Подборка наиболее важных документов по запросу Занижение стоимости квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Договоры и сделки:
- Абонент
- Аванс это
- Авансовые платежи бюджетных учреждений
- Авансы выданные
- Авансы полученные
- Ещё.
- Жилье:
- Акт приема передачи квартиры по договору дарения
- Акт приема передачи квартиры после ремонта
- Амортизация жилого фонда
- Амортизация квартир в бухгалтерском учете
- Апартаменты это
- Ещё.
Судебная практика: Занижение стоимости квартиры
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 105.3 «Общие положения о налогообложении в сделках между взаимозависимыми лицами» НК РФ
(АО «Центр экономических экспертиз «Налоги и финансовое право») Как указал суд, признавая позицию ИФНС обоснованной, им и взаимозависимыми лицами заключены договоры на участие в долевом строительстве многоквартирных домов, в которых занижена стоимость 1 кв. м площади квартир. Расчет действительной налоговой обязанности налогоплательщика произведен налоговым органом исходя из действительного экономического смысла совершенных хозяйственных операций, а также с учетом определения рыночной стоимости спорных квартир.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Занижение стоимости квартиры
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2024) Законодательством не установлены какие-либо запреты или ограничения относительно цены продаваемой квартиры, в том числе на ее продажу по цене ниже кадастровой стоимости. Однако существуют определенные особенности исчисления НДФЛ с доходов от продажи квартиры (при отсутствии у продавца права на освобождение от его уплаты), если такой доход меньше кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10, ст. 217.1, пп.
2 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: В каких случаях земельный участок или другую недвижимость можно продать по цене ниже кадастровой или рыночной стоимости
(КонсультантПлюс, 2024) 1. В каких случаях земельный участок или другую недвижимость можно продать по цене ниже кадастровой стоимости
Нормативные акты: Занижение стоимости квартиры
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 14.07.2022, с изм. от 11.10.2022)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2022) 2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Занижение стоимости в договоре купли-продажи недвижимости: чем это грозит
Продажа квартиры с занижением стоимости в договоре – способ «оптимизировать» налоги для продавца. Как проходят такие сделки и почему они невыгодны для покупателя.
- Кому и зачем нужно занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи
- Занижение при продаже квартиры в ипотеку
- Покупка квартиры с занижением стоимости: риски покупателя
- Сделку могут оспорить, а деньги не вернут
- Банкротство и подозрения
- Порочный круг занижений
Листая объявления о продаже квартир на вторичном рынке, можно наткнуться на приписку «в собственности менее трех лет». Это сигнал для покупателя. Так выглядит завуалированное предложение готовиться к сделке с занижением стоимости квартиры в договоре.
В статье расскажем, что это такое, чем грозит для покупателя, почему не стоит проводить такие сделки и как снизить риски.
Кому и зачем нужно занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи
Доход от продажи недвижимости в России облагается НДФЛ – 13%. Подробнее об этом говорит Федеральный закон от 26.07.19 № 210-ФЗ.
Платить НДФЛ при продаже не нужно, если:
- с момента покупки квартиры прошло более трех лет и это единственное жилье;
- через пять лет после покупки квартиры, если она не единственная;
- с момента получения наследства прошло три года;
- владелец – пенсионер, инвалид, ветеран боевых действий или другой льготник, согласно статье 407 Налогового кодекса;
- владелец – родитель двух и более детей, покупающий большую по площади квартиру;
- недвижимость продана дешевле или за ту же цену, что и была куплена.
А если владелец не входит в льготные категории и не готов ждать несколько лет? Тогда он либо платит налог, либо должен продать квартиру за ту же сумму, что купил.
Важно: НДФЛ 13% рассчитывается от прибыли. Например, квартира была куплена за 3 млн рублей, а через год ее продали за 4 млн. НДФЛ составит 13% от миллиона или 130 000 рублей.
Никто не любит платить налоги. Но особенно тяжелой ситуация становится во время роста цен на рынке недвижимости.
В январе 2020 Мария купила студию на окраине города за 2,5 млн рублей. Через год она решила переехать в другую часть города, ближе к работе. Хорошая новость – рыночная цена ее студии выросла до 4 млн. Плохая новость – ей придется заплатить 195 000 рублей налогов. А значит купить точно такую же квартиру в другом районе она не сможет.
Ей остается либо ездить на работу по два часа в один конец, либо покупать жилье с худшими характеристиками.
В этом случае продавцы предлагают занизить цену в договоре купли-продажи недвижимости. Это позволит им не платить налоги. Механизм сделки с занижением прост: меньшую сумму указывают в договоре, который регистрируется в Росреестре.
А остаток денег оформляют через дополнительное соглашение, деньги передаются через ячейку. Эту практику нельзя назвать безопасной, что не мешает ей быть широко распространенной. Причем настолько, что ее поддерживают даже банки.
Занижение при продаже квартиры в ипотеку
Удивительно, но факт: большинство банков работает с такими сделками и выдает на них ипотечные кредиты. Если у покупателя на руках большой первоначальный взнос, то банк можно просто не ставить в известность. В остальных случаях к договору прописывается дополнительное соглашение о «неотделимых улучшениях». Под ними понимается капитальный ремонт или реконструкция.
Проверять их наличие никто не будет.
Например, Иван купил квартиру за 4 млн рублей. Спустя год решил ее продать. Рыночная цена повысилась до 4,5 млн рублей.
Он нашел покупателя с ипотекой – Петра. Через банковского менеджера они заключают договор, в котором прописана стоимость квартиры в 4 млн и дополнительное соглашение. В нем Петр обязуется заплатить еще 500 000 рублей за неотделимые улучшения. Расчет налогооблагаемой базы будет идти с суммы в договоре в 4 млн рублей.
Так Ивану не придется платить налоги.
В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.
Покупка квартиры с занижением стоимости: риски покупателя
Попытки обмануть систему могут дорого обойтись всем сторонам сделки. Но больше всего рискует покупатель.
Сделку могут оспорить, а деньги не вернут
- в квартире обнаружится член семьи, который ранее отказался от приватизации, но получил право на пожизненное проживание;
- супруг собственника квартиры не дал согласие на сделку; Напомним, с недавних пор при получении нового паспорта не обязательно переносить туда информацию о ранее заключенных браках;
- при сделке были нарушены права несовершеннолетних;
- продавец получил недвижимость в наследство, могут появиться другие наследники. Даже спустя несколько лет.
В таких случаях покупателя ждут судебные разбирательства, по итогу которых сделка может быть расторгнута. Покупателю должны вернуть его деньги. Но только ту сумму, что указана в договоре купли-продажи.
За остаток средств придется бороться в суде и не факт, что он встанет на сторону пострадавшего.
Банкротство и подозрения
Новый закон о банкротстве физических лиц добавил много седых волос риэлторам и покупателям недвижимости. Во время этой процедуры все сделки о купле-продаже крупного имущества потенциального банкрота за последние три года внимательно изучает управляющий.
Если ему покажется, что продажа была совершена с целью сокрытия имущества, то ее признают недействительной. А цена ниже рыночной стоимости будет веским доказательством.
Петр купил у Ивана квартиру за 4,5 млн рублей. Сделка была с занижением, в договоре указано 4 млн рублей. Через год Иван взял несколько кредитов, не смог по ним платить и подал на банкротство физлица.
Управляющий проверил его имущество и счета, нашел недавно проданную недвижимость. Разница между рыночной и фактической ценой больше 10%, сделка получила статус подозрительной. Квартиру вернули в конкурсную массу.
Петр в этом случае может получить свои деньги назад, но только в порядке очереди наравне с другими кредиторами. На практике это может значить – никогда.
В спорах о недвижимости фигурирует понятие «добросовестного приобретателя». Подразумевается, что закон защищает права тех, кто не имел умысла его нарушать. О тех, кто сознательно помогает другим уйти от налогов, этого сказать нельзя.
Таким образом, при любых судебных разбирательствах покупатель квартиры с занижением, встает в заведомо проигрышную позицию. В случае с банкротством особенно уязвимы те, кто покупают квартиру у родственников. Такие сделки почти всегда признаются недействительными.
Порочный круг занижений
Сделки с недвижимостью похожи на брак: люди часто думают, что это навсегда, но жизнь вносит свои коррективы. Квартиры, купленные для долгого личного проживания, иногда приходится продавать раньше срока. В таком случае продавцу придется заплатить налоги и за себя, и за «того парня».
Александра купила квартиру с занижением стоимости в договоре. Фактическая цена 7 млн рублей, но в договоре указано только 6 млн. Через два года потребовалось срочно ее продать.
Александра готова продавать ее за те же 7 млн рублей.
Но так как официально она купила ее за 6 млн рублей, то с миллиона ей придется заплатить налог. Альтернатива — искать покупателя, который готов пойти на сделку с занижением. А это делает ее квартиру менее привлекательной на рынке.
Что грозит продавцу при занижении стоимости
Главный риск: у налоговой могут возникнуть вопросы. В этом случае сотрудники ФНС, помимо недоимки, имеют право взыскать штраф до 40% от суммы уклонения. Чем больше сумма занижения, тем выше риск того, что сделка привлечет внимание инспекторов.
С недавних пор участились случаи, когда Росреестр отказывает в регистрации сделок, если в договоре купли-продажи и банковской закладной фигурируют разные суммы. Это часть последовательной политики по повышению собираемости налогов.
Помимо рисков нужно учитывать фактор удобства для покупателей. Чем больше проблем у объекта недвижимости – тем выше скидка и дольше срок экспозиции.
Продавая квартиру с занижением, придется либо запастись терпением, либо снизить цену. При подсчете может оказаться, что выгоднее будет заплатить налоги и спать спокойно.
Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта – партнерах Халвы – в беспроцентную рассрочку на срок до 10 месяцев.
Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.
Стоит ли покупать квартиру с занижением и что делать если очень хочется
Зная все «подводные камни» таких сделок, советовать нарушать закон мы не будем. Но что делать, если у квартиры уникальные характеристики и хочется купить именно ее?
Очевидный вариант – предложить продавцу компенсировать сумму налогов. Вряд ли кто-то, кроме очевидных мошенников, откажется. Правда, в этом случае квартира может перестать быть настолько привлекательной.
Альтернатива – предложить продавцу способы уменьшения налогооблагаемой базы.
В фактические расходы по покупке недвижимости можно вписать проценты по ипотеке.
Елена купила квартиру в ипотеку за 3 млн рублей, через два года она продает ее за 4 млн рублей. Налогооблагаемая база – миллион. Но за те же два года она заплатила банку 480 000 рублей. Из этой суммы 200 000 ушло в тело кредита, а 280 000 – в проценты за пользование деньгами банка. Соответственно 280 000 рублей Елена может вычесть из налогооблагаемой базой.
Таким образом база составит 720 000 рублей, а отдать налоговой придется 93 600 рублей, вместо 130 000.
Не лишним будет напомнить продавцу о налоговых вычетах.
Покупая квартиру, можно вернуть до 260 000 рублей за саму недвижимость и 390 000 рублей за проценты по ипотеке. Не все знают, но на этот вычет граждане имеют право и после продажи недвижимости.
Ольга купила квартиру за 3 млн рублей в 2019 году. За этот год она заплатила только 78 000 рублей налогов. В начале 2020 Ольга подала декларацию и получила свой вычет.
Если в этом же году она продаст квартиру, налоговая все равно будет ей «должна» оставшиеся 182 000 рублей.
Допустим, Ольга продает квартиру в том же 2020 за 4 млн рублей. Налогооблагаемая база составит миллион, а ей придется заплатить 130 000 рублей налогов. Она может подать декларацию и произойдет взаимозачет.
В итоге, Ольга ничего не будет платить государству, а получит еще 52 000 рублей из своего вычета.
Можно вспомнить и о других налоговых вычетах. Государство может вернуть 13% от стоимости лечения или учебы, за покупку ценных бумаг и в некоторых других случаях.
Но дело в том, что не все граждане ежемесячно платят НДФЛ и могут на них претендовать. Это относится к самозанятым, предпринимателям (кроме тех, кто платит налоги по ОСНО) и просто официально безработным.
А вот при продаже недвижимости образуется нужная налогооблагаемая база, с которой можно дополнительно вернуть деньги.
Купили квартиру по заниженной цене. Как получить вычет с полной суммы?
Недавно мы с супругой купили квартиру в ипотеку у другого человека. В договоре по договоренности с продавцом указали меньшую стоимость, а остальную сумму передали по расписке. Банк на такие условия согласился: считается, что это общая практика.
В выписке с банковского счета, которая подтверждает снятие денег со счета для оплаты сделки, указана полная стоимость квартиры. Еще есть две расписки о передаче денег продавцу: одна — на стоимость по договору купли-продажи , вторая — на остаток, неотделимые улучшения квартиры.
Можно ли загрузить такие документы в личный кабинет на сайте ФНС для получения вычета? Не вызовет ли это подозрений или лишних вопросов? Наверняка вы знаете, как обычно в такой ситуации делают.
Очень хотелось бы поскорее получить свой НДФЛ назад.
Действительно, для банка здесь проблем нет: у него в залоге ваша квартира. Он все равно получит назад свои деньги, независимо от того, какую цену вы указали в договоре. Банк все равно дал вам в долг меньше денег, чем стоит квартира.
Анастасия Корнилова
Зато в этой схеме рискуете вы. Получить вычет можно только с той стоимости, что указали в договоре. А расписка на остаток не подойдет.
Вычет на покупку квартиры дают от суммы по договору
Налоговый вычет при покупке квартиры — это сумма, на которую государство разрешает вам уменьшить доходы, чтобы снизить и вернуть НДФЛ.
Расходы на квартиру нужно подтвердить документами: договором купли-продажи , участия в долевом строительстве, платежными поручениями или расписками. Эти документы прикладывают к декларации по итогам года — налоговая их проверяет, делает запрос в Росреестр и принимает решение, возвращать ли налог.
Вот как налоговая проверяет расходы на квартиру:
- Сначала смотрят в договор купли-продажи. Там указана цена квартиры — сколько стоит конкретный объект.
- Потом смотрят на платежные документы: какую сумму вы реально заплатили и можете подтвердить.
Ну и что? 06.12.17
Если сумма расходов меньше стоимости квартиры, вычет дадут только в сумме расходов. Если в расписках указано больше, вычет будет равен стоимости квартиры по договору.
Неотделимые улучшения можно принять к вычету, если это отделка в новостройке
Если человек купил новостройку без отделки и непосредственно у застройщика, государство дает вычет и на отделку квартиры. Для этого нужно правильно составить расписку и договор, тогда неотделимые улучшения можно учесть в составе налогового вычета.
Но у вас так не получится, так как квартиру вы купили у физического лица и на вторичном рынке. Даже если вы при этом заплатили за отделку, налог с этой суммы не вернут.
Как учесть проценты, если кредит больше стоимости квартиры
При покупке квартиры в ипотеку можно получить вычет в размере уплаченных банку процентов.
Что делать? 18.06.19
Если сумма кредита больше, чем цена квартиры по договору, вычет вам дадут только в сумме процентов, пропорциональной стоимости квартиры. Допустим, вы взяли ипотечный кредит в сумме 3,5 млн рублей, а в договоре купли-продажи указали стоимость квартиры 1,65 млн. Получается, вы потратили на приобретение жилья только 47,14% от общей суммы кредита.
Значит, имущественный налоговый вычет по процентам вы получите в размере, пропорциональном стоимости квартиры, которую указали в договоре купли-продажи. Например, если проценты за 2019 год составляют 330 тысяч, уменьшить свой доход можно на 155 100 рублей: 330 000 Р × 47/100.
Разбираем сложные ситуации с налогами и вычетами
Подпишитесь на нашу бесплатную рассылку, чтобы знать, как взять больше от государстваЕсли квартира стоит меньше 2 млн рублей
У имущественного вычета при покупке квартиры есть лимит — 2 млн рублей на одного человека. Его дают один раз на всю жизнь. Это значит, что, если квартира стоит больше 2 млн рублей, налог вернут только с 2 млн рублей — максимум 260 тысяч рублей.
Если квартира по договору купли-продажи стоит меньше 2 млн рублей, тогда остаток вычета можно перенести на другой объект. Например, если захотите купить еще одну квартиру, используете оставшуюся сумму для возврата налога. Главное, чтобы общая сумма расходов на жилье, которые использованы для вычета, не превысила 2 млн рублей.
Квартир при этом может быть сколько угодно. При условии, что вы не использовали право на вычет до 2014 года.
Нужно ли прикладывать расписку к декларации и какие при этом риски
Для вычета расписка не подойдет, поэтому прикладывать ее к декларации нет смысла. Но даже если вы решите так сделать, для вас рисков с налоговой нет.
Эту расписку просто не примут для вычета, а оплата неотделимых улучшений — ваше право, это не нарушение закона. Даже если налоговая обратит внимание, что суммы в договоре и расписке и сумма в справке банка расходятся, к вам вряд ли возникнут вопросы. Вы можете взять сумму больше, чем стоит квартира, и потратить ее на ремонт или другие нужды — лишь бы банк согласился дать вам такую сумму в кредит.
Главное, правильно заполнить декларацию и не учитывать там расписку. Иначе придется подавать уточненку, а это отложит возврат налога.
Что грозит продавцам квартиры из-за расписки
У ваших продавцов может возникнуть проблема, если налоговая сопоставит сумму, за которую они продали квартиру, и две расписки, по которым они получили больше денег.
Дело в том, что налог необходимо платить с любого полученного дохода. И с того, что получили за «неотделимые улучшения», тоже. При этом стоимость квартиры они могли уменьшить на вычет, чтобы не платить налог при продаже. А стоимость неотделимых улучшений уменьшить не так уж просто.
Поэтому им могут запросто доначислить НДФЛ или как минимум запросить пояснения.
Если налоговая в ходе камеральной проверки выяснит, что ваши продавцы скрыли часть полученного дохода, им доначислят НДФЛ, насчитают пеню и могут выписать штраф. Обычно, когда кажется, что удалось обхитрить государство, скорее всего, в этой схеме что-то не предусмотрели.
Что делать? 17.05.19
Иногда продавцы просят завысить стоимость квартиры, но в этой схеме тоже слишком много рисков.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Продавец занижает стоимость квартиры в договоре. Это опасно?
В объявлениях о продаже квартиры нередко встречаются строчки типа «неполная стоимость в договоре». Бывает, что о планах занизить цену жилплощади в договоре купли-продажи собственник сообщает непосредственно перед сделкой, когда покупатель уже мысленно заехал в квартиру. Зачем же продавец хочет занизить стоимость недвижимости и чем это может обернуться для покупателя?
Уход от налогов
Обычно заниженную стоимость квартиры в договоре собственник объясняет желанием сэкономить на подоходном налоге (НДФЛ) в 13%, который продавец недвижимости должен заплатить государству, если владел жилплощадью менее пяти лет (в некоторых случаях — менее трех лет).
Допустим, собственник купил однушку в 2018 году за 5 миллионов рублей, а сейчас хочет продать ее за 7 миллионов. С разницы между ценами при покупке и при продаже, то есть с 2 миллионов рублей, он должен заплатить налог в 260 тысяч рублей. Или ждать 2024 года, когда истекут пять лет с покупки квартиры.
В таком случае 260 тысяч платить не придется.
Потерять на сделке купли-продажи с заниженной стоимостью можно не только деньги, но и свободу.
«Попытка уклониться от уплаты налогов — это преступление, предусмотренное Уголовным кодексом РФ. Наказывается оно штрафом в размере от 100 до 300 тысяч рублей, принудительными работами на срок до одного года, арестом на срок до 6 месяцев или лишением свободы на срок до 12 месяцев. Покупатель также может быть привлечен к ответственности как соучастник преступления», — предупреждает юрист, управляющий партнер инвестиционного холдинга Эдуард Бугров.
Недействительная сделка
Желание собственника квартиры сэкономить на налоге может дорого обойтись покупателю. Например, если продавец окажется банкротом.
«В таком случае конкурсный управляющий, скорее всего, признает сделку недействительной, особенно если сумма, прописанная в договоре купли-продажи, объективно ниже рыночной. Это дает основания заподозрить продавца в попытке вывода активов, даже если сделка была совершена до начала процедуры банкротства. Если сделка будет признана недействительной, квартира вернется продавцу.
А покупатель в этом случае сможет претендовать ровно на ту сумму, которая указана в договоре», — объясняет Бугров.
Оспорить сделку могут и родственники продавца. Например, если он пожилой. Формально собственник квартиры может быть дееспособным, но родственники все равно могут обратиться в суд и доказать, что на момент совершения сделки у пожилого продавца развивалась деменция и, подписывая договор купли-продажи, он не отдавал себе отчета в своих действиях.
В таком случае в суде скромная стоимость квартиры, прописанная в договоре, — это все, на что сможет претендовать покупатель по итогу признания сделки недействительной, говорит Бугров.
«Лучше все-таки избегать заключения сделки с указанием заниженной стоимости объекта недвижимости. В крайнем случае — прописать в дополнительном соглашении реальную сумму сделки, а передачу и получение денег оформить распиской. Деньги продавцу передавать лучше через расчетный счет», — подсказывает эксперт.
Статья по теме
Помог продавцу и сам переплатил налог
Даже если покупателя, согласившегося приобрести квартиру с заниженной стоимостью, не привлекут к ответственности (как соучастника ухода от налогов) или сделка не будет признана недействительной, он все равно рискует потерять деньги. Если покупатель захочет продать недвижимость раньше чем через пять лет с момента покупки и по рыночной стоимости, он заплатит внушительный налог.
Допустим, в договоре купли-продажи указана цена в 5 миллионов (реальная стоимость недвижимости была 7 миллионов), а продана квартира за 8 миллионов. Сумма НДФЛ в таком случае составит 390 тысяч рублей (13% от разницы цен при покупке и продаже в 3 миллиона).
По словам Бугрова, если речь идет о продаже дорогой недвижимости, продавцу имеет смысл зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перевести недвижимость из статуса жилой в коммерческую. Тогда можно сэкономить на налоге.
«После регистрации ИП нужно выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН). Она позволит снизить налог с продажи коммерческой недвижимости до 6%. Более того, статья 340 Налогового кодекса РФ дает регионам право устанавливать дифференцированную ставку в размере до 1%, что существенно ниже стандартного НДФЛ.
В этом случае заплатить налоги можно без удара по кошельку продавца, а участникам сделки не придется волноваться о ее законности», — отмечает эксперт.