Расторжение договора аренды квартиры

В законодательстве есть два разных типа договора, которые могут быть заключены при передаче недвижимости во временное пользование: договор найма и договор аренды. В обиходе чаще говорят просто про аренду, не вдаваясь в детали. Но разница всё же важна, чтобы разбираться в своих правах по закону.

В том числе это влияет на то, как трактуются договоры, где не прописан срок, и как происходит расторжение договора аренды или найма на неопределённый срок.

Итак, давайте разбираться по порядку. По договору аренды сдают коммерческие помещения — например, склад или офис. Также договор аренды заключают, если квартира сдаётся юридическому лицу.

А вот если один человек сдаёт квартиру другому физическому лицу, то подписывают договор найма жилого помещения.

Особенности заключения договоров найма регламентированы в главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). В частности, моменты, которые касаются срока, раскрываются в статье 683 . Там говорится, что договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. При этом, если в таком договоре срок вообще не указан, он считается заключенным именно на пять лет.

Арендные отношения, то есть связанные с коммерческими помещениями или когда квартиру снимает юридическое лицо, регламентируются главой 34 ГК РФ. И если в таком договоре не указана дата окончания, он считается заключенным на неопределённый срок. То есть, в отличие от договора найма (классического случая, когда один человек снимает квартиру у другого), срок договора аренды Гражданским кодексом не ограничивается в пять лет — такой договор может быть бессрочным.

Расторжение договора найма при аренде квартиры на неопределённый срок

Для начала давайте разберёмся с договором найма: когда один человек снимает квартиру у другого. Их называют, соответственно, наниматель и наймодатель.

Условия прекращения такого договора прописаны в статье 687 ГК РФ. Обычно в договорах найма стараются указывать сроки, но если срок не определён, то, как было сказано выше, считается, что договор заключен на пять лет.

Итак, если договор аренды жилья заключен на неопределённый срок (по букве закона — на пять лет), а съехать надо раньше, полезно знать порядок расторжения. Когда наниматель решает, что он хочет разорвать договор просто по собственному желанию, нужно соблюсти два условия:

1. получить согласие других граждан, которые проживают вместе с нанимателем постоянно;
2. письменно уведомить наймодателя о своём решении за три месяца.

Через три месяца можно просто передать квартиру по акту приёма-передачи собственнику, и договор можно считать расторгнутым.

Расторжение договора найма квартиры по решению суда

К сожалению, бывают случаи, когда договор найма квартиры приходится разрывать в судебном порядке. Так происходит и по инициативе собственника, и по иску со стороны жильца — например, стороны могут расторгнуть договор найма, если помещение пришло в непригодное для проживания состояния.

Вот два основных случая, когда договор в судебном порядке вправе расторгнуть собственник или другой наймодатель квартиры (если она сдаётся не собственником, а, например, другим нанимателем в субаренду):

1. если наниматель не платит за квартиру шесть месяцев;
2. если квартире нанесён серьёзный ущерб нанимателем или другими людьми, за действия которых он отвечает.

Отметим, что если в договоре прописан срок и он меньше года, то такую сделку называют краткосрочным наймом. В этих случаях разорвать договор в судебном порядке наниматель может уже при просрочке платежей от двух месяцев. В то же время закон оставляет за сторонами право договориться о других условиях и установить более длительный возможный срок просрочки.

Суд в данных случаях может не прекращать действие договора сразу, а дать нанимателю срок для устранения нарушений, которые привели собственника в суд. Если за это время нарушения не будут устранены или не будут предприняты все возможные и необходимые меры для этого, наймодатель вправе повторно обратиться в суд, и тогда уже договор будет расторгнут. При этом в законе отмечается, что наниматель может просить суд отсрочить исполнение решения о прекращении договора на срок не более полугода.

Случаются также конфликтные ситуации, если помещение используется не по назначению. Или когда соседи жалуются собственнику на арендатора, что тот устраивает шумные вечеринки, часто слушает громкую музыку ночью или как-то ещё им досаждает. В подобных случаях наймодатель, согласно закону, должен действовать по такому плану:

Шаг 1. Сначала собственник предупреждает нанимателя о том, что нужно устранить нарушения.

Шаг 2. Если нарушения не устранены — наниматель продолжает, к примеру, шуметь по ночам или использовать помещение не по назначению — готовится обращение в суд с просьбой расторгнуть договор досрочно.

В этом случае суд может дать ещё время на устранение нарушений, а затем, если наниматель ничего не исправит, всё же расторгнуть договор — уже после повторного обращения наймодателя.

Таким образом, процесс выселения нанимателя, даже если тот нарушает какие-то условия договора, выглядит длительным и сложным. Суд может встать на сторону нанимателя и дать ему время на исправление, а не сразу прекратить договор. Поэтому для собственника особенно важно прописывать в договоре срок и условия расторжения.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределённый срок

Итак, если подписан бессрочный договор аренды, то как его расторгнуть? Сейчас мы говорим уже именно об аренде, то есть о том, что актуально для сдачи жилья юридическому лицу или для коммерческих помещений.

Если в договоре аренды не указан срок, то любая из сторон может отказаться от его исполнения в любое время. Единственное условие — предупредить за три месяца. Прекращение договора аренды, заключенного на неопределённый срок, возможно и в другом порядке.

Например, если стороны заранее посчитали, что им удобнее предупредить друг друга за полгода, и прописали это в договоре. Или если обе стороны готовы принимать решения быстро, и им достаточно уведомить друг друга за месяц. Главное — указать этот срок в договоре.

Если он не указан, то обязательно уведомление за три месяца, как прописано в статье 610 ГК РФ.

Таким образом, для расторжения договора аренды, заключенного на неопределённый срок, достаточно простого письменного уведомления. Но пока помещение не передано владельцу, придётся продолжать вносить плату. Завершением договора аренды будет подписание акта приёма-передачи недвижимости.

Не платить за аренду можно только в том случае, если доказать, что арендодатель препятствовал передаче помещения. Это следует из информационного письма Верховного суда РФ, которым руководствуются суды при рассмотрении споров об аренде.

Резюмируем, каков порядок действий при расторжении договора аренды недвижимости на неопределённый срок:

1. Составляем письменное уведомление об отказе от договора;
2. Уведомление отправляем курьером или почтой с описью вложения, получаем подтверждение доставки;
3. Через три месяца или в иной срок, если он установлен договором, передаём недвижимость по акту приёма-передачи.

Расторжение бессрочного договора аренды по требованию арендодателя

Если договор аренды заключен на неопределённый срок, но у одной из сторон есть претензии к другой, возникает вопрос, как расторгнуть этот договор досрочно и сразу. Может дойти и до суда. Но к такому порядку стоит прибегать именно тогда, когда есть какие-то существенные претензии и нужна компенсация, которой не добиться иначе.

Во всех других случаях лучше действовать по описанной выше схеме, через письменное уведомление за три месяца.

А вот если договор подписан на конкретный срок, например два года, выйти из него по собственному желанию может быть сложно. Напрямую в законе фигурируют только случаи, когда договор может быть прекращен в судебном порядке по требованию арендодателя, статья 619 ГК РФ. К ним относятся ситуации, когда:

• арендатор использует помещение не по назначению, которое прописано в договоре;
• арендатор наносит своими действиями существенный ущерб имуществу;
• были просрочки платежа более двух раз подряд;
• арендатор не провёл капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки (если стороны договорились, что это его обязанность).

В Гражданском кодексе прописаны только эти четыре пункта, но данный список открытый. Это значит, что в договоре могут быть указаны и другие условия, при которых он расторгается по инициативе арендодателя, — это может быть всё, о чём стороны договорятся заранее.

Согласно закону, чтобы прекратить договор досрочно, когда есть какие-то нарушения, арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости освободить помещение в разумный срок. Если арендатор отказывается это сделать, остаётся только обращение в суд. В суде нужно будет предъявить копию письменного уведомления, которое отправлялось арендатору в досудебном порядке.

Прекращение договора аренды по требованию арендатора

Также есть ряд ситуаций, когда договор аренды может быть расторгнут в суде по требованию арендатора, даже если подписан на неопределённый срок. Согласно статье 620 ГК РФ, арендатор может через суд добиться расторжения договора аренды, если:

• арендодатель не передал арендатору помещение или каким-то иным образом препятствовал его использованию;
• у недвижимости обнаружились существенные недостатки, о которых не было известно в момент заключения договора и их нельзя было обнаружить в момент осмотра помещения;
• арендодатель не провёл капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки (если стороны договорились, что это его обязанность);
• имущество оказалось непригодным в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Этот список, опять же, открытый, и основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора могут быть разные — но все они должны быть включены в договор, чтобы на конкретный пункт из него можно было сослаться при обращении в суд.

В 2020 году арендаторы могли расторгнуть договор досрочно в связи с пандемией коронавируса. Но и это было актуально для тех, кто относился к малому и среднему бизнесу и работал в сферах, которые признали особо пострадавшими в связи с пандемией. Расторгнуть по этому положению можно было срочные договора.

Тем, у кого имелись договора аренды, заключенные на неопределённый срок, рекомендовали воспользоваться всё тем же уведомительным порядком, направив письмо за три месяца.

Бессрочный договор аренды или найма: продление без расторжения

И по договору аренды, и по договору найма тот, кто берёт помещение в пользование, имеет преимущественное право на продление договора. Это прописано в статье 621 ГК РФ (для случаев аренды) и в статье 684 (для договора найма).

В случае договоров найма с неопределённым сроком их действие прекращается через пять лет. За три месяца до этого наймодатель должен предложить жильцу заключить договор на тех же условиях или предупредить, что квартира больше сдаваться не будет. Если этого не сделать, то арендатор может продолжать жить в квартире, и будет считаться, что договор продлён на тех же условиях и на тот же срок.

Для договора найма, в котором срок был не указан, это снова пять лет.

Как прекратить договор аренды без суда: порядок действий

Подытожим различия по расторжению договоров найма и аренды.

• Договор аренды. Договоры аренды, которые подписаны на неопределённый срок, могут быть расторгнуты письменным уведомлением любой из стороны. Делается это за три месяца или в иной срок, если это прописано в договоре.
• Договор найма. Если один человек сдаёт другому квартиру, такой договор может быть расторгнут нанимателем просто по его желанию. А вот наймодатель тут в слабой позиции, и для него в законодательстве предусмотрены только варианты разорвать договор, если к жильцу есть серьёзные претензии. И тогда прекратить договор можно через суд.

Как правило, если нет никаких существенных претензий друг к другу, то стороны не заинтересованы доводить дело до суда. Чаще всего прибегать к разбирательству приходится в том случае, если есть серьёзные просрочки по оплате или если недвижимости нанесён значительный ущерб и стороны не могут договориться о стоимости и сроках работ по его устранению.

Если претензии серьёзные, то прежде чем идти в суд, нужно направить нанимателю предложение устранить нарушения. Второй шаг — предложение расторгнуть договор с прописанным порядком возмещения ущерба или просроченной арендной платы. И только третий шаг — уже обращение в суд.

Таким образом, процесс может затянуться.

Если договор заключен на определённый срок и нужно выйти из него досрочно, самый простой вариант — заключить соглашение между сторонами. Тогда порядок действий такой:

1. Составляется проект соглашения о расторжении договора;
2. Этот проект вместе с предложением расторгнуть договор направляется письменно второй стороне;
3. Арендатор гасит все денежные обязательства перед собственником;
4. Подписываются соглашение о расторжении договора и акт приёма-передачи недвижимости.

В соглашении о прекращении договора найма или аренды нужно прописать:

• реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, название юридического лица, если оно участвует в сделке);
• параметры помещения, чтобы его можно было однозначно идентифицировать, — адрес, этаж, площадь, кадастровый номер (проще всего переписать всё слово в слово из договора аренды);
• номер и дату заключения изначального договора;
• дату расторжения договора;
• дату приёма-передачи недвижимости;
• срок и порядок внесения оплаты за последний месяц аренды;
• срок и порядок внесения просроченных платежей, если они были;
• срок возврата залога, если он был (может быть использован в качестве арендной платы за последний месяц).

Обязательно нужно указать, что стороны на дату подписания соглашения о расторжении договора не имеют друг к другу претензий. Эту же фразу нужно продублировать и в акте приёма-передачи, чтобы впоследствии не возникло конфликтных ситуаций.

Если договор срочный и подписать соглашение о расторжении не получается, потому что вторая сторона против, то остаётся или дождаться окончания срока договора, или обращаться в суд.

Чтобы не заниматься самостоятельно оформлением документов, связанных с наймом жилья, можно воспользоваться сервисом Яндекс Аренда: с заключением договора, учитывающего интересы обеих сторон, специалисты тоже помогут.

Квартиры, которые сдаются через сервис Яндекс Аренда, заранее проверены специалистами: это значит, что арендаторов не встретит гора подводных камней или сюрпризы от собственника. Яндекс Аренда делает аренду удобной: мы публикуем только проверенные объявления, помогаем с заключением договора и с решением проблем, которые могут возникнуть, пока вы проживаете в квартире.

Расторжение договора аренды квартиры

Существует несколько способов расторжения договора:

• автоматически по истечении срока договора;
• по взаимному согласию;
• в одностороннем порядке;
• через суд.

И если в первом случае никакие дополнительные действия не требуются, то во втором и третьем — нужно подписать соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Оно поможет:

• решить денежные вопросы, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение или у квартиранта накопился долг;
• избежать судебных исков, если между нанимателем и собственником возможен конфликт.

Если вы квартирант

Арендатор может прекратить снимать квартиру в любой момент и по любой причине. Однако по закону он обязан предупредить владельца недвижимости за три месяца (п. 1 ст.

687 ГК РФ), даже если в договоре аренды указан другой срок. Считается, что это время необходимо для поиска нового квартиранта.

Если жилец съедет быстрее или вообще сообщит владельцу квартиры постфактум — тот имеет полное право подать в суд. Если вина жильца будет доказана, придётся оплатить три месяца аренды с момента уведомления, пусть даже в квартире фактически уже никто не проживал.

Порядок расторжения по желанию арендатора:

1. Отправить уведомление

Как правило, о желании съехать жильцы сообщают владельцу квартиры по телефону или пишут в мессенджерах. Чтобы зафиксировать дату, с которой будет отсчитываться трёхмесячный срок, лучше продублировать информацию письмом, отправив уведомление о расторжении договора.

Его составляют в свободной форме, указывая данные собственника, нанимателя и арендуемой квартиры. Документ можно отправить:

• почтой или курьером с описью вложения и сообщением о вручении;
• электронной почтой, если такой способ предусмотрен договором.

У владельца жилья будет месяц после получения, чтобы решить, хочет ли он расторгнуть договор. Если через месяц хозяин не ответит на письмо или откажет, можно обращаться в суд. Тут и пригодится уведомление с датой вручения письма.

2. Подписать соглашение

Рассмотрим подробнее ситуации, когда владелец не против, чтобы жилец покинул снимаемую квартиру. Если все согласны на досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон, остаётся составить и подписать соглашение. Этот документ можно составить самостоятельно или по образцу. Например, по такому .

В соглашении нужно зафиксировать два важных пункта:

• в какой день прекращает действовать договор найма;
• есть ли у сторон взаимные претензии. Если хозяин просит компенсацию или у арендатора накопился долг, нужно указать, как и в какие сроки эти претензии должны быть удовлетворены.

Также соглашение о расторжении должно включать в себя:

• адрес жилья и его характеристики, которые были указаны в договоре аренды;
• номер и дату подписания документа, которая может отличаться от даты его расторжения;
• ФИО и паспортные данные нанимателя и собственника;
• количество экземпляров соглашения;
• причину расторжения договора. Например, квартира стала непригодна для проживания, у неё обнаружились недостатки, не замеченные при первом осмотре.

Если вы собственник

В вопросах досрочного выселения закон часто находится на стороне арендаторов. Владелец жилья может по своей инициативе расторгнуть договор найма тремя способами.

Такой способ возможен в следующих случаях (ст. 687 ГК РФ):

• если жилец систематически нарушает условия договора. Например, сдаёт квартиру в субаренду, живёт там не один, хотя это запрещено договором, мешает соседям;
• портит имущество;
• не выполняет обязательства по ремонту, прописанные в договоре;
• два месяца подряд не оплачивает аренду, если договор краткосрочный, или шесть месяцев — если долгосрочный.

Постановление Конституционного суда РФ уточняет, что расторгнуть соглашение аренды по инициативе владельца можно и без суда. Эта возможность или способ досрочного расторжения договора по инициативе владельца должны быть прописана в договоре (такой способ работает только с краткосрочным соглашением).

По соглашению сторон

Собственник может договориться с квартирантом мирно, чтобы тот съехал раньше.

Порядок расторжения по инициативе владельца

Таким образом, чтобы освободить свою жилплощадь раньше, чем прописано в договоре, собственнику необходимо:

1. Отправить уведомление

Даже если конфликта с арендатором не предвидится, лучше не ограничиваться устным предупреждением и отправить жильцу письменное уведомление о расторжении договора аренды. Этот документ аналогичен уведомлению, которое посылает арендатор при расторжении отношений с арендодателем. Его обязательные пункты:

• данные арендатора и собственника;
• адрес квартиры, которая сдаётся;
• причина расторжения договора.

Способ отправки также аналогичен: почтой или курьером с уведомлением о вручении. А вот срок, за который нужно уведомить арендатора о разрыве, отличается. Закон (ст.

687 ГК РФ) не требует от хозяина жилья делать это за 3 месяца до желаемой даты выселения, поэтому ориентироваться можно на тот срок, что был указан в договоре найма. Чаще всего — 30 дней.

У нанимателя будет месяц, чтобы согласиться с условиями досрочного расторжения или отказать. Если договориться по-хорошему не получится, останется только обратиться с иском в суд.

Совет: не пытайтесь выселить жильца лично. Например, вынести вещи из квартиры, когда его нет, — есть риск получить иск за порчу имущества. А открытый конфликт может обернуться возбуждением уголовного дела.

Выселить жильцов по закону можно быстрее, только если в квартире произошло что-то противозаконное (например, квартира незаконно пересдавалась) или квартирант создаёт опасность для жизни соседей (например, сносит несущие стены или разводит опасных животных). Но и в этих случаях нужно обращаться в полицию, а не действовать лично.

Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть

Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации. Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Эксперты в этой статье

• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
• Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
• Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

1. Зачем нужен договор
2. Образец
3. Сроки
4. Стороны
5. Подготовительный этап
6. Как составить
7. Как расторгнуть

Зачем нужен договор

Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наем жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо.

Термин «наем» применяется к жилым помещениям, когда нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру снимает человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.

Договор найма жилья — это свод правил для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Как минимум такой договор нужен для подтверждения самого факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться и без жилья, и без денег.

Но договор найма также позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возмещать убытки от порчи имущества и т. д. Наймодатель же не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Сроки заключения договора

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышения платы, так как договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным лишь с этого момента. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор можно и нужно заключать на любой срок — даже если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Правоустанавливающие документы на квартиру должны быть оригиналами, а не копиями (Фото: Pormezz/shutterstock)

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно.

Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.

• Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

• Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке.

Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние.

Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.

Существует несколько важных и обязательных условий в договоре найма (Фото: Tero Vesalainen/shutterstock)

Тонкости аренды

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей.

Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три.

При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть.

В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры

«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.

Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.

Эксперты в этой статье:

• Родион Ларченко, адвокат адвокатского бюро Asterisk
• Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость»
• Ольга Яцевская, руководитель отдела сети офисов «Миэль»
• Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

В каких случаях квартиранта могут выселить со съемного жилья

Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

1. Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.
2. Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
3. Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.
4. Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

• На практике

Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.

Фото: shutterstock/Antonio Guillem

Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.

Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.

«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.

Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.

Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.

Как должно проходить выселение из квартиры

Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.

Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.

В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.

«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».

Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.

Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.

Фото: shutterstock/fizkes

Что делать, если квартирант не согласен с выселением

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

Советы экспертов

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».