Выплата налога за сдачу квартиры в аренду

Теперь вернёмся к налогам. Итак, какой налог с аренды жилья платит собственник? И как платить налог со сдачи квартиры?

Как мы уже сказали, есть несколько вариантов.

Вариант 1. НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

НДФЛ – налог на доходы физических лиц. Если владелец как физическое лицо получает доход от сдачи квартиры, значит, он должен будет платить налог в бюджет. Налог с аренды квартиры физического лица в 2021 году, как и прежде, составляет 13% от ежемесячной арендной платы.

Только выплачивается этот налог не ежемесячно, а один раз в год. Владелец должен будет самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую до 30 апреля. Налоги выплачиваются за предыдущий год.

То есть если квартира сдавалась в 2021 году, то уплатить НДФЛ нужно будет уже в 2024 году.

Насколько выгодно платить такой налог на аренду? Допустим, владелец сдаёт свою двухкомнатную квартиру в Москве за 40 тыс. рублей в месяц. Его годовой доход без учёта залога (это депозит в размере месячной платы, обеспечительная сумма на случай порчи имущества арендаторами) составляет 480 тыс. рублей. Рассчитываем НДФЛ: за год собственник должен будет заплатить 62,4 тыс. рублей налогов от сдачи квартиры. То есть сразу придётся отдать примерно полтора месячных платежа, полученных от арендаторов.

Это довольно приличная сумма. А ведь есть ещё расходы на коммунальные услуги, которые частично тоже оплачивает владелец, налог на имущество (саму квартиру) и вероятные затраты на мелкий ремонт.

Плюс НДФЛ в том, что с него можно получить налоговый вычет за последние три года, но с обязательным назначением. Это значит, что налоговый вычет при сдаче квартиры в аренду можно будет потратить на образование, лечение или покупку жилья.

Вариант 2. «Упрощёнка» для ИП

Можно выбрать другой способ уплаты налога, в котором ставка ниже. Но им могут воспользоваться только индивидуальные предприниматели, поэтому необходимо будет зарегистрировать ИП. Для индивидуальных предпринимателей действует упрощённая система налогообложения (УСН), если по этой системе выбрать начисление налога на доход, то ставка налога составит 6% (а не 13% как в случае с НДФЛ).

Регистрация ИП займёт около трёх дней. Нужно собрать пакет документов, в котором должны быть паспорт, ИНН и два заявления: собственно о регистрации ИП (форма №21001) и о переходе на упрощённую систему налогообложения (форма №26.2-1). Подтверждение регистрации обычно приходит на почту через три рабочих дня.

Налог по УСН выплачивается ежеквартально, то есть четыре раза в год. А декларацию нужно подавать так же – до 30 апреля года, следующего за отчётным.

Индивидуальный предприниматель, выбравший УСН, должен платить фиксированные страховые взносы: пенсионные и в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС). Если у индивидуального предпринимателя нет других сотрудников, он платит взносы только за себя. Пенсионные взносы «за себя» в 2021 году составляют 32 448 рублей, а в фонд ОМС – 8426 рублей, итого 40 874 рубля за весь год. Суммы взносов каждый год меняются, поэтому нужно будет уточнять их в налоговой. Страховые взносы ИП должен платить независимо от того, есть ли у него доход.

Например, если владелец два месяца не мог найти новых квартирантов и не получал доход, сумма страховых взносов не изменится и её придётся платить в любом случае.

Однако индивидуальный предприниматель, использующий УСН, может вернуть взносы «за себя» в виде налогового вычета.

Итак, считаем. Налог (6%) от сдачи «двушки» за 40 тыс. рублей в месяц по «упрощёнке» для ИП составит 28,8 тыс. рублей за год. Если у индивидуального предпринимателя нет сотрудников и он работает один, то страховые взносы он возвращает налоговым вычетом, поэтому в расчёт их не берём.

Но есть ещё нюанс: если годовой доход от сдачи ИП превышает 300 тыс. рублей, то он должен заплатить 1% от доходов, превышающих этот лимит. В данном случае годовой доход от сдачи двухкомнатной квартиры составляет 480 тыс. рублей, лимит превышен на 180 тыс. рублей. Значит, 1% от этой суммы – 1,8 тыс. рублей.

Общая сумма налога за год составляет 30,6 тыс. рублей (а не 62,4 тыс. рублей, как в случае с НДФЛ).

Вариант 3. Патентная система налогообложения

Патентная система налогообложения (ПСН) – это тоже вариант для индивидуальных предпринимателей. Владелец квартиры может зарегистрироваться как ИП и приобрести патент на коммерческую деятельность на срок от 6 месяцев до 1 года. Патентная система охватывает не все виды предпринимательства, но аренда жилья как раз входит в список разрешённых.

Ставка по этому налогу составляет 6%, как и в случае с УСН. Но налог рассчитывается не от фактического, а от планируемого дохода предпринимателя. А предполагаемый доход зависит от рода деятельности и географии и определяется властями региона, где ведётся деятельность (здесьможно уточнить ожидаемый доход по ПСН в Москве).

Стоимость патента тоже зависит от местоположения объекта и его площади, его можно рассчитать здесь.

Для примера рассчитаем, какой налог будет платить владелец «двушки» площадью 50 кв. м в московском районе Алтуфьево, если решит приобрести патент.

Итак, стоимость самого патента для такой квартиры составит 18 тыс. рублей. Предполагаемый годовой доход от сдачи квартиры площадью не более 50 кв. м в СВАО Москвы, где находится район Алтуфьево, установлен в размере 300 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога вместе со стоимостью патента составляет 36 тыс. рублей в год.

Но это ещё не всё: в случае с ПСН индивидуальный предприниматель тоже должен внести страховые взносы (40 874 рубля за 2021 год), но, в отличие от «упрощёнки», вернуть эти средства через налоговый вычет нельзя. Прибавляем эту цифру к общей сумме налога – получается почти 76,9 тыс. рублей. А если бы предполагаемый доход от сдачи квартиры был больше 300 тыс. рублей, пришлось бы также брать в расчёт 1% от суммы, превышающей лимит.

Вариант 4. Самозанятость

Налог при сдаче жилья физлицом может быть ещё меньше. Владелец квартиры, который сдаёт её в аренду, может стать самозанятым. Самозанятость (официально она называется налогом на профессиональный доход, или НПД) – это относительно новый налоговый режим, который действует в России с 1 января 2019 года. Сначала проект в качестве эксперимента был введён только в четырёх регионах – в Москве и Московской области, в Калужской области и Татарстане, а с 1 июля 2020 года он работает уже во всей стране.

Пока планируется, что действовать этот налоговый режим будет до 31 декабря 2028 года.

Рассчитан режим НПД на физических лиц, которые работают на себя и чей годовой доход не превышает 2,4 млн рублей. Для режима самозанятости подходят не все виды деятельности, но как раз сдача в аренду недвижимости – разрешена. При этом сдавать нужно именно жильё, а аренда офисов и других нежилых помещений (в том числе и апартаментов, которые юридически не являются жильём) в список разрешённых видов деятельности для самозанятых не попадает.

При расчёте ставки налога для самозанятого важно, от кого он получает доход. Например, если владелец сдаёт квартиру физическим лицам, то ставка налога для него составит 4%, а если организации, то есть юридическому лицу, – 6%. Если собственник сдаёт свою «двушку» в Москве за 40 тыс. рублей в месяц семейной паре, то налог для него по ставке 4% составит 19,2 тыс. рублей в год.

По закону установленные ставки не будут повышаться до конца 2028 года.

Но у НПД есть ещё одно преимущество: для самозанятых предусмотрен налоговый вычет – 10 тыс. рублей. Налоговый вычет при сдаче квартиры в аренду – тот же самый. Эту сумму нельзя одномоментно получить на руки – из неё гасится часть налога путем снижения налоговой ставки.

То есть налог будет начисляться по ставке 3% вместо 4%, если квартира сдаётся физлицам. Если жильё снимает юрлицо, то ставка при использовании налогового вычета составит 4% вместо 6%. Налог при сдаче квартиры будет начисляться по сниженным ставкам до того момента, как вычет полностью исчерпается, а затем ставки вернутся к начальным цифрам.

Самозанятые не должны платить страховые взносы, им даже не нужно подавать декларации. Посещать налоговую не придётся даже при регистрации. Необходимо только зарегистрироваться в специальном приложении «Мой налог». Регистрация также доступна на сайтах ФНС и Госуслуг, а ещё через банк.

Налог будет начисляться в приложении автоматически, оплачивать его нужно ежемесячно.

Жильё, которое сдаёт самозанятый, может находиться в другом регионе. Например, человек живёт в Москве, а квартира, которую он получил в наследство от родителей и решил сдавать, – в Екатеринбурге. При регистрации самозанятости владелец просто должен указать не Москву, где он зарегистрирован, а Екатеринбург, где будет вести деятельность как самозанятый.

Владелец жилья, который сдает квартиру в аренду и платит налоги как ИП, тоже может перейти на самозанятость. Для этого нужно зарегистрироваться в приложении «Мой налог» и отправить уведомление в налоговую об отказе от налогового режима, который использовался ранее (например, УСН или ПСН). Если собственник покупал патент, то нужно подождать, когда кончится срок его действия – неиспользованное и оплаченное время будет пересчитано, а оставшаяся сумма поступит на счёт налогоплательщика в налоговой.

Самозанятость, как мы уже говорили, подходит тем, чем доход не превышает 2,4 млн рублей. Если речь о дорогом жилье, то этот лимит может быть превышен, а это значит, что такой налоговый режим для этого владельца не годится.

Какой способ уплаты налога выгоднее

Итак, подведём итог наших расчётов – какой способ уплаты налогов выгоднее при сдаче московской «двушки» за 40 тыс. рублей в месяц.

НДФЛ (13%) – 62,4 тыс. рублей налогов в год.

УСН (6%) – 30,6 тыс. рублей налогов в год.

ПСН (6%) – 76,9 тыс. рублей налогов в год.

Самозанятость (4%) – 19,2 тыс. рублей налогов в год.

Придётся ли платить НДФЛ от продажи квартиры, которая сдавалась легально

Многие собственники, которые не афишируют факт сдачи своих квартир и не спешат регистрировать ИП, боятся не только налогов. Они опасаются, что при последующей продаже сдаваемой квартиры их ждут дополнительные (и немалые) расходы.

Действительно, ещё недавно владелец квартиры в статусе ИП, который сдавал эту жилплощадь в аренду, не мог её впоследствии продать как физическое лицо. Если квартира ранее использовалась в предпринимательских целях, то нужно было заплатить НДФЛ со всей полученной от продажи суммы.

Однако в законодательстве появились изменения, позволяющие избежать оплаты НДФЛ при продаже жилья, которое сдавалось в аренду. Теперь налоговой важен не факт сдачи жилья и статус владельца, а срок, в течение которого квартира находится в собственности. Допустим, продавец был собственником квартиры (если она не единственная) более пяти лет – тогда НДФЛ от продажи жилья не начисляется. Если это единственное жильё в собственности, то продать без НДФЛ можно через три года.

Также через три года без налога разрешается продать жильё после приватизации или полученное в наследство, а также в дар от родственников.

Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой

Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.

Как сдавать квартиру в аренду легально

Чтобы защититься от недобросовестных квартиросъемщиков, многие владельцы квартир решают сдавать свои квартиры легально. Ведь если жилье сдается официально, арендатор по закону несет ответственность за вред имуществу или неуплату.

Кроме того, тем, кто сдает жилье неофициально, грозят штрафные санкции от государства. Поэтому проще и безопаснее платить налоги. Как это делать правильно и с выгодой для себя, расскажу в следующем материале.

Если у вас не зарегистрировано ИП, налог за сдачу квартиры составит 13%, индивидуальный предприниматель с патентом на сдачу жилья заплатит государству 6% от дохода. Если же вы ведете деятельность как самозанятый, то налоговая ставка будет равна 4%. Предлагаю рассмотреть каждый из вариантов подробнее.

Как платить налог: инструкция для физлиц

Я подготовила удобную пошаговую инструкцию, помогающую оплачивать официально налоги со сдачи жилья:

1. Заключить договор аренды или найма.
2. В течение месяца после заключения договора зарегистрировать его в Росреестре, в многофункциональном центре или на госуслугах, если срок договора — более 11 месяцев. Если вы сдаете квартиру меньше, чем на год, такая регистрация не нужна.
3. Сформировать пакет документов, чтобы подать налоговую декларацию 3-НДФЛ (паспорт гражданина РФ, договор найма жилого помещения, свидетельство о регистрации права собственности на квартиру или документ, дающий право ею распоряжаться, выписка из ЕГРН либо договор социального найма).
4. Подать налоговую декларацию в Инспекцию федеральной налоговой службы для оплаты налога 13%. Документ подают по месту постановки на учет лично или через онлайн-сервис Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС до 30 апреля следующего года.
5. Уплатить налог на доходы физических лиц, либо оплатив в банке квитанцию (форму квитанции можно найти на сайте ФНС), либо онлайн, с помощью сервиса Уплата налогов физических лиц до 15 июля следующего года.

Важно! Если вы проживаете в России более 183 дней в году, то налог на НДФЛ составит 13%, а вот если вы пребываете на территории страны менее 183 дней в году, то вам придется платить по ставке 30%.

Сдача квартиры, если вы купили патент

Давайте разберемся, насколько выгоден патент при уплате налогов. Патентной системой налогообложения могут воспользоваться только владельцы ИП. Если вы приобрели патент, налог с доходов за сдачу имущества платить не нужно.

Стоимость патента равна 6% от суммы потенциально возможного к получению дохода, размер которого устанавливается законом за год. Приобрести патент можно на разный срок: от одного месяца до года. Выгода в том, что здесь можно сэкономить благодаря более низкой процентной ставке, чем НДФЛ.

Сдача жилья в аренду, если вы самозанятый

Арендодатель, имеющий статус самозанятого, будет платить 4% от дохода, если сдает жилье физлицу, и 6% — если квартиру снимает компания. Если ваш доход не превышает 200 000 рублей в месяц, вы можете воспользоваться данной опцией. Страховые взносы платить не нужно.

Если вы работаете по найму или имеете ИП, это не препятствие для того, чтобы стать самозанятым. Чтобы встать на учет, скачайте приложение Мой налог, там вы будете регистрировать платежи.

Важно! В случае, если вы уже успели заключить договор найма, и только после этого задумались о статусе самозанятого, такой договор перезаключать не нужно.

Таким образом, вы можете выбрать тот вариант оплаты, который считаете для себя наиболее выгодным и удобным. Официальный договор защитит вас от издержек, связанных с порчей имущества или просрочкой оплаты, и тем самым дисциплинирует жильцов, избавит от претензий со стороны соседей, даст возможность застраховать квартиру при желании, а также перечислять оплату безналом. Кроме того, наниматель сможет иметь регистрацию по месту пребывания.

Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории

Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция

Сдавая квартиру в аренду, вы получаете доход. А любой доход облагается налогом.

Какие существуют варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья?

Существует 3 способа:

• налог на доходы физических лиц (по ставке 13%);
• патент на сдачу жилых помещений в аренду (6%);
• налог на самозанятость (4%).

Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ?

Шаг 1.Заключитедоговор аренды или найма

Шаг 2.В случае необходимости зарегистрируйте договор в Росреестре

Если договор аренды или найма заключен на срок более 1 года, зарегистрируйте его в Росреестре через МФЦ или портал «Госуслуги». Это необходимо сделать в течение месяца после заключения договора.

Если срок договора менее одного года, регистрация в Росреестре не требуется;

Шаг 3.Соберите документы для подачи налоговой декларации

• паспорт;
• договор найма жилого помещения.

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру или возможность ею распоряжаться, например, свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до июля 2016 года), выписка из Единого государственного реестра недвижимости или договор социального найма.

Шаг 4.Подайте налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту постановки на учет

Заполнить декларацию можно от руки, если вы лично приедете в налоговую, или в электронном виде, например, с помощью сервиса «Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС». На основании поданной декларации и приложенных документов налоговая начислит сумму НДФЛ к уплате (13% от дохода, полученного от сдачи жилья).

Идти в налоговую сразу после заключения договора не нужно: подать декларацию за доходы в текущем году необходимо до 30 апреля следующего года. Внимательно отнеситесь к срокам подачи декларации: за просрочку на граждан налагаются штрафные санкции;

Шаг 5.Уплатите НДФЛ

Форму квитанции можно скачать на сайте ФНС, заполнить ее самостоятельно и оплатить в банке, а можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц». В этом случае платеж можно провести онлайн в личном кабинете.

Сколько налогов я должен платить от сдачи квартиры в России, если проживаю за рубежом?

Если вы сдаете квартиру в аренду или внаем и проживаете в России более 183 дней в году, вам необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Если же вы находитесь в России менее 183 дней в году, налоговая ставка составит 30%.

Подтвердить статус налогового резидента можно, получив специальный документ через сервисФНС России. К заявлению на подтверждение статуса можно приложить копии документов, подтверждающие ваше пребывание в России за последние 12 месяцев, например, копии страниц загранпаспорта с отметками о пересечении границы.

Может ли налоговый нерезидент жить за рубежом и сдавать квартиру в России как самозанятый?

Да,это возможно. Согласно разъяснениям Минфина России ? Письмо Минфина России от 20.12.2021 № 03-11-11/103727 , налоговый нерезидент РФ, проживающий за рубежом, может продолжать предпринимательскую деятельность на территории России в статусе самозанятого.

В этом случае доходы, получаемые от сдачи жилья в России будут облагаться налогом по ставке 4%. При этом общий доход от сдачи жилья не должен превышать 2,4 млн рублей в год.

Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры?

Еще один способ сдавать жилье легально — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция доступна только индивидуальным предпринимателям. Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от суммы примерного годового дохода, который может получить предприниматель от сдачи недвижимости в аренду. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев.

При наличии патента вам не придется платить НДФЛ с доходов, полученных от использования имущества и налога на данное имущество.

В Москве, и ряде крупных городов стоимость патента на сдачу квартиры рассчитывается исходя из ее площади и района, где она находится. В остальных регионах это фиксированная сумма за количество объектов, которое вы планируете сдавать. Стоимость патента можно рассчитать на сайте.

Заявку на оформление патента можно подать лично или в электронном виде на сайте ФНС. Обратитесь в налоговую не позднее чем за 10 дней до предполагаемого начала действия патента. Патент выдадут в течение 5 дней, он вступает в силу с момента выдачи.

Патентная система налогообложения позволяет сэкономить за счет более низкой процентной ставки, чем НДФЛ. Например, если вы сдаете квартиру за 30 тыс. рублей в месяц, сумма, которую вам придется перевести в Налоговую службу при использовании патента составит 21 тыс. рублей. В случае с НДФЛ общая сумма будет почти в два раза больше — 47 тыс. рублей (и может вырасти еще до 50 тыс. с учетом налога на имущество).

Выгодна ли самозанятость для арендодателей (наймодателей)?

Еще один способ оптимизировать налоги от сдачи квартиры — зарегистрировать статус самозанятого. В данном случае ставка налога составит 4% при сдаче квартиры внаем физлицу и 6% при сдаче ее в аренду компаниям. Новый налоговый режим доступен тем, чьи доходы не превышают 2,4 млн рублей в год, то есть доход от сдачи недвижимости не должен быть больше 200 тысяч рублей в месяц.

Самозанятость можно совмещать с работой по найму и с наличием ИП. Сейчас специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» доступен в 80 регионах России.

Еще один плюс режима самозанятости — отсутствие страховых взносов. Отчисления в Пенсионный фонд и на медицинское страхование — дело каждого самозанятого, при этом закон гарантирует им минимальную социальную пенсию даже при отсутствии отчислений. Кроме того, самозанятым доступен один налоговый вычет в размере не более 10 тысяч рублей, что позволит сократить сумму налоговых отчислений в первые месяцы.

Встать на учет в качестве самозанятого можно с помощью мобильного приложения «Мой налог». В нем же нужно регистрировать платежи, на основе которых налоговая будет ежемесячно начислять сумму налога к оплате.

Закон не требует перезаключать договор найма, если арендодатель уже в процессе сдачи квартиры получит статус самозанятого.

При этом если самозанятый сдает не квартиру, а апартаменты, он должен будет заплатить налог по ставке 13% как физическое лицо. Это связано с тем, что специальный налоговый режим (самозанятость) не распространяется на нежилую недвижимость.

С точки зрения закона апартаменты – это помещение, которое не предназначено для постоянного проживания. Такая недвижимость относится к категории коммерческой.

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?

Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:

• Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
• Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);

• Пени в размере 1/300 ставки Центрального банка за каждый день просрочки (налог нужно уплатить до 15 июля того же года, в котором была подана налоговая декларация);
• Штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога (40%, если не платить умышленно).

Например, гражданин РФ в 2020 году сдавал квартиру за 10 тысяч рублей в месяц без уплаты налогов. Таким образом, он должен был заплатить налог в размере 13 тысяч рублей. В сентябре 2021 года налоговая служба обнаружила это нарушение. С гражданина могут взыскать:

• 13 тысяч налога и пени;
• 2,6 тысячи – штраф за неподачу своевременно налоговой декларации;
• 5,2 тысячи – штраф за неуплату налога;

Окончательная сумма будет определена налоговой инспекцией.

Для самозанятых штраф также будет рассчитываться исходя из ставки НДФЛ – 13%, а не налога на самозанятость.

Какие налоги есть при сдаче квартиры

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Дмитрий Сидоркин
разобрался с налогами в легальной аренде

Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.

Законодательная основа

Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом.

Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.

В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:

1. Главой 23 о налогах на доходы физических лиц.
2. Главой 26.2 об ИП на упрощенке.
3. Главой 26.5 об ИП с патентом.
4. Главой 32 о налоге на имущество физических лиц.
5. Разделом 4 о том, как платить налоги.

Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.

Преимущества легального оформления сдачи квартиры

Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.

В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:

1. Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
2. Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
3. С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
4. Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для манипуляций. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
5. Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
6. Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
7. Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени в сумме примерно 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года .
8. Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир много и доход в месяц больше 577 000 Р , а налоги не платятся. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 Р . Это много.
9. Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 Р .

Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать

Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:

1. Если это единственное жилье, с января 2020 года срок три года.
2. Те же три года, даже если жилье не единственное, но квартира досталась в наследство, подарили близкие родственники или через приватизацию.
3. Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или эта оформлена как нежилое помещение.

Не платить НДФЛ при продаже квартиры могут семьи с детьми, если совпадут пять условий:

1. Детям нет 18 лет или до 24 лет — при очном обучении. Усыновленные дети тоже учитываются.
2. Семья купила новую недвижимость в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года. По ДДУ в этот срок должна пройти полная оплата без учета доплаты за метры, при купле-продаже или мене нужно зарегистрировать право собственности. Покупателем может быть сам налогоплательщик или члены его семьи.
3. Общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного. При этом учитываются совокупные доли членов семьи.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 000 000 Р . Если ее нельзя установить, учитывается только площадь.
5. На момент продажи налогоплательщику и членам его семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.

Подробнее о НДФЛ с продажи квартиры мы рассказали в статье «Как уменьшить или не платить налог при продаже имущества».

Если ИП был на упрощенке и использовал квартиру в предпринимательской деятельности — сдавал ее в аренду, то продажа облагается не НДФЛ, а единым налогом по УСН. Воспользоваться освобождением от НДФЛ бизнесмен не сможет. Подробнее об этом мы писали в рубрике «Что делать?»: «ИП продает квартиру, которую сдавал. Как платить налог?»

Как оформить сдачу жилья в аренду

Заключение договора.Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:

1. Предмет.
2. Срок действия.
3. Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
4. Условия уплаты арендной платы и других расходов.
5. Ответственность.

Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.

Предмет договора.Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается.

Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.

Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку.

Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.

Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.

Условия оплаты и других расходов.Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление.

А общие платежи за собственником.

Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.

Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.

Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.

Ответственность за нарушение договора.За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.

Акт приема-передачи с описью.Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе.

Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.

Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.

Подтверждение оплаты.Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.

В расписке обязательно указать:

1. ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
2. Сумму прописью.
3. Факт получения денег собственником.
4. Дату составления документа.
5. Подпись собственника.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же , как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения.

Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.

Например, это может выглядеть так: «Оплата по договору № 2020Н1 за наем жилого помещения за июнь 2020 года. Наниматель Иванов И. А., паспорт 6893 860346, телефон +7 923 643-65-34 . Наймодатель Петров И. В., паспорт 9732 749275, телефон +7 947 845-34-53 ».

Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту.

Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.

В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке.

Суд отказал собственнику во взыскании долга.

Апелляционное определение от 2.04.19 по делу № 33-5768/2019 PDF, 93 КБ