцев и могут предложить иные варианты легальной налоговой оптимизации.
Какой налог с продажи квартиры в 2024 году надо платить: важные изменения
Физлица обязаны декларировать доход от продажи квартиры и платить налог. Единая ставка — 13% для резидентов и 30% для нерезидентов, независимо от величины выручки. В некоторых случаях продавец может снизить налоговый процент или совсем не платить налог.
Фото: Журнал ДомКлик Журнал ДомКлик
Расскажем, как рассчитать и уменьшить его сумму, кто может избежать налоговых обязательств и что будет, если отказаться от уплаты НДФЛ.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры
Закон описывает пять одновременных условий, при которых платить НДФЛ при продаже недвижимости не нужно:
1️⃣ Налогоплательщик с женой/мужем — родители или усыновители двух и более несовершеннолетних детей. Не платят налог семьи, где ребёнок в возрасте до 24 лет учится очно.
2️⃣ Налогоплательщик или члены его семьи купили новое жильё в этом же календарном году или не позднее первого квартала следующего года. Здесь возможны два варианта:
стали собственниками по договору купли-продажи и зарегистрировали право собственности до 30 апреля следующего года; в этот же период полностью оплатили стоимость жилья/доли по договору участия в долевом строительстве, в кооперативе жилищного строительства.
3️⃣ Кадастровая стоимость объекта (если её можно рассчитать) не превышает 50 млн рублей, независимо от размера доли каждого собственника.
4️⃣ Новое жильё по площади больше проданной недвижимости, или его кадастровая стоимость выше.
5️⃣ Продавец и его семья на момент сделки по продаже не имеют в совокупной собственности более 50% другой квартиры, которая больше по площади, чем купленное жильё.
В других случаях физлицо обязано уплатить налог, согласно гл. 23 НК РФ.
Как рассчитать размер налога
В 2021 году Госдума утвердила новый алгоритм расчёта. Он учитывает кадастровую стоимость, а не инвентаризационную, как прежде. Первые три года, начиная с 2021 года, налог взимается с понижающими коэффициентами 0,7.
(доход — 1 млн рублей)*13%, где 13% — единая ставка для собственников-резидентов; 1 млн рублей — максимальная сумма налогового вычета.
Доход в формуле — налогооблагаемая база. Это или реальная цена продажи квартиры, или 70% её кадастровой стоимости на 1 января года, в котором стороны заключают сделку. Кадастровая стоимость близка по значению к рыночной цене.
Допустим, вы купили квартиру за 6 млн рублей. Продали её двумя годами позже за 7 млн рублей. Расчёт: (7 000 000 – 1 000 000) * 13% = 780 000 рублей.
Как продать квартиру без уплаты налога
Собственники единственного жилья не платят НДФЛ при продаже квартиры, если:
Владеют имуществом уже 3 года. При этом жильё перешло собственнику по наследству, по договору дарения, по договору пожизненной ренты или было приватизировано. Срок исчисляется с момента регистрации права в Росреестре, в том числе наследования права до 1 января 2016 года. Налогоплательщик продал квартиру за ту же сумму, что и купил.
Стоимость — не менее 70% кадастровой цены. Срок владения квартирой — 5 лет и более, и собственник приобрел её после 1 января 2016 года. Налогоплательщик продал квартиру дешевле, чем купил.
При этом цена сделки не менее 70% кадастровой цены на 1 января года продажи.
️Важно: Если собственник приобрёл несколько квартир с 2016 года, только по одной из них он не подаёт декларации и не перечисляет налог.
Как уменьшить налоги при продаже и покупке квартиры
У налоговых резидентов РФ есть бонус в сделках с недвижимостью — возможность уменьшить налог на доход или вернуть часть расходов. Это возможно, если физлицо:
получает официальную заработную плату; перечисляло НДФЛ 13% в течение года; проживает в РФ не менее 183 дней в течение года; подало декларацию и заявление.
Резидент должен соблюсти все требования, иначе ФНС откажет ему в льготных условиях.
Продавец имеет право уменьшить доход от продажи квартиры на сумму имущественного вычета. Максимальная сумма — 1 млн рублей. Всё, что больше этой суммы, облагается налогом.
Если собственников несколько, сумма вычета делится пропорционально их доле.
Имущественный вычет — многоразовое право, действующее 1 раз в год. То есть если собственник продал две и более квартир в один год, имущественный вычет на доход от всего жилья будет 1 млн рублей, если с интервалом в 13 и более месяцев — эта сумма полагается на каждую квартиру.
Пример расчёта НДФЛ
В 2021 году вы продали квартиру за 4 млн рублей (которая была куплена в 2019 году за 3 млн рублей).
(4 000 000 – 1 000 000) * 13% = 390 000 рублей.
Если доход с продажи квартиры менее 1 млн рублей, собственник подаёт декларацию, но не оплачивает НДФЛ.
Уменьшение налогооблагаемой базы на расходы при покупке
Альтернативный вариант — уменьшить сумму этого дохода на официально подтвержденные расходы.
Например, вы купили квартиру в 2019 году за 2,5 млн рублей. Продали её в 2021 году за 4 млн рублей. Налоговый вычет за покупку не получали. Расходы зафиксированы в документах.
Посчитайте выгоду, и подайте в декларации заявку на уменьшение облагаемого дохода.