Покупая земельный участок, начиная строительство дома или в процессе других действий можно столкнуться с таким понятием как обременение. Это ограничение собственника в его праве использовать или распоряжаться своим земельным участком. Существуют такие ограничения как ипотека, сервитут, рента, аренда, арест и прочие.
Одним из видов ограничений на использование земельного участка являются зоны с особым условием использования территории (Далее – ЗОУИТ). Это буферная зона, устанавливаемая в связи с эксплуатацией объектов, в границах которой установлены запреты на совершение определенных действий.
ЗОУИТ устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта. Согласно статье 105 Земельного кодекса РФ определено 28 видов ЗОУИТ, например, охранные зоны трубопроводов, линий связи, линий электропередачи (ЛЭП) и т.д. В зависимости от вида зоны устанавливаются соответствующие ограничения на использование земельного участка.
Важно! Любая охранная зона предполагает ограничения по использованию участка. Например, охранная зона ЛЭП или газопровода предполагает запрет на строительство зданий и сооружений, а санитарно-защитная зона — на строительство объектов жилого использования.
Отметим, что ограничения, которые наложены на земельный участок, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (Далее — ЕГРН).
Следовательно, наложены ли обременения на Ваш участок можно узнать, запросив информацию в Росреестре.
Однако, на практике такой порядок работает не во всех случаях.
Дело в том, что до вступления в силу 03.08.2018 года поправок в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, предусматривающих выдачу разрешения на строительство линейного объекта только после утверждения ЗОУИТ, порядок внесения таких зон в сведения ЕГРН в целом носил несистемный характер. В основном считалось, что ЗОУИТ в отношении построенного объекта существует в силу закона, то есть с момента ввода в его в эксплуатацию. Необходимость же внесения его в сведения ЕГРН была вторичной.
Соответственно, в выписке из ЕГРН на такой участок информация о наличии обременений может попросту отсутствовать.
К сожалению, достаточно часто выясняется это слишком поздно, на стадии подготовки градостроительных документов, когда обнаруживается, что на генеральном плане муниципального образования или иных документах территориального планирования существует или уже утвержден к размещению объект, границы ЗОУИТ которого обременяют Ваш земельный участок.
В связи с этим, рекомендуем перед покупкой земельного участка, особенно если это крупная покупка и касается земельных участков, расположенных на межселенных территориях провести следующую работу:
- Прежде всего произвести обследование земельного участка. Например, обратить внимание на то где расположены инженерные коммуникации (линии электропередачи или подземный трубопровод, который визуально обнаружить невозможно, но при этом охранная зона возникает) или есть ли по близости промышленный объект. Очень важно осмотреть прилегающую территорию к земельному участку, так как, например, ширина охранной зоны магистрального трубопровода может достигать более 30 м. от его оси, а соответственно существуют риски того, что эта охранная зона может наложить ограничения на часть Вашего участка, даже если промышленный объект и не находится на нем.
- Изучить публичную карту Росреестра, на которой отображены сведения о ЗОУИТах.
- Заказать выписку из ЕГРН, в которой в разделе «Ограничения» должны содержаться сведения об охранных зонах (при их наличии).
- Получить в отделе или управлении архитектуры соответствующего муниципального образования информацию о реализуемых проектах по строительству промышленных объектов, в результате которых могут появится такие ограничения.
- Изучить на сайте органа местного самоуправления имеющуюся документацию по планировке территории. Проанализировать правила землепользования и застройки и генеральный план территории.
- Заказать в местной администрации Градостроительный план земельного участка. Он выдается бесплатно.
Главная задача выявить уже существующие ЗОУИТ, которые накладывают обременение в связи с непосредственной эксплуатацией объекта, а также промышленные объекты, строительство и эксплуатация, которых запланированы и утверждены разрешительными документами (разрешение на строительство, проекты планировки и межевания территории).
В случае выявления факта наличия ЗОУИТ важно разобраться насколько существующее ограничение влияет на целевое использование Вашего земельного участка. Сейчас в Росреестре можно заказать выписку из ЕГРН «О зоне с особыми условиями использования территории», которая необходима при выделении земельных участков под строительство, для ведения хозяйственной деятельности, при выявлении правового статуса территории и других операциях с недвижимостью для того, чтобы избежать градостроительных ошибок.
Например, охранная зона волоконно-оптической линии связи (ВОЛС), ширина которой действует в пределах 2 м. в каждую сторону от его оси, ограничивает возможность высадки сельскохозяйственных культур на глубину более 30 см. Это значит, что, если Вы планируете высаживать сельскохозяйственные культуры глубиной до 30 см., то имеющееся ограничение для Вас некритично и не повлияет на использование земельного участка по назначению.
Также отметим, что в отдельных случаях, если ЗОУИТ не позволяет использовать Ваш земельный участок по назначению, с собственника объекта недвижимости, в связи с эксплуатацией которого установлена ЗОУИТ, можно взыскать убытки.
Для того, чтобы понять можно ли строить дом в охранной зоне, Вам необходимо знать какая именно зона проходит через Ваш участок и после этого посмотреть правила установления данной охранной зоны, в которых содержатся все ограничения и обременения. Рекомендуем ознакомиться с нашей статьей: «Важные этапы перед строительством жилого дома. С чего начать?»
Но как же быть, когда участки были выделены гораздо раньше и люди законно живут и строятся на этой земле?
Если охранная зона появилась после строительства домов, то к собственникам не может быть предъявлено никаких требований, кроме этого суды не имеют права признавать дома незаконным самовольным строением в случае, если владелец участка не мог знать, что в отношении его земельного участка действуют какие-то ограничения.
Земли промышленного назначения и виды разрешенного использования
Территория в населённых пунктах и вокруг них разделена на зоны. Каждая имеет своё назначение, это сделано для удобства планирования застройки. Освоение части земель муниципалитеты оставляют за собой, остальные территории можно взять в аренду или выкупить под свои нужды. Главное, чтобы цель совпадала с назначением конкретного участка.
Земли промышленного назначения отводятся под строительство промышленных объектов, заводов, перерабатывающих предприятий. По закону эти зоны должны находиться за пределами населённых пунктов.
Разновидности земель промназначения
- 1 Разновидности земель промназначения
- 1.1 Законодательство о специальных зонах
- 2.1 Собственность
- 2.2 Аренда
Промзоной может стать земля, непригодная для возделывания и выращивания, для проживания. Эти объекты должны находиться вдали от жилых зон. Однако, часто можно увидеть промзону, окружённую городскими постройками. Так случается, потому что строительство жилых домов идёт намного интенсивнее, чем промышленное освоение территорий. Тем не менее, обязательной остаётся санитарная зона вокруг предприятия.
В некоторых городах расселяли целые кварталы в связи с тем, что они оказались в санитарной зоне завода по новому законодательству. Людям предоставлялось другое жильё, а дома сносились или определялись под офисные помещения.
Участок земли может быть выделен только под определённые цели.
- возведение производственных помещений: цехов, боксов, складов под нужды предприятия;
- разработка месторождений руд, ценных пород, газа, нефти;
- химические, бактериологические предприятия, металлургические заводы;
- горно-обогатительные предприятия и добыча полезных ископаемых;
- возведение объектов атомной отрасли;
- постройки для нужд обороны;
- возведение объектов космической отрасли;
- под транспорт и коммуникации.
Законодательство о специальных зонах
Регулирует правовые отношения, связанные с освоением и передачей прав на промышленные зоны Земельный Кодекс. Этому посвящена 16 глава. Помимо основного закона каждый регион разрабатывает свои правила и нормативы. Общие принципы налогообложения промзон отражены в ст.394 НК РФ. Промышленность на территории страны развивается с разной интенсивностью: одни субъекты РФ живут за счёт предприятий, другие практически ничего не производят, не добывают и не интересны отраслям.
Поэтому где-то налог выше, где-то ниже для стимулирования экономики региона.
Требования к расположению промзон достаточно жёсткие: регламентируются размеры, положение на местности. Постоянно наблюдается дефицит земель специального назначения, но в законодательстве предусмотрена возможность перевода участка из одного вида в другой. Главное условие – доказать целесообразность и острую необходимость в этом.
Доказательства собирает заинтересованная сторона: потенциальный покупатель или арендатор. Иногда необходимость в этом возникает и у самих муниципалитетов.
- осуществлять охрану окружающей среды вокруг предприятия;
- следить за сохранностью меток, обозначающих поворотные точки координат участка;
- использовать земли в соответствии с санитарными нормами региона;
- своевременно совершать все платежи за землю;
- не оставлять территорию без освоения.
Сделки по землям спецназначения
Как и любой участок земли, промышленные зоны можно продавать, покупать, арендовать. Быть владельцем подобного надела может физическое или юридическое лицо, постоянно проживающее или зарегистрированное на территории РФ. В качестве арендатора могут так же выступать иностранные граждане и организации.
Земли, на которые пока не нашёлся покупатель, принадлежат муниципалитету.
Собственность
- осваивать;
- продавать;
- расширять границы за счёт покупки соседних участков такого же назначения;
- обменивать;
- дарить и передавать по наследству;
- сдавать в аренду.
Сложность заключается в ограничениях прав собственника на освоение участка. Оно должно происходить в соответствии с назначением территории. Если земля запланирована под строительство производства, на ней нельзя развернуть возведение и эксплуатацию автосервиса с АЗС.
Покупая участок в промзоне, будущий владелец должен это чётко понимать. Постройки, не относящиеся к цели, указанной в кадастровом паспорте, придётся снести, так как узаконить их будет сложно.
В некоторых случаях возможен перевод земли из одной цели в другую, но обычно это дорого и нецелесообразно.
Аренда
Арендовать землю можно как у собственника, так и у государства. В первом случае ответственность за возникшие постройки останется на владельце участка. Это отражается в договоре.
Если арендодателем выступает муниципалитет, цель аренды указывается ещё в заявке, затем в договоре. После получения прав на использование земли в промзоне арендатор обязан следовать всем пунктам соглашения: возвести оговоренное здание в срок, провести коммуникации, освоить землю в соответствии с назначением.
Какие сооружения законно возводить в промзоне
Строительство любого сооружения нельзя начинать без:
- проекта;
- разрешения на строительство;
- сметы и бюджета.
Даже если земля находится в частной собственности, разрешение на возведение объекта необходимо получить. Здание должно соответствовать категории земли и целевому назначению территории.
- жилые здания: малоэтажные и крупные;
- объекты социального характера: школы, больницы, интернаты;
- объекты культурного характера: музеи, выставки и тд.
На все постройки, не соответствующие регламенту, будет вынесено постановление (обычно судебное) о сносе, а владелец понесёт административную ответственность (штраф).
Смена категории участка
В каких случаях возникает необходимость изменения вида разрешенного использования участка:
- собственник предприятия хочет расширить производство, но его участок граничит с землями из других категорий: ИЖС, СНТ, сельхоздеятельность и тд;
- собственник участка ИЖС хочет продолжить строительство жилых зданий, но соседний участок относится к категории промышленных земель.
Смена возможна и в том, и в другом случае. Практика показывает, что изменить назначение с промышленного на любое другое проще, чем наоборот, определить участок под промышленные цели.
Сменить категорию возможно только при доказанной острой необходимости и выполнении всех условий, выставленных государством.
- доказать, что земля для сельского хозяйства не пригодна, так как её ресурсы истощены;
- убедить, что в данном районе невозможно или нецелесообразно строить объекты жилого и социального назначения;
- провести дополнительные процедуры: восстановить рельеф, обогатить землю, провести инженерные коммуникации и тд. Всё это инициатор перевода должен не только предоставить на планах, но и сделать на местности прежде, чем земля сменит категорию.
Порядок перевода таков:
- предоставить данные об участке в Земельный Комитет, заявку на смену категории, обоснования для этого;
- выполнить все требования по подготовке участка к переводу;
- согласовать строительство каждого объекта в соответствии с новым целевым назначением земли.
Можно изменить только целевое назначение: промзону, выделенную под фабрику, перевести в землю для автобазы и хранения нефтепродуктов. Принцип тот же: обосновать необходимость, подкрепить фактами, выполнить указания Земельного Комитета.
ЗК вправе отказать владельцу участка в исполнении заявки. Тогда собственнику остаётся:
- осваивать землю по назначению;
- не расширять производственные мощности за счёт соседних наделов, а покупать участки в других районах;
- отказаться от владения: продать или реквизировать.
Реквизиция
Этим понятием именуется передача промзоны во владение государства. Переход может быть добровольным, по инициативе собственника, либо по принуждению – по необходимости государства.
Реквизиция может коснуться любых участков. Однако, чаще всего затрагивает именно промзону. В рамках этого процесса ограничивается или прекращается право распоряжения у частного собственника, оно переходит муниципалитету.
- решение суда;
- заключено межнациональное соглашение;
- на данной территории необходимо возвести объекты, отвечающие за безопасность государства, объекты федерального значения (автомагистраль, аэропорт или ж/д станция и тд);
- иные причины: аргументированные и не нарушающие законодательство.
В большинстве случаев реквизиция лишает владельца прав на земельный надел навсегда. Изредка выносится постановление о временном ограничении этих прав. В этом случае оговаривается срок ограничения, владелец получает компенсацию, а по окончании срока право распоряжения возвращается.
Налог на промзону
Участки промышленного назначения в собственности облагаются налогом. Его размеры определяет Налоговый Кодекс и региональные законодательные документы.
По данным НК платить в казну за промзону обходится значительно дороже, чем, например, за сельскохозяйственный надел или землю под жилые кварталы. Связано это в первую очередь с экологией. Любое производство, так или иначе, влияет на окружающую среду: обедняет землю вокруг, снижает показатели чистоты воздуха.
Кроме того, близость предприятий делает дешевле соседние участки.
Федеральный налог на промземли составляет 1,5% от кадастровой цены участка. Учитывая, что кадастровая стоимость таких земель высока, то налог получается значительным. В некоторых регионах местные законодательные акты снижают налоговую ставку в целях развития промышленности.
Но налог всё равно остаётся высоким.
В случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, собственник может обратиться в суд, чтобы инициировать пересмотр этого значения. Так можно существенно снизить налоговую ставку.
Земли промышленного назначения собственники стремятся освоить как можно быстрее, чтобы они приносили доход и перекрывали расходы.
Заключение
Участки под производства и отраслевую деятельность могут быть разными по размеру: от небольших до огромных территорий. Всё зависит от ландшафта. Минимальный размер устанавливается для каждого участка отдельно, исходя из его целевого планирования.
Цены на участки зависят от наличия прямых асфальтированных подъездов, водоснабжения, электричества и т.д. Чем больше коммуникаций – тем выше цена. Арендная плата так же зависит от этих параметров, так как она рассчитывается из кадастровой стоимости.
Государство с особенным вниманием относится к промышленным землям, так как от них зависит экологическое и экономическое будущее регионов.
Эксперты рассказали о судьбе тысяч промзон в России
Заброшенные промзоны занимают десятки тысяч гектаров в российских городах. О том, какие есть варианты развития этих территорий, рассказали эксперты.
Антон Денисов / РИА Новости
Промзоны в России — очень распространенное явление, говорит директор Института региональных исследований и городского планирования Ирина Ильина. В период индустриализации промышленность решено было развивать, в первую очередь, там, где есть более-менее подготовленный рабочий класс. В первую очередь, это были Москва, Ленинград и другие крупные города. Поэтому Россия уникальна тем, что подавляющее большинство крупных городов являются крупными промышленными центрами.
В среднем промзоны занимают до 30% территорий городов. В старых границах Москвы, столичного города, под промпредприятия уходило 18% площади. При этом современный взгляд на это — что промышленность может занимать не более 5-6% территории города.
Когда-то промзоны возникали на окраинах городов, однако постепенно вокруг них строились новые районы, и производства оказывались затянуты глубоко в городскую среду, отмечают в пресс-службе городского пространства «Хлебозавод». Многие предприятия уже потеряли свою актуальность — типографии, мануфактуры, цеха легкой и пищевой промышленности. Как только фабрики и производства перестали быть актуальными, появились большие пустующие промзоны в черте города, которые нужно было использовать эффективно.
В крупных российских городах их сначала использовали под склады и офисы.
Сейчас в России около 18 тысяч промпредприятий, которые большей частью были построены более 60 лет назад, в 1990-х перепрофилировали свою деятельность и в результате многие не соответствуют своему первоначальному профилю и не эксплуатируются. Об этом рассказал на заседании круглого стола в Торгово-промышленной палате председатель Совета ТПП по финансово-промышленной и инвестиционной политике Владимир Гамза. Большинство предприятий не видят выхода из ситуации, так как модернизация, демонтаж и утилизация объектов связаны со значительными затратами, к которым предприятия не готовы.
В Москве, к примеру, сначала, в 1990-е годы, были попытки реорганизовать производства, территории передавали инвесторам. Позже промзоны поделили на три категории, рассказывает Ильина: одни остаются нетронутыми, так как на их территории есть, например, коммунальные объекты, пищевая промышленность. Вторая группа предприятий должна реорганизовываться в высокотехнологичные инновационные предприятия.
И, наконец, третья (около 5 тысяч га) — промзоны, которые перестали выполнять свою функцию, на их месте должны построить жилье, сделать общественные территории и т.п. Это закреплено в генплане Москвы, и подобные программы есть в генпланах практически всех крупных городов.
Пока промзоны реорганизуются в основном в жилые кварталы
Тем не менее до сих пор идут споры, нужно ли полностью отказываться от промзон в черте города, отмечает Ильина. Так, сейчас популярна концепция так называемого 15-минутного города — все необходимое, в том числе и работа, должны быть практически в пешей доступности. Сложность в том, что производства должны быть не вредными. В других странах научились с этим справляться, развивая «зеленую» экономику, отмечает эксперт.
У нас пока это идеология будущего. Сейчас в жилых районах ради создания рабочих мест делают, в основном, коворкинги или офисные центры. Альтернативой им в этом плане могут стать креативные кластеры, где появляются рабочие места для художников, фотографов, небольших производств.
В 55 российских регионах свыше 32 тысяч гектаров промышленных территорий выключены из городской экономики, говорит заместитель гендиректора Фонда ДОМ.РФ Антон Финогенов. Как правило, это локации в центре города либо в очень удобной доступности. В конце 2020 года президентом была поставлена задача по созданию в регионах креативных кластеров на территориях бывших промпредприятий и заброшенных объектах недвижимости. «Это шанс включить эти пространства в местную экономику», — подчеркивает Финогенов.
На участие в совместной программе Агентства стратегических инициатив и ДОМ.РФ по запуску креативных кластеров было подано более 3300 заявок почти из всех регионов. Уже до конца нынешнего года креативные пространства будут запущены в нескольких регионах — Ульяновской, Иркутской, Новгородской, Тюменской, Свердловской, Самарской, Новосибирской и Рязанской областях, Удмуртии и Ханты-Мансийском АО.
Программа даст положительный эффект сразу по нескольким направлениям, добавляет Финогенов. Пустующие территории после преобразования будут активно задействованы в городской жизни, станут знаковыми и для горожан, и для туристов.
Сейчас крупные креативные кластеры, по данным ДОМ.РФ, работают в 28 городах России, занимая 1,65 млн кв. м. Более половины (59%) таких пространств сосредоточено в Москве, 17% в Санкт-Петербурге. В столице были реорганизованы территории шелковой фабрики «Красная роза», завода «Манометр», хлебозавода, винного комбината. В Санкт-Петербурге культурно-деловое пространство появилось на месте исторической территории завода «Сименс и Гальске», в Нижнем Новгороде — на месте печатного цеха «Нижполиграф», в Перми — на территории бывшего паровозоремонтного завода, в Иркутске — пивоваренного, в Ростове-на-Дону под творческий кластер переделывают территорию винно-водочного завода.
Проектом Стратегии развития строительства и ЖКХ до 2030-2035 года предусмотрено для вовлечения в оборот неэффективно используемых земель, в том числе недействующих промышленных территорий и производственных районов, механизма комплексного развития территории.
Реорганизация имеет смысл, если проводится не точечно, отмечает Ильина. Бывает, что на территории несколько предприятий, и кто-то из владельцев хочет отдать территорию под реорганизацию, а другие еще раздумывают. Закон о КРТ решает эту проблему: в этом случае нерешительному владельцу выплатят компенсацию.
Пока же промзоны реорганизуются, в основном, в жилые кварталы. В первую очередь, это происходит в тех городах, где растет население и высок спрос на жилье. Если в советское время города росли вширь, то сейчас есть тенденция к более эффективному использованию территорий, тем более что расширение порождает, например, проблемы с транспортной доступностью.
В Москве за последние десять лет почти половина построенного жилья (19 млн кв.м из 41 млн) появилось как раз на территории бывших промзон, сообщил недавно заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарёв.
В городах, где нет спроса на жилье и активного строительства, много говорят о необходимости реорганизации промзон, но пока это идет очень медленно, отмечает Ильина.
Перспективен еще один вариант судьбы промзон — реновация их в новые промзоны по механизму «brownfield» (в отличие от «greenfield» — строительства в чистом поле), отмечает Гамза. При этом повторно используются уже имеющиеся территории, здания или промышленные объекты. По сравнению со строительством «с нуля» этот механизм финансирования позволяет более эффективно использовать имеющиеся ресурсы — пространство, терминалы, инженерные коммуникации и оказывает меньшее воздействие на окружающую среду. Могут быть выделены отдельные площадки в промзоне, которые подлежат реновации.
Однако это более сложная организационная работа для инвестора. Но с учетом тренда на устойчивое развитие и «зеленое строительство» в ближайшие годы это может быть весьма актуально.
Примерно по этой схеме собирается провести редевелопмент ряда промзон Москва. До конца года планируется подписать договора о редевелопменте промзон для строительства 11,5 млн кв.м объектов. Об этом рассказал руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики столицы Александр Прохоров, передает «Интерфакс».
Речь идет о строительстве 4,5 тысячи производств со 125 тысячами рабочих мест.
Что такое земля промышленного назначения и нюансы ее оформления
Производство стремительно развивалось из небольших мастерских в крупные заводы и фабрики. Со временем возникла необходимость в внесении в земельное законодательство отдельную категорию территорий государства – земли промышленного назначения. Расскажем в статье, какие участки признаются промышленными, как их можно купить, продать, арендовать и застроить и о других нюансах земель этого целевого назначения.
- 1 Земли промназначения: что это такое?
- 2 Земли промышленного назначения: продажа, покупка, аренда
- 3 Что можно строить на землях промышленного назначения?
- 4 Изменение категории промышленной земли
- 5 Переход земель промназначения в собственность государства
- 6 Налог на участки промназначения
Земли промназначения: что это такое?
Земли промышленного назначения – это территории, которые располагаются за пределами населенных пунктов, и предназначаются для обеспечения производственной деятельности юридических лиц, а также для целей эксплуатации промышленного оборудования. На землях промназначения находятся цеха, помещения заводов и фабрик, постройки для администрирования производства и другие здания, необходимые для работы предприятий.
Подробное описание земель промышленного назначения содержится в главе 16 Земельного кодекса РФ. Ею же регулируется организация производства на таких территориях. В некоторых вопросах можно опираться на ст. 7 и ст.
78 ЗК РФ, а также местное законодательство.
Цель использования участков промназначения может быть разной, поэтому законодательно было выделено семь возможных видов разрешенного использования такой земли.
- Участки для размещения производственных мощностей и построек.
- Территории, предназначенные для добычи полезных ископаемых.
- Земля для обеспечения транспортного сообщения.
- Участки, предназначенные для размещения объектов атомной энергетики.
- Территории обороны и безопасности.
- Участки для размещения различных коммуникаций.
- Земли, предназначенные для космической деятельности.
Передача земельных участков под промышленное производство происходит через местную администрацию. При этом оцениваются целесообразность производственного расположения, характеристики земли и рельефа, а также приближенность участка к путям транспортного сообщения и населенным пунктам.
Промышленная земля не может располагаться вблизи объектов, предназначенных для жилья.
Какую площадь может иметь земля под промышленную застройку? Это зависит от вида разрешенного использования, нормативов производства (для каждой отрасли они индивидуальны), а также от технической документации на конкретный объект промышленной застройки.
Экономика стремительно развивается, поэтому наблюдается нехватка промышленных земель. Эта проблема решается за счет изменения категории земельных участков.
Земли промышленного назначения: продажа, покупка, аренда
Собственником земли промышленного назначения может быть частное лицо, организация, государство или муниципалитет. С этими территориями можно осуществлять любые действия, допустимые законодательно. В отношении участков промназначения могут быть заключены договора аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования, дарения и другие возможные соглашения, касающиеся недвижимого имущества.
Единственная серьезная проблема, с которой могут столкнуться желающие купить земли промышленного назначения – установленный вид разрешенного использования. Например, если участок предназначен для размещения складов, предприниматель не сможет построить на этой территории станцию техобслуживания или заправку для автомобилей.
На что еще следует обратить внимание, прежде чем купить или взять в аренду промышленную землю? В первую очередь, на характеристики самого участка и наличие необходимых коммуникаций. При отсутствии газа, электросети, водоснабжения, канализации и связи земля промназначения может стоить недорого.
Однако, если подумать о дальнейшем сопутствующем строительстве и согласовании разрешений на него в госучреждениях, может оказаться, что покупка земли не выгодна и с точки зрения финансов, и со стороны необходимых временных затрат (получение разрешения на строительство – длительный процесс, может продолжаться до года).
Что можно строить на землях промышленного назначения?
На земельных участках промышленного назначения разрешено строительство объектов, если это не противоречит виду разрешенного использования территории. Запрещается строить на таких участках жилые дома.
Однако города и сельские поселения разрастаются из года в год. Часто бывает так, что жилая застройка пересекает промзону. До какого-то времени проблем с законом может и не возникнуть, но, а что если предприятие-собственник промышленной земли решит расширить производство или провести дополнительные коммуникации?
Юридически есть один выход из подобной ситуации – смена категории земельного участка. Например, жилая застройка возможна, если территория относится к землям сельскохозяйственного назначения или населенных пунктов.
Важный момент – при изменении категории земли обращайте внимание на вид разрешенного использования. От этого напрямую зависит возможность строительства жилья.
Изменение категории промышленной земли
Вопросы, касающиеся смены категории земельных участков, регулируются ФЗ № 172 от 21.12.2004 г., а также ЗК РФ.
Перевод земель в промышленные – достаточно сложная процедура. Другое дело, когда необходимо произвести обратное изменение. При переводе земель промышленного назначения в другую категорию существует только два ограничения.
- Постройки, расположенные в промышленной зоне, подлежат сносу. В этом случае для изменения категории потребуется проект рекультивации. Та же особенность в ситуации, когда участок загрязнен или нарушен.
- На промышленных землях нарушен почвенный слой. В этой ситуации потребуется не только согласовать проект рекультивации, но и произвести весь перечень предполагаемых работ.
Сложности возникают, когда необходимо перевести земли сельскохозяйственного назначения в промышленные. Это возможно лишь в исключительных случаях, а в некоторых ситуациях законодательно говорится о недопустимости перевода. Единственная причина, по которой может быть разрешено изменение категории – неоспоримые доказательства утраты участком с/х назначения полезных свойств, необходимых для хозяйствования.
Переход земель промназначения в собственность государства
При определенных обстоятельствах земля производственного назначения может перейти в собственность государства. Законодательно допускается изъятие земли лишь в следующих случаях:
- выполняются соглашения международного характера;
- происходит реконструкция или строительство федеральных (местных) объектов обороны, безопасности, энергетики, транспорта и иных коммуникаций;
- если участок промназначения изымается в соответствии с судебным постановлением;
- при наличии других обоснованных причин, не противоречащих федеральному законодательству.
Процесс перехода земель промышленного назначения в собственность государства регулируется ст. 49-51 ЗК РФ. Право собственности физического лица или организации может быть не только полностью прекращено, но также временно ограниченно.
Временная реквизиция возможна в особо критических ситуациях. В последствии законному владельцу выплачивается компенсация, а земля возвращается обратно в собственность.
Налог на участки промназначения
Земельное налогообложение регулируется главой 31 НК РФ. Ставка по налогу на земли промышленного назначения, согласно ст. 394 НК РФ, равна 1,5 % от кадастровой стоимости участка.
Это выше, чем на земли сельхоз назначения и на участки населенных пунктов. На местном уровне могут быть введены понижающие коэффициенты.
Практикующими юристами отмечается, что на земли промышленного назначения зачастую устанавливается завышенная кадастровая стоимость. Иногда она даже превышает рыночную. При выявлении очевидного завышения собственник может обратиться в судебные органы с целью снижения стоимости.