В квартире проживали два брата и сестра, один из братьев прописал своего ребенка на короткий срок (фамилия у ребенка материнская). За семь месяцев до приватизации ребенок был выписан, приватизация прошла в 2011 году. Моя клиентка купила у них квартиру в 2013 году, сейчас решила продать квартиру.
Покупателей беспокоит, что этот ребенок может оспорить приватизацию. Правомерны ли их опасения?
Анна Конькова
Консультаций: 39
Согласно ч. 1 ст. 69 Жилищного кодекса РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Частью 2 указанной статьи установлено, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.
Частью 3 ст. 69 ЖК РФ определено, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
В силу ч. 1 ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент приватизации квартиры) граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных этим законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Согласно ч. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» дано разъяснение, что в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.
Сроки исковой давности по недействительным сделкам предусмотрены ст. 181 Гражданского кодекса РФ, согласно п. 1 которой (в редакции, действующей на момент приватизации спорной квартиры) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Оспорить такую сделку вправе законные представители несовершеннолетнего, которыми в силу п. 1 ст. 64 Семейного кодекса РФ являются родители. В частности, в п. 1 ст.
64 СК РФ указано, что родители выступают в защиту прав и интересов детей в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
Таким образом, родители ребенка вправе обратиться в суд с целью обжалования договора передачи жилого помещения (приватизации), в установленные законом сроки, т.е. в течение трех лет с момента, когда началось исполнение по сделке или в течение трех лет с момента, когда лицо узнало о нарушении права (о пропуске срока исковой давности заявляет в данном случае ответчик).
Важным условием в данном вопросе является место проживания ребенка.
Место жительства несовершеннолетнего в силу п. 3 ст. 65 СК РФ в случае раздельного проживания его родителей определяется соглашением родителей. При этом ввиду отсутствия прямого указания закона такое соглашение может иметь устный характер.
Также регистрация ребенка по месту жительства одного из родителей может быть расценена как достижение соглашения о проживании ребенка с тем родителем, по месту жительства которого зарегистрирован несовершеннолетний.
В силу абз. 2 п. 3 ст. 65 СК РФ при отсутствии соглашения спор между родителями разрешается судом исходя из интересов детей и с учетом мнения детей.
При этом суд учитывает привязанность ребенка к каждому из родителей, братьям и сестрам, возраст ребенка, нравственные и иные личные качества родителей, отношения, существующие между каждым из родителей и ребенком, возможность создания ребенку условий для воспитания и развития (род деятельности, режим работы родителей, материальное и семейное положение родителей и другое).
Так как на момент приватизации квартиры ребенок не проживал с отцом, в спорной квартире зарегистрирован не был, в договоре социального найма жилого помещения указан не был, не имелось решение суда о проживании несовершеннолетнего с отцом, следовательно, между родителями несовершеннолетнего было достигнуто соглашение о проживании ребенка с матерью.
Ввиду того, что для приватизации квартиры необходимым условием является не только факт родства с нанимателем помещения и членами его семьи, но и непосредственное проживание с ним, то при указанных обстоятельствах нет правовых оснований оспорить переход права собственности на квартиру в порядке приватизации в пользу указанных лиц.
Кроме этого, п. 1 ст. 302 ГК РФ предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В п. 3 постановления Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» указано следующее: «Таким образом, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права».
Защита жилищных прав несовершеннолетних
Любой ребенок с момента рождения наделяется определенными правами, которые взрослые обязаны учитывать и неукоснительно соблюдать. Одно из главных охраняемых законом прав несовершеннолетних граждан — это их право на жилище.
Права ребенка на жилплощадь
Жилищные права детей закреплены в нескольких нормативно-правовых актах РФ, включая главный закон страны — Конституцию. В все они признают детей самостоятельными субъектами права, которые находятся под защитой закона.
Но при этом ребенок должен проживать вместе с родителями или другими законными опекунами по месту их официальной регистрации или фактического нахождения.
Обратите внимание!
Ребенок является таким же пользователем жилья, как и его родители. Поэтому он обладает равными с ними правами.
Читайте также
Права несовершеннолетних, не являющихся собственниками жилого помещения
Когда в семье рождается малыш, супруги обязаны оформить на него все необходимые бумаги. Сюда включается и регистрация по месту проживания. На все действия родителям дается 30 дней.
По закону, дети до 14 лет должны жить вместе с родителями. Это обязательное правило. Поэтому регистрация ребенка у родителей производится по особому порядку.
Если мать и отец не владеют квартирой, в которой они живут, но прописаны в ней, то при регистрации новорожденного им не нужно получать согласия собственника жилплощади и других проживающих там лиц.
Читайте также
Чтобы прописать ребенка, согласие хозяина квартиры не требуется — достаточно прописки одного из родителей.
Даже смена хозяина квартиры, куда оформили малыша, не отнимет у него права проживания по месту регистрации родителей. Оно сохраняется до тех пор, пока ребенок не станет совершеннолетним.
Однако при определенных обстоятельствах суд может признать несовершеннолетнего жильца утратившим право пользования квартирой и снять его с регистрационного учета.
Это случится, если:
- он не проживает в этой квартире в течение года;
- родители не оплачивают услуги ЖКХ;
- у матери или отца имеется возможность зарегистрировать ребенка по другому адресу.
При наличии этих условий снять несовершеннолетнего с регистрации по месту жительства вполне возможно. Для этого собственнику квартиры нужно подать судебный иск для устранения обременения своей недвижимости.
Выписать несовершеннолетнего из квартиры нельзя. Для этого нужны веские основания.
Права несовершеннолетних собственников жилья
Ребенок может владеть как целой квартирой, так и ее частью. Основания возникновения такого право собственности общие — такие же, как и у взрослых дееспособных граждан.
Все несовершеннолетние собственники жилых помещений обладают следующими правами и обязанностями:
- жить в своей квартире и пользоваться всем имуществом, которое там есть;
- использовать помещение по своему усмотрению;
- обеспечивать сохранность вещей и жилья.
Несовершеннолетний вправе иметь жилье в собственности наравне со взрослыми.
Получить права на недвижимость ребенок может с помощью:
- участия в приватизации жилплощади;
- получения недвижимости по договору дарения или в наследство;
- участия в обмене или купле-продаже квартиры.
Обратите внимание!
Если ребенку принадлежит квартира, то продать ее можно только с согласия органа опеки и попечительства.
Закон определяет порядок оформления сделок по отчуждению недвижимости, принадлежащей детям. К таким сделками относятся:
- продажа квартиры или ее доли;
- отказ от наследственного имущества (полностью или частично);
- предоставление недвижимого объекта в залог;
- отказ от участия в приватизации жилплощади;
- отказ от преимущественного права покупки.
Любые действия, в результате которых происходит уменьшение имущества ребенка, должны в обязательном порядке одобряться опекой.
Обратите внимание!
Отказ от наследства обычно оформляется в том случае, когда в его состав входят долги или ипотечные обязательства усопшего.
Права ребенка на жилье в случае развода родителей
Если супруги намереваются расторгнуть брак и разделить квартиру, дети в этом процессе не участвуют. Другими словами, жилье делится только на две части — между бывшими мужем и женой.
Но стоит учесть один нюанс. Как бы ни была поделена жилплощадь, если ребенок там прописан, он вправе проживать в ней до 18 лет.
Дети не участвуют в разделе имущества после развода родителей, но могут жить в их квартире до 18 лет.
Права детей при продаже квартиры
Если ребенку-собственнику отчуждаемой жилплощади еще не исполнилось 14 лет, продажа его имущества возможна с только с письменного согласия представителя органа опеки.
Если он старше этого возраста, то для совершения сделки потребуется не только письменное разрешение от органа опеки и попечительства, но и нотариально удостоверенное согласие отца или матери.
Обратите внимание!
Если на момент продажи квартиры ребенку нет 14 лет, потребуется согласие органа опеки, а если есть, то нужно еще разрешение от родителей.
При продаже квартиры, принадлежащей сыну или дочери, родители обязаны выполнить одно из условий:
- предоставить ребенку в собственность новое жилье;
- положить вырученные от продажи деньги на его счет.
Новое жилье для ребенка должно быть такой же площади, как и то, которое продают.
Если вы решили воспользоваться вторым вариантом, то помните — деньги, внесенные на вклад несовершеннолетнего, можно тратить только на покупку ему нового жилья. И даже на такие действие потребуется письменное согласние опеки. Таким способом законодатель защищает имущественные права детей от посягательств недобросовестных родителей.
Деньги от продажи квартиры несовершеннолетнего можно направить только на покупку нового жилья для него.
Права детей при покупке квартиры на средства маткапитала
Средствами, выделяемыми государством на рождение второго ребенка, можно оплатить полную стоимость нового жилья или его часть, а также погасить ипотечный займ.
В любом случае, при покупке квартиры на деньги материнского сертификата, родители обязаны включить детей в право собственности на нее. Если это условие нарушается, то сделка признается ничтожной, а средства возвращаются в Пенсионный фонд.
При покупке жилья на маткапитал родители обязаны выделить детям доли в квартире.
Многие финансовые организации предлагают обналичить денежные средства материнского сертификата. Это абсолютно незаконно. Если афера раскроется, вы лишитесь жилья и больше никогда не сможете получить материнский капитал.
Особенности приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми
В процессе приватизации недвижимости с несовершеннолетними детьми должны соблюдаться несколько правил:
- Получение согласия всех прописанных лиц. Жилплощадь передается в частную собственность с письменного согласия всех зарегистрированных в ней лиц. Подростки старше 14 лет тоже обязаны дать свое разрешение на приватизацию, иначе сделка может быть признана недействительной («ничтожной», если говорить юридическим языком). Если возраст ребенка меньше, его согласия не требуется.
- Получение согласия родителей и органа опеки. Если возраст детей менее 14 лет, то приватизация осуществляется только по письменному разрешению их родителей и органа опеки. Если подростку от 14 до 18 лет, действие осуществляется на основании его личного заявления, но с письменного разрешения органа опеки.
Обратите внимание!
В случае смерти родителей или опекунов, процедура приватизации квартиры с несовершеннолетним ребенком полностью ложится на плечи опеки.
Имущественные права несовершеннолетних
Законодатель не дает детям право собственности на имущество их родителей, как и родителям не дает такого права на вещи ребенка. Дети и родители, живущие вместе, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по общему согласию.
Исключение — возникновение общей собственности на какое-либо имущество. В этом случае права детей определяются согласно гражданскому законодательству.
По общему правилу вещи родителей не принадлежат детям, и наоборот.
Однако вещи, приобретенные супругами для удовлетворения потребностей своих детей (одежда, обувь, музыкальные инструменты, игровые приставки и др.), разделу не подлежат. При разводе они передаются тому, с кем проживают дети. Следовательно, ребенок имеет право собственности на подобное имущество, хотя оно и приобреталось его родителями.
Такой же вывод можно сделать относительно вкладов, внесенных супругами за счет своего общего имущества на имя общих детей. Эти вклады не учитываются при разделе имущества, поэтому и здесь обладателем права собственности становится ребенок.
Если вещи куплены родителями для ребенка, они считаются его личным имуществом.
Кроме этого, ребенок имеет право собственности на:
- полученные им доходы;
- подаренное имущество;
- собственность, купленную на его деньги.
Несовершеннолетний вправе получать материальное обеспечение от своих родителей и других членов семьи. Мать и отец имеют равные обязанности в отношении своих детей, в том числе и обязанность их содержать. Таким образом, родители исполняют свой долг по содержанию ребенка и одновременно обеспечивают его право на получение содержания.
К источникам содержания несовершеннолетнего относятся также алименты. Эти средства взыскиваются через суд с одного или обоих родителей. При невозможности такого взыскания — с других членов семьи (совершеннолетних братьев, сестер, бабушки, дедушки).
Пенсии и различные пособия, проложенные несовершеннолетнему по закону, являются источниками его содержания.
Резюме
Законодатель оберегает и защищает имущественные права своих маленьких граждан, потому что каждый ребенок должен расти и развиваться в нормальных условиях.
Если несовершеннолетний прописан в квартире, но не является ее владельцем, до 18 лет он имеет полное право там жить. Кроме этого, каждый ребенок может иметь жилье или его часть в собственности.
Имущественные права детей регулируются не только семейным, но и гражданским законодательством. В СК РФ содержится лишь примерный перечень таких прав:
- на получение содержания от своих родителей или иных родственников;
- на личные доходы, на имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое имущество, приобретенное на собственные средства;
- на вещи, купленные родителями специально для сына или дочери.
Каждый ребенок имеет право на получение содержания от своих родителей. Они обязаны тратить часть своего заработка на удовлетворение потребностей своих детей — питание, одежду, образование, лечение и др.
| Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Рассказать друзьям
Комментарии
Развожусь с мужем. Он является собственником квартиры, которая куплена до нашей с ним свадьбы. Имеет ли какие-либо права наш несовершеннолетний сын ( 3 года) на эту квартиру?
Как защитить его интересы?
12 Февраля 2012, 19:12
Компания , г. Саратов
1. Если умрет Ваш супруг, то в качестве наследника имеет право на долю с другими наследниками
2. Право на проживание, если он там зарегистрирован, но это необходимо закреплять судебным решением, фактического реального смысла в жизни (кроме шантажа мужа) данный ход не имеет.
3. Чтобы защитить его интересы — взыскивайте алименты на его содержание, поговорите с мужем относительно решения квартирного вопроса. Иного способа защитить его права в принудительном порядке закон не предусматривает.
12 Февраля 2012, 19:17
клиент, г. Иркутск
Деду как ветерану ВОВ дали квартиру, оформили 1/2 на деда и 1/2 на внучку, дед умер кому будет принадлежать его доля? Как действовать дальше, если не успели получить свидетельство о праве собственности (выписку из единого гос. реестра).
15 Августа 2016, 13:34
Юрист по конституционному праву , г. Москва
дед умер кому будет принадлежать его доля?
Галина
Галина, доля вашего деда будет предложена его наследникам для наследования в порядке очередности.
Гражданским кодексом предусмотрена следующая очередность:
Статья 1142. Наследники первой очереди
1. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.
2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
Статья 1143. Наследники второй очереди
1. Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери.
2. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления.
Статья 1144. Наследники третьей очереди
1. Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя).
2. Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления.
Статья 1145. Наследники последующих очередей
1. Если нет наследников первой, второй и третьей очереди (статьи 1142 — 1144), право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей.
Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит.
2. В соответствии с пунктом 1 настоящей статьи призываются к наследованию:
в качестве наследников четвертой очереди родственники третьей степени родства — прадедушки и прабабушки наследодателя;
в качестве наследников пятой очереди родственники четвертой степени родства — дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки);
в качестве наследников шестой очереди родственники пятой степени родства — дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).
3. Если нет наследников предшествующих очередей, к наследованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.
Как действовать дальше, если не успели получить свидетельство о праве собственности (выписку из единого гос. реестра).
Галина
Что значит, вы не успели получить? Государственный реестр прав на недвижимое имущество является открытым банком данный. Вы можете получить из него выписку в любое время.
Доли детей при приватизации квартиры
Мы, многодетная семья — муж, жена и четверо несовершеннолетних детей. У жены имеется квартира в собственности. На мужа и троих детей государство дополнительно выдало новую муниципальную квартиру.
Муж и трое детей зарегистрировались в новой квартире, а жена и еще один ребенок остались зарегистрированы в квартире жены.
Хотим приватизировать новую квартиру так, чтобы детских долей там оказалось как можно меньше, чтобы упростить в дальнейшем ее продажу. Какой порядок наших действий?
1. Приватизировать на мужа с тремя детьми, зарегистрированными в новой квартире. Тогда детских долей получится 3/4.
2. Приватизировать на мужа с тремя детьми, зарегистрированными в новой квартире и с участием жены, но без ее регистрации в новой квартире. Возможно ли это? Тогда детских долей — 3/5.
3. Зарегистрировать жену в новой квартире (а значит, автоматически зарегистрировать и оставшегося несовершеннолетнего ребенка, т.к. оба родителя получат регистрацию в новой квартире) и приватизировать на мужа, жену и четырех детей. Детских долей получится 4/6 или 2/3.
По п.2 получается самая маленькая величина детских долей. Можно ли его реализовать, т.е. приватизировать и на жену, но без регистрации ее в муниципальной квартире? Может быть, жене доказать ее право пользования новой квартирой и на основания этого права участвовать в приватизации?
Может быть, есть вообще какие-то другие варианты уменьшения детских долей?
Показать полностью
03 августа 2016, 12:01 , Константин, г. Санкт-Петербург
Ответы юристов
Александр Самарин
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Здравствуйте. В любом случае на детей в равных долях будете регистрировать.
Можете попробовать детей перерегистрировать в другое жильё и подождать какое то время, с полгода не меньше и далее приватизировать только на себя.
Но учтите, такую сделку может попробовать оспорить опека или прокуратура с обоснованием что или дети только временно выехали, а давалась квартира как понимаю и с их учётом. Или вы специально их выписали, чтобы долей не было. Тут нарушение прав детей.
2. Приватизировать на мужа с тремя детьми, зарегистрированными в новой квартире и с участием жены, но без ее регистрации в новой квартире. Возможно ли это?
Тогда детских долей — 3/5.
Константин
Нет. регистрировать придётся её, иначе её в договор соц. найма не внесут, а без ДСН не приватизируете.
Вам для чего вообще уменьшение долей детей?
03 августа 2016, 12:08
Александр Самарин
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
А по закону о приватизации:
Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
То есть зарегистрирована она должна быть в любом случае, супруга. И вписана в соц. найм.
03 августа 2016, 12:16
Александр Самарин
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
А можно ли в третьем варианте при регистрации жены избежать регистрации четвертого ребенка в новой квартире и, соответственно, избежать его участия в приватизации?
Константин
Формально требования выписаться жены с ребёнком сразу нет, но учитывая ст. 20 ГК РФ такое требование выдивинуть могут. Так что тут приемлем 1й вариант.
Статья 20. Место жительства гражданина
2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.
Плюс на основании этой нормы могут посчитать. что он должен был проживать с родителями и следовательно тоже иметь долю. Не рекомендую в общем 3й вариант.
03 августа 2016, 12:31
Показать еще 12
Дмитрий Васильев
Адвокат, г. Москва
рейтинг 10
Общаться в чате
2. Приватизировать на мужа с тремя детьми, зарегистрированными в новой квартире и с участием жены, но без ее регистрации в новой квартире. Возможно ли это?
Тогда детских долей — 3/5.
Константин
Нет, если она там не прописана, то участвовать в приватизации она не может:
Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»Статья 2
Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.
Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.
На всякий случай скажу и про выписку детей. Теоретически Вы можете попробовать прописать детей к матери, однако здесь будут сложности с тем, что опека будет этому препятствовать, поскольку в этом случае дети потеряют право на участие в приватизации, что органы опеки учитывают.
Поэтому фактически те проблемы, которые Вам придется решать для того, что продать долю собственности у детей, те же самые проблемы Вам необходимо решить, что выписать детей из жилого помещения, где они имеют право на участие в приватизации.
Поэтому вообще-то разницы особой нет.
По п.2 получается самая маленькая величина детских долей. Можно ли его реализовать, т.е. приватизировать и на жену, но без регистрации ее в муниципальной квартире? Может быть, жене доказать ее право пользования новой квартирой и на основания этого права участвовать в приватизации?
Может быть, есть вообще какие-то другие варианты уменьшения детских долей?
Константин
Это самый удобный вариант, пробуйте прописать жену, в этом случае после приватизации доли детей будут наименьшими и соответственно проблем будет тоже меньше.
Восстановление доли ребенка в приватизированной квартире
Ребенок проживал в квартире, которую приватизировали, но не был нигде прописан. Ребенку было шесть лет. Можно ли ему восстановить долю в квартире?
Наталия Булахова
Консультаций: 211
Слишком мало вводных изложено автором, чтобы юридически правильно ответить на поставленный вопрос. Не ясно: было ли изначально у данного ребенка право пользования конкретной квартирой, является ли он гражданином РФ и сколько ему лет сейчас, был ли ребенок вселен в квартиру и с кем фактически проживал там именно в момент приватизации: с законными представителями? Также не ясно, сколько лет прошло после приватизации данной квартирой.
Полный юридический ответ зависит и от дополнительной информации, которая отсутствует в вопросе: законные представители ребенка участвовали в приватизации данной квартиры (отказались от права на приватизацию) или нет?
Поэтому правовая информация, изложенная ниже, может только помочь автору найти ответ в решении его конкретной ситуации.
В вопросе указано, что ребенок «не был нигде прописан».
С 1993 года вместо прописки введен административный порядок регистрации граждан по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»).
Согласно ст. 2 данного закона регистрационный учет граждан РФ имеет уведомительный характер и отражает только факты прибытия гражданина РФ в место пребывания или место жительства, его нахождения в указанном месте и убытия гражданина РФ из места пребывания или места жительства.
Поэтому сам по себе юридический факт наличия или отсутствие регистрации по месту жительства ребенка в квартире на момент приватизации не может служить основанием для возникновения или ограничения у него жилищных прав, в том числе права на участие в приватизации данной квартиры.
Важно другое. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК РФ).
Принять участие в приватизации могут граждане РФ, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», далее – Закон о приватизации).
Согласно ст. 7 Закона о приватизации в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 1, 2 ст.
69 ЖК РФ).
Следовательно, дети пользуются такими же правами на жилое помещение, как и проживающие совместно с ними родители (законные представители), и обладают таким же правом пользования жилым помещением, как и проживающие совместно с ними родители, и имеют право быть включенными в договор передачи жилого помещения совместно с ними (согласно вышеуказанной ст. 7 Закона о приватизации).
Родители несут ответственность за воспитание своих детей, они обязаны осуществлять защиту их прав (п. 1 ст. 56, п. 1 ст.
63 Семейного кодекса РФ).
До наступления 14-летнего возраста дети считаются малолетними, и от их имени могут выступать только законные представители (родители, усыновители, опекуны, попечители), так как ребенок в силу своего возраста не понимает значения приватизации жилья и не обладает полной гражданской дееспособностью.
Таким образом, если у несовершеннолетнего было право пользования данной квартирой, и он фактически проживал в ней вместе со своими законными представителями (или одним из них) на момент приватизации, то у ребенка есть также право принять участие в ее приватизации, но родители, злоупотребив родительским правом, просто не включили ребенка в число участников приватизации.
Из вышеизложенного следует, что при определенных условиях отсутствие (невключение) несовершеннолетнего в составе собственников приватизируемого жилья может повлечь признание договора передачи спорной квартиры частично недействительным.
Ситуация достаточно типичная, часто на практике встречается на рынке недвижимости в сделках при купле-продаже жилья. Также есть многолетняя наработанная судебная практика по данному вопросу, в том числе Верховного Суда РФ.
Но, к сожалению, в озвученном автором вопросе мало фактов, позволяющих дать точный и правильный ответ. Рекомендую обратиться с документами к специалисту в вопросах недвижимости для очной консультации.