Главное преимущество покупки квартиры в новостройке — чистая сделка. У недвижимости до вас еще не было собственников. Значит в этой части подвоха можно не бояться. Но возникает множество других вопросов. Где и как покупать, сколько стоит, возможна ли ипотека и как оформить договор долевого участия?
Вместе с экспертами «Комсомольская правда» подготовила пошаговую инструкцию о покупке квартиры в новостройке в Москве в 2024 году.
Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке
1. Подберите недвижимость
Поиск будущей квартиры — приятное, но утомительное занятие. На это уйдет не один день. Приготовьтесь изучать сайты, обращать внимание на рекламу на улицах и в метро. Посетите район, который вам интересен и найдите стройплощадки.
У каждой висит баннер с названием застройщика и именем объекта — позже информацию можно будет изучить в Сети.
2. Все внимание на район вокруг
Перед покупкой квартиры в новостройке нужно изучить всю инфраструктуру вокруг будущего объекта.
— Разберитесь в своих потребностях. Перестаньте искать, где дешевле, ближе к метро, больше, толще, светлее, красивее. Необходимо четко понять, какую задачу решит приобретение жилья.
Будете ли вы тратить меньше времени на дорогу до работы и обратно, поселитесь ближе к родителям, ищете школу для ребенка или просто инвестируете в новостройку, — советует независимый эксперт в области недвижимости Хетаг Хутинаев.
3. Изучите проект
Посмотрите эскизы будущего проекта.
В 2024 году новостройки в Москве возводят большими ЖК и целыми кварталами. Сразу же строят школу, садик, спортзал, наземный или подземный паркинг. К сожалению, не все девелоперы порядочно исполняют свои обязательства. Даже в столице достройку социальной инфраструктуры нередко забрасывают или изменяют назначение объекта.
Например, на картине был паркинг — построили хостел.
Недвижимость Москвы
Актуальные рейтинги, аналитика и мнения экспертов по рынку недвижимости Москвы. Советы для тех, кто собирает купить квартиру в Москве. Лучшие районы и цены на жилье разного класса.
4. Узнайте как можно больше о застройщике
Обязательный пункт! Благо на столичном рынке работают не так уж много компаний. Преимущественно это крупные игроки, в портфолио которых уже есть не один десяток объектов.
Они-то вам и нужны.
Познакомьтесь с жителями других кварталов и поинтересуйтесь качеством жилья. А если пообщаться нет возможности, то посетите группы ЖК в социальных сетях — про все огрехи застройщика там говорят прямо.
В разделе «Популярные вопросы» ниже в нашем материале мы даем еще несколько советов, которые помогут убедиться в добросовестности застройщика.
5. Посетите офис компании
Или обговорите детали с менеджером по телефону. Узнайте, какие квартиры выставлены на продажу: площадь, этаж, степень отделки, проект дома. В 2024 году компании заказывают дизайнерам визуализацию объектов, поэтому можно увидеть предполагаемое воплощение проекта на картинках или даже в шоу-руме.
Но и здесь не теряйте бдительности: это всего лишь эскиз, а не строительный план.
6. Забронируйте квартиру в новостройке
Для этого подписывают агентский договор. Могут попросить предоплату. Как правило, сумма колеблется от 50 до 100 тысяч рублей, если речь об объекте комфорт-класса.
10 лучших новостроек Москвы
Рынок недвижимости в Москве из года в год бьет новые рекорды. Строится много разнообразного жилья: от премиальных клубных домов до бюджетных новостроек. Чтобы не потеряться во всем многообразии проектов, «КП» вместе с экспертами подготовила рейтинг лучших новостроек Москвы.
7. Узнайте условия ипотеки
На каждую новостройку застройщик получает аккредитацию в нескольких банках. Поэтому часть условий займа — если он вам требуется — может озвучить и менеджер компании. В будущем придется лично посетить офис, чтобы подать заявку на ипотеку.
Одобрение занимает 5-10 дней. Узнайте размер первоначального взноса, срок кредита, ежемесячный платеж, требования к страховке заемщика и возможности досрочного погашения.
8. Заключите договор долевого участия
На все новостройки, которые еще не сданы в эксплуатацию, составляется такой документ. Если оформляете ипотеку, то в согласовании договора также принимает участие и банк. Документ типовой. Во время подготовки материала наши эксперты с сожалением констатировали, что московские застройщики не идут на уступки при составлении такого договора.
То есть никаких изменений в утвержденную их юристами бумагу внести не получится.
Но переживать не стоит. Потому что все договоры долевого участия на новостройки регистрируются в Росреестре или его филиале при МФЦ. Поэтому махинации на этом этапе исключены.
В договоре будет указан строительный адрес будущей новостройки, площадь приобретаемого жилья. Деньги за объект перечисляются на эскроу-счет. В 2024 году большинство застройщиков на московском рынке работают по такой схеме.
Эскроу-счет защищает ваши средства, компания получит их только после сдачи дома.
Стоит ли покупать квартиру в Москве
Вместе с экспертами разбираемся, стоит ли покупать квартиру в Москве. Рассказываем, что предпочтительнее: новостройки или вторичное жилье, а также стоит ли копить наличку или можно сразу брать в ипотеку.
Налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке
— Максимально возможная сумма для расчета налогового вычета при покупке любого жилого помещения — 2 млн рублей. От этой суммы возвращают 13%, т.е. до 260 000 рублей. Если купили квартиру в браке, то супруг также имеет право получить вычет и тогда сумма возврата будет уже до 520 000 рублей.
Если купили квартиру в ипотеку, то можете добавить вычет по процентам по ипотеке с 3 млн рублей, что составляет до 390 000 рублей, — отвечает юрист, основатель агентств недвижимости «Идеальный агент», «Недвижимость и право» Ольга Терентьева.
Еще можно использовать 13% от суммы уплаченных страховых взносов — приобрести такую страховку потребует банк при оформлении ипотеки. Размер вычета — не более 120 000 рублей.
Итого налоговый вычет может составить минимум 770 000 рублей для одного человека. Однако есть определенные требования как к гражданину, так и к самой сделке. Подробнее читайте здесь.
Интересные факты о недвижимости в Москве
Покупка квартиры на стадии котлована
Перепланировка квартиры
Покупка квартиры в строящемся доме
Популярные вопросы и ответы
Как и где найти новостройки в Москве?
- Воспользоваться интернетом. Самый бюджетный и долгий вариант. Долгий, потому что придется проанализировать сотни страниц с информацией и отобрать предпочтительные варианты. А затем еще глубже изучить имеющиеся предложения.
- Посетить сайты известных застройщиков. На своих порталах они выкладывают информацию об объектах, которые сейчас находятся в работе.
- Нанять риэлтора или брокера по новостройкам. По сути это агент, который за определенное вознаграждение (от 30 до 100 тысяч рублей в среднем) подберет варианты под ваш запрос и будет сопровождать дальнейшую сделку.
Как проверить надежность застройщика в Москве?
- разрешение на строительство;
- свидетельство о праве собственности на землю;
- проектную декларацию со всеми изменениями к ней;
- учредительные документы компании;
- технические документы на подключение коммуникаций в доме;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках (его еще размещают на сайте компании);
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Компания должна числиться в Едином реестре застройщиков. Это проект Минстроя РФ.
Через систему «ГАС Правосудие», в которой собраны все судебные дела, можно проверить участие застройщика в правовых спорах.
Портал Федеральной налоговой службы — еще один инструмент проверки надежности застройщика. На сайте работает сервис «Прозрачный бизнес».
Каковы средние цены на новостройки в Москве в 2024 году?
Самый популярный класс недвижимости — комфорт — предлагается от 130 до 370 тысяч рублей за квадратный метр.
Какие районы Москвы наиболее привлекательны с точки зрения покупки квартиры в новостройках?
— Это районы, расположенные в западной части Москвы. Они самые быстрорастущие в цене и масштабах строительства. Ориентир: участок между Калужским и Минским шоссе, — отвечает независимый эксперт в области недвижимости Хетаг Хутинаев.
Перспективными и сравнительно недорогими выглядят направления в Новой Москве. Особенно районы, куда планируется тянуть метро. Проектные названия станций: «Славянский мир», «Мамыри», «Бачуринская», «Пыхтино», «Новомосковская».
Каковы риски покупки квартиры в новостройке, которая считается апартаментами?
— Среди явных минусов покупки апартаментов: невозможность использования маткапитала, налогового вычета, повышенные тарифы на коммунальные услуги, отсутствие правил пользования жилыми помещениями (закон о тишине не работает — прим.ред.), отсутствие регистрации по месту проживания и, как следствие, сложности с устройством в детский сад и школу. Очевидные плюсы — цена. От квартиры в том же районе она отличается на 20–30% в меньшую сторону, — говорит Хетаг Хутинаев.
Однако Минстрой России уже выступал с предложением запретить строительство апартаментов. Потому что четкого правового статуса у них нет. По документам они числятся нежилым помещением.
Как добраться
В Москве четыре аэропорта. Все международные, но принимают рейсы из России. Добираться до воздушных гаваней, кроме «Жуковского», удобно на «Аэроэкспрессе» — вариант не самый дешевый, по сравнению с автобусами и маршрутками, зато спасает от столичных пробок.
«Шереметьево» находится на севере от Москвы, в 11-16 км от МКАД (в зависимости от терминала). «Аэроэкспресс» в «Шереметьево» ходит с Белорусского вокзала каждые 30 минут, время в пути 35-40 минут. Если ваш рейс улетает из нового терминала В (а туда сейчас перевели многие внутренние рейсы), надо будет еще проехать на автоматическом подземном поезде. Они ходят с интервалом в 4 минуты, время в пути тоже 4 минуты.
Указатели есть, заблудиться сложно. Автобусы и маршрутки из «Шереметьево» довезут до станций метро «Речной вокзал» и «Планерная». Ночной автобус H11 соединяет аэропорт со станциями метро «Войковская» и «Китай-город».
На машине — по Ленинградскому шоссе либо по платной трассе М11.
Сайт аэропорта: svo.aerо
«Домодедово» расположен к югу от столицы, в 24 км от МКАД. «Аэроэкспресс» ходит с Павелецкого вокзала каждые 30 минут, время в пути 45 минут. Автобусы и маршрутки довезут до станции метро «Домодедовская». На машине – по автомагистрали А-105.
Сайт аэропорта: dme.ru
«Внуково» находится к юго-западу от мегаполиса, в 13 км от МКАД. «Аэроэкспресс» отправляется с Киевского вокзала каждый час, время в пути 35 минут. Автобусы и маршрутки курсируют между «Внуково» и станциями метро «Юго-Западная» и «Саларьево».
На автомобиле — по Киевскому, Боровскому или Минскому шоссе.
Сайт аэропорта: vnukovo.ru
«Жуковский»
Самый новый из всех столичных аэропортов расположен на юго-западе от столицы, в 26 км от МКАД. Добираться сюда сложнее, чем в другие воздушные гавани: на автобусе от метро «Котельники» (дорога займет не меньше часа) либо электричкой или скоростным поездом «Спутник» с Казанского вокзала до станции «Отдых» (55 и 40 минут соответственно), там надо пересесть на аэропортовский шаттл либо маршрутку (и это еще 15 минут в пути). На машине – по трассе М-5 и Новорязанскому шоссе.
Сайт: zia.aero
Ленинградский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Сюда приходят поезда из Санкт-Петербурга, в том числе «Сапсаны», а также Твери, Великого Новгорода, Петрозаводска, Пскова и других городов.
Казанский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Поезда из Казани, Воронежа, Самары, Рязани и других городов.
Ярославский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Соединяет со столицей Архангельск, Ярославль, Вологду и даже Лабытнанги.
Курский вокзал (ст. м. «Курская»). Сюда прибывают составы из Нижнего Новгорода, Владимира, Уфы, а также часть поездов из Санкт-Петербурга.
Белорусский вокзал (ст. м. «Белорусская»). Поезда из Минска, Смоленска, Калининграда.
Павелецкий вокзал (ст. м. «Павелецкая»). Железнодорожные маршруты из Астрахани, Волгограда, Тамбова, Саратова.
Киевский вокзал (ст. м. «Киевская»). Сюда приходят поезда из Калуги, Брянска, Киева.
Рижский вокзал (ст. м. «Рижская»). Поезда из Риги и Великих Лук.
Автостанция «Центральная» (ст. м. «Щелковская»). Сюда ходят автобусы из Батуми, Варшавы, Владимира, Воронежа, Иваново, Костромы и других городов.
Автостанция «Красногвардейская» (ст. м. «Красногвардейская» или «Зябликово»). Междугородные автобусы из Крыма, Астрахани, Белгорода, Волгограда, Кисловодска, Курска и других городов.
Автостанция «Теплый Стан» (ст. м. «Теплый стан»). Автобусы из Брянска, Дербента, Калуги, а также Беларуси и Германии.
Автостанция «Тушинская» (ст. м. «Тушинская»). Маршруты из Пскова, Санкт-Петербурга, Твери, а также Латвии и Эстонии.
Автовокзал «Южные ворота» (ст. м. «Алма-Атинская»). Сюда прибывают автобусы из Крыма, волжских городов, Грозного, Ростова-на-Дону, а также Грузии.
Автостанция «Варшавская» (ст. м. «Варшавская»). Автобусы из Волгограда, Воронежа, Курска, Липецка, Рязани, Самары и других городов.
Опасно ли сейчас покупать квартиру в новостройке — что будет с рынком недвижимости
Богатый событиями 2024 год несколько раз вызывал волнения на рынке недвижимости. ЦБ РФ поднимал и опускал ключевую ставку. Вслед за ней менялись процентные ставки по ипотеке. Цены тоже реагировали.
Для многих эта ситуация стала причиной отложить сделки с недвижимостью.
Разбираемся, что происходит сейчас, как рынок оценивают специалисты, стоит ли покупать квартиру в новостройке или разумнее предпочесть вторичное жильё.
Изменения на рынке недвижимости после февраля 2024 года
После 24 февраля 2024 года спрос на недвижимость резко увеличился: те, у кого были деньги, стремились сохранить их, вложив в квадратные метры. По данным Управления Росреестра по Москве , в январе в столице было зарегистрировано 9298 договоров купли-продажи вторичной недвижимости. В конце февраля их количество выросло до 13 418, в марте — до 18 234
Новостройки тоже пользовались повышенным спросом. По сравнению с началом года в конце февраля количество сделок увеличилось на 40% — с 6811 до 10 138. В марте ажиотаж начал спадать, объём снизился до 9422.
Всплеск покупательской активности немедленно отразился на ценах — стоимость квадратного метра в Москве выросла на 5,5%. При этом основной прирост — в 3% — пришёлся на март.
В это же время ЦБ повысил до 20% ключевую ставку, что спровоцировало подорожание жилищных займов — проценты по ипотеке достигли отметки 20–25%. Реальных покупателей, готовых выйти на сделку, стало заметно меньше, чем продавцов. Поэтому в апреле и мае спрос на вторичку сократился в три-четыре раза.
Иная ситуация сложилась на рынке новостроек. На неё повлияла государственная программа льготного кредитования. Ставка по льготной ипотеке с 1 июля 2021 года составляла 7%.
В апреле 2024 была поднята до 12%. А в мае, согласно Постановлению Правительства РФ № 806 от 30 апреля 2024 года, снижена до 9%. Квартиры в новых и строящихся домах оказались доступнее вторичного жилья.
Поэтому и спрос на них изменился меньше.
В летние месяцы установилось относительное затишье. Владельцы вторички делали скидки 2–3% от заявленных сумм. Застройщики, постепенно повышая стоимость квадратного метра, привлекали покупателей скидками и подарками.
«С начала года средняя цена в новостройках Москвы выросла на 6,8%. По данным на август, квадратный метр стоил в среднем 363,2 тысячи рублей. В Новой Москве прирост оказался выше — 10,6%, а цены зафиксировались на отметке 231,7 тысячи рублей за квадратный метр», — говорит генеральный директор «ФСК Агент» Илья Новицкий.
Читайте также: Самые благоприятные районы Москвы для жизни
В начале осени отмечалось падение спроса. По наблюдениям экспертов компании «Миэль», доля ипотечных сделок на рынке недвижимости снизилась с 58% в августе до 48% в сентябре.
Ситуация сейчас
По словам руководителя аналитического центра ИНКОМ-недвижимость Дмитрия Таганова, к сентябрю инертный рынок недвижимости только начал адаптироваться к новым реалиям, но начавшаяся 21 сентября частичная мобилизация полностью изменила ход игры.
Реакция рынка на частичную мобилизацию
Первая неделя после 21 сентября ознаменовалась увеличением количества отказов от сделок с недвижимостью со стороны покупателей на 40–50%. Собственники жилья, напротив, стремились как можно скорее избавиться от активов — запрос на ускоренную продажу в агентства недвижимости увеличился втрое.
Некоторые продавцы вторички в Москве делали скидки до 30–35%. Цены упали. Ситуация усугубилась ещё и тем, что в результате частичной мобилизации и массовых выездов из России снизилось количество платёжеспособных клиентов.
Девелоперы, опасаясь падения объёма продаж, начали снижать уровень цен на новостройки за счёт акций и скидок.
«Все ожидания застройщиков базируются на том, что и в дальнейшем спрос будет снижаться, потому желательно побыстрее реализовать уже построенные квадратные метры. Отсюда — масса рекламных предложений, предлагающих высокие скидки», — отметил старший аналитик AMarkets Артём Деев.
Однако уже к началу октября многие застройщики заняли выжидательную позицию: снизили скидки, заморозили стоимость квадратного метра, сузили рамки специальных предложений, оставив их только для лотов с низкой ликвидностью. Кроме того, крупнейшие девелоперы — такие как ПИК, «Пионер», RDI — приостановили реализацию новых проектов.
Все ЖК Москвы с ценами и скидками застройщиков собраны в специальном разделе . «Авахо» поможет подобрать новое жилье и проконсультирует по любым вопросам рынка недвижимости.
Спрос и предложение — какой баланс
Сейчас налицо дисбаланс между спросом и предложением. По мнению аналитиков, присутствуют все признаки рынка покупателя.
Состояние экономической ситуации под вопросом, и пока непонятно, что будет с ним в ближайшие месяцы. Доходы большинства людей не успевают за инфляцией и ростом цен на жильё. Поэтому покупатели откладывают решение жилищных проблем до более спокойных времен, в то время как владельцы квадратных метров пытаются их продать.
Важный фактор — желание многих владельцев вторички избавиться от старого жилья и использовать вырученные деньги как первый взнос за новостройку. Это тоже увеличивает объём предложения.
Вторичное жильё или новостройки — что выбирает покупатель
Из-за отсутствия рыночного равновесия обладатели вторичного жилья пытаются переманить клиентов от застройщиков высокими скидками. Однако о миграции покупателей с одного рынка на другой говорить рано. Благодаря льготной ипотеке и государственным субсидиям востребованность новостроек, в том числе в Москве, остаётся высокой.
Более того, аналитики предполагают, что спрос на новое жильё будет поддерживаться за счёт приравнивания мобилизованных к служащим по контракту. Высокое по меркам России довольствие в сочетании со льготами и субсидиями повысит доступность квадратного метра в новостройках.
Читайте также: Как купить квартиру с помощью военной ипотеки
Прогнозы экспертов: что будет со спросом и ценой на новостройки в ближайшие месяцы
Эксперты в области недвижимости дают схожие прогнозы о том, что будет со спросом. Почти все согласны с тем, что спрос на новостройки значительно превысит востребованность вторичного жилья. Помимо государственной поддержки, у новостроек есть значительное преимущество — повышенный уровень комфорта и качества.
Как отмечает совладелец «Группы Родина» Владимир Щёкин, «вторичное жилье стремительно стареет физически и морально. Для проведения ремонта нужно много денег, так как цены на строительные и отделочные материалы резко возросли. В такой ситуации интерес ко вторичному рынку будет ограниченным».
При этом общее количество сделок может измениться. И, скорее всего, это будет снижение: резко падать, как это было после 21 сентября, показатель вряд ли будет, но уменьшиться на 5–10% может. По предположениям специалистов, динамика будет зависеть от объёмов и темпов мобилизации, мер поддержки от государства.
Серьёзного колебания цен аналитики не прогнозируют. Большинство сходится во мнении, что они изменятся не более чем на 3–5%.
С одной стороны, на цены давит растущая себестоимость строительства. С другой — низкая платёжеспособность населения. Девелоперы понимают, что существует опасный ценовой предел, при достижении которого покупатели будут вынуждены уйти на вторичный рынок.
Поэтому в ближайшие полгода им придётся балансировать между этими двумя значениями.
Чего ждать в 2024 году
Действие льготной ипотеки продлено до конца 2024 года. Будет ли она действовать дальше — неизвестно. Поэтому тем, кто подходит под критерии и готов рассматривать предложенное жильё, стоит покупать его уже сейчас.
По прогнозам экспертов, значительного повышения цен можно не опасаться. Но и обвала ждать тоже не следует: стоимость новостроек в Москве планомерно растёт, а запуска новых проектов в 2024 году не предвидится.
«Можно взять ипотеку на покупку квартиры максимум под 9%. На мой взгляд, это отличное решение, особенно если жильё выбирается для себя. В долгую это будет хорошая и выгодная инвестиция для семьи», — говорит Владимир Щёкин.
Отсутствие новых застроек уже через полгода вызовет дефицит предложения. Тогда средняя стоимость квадратного метра логично повысится. Особенно на квартиры в высокой стадии готовности и в жилых комплексах с высоким рейтингом.
Поэтому сомнения о том, стоит ли брать новое жильё сейчас, вполне обоснованно можно откинуть.
- 31 Окт 2024
Покупка квартиры в строящемся доме в Москве в 2024 году
Процесс покупки квартиры становится легче. Упрощается законодательство, бюрократические процедуры проходят практически без очередей и в четкие сроки. Да и застройщики Москвы делают все, чтобы приобретение недвижимости в 2024 году напоминало приятный шопинг: красивый офис, наглядные эскизы, возможность дистанционного обсуждения сделки. Однако вопросы у людей все еще есть.
Особенно когда речь заходит о покупке квартиры в строящемся доме.
Как выбрать недвижимость, что такое договор долевого участия и эскроу-счета, каковы размеры госпошлины? Вместе с экспертами «КП» подготовила пошаговую инструкцию по покупке квартиры в строящемся доме в Москве в 2024 году.
Недвижимость Москвы
Актуальные рейтинги, аналитика и мнения экспертов по рынку недвижимости Москвы. Советы для тех, кто собирает купить квартиру в Москве. Лучшие районы и цены на жилье разного класса.
Пошаговая инструкция по покупке квартиры в строящемся доме
1. Определитесь с целью приобретения
Когда начинаешь подбирать квартиру в строящемся доме, действовать нужно размеренно, без спешки. Поэтому первым делом предстоит небольшой сеанс самоанализа. Ответьте себе, для чего вы приобретаете недвижимость?
- С целью инвестиции;
- улучшаете жилищные условия (больше комнат, больше площадь, новый дом);
- решаете проблемы с транспортной доступностью (ближе к работе, месту учебы детей и т.д.);
- покупаете квартиру для близких родственников (детей, родителей);
- планируете создавать свою семью.
Когда будет сформулирован ответ, автоматически появятся критерии для выбора квартиры.
2. Присмотрите район
Если пока не определились с конкретным ЖК, нужно действовать дедуктивным методом: идти от общего к частному. Предлагаем первым делом очертить на карте желаемую область, в которой готовы рассматривать недвижимость. И уже после этого перейти к анализу предложений внутри нее.
3. Изучите конкретные объекты
В 2024 году принято делить новые ЖК Москвы на эконом-, комфорт-, бизнес- и премиум-классы. Первые чаще всего застраиваются кварталами. Более дорогие проекты, как правило, состоят всего из нескольких корпусов.
4. Посетите стройплощадку
Во-первых, чтобы убедиться: работы начались. Во-вторых, на личном опыте оцените транспортную доступность. Понятно, что, если строят на пустыре или на территории бывшей промзоны, дорога будет плохой.
Но прикинуть удаленность от метро, остановок наземного транспорта и в принципе оценить расположение можно уже сейчас.
5. Узнайте как можно больше о застройщике и его проектах
— Перед покупкой важно убедиться, что проект не включен в реестр проблемных, а для его реализации привлечено финансирование. На дом должна быть вся необходимая проектная документация и получено разрешение на строительство, а продажи должны вестись в соответствии с действующим законодательством по 214-ФЗ. Моя личная рекомендация — изучить портфолио реализованных проектов, а также посмотреть хотя бы несколько из них, — рассказывает директор агентства элитной недвижимости Realtybook Виктор Тимофеев.
6. Отправляйтесь в офис продаж
Или можно общаться с менеджером по телефону. В 2024 году многие застройщики Москвы наладили общение в чатах на своих сайтах. Можно попросить о видеозвонке.
Представитель компании подробно расскажет о проекте, сроках сдачи объекта, покажет вариант планировок и цены. Не забудьте спросить про отделку будущей квартиры. Многие современные проекты возводятся с подземными паркингами, где сразу можно приобрести место, и кладовыми на цокольном этаже.
7. Если нужна ипотека
В 2024 году застройщики получают аккредитацию на свои проекты в нескольких банках. И это хорошо, потому что финансовые учреждения оценивают ликвидность и безопасность проекта. В некоторых банках процент по ипотеке будет более низкий, так как с девелопером заключили специальное соглашение.
Базовую информацию об ипотеке, расчет платежей и порядок оформления сделки расскажут в офисе продаж. Но за деталями и одобрением придется идти в банк. Заявку можно подать дистанционно: на сайте или по телефону, а документы отнести лично.
Первоначальный взнос по ипотеке на квартиру в строящемся доме составляет от 15 до 20%. Лучшие условия получают зарплатные клиенты банка. Будьте готовы, что кроме процентов по ипотеке придется оплатить и страховку залогового имущества. Страхование жизни, полис на случай потери работы и т.д. не являются обязательными. Но банк вправе отказать в выдаче займа, если не купите страховой продукт.
Или предложить повышенный процент.
Напоминаем, что при покупке квартиры в ипотеку, банк принимает участие в согласовании договора долевого участия, а также является полноправным владельцем квартиры, пока кредит не будет погашен.
8. Бронирование квартиры и подписание договора долевого участия
Чтобы забронировать понравившуюся квартиру в строящемся доме, предлагают заключить агентский договор. За него могут брать предоплату. Далее стороны составляют и подписывают договор долевого участия (ДДУ) в строительстве
Застройщик предложит поставить подписи в типовых бумагах. Можно попробовать поспорить о каких-то пунктах и положениях документа, но на практике девелоперы не идут на встречу. Договор согласован с юристами компании.
— Распространенной ошибкой является заключение с застройщиком договора инвестирования, предварительного договора, договора купли-продажи, векселя, любого другого договора, кроме ДДУ, — предупреждает руководитель компании по юридическим вопросам в сфере строительства Legal Construction Елена Гончарова.
Договор долевого участия регистрируется в Росреестре или его представительстве в МФЦ. Процедура занимает 7–10 дней. Госпошлина для физлиц в 2021 году составляет 350 рублей.
9. Перечисление денег на эскроу-счет
Только после регистрации договора долевого участия. Однако сам счет в банке открывают предварительно — услуга для покупателя бесплатна. Система уже отлажена, поэтому проблем быть не должно.
В 2024 году большинство застройщиков работают с механизмом эскроу. Суть в том, что деньги покупатель переводит на специальный счет в банке. Компания не получит их, пока не достроит дом.
По старой схеме — перечисление денег напрямую девелоперу — разрешено работать только в случае высокой готовности проекта и если его начали строить до появления эскроу. Но такие дома уже редкость на столичном рынке.
— Введение института эскроу-счетов является разумным решением проблем, связанных с привлечением средств участников долевого строительства. Это гарантированный возврат вложенных денег в случае банкротства застройщика. Раньше проблемы решались только через несколько лет: для завершения строительства привлекали другие компании, — отмечает Елена Гончарова.
10. После завершения строительства
Когда объект достроят, застройщик приглашает покупателей подписать акт приема-передачи. Параллельно с этим компания оформляет все необходимые документы на готовый дом. Когда документы будут в порядке, нужно снова отправиться в Росреестр, чтобы заказать свидетельство о праве собственности, вместо ДДУ — оформление 7–10 дней, госпошлина — 2000 рублей. Однако в 2024 году сам документ на руки не дадут. Вместо него получите выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП).
В ней прописано, кому именно принадлежит объект.
Районы Москвы
Вместе с экспертами мы выбрали для вас наиболее перспективные районы Москвы, где лучше купить недвижимость. Учитывались и выгодность покупки, и комфортность жизни в будущем.
Стоит ли покупать новостройку: что изменилось в 2024 году
1 апреля ставка по льготной ипотеке на новостройки выросла с 7 до 12%, при этом максимальный размер кредита увеличился до 12 000 000 руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и до 6 000 000 руб. для остальных регионов. Планировалось, что программа продлится до 1 июля.
25 апреля президент России Владимир Путин предложил уменьшить ставку по льготной ипотеке с 12 до 9%, а 1 мая премьер-министр России Михаил Мишустин подписал постановление о снижении процентной ставки по программе «Льготная ипотека» до 9% и продлении программы до конца 2024 года.
Лимиты субсидированной ставки по ипотеке остались прежними. Зато теперь их можно совмещать с другими предложениями по ипотечным программам, например от застройщиков, но только в рамках 30 000 000 руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 15 000 000 руб.
в остальных регионах.
Льготная ипотека на вторичку
Льготная ипотека может распространиться на вторичный рынок. Первичный и вторичный рынок недвижимости взаимосвязаны: многие продают старое жилье, перед тем как купить новое. Если не удается быстро продать квартиру, покупка откладывается, и один рынок замедляет другой.
В случае стабильного сокращения продаж на первичном рынке станет ясно, что мер поддержки недостаточно, и правительство распространит программу льготной ипотеки на вторичный рынок.
Льготная ипотека для IT-специалистов
IT-специалисты в возрасте 22–40 лет с доходом от 150 000 руб. в месяц в городах-миллионниках и от 100 000 руб. в регионах могут оформить льготную ипотеку со ставкой 5%.
Максимальный размер кредита в регионах-миллионниках — 18 000 000 руб., в остальных — 9 000 000 руб.
Отмена неустойки за срыв сроков ДДУ
26 марта 2024 года вышло постановление правительства, по которому с 29 марта по 31 декабря 2024 года неустойка за срыв сроков договора долевого участия (ДДУ) начисляться и взыскиваться не будет.
Это значит, что, если застройщик задержит сроки, дольщик не сможет отсудить неустойку, даже если дело уже в процессе.
По закону, застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства в сроки, указанные в ДДУ. Если задерживается — выплатить пострадавшей стороне неустойку.
В связи с нарушением цепочки поставок, удорожанием стройматериалов и оборудования девелоперы терпят убытки. Если суд будет удовлетворять иски, еще и в полном размере, застройщики обанкротятся, дома не будут достроены, а дольщики станут обманутыми.
Кстати, на банкротство юридических и физических лиц с 1 апреля по 1 ноября 2024 года наложен мораторий.
Продление эскроу-счетов
В случае задержки дома более чем на шесть месяцев, по заявлению участника долевого строительства эскроу-счет можно будет продлить на два года.
Схема покупки недвижимости на первичном рынке выглядит так: покупатель заключает ДДУ с застройщиком, его собственные или кредитные средства зачисляются на эскроу-счет и лежат там, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.
Если сроки срываются более чем на шесть месяцев, деньги со счета возвращаются к покупателю, договор считается неоплаченным, и застройщик может от него отказаться. Эта мера поддержки позволит дольщикам дождаться жилья и не даст возможности девелоперам спекулировать на своей недвижимости.
Запрет на причисление новостроек к проблемным
Планируется, что до конца 2024 года будет запрещено включать новостройки в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). Чтобы объект попал в этот реестр, сдача должна задержаться более чем на шесть месяцев.
Если объект застройщика попал в этот реестр, ему запрещено регистрировать новые договоры долевого участия.
В случае введения моратория местные органы власти не смогут обращаться в суды и Росреестр, чтобы добиться приостановки продаж и регистраций ДДУ такими застройщиками.
С одной стороны, мера даст застройщикам больше времени на решение проблем и позволит достроить дома. С другой — может увеличить число проблемных объектов и обманутых дольщиков.
Урегулирование порядка передачи новых квартир
Планируется разработка правил передачи объектов долевого строительства. Сейчас это происходит так: застройщик получает разрешение на ввод здания в эксплуатацию и приглашает дольщиков на осмотр, где они подписывают акт приема-передачи или требование об устранении недостатков.
На первый взгляд схема выглядит четко, но на деле возникает множество вопросов, например:
- имеет ли право застройщик запрещать дольщику приходить на осмотр с экспертом по приемке;
- можно ли использовать тепловизоры и другие приборы;
- что делать дольщику, если его со второго раза не устроил результат.
Эти и другие проблемы планируется устранить.
Увеличение налогового вычета за покупку недвижимости
Сейчас при покупке недвижимости на собственные сбережения можно вернуть 260 000 руб. — 13% от 2 000 000 руб. И еще 390 000 руб. — 13% от 3 000 000 руб. с процентов по ипотеке.
С тех пор как были установлены действующие лимиты, цены на жилье значительно выросли.
В Госдуме разрабатывают законопроект, по которому размер и лимит налоговых вычетов увеличится в два раза:
- при покупке квартиры: до 520 000 руб. — 13% от 4 000 000 руб.;
- с процентов по ипотеке: до 780 000 руб. — 13% от 6 000 000 руб.