Можно ли взыскать неустойку с застройщика за нарушение срока окончания строительства 2023

Являюсь дольщиком по ДДУ с конца 2016 года. Согласно договору ввод МКД должен был произойти в конце III квартала 2017 года. Застройщик прислал уведомление в октябре 2018 года о том, что срок переносится на II квартал 2019 года. Предложил составить допсоглашение с обоюдным согласием на перенос срока ввода дома. Я отказалась в письменном виде.

На данный момент дом не введен в эксплуатацию, ключи не переданы. Как себя ввести с застройщиком, если он до конца июня не успеет ничего сделать? Можно ли уже сейчас составить досудебную претензию о выплате суммы за определенный период?

Как ее правильно направить застройщику?

Анна Конькова
Консультаций: 39

Какие законы регулируют сроки сдачи дома застройщиком

Согласно положениям ч. 1 ст. 6Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 указанной статьи (когда стороны заключили дополнительное соглашение).

В соответствии с ч. 2 этой статьив случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Почитать Может ли несовершеннолетний открыть ип

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Частью 3 указанной статьиустановлено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Изменение и расторжение договора между застройщиком и дольщиком

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Таким образом, участник долевого строительства вправе подписать с застройщиком дополнительное соглашение, в котором будет установлен иной срок передачи объекта, но не обязан этого делать. Если участник согласится изменить срок передачи объекта долевого строительства, то лишится права требовать с застройщика уплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, который был предусмотрен первоначальной редакцией договора.

Согласно ст. 10 Закона о долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии со ст. 12 Закона о долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из п. 1 ст. 314 ГК РФ следует, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Право на обращение в суд имеет любое заинтересованное лицо, чьи права нарушены в силу ст. 11 ГК РФ, ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В ч. 9 ст. 4 Закона о долевом строительстве установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве.

Из ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению в добровольном порядке.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Из содержания вышеприведенных норм права следует, что обратиться к застройщику с претензией участник долевого строительства вправе с момента, когда его права были нарушены, т.е. с момента, когда застройщик нарушил условия договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства, тем самым не исполнил свое обязательство.

Что нужно указать в претензии

Для удовлетворения требований о взыскании неустойки их необходимо официально предъявить застройщику путем направления на его юридический адрес (он должен быть указан в договоре) заказного письма с уведомлением (лучше также составить опись вложения), в котором указать реквизиты договора участия в долевом строительстве, подробно описать, в чем выражается нарушение права участника (в данном случае ссылка на ст. 6 Закона о долевом строительстве и положения договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта), рассчитать неустойку на день направления претензии (неустойка рассчитывается со дня, следующего за днем нарушения срока передачи) и предъявить требования об уплате рассчитанной сумы неустойки, указав реквизиты своего счета, на который застройщик должен перевести денежные средства.

Когда застройщик обязан удовлетворить указанные требования

Указанные требования застройщик должен удовлетворить в течение 10 дней с момента их получения (ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Обращение в суд

В случае если застройщик в указанный срок не удовлетворит требования участника долевого строительства (потребителя), участник вправе обратиться за защитой своих нарушенных прав в суд, при этом в силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) (в данном случае с застройщика) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Участник долевого строительства также вправе заявить требования о взыскании компенсации морального вреда, расходов на оплату услуг представителя и иных расходов, связанных с рассмотрением дела (судебные издержки согласно ст. 94 ГПК РФ), а также убытков, возникших в связи с нарушением срока передачи квартиры.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда (ст. 15 Закона «О защите прав потребителей»).

Претензию застройщику можно направить в любой момент со дня, когда ваше право было нарушено, но при условии, что вы исполнили свои обязательства по договору, в частности, полностью уплатили цену договора участия в долевом строительстве, так как в п. 3 ст. 328 ГК РФ предусмотрено, что ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

В силу п. 3 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождают изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) от исполнения возложенных на него обязательств в натуре перед потребителем.

На основании абз. 1 п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

нахождения организации,
жительства или пребывания истца;
заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства (абз. 2 п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах (п. 3 ст. 17) за исключением случаев, когда цена иска превышает 1 млн руб. (п.

2-3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ).

Однако в силу сложившейся судебной практики и на основании положений ст. 333 ГК РФ суды по требованию ответчика (застройщика) снижают размер присуждаемой неустойки до разумных пределов (разумный предел устанавливает суд).

Данная мера направлена на соблюдение баланса между мерой ответственности за нарушение обязательства и последствиям нарушения обязательства.

Размеры компенсации морального вреда и оплаты услуг представителя суд также снизит на свое усмотрение. Поэтому рассчитывать на удовлетворение заявленных требований в полном объеме не стоит.

Хочу отметить, что несмотря на право подачи в суд требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства до момента его фактической передачи, такое требование лучше заявлять после подписания акта приема-передачи квартиры (или иного объекта) с застройщиком, так как одной из возможных причин задержки срока ввода объекта в эксплуатацию может быть недостаточное количество денежных средств на счетах застройщика. Многочисленные претензии и иски, предъявляемые к застройщику, только затруднят окончание строительства, а в худшем случае приведут к банкротству организации.

Статьей 10 ГК РФ предусмотрены пределы осуществления гражданских прав. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Тем не менее защищать свои права нужно. Отслеживайте информацию, которая размещается в единой информационной системе жилищного строительства в Интернете (сайт: наш.дом.рф), информацию, размещенную на официальном сайте застройщика, узнайте срок действия разрешения на строительство, проверьте на сайте арбитражного суда, не подано ли заявление о признании застройщика несостоятельным (банкротом), интересуйтесь информацией о застройщике у контролирующего органа исполнительной власти вашего субъекта (области).

Также участник вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве и требовать возврата как уплаченных денежных средств, так и процентов за их пользование.

Согласно ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договорав случае, в частности:

неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1.1 указанной статьи по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядкев случае:

прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5% от указанной площади;
изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В соответствии с ч. 2 рассматриваемой статьи застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 этой статьи, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 этой статьи, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Согласно ч. 4 ст. 9 Закона о долевом строительстве в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Но и в данном случае рекомендую учитывать финансовое положение застройщика.

Включение в реестр обманутых дольщиков

Также участник долевого строительства может подать в контролирующий орган заявление о включении его в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Контроль за деятельностью застройщиков осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 23 Закона о долевом строительстве.

Частью 2 указанной статьи установлено, что государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с этим законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство (далее — контролирующий орган). Таким органом может выступать Инспекция государственного строительного надзора области.

Контролирующий орган, на основании ч. 7 ст. 23 Закона о долевом строительстве, признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.

Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан утверждены приказом Минстроя России от 12.08.2016 № 560/пр.

Одним из критериев является неисполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенному в соответствии с Законом о долевом строительстве, в течение более шести месяцев с даты, установленной в таком договоре, при отсутствии прироста вложений в незавершенное строительство объекта строительства в течение двух последовательных отчетных периодов или введение в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика.

Подать заявление можно, воспользовавшись сайтом «Портал государственных услуг Российской Федерации» (сайт госуслуги).

Мораторий на взыскание неустойки по ДДУ в 2024 году

До 31 декабря 2024 года дольщики не смогут взыскать неустойку, штраф с застройщика, даже если образовалась значительная задержка сдачи дома или имеются недостатки в отделочных работах, произведенных Застройщиком

Разберемся, какие последствия могут быть для Дольщика и о какой неустойке идет речь.

1. Застройщик нарушает сроки передачи квартиры

Законодателем установлена ответственность Застройщика за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства, а именно: дольщик может подать требование на выплату неустойки за задержку сроков в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, если дольщик – юридическое лицо, и 1/150 – физические лица. Расчет неустойки: как рассчитать и взыскать такую неустойку.

Помимо неустойки, Дольщик может заявить требование о взыскании штрафа за невыполнение требований в добровольном порядке. Его размер составляет 50% от суммы неустойки.

Немного практики: по договору долевого участия Застройщик обязан был передать Светлане квартиру 01.04.2022 г. Акт приема-передачи подписан Застройщиком, то есть фактически квартира передана Дольщику лишь 22.06.2022 г. Срок нарушен на 83 дня. И при стоимости объекта долевого участия 5 млн. Светлана имела право заявить требования о выплате неустойки в размере 553 333 рубля, в случае обращения в суд дополнительно заявить о взыскании с Застройщика штрафа 50% от взысканной суммы.

С учетом судебной практики и снижении судом изначально заявленных требований, Светлана могла бы получить компенсацию в общей сумме 600 тыс. рублей.

С 29 марта 2024 года такая возможность отсутствуют, в связи с тем, что Правительство ввело мораторий в качестве антикризисной поддержки: даже если застройщик нарушит условия договора долевого участия, неустойку и штраф за период с 29 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года начислять не будут, как и не будут применять к такому застройщику иные меры ответственности, например взыскивать убытки. Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479.

Прошло почти три месяца с даты вступления в силу Постановления, но по-прежнему имеются вопросы по его применению и исполнению. Если по новым объектам более менее понятно (см. пример), то что произойдет с делами, по которым требования о взыскании неустойки уже были предъявлены застройщику и впоследствии направлены в суд, то есть дело сейчас на стадии рассмотрения? Или, например, квартира передана в 2021 году, но срок был нарушен, и требования предъявлены только сейчас? Судебная практика неоднозначна.

В большинстве случаев, суды взыскивают неустойку и штраф в пользу дольщика, однако, в решении суд указывает на отсрочку, на основании которой дольщик получит свою неустойку только после 31 декабря 2024 года. Однако имеются суды, которые взыскивают неустойку снижая ее размер до минимального, а в удовлетворении штрафа отказывают вовсе.

1. Застройщик некачественно построил объект и провел отделочные работы

Стоимость квартир с каждым годом увеличивается, при этом качество строительства не улучшается: Дольщики жалуются на некачественный ремонт от Застройщика, что закономерно приводит к увеличению судебных дел по данным спорам.

Помимо стоимости устранения выявленных строительных недостатков, Дольщики (являясь потребителями) заявляют требования о взыскании штрафа в размере 50%, неустойки в размере 1-го %, морального вреда, предусмотренные Законом о защите прав потребителей.

По нашей статистике, средний размер компенсационных выплат за однокомнатную квартиру суд присуждает 300-500 тыс. рублей, включая неустойку, штрафы и прочее.

В целом, судебная практика складывается следующим образом:

Если претензия направлена ДО 29.03.2022 г.

Суд взыскивает денежные средства, необходимые для устранения дефектов, штраф, неустойку, моральный вред. Предоставляется отсрочка исполнения решения до 31.12.2022 г. в части взыскания неустойки, штрафа, морального вреда*

Если претензия направлена ПОСЛЕ 29.03.2022 г., но квартира принята до вступления в силу Постановления

Судебных решений пока нет ввиду длительности судебного процесса, суды как и прежде назначают по делу судебную экспертизу. По нашим предварительным прогнозам штраф будут взыскивать, однако, неустойка за период с даты направления претензии и до 31.12.2022 г. начисляться не будет

*в некоторых судах имеется отрицательная практика, по данным делам предстоит обжалование в вышестоящие инстанции

Допустим, Дольщики снимали жилье и в указанный в ДДУ срок планировали въехать в новую квартиру. Застройщик перенесет срок сдачи не боясь ответственности и Дольщики будут вынуждены и дальше арендовать квартиру на период просрочки. Это считается убытком Дольщика, и подлежит компенсации со стороны Застройщика, однако на взыскание убытков также наложен мораторий.

Суды в основном отказывали в удовлетворении такого рода требования. Для положительного результата необходимо было не только представить договор аренды и документы, подтверждающие оплату арендных платежей, но и отсутствие в регионе прописки, иного объекта недвижимости, документ, подтверждающий необходимость аренды именно на территории региона, где арендовано жилье (например, трудовая деятельность Дольщика в Москве, прописка или единственная квартира, помимо объекта ДДУ, в Казани). И до Постановления Правительства взыскать убытки было довольно сложно, а теперь кажется и вовсе невозможно.

4.Этап исполнения решения суда

В нашем направлении деятельности мало получить исполнительный лист, главное – взыскать присужденные денежные средства в пользу Доверителя.

К сожалению, положения Постановления коснулись и этапа взыскания.

Банкам запретили исполнять судебные акты в отношении Застройщиков до конца года независимо от даты вынесения судом решения. Даже по тем делам, исполнительный лист по которым получен без указания отсрочки. То есть фактически получить исполнительный лист в суде можно, а вот взыскать по нему деньги путем направления в банк, в котором у Застройщика открыт счет — нет.

Это можно будет сделать только после 31 декабря 2024 года. Банки либо возвращают исполнительные листы взыскателю, либо ставят в очередь на исполнение.

Практика исполнения: по состоянию на 22.06.2022 г. взыскание денежных средств по исполнительным листам (без решения об отсрочке) осуществляется через службу судебных приставов. Процесс занимает более продолжительное время, в среднем до 2 месяцев. Суммы, в отношении которых Застройщикам представлена отсрочка, не взыскиваются, лист будут направляться на исполнение после 31.12.2022 г.

Правила о моратории действуют и в отношении платежей Дольщиков по договору. Если Дольщики купили квартиру в рассрочку, то по всем просрочкам платежей после 29 марта 2024 года Застройщик не сможет взыскать с участников договора долевого участия неустойку. Постановление упоминает мораторий в том числе и на пени, которые Застройщик может взыскать с дольщика за нарушение сроков оплаты.

Приведем пример: Согласно условиям договора долевого участия, заключенного с Застройщиком, Дольщик оплатил часть квартиры, остальное оплачивает один раз в месяц в размере установленном договором, так называемая «рассрочка». В случае просрочки оплаты после 29 марта 2024 года, Застройщик не сможет взыскать с Дольщика неустойку. Однако стоит помнить, что совсем не платить Дольщик не может, основной платеж нужно вносить, так как мораторий действует только на штрафные санкции, неустойку, пени.

При остуствии платежей со стороны Дольщика, Застройщик может рассторгнуть договор в связи с нарушением условий договора в части оплаты.

При этом, на ипотечные кредиты данное преимущество не распространяется, так как договоры заключены с банками, а мораторий работает только по договорам с Застройщиками.

Мораторий также вводится на включение новостроек в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). Сейчас в этот список попадают дома, если срок сдачи задерживается на шесть месяцев и более. Застройщик в этом случае не может привлекать средства дольщиков и регистрировать договор долевого участия.

Аналогичные меры поддержки строительной отрасли действовали и в 2020 году во время пандемии, сейчас ситуация повторяется. По нашему опыту, пока судебная практика является результативной и применяются действующие нормы права и обязательные требования к качеству строительства, затягивать обращение за защитой своих прав Участникам долевого строительства не стоит.

Покупатели новостроек не смогут взыскать штрафы с застройщиков

Фото: Akimov Igor/shutterstock.com

Участники долевого строительства до конца 2024 года не смогут взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства. Соответствующее постановление правительства опубликовано на официальном портале правовой информации и вступило в силу с 29 марта. Документ устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени) за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Согласно постановлению, вплоть до 31 декабря 2024 года не будет начисляться неустойка за нарушение сроков передачи квартир застройщиками. По общему правилу, если застройщик нарушил предусмотренные в ДДУ сроки сдачи дома, то — по требованию дольщика — обязан выплатить тому неустойку (пеню) (п.

2, ст. 6, ФЗ-214). Компенсация за просрочку сдачи дома начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки». Помимо компенсации, застройщик выплачивает штраф.

Его размер составляет 50% от суммы неустойки.

Что касается требований по выплате неустойки, которые были предъявлены к застройщикам до вступления в силу нового постановления правительства, то по ним тоже дана отсрочка — выплаты должны быть произведены после 31 декабря 2024 года. При этом послабление предусмотрено и для дольщиков. Они при просрочке платежа по ДДУ до конца 2024 года также не должны будут уплачивать пени.

Также вводится мораторий на включение новостроек в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). Сейчас в этот список попадают дома, если срок сдачи задерживается на шесть месяцев и более. Застройщик в этом случае не может привлекать средства дольщиков и регистрировать ДДУ.

Согласно документу, внесение объектов в реестр проблемных отложили до 31 декабря 2024 года. Контролирующие органы и местные власти в это время не смогут обращаться в суды и Росреестр, чтобы строительные компании, задерживающие сдачу домов, прекратили продажи и регистрацию ДДУ. Подобные меры действовали в 2020 году в первую волну пандемии. Сейчас нововведения стали частью антикризисных мер. В свою очередь многие российские застройщики сталкиваются с судебными исками по качеству строительства жилья.

Люди жалуются на недоделки в новостройках. Многие из таких исков сами девелоперы считают необоснованными и называют потребительским экстремизмом.

Комментарии юристов

Андрей Еремин, руководитель дополнительного офиса Amulex.ru:— С момента вступления постановления в силу до 31 декабря 2024 года не начисляются неустойка и штрафы и не взыскиваются убытки за нарушение застройщиком срока передачи дольщику объекта долевого строительства. Это правило распространяется в том числе и на договоры долевого участия, заключенные с гражданами, для личных домашних и иных подобных нужд. Кроме того, до 31 декабря 2024 года предоставлена отсрочка по уплате названных процентов, неустойки и возмещению убытков, требования о которых предъявлены застройщику до вступления в силу настоящего постановления. Аналогичное постановление правительства РФ действовало в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года в связи с ограничениями, введенными из-за новой коронавирусной инфекции COVID-19. Полагаем, что введенные масштабные санкции и связанные с ними экономические факторы потребовали введения мер для поддержки строительной отрасли, уже применявшихся ранее, с целью не допустить массового банкротства застройщиков.

Вместе с тем для дольщиков размер выплаченной неустойки и возмещенных убытков при нарушении сроков передачи жилого помещения будет гораздо меньше, так как из расчета выпадает период с момента вступления постановления в силу до 31 декабря 2024 года. Ирина Калинина, адвокат, управляющий партнер компании Legal World:— Ранее покупатели квартир в новостройках были более защищены, так как могли потребовать денежные компенсации, и довольно приличные, если застройщик не сдает квартиру в срок, указанный в договоре ДДУ. Однако в связи со сложной ситуацией правительство решило поддержать застройщиков. Но такая мера однозначно скажется на покупателях новостроек, поскольку в соответствии с новым постановлением они не имеют права требовать от застройщика деньги за нарушение сроков сдачи квартиры и должны просто ждать.

С моей точки зрения, не совсем корректно лишать людей компенсации. Они не смогут въехать в свои квартиры и, возможно, должны снимать другое жилье, но эти расходы теперь не смогут предъявить застройщику. Для застройщика это легальный способ без каких-либо финансовых последствий пользоваться деньгами дольщиков и не выполнять свои обязательства в оговоренные сроки.

Что делать, если застройщик сорвал срок сдачи дома
Потребительский экстремизм в новостройках: как найти баланс интересов
Антикризисные меры: что изменится для покупателей новостроек

Что делать при переносе застройщиком срока строительства по ДДУ?

В связи со сложившейся экономической ситуацией Правительством РФ было принято Постановление от 26.03.2022 года №479, которое устанавливает особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 1 указанного Постановления (с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 30.09.2022 г. № 1732) неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУне начисляетсяза период с 29.03.2022 по 30.06.2024 года.Ранее в связи с ситуацией, связанной с распространением коронавируса, Правительством РФ было принято Постановление от 02.04.2020 года №423, в соответствии с которым неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУне начисляетсяза период с 03.04.2020 по 31.12.2020 года.Также согласно Постановлению Правительства РФ от 17.05.2022 года № 890 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2024 г. № 479» размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций, в частности за просрочку внесения платежа участником ДДУ, нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, в период в 25.02.2022 по 31.12.2022 года исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2024 г., то есть не выше 9,5 %.

Несмотря на новые обстоятельства, мы по-прежнему предлагаем услуги по взысканию неустойки с застройщиков без предоплаты. Вы оплачиваете % только после поступления денег от застройщика на ваш счет!

Обратите внимание!23 марта 2024 года Правительство РФ приняло Постановление № 442, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 25.03.2022 по 30.06.2024 года (с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 30.09.2022 г. № 1732). В соответствии с данным Постановлением при возникновении разногласий между дольщиком и застройщиком относительно перечня дефектов обязательно привлечение специалиста, состоящего в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Также до подачи иска о взыскании денежной компенсации за строительные недостатки дольщик должен предоставить застройщику доступ в квартиру для устранения дефектов.

Читайте подробнее о новых правилах приемки и предъявления претензий к застройщику по качеству квартиры и отделки в статье наших юристов по долевому строительству.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором (ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон №214-ФЗ).

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 6 Закона №214-ФЗ, изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. При этом подобное изменение допускается неоднократно посредством подписания сторонами дополнительных соглашений (смотрите, например, апелляционное определение Ростовского областного суда от 13.06.2013 по делу №33-7234/2013, апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 03.06.2013 по делу №33-6767/2013).

При этом у дольщика нет обязанности по подписанию дополнительных соглашений к ДДУ.

За нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

Направление застройщиком участнику долевого строительства предложения о переносе сроков передачи объекта долевого строительства, не освобождает застройщика от обязанности уплатить такую неустойку и не может служить основанием для снижения неустойки судом исключительно по этому основанию.

Кроме того, если строительство дома затянуто более чем на 2 месяца, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия и требовать возврата денег, а также выплаты процентов за пользование его деньгами, которые начисляются начиная с даты внесения денежных средств. Однако важно учитывать, что закон предусматривает ответственность застройщика за нарушение сроков строительства только в случае нарушения застройщиком обязательства по передаче квартиры (иного объекта строительства), подобная ответственность не предусмотрена при нарушении сроков сдачи дома в эксплуатацию.

Важно:Обратите внимание на сроки исполнения застройщиком своих обязательств в договоре долевого участия. В ДДУ указывается два срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Только в случае нарушения второго срока дольщик вправе взыскать неустойку за срыв сроков строительства, а при нарушении его более чем на 2 месяца — расторгнуть ДДУ.

В договорах долевого участия срок сдачи в эксплуатацию выделен жирным шрифтом и , как правило, определен датой:

«Застройщик обязан обеспечить строительство дома в срок не позднее 31.12.2016 года»

или кварталом:

«Срок сдачи дома в эксплуатацию — 3 квартал 2017 года»

Поэтому дольщики, строя свои планы на вселение в новую квартиру, ориентируются на этот срок. А далее в ДДУ указывается без выделения срок передачи квартиры (машино-места, апартаментов и т.д.), при этом именно его дольщик должен принимать в расчет при оценки просрочки строительства. Данный срок, как правило, определяется количеством дней после ввода дома в эксплуатацию:

“передать объект долевого строительства в течение 90 дней с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию”

В этом случае необходимо прибавить указанное количество дней к последнему дню срока сдачи в эксплуатацию (если же разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено ранее указанного срока ввода в эксплуатацию, то прибавляем дни к дате получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).

Например, срок сдачи дома — 3 квартал 2017 года, значит последний день 30.09.2017 года. Срок передачи — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию, то есть не позднее 30 октября 2017 года. Просрочка начнется с 31.10.2017 года.

Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех

Судебная практика
Советы юристов
Полезные инструкции
Бесплатные консультации юриста онлайн
Cкидка на услуги за подписку

При расчете сроков дольщику важно не забывать особенности расчета срока, если он определен месяцами, определен не календарными, а рабочими днями, а также правила переноса срока, если последний день приходится на выходной. Если у дольщика есть сомнения относительно правильности расчета срока, ему стоит обратиться к юристу.

Рассчитайте количество дней просрочки и неустойку на нашем калькуляторе:Онлайн-калькулятор неустойки по ДДУ

Таким образом, Законом № 214-ФЗ не предусмотрена неустойка за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию. Нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию также не является основанием для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке. Однако если нарушен срок передачи объекта долевого строительства (квартиры, офиса, машино-места, иного объекта) дольщику, он может взыскать неустойку за нарушение данного срока.

А в случае, когда срок передачи объекта ДДУ нарушен более чем на 2 месяца у дольщика появляется право выбора: ждать завершения строительства (при этом взыскав неустойку за просрочку передачи квартиры) или расторгнуть ДДУ, вернув деньги и компенсировав убытки, и купить новый объект.

Читайте подробнее:Взыскание неустойки или расторжение ДДУ при просрочке: что выбрать?

Нет времени самостоятельно заниматься взысканием неустойки по ДДУ?Закажите комплексные услуги юриста по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика с оплатой по результату. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты.

Консультация юриста бесплатная!

https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/perenos-srokov-zastroyshikom-vziskanie-neustojki-ddu/ ООО «Юридическая компания «Двитекс» Юридические услуги с оплатой по результату

Перенос сроков застройщиком

Если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 6 Закона №214-ФЗ, изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. При этом подобное изменение допускается неоднократно посредством подписания сторонами дополнительных соглашений (смотрите, например, апелляционное определение Ростовского областного суда от 13.06.2013 по делу №33-7234/2013, апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 03.06.2013 по делу №33-6767/2013). При этом у дольщика нет обязанности по подписанию дополнительных соглашений к ДДУ.

При недостижении и неподписании соглашения между сторонами ДДУ соглашения об изменении срока передачи продолжает действовать ранее согласованное в договоре (или дополнительном соглашении к нему) условие (постановление Президиума ВАС РФ от 02.04.2013 № 16179/12, определение Ленинградского областного суда от 14.05.2014 по делу № 33-2297/2014, письмо Министерства экономического развития РФ от 08.06.2011 №Д06-2897 «О защите прав участников долевого строительства»). За нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, по истечении предусмотренного ДДУ или дополнительным соглашением срока передачи квартиры, участник долевого строительства вправе требовать с застройщика уплаты неустойки, предусмотренной ст. 6 Закона № 214-ФЗ. Данное требование может быть предъявлено участником долевого строительства и после принятия от застройщика объекта долевого строительства.Направление застройщиком участнику долевого строительства предложения о переносе сроков передачи объекта долевого строительства, не освобождает застройщика от обязанности уплатить такую неустойку и не может служить основанием для снижения неустойки судом исключительно по этому основанию. Кроме того, если строительство дома затянуто более чем на 2 месяца, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия и требовать возврата денег, а также выплаты процентов за пользование его деньгами, которые начисляются начиная с даты внесения денежных средств.

Однако важно учитывать, что закон предусматривает ответственность застройщика за нарушение сроков строительства только в случае нарушения застройщиком обязательства по передаче квартиры (иного объекта строительства), подобная ответственность не предусмотрена при нарушении сроков сдачи дома в эксплуатацию.