от 20 марта 2015 г. N 14-03669/15
Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии сообщает следующее.
Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Росреестр:
уполномочен осуществлять в том числе государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственный кадастровый учет объектов недвижимости, ведение государственного кадастра недвижимости;
вправе при рассмотрении обращений физических лиц и организаций давать разъяснения только по вопросам, относящимся к установленной сфере деятельности.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно статье 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В этой связи право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона. Вместе с тем государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте) (пункт 2 статьи 6, пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации), и такие сделки (ограничения (обременения) права) подлежат обязательной государственной регистрации; при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом действующим законодательством не предусмотрены полномочия государственного регистратора самостоятельно вносить в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) записи о праве собственности на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственников жилых помещений при государственной регистрации прав собственности на жилые помещения в многоквартирном доме.
Государственная регистрация прав на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется в соответствии с Законом о регистрации, записи в ЕГРП вносятся также в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (далее — Правила).
Согласно пункту 163 Правил сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права и выписку из ЕГРП, удостоверяющую проведение государственной регистрации, выдаваемые собственнику помещения в многоквартирном доме, содержащие сведения о зарегистрированном праве на такое помещение, посредством внесения в них описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него согласно соответствующей записи в ЕГРП.
Выдача отдельных свидетельств о государственной регистрации права на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе отдельных выписок из ЕГРП на объекты недвижимости, составляющие общее имущество в многоквартирном доме, действующим законодательством не предусмотрена.
Также отмечаем, что на основании норм гражданского и жилищного законодательства многоквартирный дом в целом не является объектом гражданских прав, т.е. объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации. Государственной регистрации подлежат права на жилые и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, а также на объекты недвижимости, составляющие общее имущество в многоквартирном доме.
Вместе с тем Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) допускает одновременное наличие в государственном кадастре недвижимости сведений и о многоквартирном доме и о помещениях, в нем расположенных.
Согласно части 4 статьи 25 Закона о кадастре, если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы. Правила части 4 статьи 25 Закона о кадастре не применяются при осуществлении кадастрового учета жилых помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 4.1 статьи 25 Закона о кадастре орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).
Таким образом, органом кадастрового учета на основании запроса могут быть предоставлены сведения из государственного кадастра недвижимости (при их наличии) в отношении многоквартирного дома в порядке, установленном статьей 14 Закона о кадастре и принятыми в соответствии с ней приказами Минэкономразвития России, в том числе от 27.02.2010 N 75.
Также отмечаем, что приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 08.04.2013 N 113/ГС «Об утверждении формы электронного паспорта многоквартирного дома, формы электронного паспорта жилого дома, формы электронного документа о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры и порядка заполнения указанных документов» утверждена в том числе форма электронного паспорта многоквартирного дома.
Дополнительно сообщаем, что органом, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Министерство экономического развития Российской Федерации (Положение о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437).
И.о. заместителя начальника
Управления методического обеспечения
и анализа в сфере регистрации
прав и кадастрового учета
Регистрация нежилого помещения в мкд
VII.XV. Особенности внесения в ЕГРН записей
при государственной регистрации прав на объекты
недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом
в многоквартирном доме
183. В отношении многоквартирного дома, запись о котором внесена в кадастр недвижимости, записи о государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений объекта недвижимости, сделок в реестр прав на недвижимость не вносятся.
Записи о государственной регистрации права общей долевой собственности каждого собственника каждого помещения, машино-места в многоквартирном доме, иных вещных прав, ограничений прав, обременений объекта недвижимости, сделок вносятся в реестр прав на недвижимость в отношении объектов недвижимости, составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, в том числе в отношении земельного участка.
184. При регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, вносится запись о праве общей долевой собственности без указания имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности.
В записи о праве общей долевой собственности указываются:
вид права: слова «Общая долевая собственность»;
доля: вносятся слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади», далее указываются кадастровый номер помещения, машино-места, принадлежащего собственнику (участнику общей долевой собственности);
документы-основания: статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации .
Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 14; 2018, N 32, ст. 5134.
Если в представленных на регистрацию документах указан размер доли (долей) в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в записи о праве общей долевой собственности указываются:
вид права: слова «Общая долевая собственность»;
правообладатель: предусмотренные пунктом 54 Порядка данные о собственнике помещения, машино-места в многоквартирном доме (участнике общей долевой собственности на него, если помещение, машино-место находится в общей долевой собственности; участниках общей совместной собственности, если помещение, машино-место находится в общей совместной собственности);
доля: размер доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, принадлежащей собственнику помещения, машино-места в многоквартирном доме (участнику общей долевой собственности на помещение, машино-место), согласно сведениям, содержащимся в представленных на регистрацию документах;
документы-основания: помимо сведений о правоустанавливающем документе указываются сведения о реквизитах документа, которым были определены размеры долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (при представлении такого документа на государственную регистрацию).
185. Записи об ограничениях (обременениях), сделках вносятся с учетом следующего:
если в ЕГРН зарегистрированы права на два и более объекта недвижимости, в записях об ограничениях (обременениях), сделках, в которых указываются сведения о предмете сделки (например, предмет аренды), о содержании ограничения права, обременения объекта недвижимости (например, содержание ареста (запрета), заносятся данные об объекте недвижимости, право общей долевой собственности на который ограничивается;
в записях об ограничениях (обременениях), сделках, в которых должны указываться сведения о лицах, чьи права ограничиваются, указываются слова «участники общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме».
186. В случаях, когда собственником всех помещений, машино-мест в многоквартирном доме становится одно лицо, и при наличии в ЕГРН записей о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, осуществляются следующие действия:
1) при снятии с государственного кадастрового учета многоквартирного дома в связи с его гибелью или уничтожением:
при наличии заявления правообладателя помещений, машино-мест о государственной регистрации права собственности на здания, сооружения, земельный участок, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, на которые ранее были внесены записи о государственной регистрации права общей долевой собственности, записи о праве собственности вносятся в соответствии с пунктом 112 Порядка;
2) при государственном кадастровом учете изменения назначения многоквартирного дома:
записи о зарегистрированных правах на помещения, машино-места в многоквартирном доме погашаются в порядке, установленном пунктом 16 Порядка;
вносятся записи о государственной регистрации права собственности на здание; в отношении документов-оснований помимо сведений о документах, подтверждающих факт создания (реконструкции) объекта недвижимости, указываются данные из ранее внесенных сведений о правоустанавливающих документах, на основании которых были зарегистрированы права соответствующего лица на помещения, машино-места в многоквартирном доме, с указанием дат и номеров регистрации;
записи о зарегистрированных ограничениях (обременениях), сделках на помещения, машино-места в многоквартирном доме со статусом «актуальная» переносятся в раздел ЕГРН, открытый на здание;
при наличии заявления правообладателя о государственной регистрации права собственности на здания, сооружения, земельный участок, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, на которые ранее были внесены записи о государственной регистрации права общей долевой собственности, записи о праве вносятся в соответствии с пунктом 112 Порядка.
Росреестра от 28.02.2020 N 14-01663-ГЕ/20 (вместе с Минэкономразвития России от 17.01.2020 N ОГ-Д23-327 О рассмотрении обращения)
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 17.01.2020 N ОГ-Д23-327 по вопросу государственной регистрации перехода права собственности на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме при наличии зарегистрированного права общей долевой собственности правообладателя указанного помещения на общее имущество в таком многоквартирном доме.
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 17 января 2020 г. N ОГ-Д23-327
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев совместно с Росреестром обращение по вопросу осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, сообщает следующее.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, толкованию нормативных правовых актов, а также не уполномочено давать оценку возможности осуществления государственной регистрации в конкретном случае, в связи с чем Департамент недвижимости вправе высказать только мнение по поставленным вопросам.
Учитывая положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с правом на помещения в таком доме.
Отмечаем также, что статьей 37 ЖК РФ установлен порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в соответствии с которым:
доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения;
доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение;
при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
В соответствии со статьей 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Таким образом, как само право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, так и размер доли в таком праве установлены в силу прямого указания закона и не требуют каких-либо дополнительных подтверждений, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок, на котором расположен такой дом, у собственников помещений многоквартирного дома возникает в силу закона, независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество.
Вместе с тем, государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) может осуществляться по желанию правообладателей.
Учитывая изложенное, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона и при переходе права собственности на такое помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме независимо от того, имеется ли в документе, являющемся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на помещение в многоквартирном доме (например, в договоре об отчуждении помещения), указание на это; то есть доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не является самостоятельным предметом сделки, самостоятельным объектом гражданских прав, в связи с чем к отчуждению такой доли не могут применяться положения действующего законодательства, регулирующие оборот (отчуждение) долей в праве собственности на вещи, как на самостоятельные объекты гражданских прав.
Принимая во внимание изложенное, отсутствие в документе, являющемся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме, условия о передаче доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не является основанием для приостановления/отказа в государственной регистрации перехода права.
При этом статьей 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) установлен заявительный порядок осуществления государственной регистрации прав на объекты недвижимости (орган регистрации прав вправе без соответствующего заявления вносить записи о государственной регистрации в ЕГРН только в случаях, установленных федеральным законом, например, такая норма предусмотрена для государственной регистрации арестов недвижимого имущества и залога, избранного в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации). Подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации установлен размер государственной пошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме.
В этой связи, по мнению Департамента недвижимости, в случае представления в орган регистрации прав только лишь заявления (и приложенных к нему документов) о государственной регистрации перехода права собственности на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме при наличии зарегистрированного права общей долевой собственности лица, отчуждающего такое помещение, на объекты недвижимости, составляющие общее имущество в многоквартирном доме, государственная регистрация перехода права собственности на жилое (нежилое) помещение должна быть приостановлена в соответствии с частью 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, поскольку не были представлены документы, необходимые для ее проведения.
Дополнительно отмечаем, что решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных документов.
Также информируем, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.
Споры об общедомовом имуществе
На сегодняшний день споры о правах на общедомовое имущество не являются редкостью. Данная публикация посвящена вопросам оспаривания и защиты права собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме.
Суд рассмотрел дело об оспаривании права собственности на нежилое помещение
С. обратилась в суд с иском к Б. и Администрации Петрозаводского округа об оспаривании договора по приобретению нежилого помещения в многоквартирном доме и о признании прав ответчиков на этот объект отсутствующими. В обоснование иска указано на наличие в спорном помещении технического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания нужд всего дома, и на статус данного объекта, фактически являющегося общим имуществом многоквартирного дома.
Впоследствии в качестве соответчиков привлечены К. и ТУ Росреестра, а иск дополнен требованиями об оспаривании состоявшихся сделок по переходу права собственности с признанием этого права К. отсутствующим и исключением из Единого государственного реестра недвижимости записей о таких правах ответчиков.
Суд установил, что в апреле 2015 г. проведена государственная регистрация права муниципальной собственности на нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме. В последующем данный объект передан по договору К., а последним – по договору Б., за которым на момент рассмотрения спора было зарегистрировано право собственности.
Следует отметить, что исковые требования основывались на относимости спорного помещения к общему имуществу многоквартирного дома. По результатам судебной экспертизы установлено, что спорное помещение – это техническое помещение общедомового теплового пункта с тепловым (элеваторным) узлом и коридорное помещение эвакуационного пути, являющееся тамбуром входа в газоубежище.
Иск был удовлетворен частично. Право собственности Б. на нежилое помещение признано отсутствующим. В остальной части иска отказано.
Правовое регулирование общедомового имущества
Суть споров о праве собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме сводится к решению вопроса о том, является ли оно общим имуществом многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Положениями Жилищного кодекса РФ уточнен перечень общего имущества в многоквартирном доме. В силу ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу также относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование.
Иные помещения в многоквартирном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, также относятся к общему имуществу.
Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Соответственно, при регистрации права собственности хотя бы на одно жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме к собственнику переходит также право общей долевой собственности на помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, то есть государственная регистрация права собственности на жилое или нежилое помещение является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество.
Разъяснения высших судов
Сложности зачастую возникают с отнесением или неотнесением к общему имуществу многоквартирного дома спорных помещений – обычно это подвалы и чердаки.
Разъяснения по этому поводу дал Верховный Суд, который в Определении от 26 января 2016 г. № 5-КГ15-207 указал, что правовой режим подвальных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Данную позицию высказывал ранее Высший Арбитражный Суд в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22 января 2013 г. № 11401/12 по делу № А40-121855/09-23-810. Суд указал, что, если подвальные помещения на дату первой приватизации являлись самостоятельными объектами недвижимости, право общей долевой собственности у домовладельцев возникнуть не может, так как правовой режим данных помещений как объектов гражданских прав отличается от правового режима обслуживающих помещений.
К признакам, свидетельствующим о самостоятельном характере использования подвальных помещений, суды относят следующие: размещение в них спецпомещений, санузлов, оборудованных умывальниками и унитазами; наличие отдельных выходов из данных помещений, изолированность помещений от входов в подъезды жилого дома и т.д. На самостоятельный характер использования помещений может также указывать их сдача в аренду различным организациям для коммерческих и административных целей.
Выбор способа защиты права собственности
В некоторых случаях, как в рассмотренном, собственники требуют признания права собственности на нежилое помещение отсутствующим. В других – обращаются с требованиями о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения.
Законодательство РФ установило следующие основные виды защиты: виндикационный иск (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения), негаторный иск (иск собственника имущества об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения) и иск о признании права собственности.
Как отмечено в Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП (в настоящее время – ЕГРН) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
При выборе способа защиты права следует помнить о применении сроков исковой давности. Согласно п. 57 указанного Постановления № 10/22, течение срока исковой давности по искам об оспаривании зарегистрированного права начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. Вместе с тем сама по себе запись в реестре о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права.
При этом исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ст. 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.
Как следует из Постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», положения о нераспространении исковой давности на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).
Что касается покупателей подвальных помещений в многоквартирном доме, следует отметить, что в целях минимизации и устранения рисков утраты прав им необходимо обращать внимание на правовой режим приобретаемых нежилых помещений на дату первой государственной регистрации права собственности на квартиру в доме. При этом выбор способа защиты их прав в каждом конкретном случае будет определяться исходя из требований истцов по спорам в отношении нежилых помещений в многоквартирном доме. Так, в рассматриваемом нами споре Б. вправе обратиться в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки в связи с тем, что нежилое помещение относится к общему имуществу.