Налог на взаимное дарение квартир между родственниками

Самый распространенный способ передать недвижимое имущество между родственниками – это составление договора дарения. При совершении данной сделки лицами, которые не имеют родственных связей, существует большая вероятность того, что сделка является притворной, то есть скрывает куплю-продажу имущества для того, чтобы уйти от налогов, или при передаче в дар доли в квартире в целях обхода преимущественного права покупки доли другими собственниками данного объекта. Однако в рамках темы, вопрос о сделках данного рода не будет нами рассмотрен.

Форма и содержание дарственной квартиры, дачи, частного дома и других объектов недвижимости, заключаемой между близкими родственниками аналогична дарственной по передаче такого же имущества остальными субъектами. Суть договора дарения заключается в том, чтобы даритель на безвозмездной основе передает или обязуется передать одаряемому в собственность вещь (в частности недвижимость) или имущественные права к себе или третьим лицам, или освобождает или обязуется освободить другую сторону от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.

Понятие имущественного права в контексте дарения квартиры родственнику. Каким образом возможна передача права требования

Имущественным правом, к примеру, можно назвать право по ДДУ в долевом строительстве МКД, который был заключен на основании ФЗ №214, и фактически означает, что покупатель по договору имеет права на квартиру, которая будет построена в конкретном МКД. Из этого примера следует, что данное право (в частности на объект недвижимости) может быть предметом договора дарения между родственниками. Имущественное право может быть передано на основании передачи от дарителя к одаряемому ценных бумаг. Здесь даритель безвозмездно передает такое право, которое удостоверено ценной бумагой. Согласно нормам вышеуказанного ФЗ ценная бумага может быть жилищным сертификатом, особым видом облигаций.

В ней выражается право владельца на последующее получение квартиры от эмитента, который выпустил данный жилищный сертификат. Для того чтобы суть законодательной нормы о дарении была ясна и понятна, необходимо внести разъяснение: если вы безвозмездно оплачиваете какие-либо вещи ( также товары, услуги) за своих близких родственников, не беря какой-то компенсации, это является подарком. Согласно терминологии ГК РФ, вы освобождаете вашего близкого родственника от обязательств перед вами, говоря о том, что он вам ничего за это не должен. Данное действие может квалифицироваться как прощение долга.

Но это можно уже назвать нюансом, который не имеет смысла затрагивать.

Налогообложение при взаимной сделке дарения квартир между близкими родственниками

Ст. 572 ГК РФ определяет, что встречная передача имущества, денежных средств или обязательств не является дарением. Такая сделка притворна. Это значит, что к договору будут применены соответствующие правила, как к правоотношению, которое имеет место на самом деле (к примеру, как при купле-продаже). В этом и состоит такой принцип дарения, как безвозмездность, не зависимо от того, какие лица выступают субъектами договора (родственники, иные лица).

Согласно нормам действующего законодательства, обещая передать лицу что-то конкретное, данное действие имеет юридическое значение и считается дарением. Это значит, что лицо, которое обещало совершить такое действие, при условии, что обещание имело соответствующую юридическую форму, было ясным и недвусмысленным, должно совершить такую передачу обещанного имущества безвозмездно. Это также касается недвижимости, и непосредственно квартиры. Отдельно стоит отметить любопытный момент, касаемо ст. 581 ГК РФ, согласно которой, право одаряемого не может перейти к его правопреемникам, при условии, что иное не установлено договором.

Также и обязанности дарителя, который пообещал передать имущество в дар, переходят к его правопреемниками, при условии, что иное не установлено договором. Ст. 575 ГК РФ устанавливает запрет на дарение имущества от имени малолетних и недееспособных граждан, если дарителем выступают законные представители, а также органы опеки.

Исходя из этого, передача в дар квартиры или иного имущества возможна лишь при соблюдении этих условий.

Составление договора дарения

• Адрес месторасположения (населенный пункт, улица, номер дома, строения, квартиры, комнаты);
• Технические характеристики (площадь; этаж, на котором расположена квартира; количество комнат в ней, их площадь; кадастровый номер объекта, номер записи госрегистрации права собственности дарителя, указанный в ЕГРН);
• Частично (в долях) или полностью передается объект. При передаче в дар доли в квартире, в условии о характеристиках объекта указывается информация как о квартире в целом, так и о размере доли в виде арифметической дроби.

Если вы являетесь собственником доли в жилом помещении, и проживаете в конкретной комнате, указать о намерении подарить комнату родственнику или третьему лицу вы не вправе. Это объясняется тем, что вы не являетесь собственником конкретной комнаты, а занимаете ее согласно договоренности, достигнутой всеми проживающими владельцами. Обычно это основывается на пропорциональном соотношении принадлежащего имущества (его доли) к общему размеру имущества, то есть согласно сложившемуся порядку пользования жильем. Чтобы избежать спорных ситуаций, в последствии, в договоре дарения доли рекомендуется указать, какая часть объекта недвижимости находилась в вашем пользовании согласно принадлежащей доле. Одараямому перейдет право пользования той частью жилого помещения, то есть комнатой, которая была закреплена за вами.

Но и это не всегда означает, что спорные моменты исключены. Если вы использовали комнату, которая в пропорциональном соотношении превышает размер вашей доли, то вопреки сложившемуся порядку пользования, другой совладелец может выразить несогласие на совершение такое сделки, либо потребовать, что чтобы одаряемому было передано помещение в соответствии с размером доли дарителя. Не всегда такой спор можно разрешить, особенно, если конструктивные особенности жилища не позволяют физически определить комнату с размером передаваемой доли.

В таких обстоятельствах чаще всего, совладельцы требуют компенсацию, за то, что новый совладелец будет использовать помещение большей площади в сравнении с переданной ему долей.

Существенным условием также может быть названо право дарителя и иных граждан на проживание в квартире как в течение конкретного временного периода, так и бессрочно. К примеру, даритель вправе указать, что передача квартиры будет осуществлена только после его смерти.

Как оформить дарственную на квартиру

• Если отчуждаются доли в имуществе, принадлежащем гражданам по праву общей собственности, а также если все собственники долей передают свои права в рамках одной сделки ( ФЗ № 122); Если сделка происходит в отношении имущества несовершеннолетнего или недееспособного гражданина, на которую требуется разрешение органов опеки. Стоит отметить, что стороной сделки здесь являются граждане в возрасте от 14-ти до 18-ти лет. Для совершения сделки по безвозмездной передаче имущества лицами от 14-ти до 18-ти лет требуется письменной согласие законных представителей и органов опеки.
• Напоминаем, что дарение от имени малолетних, моложе 14-ти летнего возраста, запрещено. Несовершеннолетние до 14-ти лет, а также от 14-ти до 18-ти лет, могут участвовать в сделке в качестве одаряемых. Это объясняется тем, что данные юридические действия не нарушают их права и не уменьшают имущество. Договор при этом может быть составлен в письменной форме. Фактически дар принимается законными представителями, выступающими от имени одарямых. Законные представители вправе с согласия органов опеки распоряжаться и пользоваться имуществом, которое получил в дар одаряемый, при условии, что соблюдены соответствующие правила ФЗ №48 и ст. 26, 28, 37 и 292 ГК РФ, и ст. 68 СК РФ. Но такие действия имеют свои ограничения, предусмотренные нормами вышеуказанного законодательства. Из всего сказано следует, что вы вправе передать в дар квартиру или ее долю несовершеннолетнему родственнику;
• Если муж или жена передают в дар квартиру или долю в ней. Если сделка по приобретению была возмездной и происходила в период брака, а брачный договор отсутствовал, от другого супруга потребуется согласие, заверенное нотариусом. При передаче в дар имущества одному из супругов согласие не нужно. Это объясняется тем, что такая сделка происходит на безвозмездной основе, а имущество, которое передается в дар, не относится к совместно нажитой собственности.

Стоимость составления договора дарения и его нотариального заверения уточняйте в нотариальных конторах вашего города.

Государственная регистрация квартиры, полученной по договору дарения

Как зарегистрировать дарственную, заключенную близкими родственниками? Переход имущества от одного лица к другому требует того, что перешедшее право было зарегистрировано, также как и возникновение и прекращение таких прав.

Из этого следует, что и сам договор дарения и право собственности на недвижимость, переходящее по нему к другому лицу требует регистрации в ЕГРН вне зависимости от того, в какой форме была совершена сделка.

Росреестр и его территориальные подразделения уполномочены на проведение регистрационных действий в отношении прав на недвижимость и сделок с ней. Подать регистрирующий пакет документов можно также в МФЦ.

От заявителя потребуется уплатить госпошлину в размере 2 тысяч рублей, установленную для граждан, и предоставить регистратору чек об оплате.

Если договор составлен в письменной форме, его экспертиза проводится органами Росреестра. На проведение правовой экспертизы дарственной, имеющей нотариальное удостоверение, уполномочены нотариусы. Помимо этого проверяется законность совершенной сделки. С 01.01.2017 г. длительность процедуры регистрации равна 7 рабочим дням.

После того, как имущество и право на него зарегистрировано за новым собственником, сторонам выдают договор дарения (каждому в 1 экземпляре), содержащий отметку о проведении госрегирации. Одаряемый получает выписку из ЕГРН, которая является удостоверением факта регистрации прав. Выписка выдается собственникам с 01.01.2017 взамен свидетельства о регистрации прав.

Можно ли отказаться от дара

Одаряемый имеет право отказаться от получения дара в любое время, расторгнув договор в одностороннем порядке. Если дарственная составлена в письменной форме, то отказ аналогично должен быть оформлен в письменном виде. Отказ от принятия дара также как и регистрация дарственной в соответствии должен быть зарегистрирован уполномоченным органом.

Может ли даритель отказаться от дарения

Даритель может отказаться от исполнения обязательств по договору дарения и передачи квартиры или ее доли и соответствующих прав на имущество согласно ДДУ в строительстве, если после совершения сделки произошло существенное ухудшение здоровья, материального или семейного положения дарителя, которое не позволяет осуществить данные обязательства без снижения уровня жизни. Это особенно актуально в жилищных вопросах, к примеру, если даритель, который обещал передать ближайшему родственнику жилплощадь и переехать в другой регион, из-за ухудшения здоровья и наступления иных обстоятельств вынужден остаться.

П. 1 ст. 578 ГК РФ позволяет дарителю отказаться от совершения сделки, согласно указанным законным основаниям. Отмена дарения допускается в случае совершения одаряемым покушения на жизнь дарители или его близких родственников или в результате умышленного причинения телесных повреждений дарителю.

Если умышленные действия одаряемого привели к смерти дарителя, наследники потерпевшего могут обратиться за отменой дарственной в судебном порядке.

Дарения также может быть отменено по решению суда, если даритель обратиться с соответствующим заявлением, о том, что действия, совершаемые одаряемым в отношении объекта договора, несут угрозы полной утраты данного имущества. При этом даритель должен обосновать свои требования и доказать, что предмет договора имеет для него значительную неимущественную ценность. Данная угроза может возникнуть, если одаряемый не соблюдает правила пользования, содержания и эксплуатации жилого помещения, что может привести к разрушению объекта недвижимости, причинению ему неустранимого вреда или порче отдельных частей имущества.

Данное условие имеет место, если по договору была передана квартира-музей, или, к примеру, в случае, если конструктивные элементы квартиры обладают особой ценностью – архитектурной, исторической, культурной.

Отмена дарения

В договоре может быть установлено условие об отмене дарения, если даритель переживет одаряемого. В этом случае одаряемый должен вернуть дар, в том числе и квартиру, при условии, что она сохранилась в натуре к тому моменту, как отменилось дарение. Практически редкими можно назвать случаи, когда квартира не была сохранена, но существенное переустройство и или перепланировка имеют место быть. Налог на дарение квартиры близкому родственнику

Совершение сделки между близкими родственниками по безвозмездной передаче квартиры освобождает одаряемого от уплаты налога, что установлено норами НК РФ. В остальных случаях подаренное имущество рассматривается как доход и облагается НДФЛ согласно гл. 23 НК РФ. Таким образом, на 2020 год квартира, перешедшая по договору дарения от близкого родственника, налогообложению не подлежит. все статьи

Комментарии

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии.

Налог при дарении — основная информация

При получении имущества или денежных средств в дар от другого человека часто возникает вопрос – является ли подарок доходом, и нужно ли платить с подарка налог на доходы в размере 13%? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя, так как все зависит от объекта дарения, взаимосвязи дарителя и одаряемого, и некоторых других аспектов.

Ниже мы рассмотрим в подробностях вопросы налогообложения подарков.

Даритель никогда не платит налога

Встречаются ситуации, когда налоговый орган присылает письмо дарителю, требуя задекларировать доход и уплатить налог. При получении такого письма не стоит беспокоиться — налоговый орган иногда получает только данные об отчуждении имущества, предполагая при этом, что была совершена продажа, и Вы получили доход. Вы можете проигнорировать письмо налоговой службы или написать объяснительную записку и приложить к ней копию договора дарения.

В дальнейшем в этой статье мы будем рассматривать только ситуации, когда Вы получили в дар имущество или денежные средства.

Когда не нужно платить налог при дарении?

Согласно налоговому законодательству налог при получении подарка НЕ платится в следующих случаях:

1) Если Вы получили от другого человека в подарок деньги или имущество, неотносящиеся к недвижимости, транспорту, акциям/долям/паям (абз. 1 п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Пример: На день рождения гости подарили Семенову И.П. 60 тыс. рублей. Так как подарок в виде денежных средств от других лиц не облагается налогом, то Семенову И.П. не нужно ни декларировать этот доход, ни платить с него налог.

2) Если Вы получили имущество в дар от члена семьи или близкого родственника (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, Письмо Минфина России от 01.06.2016 №03-04-05/31613).

В соответствии с налоговым законодательством (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ) такими родственниками признаются: супруги, родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Любое имущество, включая недвижимость, полученное в подарок от этих лиц, не облагается налогом.

Пример: Осина М.З. получила в подарок от дедушки Осина П.Л. автомобиль. Так как согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ дедушка и внучка являются близкими родственниками, то Осиной М.З. не нужно декларировать получение в дар автомобиля и платить налог на доходы.

Пример: Столбова И.Б. по договору дарения получила от матери Терехиной М.С. квартиру. Так как родители и дети являются близкими родственниками, то Столбовой И.Б. не нужно подавать в налоговую декларацию 3-НДФЛ и платить налог на доходы от подарка.

При получении в подарок недвижимости, транспортных средств, акций, долей от родственника или члена семьи, не входящего в вышеуказанный список, Вы должны будете задекларировать доход и уплатить налог на доходы.

Пример: Берестов Г.П. получил от своей тети в подарок квартиру. Так как тетя, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, не относится к близким родственникам, то Берестов Г.П. должен подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Более подробную информацию о налогообложении при дарении между родственниками Вы можете прочитать в нашей статье: Налог при дарении имущества между родственниками.

Когда нужно платить налог с подарка?

В общем случае подарки признаются натуральным доходом и если доход явно не освобожден от налогообложения (мы описали эти случаи выше), то Вы должны его задекларировать и заплатить налог (п. 1 ст. 210 НК РФ, ст.

41 НК РФ).

Если человек, не входящий в список близких родственников, подарил Вам недвижимость, транспорт, акции или долю в организации, то Вы обязаны подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить налог в размере 13% от стоимости подарка (п. 1 ст. 210 НК РФ, Письмо Минфина России от 05.08.2014 № 03-04-05/38547).

Пример: В 2020 году друг подарил Бочковой Т.М. автомобиль стоимостью 300 тыс. рублей. Так как подарки от друзей не освобождены от налога, то Бочкова Т.М. до 30 апреля 2021 года должна подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и до 15 июля 2021 года заплатить налог в размере 13% от стоимости подарка (300 000 х 13% = 39 тыс. руб.).

Пример: В 2020 году племянник подарил Славину Д.Б. квартиру стоимостью 2 млн рублей. Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ племянник не является близким родственником, поэтому Славин Д.Б. до 30 апреля 2021 года должен подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и до 15 июля 2021 года заплатить налог в размере 13% от стоимости подарка (2 000 000 х 13% = 260 тыс. руб.).

Также с подарка должен быть удержан налог 13% в случае, если он получен от организации (при этом подарок может быть в любой форме, даже денежной), и его стоимость превышает 4000 рублей. Мы не будем подробно останавливаться на этом, так как в большинстве случаев организация сама удерживает налог с подарка и отчитывается в налоговый орган. То есть обязанности уплаты налога и подачи декларации у Вас не возникает.

Сроки подачи налоговой декларации и уплаты налога

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговую инспекцию по месту основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения подарка (дохода) (п. 3 ст. 228, п. 1 ст.

229 НК РФ).

Если по итогам декларации Вы должны заплатить налог, то сделать это нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом получения подарка (дохода).

Пример: В 2020 году Сычев И.А. получил в подарок от племянницы комнату. Так как племянница, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, не является близкой родственницей, то Сычев И.А. подал декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля 2021 года и заплатил налог на доходы в размере 13% от стоимости комнаты до 15 июля 2021 года.

Узнать об ответственности и штрафах за непредставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ, а также неуплату налога Вы можете в нашей статье: Штрафы за задержку/непредставление декларации 3-НДФЛ или неуплату налога.

Как определить стоимость подарка и размер налога?

Если стоимость подарка определена в договоре, она и используется как размер дохода.

Пример: В 2020 Дмитров Ф.М. по договору дарения получил от дяди квартиру. При этом в договоре дарения указана цена квартиры в размере 1,5 млн рублей. По окончании 2020 года (до 30 апреля 2021) Дмитров Ф.М. должен подать декларацию 3-НДФЛ в налоговой орган, в которой будет указан доход от подарка в размере 1.5 млн рублей.

Также до 15 июля 2021 года Дмитров должен будет уплатить налог на доходы в размере: 1 500 000 х 13% = 195 000 рублей.

Если стоимость в договоре будет слишком занижена, налоговые инспекторы смогут потребовать уплатить НДФЛ, исходя из рыночной стоимости недвижимости. Эта позиция подкрепляется письмами Минфина России, в которых указывается, что в отношении дарения недвижимости между лицами, не являющимися близкими родственниками, в целях налогообложения величину дохода можно брать из договора, только если она соответствует рыночной стоимости недвижимости (Письма Минфина России от 15.10.2015 №03-04-05/59154, от 08.05.2014 № 03-04-05/21903, от 30.04.2014 №03-04-05/20685).

Пример: Дядя подарил своему племеннику Кислову С.М. квартиру в центре Москвы, указав стоимость квартиры в договоре дарения 100 тыс. рублей. Если Кислов С.М. подаст декларацию с указанием дохода 100 тыс. рублей, то с большой вероятностью налоговая инспекция оспорит размер дохода и попросит уплатить налог в размере 13% от рыночной стоимости квартиры.

Если в договоре дарения не указана стоимость подарка, величина дохода определяется рыночной стоимостью полученного дара.

При определении стоимости жилья налоговая инспекция часто требует исходить из кадастровой стоимости. Поскольку в налоговом законодательстве не определен порядок определения рыночной стоимости, а Вы, например, не согласны с кадастровой стоимостью, Вы можете заявить к расчету иную сумму, настаивая на том, что именно она является рыночной стоимостью Вашего жилья. Однако в этом случае будьте готовы отстоять свою позицию перед налоговыми органами.

Узнать кадастровую стоимость жилья можно в кадастровом паспорте объекта, а также обратившись в Росреестр или в Федеральную Службу Кадастра и Картографии (Кадастровую палату).

Пример: В 2020 году Голубева Д.К. получила по договору дарения комнату от свекрови. Так как свекровь, согласно Налоговому кодексу РФ, не является близкой родственницей, Голубева Д.К. должна уплатить налог на доходы в размере 13% от стоимости комнаты.
Обратившись в Росреестр Голубева Д.К. узнала кадастровую стоимость комнаты (350 тыс. рублей). По окончании 2020 года (до 30 апреля 2021 года) Голубева Д.К. должна подать в налоговый орган декларацию, в которой укажет свой доход от подарка 350 тыс. рублей. Заплатить налог на доходы в размере 45 500 руб. (350 000 руб. х 13%) она должна будет до 15 июля 2021 года.

Как подготовить и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ?

Вы можете заполнить декларацию 3-НДФЛ, используя бланк декларации (см. Формы и Бланки). Образцы заполнения декларации Вы можете скачать здесь: Образцы заполнения 3-НДФЛ при дарении.

После заполнения Вы должны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту Вашей постоянной регистрации. Сделать это можно лично в налоговом органе или отправить декларацию по почте ценным письмом с описью вложения (более подробная информация представлена в нашей статье: Как и куда подать декларацию 3-НДФЛ?).

Дарение коммерческого помещения между близкими родственниками, являющимися ИП

Я ИП на УСН 6%, сдаю в аренду офис в собственности в течении года. Хочу подарить этот офис сестре, которая тоже ИП УСН 6%, чтобы она сдавала его дальше сама.

Эта сделка подпадает под дарение между близкими родственниками при котором никто не платит ни НДФЛ 13% ни 6% как ип?

12 января 2021, 14:54 , Павел, г. Москва
Ответы юристов
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты

Общаться в чате

Эта сделка подпадает под дарение между близкими родственниками при котором никто не платит ни НДФЛ 13% ни 6% как ип?

Павел

Павел, добрый день! В принципе да, подпадает и соот. доход не подлежит обложению ндфл в силу ст. 217 НК РФ.

См. напр.

Письмо Минфина РФ от 11.07.2006 N 03-05-01-05/140

В соответствии с абз. 2 п. 18.1 ст. 217 Кодекса доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (в том числе родителями и детьми).
Таким образом, подарок в виде недвижимого имущества, полученный сыном от матери, не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц на основании п. 18.1 ст. 217 Кодекса.

но некоторый риск конечно есть учитывая, что речь идет о коммерческой недвижимости, но в этом случае уже в вышестоящей налоговой обжаловать а затем в суд если Ваша налоговая посчитает иначе

12 января 2021, 14:55
Юлия Павлюк
Адвокат, г. Калуга
рейтинг 7.5

Общаться в чате

При дарении недвижимости между близкими родственниками (в том числе между сестрами) не имеет значения, используется это имущество в предпринимательской деятельности или нет — налог все равно НЕ ПЛАТИТСЯ

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

12 января 2021, 14:57
Клиент, г. Москва

Но сестра в то же время получает офис для дальнейшей сдачи в аренду как ИП, то есть будет использовать его в коммерческих целях. Получение этого офиса не может быть воспринятно налоговой как доход по кадастровой стоимости?

12 января 2021, 15:15
Максим Крохалев
Юрист, г. Пермь
рейтинг 9.6

Общаться в чате

С одной стороны коллеги правы, НДФЛ данное имущество облагаться точно не будет. Если бы дарилось имущество не используемое в предпринимательской деятельности, то никаких возражений к позиции коллег я бы не имел, но в вашем случае, крайне высок шанс того, что налоговая инспекция обложит доход от безвозмездно полученного имущества по УСН, а там нет никаких льгот при дарении от близкого родственника.

При этом, к сожалению, высок шанс того, что инспекцию поддержит и суд. В частности, практически по полностью аналогичному вопросу есть Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015 по делу № А11-4980/2015 где сказано:

Инспекцией в ходе проверки установлено необоснованное невключение предпринимателем в доходы по УСНО в 2013 году суммы дохода от полученного в дар от взаимозависимого лица (родной сестры) недвижимого имущества, используемого впоследствии в предпринимательской деятельности.
…
Таким образом, полученное в дар имущество использовалось в предпринимательской деятельности Андронова К.А.
С учетом изложенного налоговый орган пришел к правильному выводу о том, что предприниматель, применяя УСНО, получив по договору дарения имущество от взаимозависимого лица, используя это имущество в предпринимательской деятельности, должен включить в налоговую базу для исчисления единого налога доход в виде безвозмездно полученного имущества, определяемый исходя из рыночных цен.
…
Ссылка налогоплательщика на письма Министерства финансов Российской Федерации по вопросу о налогообложении доходов индивидуального предпринимателя правомерно не принята во внимание суда, поскольку данные письма не являются нормативными правовыми актами и не могут изменять или дополнять законодательство о налогах и сборах.
Кроме того, исходя из содержания указанных писем, в том числе и письма Министерства финансов Российской Федерации от 03.09.2009 N 03-11-09/298 не следует, что в них рассмотрены аналогичные с данным спором правовые ситуации. Вопросы, связанные с налогообложением используемого в предпринимательской деятельности полученного в дар имущества в них не рассматривались.
Неясности в применении положений Налогового кодекса Российской Федерации, о чем указывает в апелляционной жалобе Андронов К.А., применительно к данной правовой ситуации не имеется.
Следовательно, правомерным является доначисление налогоплательщику единого налога в сумме 196 349 руб., соответствующих пеней и штрафа по пункту 1 статьи 122 Кодекса.
С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных налогоплательщиком требований.

Обращаю ваше внимание на то, что суд принял сторону инспекции и не принял ссылку на Письмо Минфина о том, что НДФЛ данная сделка не облагается.

Дарение квартиры родственнику

Как быстро и правомерно оформить недвижимость в дар между родственниками, какие документы подготовить, куда обращаться и как зарегистрировать право собственности?

Наиболее простая и менее затратная процедура переоформления недвижимости – дарение, которое часто практикуется между близкими родственниками. Как происходит оформление документов на квартиру, кто признается близкими родственниками, какие преимущества это дает? Где проводится регистрация жилья, кто может оспорить сделку и какой налог взимается с одаряемого?

Задав свой вопрос на сайте компании Правовед и по телефону, вы можете получить развернутую консультацию по самому сложному делу. Попробуем разобрать общие принципы перехода жилья в собственность по договору дарения между родственниками, как близкими, так и дальними.

Кому можно подарить квартиру?

Процедура дарения осуществляется безвозмездно, что предполагает переход собственности по желанию дарителя. Сделка может быть оформлена как между родственниками, так и в пользу чужого человека или юр.лица, что влияет на структуру документа и налоговую ставку для нового собственника. В остальном, процесс подготовки документов и заключения договора идентичен.

В случае передачи прав на недвижимое имущество внутри семьи, следует учитывать степень родства. Близкими родственниками признаются:

Читайте также

• муж и жена по отношению друг к другу, а также к детям, в том числе приемным;
• дети одного родителя, усыновленные;
• внуки, дедушки/бабушки;
• братья и сестры, имеющие одного/двух совместных родителей.

Оформить типовой договор можно самостоятельно или при участии нотариуса. Произвольная форма договора имеет юридическую силу, но является наиболее уязвимым документом при спорных вопросах.

Второй вариант (подготовка договора нотариусом и юристами) дает свои плюсы:

• нотариально заверенный документ сложнее оспорить;
• нотариус выступает посредником в суде, подтверждая законность документов;
• не придется переписывать документ несколько раз.

При отсутствии доверительных отношений между дарителем и одаряемым лучше обратиться за консультацией к юристам, что позволит избежать ошибок в договоре, которые могут повлиять на результат сделки.

Обратите внимание!

Составленный договор не будет признан юридически весомым, если не соблюдено хоть одно требование по его оформлению и сопутствующим бумагам.

Читайте также

Особенность сделки

Прежде чем сделать выбор между завещанием, куплей/продажей и дарением, следует взвесить все «за» и «против» такой сделки.

Преимущества процедуры дарения между близкими родственниками:

• не обязательно являться к нотариусу – документ можно оформить между собой, без заверения;
• 3 НДФЛ при дарении квартиры близкому родственнику подается по нулевой ставке (скачать образец можно на сайте МФЦ или взять у юристов нашей компании), а налог (13%) не оплачивается;
• допускается быстрая сделка по передаче доли собственника в качестве подарка другому члену семьи без разрешения других дольщиков;
• права собственности на дарованную квартиру наступают с момента передачи жилья по договору и акту приема-передачи;
• такое жилье не подлежит разделу при разводе.

При любых сделках существует некоторый риск. Минусы обязательств в случае дарения квартиры родному человеку:

• безвозмездную сделку можно оспорить, отозвать и признать недействительной, что встречается при мошеннических схемах;
• если жилье в общей собственности, то без разрешения совладельцев оформить дарственную нельзя;
• даритель вправе отказаться от исполнения сделки после ее заключения, если имеются некоторые обстоятельства.

Также следует понимать, что в дарственной нельзя указывать иные пожелания, как в завещании. Например, пожизненное проживание любого из родственников, замужество или передача жилья внукам в момент совершеннолетия и прочее. За счет безусловности сделки, даритель теряет все полномочия по данному объекту при передаче прав на недвижимость, не может претендовать и выставлять свои требования, за исключением спорных моментов.

Принять жилье в дар допускается только при жизни дарителя. Если до момента заключения договора собственник скончался, то передача прав на недвижимость может осуществляться только по завещанию и по наследству.

Надо ли платить налог на дарованную от родственника квартиру?

В 2020 году от налога на недвижимое имущество освобождается несколько категорий граждан. Если стоимость даруемого превышает 3 тыс. руб., то такая сумма признается доходом и подлежит налогообложению.

Обратите внимание!

Необходимость уплаты налога с дохода возникает после регистрации квартиры в ЕГРН (ст. 217 НК РФ).

В вопросах дарения имущества существует несколько критериев, по которым ставка 13% снижается до 0%:

• жилье переходит во владение близкого родственника;
• согласно Венской конвенции налогом не облагается доход консульских работников и их семей.

Тети, внучатые племянники и двоюродные родственники не признаются близкими. При оформлении дарственной на имущество, подача декларации и взнос налога по ставке 13% от заявленной суммы – обязательное условие.

При отчуждении недвижимости в собственности менее 3-х лет по договору мены требуется уплата налога, независимо от степени родства. В случае с дарением, срок владения жильем не имеет значения.

Этапы заключения договора дарения между родственниками

ГК РФ регламентирует порядок оформления договора дарения между родственника и чужими людьми в 2020 году. Отличие документа при участии родственных сторон от типового между любыми людьми – указание степени родства, что влияет на налогообложение дохода.

Этапы оформления договора дарения недвижимости в пользу родственников:

• сбор пакета документов на недвижимость и каждого из собственников;
• заявление на дарение квартиры от обеих сторон (скачать образец бланка можно на нашем сайте);
• правильно составленный договор дарения, сведения в котором не должны иметь двоякой трактовки (лучше составить при помощи компетентных юристов);
• подписание договора не может происходить в разное время. Обязательное условие сделки – подпись документа одновременно, что исключает подлог и внесение корректив;
• оплата госпошлины за регистрацию прав, стоимость которой в 2020 году составляет 2 тыс. руб. для физических лиц;
• на основании ст. 131 ГК РФ происходит переход права собственности, что подразумевает регистрацию недвижимости новым владельцем в Росреестре.

Более подробную информацию по любой сделке с недвижимостью можно получить у юристов Правовед.

Регистрация и дарение – список документов

При регистрации недвижимости, а также при оформлении договора дарения, следует подготовить пакет документов:

• удостоверение личности каждого участника сделки;
• технический паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру;
• заключение экспертов о рыночной стоимости жилья;
• документ о регистрации имущества;
• если собственников несколько, то потребуется нотариально заверенное разрешение на дарение от каждого;
• справки из бюро технической инвентаризации (БТИ);
• выписка из домовой книги;
• квитанции по оплате ЖКХ, подтверждающие отсутствие задолженности;
• справка об отсутствии обременения/ареста/залога квартиры;
• заявление по образцу (можно получить на сайте Росреестра и у юристов) на государственную регистрацию.

Заявление на регистрацию подается в Росреестр, содержит основную информацию по объекту дарения:

• технические параметры – кадастровый номер, площадь, адрес;
• данные правообладателя, в том числе СНИЛС и телефон для связи;
• основания права собственности и перечень документов;
• подпись с расшифровкой.

Все указанные сведения должны входить в пакет передаваемых документов.

В зависимости от ситуации, список документов для договора дарения может быть дополнен. Чтобы не затягивать процесс дарения, лучше предварительно уточнить перечень требуемых документов в органе регистрации или у юристов нашей компании.

Договор дарения, как составить

Свобода договора регламентирована ст. 141 ГК РФ, что позволяет составлять документ в свободной форме по заданному шаблону. Строгих требований к документу нет, но все же следует учитывать правила оформления официальных бумаг и придерживаться некоторых критериев.

Юристы рекомендуют брать за образец следующую форму договора дарения квартиры между родственниками:

• преамбула документа содержит реквизиты сторон с указанием роли каждого из участников – даритель, одаряемый;
• предмет дарения должен иметь четкое описание, без двоякой трактовки;
• нелишним будет указать отсутствие обременения на квартиру и право собственности у дарителя;
• права и обязанности сторон включают передачу дара дарителем и возможность отказа со стороны одаряемого, а также некоторые другие пункты, которые лучше предварительно согласовать, уточнив правомерность каждого у юристов;
• в следующем пункте следует указать условия и порядок передачи подарка с дополнительными действиями или без таковых (передаточный акт, экспертиза, осмотр объекта и прочее);
• порядок государственной регистрации квартиры;
• порядок расторжения договора при наличии некоторых обстоятельств;
• спорные ситуации и порядок их урегулирования;
• заключительная часть содержит срок действия договора, количество экземпляров, правила отправки, копии документов и другие сведения, необходимые в конкретной ситуации.

Обратите внимание!

Договор дарения будет признан ничтожным если есть минимум еще один совладелец квартиры, согласие которого не было учтено.

Когда можно оспорить сделку

Согласно действующему законодательству, заключение договора невозможно в следующих ситуациях:

• даритель является несовершеннолетним или недееспособным гражданином;
• одаряемым лицом не может быть госслужащий, за исключением сделок между близкими родственниками;
• обе стороны сделки – коммерческие организации.

Допускается оспаривание сделки дарителем, если присутствует хоть одно из следующих обстоятельств:

• одна сторона была введена в заблуждение – подлог договоров, документов и прочие мошеннические схемы;
• угроза и тяжелые телесные повреждения со стороны одаряемого;
• после дарения объект получит непоправимый вред – новый владелец алкоголик/наркоман и дебошир, что может повлечь за собой потоп, пожар и иное действие;
• если в договоре прописаны сроки ремонта инженерных коммуникаций, которые не были соблюдены.

Также существует множество ситуаций, при которых можно вернуть дарованное прежнему владельцу по закону. Все спорные дела решаются только в судебном порядке при поддержке опытного адвоката.

От правильно составленного договора зависит дальнейшая судьба квартиры и нового владельца. Самые популярные споры – требования по отмене сделки наследниками, выдвигаемые после смерти дарителя.

Имея юридическую поддержку и знания, можно найти лазейку в договоре, оспорить его и вернуть жилплощади статус наследуемой. Именно поэтому рекомендуется оформлять документ у нотариуса или у компетентного юриста, что обеспечит четкое исполнение воли дарителя, без оспаривания со стороны наследников.

Резюме

По итогу изложенного можно сделать вывод:

• договор дарения может быть составлен в письменном виде для передачи квартиры и иного имущества, а также в устной форме, если сумма подарка не превышает 3 тыс. руб.;
• полученное в дар от близких родственников имущество не облагается налогом, а декларация 3-НДФЛ подается в установленной форме;
• структуру договора определяют стороны соглашения (представленная выше форма является примером);
• законом допускаются любые отлагательные условия в договоре дарения, кроме смерти дарителя;
• чтобы не допустить споров с наследниками, лучше оформлять договор при поддержке опытных юристов и заверять нотариально.

Получить консультацию по вопросу уступки прав на движимое/недвижимое имущество, передачу в дар доли квартиры и всего жилого помещения, можно у опытных юристов нашей компании.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Рассказать друзьям

Комментарии

клиент, г. Самара

При дарении квартиры мне моими родителями (они собственники квартиры), в которой также прописан и проживает мой брат (35 лет, трудоспособный, но алкоголик, состоит на учете и за квартиру не платит), можно ли его выписать через суд?

01 Июля 2014, 11:17
Юрист по гражданскому праву , г. Оренбург

Добрый день, Марина.
Исчерпывающий перечень оснований снятия с регистрационного учета граждан закреплен в ст.7 Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»:
— изменение места жительства — на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства;

— призыв на военную службу — на основании сообщения военного комиссариата;

— осуждение к лишению свободы или принудительным работам — на основании вступившего в законную силу приговора суда;

— признание безвестно отсутствующим — на основании вступившего в законную силу решения суда;

— смерть или объявление решением суда умершим — на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;

— выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда;

— обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации — на основании вступившего в законную силу решения суда;

— изменение гражданином, указанным в статье 6.1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального района, по адресу местной администрации поселения которого он зарегистрирован по месту жительства, — на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй статьи 6.1 настоящего Закона;

— прекращение гражданином, указанным в статье 6.1 настоящего Закона, кочевого и (или) полукочевого образа жизни — на основании заявления гражданина в письменной форме;

— выявление факта фиктивной регистрации гражданина Российской Федерации по месту жительства — на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции.

Таким образом, по основанию указанному вами — систематическое употребление спиртных напитков (алкоголизм) — выписать вашего брата через суд родителями не получится.