Преимущественное право покупки доли в квартире судебная практика 2023

от 11 апреля 2017 г. N 18-КГ17-36

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Асташова С.В. и Киселева А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бойко Н.М. к Киржанову С.А. и другим (всего 317 человек) о признании недействительными договоров дарения и купли-продажи долей земельного участка, применении последствий недействительности сделок,

по кассационной жалобе представителя Киржанова С.А. — Боримского В.А. на решение Брюховецкого районного суда Краснодарского края от 4 марта 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 июня 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселева А.П., объяснения представителя Киржанова С.А. — Боримского В.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителей Бойко Н.М. — Самсоновой Т.А., Могилина Д.В., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Бойко Н.М. (согласно определению Брюховецкого районного суда Краснодарского края от 17 февраля 2016 г. являющийся правопреемником Нестеренко Н.Д. по иску к Киржанову С.А. и другим о признании недействительными договоров дарения и купли-продажи долей земельного участка, применении последствий недействительности сделок) обратился с иском к Киржанову С.А. и другим (всего 317 ответчиков) и, уточнив исковые требования, просил признать недействительными договоры дарения и купли-продажи долей земельного участка, применить последствия недействительности сделок, признать за Бойко Н.М. право собственности на земельные доли.

В обоснование иска Бойко Н.М. сослался на то, что Нестеренко Н.Д. являлась участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <. >, а также на земельный участок с кадастровым номером <. >. Бойко Н.М. также является участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <. >. Данные участки образованы из земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 11652 га с кадастровым номером <. >, расположенного в границах СПК «<. >» Брюховецкого района Краснодарского края.

В 2015 году Нестеренко Н.Д. стало известно, что Мирошниченко М.П. в нарушение преимущественного права Нестеренко Н.Д. на приобретение земельных долей, по договорам от 30 марта 2004 г. и от 28 апреля 2004 г. подарила Киржанову С.А., не являвшемуся участником общей долевой собственности, 426/1165200 долей земельного участка с кадастровым номером <. >.

После этого Киржанов С.А. по договорам купли-продажи приобрел у других ответчиков земельные доли в праве собственности на исходный земельный участок, а также на выделенные из него земельные участки.

Как полагает Бойко Н.М., сделки, заключенные с Киржановым С.А., являются недействительными, поскольку заключены с нарушением требований закона.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, заявил о пропуске срока исковой давности.

Решением Брюховецкого районного суда Краснодарского края от 4 марта 2016 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 июня 2016 г., иск удовлетворен. Признаны недействительными договоры дарения 30 марта 2004 г., от 28 апреля 2004 г. и последующие договоры купли-продажи долей земельного участка. Права покупателя переведены с Киржанова С.А. на Бойко Н.М., с которого в пользу Киржанова С.А. взысканы денежные средства по договорам купли-продажи.

В кассационной жалобе представителя Киржанова С.А. — Боримского В.А. ставится вопрос об отмене решения Брюховецкого районного суда Краснодарского края от 4 марта 2016 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 июня 2016 г., как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселева А.П. от 15 марта 2017 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм права допущены судебными инстанциями при рассмотрении данного дела.

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения договоров дарения), к сделкам с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Участник долевой собственности вправе передать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в доверительное управление.

В соответствии с частью 2 статьи 12 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу.

Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия, руководствовался указанными нормами закона и исходил из того, что сделки, связанные с распоряжением доли земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, должны осуществляться по соглашению всех участников долевой собственности. При этом суд сослался на отсутствие доказательств, подтверждающих наличие согласия всех участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 11652 га с кадастровым номером <. >, расположенного в границах СПК «<. >» Брюховецкого района Краснодарского края, на совершение оспариваемых договоров дарения от 30 марта 2004 г. и 28 апреля 2004 г.

Поскольку указанные договоры дарения, на основании которых Киржанов С.А. стал участником общей долевой собственности на земельный участок, являются недействительными, то, как указано судом, недействительны и заключенные им впоследствии договоры купли-продажи земельных долей.

Кроме того, суд при разрешении дела руководствовался также частью 2 статьи 12 Федерального закона N 101-ФЗ и статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки продаваемой доли, принадлежащем остальным участникам общей долевой собственности, и сослался на то, что оспариваемые договоры купли-продажи земельных долей заключены с нарушением положений указанных правовых норм.

С выводами судебных инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.

Удовлетворяя требования истца о признании недействительными договоров дарения, суд руководствовался положениями статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 12, 13, 14 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Между тем, в силу действовавшего на момент заключения договоров дарения законодательства, не содержалось никаких ограничений на дарение невыделенной доли лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности на земельный участок.

Статьей 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ, участнику общей долевой собственности прямо предоставлено право по своему усмотрению подарить свою долю, без ограничения круга одаряемых лиц.

Согласие остальных участников общей долевой собственности на земельный участок необходимо в случае возмездного отчуждения доли третьему лицу.

Вывод суда о запрете дарения невыделенной земельной доли земельного участка сельскохозяйственного назначения лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, сделан без учета законодательства, действовавшего на момент совершения сделки.

Иных оснований для признания договоров дарения от 30 марта 2004 г. и 28 апреля 2004 г. недействительными сделками судом не указано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает необходимым также отметить следующее.

Частью 1 статьи 44 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником.

Основой правопреемства является правопреемство, предусмотренное нормами материального права, в частности, Гражданского кодекса Российской Федерации.

При правопреемстве новый субъект в правоотношении занимает место первоначального, а перешедшие к нему права совпадают с правами правопредшественника. Правопреемство распространяется только на имущественные права и обязанности, личные права считаются неотчуждаемыми.

Первоначально исковые требования к Киржанову С.А. были заявлены Нестеренко Н.Д.

10 февраля 2016 г. между Нестеренко Н.Д. (подписанное ее представителем по доверенности — Самсоновой Т.А.) и Бойко Н.М. заключено соглашение об уступке права требования, согласно которому последний является правопреемником по иску к Киржанову С.А. и другим о признании недействительными договоров дарения и купли-продажи долей земельного участка, применении последствий недействительности сделок.

Определением Брюховецкого районного суда Краснодарского края от 17 февраля 2016 г. в соответствии со статьей 44 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена истца Нестеренко Н.Д. на Бойко Н.М., основанием для замены послужило указанное выше соглашение.

Между тем, ответчиком было заявлено о том, что Нестеренко Н.Д. умерла. Располагая данными сведениями, вопрос о том, кто является правопреемником после ее смерти, суд не выяснял и на обсуждение сторон не поставил. Производя замену истца Нестеренко Н.Д. на Бойко Н.М., надлежащей оценки соглашению от 10 февраля 2016 г. не дал и не установил, передавались ли материальные права по такому соглашению, подлежали ли передаче процессуальные права и в каком объеме; какими материальными правами, подлежащими защите, обладает Бойко Н.М.

Кроме того, не были приняты судом во внимание положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (пункт 4 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя требования Бойко Н.М. и переводя на него права и обязанности покупателя, суд не учел положения пункта 4 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

С самостоятельным иском Бойко Н.М. в суд не обращался.

Не были учтены судом и положения, содержащиеся в пункте 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров дарения), согласно которым иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Принимая решение по данному делу, суд исходил из того, что течение срока исковой давности начинается с 1 ноября 2015 г. — момента получения Нестеренко Н.Д. копии договоров дарения, с исковым заявлением она обратилась 25 ноября 2015 г., следовательно, по мнению суда, срок исковой давности не является пропущенным.

Однако, руководствуясь пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, суду надлежало установить не только с какого момента истица узнала, но и когда должна была узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделок недействительными.

Основываясь на указанных выше законоположениях, содержащих правила исчисления сроков исковой давности, суду надлежало правильно установить начало его течения и, исходя из этого, учитывая заявление ответчика о его пропуске, определить наличие или отсутствие оснований для вынесения решения об удовлетворении иска.

Между тем этого сделано не было.

С учетом изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что решение суда принято с нарушением приведенных выше положений норм материального и процессуального права.

Судом апелляционной инстанции данные нарушения устранены не были.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса. Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2012 г. N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 июня 2016 г. подлежащим отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 июня 2016 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Решение № 2-188/2020 2-188/2021 2-188/2021~М-87/2021 М-87/2021 от 30 марта 2021 г. по делу № 2-188/2020

Ярцевский городской суд Смоленской области в составе:

председательствующего судьи Сильченко А.А.,

с участием представителя истца по доверенности — Сервиловской А.И., законного представителя ответчика — Ващенковой Е.Н.,

при секретаре (помощнике судьи) Новиковой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кузнецова Романа Олеговича к Кузнецову Евгению Олеговичу о признании доли собственника в праве общей собственности на жилое помещение незначительной, выплате денежной компенсации и прекращении его права собственности на долю,

У С Т А Н О В И Л:

Сервиловская А.И., действующая по доверенности в интересах Кузнецова P.O., обратилась в суд с требованиями к Кузнецову Е.О. о признании доли сособственника в праве общей собственности на жилое помещение незначительной, выплате денежной компенсации и прекращении его права собственности на долю, в обоснование указав, что Кузнецов P.O. является собственником 11/12 долей жилого дома, расположенного по адресу: , г. Ярцево, , на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию. Право собственности подтверждается записью в ЕГРН от 10.12.2018 года №002. Другая доля в размере 1/12 данного жилого дома принадлежит сособственнику Кузнецову Е.О. на основании свидетельства о праве на наследство по закону, право собственности на которую с 2009 года не зарегистрировано.

Лиц, зарегистрированных в спорном жилом доме, нет. Ответчик Кузнецов Е.О. проживает совместно с матерью Ващенковой Е.Н. по адресу: , г. Ярцево, , а зарегистрирован в квартире, принадлежащей на праве собственности его матери по адресу: , г. Ярцево, пер. Школьный, . Ответчик не имеет существенного интереса в использовании жилого помещения, что подтверждается отсутствием факта регистрации его права собственности на протяжении 11 лет. 1/12 доли жилого дома ответчика незначительна, не может быть реально выделена.

Законный представитель ответчика Ващенкова Е.Н. никогда не участвовала в несении расходов на содержание жилого дома. Согласно отчета независимого оценщика №04Н/20, рыночная стоимость спорного жилого дома составляет 300 000 рублей, соответственно стоимость 1/12 доли ответчика Кузнецова Е.О. равна 25 000 рублей. Досудебная претензия о продаже 1/12 доли оставлена без ответа.

Учитывая, что 1/12 для в праве не зарегистрирована, истец не может пользоваться в полной мере правом 11/12 собственности в жилом доме: не может осуществить подключение дома к природному газу, и отапливать дом иным способом, а не дровами; не может начать ремонт дома для проживания в нем. Просит суд признать 1/12 долю Кузнецова Е.О. в праве общей собственности на жилой дом, расположенный по адресу: , г. Ярцево, незначительной и прекратить его право собственности; взыскать с Кузнецова P.O. компенсацию за 1/12 долю в праве общей собственности на жилой дом в размере 25 000 рублей и признать за ним право собственности на 1/12 в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом с момента прекращения права собственности Кузнецова Е.О. после выплаты ему компенсации.

Истец Кузнецов Р.О. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, обеспечил явку представителя.

Представитель истца по доверенности Сервиловская А.И. исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Законный представитель ответчика Кузнецова Е.О. — Ващенкова Е.Н. исковые требования не признала, о чем представила письменные возражения, в соответствии с которыми принадлежащая Кузнецову Е.О. 1/12 доля в общей долевой собственности в настоящее время зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости. Учитывая, что иного жилого помещения у несовершеннолетнего нет, защищая его интересы, просит суд отказать в удовлетворении требований. При этом, от обязанности по содержанию жилого помещения законный представитель не отказывается, поскольку как мать, она заинтересована в том, чтобы у сына была собственность. Кроме того, считает, что сын вполне может впоследствии проживать в данном доме, стоимость которого явно занижена Кузнецовым P.O.

Согласно выписки из Единого государственного реестра от 30.10.2020 года, стоимость жилого дома по адресу: Смоленская область, г.Ярцево, на 30.10.2020 года составляет 654 203,18 рублей, что более чем в два раза превышает указанную Кузнецовым P.O. стоимость спорного жилого дома. Таким образом, требования Кузнецова P.O. о взыскании с него в пользу несовершеннолетнего денежной компенсации за 1/12 долю должна составлять не менее 54 517 рублей. В доме имеется жилая комната площадью 6 кв.м, которую можно выделить ее сыну.

Конфликта между братьями нет.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора — отдел опеки и попечительства Комитета по образованию и молодежной политике Администрации МО «Ярцевский район» Смоленской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, возражая против удовлетворения исковых требований, поскольку нет сведений о наличии у несовершеннолетнего иного жилого помещения в собственности.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств, их достаточность в совокупности суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 244 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии со ст.247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В свою очередь ст.252 ГК РФ установлены порядок и основания для раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли. Согласно положениям названной статьи ГК РФ, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Закрепляя ст. 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем распространил действие данной нормы как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности.

При этом возможность прекращения права собственности до получения денежной компенсации, исходя из положений п.5 ст.252 ГК РФ, не предусмотрена.

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п.5 ст.252 ГК РФ).

В то же время данные нормы закона в совокупности с положениями ст. ст.1, 9 ГК РФ, определяющими, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых отношений, недопустимости произвольного вмешательства в частные дела, требуют при разрешении споров о возложении на иных участников долевой собственности обязанности по выплате одному из них денежной компенсации исходить из необходимости соблюдения баланса интересов всех сособственников.

Судом установлено, что жилое помещение, расположенное по адресу: Смоленская область, г. Ярцево, , с кадастровым номером 67:25:0010311:54, общей площадью 78,2 кв.м, принадлежит на праве общей долевой собственности Кузнецову Роману Олеговичу -11/12 доли в праве и Кузнецову Евгению Олеговичу с долей в праве собственности – 1/12 (л.д.10,11,12,60,127,128-129,138).

Как следует из иска, пояснений представителя истца, в настоящее время Кузнецов Р.О. имеет намерение выкупить долю в праве общей совместной собственности у Кузнецова Е.О.

Рыночная стоимость спорного жилого дома согласно отчету №04н/20 от 07.04.2020 года, составленному ООО «Агентство оценки «ПИРАМИДА», на дату оценки – 07.04.2020 года составила 300 000 рублей (л.д. 13-35).

14.08.2020 года представителем истца – Сервиловской А.И. была подана претензия Ващенковой Е.Н., с предложением о рассмотрении вопроса о продаже 1/12 доли в праве, принадлежащей Кузнецову Е.О., ее доверителю – Кузнецову Р.О. за 25 000 рублей; претензия была получена 05.09.2020 года (л.д. 36, 38).

Законный представитель ответчика – Ващенкова Е.Н. исковые требования не признает, на выкуп доли за представленную сумму в размере 25 000 рублей не согласна.

В соответствии со ст.12,56,57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности сторон; каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Как установлено судом и следует из материалов дела объект недвижимости, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Ярцево, , с кадастровым номером 67:25:0010311:54, представляет собой жилой дом, общей площадью 78,2 кв.м.

Как указано в экспликации в доме имеется 5 жилых комнат, площадью соответственно 5,7 кв.м, 18,9 кв.м, 9,3 кв.м, 8,0 кв.м, 5,7 кв.м, кухня 7,4 кв.м, 2 холодных помещения площадью 3,6 кв.м и 6,3 кв.м (л.д. 100).

Учитывая долю в праве общей совместной собственности, общую площадь дома, то на долю ответчика Кузнецова Е.О. приходится 6,52 кв.м площади дома, что может быть выражено в праве на одну из жилых комнат (например, из тех, площадь которых составляет 5,7 кв.м), то есть у ответчика имеется возможность использовать спорный жилой дом по назначению – для проживания; доказательств обратного не представлено.

Сам по себе факт отсутствия регистрации ответчика в спорном доме, а также отсутствие продолжительное время регистрации доли в ЕГРН, не может служить однозначным доказательством отсутствия существенного интереса в использовании общего имущества.

Ответчик Кузнецов О.Е., года рождения, является несовершеннолетним; местом жительства детей, не достигших возраста 14 лет, признается место жительства их родителей (ст. 20 ГК РФ).

Из пояснений сторон следует, что в жилом доме в настоящее время никто не проживает.

Истец зарегистрирован по адресу: Смоленская область, г. Ярцево, , работает в г. Москва.

Свидетели ФИО7 и ФИО8 в судебном заседании подтвердили, что в жилом доме никто не проживает. За домом присматривает мать истца — ФИО7, несет бремя расходов по его содержанию. У суда не имеется оснований не доверять показаниям указанных свидетелей, поскольку они последовательны и подтверждаются материалами дела.

При этом, стороны являются братьями, то есть между ними имеются родственные отношения; конфликтные отношения между ними отсутствуют.

Иного жилого помещения, кроме спорного, на праве собственности ответчик не имеет, поэтому законный представитель существенно заинтересован в использовании общего имущества, как лицо в силу ст. 64 СК РФ, на которое возложена защита прав и интересов ребенка.

Как следует из письма Министерства образования РФ от 20.02.1995 года №09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» продажу жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним, можно производить в исключительных случаях. Однако, в обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением.

Доказательств того, что спорный жилой объект не может быть использован по назначению всеми собственниками для проживания суду не представлено.

Закрепляя в п. 4 ст. 252 К РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Каких-либо доказательств того, что наличием права собственности у ответчика на 1/12 долю в праве общей собственности, нарушаются права и законные интересы истца не представлено, каких-либо обстоятельств не приведено.

Так, в спорном жилом доме никто в настоящее время не проживает, то есть какой-либо устоявшийся порядок пользования не сложился.

Доказательств того, что истец не имеет возможности проживать в доме без прекращения права собственности ответчика на 1/12 доли в праве общей долевой собственности не установлено.

Поскольку вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п. 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), то в данном случае суд приходит к выводу об отсутствии исключительного случая, позволившего бы прекратить право собственности несовершеннолетнего на принадлежащую долю в праве общей долевой собственности.

Учитывая предлагаемую истцом стоимость выкупа доли ответчика в размере 25 000 рублей, суд принимает во внимание отсутствие волеизъявления законного представителя на получение денежной компенсации, возражения Комитета по образованию и молодежной политике Администрации МО «Ярцевский район» Смоленской области.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания доли Кузнецова Е.О. незначительной и о принудительном выкупе его доли в праве на жилое помещение по мотиву отсутствия предусмотренных законом оснований для удовлетворения такого требования.

Стороной ответчика приведены мотивы в подтверждение своей правовой позиции относительно заинтересованности в наличии доли в спорном жилом помещении, при этом, стороной истца доказательств нарушения своих прав суду не представлено.

Доводы истца об отсутствии заинтересованности во владении спорным имуществом и неразрешенности сложившейся ситуации, при которой он желает распорядиться своей долей, а ответчик препятствует ему в реализации полномочий собственника не могут быть приняты судом, как самостоятельное основание для удовлетворения требований, в отсутствие доказательств, что ответчик не имеет существенного интереса в использовании имущества.

Кроме того, истец не лишен возможности распорядиться своим имуществом при соблюдении требований ст.250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (ч.2 ст. 250 ГК РФ).

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

В удовлетворении исковых требований Кузнецова Романа Олеговича к Кузнецову Евгению Олеговичу о признании доли собственника в праве общей собственности на жилое помещение незначительной, выплате денежной компенсации и прекращении его права собственности на долю – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярцевский городской суд Смоленской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья А.А. Сильченко

Решение в окончательной форме принято 05 апреля 2021 года

(03,04 апреля 2021 года – выходные дни)

ВС разъяснил порядок реализации помещения банкрота, находящегося в сособственности

Суд посчитал, что цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов, победитель которых предоставляет преимущественное право покупки сособственнику

19 июня 2020

Фотобанк Freepik

Один из экспертов указал, что в судебном акте установлен порядок определения цены реализации долевой собственности, а также сам порядок реализации долевой собственности, позволяющий соблюсти баланс интересов как кредиторов должника, так и сособственников имущества. Вторая посчитала, что иное применение закона нарушало бы принцип цели процедуры конкурсного производства, а именно удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота в наибольшем размере. Третий обратил внимание на то, что ввиду роста числа личных банкротств в ВС РФ все чаще попадают споры о реализации совместного имущества супругов.

Верховный Суд вынес Определение № 306-ЭС19-22343, в котором разъяснил порядок реализации недвижимого имущества банкрота при нахождении его в общей долевой собственности.

Суды утвердили положение о реализации долей должника в общем имуществе по фиксированной цене

7 февраля 2019 г. Арбитражный суд Республики Татарстан признал Валерия Кучинского банкротом и ввел процедур реализации его имущества. Совместно с супругой мужчина владеет нежилым помещением общей площадью 282,1 кв. м. По данным экспертной оценки, рыночная стоимость 1/2 доли в праве общей собственности на нежилое помещение составляет 971 тыс. руб.

Финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении разработанного им положения о порядке реализации имущества должника – 1/2 доли в праве общей собственности на нежилое помещение. В положении о реализации дословно изложено следующее:

«1.2. Реализация имущества осуществляется путем направления предложения сособственнику реализуемого недвижимого имущества, в порядке статьи 250 ГК РФ, воспользоваться преимущественным правом покупки имущества по цене, определенной заключением об оценке рыночной стоимости имущества – 971 500 (Девятьсот семьдесят одна тысяча пятьсот) руб. 00 коп.

1.3. В случае отказа сособственника от преимущественного права покупки недвижимого имущества или отсутствия его волеизъявления в течение 30 дней с даты направления предложения, имущество должника подлежит реализации путем проведения открытых торгов в форме электронного аукциона открытого по составу участников и форме подачи предложений о цене».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 апреля 2019 г., оставленным без изменения постановлениями апелляционного и окружного судов, положение о реализации утверждено в редакции, предложенной финансовым управляющим.

Суды исходили из того, что эта редакция отвечала основным целям процедуры реализации имущества гражданина, не нарушала прав и законных интересов кредиторов на соразмерное удовлетворение их требований и преимущественного права покупки участника долевой собственности и соответствовала правовым нормам.

Суды руководствовались ст. 110, 111, 112, 139, 213.26 Закона о банкротстве с учетом разъяснений, приведенных в п. 40 Постановления Пленума ВС РФ от 13 октября 2015 г. № 45 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан», а также п. 1 ст. 250 ГК РФ.

ВС посчитал, что цена должна определяться на основании торгов

Не согласившись с указанными судебными актами, конкурсный кредитор должника Виктор Кузовков обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд, в которой просил их отменить и направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кассатор посчитал, что утвержденный судом порядок реализации противоречит правовым нормам, предусматривающим реализацию имущества банкротов только на открытых торгах, и не позволяет определить реальную рыночную стоимость продаваемого имущества. Кроме того, утвержденный порядок реализации предоставляет сособственнику необоснованные преимущества и нарушает права кредиторов, поскольку потенциально на торгах имущество может быть продано по большей цене, чем та, что определена оценщиком. Виктор Кузовков также указал, что нежилое помещение принадлежит супругам на праве общей собственности и не должно реализовываться по предложенным финансовым управляющим правилам.

Изучив жалобу, ВС заметил, что предметом данного обособленного спора является разрешение вопроса о порядке реализации участником долевой собственности (сособственником) преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение с должником-банкротом.

Верховный Суд обратил внимание на то, что специальных норм, регулирующих особенности обращения взыскания на долю должника-банкрота в праве общей собственности на нежилое помещение, в законодательстве о банкротстве и иных специальных законах, регулирующих оборот недвижимости, не имеется. Пункт 6 ст. 69 Закона об исполнительном производстве по данному вопросу отсылает к федеральным законам.

ВС указал, что в ст. 255 ГК РФ, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действий кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В то же время, отметил Суд, Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота за редким исключением может быть реализовано только на торгах (п. 1 ст. 126 и п. 3 ст.

139, п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве). В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения ст.

255 ГК РФ, касающиеся отношений, возникающих до получения этой санкции.

«Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота. Однако, законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (ст. 250 ГК РФ).

Каких-либо законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется», – подчеркивается в определении.

Таким образом, резюмировал Верховный Суд, при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника. «Судебная коллегия полагает, что при действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора.

В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов», – указал ВС.

Такой подход, по мнению Суда, помимо прочего отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.

ВС заметил также, что специального регулирования преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение при обращении на нее взыскания в законодательстве не имеется, а вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с банкротством (в частности, о цене, по которой покупатель может реализовать свое право), в Законе о банкротстве разрешен в пользу рыночной цены, определенной на торгах (п. 3 ст. 179, п. 8 ст.

195, п. 4 ст. 201).

«Вопреки выводам судов, экспертная оценка доли не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку она имеет предварительный, предположительный характер. Ее результат в идеале менее достоверен, чем цена, определенная по факту по результатам открытых торгов, т.е. собственно рынка как такового. Применение оценочной цены не решает проблему несовершенства методик оценки, качества используемых исходных данных, субъективного фактора в оценке стоимости имущества или возможных злоупотреблений, связанных как с завышением, так и с занижением цены. К тому же правовые нормы о банкротстве гражданина (п.

2 ст. 213.26) не обязывают финансового управляющего проводить экспертную оценку имущества должника», – указывается в определении.

Верховный Суд направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан, отметив, что тому следует привести содержание положения о реализации в соответствие с выводами данного определения. Кроме того, необходимо предварительно исследовать вопрос о том, является ли спорное нежилое помещение общей собственностью супругов или нет. Положительное решение данного вопроса дает основание для применения п. 7 ст.

213.26 Закона о банкротстве и открывает возможность для реализации спорного имущества как единого объекта с выплатой супруге должника части средств от его продажи, соответствующей ее доле.

Эксперты «АГ» проанализировали выводы Суда

В комментарии «АГ» юрист практики антикризисного управления и банкротства юридической компании «Дювернуа Лигал» Полина Напольская указала, что ввиду роста числа личных банкротств в ВС РФ все чаще попадают споры о реализации совместного имущества супругов.

Она отметила, что Законом о банкротстве предусмотрены правила продажи имущества должника, а также специально оговорены особенности реализации имущества гражданина. Общим правилом является продажа имущества на торгах при определении начальной цены на основании оценки рыночной стоимости, утвержденной судом. «Такой механизм, по мнению законодателя, позволяет справедливо определить цену имущества с учетом существующего на нее спроса. В целом, цена продажи, сформированная на торгах, презюмируется в делах о банкротстве “идеальной”, на что указывает, например, запрет оспаривания сделок, совершенных на организованных торгах, по основаниям неравноценности встречного исполнения, причинения вреда имущественным правам кредиторов (п.

1 ст. 61.4 Закона о банкротстве)», – отметила юрист.

Полина Напольская указала, что ст. 250 ГК РФ прямо говорит, что преимущественное право покупки может быть реализовано по цене, за которую имущество продается, и на прочих равных условиях. Данный принцип отражен и в специальных разделах Закона о банкротстве сельскохозяйственных, стратегических предприятий и естественных монополий: арбитражный управляющий продает имущество должника лицу, имеющему право их преимущественного приобретения, по цене, определенной на торгах. «Поэтому определение ВС РФ обоснованно распространяет такой порядок и на дела о банкротстве граждан, позволяет предложить супругу должника часть имущества по цене, сформированной после проведения торгов, учитывая интересы кредиторов», – посчитала эксперт.

Адвокат практики реструктуризации и банкротства ART DE LEX Юлия Шилова отметила, что реализация преимущественного права должна происходить после проведения торгов, по результатам которого сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом этого имущества по цене, предложенной победителем. Если сособственник отказывается, договор заключается с победителем торгов. «Иное применение закона нарушало бы принцип цели процедуры конкурсного производства, а именно удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота в наибольшем размере», – подчеркнула она.

Юлия Шилова заметила, что аналогичным образом происходит продажа акций на торгах: «При продаже акций общества на торгах, проводимых в ходе конкурсного производства, преимущественное право приобретения акций может быть реализовано акционером путем участия в торгах и заявления о согласии приобрести акции по цене, сформированной в ходе торгов. Если этого сделано не было и при этом акционер о торгах знал, то он считается отказавшимся от реализации преимущественного права (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июня 2009 № 131)».

Арбитражный управляющий Дмитрий Рынденко указал, что данное определение позволяет разрешить правовую коллизию, возникающую между нормами Закона о банкротстве и Гражданского кодекса, при реализации в процедуре банкротства долевой собственности. «В данном судебном акте Верховным Судом установлен порядок определения цены реализации долевой собственности, а также сам порядок реализации долевой собственности, позволяющий соблюсти баланс интересов как кредиторов должника, так и сособственников имущества», – подчеркнул он.

По мнению Дмитрия Рынденко, данное определение будет способствовать единообразию правоприменения в условиях разного правового регулирования и позволит при этом достичь цели процедуры банкротства – соразмерного и полного удовлетворения требований кредиторов, одновременно не нарушая права заинтересованных лиц, имеющих преимущественное право покупки доли в собственности.

ВС рассмотрел спор о нарушении права преимущественной покупки доли в праве общей собственности

Верховный Суд указал, что кассационный суд ошибочно не принял во внимание довод заявительницы о ничтожности сделки по передаче доли в праве на земельный участок постороннему лицу, что нарушило ее права как участника долевой собственности

15 апреля 2024

Фотобанк Лори

Один из адвокатов отметил три актуальных вопроса, рассмотренных в определении, при разрешении которых на практике зачастую возникают сложности и разногласия. Другая считает, что проблема, затронутая в определении, интересна, поскольку суд вправе утвердить не любые договоренности сторон, изложенные в мировом соглашении. Третья поддержала позицию ВС, несмотря на наличие иных вариантов восстановления нарушенных прав участника долевой собственности.

Верховный Суд РФ опубликовал Определение от 22 марта № 18-КГ21-170-К4, касающееся оспаривания мирового соглашения, которым было нарушено право участника долевой собственности на преимущественное приобретение доли в праве собственности на земельный участок.

Обжалование мирового соглашения

18 мая 2009 г. определением мирового судьи судебного участка № 137 Динского района Краснодарского края было утверждено мировое соглашение между Алексеем Будиловым и Верой Глушко. По условиям соглашения Вера Глушко в счет погашения задолженности в 38 тыс. руб. передала Алексею Будилову долю в праве собственности на земельный участок сельхозназначения. Доля не была выделена в натуре, а Алексей Будилов не являлся участником долевой собственности на участок.

В декабре 2020 г. с частной жалобой и ходатайством о восстановлении срока обжалования определения в суд обратилась участник долевой собственности на данный участок с 2005 г. Светлана Уколова. Она пояснила, что об определении ей стало известно в декабре 2020 г. Истец ссылалась на то, что при утверждении мирового соглашения мировой судья не учел ограничения, установленные Законом об обороте земель сельхозназначения. Речь шла о невозможности передачи доли в праве на участок, относящийся к землям сельхозназначения, лицу, не являющемуся участником долевой собственности.

28 декабря 2020 г. мировой судья восстановил срок подачи частной жалобы Светланы Уколовой. Апелляционная инстанция поддержала данное решение. Удовлетворяя заявление о восстановлении срока, мировой судья, а впоследствии районный суд пришли к выводу, что утвержденным мировым соглашением нарушаются права Светланы Уколовой как участника долевой собственности: в частности, она имела преимущественное право на приобретение доли, принадлежавшей Вере Глушко.

24 марта 2021 г. апелляционным определением Динского районного суда Краснодарского края определение от 18 мая 2009 г. было отменено, иск Алексея Будилова о взыскании задолженности по договору займа удовлетворен. Отменяя спорное определение, суд указал, что мировое соглашение заключено в обход установленных законом ограничений на отчуждение не выделенной в натуре земельной доли постороннему лицу, а нарушенное право заявителя может быть восстановлено только путем отмены определения об утверждении мирового соглашения.

Однако определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июля 2021 г. по кассационной жалобе Алексея Будилова определение мирового судьи о восстановлении срока подачи частной жалобы, а также определение апелляционной инстанции были отменены и принято новое постановление об отказе в удовлетворении заявления о восстановлении срока. 9 августа 2021 г. кассационный суд отменил апелляционное определение от 24 марта 2021 г., в результате чего частная жалоба Светланы Уколовой на спорное определение мирового судьи от 2009 г. была оставлена без рассмотрения по существу.

Четвертый КСОЮ указал, что нарушение прав и законных интересов Светланы Уколовой утвержденным судом мировым соглашением не нашло подтверждения. Сославшись на положения п. 3 ст. 250 ГК РФ, суд пояснил, что при наличии преимущественного права на приобретение доли в праве собственности на земельный участок Светлана Уколова вправе требовать в судебном порядке перевода на нее прав и обязанностей покупателя.

ВС указал на допущенные судом кассационной инстанции ошибки

Не согласившись с решением кассационного суда, Светлана Уколова обратилась в Верховный Суд РФ. Изучив кассационную жалобу, ВС не согласился с доводом кассационного суда о том, что надлежащим способом защиты права Светланы Уколовой на приобретение земельной доли является не обжалование определения об утверждении мирового соглашения, а предъявление иска о переводе на нее прав и обязанностей покупателя.

ВС напомнил, что в соответствии со ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Исключением также являются случаи продажи доли собственником части расположенного на таком участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанном здании (сооружении).

Эксперты прокомментировали позицию ВС

Адвокат АП г. Москвы, АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров выделил три актуальных и насущных вопроса в определении ВС, при разрешении которых зачастую возникают сложности и разногласия.

Во-первых, определение сторон производства и их процессуального статуса. Адвокат заметил, что эта проблема характерна не только для данного дела, но и для всей судебной практики (включая арбитражную). Он подчеркнул, что довольно часто проблема заключается в неполном выяснении субъектного состава участников правоотношения и заинтересованных лиц, чьи права и интересы могут быть затронуты спором. «Зачастую суды не привлекают к спору лиц, чьи права очевидно затрагиваются судебными актами, в том числе в чьих правах и интересах принимаются.

Как видно из определения ВС, у судов нет единства при определении признаков, по которым конкретный суд решает вопрос о привлечении или непривлечении лиц к спору», – пояснил он.

Второй, не менее важный, по мнению Константина Смолокурова, аспект – это то, что при всей очевидности нарушения прав лица, обладающего преимущественным правом, суд тем не менее допускает расширительное толкование норм права и указывает, что нарушенное право может быть восстановлено в ином порядке, нежели соответствующая (апелляционная или кассационная) жалоба по делу. Адвокат согласился с указанием ВС на характер вступивших в законную силу судебных актов – их обязательность для исполнения третьими лицами и возможность изменения (а именно на это как на надлежащий способ защиты указал суд кассационной инстанции) только в порядке обжалования, а не какого-либо нового производства.

В-третьих, Константин Смолокуров обратил внимание, что суды первой и апелляционной инстанций, а также ВС правы в том, что применили норму ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения, которая является специальной по отношению к нормам ГК. Он указал, что утвержденное мировое соглашение по содержанию представляет собой сделку по отчуждению доли на участок из земель сельхозназначения.

При этом отчуждение доли происходит с нарушением указанной нормы, фактически ограничивающей круг субъектов, которые могут выступать ее приобретателями и к которым истец по делу не относится, отметил эксперт.

«Из личного опыта отмечу, что, с одной стороны, указанный закон является весьма определенным (четко сформулированным – например, касательно субъектного состава участников оборота) и одновременно содержит много “пустот” (например, в отношении порядка проведения собраний пайщиков и выдела ими наделов в счет земельных долей и паев), в связи с чем его применение на практике вызывает сложности. Более того, зачастую лица даже не знают о его существовании и ограничениях, что следует из утвержденного судом мирового соглашения», – прокомментировал Константин Смолокуров.

Адвокат АП Московской области, партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский отметил, что в данном определении ВС рассмотрел вопрос о выборе надлежащего способа защиты нарушенного преимущественного права покупки доли в праве собственности на участок сельхозназначения. Эксперт отметил, что перед Судом стояла задача определить, необходимо ли в таких случаях заявлять самостоятельный иск о переводе прав и обязанностей покупателя или оспаривать акт, которым завершилось рассмотрение дела по существу, и требовать признать сделку ничтожной.

Алексей Коневский считает, что из-за отсутствия нормативного регулирования проблема взаимоотношений между участниками общей долевой собственности достаточно остра. Особенно это заметно, например, в отношении земель бывших колхозов, где количество сособственников может исчисляться сотнями. В таких условиях правообладатели долей крайне ограничены в возможностях распоряжения земельным участком: каждому участнику долевой собственности нужно направлять предложения о выкупе своей доли, а также нести риски, связанные с оспариванием такой сделки.

В то же время сособственники имеют интерес в увеличении своей доли и недопущении посторонних к их земле, добавил он.

«Суду надлежало выбрать оптимальную модель защиты нарушенного права, которая способствовала бы соблюдению баланса между интересами правообладателя доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения и гражданского оборота в целом. Представляется, что эта задача не была выполнена», – полагает адвокат.

Так, указал он, для случаев продажи доли в праве общей собственности в нарушение права преимущественной покупки последствием является не аннулирование сделки, а право заместить в этом договоре покупателя (ст. 250 ГК). Однако когда объектом долевой собственности является участок сельскохозяйственного назначения, подлежат применению правила о ничтожности сделок (ч. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельхозназначения).

То есть с точки зрения закона спор разрешен верно: заявитель в принципе не имел возможности воспользоваться таким способом защиты, как перевод прав и обязанностей покупателя на себя, пояснил Алексей Коневский.

«В качестве общего правила такое решение не может считаться оптимальным. Интерес сособственника чаще всего заключается в том, чтобы приобрести эту долю в свою собственность. Недействительность сделки не способна удовлетворить требования сособственника.

Более того, такое решение потребует восстановления такого правового состояния, которое было 11 лет назад, – т.е. передачи доли первоначальному собственнику. Такие действия оказывают негативное влияние на публичные интересы, выраженные в поддержании стабильности гражданского оборота. В связи с этим позицию Верховного Суда вряд ли можно назвать оптимальной, однако она точно следует закону», – заключил адвокат.

Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова подчеркнула, что решение судебного спора заключением мирового соглашения имеет ряд преимуществ, которые суды всегда приветствуют. «В своей практике я часто встречаюсь с заключением мировых соглашений, сама активно предлагаю доверителю и противной стороне рассмотреть возможность окончить дело миром, который всегда выгоден обеим сторонам, поскольку предполагает компромиссные варианты решения спора», – поделилась она.

Адвокат напомнила, что мировое соглашение – это волеизъявление сторон по урегулированию спора, а определение суда, утверждающего мировое соглашение, – акт, по сути, «узаконивающий» договоренности сторон в целях разрешения спора.

Читайте также
ВС пояснил, что обжаловать мировое соглашение можно без обжалования утвердившего его решения суда

Суд отметил, что кредиторы, предъявившие требования к должнику в деле о банкротстве до регистрации перехода права собственности на отчужденную квартиру, должны находиться в равном положении с кредитором, заключившим соглашение об отступном

18 июня 2019 Новости

По ее мнению, проблема, затронутая в определении ВС, интересна, поскольку суд вправе утвердить не любые договоренности сторон, изложенные в мировом соглашении, а только такое мировое соглашение, которое не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Светлана Немчинова указала, что в рассматриваемом случае стороны мирового соглашения в целях его исполнения производят отчуждение права долевой собственности на недвижимое имущество, имеющее специфику в виде соблюдения определенных условий, необходимых для совершения данной сделки. В данном случае обязательным условием является извещение других участников долевой собственности о намерении продать принадлежащую долю в целях соблюдения их прав, установленных законом на преимущественную покупку.

ВС установил, что условия мирового соглашения не могут противоречить требованиям закона, регулирующим отношения, вытекающие из исполнений существа мирового соглашения, и не могут нарушать интересы сторон, добавила адвокат. В рассматриваемом случае мировой судья утвердил мировое соглашение, нарушающее требование закона о необходимости соблюдения прав участников долевой собственности на преимущественную покупку, чем нарушил права и законные интересы других участников долевой собственности.

«Поддерживаю позицию Верховного Суда, несмотря на наличие иных вариантов восстановления нарушенных прав участника долевой собственности: в частности, оно может быть восстановлено путем обращения с иском в суд о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по данной сделке (именно к такому выводу пришел суд кассационной инстанции). Полагаю, что юридически верной является отмена судебного акта, вынесенного с нарушением требований закона, путем его обжалования», – считает Светлана Немчинова.

В заключение адвокат добавила, что отказ участнику долевой собственности в восстановлении срока обжалования с целью последующего обжалования оспариваемого постановления об утверждении мирового соглашения может способствовать «узакониванию» судом сделок, не отвечающих требованиям закона, тем самым предоставляя возможность неисполнения требований, установленных законом для неукоснительного соблюдения всеми участниками гражданского оборота.

Преимущественное право покупки доли в квартире судебная практика