Вместе с договором долевого участия за 30 000 Р ему навязали услуги по регистрации права собственности, которую можно сделать самостоятельно.По закону отказаться можно, но по факту пришлось соглашаться.
История произошла с моим другом, но юридическую поддержку, включая все суды, ему обеспечивал я. В статье расскажу, как друг заключил этот ненужный договор, как мы расторгали его через суд, сколько потратили времени и сколько получили денег.
Договор оказания услуг с застройщиком
Чтобы купить квартиру у застройщика, моему другу необходимо было заключить договор оказания услуг, по которому застройщик регистрировал договор долевого участия (ДДУ) и дополнительные соглашения в Росреестре. После сдачи квартиры застройщик должен был оформить право собственности на нее. За это в 2013 году он попросил 30 000 Р.
В договоре был оценен каждый этап оказания услуг: регистрация ДДУ стоила больше всего —15 000 Р, получение документов для регистрации права собственности на квартиру — еще 9000 Р. Самый важный этап — это сама регистрация права собственности, но она стоила меньше всего — 6000 Р. Я думаю, застройщик сделал так специально, чтобы основную часть денег по договору отработать сразу, как только его заключит.
Все эти операции можно проделать и самостоятельно, но застройщик настаивал на подписании договора: якобы без него нельзя заключить ДДУ. Это неправда. Согласно гражданскому кодексу все свободны в заключении договора — нельзя заставить кого-то это сделать. Есть исключения: например, если обязанность заключить договор была оговорена в предварительном договоре или если договор носит публичный характер — так, магазин не может отказать покупателю в продаже продуктов.
Ситуация с покупкой этой квартиры к исключительным не относилась — по закону заключать договор мой друг был не обязан.
ст. 421 ГК РФ — о свободе договора
ст. 16 Закона о защите прав потребителей — о недействительности положений, которые ущемляют права потребителей
Кроме того, закон о защите прав потребителей запрещает обуславливать приобретение одних услуг обязательным приобретением других. То есть нельзя для заключения ДДУ требовать заключения договора на его регистрацию.
Кредиты и договор страхования
Потребителю не могут запретить заключить один договор, пока он не заключит другой. Это касается в том числе кредитных договоров под залог недвижимости или автокредита. В кредите могут отказать только по условиям его выдачи, например, если у заемщика недостаточный доход.
Банк не вправе отказать в кредите, потому что заемщик не заключил какой-то другой договор.
Исключение — договор страхования. Согласно статье 343 Гражданского кодекса заложенное имущество страхуют от рисков утраты и повреждения. Банк может попросить заемщика за свой счет застраховать предмет залога или иной страховой интерес.
Это делается, чтобы обеспечить исполнение обязательств по договору, — так банк ограждает себя от рисков не вернуть деньги.
Если отказаться от договора страхования, банк вправе отказать в кредите или предложить менее выгодные условия. Это законно.
Другу было досадно отдавать деньги за навязанные услуги — на эти траты он не рассчитывал. Но спорить с застройщиком было бесполезно: менеджеры, которые сопровождали сделку, не слышали про нормы гражданского законодательства, а больше обсудить нарушения было не с кем. Поэтому друг согласился, подумав, что так будет быстрее.
Действительно, это помогло сэкономить время: пока квартира строилась, застройщик зарегистрировал ДДУ, после сдачи дома получил необходимые документы, а вот регистрацию права собственности — самый важный этап для покупателя и самый дешевый для застройщика — почему-то завершать не спешил. Сроки в договоре позволяли застройщику регистрировать право собственности в течение 6 месяцев после подписания акта приема-передачи квартиры.
Самостоятельно зарегистрировать право собственности можно было почти сразу после подписания акта приема-передачи. Друг не стал ждать застройщика и с моей помощью обратился к нему с предложением расторгнуть договор и вернуть оставшиеся деньги.
От договора оказания услуг можно отказаться
От договора возмездного оказания услуг можно отказаться в любое время, возместив исполнителю фактически понесенные расходы. Это правило установлено законом и не может быть изменено в договоре.
Закон о защите прав потребителей также предусматривает право потребителя отказаться от исполнения договора оказания услуг в любое время, если он оплатит исполнителю расходы, которые связаны с исполнением обязательств по договору. При этом исполнитель вправе требовать только возмещения фактически понесенных им расходов. Исполнитель не вправе налагать неустойки и штрафы, даже если прописал это в договоре.
ст. 782 ГК РФ — об одностороннем отказе от договора оказания услуг
ст. 32 Закона о защите прав потребителей — об одностороннем отказе потребителя от договора оказания услуг
Определение Верховного суда РФ № 4-КГ16-9 — о незаконности неустойки при отказе от договора
В ответ на наше предложение расторгнуть договор и вернуть деньги застройщик отдал нам все документы, которые нужны для самостоятельной регистрации права собственности, а для возврата денег предложил подписать соглашение о расторжении. Для этого нужно было приехать в офис застройщика еще раз и предварительно записаться на подписание соглашения.
По закону абсолютно любой договор можно расторгнуть по соглашению обеих сторон. Но некоторые договоры — например, договор оказания услуг — можно расторгнуть просто по желанию только одной стороны. Для этого не нужно подписывать соглашение о расторжении и куда-тозаписываться.
Необходимо лишь уведомить другую сторону о расторжении заказным письмом с описью вложения или лично, проставив отметку о получении на своей копии уведомления.
Мы не хотели ехать к застройщику еще раз, чтобы подписать документы о расторжении, и были уверены в своей правоте, ведь закон и судебная практика были на нашей стороне. Мы не собирались выполнять незаконные требования застройщика — это была принципиальная позиция. Поэтому, находясь в офисе застройщика, мы передали ему уведомление об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения договора с требованием вернуть деньги, получили отметку о приеме уведомления и стали ждать.
По закону у застройщика было 10 дней, чтобы вернуть деньги.
В заявлении об отказе от договора мы указали банковские реквизиты, на которые застройщик должен был вернуть деньги за неоказанные услуги. Застройщик на заявление через 10 дней не ответил, тогда мы с другом решили восстановить справедливость через суд.
Пока мы ждали ответа, я помог другу самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру — это можно быстро сделать через МФЦ.А могли бы ждать еще полгода.
Исковое заявление о расторжении договора
Я составил исковое заявление и взял с друга за это 3000 Р. Он был не против оплатить мои услуги по составлению иска, потому что в случае нашего выигрыша эти деньги должен был компенсировать застройщик.
ст. 98 ГПК РФ — о распределении судебных расходов между сторонами
В исковом заявлении нужно написать, в какой суд вы его подаете, кто истец и ответчик, цену иска (сумму всех требований), в чем нарушение прав и чего вы хотите добиться. Кроме того, перечислите документы, которые доказывают вашу позицию. Все это обязательные сведения — без них иск не примут.
ст. 131 ГПК РФ — об обязательных элементах искового заявления
По общему правилу иск подается в суд по месту нахождения ответчика, но закон о защите прав потребителей дает право выбрать, в какой суд подавать иск: по месту жительства потребителя или по месту заключения и исполнения договора. Мы обратились в суд по месту жительства друга.
От уплаты госпошлины за подачу иска потребители освобождены.
Если ответчик до суда добровольно не удовлетворил требования потребителя, который в суде оказался прав, суд также обязан взыскать с ответчика штраф — 50% от присужденной потребителю суммы. Поэтому в иске мы требовали признать договор расторгнутым, вернуть все деньги, уплаченные по договору, выплатить неустойку, моральный вред, штраф по закону о защите прав потребителей и судебные расходы на составление искового заявления.
Как я уже сказал, заказчик должен компенсировать исполнителю фактически понесенные им расходы, поэтому в письме об одностороннем расторжении мы попросили застройщика подтвердить его фактические расходы. Но застройщик не ответил, поэтому размер фактических расходов мы посчитали неподтвержденным и в суде требовали возврата всей суммы по договору — 30 000 Р.
Застройщик оказал две услуги из трех: зарегистрировал ДДУ и дополнительные соглашения к нему и получил документы для оформления собственности. Получается, что 24 000 Р он отработал. Но раз уж мы пошли в суд, я не стал давать фору застройщику, соглашаясь с тем, что он понес расходы, и решил, что пусть застройщик в суде сам доказывает их точный размер.
Сделать это он мог актами, которые мы подписывали после каждого этапа оказания услуг. Они действительно были подписаны на всю сумму — 24 000 Р.
Так выглядело наше исковое заявление в суд
Ошибки суда первой инстанции
В суд мы не ходили, потому что были уверены в победе, — в законе прямо предусмотрено наше право на отказ от договора. Мы решили не тратить время и в исковом заявлении просили суд рассмотреть дело без нас.
С точки зрения экономии времени решение не ходить в суд было правильным: из-за судебной волокиты с момента подачи иска до момента вынесения решения прошло 8 месяцев. Но это не помогло нам выиграть. Суд мы проиграли: нам отказали во всех требованиях.
Суд решил, что первые два этапа оказания услуг стоимостью 24 000 Р выполнены. Тут не поспоришь: нами были подписаны акты об оказанных услугах. А дальше суд сослался на пункт заключенного договора, по которому он мог быть расторгнут только по соглашению сторон и возврат денег за неоказанные услуги происходит только после его подписания. То есть в одностороннем порядке, по мнению суда, договор расторгнуть было нельзя.
Здесь суд допустил ошибку: договор возмездного оказания услуг можно расторгнуть в одностороннем порядке вне зависимости от содержания договора.
Еще одной ошибкой суда было то, что он сослался на пункт договора, по которому в случае его расторжения в период оказания услуг по регистрации права собственности на квартиру денежные средства возврату не подлежат. Но закон прямо говорит, что при расторжении договора оказания услуг деньги возвращаются — за вычетом фактически понесенных расходов. Если в договоре с потребителем есть условие, которое ущемляет его права в сравнении с законом, такое условие недействительно.
Условия нашего договора о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получить обратно деньги, противоречат закону и не могли применяться судом. Возможно, если бы мы ходили на заседания, нам бы удалось донести это до суда, и решение могло быть в нашу пользу. Но так как мы решили не тратить время на судебные заседания, пришлось тратить время на апелляцию.
Апелляция
Мы решили обжаловать вынесенное решение. По закону решение суда могут отменить, если суд первой инстанции:
- Неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, или эти обстоятельства не доказаны.
- Пришел к выводам, которые не соответствуют обстоятельствам дела.
- Нарушил или неправильно применил нормы права.
ст. 330 ГПК РФ — основания для отмены решения суда Кроме того, есть еще ряд безусловных оснований для отмены решения. Например, решение в любом случае отменят, если нет протокола судебного заседания или если стороны не были извещены о дате и времени судебного заседания. В нашей ситуации суд не применил статью 16 Закона о защите прав потребителей о недействительности положений договора, которые ущемляют права потребителя в сравнении с законом. Это неправильное применение норм права и основание для отмены решения. Чтобы отменить решение суда, нужно подать в вышестоящий суд апелляционную жалобу. Фактически она подается в суд, который вынес решение, и он сам передает жалобу в суд апелляционной инстанции. Жалоба подается в течение месяца с момента изготовления судебного решения в окончательной форме, на которое дается 5 дней после судебного разбирательства. То есть максимальный срок на подачу жалобы — 35 дней после судебного разбирательства. ст. 321 ГПК РФ — о порядке подачи апелляционной жалобы п. 2 ст. 199 ГПК РФ — об изготовлении решения Если этот срок пропущен по уважительной причине, в апелляционной жалобе можно просить восстановить срок для ее подачи. Например, в нашем случае суд нарушил срок изготовления решения и направил его нам после того, как срок для обжалования прошел, поэтому мы просили его восстановить. п. 8 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 19.06.2012 № 13 — о пропуске срока на подачу апелляционной жалобы В жалобе нужно обязательно указать суд, в который она подается, решение, которое обжалуется, требования подающего жалобу и основания, по которым он считает решение суда неправильным. Апелляционная жалоба и приложения к ней подаются с копиями по количеству лиц, участвующих в деле. Подача апелляционной жалобы потребителями не облагается госпошлиной. ст. 322 ГПК РФ — о содержании апелляционной жалобы Мы жаловались на то, что суд руководствовался пунктами навязанного договора, которые противоречат закону. На заседание мы опять решили не ходить, но в этот раз суд вышестоящей инстанции с нами согласилсяи признал договор расторгнутым. Апелляционный суд взыскал с застройщика оставшуюся часть денег по договору — 6000 Р, такую же сумму неустойки по закону о защите прав потребителей, штраф по тому же закону — 6250 Р, а еще 500 Р в качестве компенсации морального вреда и 1000 Р за составление искового заявления — меньше, чем я взял с друга. Всего получилось 19 750 Р — это почти ⅔ от суммы, уплаченной по договору, и более чем в три раза превышает сумму, которую застройщик был должен моему другу. Так выглядела наша апелляционная жалоба
Как мы получили деньги
Через 4 месяца после решения вышестоящего суда мы получили исполнительный лист. Столько времени потребовалось для того, чтобы суд апелляционной инстанции изготовил определение об отмене решение суда первой инстанции и вернул его вместе с делом в нижестоящий суд, который выслал нам исполнительный лист. По закону исполнительный лист можно сразу принести в банк должника, написав заявление. Поэтому лист мы предъявили в банке, где у застройщика открыт счет.
Он был указан в договоре с застройщиком. ст. 8 ФЗ об исполнительном производстве — о праве предъявлять лист напрямую в банк В заявлении необходимо указать реквизиты своего банковского счета, ФИО, гражданство, реквизиты документа, удостоверяющего личность, место жительства или место пребывания, а также ИНН при его наличии. К заявлению нужно приложить исполнительный лист.
Через несколько дней деньги уже были на счете друга.
Запомнить
- Если застройщик навязал договор возмездного оказания услуг, его можно расторгнуть в одностороннем порядке. Для этого не нужно подписывать дополнительные соглашения — достаточно письменно уведомить застройщика о прекращении договора по желанию заказчика.
- Штрафы и неустойки за расторжение договора возмездного оказания услуг незаконны.
- Условия договора оказания услуг о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получив обратно деньги, противоречат закону.
- Если застройщик не вернул деньги после уведомления о расторжении, справедливость можно восстановить через суд.
Застройщик построил квартиру из сами знаете чего. Как забрать деньги?
Супруги из Оренбурга купили квартиру в новостройке. Всего заплатили 1,5 млн рублей, большую часть суммы взяли в ипотеку. Через год дом сдали — надо было принимать объект.
Екатерина Мирошкина
Они приходят смотреть квартиру, а там все плохо: какие-то пятна на окнах и радиаторах, лоджия не застеклена, в стяжке трещины, перегородки не из тех блоков и вообще площадь меньше обещанного. В общем, не понравилась им квартира — потребовали устранить недостатки.
Но застройщик не сделал то, о чем его просили, и прислал односторонний акт: подписывайте или отстаньте. Тогда супруги решили расторгнуть договор и забрать деньги. Да еще с процентами — они же ипотеку платили.
И началась история длиной в три года, которая дошла до Верховного суда.
Почему супруги отказались от квартиры и потребовали деньги?
В квартире было слишком много недостатков. Вот что заметили супруги и эксперты при осмотре жилья:
- На лоджии нет остекления. А по проекту должно быть.
- Водопровод сделан из труб без армирования. Такие не подходят для горячей воды по госту.
- Швы между плитами перекрытия заполнены фрагментами древесины.
- Швы в кирпичной кладке шириной до 25 мм. Это нарушение снипов.
- Арматура в плитах не обработана против коррозии.
- В стяжке и штукатурке трещины и пустоты. Все неровное.
- Площадь меньше заявленной в проекте, конфигурация помещения отличается от обещанной.
- Стены в ванной сделаны из ячеистого бетона, который не подходит для этих целей.
- На окне несмываемое пятно.
- Радиаторы заляпаны цементом и не отмываются.
Многие покупатели принимают такие квартиры и потом сами все переделывают. Но не эта семья. Они отправили застройщику претензию, тот ее проигнорировал и все недостатки не устранил.
Супруги пошли в суд: расторгать договор и забирать свои деньги.
Вот что они потребовали:
- Всю сумму за квартиру — 1 463 000 Р .
- Проценты по ипотеке — 771 000 Р .
- Проценты за пользование чужими деньгами — 820 Р .
- Штраф 50% сверху.
- Судебные расходы — 56 500 Р .
Почему договор не удалось расторгнуть без суда?
Расторгать договоры участия в долевом строительстве нужно в особом порядке. С ними не получается как с покупкой обычных товаров и даже готовых квартир. Покупатель не может просто так передумать и забрать деньги.
Нужно доказать, что недостатки квартиры существенные, ухудшают качество или делают ее непригодной для проживания. А если застройщик не захочет сам возвращать деньги, заставить его можно только через суд. Иначе пришлют односторонний акт и объект придется принять.
Договориться с застройщиком не получилось, а принимать квартиру с трещинами, пятнами и не той площади покупатели не захотели. Тогда вся надежда на суд.
Что делать? 02.07.19
Как экономить, меньше тратить и больше зарабатывать
Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю
Что сказали суды?
Районный и областной суды ????
Экспертиза показала, что недостатки в квартире хоть и есть, но они несущественные и не ухудшают качество квартиры настолько, что в ней нельзя жить.
Часть недостатков застройщик устранил после претензии. Но покупатели нашли новые дефекты.
Блоки не те — ничего страшного, такие тоже подойдут. Отклонения по площади — они предусмотрены договором. Трещины можно заделать, пятна на радиаторах — отмыть, с браком на стеклопакете тоже реально разобраться. Все это несущественные недостатки, и если их устранить, повторно они не появятся.
На исправление нужно не так уж много времени и денег, так что это не повод для расторжения договора и возврата всей суммы.
Права потребителя не нарушены, поэтому моральный ущерб, проценты и штраф владельцы квартиры не получат. А за экспертизу и юристов пусть платят сами.
Что делать? 05.08.19
Застройщик должен передать дольщику квартиру, которая по качеству соответствует регламентам, снипам и проекту.
Если квартира в новостройке не отвечает этим требованиям, ее качество из-за этого ухудшилось или есть недостатки, которые сделали жилье непригодным, дольщик может потребовать:
- устранить недостатки за счет застройщика;
- уменьшить цену договора;
- компенсировать расходы на устранение недостатков за счет дольщика.
Если застройщик этого не сделал, покупатель имеет право отказаться от исполнения договора — то есть не принимать квартиру.
А застройщик обязан вернуть деньги за квартиру с учетом процентов в течение 20 рабочих дней.
На заметку застройщикам и судам: если застройщик не выполняет требования дольщика по устранению недостатков, уменьшению цены или компенсации — это повод для одностороннего отказа от договора.
Существенность недостатков в такой ситуации не имеет значения. Недостатки были — никто не спорит. Застройщику дали срок на исправление, а он отказался. Сам факт того, что дефекты можно исправить, — не повод отказывать дольщикам в расторжении договора.
Если можно исправить — надо было исправлять.
У владельцев квартиры есть все основания расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать деньги назад. Причем с учетом закона о защите прав потребителей.
Итог. Верховный суд отменил решения двух инстанций и включил эту историю в недавний обзор судебной практики. А областной суд уже пересмотрел свое решение и вынес его в пользу супругов. Они получат гораздо больше денег, чем заплатили за двушку в новостройке:
- Всю сумму за квартиру — 1 463 000 Р . Часть денег получат супруги, а часть сразу пойдет на погашение ипотеки.
- Проценты — 820 Р .
- Штраф 50% по закону о защите прав потребителей — 734 000 Р .
- Моральный вред — 4000 Р .
- Расходы на юриста и экспертизу — 30 000 Р .
На этом суды не закончились: теперь супруги хотят получить больше процентов за пользование их деньгами, потому что прошло много времени до возврата. Это законное требование, но уже другая история.
Изумительная история 19.10.18
Проценты по ипотеке им тоже вернут?
Нет, проценты по ипотеке дольщикам не вернут. При пересмотре суд объяснил, что кредитный договор — это отношения банка и заемщика. Он не касается застройщика и никак не влияет на исполнение договора.
Поэтому те 770 тысяч рублей, которые семья заплатила банку, пока ждала квартиру, застройщик возмещать не обязан.
Зато он заплатит штраф, который почти покроет уплаченные проценты. Из-за ипотеки супруги на этой истории ничего не заработали. Но они хотя бы не обязаны принимать квартиру, которая их не устроила.
А какой была истинная цель дольщиков — знают только они.
Некоторые юристы в таких случаях говорят о потребительском экстремизме, но если есть право отказаться от договора — люди могут им пользоваться. В вопросах о злоупотреблении правом и истинных мотивах истцов разбирается суд.
Изумительная история 03.11.18
Как заставить застройщика устранить недостатки или вернуть деньги
Заранее читайте договор. Чтобы потом не выяснилось, что стеклопакеты на лоджии не входили в цену, площадь может быть на 5 квадратных метров меньше, а черновая отделка — за дополнительную плату.
Следите за уведомлениями. Когда дом сдадут, всех дольщиков должны письменно пригласить на приемку квартиры. Не игнорируйте вызов, это в ваших интересах.
Иначе застройщик докажет, что вы уклоняетесь от приемки квартиры, и подпишет односторонний акт.
Не подписывайте акт без осмотра квартиры. При проверке документов в офисе застройщик может незаметно подсунуть акт. Его нужно подписывать только после осмотра квартиры, никаких документов заранее.
Если застройщик говорит, что это формальность и нужно для регистрации права собственности, — он хитрит.
При осмотре фиксируйте все недостатки в дефектном акте. Бесполезно устно говорить застройщику, что надо что-то переделать. Только письменно и под подпись.
Акт приемки-передачи в этом случае не подписывайте.
Отправьте застройщику претензию. Потребуйте устранить недостатки в разумный срок или снизить цену. Если застройщик этого не сделает — вот тогда можно расторгать договор и требовать назад свои деньги с неустойкой и штрафами.
Если решили подождать, пока застройщик все исправит, и потом приняли квартиру, у вас остается право найти недостатки и позже. Например, когда начнете делать ремонт: квартира может сыреть, за штукатуркой окажутся пустоты, а между плитами — просветы. За такое тоже можно требовать компенсацию.
Обязательно почитайте нашу подборку про новостройки, чтобы получить от застройщика максимум:
- Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома.
- Как принять квартиру в новостройке: документы.
- Как проверить качество квартиры.
- Когда можно платить напрямую застройщику.
- Личный опыт: как отсудить у застройщика денег.
- Как получить от застройщика компенсацию за наем квартиры.
- Как достроить гардеробную за счет застройщика.
- Чем апартаменты отличаются от квартиры.
Тэги: недвижимость, жилье, новостройка, квартира Обложка — Srdjan Randjelovic / Shutterstock
Екатерина Мирошкина
Расскажите о своем опыте покупки квартиры в новостройке. Чем все закончилось?
«История в три года» — тушите свет. Я понимаю еще, если есть, где жить, и эта квартира как вложение денег. Но если с нетерпением ждешь, когда сдастся твое долгожданное собственное жилье. тут уж точно на многое закроешь глаза, увы.
Максимум, за что побьешься, так это за устранение косяков за счет застройщика. Это не очень правильно, возможно, но влезать в трехлетнюю эпопею с неизвестным результатом — это «ах»! Восхищаюсь людьми с таким терпением.
У меня в новостройке тоже было немало недостатков. Стекло на балконе надо было менять — откровенный брак, а дверь на этот самый балкон через три недели после подписания акта приемки перестала закрываться. Но, чтобы не принимать квартиру и влезть в тягомотину на три года(. ) — ну, нет.
Мириам, мне кажется, я понимаю о чем Вы, но ведь застройщики так наплевательски относятся к своим обязанностям потому что люди принимают квартиры с недочетами, браком и так далее. К сожалению, застройщиков нужно заставлять работать и постоянно контролировать, потому что цены на недвижимость, даже в регионах такие, что квартиры должны быть идеальны. Впрочем, они должны быть идеальны за любые деньги.
Мириам, ну видите тут история о том как заработать. Точнее не заработать, так как заработал на ней пока только банк.
Мириам, ага, я за аренду отдам больше денег, чем они заработали. Впи**ду такие приключения. А потом еще окажется что одно юр лицо застройщика с которым был договор обанкротилось и ищи ветра в поле.
Владимир, согласна на 100%! Заставлять нужно, но когда влезаешь на три года в суды с неизвестным результатом, есть риск наказать себя. К сожалению.
И если люди на такое решаются, значит, у них есть возможность. А представьте, если молодой семье еще три года толкаться с тесной хрущевке с родителями. Или снимать с маленьким ребенком на руках, да еще и продолжать ипотеку платить.
Ситуации разные, конечно. От обстоятельств многое зависит. Потому и закрывают люди глаза на недоделки. Но я не говорю, что это правильно! Просто данный механизм борьбы с застройщиком в результате не выглядит оптимальным.
Да и квартира, поди-ка, подорожала после сдачи дома. Может, логичнее и выгоднее продать, чем бодаться за возврат денег, тратя время и нервы.
В далёком 2013 году однажды я поругался с тёщей и решил купить вместо машины двух комнатную квартиру.
По моему мнению у меня было только два достойных варианта, первый строила компания, в которой я работал и я знал про косяки и вариант был хуже и второй в Новой Москве Коммунарка.
Купил я её за 4 462 550 рублей у застройщика Авгур эстейт. На месте стройки не было даже забора, но эта была уже второй этап застройки по данному проекту.
К моменту когда возвели второй этаж стало ясно, что проект отличается от предоставленной документации.
Изменения были в конфигурации дома: убрали мусоропровод, развернули лифтовую шахту, теперь лифт выходил прям напротив моей входной двери, а раньше был обособленный лифтовой холл, перенесли мою входную дверь, из-за чего у меня исчезла кладовая, её объединили с туалетом.
Началась процедура писания во все инстанции и хождения к их начальникам.
Через какое-то время всё-таки удалось добыть актуальную проектную документацию.
Пытался договориться через контролирующие органы о замене квартиры из первой очереди строительства, но получил отказ.
Я был единственный кто, пошёл на расторжение из 25 человек и в октябре 2015 года я подал иск на расторжение ДДУ. (Номер дела 02-0021/2016 ∼ М-3137/2015)
Требования по возврату денег:
Стоимость квартиры 4 462 550,00 руб.
Процентов за пользование чужими денежными средствами в начале 3 409 983,21
Убытков в виде разницы рыночной стоимости квартиры 1 887 200,00
Оплата государственной пошлины в размере 49 112,44
Проценты по кредиту, но в них в итоге отказали
50% штрафа на всю сумму иска за отказ в добровольном исполнения требований потребителя.
В итоге была судебная экспертиза, которая указала, что в связи с изменениями стоимость квартиру упала на 5%. Судья посчитал это существенным расторгнул договор.
Присудили:
Стоимость квартиры 4 462 550 рублей
Процентов за пользование чужими денежными средствами 1 111 152 рублей
Убытков в виде разницы рыночной стоимости квартиры 1 702 717 рублей
Штраф 500 000 рублей
Независимая экспертиза 10 200 рублей
Моральный вред 20 000 рублей
Услуги представителя 20 000 рублей
Гос. Пошлина 39026
Итого: 7865646,92
На судебные тяжбы я потратил полтора года. Но так всё затянулось из-за не расторопности судьи, которого надо всё время пинать. Да мне было где жить и я мог себе это позволить, оно того стоило.
Теперь на эти деньги я смог себе купить трёх комнатную квартиру в приделах старой Москвы, но в старой сталенке.
Михаил, кто потопает, тот и полопает. Молодцы, Михаил. Я считаю, что, чем больше будет сознательных и требовательных граждан, а так же оправданных судебных дел, то застройщики наконец-таки начнут строить по проектом и устранять недостатки.
Ну а пока, если 1 из 25. Это, конечно, капля в море.
У меня закончилось все тем, что застройщик не оплатил неустойку за задержку сдачи квартиры, прописаную в договоре ДУ, а далее обанкротил юрлицо и продолжил строить соседние корпуса под другим юрлицом.
Пока не появится механизм который защитит от застройщиков которые меняют ООО как перчатки, эти истории выглядят как котолампы.
Много статей о долевом строительстве, но, к сожалению, никакой информации о том, что делать, если квартира покупалась по договору паенакопления, и застройщик не спешит устранять недочеты.
Написать вопрос в редакцию не пробовали?
А с какого момента договор считается расторгнутым?
Что будет, если после суда застройщик обанкротится? Дольщик останется и без денег, и без квартиры, или квартиру всё же можно будет не отдавать?
Если представить что в данный момент на счёте застройщика есть деньги, то может проканает. Если там 0, то будет 0 и квартира. Если пошевелиться и продать, то останется 2 млн из 2,5.
Если там были обязательства перед кредиторами, особенно физлицами, то прощай и квартира и деньги.
Alex, да, дольщик останется и без денег и без квартиры. Т.к решением суда будет передача квартиры обратно застройщику, а то, что суд что-то там «обязал» выплатить это для застройщика пустой звук — опустошают счета и банкротятся, на след день делают новое ООО и все по новой.
нужно быть очень рисковым и очень уверенным в застройщике чтобы пойти на расторжение договора.
Как при покупке недвижимости отказаться от доп услуг по регистрации права собственности?
Застройщик реализует квартиры и машиноместа через риэлторские агенства. Процедура следующая:
1. Составления и подписания договора бронирования квартиры/машиноместа (за деньги, но они как бы входят в стоимость недвижимости, однако не возвращаются если ты не приобрел недвижимость).
2. Через какое-то время оформление ПДКП (предварительный договор купли-продажи).
3. Ну и потом, наконец, ДКП.
После процедуры бронирования выясняется, что покупатель обязан оплатить еще и при этом доп услуги по регистрации права собственности (за очень хорошие деньги). Если не заплатить, то отказываются подписывать ПДКП и продавать недвижимость, при этом деньги за бронирование уже не вернут, т.к. якобы по моей вине не происходит оформление сделки.
Как поступить в данной ситуации, чтобы купить недвижимость без навязанной услуги по регистрации? На что ссылаться?
Показать полностью
Уточнение от клиента
Дополнение: насколько сработает следующая схема — взять свидетеля, записывать на диктофон все происходящее при покупке недвижимости, предупредить о незаконности данных действий (ст. 16 ЗоЗПП) и если не сработает это, то подписать договор регистрации, а потом после подписания ПДКП со стороны застройщика (~ неделя) написать заявление о расторжении договора об оказании услуг и при отказе пойти в суд с данными материалами (свидетелем и аудиозаписью)?
29 августа 2018, 15:41
29 августа 2018, 15:12 , Марина, г. Москва
Ответы юристов
Сергей Осипов
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Добрый день, Марина!
Не имеют право обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 18.04.2018) «О защите прав потребителей»
Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя
1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
2. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.
Запрещается обусловливать удовлетворение требований потребителей, предъявляемых в течение гарантийного срока, условиями, не связанными с недостатками товаров (работ, услуг).
(абзац введен Федеральным законом от 21.12.2004 N 171-ФЗ)3. Продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы.
Согласие потребителя на выполнение дополнительных работ, услуг за плату оформляется продавцом (исполнителем) в письменной форме, если иное не предусмотрено федеральным законом.
29 августа 2018, 15:40
Сергей Осипов
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
записывать на диктофон все происходящее при покупке недвижимости,
Не лишним будет сообщить им о том, что ведется аудиозапись, проговорить в начале записи дату, время, место осуществления записи и кто из должностных лиц организации присутствует
29 августа 2018, 15:46
Клиент, г. Москва
Можно ли сообщить о том, что ведется аудиозапись не в самом начале общения, а уже непосредственно после того как будут навязывать услуги?
29 августа 2018, 15:48
Показать еще 1
Кузнецов Юрий
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Добрый день! Есть еще вариант — изменение условий договора по п. 3 ст. 428 ГК
Статья 428. Договор присоединения
1. Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.
2. Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения.
3. Правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.
Застройщик навязал договор
Вместе с договором долевого участия за 30 000 Р ему навязали услуги по регистрации права собственности, которую можно сделать самостоятельно.
Сергей Болдин
юрист, подал в суд на застройщика
По закону отказаться можно, но по факту пришлось соглашаться.
История произошла с моим другом, но юридическую поддержку, включая все суды, ему обеспечивал я. В статье расскажу, как друг заключил этот ненужный договор, как мы расторгали его через суд, сколько потратили времени и сколько получили денег.
Кратко: история в цифрах
Договор оказания услуг с застройщиком
Чтобы купить квартиру у застройщика, моему другу необходимо было заключить договор оказания услуг, по которому застройщик регистрировал договор долевого участия (ДДУ) и дополнительные соглашения в Росреестре. После сдачи квартиры застройщик должен был оформить право собственности на нее. За это в 2013 году он попросил 30 000 Р .
В договоре был оценен каждый этап оказания услуг: регистрация ДДУ стоила больше всего —15 000 Р , получение документов для регистрации права собственности на квартиру — еще 9000 Р . Самый важный этап — это сама регистрация права собственности, но она стоила меньше всего — 6000 Р . Я думаю, застройщик сделал так специально, чтобы основную часть денег по договору отработать сразу, как только его заключит.
Все эти операции можно проделать и самостоятельно, но застройщик настаивал на подписании договора: якобы без него нельзя заключить ДДУ. Это неправда. Согласно гражданскому кодексу все свободны в заключении договора — нельзя заставить кого-то это сделать.
Есть исключения: например, если обязанность заключить договор была оговорена в предварительном договоре или если договор носит публичный характер — так, магазин не может отказать покупателю в продаже продуктов. Ситуация с покупкой этой квартиры к исключительным не относилась — по закону заключать договор мой друг был не обязан.
ст. 421 ГК РФ — о свободе договора
ст. 16 Закона о защите прав потребителей — о недействительности положений, которые ущемляют права потребителей
Кроме того, закон о защите прав потребителей запрещает обуславливать приобретение одних услуг обязательным приобретением других. То есть нельзя для заключения ДДУ требовать заключения договора на его регистрацию.
Кредиты и договор страхования
Потребителю не могут запретить заключить один договор, пока он не заключит другой. Это касается в том числе кредитных договоров под залог недвижимости или автокредита. В кредите могут отказать только по условиям его выдачи, например, если у заемщика недостаточный доход.
Банк не вправе отказать в кредите, потому что заемщик не заключил какой-то другой договор.
Исключение — договор страхования. Согласно статье 343 Гражданского кодекса заложенное имущество страхуют от рисков утраты и повреждения. Банк может попросить заемщика за свой счет застраховать предмет залога или иной страховой интерес.
Это делается, чтобы обеспечить исполнение обязательств по договору, — так банк ограждает себя от рисков не вернуть деньги.
Если отказаться от договора страхования, банк вправе отказать в кредите или предложить менее выгодные условия. Это законно.
Другу было досадно отдавать деньги за навязанные услуги — на эти траты он не рассчитывал. Но спорить с застройщиком было бесполезно: менеджеры, которые сопровождали сделку, не слышали про нормы гражданского законодательства, а больше обсудить нарушения было не с кем. Поэтому друг согласился, подумав, что так будет быстрее.
Действительно, это помогло сэкономить время: пока квартира строилась, застройщик зарегистрировал ДДУ, после сдачи дома получил необходимые документы, а вот регистрацию права собственности — самый важный этап для покупателя и самый дешевый для застройщика — почему-то завершать не спешил. Сроки в договоре позволяли застройщику регистрировать право собственности в течение 6 месяцев после подписания акта приема-передачи квартиры.
Самостоятельно зарегистрировать право собственности можно было почти сразу после подписания акта приема-передачи. Друг не стал ждать застройщика и с моей помощью обратился к нему с предложением расторгнуть договор и вернуть оставшиеся деньги.
От договора оказания услуг можно отказаться
От договора возмездного оказания услуг можно отказаться в любое время, возместив исполнителю фактически понесенные расходы. Это правило установлено законом и не может быть изменено в договоре.
Закон о защите прав потребителей также предусматривает право потребителя отказаться от исполнения договора оказания услуг в любое время, если он оплатит исполнителю расходы, которые связаны с исполнением обязательств по договору. При этом исполнитель вправе требовать только возмещения фактически понесенных им расходов. Исполнитель не вправе налагать неустойки и штрафы, даже если прописал это в договоре.
ст. 782 ГК РФ — об одностороннем отказе от договора оказания услуг
ст. 32 Закона о защите прав потребителей — об одностороннем отказе потребителя от договора оказания услуг
Определение Верховного суда РФ № 4-КГ16-9 — о незаконности неустойки при отказе от договора
В ответ на наше предложение расторгнуть договор и вернуть деньги застройщик отдал нам все документы, которые нужны для самостоятельной регистрации права собственности, а для возврата денег предложил подписать соглашение о расторжении. Для этого нужно было приехать в офис застройщика еще раз и предварительно записаться на подписание соглашения.
По закону абсолютно любой договор можно расторгнуть по соглашению обеих сторон. Но некоторые договоры — например, договор оказания услуг — можно расторгнуть просто по желанию только одной стороны. Для этого не нужно подписывать соглашение о расторжении и куда-то записываться.
Необходимо лишь уведомить другую сторону о расторжении заказным письмом с описью вложения или лично, проставив отметку о получении на своей копии уведомления.
Мы не хотели ехать к застройщику еще раз, чтобы подписать документы о расторжении, и были уверены в своей правоте, ведь закон и судебная практика были на нашей стороне. Мы не собирались выполнять незаконные требования застройщика — это была принципиальная позиция. Поэтому, находясь в офисе застройщика, мы передали ему уведомление об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения договора с требованием вернуть деньги, получили отметку о приеме уведомления и стали ждать.
По закону у застройщика было 10 дней, чтобы вернуть деньги.
В заявлении об отказе от договора мы указали банковские реквизиты, на которые застройщик должен был вернуть деньги за неоказанные услуги. Застройщик на заявление через 10 дней не ответил, тогда мы с другом решили восстановить справедливость через суд.
Пока мы ждали ответа, я помог другу самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру — это можно быстро сделать через МФЦ. А могли бы ждать еще полгода.
Исковое заявление о расторжении договора
Я составил исковое заявление и взял с друга за это 3000 Р . Он был не против оплатить мои услуги по составлению иска, потому что в случае нашего выигрыша эти деньги должен был компенсировать застройщик.
ст. 98 ГПК РФ — о распределении судебных расходов между сторонами
В исковом заявлении нужно написать, в какой суд вы его подаете, кто истец и ответчик, цену иска (сумму всех требований), в чем нарушение прав и чего вы хотите добиться. Кроме того, перечислите документы, которые доказывают вашу позицию. Все это обязательные сведения — без них иск не примут.
ст. 131 ГПК РФ — об обязательных элементах искового заявления
По общему правилу иск подается в суд по месту нахождения ответчика, но закон о защите прав потребителей дает право выбрать, в какой суд подавать иск: по месту жительства потребителя или по месту заключения и исполнения договора. Мы обратились в суд по месту жительства друга.
От уплаты госпошлины за подачу иска потребители освобождены.
Если ответчик до суда добровольно не удовлетворил требования потребителя, который в суде оказался прав, суд также обязан взыскать с ответчика штраф — 50% от присужденной потребителю суммы. Поэтому в иске мы требовали признать договор расторгнутым, вернуть все деньги, уплаченные по договору, выплатить неустойку, моральный вред, штраф по закону о защите прав потребителей и судебные расходы на составление искового заявления.
Как я уже сказал, заказчик должен компенсировать исполнителю фактически понесенные им расходы, поэтому в письме об одностороннем расторжении мы попросили застройщика подтвердить его фактические расходы. Но застройщик не ответил, поэтому размер фактических расходов мы посчитали неподтвержденным и в суде требовали возврата всей суммы по договору — 30 000 Р .
Застройщик оказал две услуги из трех: зарегистрировал ДДУ и дополнительные соглашения к нему и получил документы для оформления собственности. Получается, что 24 000 Р он отработал. Но раз уж мы пошли в суд, я не стал давать фору застройщику, соглашаясь с тем, что он понес расходы, и решил, что пусть застройщик в суде сам доказывает их точный размер.
Сделать это он мог актами, которые мы подписывали после каждого этапа оказания услуг. Они действительно были подписаны на всю сумму — 24 000 Р .
Ошибки суда первой инстанции
В суд мы не ходили, потому что были уверены в победе, — в законе прямо предусмотрено наше право на отказ от договора. Мы решили не тратить время и в исковом заявлении просили суд рассмотреть дело без нас.
С точки зрения экономии времени решение не ходить в суд было правильным: из-за судебной волокиты с момента подачи иска до момента вынесения решения прошло 8 месяцев. Но это не помогло нам выиграть. Суд мы проиграли: нам отказали во всех требованиях.
Суд решил, что первые два этапа оказания услуг стоимостью 24 000 Р выполнены. Тут не поспоришь: нами были подписаны акты об оказанных услугах. А дальше суд сослался на пункт заключенного договора, по которому он мог быть расторгнут только по соглашению сторон и возврат денег за неоказанные услуги происходит только после его подписания.
То есть в одностороннем порядке, по мнению суда, договор расторгнуть было нельзя. Здесь суд допустил ошибку: договор возмездного оказания услуг можно расторгнуть в одностороннем порядке вне зависимости от содержания договора.
Еще одной ошибкой суда было то, что он сослался на пункт договора, по которому в случае его расторжения в период оказания услуг по регистрации права собственности на квартиру денежные средства возврату не подлежат. Но закон прямо говорит, что при расторжении договора оказания услуг деньги возвращаются — за вычетом фактически понесенных расходов. Если в договоре с потребителем есть условие, которое ущемляет его права в сравнении с законом, такое условие недействительно.
Условия нашего договора о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получить обратно деньги, противоречат закону и не могли применяться судом. Возможно, если бы мы ходили на заседания, нам бы удалось донести это до суда, и решение могло быть в нашу пользу. Но так как мы решили не тратить время на судебные заседания, пришлось тратить время на апелляцию.
Апелляция
Мы решили обжаловать вынесенное решение. По закону решение суда могут отменить, если суд первой инстанции:
- Неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, или эти обстоятельства не доказаны.
- Пришел к выводам, которые не соответствуют обстоятельствам дела.
- Нарушил или неправильно применил нормы права.
ст. 330 ГПК РФ — основания для отмены решения суда
Кроме того, есть еще ряд безусловных оснований для отмены решения. Например, решение в любом случае отменят, если нет протокола судебного заседания или если стороны не были извещены о дате и времени судебного заседания.
В нашей ситуации суд не применил статью 16 Закона о защите прав потребителей о недействительности положений договора, которые ущемляют права потребителя в сравнении с законом. Это неправильное применение норм права и основание для отмены решения.
Чтобы отменить решение суда, нужно подать в вышестоящий суд апелляционную жалобу. Фактически она подается в суд, который вынес решение, и он сам передает жалобу в суд апелляционной инстанции. Жалоба подается в течение месяца с момента изготовления судебного решения в окончательной форме, на которое дается 5 дней после судебного разбирательства.
То есть максимальный срок на подачу жалобы — 35 дней после судебного разбирательства.
ст. 321 ГПК РФ — о порядке подачи апелляционной жалобы
п. 2 ст. 199 ГПК РФ — об изготовлении решения
Если этот срок пропущен по уважительной причине, в апелляционной жалобе можно просить восстановить срок для ее подачи. Например, в нашем случае суд нарушил срок изготовления решения и направил его нам после того, как срок для обжалования прошел, поэтому мы просили его восстановить.
В жалобе нужно обязательно указать суд, в который она подается, решение, которое обжалуется, требования подающего жалобу и основания, по которым он считает решение суда неправильным. Апелляционная жалоба и приложения к ней подаются с копиями по количеству лиц, участвующих в деле. Подача апелляционной жалобы потребителями не облагается госпошлиной.
ст. 322 ГПК РФ — о содержании апелляционной жалобы
Мы жаловались на то, что суд руководствовался пунктами навязанного договора, которые противоречат закону. На заседание мы опять решили не ходить, но в этот раз суд вышестоящей инстанции с нами согласился и признал договор расторгнутым.
Апелляционный суд взыскал с застройщика оставшуюся часть денег по договору — 6000 Р , такую же сумму неустойки по закону о защите прав потребителей, штраф по тому же закону — 6250 Р , а еще 500 Р в качестве компенсации морального вреда и 1000 Р за составление искового заявления — меньше, чем я взял с друга. Всего получилось 19 750 Р — это почти ⅔ от суммы, уплаченной по договору, и более чем в три раза превышает сумму, которую застройщик был должен моему другу.
Как мы получили деньги
Через 4 месяца после решения вышестоящего суда мы получили исполнительный лист. Столько времени потребовалось для того, чтобы суд апелляционной инстанции изготовил определение об отмене решение суда первой инстанции и вернул его вместе с делом в нижестоящий суд, который выслал нам исполнительный лист.
По закону исполнительный лист можно сразу принести в банк должника, написав заявление. Поэтому лист мы предъявили в банке, где у застройщика открыт счет. Он был указан в договоре с застройщиком.
ст. 8 ФЗ об исполнительном производстве — о праве предъявлять лист напрямую в банк
В заявлении необходимо указать реквизиты своего банковского счета, ФИО, гражданство, реквизиты документа, удостоверяющего личность, место жительства или место пребывания, а также ИНН при его наличии. К заявлению нужно приложить исполнительный лист.
Через несколько дней деньги уже были на счете друга.
Запомнить
- Если застройщик навязал договор возмездного оказания услуг, его можно расторгнуть в одностороннем порядке. Для этого не нужно подписывать дополнительные соглашения — достаточно письменно уведомить застройщика о прекращении договора по желанию заказчика.
- Штрафы и неустойки за расторжение договора возмездного оказания услуг незаконны.
- Условия договора оказания услуг о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получив обратно деньги, противоречат закону.
- Если застройщик не вернул деньги после уведомления о расторжении, справедливость можно восстановить через суд.