Есть ли риски при приобретении земельного участка

Перед заключением сделки купли-продажи земельного участка в одном из районов Московской области посмотрел документы на ЗУ. Обнаружил, что после вынесения постановления главы района Московской обл. о выделении земельного участка гражданке Р., она продавала его в течение месяца в том же 2006 году, оформив доверенность на некого гражданина С. Посмотрел информацию об этом гражданине С. в Интернете. Обнаружил, что в 2009 году на этого гражданина (паспортные данные полностью совпадают) по представлению прокуратуры района Московской обл. было заведено уголовное дело по признакам мошенничества в особо крупном размере. Мошенничество заключалось в том, что гражданин С. передавал неустановленному лицу ложные анкетные данные на граждан, на основании которых администрация района Московской обл. выносила решение о выделении земельного участка. Дело дошло до суда, но дальше движения не было.

На сайте прокуратуры было указано, что по материалам проверки через суд были возвращены в муниципальную собственность в 2009 году несколько земельных участков. Если после покупки земельного участка окажется, что земельный участок изначально был выдан незаконно, имеется ли риск, что данную сделку признают через суд ничтожной? Значит ли это, что незаконными окажутся все последующие сделки, и участок вернут в муниципальную собственность?

Или уже прошли все сроки исковой давности, и можно ничего не опасаться?

Алексей Попов
Консультаций: 57

К сожалению, из вопроса не ясны все обстоятельства выделения проверяемого земельного участка. Основания его выделения имеют значение для правовой оценки правомерности действий администрации муниципального района. Являлось ли выделение интересующего участка возмездным или основывалось на каком-либо положении закона, предоставляющем заявителю какую-либо льготу на бесплатное выделение ему участка, – в каждом из вариантов могут быть совершенно различные правовые последствия.

Что касается описанной ситуации, то прежде всего следует выяснить, являлась ли гражданка Р. осведомленной о ее участии в сделке с районной администрацией и о последующем отчуждении выделенного ей участка, выдавала ли доверенность гражданину С. Если указанная гражданка не подписывала никаких договоров с районной администрацией и/или не выдавала доверенностей на совершение таких сделок, то выделение ей участка является неправомерным, о чем администрация узнает лишь в момент, когда ей станет известно об отсутствии волеизъявления гражданки Р. (например, после проверки подлинности подписей данной гражданки на юридически значимых документах: заявлениях о выделе участка, договорах, актах приема-передачи земельного участка и т.п.)

При таких обстоятельствах нормативно-распорядительные акты администрации могут быть отменены, а договоры, якобы подписанные гражданкой Р., не считаются заключенными в силу несоблюдения письменной формы договора (п. 1 ст. 432, п. 2 ст.

434 Гражданского кодекса РФ), предусмотренной для двусторонних сделок такого рода (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 161 ГК РФ), а соответственно, не порождают никаких юридических последствий. Более того, согласно п. 2 ст.

162 ГК РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Статья 550 ГК РФ прямо устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, право собственности на участок, зарегистрированное на подставное лицо, даже не ведающее об этом, не считается возникшим. Такое лицо неуправомочено передавать имущество третьим лицам, в том числе через своих представителей по доверенности. То есть дальнейшее отчуждение земельного участка лицом, которое было не вправе им распоряжаться, дает основание для истребования собственником (т.е. администрацией) данного земельного участка у добросовестного приобретателя в порядке ст.

301, 302 ГК РФ, что не требует признания цепочки сделок недействительными. Более того, такой способ защиты права, как признание сделок недействительными или применение последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 167, 168 ГК РФ), в аналогичных случаях Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 23.04.2003 №6-П признал ненадлежащим, отдавая приоритет вышеуказанному способу защиты права в форме истребования имущества из чужого незаконного владения.

Согласно норме ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1); если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (п.

2).

Что касается сроков исковой давности (ст. 195 ГК РФ), то следует отметить, что по общим правилам ГК РФ он начинает свое течение с момента, когда лицу, чье право нарушено, стало известно о таком нарушении (п. 1 ст. 200 ГК РФ), и составляет три года (п.

1 ст. 196 ГК РФ), но не может превышать 10 лет со дня нарушения (п. 2 ст.

196 ГК). Соответственно, о нарушении права администрация узнает не раньше, чем выявится факт выделения или продажи земельного участка лицу, которое не было осведомлено об этом и не подписывало никаких документов (подставное лицо) либо не имело для такого выделения предусмотренных законом оснований. Таким образом, вопрос о возврате имущества в муниципальную казну возникнет неизбежно.

В случае выбора администрацией надлежащего способа защиты права срок для такой защиты не будет пропущен.

При выборе способов защиты. таких как применение последствий недействительности ничтожной сделки или признание такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ), срок исковой давности составляет три года со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (п. 1 ст.

181 ГК РФ). То есть, вероятнее всего, данный срок истек, если спорная сделка с администрацией имела место в 2006 году. По оспоримым сделкам срок давности составляет один год со дня, когда истцу стало известно об основаниях признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Но оба этих способа защиты, как уже указывалось, не являются надлежащими.

Если же гражданка Р. была осведомлена о действиях, которые совершаются от ее имени доверенным лицом как при выделении ей участка, так и при его отчуждении, осознавала характер таких действий, не возражала, а, возможно, участвовала в данной схеме использования ее права на получение участка, например, за вознаграждение, то доказать неправомерность совершенных действий и сделок с имуществом, выбывшем из муниципальной казны при отсутствии превышения полномочий главы муниципального района или уполномоченных замов, т.е., по существу, по воле администрации, и при отсутствии других нарушений при выделе, вернуть имущество будет значительно сложнее. Какими бы корыстными соображениями ни пользовался гражданин С., уговаривая льготные категории граждан получить положенный им участок и продать его впоследствии, данных мотивов будет недостаточно для признания администрацией собственных действий неправомерными, а заключенных сделок недействительными. Формально такие заявители, добившиеся выдела им участков в силу каких-либо правомерных оснований, не будучи специально ограниченными в праве на распоряжение полученными в собственность участками, не были тем самым ограничены в правах собственника, предусмотренных законом (ст.

209 ГК РФ), а следовательно, могли свободно их отчуждать в пользу третьих лиц.

Однако дать оценку правомерности оснований выделения участка гражданке Р. из контекста вопроса не представляется возможным. Не всякие нарушения при выделе участка, за исключением вышеуказанных, могут отразиться на правах его последующих добросовестных приобретателей. Также не всякие нарушения, допущенные администрацией, можно рассматривать как неочевидные для ее руководства, а лишь те, которые повлекли введение администрации в заблуждение. Например, в администрацию были представлены заведомо недостоверные сведения о наличии каких-либо льгот у заявителя (поддельные документы об инвалидности, стаже работы, месте жительства и т.п.), дающие основания на выделение участка для садоводства или огородничества на безвозмездной основе или в ином приоритетном порядке и т.д.

В таком случае срок для защиты права (исковая давность) для администрации начнется со дня, когда ее сотрудникам стало известно о недостоверности представленной информации.

При отсутствии заблуждения факт неправомерного отчуждения муниципальной недвижимости, в том числе выделение земельного участка, совершенное в силу неумышленной ошибки, некомпетентности либо умышленных действий отдельных сотрудников (неустановленных лиц), не считается не очевидным для администрации, поэтому сроки давности следует исчислять со дня совершения соответствующего факта.

Также согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. То же относится и к таким публично-правовым образованиям, как администрации муниципальных районов, которые в силу возложенных на них функций должны строго придерживаться принципа законности в своей деятельности и обеспечить должный контроль в вопросах распоряжения муниципальной собственностью.

Поэтому их заявления о недействительности сделок, заключенных много лет назад, на основании фактов, выявленных по прошествии значительного времени, следует рассматривать как ненадлежащее исполнение ими своих функций, повлекшее введение в заблуждение последующих приобретателей бывшего муниципальным имущества, не подозревающих наличие каких-либо правонарушений при его отчуждении из муниципальной собственности, т.е. как недобросовестное поведение в смысле указанной нормы закона.

Только оценивая все вышеуказанные обстоятельства в совокупности, можно оценить имеющиеся риски оспаривания прав на приобретаемый земельный участок.

Мы также предлагаем вам ознакомиться с пошаговой инструкцией по регистрации земельного участка.

3 подводных камня, на которые необходимо обратить внимание при покупке коммерческой земли

Приобретая земельный участок для коммерческого использования, безусловно, необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами и запросить выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться в праве продавца и отсутствии обременений. Однако, есть моменты, которые также нуждаются в проверке, но не столь очевидны. Рассмотрим их.

Продавец – банкрот

Безусловно, проверить на текущую дату статус продавца и наличие в отношении него возбужденных дел о банкротстве не составит труда, поскольку данные сведения являются открытыми. Для этого необходимо воспользоваться картотекой арбитражных судов (https://kad.arbitr.ru/) либо поискать уведомления о намерении кредитора обратиться с требованием о признании данного лица банкротом на сайте Федресурса (https://fedresurs.ru/).

Однако, что делать, если продавца признали банкротом после совершения сделки? Безусловно, риск оспаривания сделки купли-продажи в такой ситуации есть, поэтому на этапе совершения сделки необходимо его максимально минимизировать.
Во-первых, цена, указанная в договоре, должна быть рыночной. Для подтверждения соответствия стоимости земельного участка рыночной стоимости целесообразно на дату заключения договора провести оценку.

Во-вторых, расчет целесообразно проводить с использованием расчетных счетов, поскольку любая передача денежных средств наличным способов поставить под сомнение реальность сделки.

Оценка добросовестности покупателя будет устанавливаться судами по совокупности обстоятельств. Как определено в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС от 13 ноября 2008 г. № 126 если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), данные обстоятельства могут свидетельствовать о недобросовестности покупателя.

Охранные зоны

Вопрос установления охранных зон и факта нахождения в таких законах земельного участка является крайне важным, поскольку в отличие от того, в какой охранной зоне окажется земельный участок, использование такового в соответствии с целевым назначением может оказаться невозможным в принципе.
Проверка наличия таких охранных зон осложняется тем, что сведения об установлении охранной зоны не всегда могут отражаться в выписке ЕГРН. Сам по себе факт отсутствия сведений об установленной охранной зоне в ЕГРН не поможет собственнику участка ссылаться на такое отсутствие в обоснование своего права использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Как недавно указал Верховный Суд РФ в своем Определении от 27 августа 2020 года № 306-ЭС20-6483 отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений, указанных в настоящем пункте, не является основанием для несоблюдения требований к осуществлению деятельности в границах зон охраны объектов культурного наследия.

Кроме того, п. 22 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия утв. Постановлением Правительства РФ от 12 сентября 2015 г. № 972 установлено, что соблюдение режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия является обязательным при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности. Отклонение от установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия режимов использования земель и градостроительных регламентов не допускается.

Суд сделал вывод о том, что зоны считаются установленными, в случае если установлено или утверждено описание местоположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности, а установление таких границ охранных зон возможно не только посредством внесения сведений в ЕГРН.

Учитывая, что охранные зоны могут устанавливаться по различным основаниям (объекту культурного наследия, объекту электросетевого хозяйства и т.п.), указанное означает, что при приобретении земельного участка, крайне важно осмотреться на местности на предмет возможного наличия оснований для установления охранной зоны (например, прохождение высоковольтной линии в непосредственной близости, или объекта культурного наследия) и далее, если в ЕГРН сведения об охранных зонах отсутствует, точечно искать документы, которыми могут быть установлены границы охранных зон.

Небольшой ложкой меда в бочке дегтя является позиция ВС РФ, в соответствии с которой отражение в Правилах землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) анитарно-защитных зон без наличия решения уполномоченного органа об их установлении является основанием для оспаривания факта установления таких зон.

Таким образом, произвольное отражение в ПЗЗ сведений о санитарно-защитных зонах (и, возможно, по аналогии охранных зонах) в отсутствие решения уполномоченного органа об установлении зон, является неправомерным.

ПЗЗ и Генплан

Разрешенное использование земельного участка, приобретаемого для коммерческого использования, должно соответствовать правилам застройки, а те должны соответствовать генеральному плану.

Генеральный план в иерархии документов стоит выше всех остальных документов, регламентирующих градостроительную деятельность, поэтому ПЗЗ, не соответствующие ему не подлежат применению в соответствующей части (Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 13 сентября 2018 г. №81-АПП8-11).

Пунктом 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса предусмотрено, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются, в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом сельского поселения. Таким образом, согласно положениям ч. 3 ст. 9, ч. 9-10 ст.

31, п. 2 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.

Принцип соответствия ПЗЗ Генплану, в том числе, имеет свое выражение в том, что из системного толкования положений п. 2, п. 5-8 ст. 1, ч. 15 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам.

Данный вывод отражен в указанном Апелляционном определении.

Изъятие для государственных или муниципальных нужд

Еще одним обстоятельством, которое необходимо проверить при приобретении земельного участка, является факт отсутствия его в реестре земель зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также – решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.

В соответствии со ст. 56.6 Земельного кодекса решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе незавершенных сооружений), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.

При этом, в соответствии с п. 9 ст. 56.6. Земельного кодекса РФ переход прав на земельные участки, подлежащие изъятию, и (или) на расположенные на них объекты недвижимого имущества, а также образование из таких земельных участков или иных объектов недвижимого имущества новых земельных участков или объектов недвижимого имущества не влечет за собой необходимость принятия нового решения об изъятии земельных участков или о внесении изменений в ранее принятое решение об изъятии.

Решение об изъятии подлежит опубликованию, поэтому такая информация является открытой.

При изъятии земельного участка собственнику должна быть выплачена компенсация в виде рыночной стоимости. В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 февраля 2019 г. № 9-П отражено правоположение, в соответствии с которым в случае значительной разницы во времени между процедурой изъятия и принятия решения об изъятии, необходимо определять рыночную стоимость имущества с учетом динамики стоимости соответствующих объектов.

Оспаривание стоимости возмещения нередко становится основанием для судебных споров (Определение Верховного Суда РФ от 9 августа 2018 г. № 305-ЭС18-3860).

Возможна ли покупка земельного участка без межевания?

По закону РФ землевладельцы облагаются налогом за пользование землёй, а вся информация о них в обязательном порядке вносится в государственный реестр — кадастр.

Одним из инструментов кадастрового учёта является межевание — подробные инженерно-геодезические работы по определению чётких границ. Стоимость подобной услуги начинается от 5 тысяч рублей.

Для сокращения сроков и стоимости рассматривается покупка участка без межевания — чёткого закрепления местоположения границ на местности.

Можно ли купить?

Если на участок оформлено право собственности, то владелец может его продавать и совершать другие действия.

Для оформления сделки и внесения данных в Росреестр не требуются дополнительные документы, если обе стороны согласны и нет претензий со стороны третьих лиц.

На данный момент по закону Российской Федерации предусмотрена возможность покупки участка без межевания.

Однако сама процедура настоятельно рекомендуется как со стороны государства, так и со стороны риэлтеров и юристов, поэтому сегодня количество таких сделок сокращается. Новые участки трудно оформить в собственность или продать, но также остаётся множество владельцев, получивших землю в пользование много лет назад.

Краткая справка. До 2006 года в России вся земля обязательно межевалась, включая дачные кооперативы и участки под застройку частными и юридическими лицами. Затем принят Федеральный закон №93, который получил название “Дачная амнистия”.

После этого землевладельцы освобождались от обязательного межевания, если не предполагалось возведение крупных построек.

Подобные наделы вносятся в кадастровый реестр на общих основаниях, им присваивается идентификационный номер. Регистрация данных — обязательная процедура для закрепления права собственности. В ЕГРН такие объекты вносятся с пометкой “не имеющие чётких границ”.

На сегодняшний день возможность купли-продажи сохраняется, хотя идут разговоры об отмене “Дачной амнистии” и введении обязательного межевания участков. Это связано с возросшим спросом на землю и увеличением объёмов частного строительства.

Кто может покупать?

Постановка на кадастровый учёт является обязательным условием для проведения каких-либо сделок, но сделать это можно и без геодезических работ.

Сделки подобного рода доступны как для физических, так и для юридических лиц, если соблюдены определённые условия.

В первую очередь это касается общей договорённости и чёткого понимания, для каких целей используется земля.

Собственник — частное или юридическое лицо — может продать свой надел на общих основаниях, если имеется официальное свидетельство о подтверждении права собственности либо выписка ЕГРН при его отсутствии. Для этого необязательно проводить разграничение земли.

Покупатель в свою очередь также без ограничений может купить землю, если осведомлён о дальнейших рисках и ограничениях и согласен на них.

В следующих ситуациях обязательно требуется межевание:

• Изменение границ земельного участка, в первую очередь увеличение.
• Возникновение споров с соседями.
• Разделение на доли для последующей реализации по частям.

Если не проводить межевание, то новому владельцу придётся делать это за свой счёт, а споры с соседями зачастую решаются только в судебном порядке.

Инструкция по приобретению земли

Предварительно следует подготовить документы на землю.

У владельца должны быть:

• свидетельство о государственной регистрации,
• кадастровый паспорт, либо только выписка из ЕГРН, которая включает в себя и сведения о собственнике, и кадастровые данные.

Если в кадастровом паспорте стоит отметка “об отсутствии чётких границ”, то межевание не проводилось. Подобные наделы раньше часто продавались в садовых товариществах и дачных кооперативах.

Сейчас статус земли меняется, но старые проблемы остаются. Упрощает сделку возможность получить выписку из ЕГРН в МФЦ, а также сегодня активно развивается электронный портал Госуслуги.

Помимо вышеуказанных, потребуются также следующие документы:

• Заявление обеих сторон.
• Договор купли-продажи (3 экземпляра).
• Квитанция об оплате госпошлины.

Интересно! От продавца не потребуется отдельный межевой план, если покупатель согласен со всеми условиями.

Для оформления сделки купли-продажи оформляется стандартный договор. В дальнейшем он подписывается сторонами сделки. По договорённости передаётся задаток, после чего документы отправляются для оформления в Росреестр.

После подписания бумаг в организации покупатель передает деньги. Если часть суммы является ипотечными средствами, то деньги продавцу поступят только после регистрации прав нового собственника. По окончании процедуры на руки новому владельцу выдается свежая выписка ЕГРН.

Риски

На сегодняшний день количество сделок по продаже не отмежёванных участков сокращается.

К минусам относят:

• Риски, связанные с уменьшением реальной площади.
• Отсутствие чётких оснований для решения конфликтных ситуаций с соседями (особенно в посёлках и дачных кооперативах).
• Необходимость оплачивать геодезические работы в дальнейшем из собственных средств.
• Ограничение на передачу прав, дарение, наследование и т.д.

Изменение градостроительных норм накладывает ограничение на пользование такими наделами. Любые постройки должны иметь определённый отступ от границы.

Соответственно, геодезические работы являются обязательными. На неразмежёванной земле законность любых строений остаётся под вопросом. Соседи могут обратиться в суд с различными претензиями и у них будут основания для решения в свою пользу.

Покупая участок с готовым сараем или баней, новый владелец может столкнуться с ситуацией, когда от него потребует сноса строения. Сюда же относятся с ситуации с размещением забора, посадкой деревьев и т.д.

Следующей серьёзной проблемой является ограничение на передачу прав, дарение или наследование.

Чтобы свести риски к минимуму стоит придерживаться следующих рекомендаций:

1. Проверьте земельный надел через Росреестр, воспользовавшись электронной версией на сайте или обратившись в МФЦ.
2. Получите выписку ЕГРН с подробной информацией о собственнике, чтобы исключить возможное мошенничество.
3. Пригласите нотариуса для составления договора купли-продажи, чтобы точно закрепить передачу прав собственности.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео с разъяснения юриста о том, кому необходимо межевание и всегда ли обязательно его проводить.

Заключение

Наличие межевого плана — это чёткое определение топографических границ, возможность строительства и отсутствие претензий со стороны соседей. Велика вероятность, что такую процедуру со временем всё равно придётся проводить.

Продажа неразмежёванного участка — это законная процедура, но выгодна она в первую очередь владельцу. Соответственно, необходимо достичь договорённости с покупателем, убедить его в отсутствии рисков, чтобы избежать неприятных разбирательств в дальнейшем.

Покупка земельного участка — на что обратить внимание?

Приобретение земельных участков становится вес более востребованным на рынке недвижимости. Кто-то покупает под строительство загородного дома, а кто-то рассматривает землю для коммерческих целей.

Так или иначе любые сделки с недвижимостью всегда сопряжены с определенными рисками.

Чтобы избежать случаев мошенничества и не остаться без земельного участка и денег, стоит самостоятельно проверить информацию об объекте и его собственнике.

В статье рассмотрим все возможные риски, поговорим о том, как обезопасить себя от возможных неприятностей и на что обратить внимание при покупке.

Что необходимо проверить и какие могут быть подводные камни?

Рекомендуется воспользоваться услугами юриста, который обеспечит грамотную сделку и проведет сбор всей информации, которую нужно знать при покупке земельного участка.

Он вместо покупателя проверит сделку на чистоту, а также составит договор купли-продажи.

Не стоит экономить на специалисте, так как юридическое сопровождение дает покупателю свои преимущества. Тем не менее, проверить землю перед покупкой можно самостоятельно.

Категорию земли

В кадастровом паспорте есть пункт о категории земельного участка. Он накладывает определенные ограничения на пользование наделом. Например, на сельскохозяйственных землях нельзя построить дом.

Поэтому, важно приобретать землю под конкретные нужды.

Важно! Изменить категорию назначения земли можно, но это длительная и сложная процедура.

Для проверки подлинности информации из кадастрового паспорта покупателю необходимо заказать выписку из Росреестра.

Сделать это можно онлайн на сайте:

• указать кадастровый номер или точный адрес участка;
• ввести код с картинки;
• нажать кнопку “Сформировать запрос”;
• нажать на ссылку с появившимся участком.

В онлайн выписке будут пункт “Категория” и “Разрешенное использование”. Посмотреть эти данные можно бесплатно.

Местоположение

Покупателю стоит лично осмотреть участок перед оформлением договора купли-продажи. Это даст представление о состоянии земли. Во время осмотра рекомендуется оценить качество грунта.

Для этого необходимо пробурить 2-3 скважины глубиной 1-2 метра. Если в течение часа они заполнятся водой, это говорит о близости подземных источников. Это хорошо для сельского хозяйства, но не для строительства дома.

Внимание! Ст.8 Закона РФ от 15.05.1991 № 1244-1 дает расшифровку понятия «Зона отчуждения». В таких зонах ограничено проживание и хоз. деятельность населения.

Важно проверить, чтобы участок не входил в такие зоны.

Наличие обременений и сервитутов

Вместе с участком покупатель может приобрести и обременения. Например, долги по коммунальным выплатам, ограничение прав пользования, наличие сервитутов и т.д.

Узнать о таких особенностях также можно на сайте Росреестра:

1. В онлайн-выписке будет пункт “Права и ограничения”.
2. Его нужно открыть для просмотра.
3. Слева будет объект, справа — текущие ограничения.

Лучше заказать полноценную выписку из ЕГРН, где будет содержаться подробная информация. Этот документ платный, но содержит расширенную информацию об участке и владельце.

Проверка продавца

Подписывать договор купли-продажи земли может собственник или его представитель.

• Если сделку оформляет собственник, его имя должно быть указано в выписке ЕГРН и совпадать с данными в паспорте.
• Если сделку оформляет представитель, потребуется нотариально заверенная доверенность, где подтверждены паспортные данные собственника.
• Если в выписке ЕГРН указано несколько собственников, один из них может оформить доверенность на себя и заключить сделку с их разрешения.

Корректность информации в документах

До заключения договора продавец должен предоставить все документы на земельный участок для проверки. С 2017 года кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности заменяет выписка из ЕГРН.

Но покупателю рекомендуется дополнительно запросить:

1. правоустанавливающие документы (договор купли-продажи с предыдущим собственником, договор дарения и т.д.);
2. тех.паспорт;
3. технический и кадастровый план.

Продавец может предоставить также старые документы — кадастровый паспорт, оформленный до 2017 года и свидетельство собственности. Но они являются побочными. Справку из ЕГРН заказывает продавец.

Сроки годности документов на землю

У кадастрового паспорта не было сроков годности. Однако рекомендовалось менять его раз в 5 лет после инвентаризации, а также при любой смене данных о владельце. А вот у выписки из ЕГРН, которая требуется сегодня для продажи земли, есть срок годности.

Она действует только 30 дней с момента выдачи.

Наличие согласия супруга на продажу недвижимости

В соответствии с Семейным Кодексом РФ имущество, приобретенное в браке, является общим. Поэтому продавец должен приложить нотариально заверенное согласие своего супруга.

Это правило не действует, если продавец:

• получил землю в результате безвозмездной сделки (дарение, наследование);
• приобрел участок до заключения брака;
• имеет брачный договор, где указано, что второй супруг не претендует на определенную землю или недвижимое имущество в целом.

Интересно! Если действующий владелец в разводе, то потребуется согласие на продажу от бывшего супруга, если земля приобреталась, пока они были в браке. Исключение — наличие решения суда о разделе имущества.

Покупатель не может самостоятельно проверить, был ли продавец в браке. Но может потребовать выписку из ЗАГС о семейном положении.

Необходимые коммуникации

Рекомендуется покупать участок, к которому уже проведены коммуникации:

1. вода;
2. газ;
3. электричество;
4. канализация;
5. интернет и т.д.

Подключить коммуникации можно и самостоятельно после покупки, но в таком случае стоит уточнить стоимость работ. Сделать это можно в местном управляющем органе.

Но предварительно нужно расспросить соседей о возможности подведения необходимых служб. Например, подключение коммуникаций к дому в коттеджном поселке может обойтись в несколько сотен тысяч рублей.

Сделки с администрацией

Приобретение муниципальной или государственной земли считается довольно безопасным, так как собственник, по умолчанию, добросовестный.

Продажа осуществляется по кадастровой стоимости, что считается выгодным, но:

• кадастровая цена в некоторых регионах сильно завышена (больше рыночной);
• оценка стоимости земли проводится раз в 5 лет, но не всегда соответствует реалиям;
• муниципалитет нацелен на продажу неликвидных земель (неплодородная почва, отсутствие возможности провести коммуникации и т.д.);
• есть риск приобретение земли с ограничением права пользования.

Если гражданин хочет купить участок, стоит самостоятельно заняться его поисками и оплатить все работы по межеванию.

Риски при сделке с частным лицом или организацией

При заключении сделки с юридическим или физическим лицом обязательно необходимо воспользоваться услугами юриста.

Нельзя подписывать контракт без предварительного прочтения, ведь рисков здесь намного больше.

Юрист поможет разобраться со сложными определениями и непонятными пунктами договора.

Нюансы в документах

Хотя выписку из ЕГРН обязан предоставить продавец, покупателю также стоит ее заказать, чтобы убедиться в достоверности сведений. Особое внимание стоит уделить договору.

Он должен быть лаконичным, без завуалированных пунктов и мелкого шрифта. Заключать сделку можно только с собственником. Земля должна быть приватизирована.

Тонкости оформления сделки

Договор купли-продажи можно оспорить, если продавец не получил все необходимые разрешения:

• от супруга, даже если на него не зарегистрировано право собственности, но земля была приобретена после заключения брака;
• от органов опеки, если владельцами являются несовершеннолетние, а сделку заключает опекун;
• от совладельцев, если у участка несколько собственников.

Обратите внимание! Наибольший риск несут сделки с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан. Их проблематично полностью лишить прав на недвижимость.

Прочие риски

Не стоит выбирать землю для покупки, ориентируясь только на цену.

Низкая стоимость и срочность сделки обычно означают, что есть дополнительные риски:

1. плохое качество грунта;
2. весенние затопления;
3. планируемое изъятие земель для нужд государства;
4. расположение вблизи зон общего пользования.

Пример. На участке плодородная почва, проведены все коммуникации, развита инфраструктура. Но надел прилегает к речке, поэтому высока вероятность затопления, к тому же собственник не имеет права препятствовать гражданам к доступу к реке, а значит, придется отказаться от установки забора.

Приобретение земли с незавершенным строительством

Если приобретаете надел с недостроем, необходимо убедиться, что:

• недостроенный дом зарегистрирован в собственность;
• на момент покупки не заключен договор подряда на строительство, т.к. такой дом невозможно купить до окончания работ;
• не прошло 10 лет с момента уведомления соответствующего органа о строительстве.

При соблюдении этих условий недострой можно купить вместе с участком и продолжить его строительство. Но предварительно нужно проверить соответствие дома нормам (отступ от границы, площадь, этажность и т.д.). Если же дом не зарегистрирован или сроки строительства пропущены, продавцу остается только снести такую постройку.

Справка! При покупке недостроя обязательно заключается договор, где подробно указываются особенности постройки и прилагаются все документы на дом.

Приобретение по садовой книжке

Купить землю по садовой книжке нельзя, так как этот документ подтверждает членство в СНТ, но не право на конкретный участок.

Но такие сделки проводятся, ведь стоимость неприватизированной земли очень низкая, а сама процедура простая:

1. Продавец пишет заявление на отказ от членства в СНТ.
2. Покупатель составляет заявку на членство в СНТ (оба документа принимает директор товарищества).
3. Составляется формальный договор купли-продажи.

До передачи денег необходимо пообщаться с администрацией СНТ и узнать о наличии задолженностей по взносам, а также другую информацию о продавце. Однако такие сделки можно оспорить, поэтому лучше приобретать уже приватизированный участок.

Заключение

С отменой кадастрового паспорта купля-продажа стала более прозрачной. Покупатель может сам убедиться в правах продавца, если закажет выписку из ЕГРН. Также нужно лично осмотреть землю и пообщаться с соседями, чтобы не купить кота в мешке.