Здесь вы узнаете о том, как рассчитать налог на продажу доли в квартире в разных ситуациях. Например, при при продаже квартиры целиком (в том числе и вашей доли в ней) или по долям (то есть по нескольким договорам купли-продажи долей). Ведь от порядка оформления сделки зависит и сумма налога, которую придется заплатить.
Мы рассмотрим каждую из этих ситуаций, а также расскажем про наиболее оптимальные способы оформления сделки, которые позволят уменьшить налог.
Зачастую продавец обязан заплатить налог с продажи доли в квартире. Почему «зачастую», а не всегда? Все зависит от трех факторов:
- Срока владения долей (то есть срока в течение которого доля в квартире была в собственности продавца).
- Продажной цены доли и кадастровая стоимости квартиры в целом.
- Порядка оформления купли-продажи доли.
Срок владения долей в квартире
До 2016 года действовало правило: если доля находилась в вашей собственности 3 года и более 3 лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода значения не имеет. Декларированию такой доход не подлежит.
С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем долям, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже.
Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Если право собственности оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим долям применяются старые правила расчета налога: доход от продажи долей, которой вы владели 3 года и больше, налогом не облагают.
Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении долей, которые были получены:
- по наследству;
- в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
- по приватизации;
- по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).
Если вы продаете такую долю в квартире и доля находилась в вашей собственности 3 года и более 3 лет, то налог с продажи платить не нужно. Продажная стоимость доли значения не имеет.
В отношении остальных долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года, этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять)лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров).
Пример
Вы продаете долю в квартире.
Ситуация 1
Доля получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
Ситуация 2
Долю вы купили в 2019 году (то есть после 1 января 2016 года). Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 5 лет и более 5 лет. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения долей может начаться в начале, середине или конце года.
Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения долей. Подробней о том, как определить срок владения смотрите по ссылке.
Как определить начало срока в течение которого доля была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на долю.
Строка в Свидетельстве о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТАсделана запись регистрации . Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по доле. Нужная дата стоит в строке 3 Вид, номер и дата государственной регистрации права .
Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:
- по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
- в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
- до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).
Внимание!
Если доля была получена в собственность по частям (например, 1/4 долю вы купили, а еще 1/4 получили по наследству и в результате, стали владельцем 1/2 доли), то право собственности на всю долюв размере 1/2 отсчитывают с момента первого оформления доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/4 до 1/2) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения при получении долей в разное время смотрите по ссылке.
Пример
В марте 2024 года три человека приобрели квартиру. Отец, его сын и брат отца. По 1/3 каждый.
В сентябре 2024 года отец умер. В связи с этим его сын получил долю отца (1/3) в наследство. По состоянию на сентябрь 2024 года доля сына составила 2/3.
В этой ситуации считается, что сын владеет 2/3 доли с марта 2024 года.
Таким образом, налог с продажи доли находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит.
Поэтому, если это ваш случай, то дальше можете не читать.
Налог с продажи доли, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеют значение два других фактора:
- Продажная цена доли и кадастровая стоимость квартиры в целом.
- Порядок оформления договора купли-продажи доли.
Поговорим о них подробнее.
Продажная цена доли в квартире и оформление сделки
Ваш доход — это продажная цена доли по договору купли-продажи. Из этого правила есть исключение. Оно касается долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года. По таким долям доход, облагаемый налогом, равен одной, но максимальной величине:
- либо продажной цены доли по договору;
- либо цены доли рассчитанной из кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7.
Пример
Вы продаете 1/2 долю в квартире, которая получена в собственность в 2024 году. Кадастровая стоимость квартиры 4 200 000 руб.
Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.
Вашим доходом считают наибольшую величину.
Ситуация 2
Продажная цена доли по договору 1 200 000 руб.
Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.
Вашим доходом считают наибольшую величину. Это стоимость доли, рассчитанная из кадастровой цены квартиры — 1 470 000 руб.
У продавца доли в квартире есть два способауменьшить доход при расчете налога с полученного дохода. Он может выбрать любой из них по своему желанию.
Способ первый. Доходы минус расходы
Продав долю в квартире, которая была менее трех лет в собственности, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с приобретением этой доли. Подобные расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!
… налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между доходом и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, доля в квартире продана дешевле, чем куплена) налог с продажи доли платить не надо.
Пример
Иванов владеет долей в квартире, полученной по договору купли-продажи, менее 5 лет. Он решил ее продать.
Ситуация 1
Иванов купил долю за 1 200 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 2 300 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
2 300 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 200 000 (расходы на покупку доли) = 1 100 000 руб.
Сумма налога:
1 100 000 х 13% = 143 000 руб.
Ситуация 2
Иванов купил долю за 1 250 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 1 120 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
1 120 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 250 000 (расходы на покупку доли) = 0 руб.
Налог платить не нужно.
В большинстве случаев доля в квартире не покупается отдельно. Обычно она поступает в собственность вместе с самой квартирой, купленной несколькими дольщиками (например семьей). В этой ситуации сумму расходов на приобретение конкретной доли либо указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, либо определяют по формуле (если в договоре стоимость каждой доли не указана):
| Покупная стоимость квартиры в целом | Х | Размер доли | = | Сумма расходов на приобретение доли |
Пример
Семьей из 3 человек приобретена квартира стоимостью 6 700 000 руб. Каждому из членов семьи принадлежит по 1/3 доли. В договоре купли-продажи квартиры стоимость каждой доли не указана.
Там лишь приведена общая цена квартиры.
В такой ситуации покупная стоимость каждой доли составляет:
6 700 000 (общая стоимость квартиры) х 1/3 = 2 233 333 руб.
Способ второй. Имущественный вычет
Продав долю в квартире вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога (подробнее о вычетах читайте по ссылке). В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса (пункт 1 и 2).
Если доход превышает вычет, налог нужно платить с суммы превышения. Если нет — налог не платят.
Внимание!
При продаже имущества, которое находится в долевой собственности, общая сумма вычета распределяется между совладельцами ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Дело в том, что этот вычет предоставляется не в отношении каждого продавца, а в отношении одного объекта (например, квартиры или дома). Получается, что если вы продаете свою долю отдельно это считают отдельным объектом.
Поэтому вы получаете вычет в полной сумме (1 000 000 руб.). А если вы продаете квартиру (в том числе и свою долю в ней) вместе с другими собственниками, то квартира и считается таким объектом. Поэтому вычет в размере 1 000 000 руб. будет распределен между всеми собственниками-продавцами.
Вот тут получает огромное значение порядок оформления сделки купли-продажи.
Вариант первый. Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Вместе с квартирой продается и ваша доля в ней.
В такой ситуации, вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.
Вариант второй. Квартира продается по долям. То есть каждый собственник продает свою долю по отдельному договору.
В такой ситуации КАЖДЫЙ собственник вправе получить вычет в 1 000 000 руб. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).
Пример
Семья из трех человек продает квартиру за 3 700 000 руб. Она находится в собственности продавцов менее 3 лет. Эта цена больше кадастровой стоимости квартиры.
Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. Квартира была получена по наследству. Поэтому расходов по ее приобретению нет.
Продавцы квартиры пользуются вычетом.
Ситуация 1
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.
Каждый собственник получает право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.
Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
3 700 000 х 1/3 (доход) – 333 333 (вычет) = 900 000 руб.
С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
900 000 руб. х 13% = 117 000 руб.
Ситуация 2
Квартира продается по долям. То есть по трем договорам купли-продажи долей, заключенным каждым собственником с покупателем. Стоимость каждой доли 1 233 333 руб. (что дает в общей сумме 3 700 000 руб.).
В этой ситуации каждый собственник получает право на вычет в размере 1 000 000 руб.
Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
1 233 333 (доход) – 1 000 000 (вычет) = 233 333 руб.
С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
233 333 руб. х 13% = 30 333 руб.
Это на 86 667 руб. меньше, чем при варианте 1.
Как снизить налог?
Если вы прочитали текст выше, то ответ понятен. Нужно грамотно оформить сделку купли-продажи. Продавать квартиру по долям, а не целиком.
То есть по нескольким договорам купли-продажи долей, а не по одному договору купли-продажи квартиры.
Но есть и еще один важный момент. Как вы видите из приведенного выше примера, при продаже квартиры целиком доход был распределен между собственниками квартиры пропорционально их долям. Однако, в договоре купли-продажи квартиры собственники вправе закрепить любой другой порядок распределения дохода.
Который вообще никак не привязан к размеру их долей. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).
Если же в договоре этот порядок вообще никак не определен (то есть в нем указана лишь общая стоимость квартиры и не отражено как доход распределяется между совладельцами), то продавцы вправе заключить соглашение о распределении дохода между ними. О том, как оформить соглашение о распределении дохода смотрите по ссылке.
В чем же выгода? Она возникнет, если хоть один из собственников владел своей долей больше 3 или 5 лет. В этом случае наибольшую сумму дохода нужно распределить на него.
А оставшуюся между другими сособственниками. Причем доля дохода, приходящегося на каждого из них должна соответствовать сумму причитающегося им вычета. В этой ситуации платить налог никому не придется.
Пример
Семья из трех человек (отец, сын и дочь) продает квартиру за 3 700 000 руб. Это больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире.
При этом отец владеет своей долей больше 5 лет, а сын и дочь – меньше. Расходов по приобретению квартиры нет. Поэтому продавцы (сын и дочь) пользуются вычетом.
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Договор предусматривает, что доход от продажи квартиры распределен так:
-
- сын – 333 333 руб.;
- дочь – 333 333 руб.;
- отец – 3 033 334 руб. (3 700 000 – 333 333 – 333 333).
В этой ситуации отец платить налог не должен вне зависимости от стоимости его доли. Он владеет своей долей в квартире больше 5 лет. Сын и дочь получают право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.Доход каждого из них, облагаемый налогом, равен:
333 333 (доход) – 333 333 (вычет) = 0 руб.По этой сделке налогов платить никто не должен. При этом сын и дочь обязаны сдать декларацию по налогу. Отец сдавать декларацию не обязан.
Портал Ваши налоги
2022Налог при продаже доли в квартире
1 декабря 2024 Регистрация Войти
6 декабря 2024Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
13 декабря 2024
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 29 октября 2020 г. N 03-04-05/94196 Об уплате НДФЛ при продаже квартиры (доли в квартире)
Обзор документа
Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 29 октября 2020 г. N 03-04-05/94196 Об уплате НДФЛ при продаже квартиры (доли в квартире)
29 декабря 2020
Департамент налоговой политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры (доли в квартире) и в соответствии со статьей 34 2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
На основании пункта 17 1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217 1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217 1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217 1 Кодекса.
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, минимальный предельный срок владения таким имуществом составляет три года (пункт 17 1 статьи 217 Кодекса, в редакции до 01.01.2016).
В этой связи, если проданная квартира или доля в квартире находилась в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, то образуется доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества.
С учетом положений пункта 2 статьи 220 Кодекса налогообложению подлежит не полная сумма полученного налогоплательщиком дохода от продажи доли в квартире, а сумма дохода, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета или на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданной доли в квартире.
Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 325-ФЗ) подпункт 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса дополнен абзацами девятнадцатым — двадцать вторым, в соответствии с которыми, при получении дохода от продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий:
расходы на приобретение объекта недвижимого имущества произведены членом семьи налогоплательщика — владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);
величина расходов на приобретение объекта недвижимого имущества в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода налогоплательщика, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
Положения абзацев девятнадцатого — двадцать первого подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса применяются также в случае, если доля в объекте недвижимого имущества приобретена налогоплательщиком в качестве условия использования средств материнского (семейного) капитала, полученных за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.
В соответствии с пунктом 16 статьи 3 Федерального закона N 325-ФЗ, положения абзацев девятнадцатого — двадцать второго подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2017 года.
Таким образом, в случае, если доля в квартире приобретена в собственность ребенка в качестве условия использования средств материнского (семейного) капитала, то при налогообложении доходов от продажи такой доли в квартире могут учитываться расходы, понесенные членом его семьи, при соблюдении вышеуказанных условий.
При этом в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры (доли в квартире), уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, могут быть учтены расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на приобретение проданной квартиры (доли в квартире).
Кроме того, учитывая, что в соответствии с положениями статей 333 17 , 333 18 и 333 33 Кодекса на физических лиц возложена обязанность по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, сумма оплаты указанной государственной пошлины также может быть учтена налогоплательщиком в сумме фактически произведенных расходов, связанных с приобретением доли в квартире, при условии наличия документального подтверждения ее уплаты.
Учитывая изложенное, в настоящее время главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса урегулирован вопрос налогообложения доходов, полученных от продажи доли в квартире, приобретенной в связи с использованием средств материнского (семейного) капитала в собственность детей.
Внесение дополнительных изменений в порядок налогообложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи квартиры или доли в квартире, Основными направлениями бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики Российской Федерации на 2020 год и на плановый период 2021 и 2024 годов не предусмотрено.
Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым агентам и налоговым органам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента В.В. Сашичев Обзор документа
Минфин разъяснил порядок обложения НДФЛ доходов от продажи доли в квартире, приобретенной с использованием средств маткапитала в собственность детей.
Вносить дополнительные изменения в НК в ближайшие годы не планируется.
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
Налог с продажи квартиры: как минимизировать согласно Налоговому кодексу РФ
Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.
Минимальный срок владения для продажи квартир:
- Купили квартиру до 01.01.2016 года — 3 года.
- Купили квартиру после 01.01.2016 года — 5 лет.
- Получили квартиру в подарок или в наследство от близкого родственника — 3 года. Близкие родственники — родители и дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные (ст.14 Семейного кодекса РФ).
- Приватизировали квартиру — 3 года.
- Вы — собственник квартиры, полученной по договору пожизненного содержания с иждивением — 3 года.
Пример 1:В феврале 2018 года вы получили в наследство от бабушки квартиру. Чтобы не платить налог, продайте квартиру в феврале 2021 года. По закону после смерти предыдущего владельца должно пройти 3 года.
Пример 2:В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2024 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.
Минимальный срок владения до и после 2020 года
В 2020 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ. ». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2016и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.
- вы продали единственное жилье;
- купили новую квартиру за 90 дней до продажи «старой».
Кто платит налог?
Налог с продажи платит собственник квартиры. Обратите внимание, вы станете собственником, если оформили квартиру:
- по договору купли-продажи, и получили выписку из ЕГРН о праве собственности;
- по договору долевого участия,и прошли государственную регистрацию права собственности регистрации а . Если вы еще не собственник, а продаете квартиру по переуступке прав по ДДУ, то вы можете уменьшить доход с продажи на подтвержденные расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Алгоритм такой же, как и по договору купли-продажи. Подробнее как это сделать, читайте ниже;
- по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК),подписали Акт приема-передачи и выплатили паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 г. № 03-04-05/7-837).
Пример 1:Вы оформили квартиру по договору купли-продажи в 2017 году. Это единственная ваша недвижимость. Право собственности на квартиру зарегистрировали 13 марта 2017 года. Вы продали квартиру 3 апреля 2020 года и не заплатили НДФЛ.
С 13 марта 2020 года наступил минимальный срок владения квартирой — 3 года. До принятия закона вы бы ждали 5 лет.
Пример 2:В июне 2017 году вы купили трехкомнатную квартиру. А в сентябре 2019 году — однокомнатную квартиру. В этом случае, правило «единственного жилья» не работает. Если продадите квартиру в сентябре 2024 года, то не заплатите налог.
К этой дате наступит минимальный срок владения квартирой, купленной после 01.01.2016 года.
Пример 3:В 2010 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2014 году дом сдали, и вы получили Акт приема-передачи вместе с ключами. А с 20 мая 2018 года стали полноправным собственником квартиры — зарегистрировали право собственности и получили выписку из ЕГРН. В случае, если квартира — единственная недвижимость, вы можете продать ее с 20 мая 2021 года и не заплатить налог.
К этой дате наступит минимальный срок владения имуществом — 3 года. Если помимо новой квартиры у вас есть еще жилая недвижимость, тогда ждите 5 лет, и продавайте без налога с 20 мая 2024 года.
Пример 4:В 2014 году вы заключили договор с ЖСК и выплатили весь пай. В 2015 году подписали Акт приема-передачи квартиры. В 2017 году оформили квартиру в собственность и получили выписку из ЕГРН.
В 2019 года продали квартиру и не заплатили налог, так как вы владели жильем больше 3-ех лет, выплатили весь пай и получили на руки Акт приема-передачи. В этом случае дата регистрации права собственности роли не играет.
Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры
Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.
Есть два вида вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры.
С подтверждением фактических расходов на покупку
Вы купили квартиру на собственные деньги и сохранили правоустанавливающие и платежные документы. Тогда вы уменьшаете доход с продажи на сумму подтвержденных расходов, а с полученной разницы платите 13 % НДФЛ.
01.01.2016 года вступил в силу закон —№ 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.
Пример 1:В марте 2015 года вы купили у брата двухкомнатную квартиру за 3 млн. рублей. А в ноябре 2017 года продали за ту же сумму. До 30 апреля 2018 года вам нужно подать «нулевую» декларацию.
Вы не платите налог, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку.
Пример 2:В 2018 году вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн. рублей. В 2019 году продали ее за 3 млн. рублей. Однако, кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) ниже дохода от продажи (3 млн. рублей), то в целях налогообложения в расчет берется доход от продажи.
С разницы 500 тыс. рублей (3 млн. рублей-2,5 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 65 тыс. рублей.
Пример 3:В 2018 году по договору долевого участия вы купили новостройку за 4 млн. рублей. В 2019 году застройщик не сдал дом, а вы нашли другое выгодное предложение. В 2019 году по договору переуступки прав вы продали квартиру «новому» дольщику за 5 млн. рублей (в новостройках кадастровая стоимость не учитывается, так как еще не определена).
С разницы 1 млн. рублей (5 млн. рублей — 4 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 130 тыс. рублей.
Без подтверждения расходов
Вы получите вычет —1 млн. рублей, если не сохранили платежные документы. Это касается и тех, кто получил квартиру в подарок, в наследство или приватизировал.
Пример:В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость.
Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.
Когда подавать декларацию при продаже квартиры
Если квартиру продали в 2019 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 31 июля 2020 года.(Увеличили срок в связи с пандемией)
Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года.В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите.
В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей.
Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.
Какие необходимы документы
К декларации 3-НДФЛ приложите следующие документы (пп.6,7 п.3, п.7 ст.220 НК РФ):
- копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- копия договора купли-продажи, договора долевого участия, договора уступки права требования;
- акт приема-передачи квартиры (если купили квартиру по ДДУ);
- платежные документы (расписка, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки);
- договор ипотеки и банковская справка об уплаченных процентах (если купили квартиру в ипотеку и хотите увеличить расходы на сумму ипотечных процентов).
Как быстро подать декларацию и уменьшить налог к уплате
Вы можете подать документы лично в налоговую инспекцию или дистанционно через личный кабинет налогоплательщика. Никто не даст гарантию, что налоговая беспроблемно примет документы, и на протяжении трех месяцев камеральной проверки вас не побеспокоит.
Если вы дорожите временем, нервами и деньгами, то доверьтесь нам. Меньше чем за 24 часа специалисты компании Верните.налог уменьшат налоги в рамках закона, безошибочно заполнят декларацию, подготовят и подадут документы в инспекцию. От вас потребуется минимальное участие. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Стандарт» — 1690 рублей.
По пакету «Премиум» вы получите полное сопровождение проверки. Если будут задержки с выплатами, мы напишем жалобы, свяжемся с инспекцией и обеспечим возврат денег в срок. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Премиум» — 3190 рублей.
- имущественный налоговый вычет
- возврат налога
- 3-НДФЛ
- декларация 3-НДФЛ
- налоговый вычет
- садовый дом
- дачный дом
- налоговый вычет на обучение
- социальный вычет на образование
Оптимизация налогов при продаже недвижимости находящейся в общей долевой собственности
В большинстве случаев продавцов, у которых недвижимость находится в собственности менее минимального срока владения, интересует вопрос как снизить налоговую нагрузку при продаже.
Согласно налоговому кодексу доходы облагаются 13%. Есть также сумма не облагаемая налогом – 1 000 000. В зависимости от основания права собственности предусмотренного ст.217.1 НК РФ, чтобы доходы не облагались налогом, продавцу нужно дождаться 3-х или 5-летнего срока с момента приобретения недвижимости в собственность.
На сегодняшний день налоги рассчитываются по-разному. Это связанно с изменениями в налоговом кодексе вступившими в силу с 01.01.2016 года. Для объектов, приобретённых до 31.12.2015 года включительно, применяются старые правила.
По сей день на эти объекты можно указывать стоимость в договоре купли-продажи/мены на своё усмотрение. Сумма в 1 000 000 налогом как не облагалась так и не облагается.
Для объектов приобретённых после 01.01.2016 года, для расчёта налога применяется кадастровая стоимость. Соответственно просто так взять и указать стоимость менее кадастровой умноженной на коэффициент 0,7 смысла нет, поскольку законом установлен только такой способ. К примеру, если квартира была приватизирована после указанной даты, а её кадастровая стоимость составляет условно 10 млн., то налог будет рассчитываться следующим образом: (10 000 000 х 0,7 — 1 000 000) х 13% = 780 000 рублей сумма налога. Поэтому указав сумму меньшую чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7, не позволит снизить сумму налога.
Также отмечу, что налог с продажи рассчитывается исходя из большей суммы, после сравнения кадастровой стоимости и стоимости в договоре. Та цена, которая выше, с той и будет высчитываться налог.
Но к примеру, если квартира была приобретена по договору купли-продажи, за те же 10 000 000 и продаётся за 10 000 000, то здесь налог не возникает поскольку дохода нет. Если она будет продаваться за 11 млн., соответственно доход составит 1 млн. и только он будет облагаться налогом 13%. Сумма налога в этом случае составит 130 000. При этом должны быть документально подтверждены расходы на покупку этой недвижимости.
Но и в этом случае нужно учитывать кадастровую стоимость умноженную на 0.7 и рассчитывать по аналогии как с примером про приватизацию.
Налог можно уменьшить не только за счёт налогового вычета, но и за счёт продажи объекта по долям, т.е. каждый собственник своей доли может заключить отдельный договор купли-продажи с покупателем. Т.е. каждая доля (и комнаты в коммуналке тоже) выступают как отдельные объекты права, а вычет предоставляется как раз на каждый объект в полном объёме.
Таким образом конечно происходит удорожание сделки, но эти расходы окупаются. Напомню, что с 02.06.2016 г., сделки с недвижимостью находящейся в общей долевой собственности обязательно должны удостоверяться нотариусом. Стоимость нотариального удостоверения с нашими ценами на квартиры составляет примерно 25 000. Соответственно, если собственников к примеру трое, то будет три договора купли-продажи.
Сюда придётся приплюсовать нотариальные согласия на продажу от каждого собственника двум другим – это требование установлено ст.250 ГК РФ (преимущественное право покупки) и п.6 ст.42 ЖК РФ (если продаётся комната). Получится шесть согласий, каждое из которых обходится примерно в 1 500 – 1 700 р. Плюс вместо одной госпошлины за регистрацию перехода права собственности, их будет три. Т.е. не 2 000, а 6 000 р.
Таким образом, стоимость нотариальной сделки по отдельным договорам составит примерно 90 000 – 100 000 вместо 25 000 – 30 000. Цифры привожу примерные, поскольку стоимость по удостоверению документов у нотариусов отличается. Но учитывая то, что при продаже объекта по долям, каждому будет предоставлен налоговый вычет, экономия составит уже не 130 000, а 390 000.
Многие считают, что не каждый покупатель согласится на такую схему. Но, если донести до него (а на практике так и есть) эту схему грамотно, то он согласится и тем более, если цена адекватная – рыночная.
После одновременной регистрации перехода прав собственности по каждому договору купли-продажи, покупатель становится собственником не отдельных долей, а всего объекта.