Мы с женой купили в браке квартиру по договору долевого участия. Я основной заемщик, супруга — созаемщик. В ближайшее время планируем погасить ипотеку.
Кроме того, скоро квартиру сдадут и мы сможем оформить собственность.
Мы хотим зарегистрировать в Росреестре права на равные доли. Но застройщик сказал, что, поскольку ДДУ заключен только на меня, изначально квартиру оформят тоже только на меня. После этого я должен сам выделить долю супруге.
Как оформить равные права на квартиру сразу? Если это невозможно, какая последовательность действий по выделению доли правильная?
Илья, тут все просто. Если вы купили квартиру в браке, ваша жена автоматически приобретает равные права на квартиру как на имущество, совместно нажитое в браке. Это не зависит от того, на кого будет оформлен договор долевого участия в строительстве.
Дмитрий Корнев
Вспомните: при заключении договора вы, скорее всего, оформляли у нотариуса согласие супруги на приобретение квартиры. В ЕГРН все равно будет зарегистрирована совместная собственность на квартиру. Об этом говорят и гражданский, и семейный кодексы РФ.
Виды общей собственности
Существуют два вида общей собственности: общая долевая — с точным определением долей и совместная — без определения долей. Доли в общей долевой собственности могут быть в любых пропорциях, например 40 на 60, 20 на 80 или 50 на 50.
В семейном кодексе для имущества мужа и жены существует специальное уточнение: совместная собственность супругов. Имущество, приобретенное в браке, всегда по умолчанию считается общей совместной собственностью супругов, если нет брачного договора. Доли в этом случае признаются равными, если договором не предусмотрено иное.
Это не мешает вам с женой при желании зафиксировать конкретные размеры долей, в том числе и 50 на 50.
По закону квартира, купленная до брака, считается собственностью того, кто ее покупал. Но если вы купили квартиру до брака, а потом вместе платили по кредиту, суд может признать такую квартиру совместной собственностью. Поскольку, как супруги в браке, вы вкладывали в нее общие средства.
Иногда супруги фиксируют размер долей, чтобы при разводе не терять время на судебный раздел имущества. Впрочем, даже в этом случае есть риск, что суд признает доли мужа и жены неравными. Например, если один из них докажет, что часть кредита на квартиру он погасил на деньги, которые ему подарили родители.
Подаренные деньги — личная собственность каждого, совместной собственностью они не считаются. Если квартира куплена на личные деньги, она принадлежит только одному супругу.
Вот, например, история, в которой супруги при разводе делили квартиру, бывшую в общей совместной собственности. Муж просил половину. Но жена смогла доказать, что квартиру почти полностью оплатили деньгами, которые ей подарила мать.
В итоге суд присудил ей 14/15 квартиры, а супругу — только 1/15.
Соглашение об определении долей в квартире
Если вы хотите точно определить, что каждому из вас принадлежит ровно по половине квартиры, заключите соглашение об определении долей в квартире. Но только после того, как выплатите кредит. Пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка. Поэтому, если вы захотите выделить долю и зарегистрировать изменение режима собственности, придется получить его согласие.
Даст ли банк такое согласие — трудно сказать, но он в этом точно не заинтересован.
Это не единственная, но самая простая форма выделения доли, если все согласны. Если не согласны — доли и порядок раздела имущества определит только суд. Причем можно сделать это даже в браке.
Хотя я не понимаю, зачем в браке ходить в суд и делить имущество.
Все проще, если есть взаимное согласие. Росреестр признает соглашение об определении долей супругов в общей собственности формой раздела имущества и поэтому требует заверить такое соглашение у нотариуса.
Тут у меня для вас плохие новости. По умолчанию ваши доли считаются равными. Но когда вы хотите четко определить их размер, это меняет режим собственности. В случае развода и судебных споров равные доли могут превратиться в неравные, как было в примерах выше. Нотариусы при удостоверении такого договора, как и любого договора, связанного с имуществом, подлежащим оценке, берут процент от стоимости имущества.
В вашем случае это 0,5% от стоимости имущества, плюс 8200 рублей за техническую и правовую работу. Цены в регионах могут отличаться, но ненамного.
То есть, для того чтобы зафиксировать равенство ваших долей в квартире ценой в 4 млн рублей, вам придется только нотариусу заплатить примерно 28 200 рублей.
Обязательно ли регистрировать соглашение об определении долей
По закону соглашение о разделе общего имущества супругов обязательно регистрировать в Росреестре не нужно, как и соглашение об определении долей в общей собственности. Если не зарегистрировать, оно все равно будет иметь силу. Но государство и регистрирующие органы будут по-прежнему считать, что квартира — ваша совместная собственность супругов.
Такой позиции придерживается Верховный суд РФ.
Если возникнет спор по этим долям, например при разводе, понадобится пойти в суд. Придется доказывать еще раз, что вы действительно уже поделили имущество в равных долях. Поэтому вы можете заверить у нотариуса соглашение, но не регистрировать его. Если хотите завершить дело, обратитесь в Росреестр.
Регистратор внесет новые данные в ЕГРН и изменит вид собственности с общего на долевой. За регистрацию своей доли каждому из вас придется заплатить госпошлину 1000 рублей. Вот какие документы понадобятся в Росреестре:
- Соглашение в трех экземплярах.
- Оригиналы документов на квартиру: выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Квитанции об уплате госпошлины.
Брачный договор
Есть более дешевый вариант — брачный договор. Его заключают как до, так и во время брака. И он может изменить режим общей собственности с совместного на долевой.
Брачный договор составляет и удостоверяет нотариус. Средняя цена — 5500 рублей. Заключать его стоит уже после того, как выплатите ипотечный кредит.
Причина та же, что и с соглашением: нужно согласие банка на регистрацию изменений режима собственности.
Договор удостоверяет нотариус, регистрировать в Росреестре его не нужно. Но если хотите, чтобы у жены все-таки появилась по документам отдельная доля, — придется пойти в Росреестр. Процесс и документы такие же, как и в предыдущем случае.
Только вместо соглашения приложите брачный договор.
Как видите, дело достаточно хлопотное и затратное. У определения долей есть свои преимущества и недостатки. Если вам не принципиально установить точный размер доли, можно ничего не делать.
Квартира будет вашей общей совместной собственностью — каждому по половине — ровно до того, как решите делить ее в суде.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
А как быть в обратном случая? Я приобретал квартиру в ипотеку до вступления в брак. Соответственно , в ЕГРН я указан, как единственный собственник. А теперь хочу оформить квартиру в совместную собственность с супругой. На горячей линии Росреестра говорят, что единственный вариант — заключение брачного договора у нотариуса.
Разве невозможно внести изменения в ЕГРН по моему заявления, если я единственный собственник?
Вспомните: при заключении договора вы, скорее всего, оформляли у нотариуса согласие супруги на приобретение квартиры. В ЕГРН все равно будет зарегистрирована совместная собственность на квартиру. Об этом говорят и гражданский, и семейный кодексы РФ.
А оказалось вот и нет: в выписке ЕГРН указан только один собственник — это я, и тип собственности индивидуальная частная. Хотя нотариальное Согласие супруги передавалось в Росреестр для регистрации права. Что делать теперь в этом случае?
Вносить изменения в ЕГРН?
Константин, Как я понимаю, если в росреестр не передавать согласие от супруги, что вовсе не обязательно, обязаны зарегистрировать совместную собственность.
В силу Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество может осуществляться на основании заявления одного из участников совместной собственности. Таким образом, для регистрации права общей совместной собственности на квартиру либо иной объект недвижимости одному из супругов необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации права общей совместной собственности. Вместе с заявлением нужно представить документ, который подтверждает, что на момент приобретения недвижимого имущества правообладатель состоял в зарегистрированном браке. При этом в заявлении должны приводиться сведения об обоих правообладателях (супругах).
В результате регистрации права общей совместной собственности в сведениях ЕГРН все сособственники (супруги) будут указаны в одной записи о вещном праве.
Константин, собственность совместная — «по умолчанию» — то есть априори у вас 50 на 50 и при разводе так же делиться будет. А в росреестре конечно записана как индивидуальная, п.ч. числится только на Вас, все верно.
Olga, а у меня другая ситуация. мне надо доли выделит по мат капиталу и как выяснилось то что у нас не выделялась доля супругу то придется все через натариуса делать, если бы были оба в долях то только в МФЦ заявление о выделении долей детям и все. вот и как быть? у натариуса в копейку выливается процедура выделения долей детям и хотелось бы сначала с супругом встать в совместную собственность
Переоформление квартиры с двух человек на одного
Имеется квартира в равнодолевой собственности на супругу и меня. Квартира в ипотеке. Мы собираемся разводиться, на развод еще не подавали.
Как переоформить квартиру на одного человека? За ипотеку расплачиваться придется мне, супруга согласна (я выплачу ей компенсацию за ее расходы, мы договорились). Как засвидетельствовать, что деньги я ей передал, что претендовать на свою часть она не будет?
Наталия Булахова
Консультаций: 211
Поскольку вы собираетесь расторгнуть брак и планируете выплату денежной компенсации супруге за ее долю в совместно нажитом имуществе – квартире, то вам лучше всего подходит вариант с заключением между вами и супругой соглашения о разделе совместно нажитого имущества между супругами (далее – соглашение о разделе).
Раздел общего имущества супругов производится в соответствии со ст. 38–39 Семейного кодекса РФ.
Имущество, нажитое супругами во время брака (общее имущество супругов), может быть разделено между супругами по их соглашению, которое обязательно должно быть нотариально удостоверено. Если между супругами по вопросам раздела совместно нажитого имущества происходит спор, то раздел имущества ведется в судебном порядке.
Поскольку соглашение о разделе заключается в нотариальной форме, вам придется оплатить государственную пошлину за совершение нотариальных действий в размере, установленном пп. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ (0,5 % суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.), а также оказание нотариусом услуг правового и технического характера (далее – ПТХ).
Информацию о предельных размерах ПТХ, которые ежегодно устанавливает Федеральная нотариальная палата, а также конкретные размеры ПТХ у каждого субъекта Российской Федерации можно посмотреть на сайте Федеральной нотариальной палаты.
В соглашении о разделе вы сможете предусмотреть на кого ляжет бремя будущих ипотечных выплат, размер денежной компенсации за выплаченную часть кредита и долю в квартире вашей супруги, порядок и сроки выплаты денежной компенсации, сроки подачи пакета документов в Росреестр для проведения государственной регистрации перехода прав (поскольку право собственности на недвижимое имущество, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН, п. 1 ст. 131 ГК РФ). При этом надо также учитывать, что государственная регистрация внесения изменений, перехода прав на недвижимость, обремененную ипотекой, имеет свои особенности.
Так как квартира, подлежащая разделу между супругами, обременена ипотекой, потребуется согласие залогодержателя.
Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.
Таким образом, заключить соглашение о разделе вы сможете, только получив предварительное согласие вашего залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями вашего договора об ипотеке.
На практике нотариусы, составив проект соглашения о разделе, предоставляют его залогодержателю для получения предварительного согласия залогодержателя на данную сделку. Поэтому вам сначала придется переоформить свои кредитные отношения с залогодержателем, заключив с ним новый ипотечный договор, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты осуществлялись только вами, и была возможность оформить квартиру в вашу единоличную собственность.
Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае – залогодержателя) может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ. Таким образом, в силу прямого указания в законе ваш залогодержатель вправе оспорить соглашение о разделе, заключенное без его согласия. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст.
39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Также в соответствии с ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) письменное согласие залогодержателя потребуется и для государственной регистрации на ваше имя перехода права собственности на долю в квартире на основании соглашения о разделе, если иное не установлено вашим договором об ипотеке. При отсутствии такого согласия имеются основания для приостановления государственной регистрации (п.
5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).
По вопросу подтверждения факта передачи денежной компенсации вашей супруге.
От согласованного и зафиксированного вами в соглашении способа выплаты денежной компенсации (наличного или безналичного, например, с использованием депозита нотариуса, путем перечисления на банковский счет вашей супруги) будет зависеть и документ, подтверждающий факт выполнения вами обязательств по выплате: или расписка супруги при наличном способе передачи, или справка, выданная нотариусом, подтверждающая внесение вами денег на его депозитный счет, или платежное поручение о переводе компенсации на счет вашей супруги с отметкой банка о выполнении поручения.
Дополнительный новый вариант перечисления денег по обязательству появится с 29 декабря 2020 г. – безопасно перечислять деньги на депозит нотариуса можно будет и в удаленном режиме, через специальный онлайн-сервис Федеральной нотариальной палаты и портал Госуслуг, когда вступит в силу так называемый Закон о цифровом нотариате – Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Документ, подтверждающий выполнение вами долговых обязательств, и будет являться одним из инструментов, защищающих вас от возможных претензий супруги по оспариванию прав на долю квартиры в дальнейшем.
Чтобы избежать в будущем возможных претензий со стороны супруги по условиям соглашения о разделе, вам также следует учесть такой важный вопрос, как: из какого денежного источника вы собираетесь производить выплату денежной компенсации супруге?
В силу ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, к которому относятся также и доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты. Общим имуществом супругов являются также ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Таким образом, выплата денежной компенсации может быть произведена только из средств, принадлежащих лично вам.
Как мужчина оформил половину квартиры на жену, а потом передумал. И суды его поддержали
В 2018 году семейная пара из Липецка купила квартиру за 2 475 000 Р . Большую часть денег вложил супруг: незадолго до сделки он продал свое добрачное жилье. Квартиру решили оформить не в совместную собственность, как это обычно бывает, а в долевую: половина мужу, половина жене.
Через два года отношения в семье испортились — и мужчина решил, что он погорячился, когда практически подарил половину своих денег супруге. Он обратился в суд и потребовал оформить право собственности на недвижимость на него одного.
БЕСПЛАТНЫЙ КУРС
Как защитить свои права на работе
Курс о том, как договориться о комфортных условиях работы и получить все, что полагается
Аргументы сторон
Муж. Через год после свадьбы мы с супругой решили купить жилье. Я продал свою добрачную квартиру, и на эти деньги мы купили другую.
Через пару лет я понял, что мы скоро разведемся, и теперь хочу переоформить право собственности на себя одного.
Моя бывшая жена не вложила в жилье ни копейки. А по закону имущество, которое куплено в период брака, но на личные деньги одного из супругов, не считается совместно нажитым. Прошу исключить квартиру из состава совместной собственности и признать моим личным имуществом.
Жена. Против иска возражаю. Мы купили квартиру в браке — более того, оформили ее в равных долях на нас обоих.
Свою половину я бывшему мужу не отдам.
Что сказали суды
Районный суд, первая инстанция: ????️
Истец прав. Супруги купили квартиру на личные деньги мужа — он выручил их от продажи другого жилья, которое принадлежало ему еще до заключения брака. А значит, совместно нажитым имуществом она быть не может.
То, что супруги оформили квартиру в долевую собственность, ничего не меняет: сама по себе регистрация права общей долевой собственности не считается соглашением о разделе имущества. У ответчицы была доля в спорном жилье, но по сути недвижимость оставалась в личной собственности истца.
Суд удовлетворяет иск полностью и признает за мужем право собственности на всю квартиру.
Жена обжаловала это решение.
Областной суд, апелляционная инстанция: ???? ????️
В целом решение районного суда верное: супруги купили жилье не на совместные сбережения, а на личные деньги мужа, которые тот получил от продажи другой квартиры. Поэтому факт оформления недвижимости в равных долях ничего не значит.
Но по документам истец вложил в покупку не всю сумму, а только 1 994 383 Р . Остальная часть — 480 617 Р — была внесена из совместного бюджета семьи. Поэтому отдавать мужчине всю квартиру незаконно. Нужно распределить доли пропорционально вложенным деньгам.
Решение районного суда изменяем: признаем за мужем право собственности на 183/200 квартиры, а за женой — на 17/200.
Женщина не хотела отдавать свою половину квартиры и снова обжаловала решение.
Кассационный суд: ⛔️
Коллеги из нижестоящих судов ошиблись.
Что делать? 26.02.19
Когда супруги покупали квартиру, они добровольно распределили каждому по половине. То есть на основании договора купли-продажи спорное имущество перестало быть совместным. А муж отказался от права собственности на все жилье в пользу жены и зарегистрировал за ней половину квартиры.
Направляем дело обратно в областной суд. Пересмотрите его и примите правильное решение.
Дело вернулось в апелляционную инстанцию.
Областной суд: ????️
Точно, супруги же сами распределили право собственности на квартиру поровну. Поэтому муж уже не вправе ссылаться на то, что расплатился за жилье личными деньгами.
Тем временем мужчина обжаловал в Верховном суде определение кассационного суда, по которому дело отправили на пересмотр в апелляцию. Истец был согласен на 183/200 квартиры.
Верховный суд: ????️
Кассационный суд ошибся.
Квартира, которую купили супруги, по умолчанию считается их совместно нажитым имуществом. Коллеги из кассационной инстанции решили, что договор купли-продажи изменяет режим совместной собственности и теперь каждому принадлежит по половине жилого помещения. Но это не так.
Изменить режим собственности супругов можно только на основании брачного договора или соглашения о разделе имущества. Эти документы должны быть нотариально удостоверены.
Муж и жена, безусловно, могут распределить между собой доли в любой пропорции. Но их соглашение должен удостоверить нотариус. Любая сделка, которая изменяет или прекращает права супругов на их общее имущество, должна быть в нотариальной форме.
Нотариус разъяснит последствия, убедится, что стороны понимают суть договоренностей, и зафиксирует дату волеизъявления на случай споров.
В этом деле договор купли-продажи был заключен в простой письменной форме. Он ничего не меняет — квартира по-прежнему считается совместным имуществом супругов. А раз так — требование истца о признании за ним права собственности на долю, которую он оплатил личными деньгами, справедливо.
Судебный акт кассационного суда отменяем и отправляем на пересмотр.
Дело вернулось в кассационную инстанцию.
Кассационный суд: ???? ????️
Мы ошиблись, а областной суд разрешил спор верно.
Часть квартиры, которую муж оплатил личными деньгами, достанется ему одному. А долю, которую супруги оплатили из совместного бюджета, делим пополам между ними.
В итоге истцу будет принадлежать 183/200 квартиры, а ответчице — 17/200.
Что в итоге
После почти двух лет разбирательств мужчина вернул себе право собственности на большую часть квартиры. Это было непростое дело даже для профессиональных юристов: судьи не могли определиться, оставить доли равными, присудить мужу всю недвижимость или ту часть, что он оплатил за счет продажи добрачного имущества, плюс половину от общей доли. В итоге правильным оказался третий вариант.
По этому делу суды не опубликовали ни одного решения, все подробности мы взяли из определения Верховного суда. Главное — это выводы высшей инстанции, которые можно использовать по всем аналогичным спорам. Любые сделки, которые изменяют режим совместно нажитого имущества супругов, должны быть нотариально удостоверены.
Иначе сделка будет ничтожна и не повлечет никаких последствий.
Если нет нотариального оформления, то в какой бы пропорции семейная пара ни оформила купленную квартиру — 10 на 90%, 30 на 70% и так далее, — при разводе все равно придется разбираться. Супруг, которому досталась меньшая доля, сможет получить половину. А если кто-то вложил в недвижимость личные деньги, он получит большую долю или все имущество — в зависимости от того, какую часть оплатил этими деньгами.
Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.
Супружеская доля: главные нюансы владения недвижимостью в браке
Тема оформления и раздела недвижимого имущества супружескими парами никогда не теряет актуальности. Поэтому нотариус города Москвы Илья Радченко напомнил читателям сайта «РИА Недвижимость» об основных правилах и нюансах владения недвижимостью в браке.
Тема оформления и раздела недвижимого имущества супружескими парами никогда не теряет актуальности. Поэтому нотариус города Москвы Илья Радченко напомнил читателям сайта «РИА Недвижимость» об основных правилах и нюансах владения недвижимостью в браке.
Имущество до брака
По общему правилу, добрачное имущество разделу между супругами не подлежит и остается собственностью того из супругов, на кого оно оформлено. Однако стороны могут изменить это брачным договором. В случае если в период брака в это имущество сделаны существенные вложения, улучшения за счет общего имущества супругов, то суд может по иску второго супруга признать данное имущество совместным.
Личное имущество супругов
Совместно нажитым не будет имущество, полученное по безвозмездным сделкам: чаще всего это договоры дарения или договоры передачи жилых помещений в ходе бесплатной приватизации жилья. Также не будет совместно нажитым имущество, которое унаследовано одним из супругов.
И, наконец, совместно нажитым не будет имущество, которое приобретено на раздельные средства одного из супругов или в обмен на раздельное имущество одного из супругов, если обмен был без доплаты совместными средствами. Однако в последнем случае необходимо иметь возможность подтвердить, что обмененное имущество или средства были именно раздельными.
9 марта 2017, 11:23
Все перечисленное следует из норм закона и не требует соглашения между супругами. А по соглашению супругов брачным договором можно установить, что и иное имущество, приобретаемое в период брака, будет раздельным. При этом можно установить как общее правило о раздельности всего имущества (или его отдельных видов), так и условия о правах на конкретные объекты недвижимости (например, конкретную квартиру — жене, конкретный земельный участок и строения — мужу).
Когда личное становится совместным
Часто супругов волнует вопрос, будет ли приобретенное ими до брака имущество, которое продали уже после вступления в брак с последующей покупкой нового жилья, продолжать считаться личной собственностью?
Если при продаже раздельного имущества супруг полученные средства направил на покупку нового имущества, и вложений другого супруга (общих средств) при этом не было, новое имущество будет раздельным. Но потребуется доказать, что средства на его покупку были именно раздельными, что не всегда просто.
Если имущество было серьезно реконструировано, и на это израсходованы средства другого супруга или общие средства, то второй супруг может потребовать в судебном порядке признать данное имущество общей собственностью. Удовлетворит ли суд такой иск, зависит от стоимости имущества и произведенных работ, характера реконструкции и т. д.
Эти положения могут быть изменены брачным договором.
Ипотечный вопрос
В случае покупки квартиры одним из супругов еще до заключения брака с помощью ипотечного кредита нужно помнить, что она покупается в собственность и отдается кредитору в обеспечение исполнения обязательства по возврату кредита (если речь о банковском кредите на покупку жилья).
13 июля 2016, 09:44
Таким образом, право собственности на квартиру приобретено сразу же, до заключения брака, и покупная цена оплачена полностью до заключения брака (за счет кредита). Участия второго супруга в собственно приобретении и оплате квартиры нет никакого, поэтому нельзя говорить и о совместной собственности на квартиру.
Однако есть участие второго супруга в погашении кредита, который является личным обязательством первого супруга. И это обстоятельством может учитываться судом при разделе имущества супругов, например, если брак расторгается.
Подчеркну, что речь здесь не идет о признании квартиры совместной, а только о том, что кредит был личным обязательством одного супруга, и другой вправе требовать соразмерную компенсацию за свое участие в погашении кредита.
Супруги-созаемщики
Если супруги выступают ипотечными созаемщиками, то банк в счет уплаты долга в принципе может забрать квартиру одного из них, которая была куплена еще до брака. Хотя на практике, конечно, в первую очередь банк попытается обратить взыскание на заложенную квартиру, а не на прочее имущество. Но если, например, по какой-то причине заложенная квартира не может быть продана с торгов или вырученных средств недостаточно, то банк может потребовать обратить взыскание на другое имущество должников. Таким имуществом может быть и другая квартира.
При этом в отличие от заложенной квартиры банк не сможет изъять у гражданина единственное жилье, имеются и другие ограничения по обращению взыскания.
Определить доли каждого сразу
С точки зрения законодательства, нет никаких препятствий к тому, чтобы при покупке жилья в общую собственность супругов сразу же определить доли в приобретаемом имуществе (то есть, по существу, включить в договор положение о разделе общего имущества). Такой договор должен быть удостоверен нотариально. Желательно не просто указать размер долей супругов в имуществе, а прямо указать в договоре, что супруги определяют доли в приобретаемом имуществе в таком-то размере, чтобы не было сомнений, что имелось в виду.
Судебная практика по договорам без такого указания не является вполне однозначной, но если в договоре сразу указать положение об определении долей, то маловероятно, что оно не будет учтено судом.
8 июля 2015, 13:57
Ситуация становится хуже, если договор составлен в простой письменной форме, поскольку в 2016 году было введено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора (соглашения) о разделе общего имущества супругов. Если такое соглашение было достигнуто без удостоверения нотариусом, то оно является недействительным (ничтожным). Поэтому лучше в данной ситуации не рисковать: если вам нужна именно долевая собственность, надо удостоверять договор нотариально и указывать в нем про определение долей в общей собственности супругов.
Нужно ли разрешение на продажу/покупку
Если недвижимость является общим совместным имуществом супругов, то на ее продажу (или иное распоряжение) требуется согласие другого супруга, удостоверенное нотариально. На отчуждение же раздельного имущества согласие не требуется.
Если один из супругов покупает недвижимое имущество за счет общих средств супругов, то вопрос о необходимости оформления нотариально удостоверенного согласия зависит от того, подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению данный договор купли-продажи. Если подлежит, то требуется и нотариально удостоверенное согласие.
Согласие супруга не требуется обязательно оформлять в том случае, если договор нотариально удостоверяется в добровольном порядке или если при покупке используются только раздельные средства супругов (например, если заключен соответствующий брачный договор).
Брачный договор или соглашение о разделе?
Брачный договор определяет любые имущественные отношения супругов в период брака, а также может устанавливать имущественные последствия его расторжения. Такой договор может быть заключен только до брака или во время брака, но не после его расторжения. Зато в нем могут быть предусмотрены любые условия имущественного характера в отношениях между супругами: определение общих правил установления права на имущество (режима имущества), определение прав на конкретные объекты имущества, установление определенных разовых или периодических выплат между супругами, передача имущества от супруга к супругу или из общей собственности в раздельную, из раздельной в общую и т. д.
16 ноября 2016, 12:08
В отличие от брачного договора, соглашение о разделе общего имущества супругов заключается в отношении конкретного ранее нажитого имущества и не может действовать в отношении будущего, еще не приобретенного имущества, а также всего имущества или видов имущества без его конкретизации. Поэтому заключить его до брака (и в браке до приобретения совместного имущества) нельзя. Оно менее гибко, чем брачный договор, но его можно заключить и после расторжения брака.
Если выбирать ту или иную форму распределения имущества между супругами (бывшими супругами), которые не желают иметь общего имущества, то представляется, что в период брака брачный договор удобнее и эффективнее, а после расторжения брака имущество может быть разделено по соглашению о разделе общего имущества супругов.
Когда можно выписать супруга
Если квартира является общей собственностью супругов, то выселить одного из супругов можно только в том случае, если он каким-либо образом нарушает права других законно проживающих в квартире лиц (например, хулиганство, дебоширство и т. д.) или, например, повреждает, разрушает квартиру (речь не идет о естественном износе жилья при проживании).
2 марта 2017, 12:11
Возможны варианты выселения в том случае, если в единственной комнате остаются проживать бывшие члены семьи, совместное проживание которых в силу личных отношений невозможно или крайне затруднительно. Суд оценивает наличие условий для выселения по своему усмотрению и может учитывать и другие факторы (например, наличие у супруга другого жилища).
Покупка квартиры в браке на одного из супругов
Находясь в зарегистрированном браке, один из супругов может оформить квартиру только на себя. Однако в случае развода и раздела имущества, квартира все равно будет считаться совместной собственностью. Как делить имущество, которое зарегистрировано только на одного из супругов, разберемся в материале.
Покупка квартиры в браке: на кого оформить
- На одного из супругов.
- В совместную собственность без выделения конкретной доли.
- С выделением долей – в равных пропорциях или разделенных соответственно вложенным средствам.
Важно! Если квартира находилась во владении кого-либо из супругов до брака, она не подлежит разделу ни при каких обстоятельствах. Не считается совместной собственность также недвижимость, полученная в дар или унаследованная независимо от момента ее получения, в браке или ранее.
Чаще всего покупка жилья оформляется на одного из членов семьи, потому что так проще. Нет нужды совершать все необходимые формальности обоим супругам.
При регистрации в Росреестре придется предоставить бумагу, подтверждающую согласие второго супруга на покупку жилплощади. Документ необходимо удостоверить нотариально. Делается это для того, чтобы избежать расторжения сделки через суд, если муж или жена захочет оспорить договор купли-продажи и добиться возврата денег.
Согласие супруга в бумажном виде не потребуется
- Квартира приобретается в долевую собственность.
- Имеется брачный контракт, в котором подробно прописано, в каких ситуациях и как супруги имеют право распоряжаться имуществом.
- Имеется доверенность второго супруга на оформление договора купли-продажи.
Как делить квартиру, оформленную только на одного из супругов
Если муж и жена купили недвижимость в браке, она считается совместной собственностью ( ст. 34 СК РФ ). Делить придется пополам.
Также один из супругов не может продать общую квартиру или дом, если второй супруг не согласен на сделку. Правило действует, даже если в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН значится только один собственник. Закажите выписку, чтобы убедиться в наличии или отсутствии второго супруга в документе и посмотреть всех зарегистрированных собственников.
Обратите внимание, что в дальнейшем (скрывая от супруга продажу) выписка покажет, если супруг не давал согласие. В документе появится пометка – согласие супруга не предоставлено.
Выписку из ЕГРН можно получить разными способами, в том числе лично посетив офис Росреестра или МФЦ. Но для тех, кто не хочет терять время и деньги, есть другой способ – заказать справку онлайн на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр .
Нужно указать только адрес квартиры или ее кадастровый номер, заполнить простую форму. Официальный документ с ЭЦП Росреестра придет на вашу электронную почту в этот же день.
Случаи, когда не придется делить квартиру, купленную в браке
Собственник, купивший недвижимость находясь в браке, и оформивший право владения только на себя, в определенных случаях вполне может претендовать на ее неделимость. Причин несколько.
Причина 1. Жилье приобреталось на деньги, унаследованные или подаренные родственником.
В такой ситуации необходимо будет позаботиться о двух вещах:
- Зафиксировать факт дарения нотариусом или сделать копии документов о банковском переводе средств от дарителя. В ситуации наследования понадобится соответствующее нотариальное свидетельство.
- Зафиксировать факт перечисления средств за приобретенное жилье с личного счета покупателя.
Причина 2. Квартира куплена полностью на доходы владельца.
Если второй супруг находится на полном содержании владельца недвижимости (без уважительных причин), то купленное во время брака жилье может отойти тому, кто его приобретал.
Уважительными причинами отсутствия дохода суд может признать:
- Необходимость ухода за больным родственником, подтвержденную заключением врача.
- Наличие несовершеннолетних детей, воспитанием которых занимается неработающий супруг.
- Серьезная болезнь, не позволяющая супругу трудиться и получать доход.
Причина 3. Наличие брачного договора.
Все возможные имущественные споры могут быть подробно описаны в брачном соглашении. В их число обязательно включают вопросы о распределении долей в приобретаемой в браке недвижимости.
Брачный договор является правоустанавливающим документом и не оспаривается в суде, за исключением случаев, когда напрямую затрагиваются интересы несовершеннолетних детей. В таких ситуациях суд будет ориентироваться на семейное и гражданское законодательство для защиты прав ребенка.
Текст: Олеся Москевич, Ольга Пырлик