Оплата работы председателя жск

»’Вознаграждение председателя и членов совета многоквартирного дома
Платить или не платить?»’
В России традиционно, за редким исключением , председатели жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья получают вознаграждение за свою работу на этой, по сути, выборной общественной должности за счет взносов членов этих организаций. Поскольку советы многоквартирных домов многие сравнивают с правлением ТСЖ или ЖСК, то часто возникают вопросы о том, может ли председатель совета дома получать вознаграждение, нужно ли ему платить и если да, то как это делать.

Жилищный кодекс Российской Федерации, регулируя вопросы создания и деятельности совета многоквартирного дома, не содержит норм, прямо устанавливающих или прямо запрещающих выплату вознаграждения председателю и членам совета многоквартирного дома.

Члены совета дома выбираются собственниками помещений из своих рядов. Члены совета дома и его председатель – не люди со стороны, не наемные работники, а такие же собственники квартир, как и все остальные: «первые среди равных». Выполняя возложенные на них законом функции по подготовке предложений по содержанию и ремонту дома и контролю за выполнением работ и оказанием услуг управляющей организацией, члены совета дома и его председатель работают, в том числе, и для себя, а не только для своих соседей. То есть совет дома – это деятельность собственников помещений для всех собственников помещений.

Таким образом, по смыслу норм Жилищного кодекса деятельность совета дома является общественной, непредпринимательской, добровольческой.

Когда задачи, связанные с деятельностью совета многоквартирного дома, распределены между многими людьми (членами совета, комиссий собственников помещений, активистами), и все хорошо организовано, работа в совете многоквартирного дома не занимает слишком много времени у отдельного человека. Поэтому она может выполняться в свободное от профессиональной деятельности время и на добровольческой основе.

В тоже время собственники помещений на общем собрании вправе принять решение о вознаграждении председателя и членов совета многоквартирного дома и определить способ выплаты такого вознаграждения. Это решение может быть принято в том числе и потому, что в настоящее время активность собственников помещений в принятии на себя забот о собственном многоквартирном доме не очень высока, и бывает непросто найти добровольцев, желающих потрудиться в совете дома, особенно без оплаты.

Проблема с выплатой вознаграждения членам совета дома заключается в том, что законодательство в настоящее время не предусматривает возможность коллективу собственников помещений в доме, не имеющему собственного юридического лица (ТСЖ или ЖСК) иметь счет в банке, на который могли бы поступать взносы собственников помещений для финансирования деятельности совета дома и с которого можно было бы выплачивать вознаграждение и оплачивать другие расходы совета.

Есть ли законные способы оплачивать работу членов совета дома или его председателя? Проще сказать, как нельзя выплачивать вознаграждение председателю совета МКД.

Прежде всего, нельзя включить вознаграждение председателю совета дома в размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном домепо договору управления многоквартирным домом с последующей выплатой вознаграждения председателю управляющей организацией.

Собственники помещений ежемесячно платят управляющей организации за выполнение ею работ и услуг по договору управления. Деятельность совета дома и ее председателя не является услугой управляющей организации. Это самостоятельная деятельность выборного органа собственников помещений.

Если управляющая организация соглашается платить председателю совета дома, она должна заключить с ним договор – трудовой договор или договор оказания услуг, иначе у нее нет законных оснований для выплаты председателю вознаграждения. Но председатель правления не вправе оказывать услуги управляющей организации, он представитель другой стороны договора управления.

Получается ситуация, когда председатель совета дома, чья законная обязанность – осуществлять в составе совета дома и в интересах собственников помещений контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления, на практике осуществляет этот контроль за деньги, выплачиваемые самой управляющей организацией на основании договора с ней. Налицо явный конфликт интересов. Председатель совета дома, который по закону является представителем собственников, становится наемным работником управляющей организации, и получает от неё деньги за то, чтобы он контролировал её же работу.

В этой ситуации председатель совета дома – «двойной агент», что нарушает букву и дух закона.

Члены совета многоквартирного дома и его председатель не должны каким-либо образом зависеть от управляющей организации, не должны иметь с ней иных отношений, кроме как предусмотренных договором управления отношений заказчиков (собственников помещений) и исполнителя услуг и работ (управляющей организации). Если управляющая организация будет платить председателю совета дома, то:
• контроль выполнения управляющей организацией обязательств по договору управления со стороны председателя правления перестает быть объективным;
• плата, перечисляемая управляющей организацией председателю совета дома, который должен её контролировать, будет иметь характер подкупа.

Председатель и члены и совета многоквартирного дома, которые по закону выбраны собственниками помещений от их имени контролировать работу управляющей организации, не могут получать вознаграждение за свою деятельность от управляющей организации в связи с явным конфликтом интересов.

Не может также использоваться такой способвознаградить председателя совета многоквартирного дома как принятие решения общим собранием собственников помещений об освобождении председателя совета дома от платы за содержание и ремонт жилого помещения (а иногда и от оплаты коммунальных услуг) по договору управления многоквартирным домом.

Согласно законодательству плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается общим собранием собственников помещений с учетом предложения управляющей организации при заключении договора управления на срок не менее одного года и пересматривается в порядке, предусмотренном этим же договором. Такая плата должна покрывать затраты управляющей организации и обеспечивать ей прибыль.

Освобождение председателя совета дома от платы означает, что соответствующая доля стоимости услуг и работ управляющей организации остается не оплаченной.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт устанавливается в расчете на один кв. метр общей площади помещений и подлежит внесению всеми собственниками и пользователями помещений, исходя из размера жилого помещения, на счет управляющей организации. За невнесение указанной платы с должника взимаются пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Все выше приведенные выдержки из Жилищного кодекса означают, что отношения, связанные с оплатой услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются между управляющей организацией и каждым отдельным собственником помещения в многоквартирном доме на одинаковых условиях. В свою очередь, это означает, что общее собрание собственников не имеет права принимать решение о том, что кто-либо из собственников, например, председатель совета дома, освобождается от внесения управляющей организации платы, установленной на основании договора управления. Такое решение создает неравные условия для собственников помещений в доме.

Управляющая организация также не может освободить председателя совета дома от платы за содержание и ремонт общего имущества, поскольку условия договора управления должны быть одинаковы для всех собственников.

К тому же, как было указано выше, за счет платы собственников помещений по договору управления покрываются затраты, риски и прибыль управляющей организации, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в доме. Если кто-то из собственников прекращает платить управляющей организации, она будет нести убытки, и это отразится на качестве содержания и ремонта общего имущества. Проблему не разрешит и приятие общим собранием собственников решения повысить размер установленной платы за содержание и ремонт жилого помещения остальных собственников для компенсации выпадающих доходов в связи с освобождением председателя совета дома от платы.

Такое решение нарушает требование законодательства об одинаковых условиях договора управления для всех собственников помещений, поэтому общее собрание не вправе принять это решение.

Что касается освобождения председателя совета дома от оплаты коммунальных услуг, то это просто недопустимо. Во-первых, плата за коммунальные услуги подлежит внесению всеми собственниками и пользователями помещений. Её невнесение кем-либо из собственников будет означать возникновение задолженности управляющей организации перед ресурсоснабжающими организациями. При непогашении задолженности управляющая организация имеет право отключить должника от некоторых коммунальных услуг (например, горячего водоснабжения, электроснабжения).

Либо управляющая организация будет возмещать расходы на погашение долгов перед коммунальными предприятиями за счет сокращения объемов и снижения качества работ по содержанию и ремонту дома. Во-вторых, собственники помещений не имеют ни права, ни возможности компенсировать управляющей организации выпадающий доход за счет повышения размера платы других собственников за коммунальные услуги, поскольку тарифы на коммунальные услуги устанавливаются регулирующими органами субъектов Российской Федерации, а расчет размера платы – Правилами предоставления коммунальных услуг. В-третьих, функции председателя совета дома выполняет один человек, а коммунальные услуги потребляют все члены его семьи. Поскольку коммунальные услуги, как и содержание и ремонт общего имущества в доме, оплачиваются не индивидуально, а за все потребление в помещении, то вычленить индивидуальную долю оплаты коммунальных услуг, приходящуюся на председателя совета дома, нереально.

Таким образом, нельзя допускать освобождения председателя совета дома от оплаты коммунальных услуг.

Собственники помещений в доме не вправе принимать решение об освобождении председателя совета дома (и членов совета) от внесения платы по договору управления многоквартирным домом.

Если общее собрание все же примет решение об установлении вознаграждения председателю совета дома, то сегодня нет возможности сделать это в соответствии с законодательством. Между собственниками помещений и председателем совета дома не может быть заключен ни трудовой договор, ни гражданско-правовой договор (договор возмездного оказания услуг). Председатель совета – не наемный работник для своих соседей, а выборное лицо, его деятельность не имеет профессионального или предпринимательского характера, его функции и полномочия устанавливаются не соглашением с собственниками, а нормами Жилищного кодекса.

Остается только путь внесения добровольных взносов собственниками помещений для финансирования деятельности совета дома, за счет которых будет выплачиваться вознаграждение председателю совета в соответствии с решением общего собрания. Такие взносы могут вноситься:
1) на счет в банке, открытый председателем совета МКД на свое имя (счет физического лица);
2) в общественную кассу (в «шапку»).

И в том, и другом случае взносы собственников можно рассматривать только как добровольные (закон не устанавливает таких взносов). Полнота и своевременность внесения взносов собственниками зависят только от их доброй воли и порядочности.

При создании общественной кассы для сбора наличных средств собственникам помещений можно также рекомендовать выбрать общественного кассира, который не является членом совета дома. Кассир должен отчитываться перед общим собранием собственников помещений о поступлении и расходовании средств общественной кассы.

Если председатель совета дома получает вознаграждение за свою работу в совете он, выполняя требования налогового законодательства, должен подавать декларацию о доходах в налоговую инспекцию и самостоятельно уплачивать подоходный налог.

>Создание общественной кассы, внесение собственниками взносов для ее формирования, расходование общественных средств основываются на добровольности и доверии.

Финансирование мероприятий совета многоквартирного дома.

Помимо вознаграждения председателю (и членам) совета дома, которое может устанавливать решением общего собрания собственников помещений, может возникнуть необходимость в финансировании со стороны собственников других расходов, связанных с деятельностью совета дома – выполнением отдельных функций совета, с проведением заседаний совета и других мероприятий. Например, для подготовки предложений для общего собрания собственников помещений по планированию и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества и подготовке заключения по условиям проектов договоров управления наверняка потребуется достаточно большое количество бумаги, канцелярские принадлежности. Будут также расходы на копирование документов, на телефонные переговоры и т.д.

Расходы могут возникнуть и у комиссий собственников помещений.

Как и в отношении вознаграждения председателю совета дома, закон не установил возможности и порядка создания какого-либо фонда или кассы для сбора средств на расходы, связанные с осуществлением деятельности совета дома. Совет дома не является юридическим лицом, у него не может быть своего расчетного счета. Совет не может заключить с собственниками помещений договор на возмещение расходов, связанных с деятельностью совета, поскольку сам совет не представляет собой организацию, а избранные собственниками члены совета дома не могут вступать с собственниками в договорные отношения, не нарушив закон.

Поэтому создание общественной кассы для сбора средств на возмещение расходов, связанных с деятельностью совета дома возможно только на добровольных началах, без возможности воздействовать на собственников, которые не хотят участвовать в формировании «фонда совета дома». При этом членам совета дома придется предусмотреть порядок сбора, хранения и расходования средств из такого фонда (общественной кассы), предоставления финансовых отчетов собственникам помещений, чтобы уменьшить риск подозрений в недобросовестном использовании советом дома, его председателем общественных средств. Возможно, заботу об «фонде совета» стόит возложить, например, на финансовую комиссию собственников или избранного общим собранием общественного кассира.

Еще одним возможным вариантом обеспечения деятельности совета дома является включение в перечень работ и услуг управляющей организации по договору управления многоквартирным домом «предоставление офисных услуг», включая, например, набор на компьютере, печатание, копирование по заданию совета многоквартирного дома объявлений, информационных и отчетных материалов, анкет и других документов, обеспечение совета дома канцелярскими принадлежностями, телефонной связью и др.

Для того, чтобы заказать такую «офисную услугу» и определить, сколько она будет стоить, а затем действительно воспользоваться ею, совету многоквартирного дома необходимо составить детальный годовой план своей работы (и работы комиссий собственников), для каждого пункта плана оценить, какие документы, какого объема и в каком количестве экземпляров будут подготавливаться (или использоваться) советом. Собрать сведения о стоимости компьютерной печати, копирования документов на рынке услуг, стоимости канцелярских материалов и т.д. Иначе говоря, разработать не только план работы совета, но и смету расходов для реализации этого плана. Затем на основании этой информации предварительно договориться с управляющей организацией об объеме и стоимости офисных услуг, определить, сколько они будут стоить в расчете на 1 кв. метр площади помещений собственников в месяц.

После чего подготовленное предложение об обеспечении деятельности совета путем заказа офисных услуг управляющей организации можно выносить на рассмотрение общим собранием собственников помещений. Если собственники принимают соответствующее решение, совет дома может пользоваться дополнительной услугой управляющей организации в рамках договора управления домом. Детализированное описание услуги и ее количественных характеристик (количества набранных на компьютере страниц, количество напечатанных страниц, количество копий и т.д.) обеспечивает совету возможность получить заказанную и оплаченную собственниками услугу в полном объеме.

Заказ управляющей организации офисных услуг в сочетании с добровольческой деятельностью членов совета может снять проблему с финансированием собственниками помещений деятельности совета дома.

Возможно, активная работа совета многоквартирного дома и вовлечение большинства собственников помещений в процесс подготовки и принятия решений по управлению общим имуществом приведет к созданию товарищества собственников жилья. В этом случае у собственников помещений появится законная возможность выплачивать вознаграждение тем людям, которые занимаются текущей работой по управлению домом (председателю и членам правления товарищества), и оплачивать расходы, связанные с деятельностью правления. Эти расходы покрываются за счет взносов собственников помещений, размер которых определяется утвержденной общим собранием сметой расходов товарищества, а оплата производится с расчетного счета юридического лица, контролируемого самими собственниками помещений в доме.

Возможность иметь «счет дома» и контролировать расходование средств — одно из основных преимуществ товарищества собственников жилья перед способом управления управляющей организацией.

Должностные права и обязанности председателя ЖСК (ЖСК управляющего)

Жилищно-строительный кооператив представляет из себя группу людей, которые добровольно объединились для того, чтобы строить многоквартирный дом, а потом управлять жилыми, а также и нежилыми помещениями в этом доме.

Положения о жилищных кооперативах регулируются главой 11 Жилищного кодекса РФ. В статье мы поговорим о председателе ЖСК, ЖСК — что это и о многом другом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Это быстро и бесплатно !

Показать содержание

Кто такой председатель ЖСК?

ЖСК — сокращенно от жилищно-строительного кооператива. Председателем может являться человек, член ЖСК, которого из своего состава выбрали другие члены этого же ЖСК.

Другими словами, его выбирает правление дома, наделяет правами и обязанностями, которые должны быть прописаны в Уставе.

Председатель правления жилищного кооператива должен выполнять свои обязанности достойно, действовать же также в интересах всего кооператива в целом, помимо прочего и в интересах каждого его члена в частности.

За свои действия он несет полнейшую ответственность перед законом и каждым членом ЖСК. Статья 119 ЖК регулирует общие положения именно о председателе ЖСК.

ЖК РФ, Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива

1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.
2. Председатель правления жилищного кооператива:
1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
3. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Права и обязанности

Председатель ЖСК имеет права, которые прописываются отдельными главами в уставе жилищно-строительного кооператива.

Должностная инструкция председателя ЖСК:

• он должен знать Законы Российской Федерации;
• он должен добросовестно организовывать всю деятельность правления кооператива в полнейшем соответствии с действующим законодательством;
• регулировать вопросы по организации ремонта, а также и предоставления коммунальных и прочих же услуг жильцам;
• полностью контролировать услуги, которые были предоставлены жильцам на соответствие качества;
• в случае если были предоставлены услуги не очень высокого качества или в отсутствие предоставления таких услуг, обеспечить жильцам полнейший перерасчет платежей;
• обеспечивать надлежащую работу различного вида оборудований, помещений, а также и строений, что относятся к данному кооперативу;
• надлежащим образом хранить документы, предоставленные жильцами, которые подтверждают право собственности на жильё;
• выдавать требуемые документы, входящие в его компетенцию, жильцам: акты, документы и справки за услуги и так далее;
• представлять все интересы данного кооператива в государственных, и иных учреждениях, связанных с эксплуатацией или же обслуживанием дома;
• вести и контролировать необходимую документацию, бухгалтерскую статистику, прочую отчетность;
• проводить банковские операции;
• проверять правильность расчетов с жильцами дома за оплату различных услуг;
• не допускать вольной несанкционированной перепланировки жильцами дома мест, предназначенных для общего пользования, жилых и нежилых помещений;
• периодически осуществлять контроль за благоустройством зданий, целостностью конструкций и оборудования;
• принимать и по возможности учитывать пожелания жильцов дома по содержанию и благоустройству зданий и сооружений;
• принимать граждан, а так же вести учет жалоб по поводу организации управления, благоустройства дома, технического состояния различных объектов;
• принимать мер по устранению проблем жителей дома, связанных с его благосостоянием и обслуживанием;
• контролировать проведение текущего и капитального ремонта зданий и сооружений данного кооператива;
• составлять каждый квартал план работ и отчитываться по его выполнению перед правлением в конце каждого квартала;
• присутствовать в установленные дни в правлении кооператива и организовывать прием членов ЖСК членами правления;
• проводить заседания правления.

Данный перечень обязанностей не является исчерпывающим. При составлении и принятии Устава жилищно-строительного кооператива в этот список могут быть включены и иные обязанности председателя ЖСК в зависимости от различных ситуаций.

Теперь рассмотрим некоторые права, которые предоставлены председателю жилищного кооператива.

Условно их можно разделить на основные и дополнительные.

К основным правам председателя ЖСК относятся:

• контролировать использование жильцами предоставленных им жилых и нежилых помещений, а в случае обнаружения нарушения норм действующего законодательства, принимать меры по их устранению;
• в случае возникновения аварийной ситуации в помещении, которое находится в собственности физических или юридических лиц, грозящей повреждения имущества других собственников, имеет право проникнуть в помещение по согласованию с собственником;
• проводить подбор персонала, представлять кандидатуры на собрании правления;
• руководить деятельностью персонала;
• имеет право решающего голова на собраниях правления кооператива при равенстве голосов участников правления;
• наделять членов правления отдельными полномочиями и требовать их добросовестного исполнения;
• досрочно освободить должность председателя жилищно-строительного кооператива.

Если вы хотите подробнее узнать про договор участия переходите сюда. Кроме всего прочего, мы предоставляем вам информацию об отличиях от ДДУ, а также:

• как ведется бухучет;
• право на вступление;
• право собственности;
• а также покупка квартиры и ипотека.

Вы в любой момент можете выйти из ЖСК ради ЖНК.

Дополнительные права председателя кооператива:

• единолично руководить деятельностью персонала;
• самостоятельно распоряжаться денежными средствами, которые были установлены решением правления кооператива, для оплаты канцелярских принадлежностей и иных мелких расходов;
• лично представлять интерес кооператива в судебных, государственных, муниципальных и иных организациях;
• подавать в суд иски в случае нарушения жителями дома норм законодательства или невыполнения ими своих обязательств;
• самостоятельно оформлять и выдавать жильцам дома документов установленного образца.

Помимо прав и обязанностей у председателя ЖСК есть запрет и ограничения.

Председатель не имеет права:

• входить в квартир жильцов без их желания, тем более в их отсутствие;
• самовольно распоряжаться денежными средствами кооператива на цели, не предусмотренные сметой и не согласованные с правлением;
• увольнять персонал без решения правления;
• выполнять решения собраний и правления, которые противоречат нормам действующего законодательства;
• действовать против интересов жителей дома, собственников нежилых помещений и всего кооператива в целом.

Надеемся, что вышепредставленная информация помогла вам стать более осведомленным по поводу прав и обязанностей председателя ЖСК.

Заработная плата управляющего

Зарплата председателя ЖСК складывается из многих факторов:

1. Количество квартир, находящихся в ведении председателя.
2. Наличия трудового договора.
3. Ежемесячного оклада.
4. Мнения жильцов дома по поводу должности управляющего в ЖСК. Как бы ни странно это звучало, но на практике этот фактор является главным: если жильцы будут считать, что эта должность является номинальной, тем более если заключен договор с управляющей компанией, то они будут голосовать за минимальный размер оклада для председателя, а если же жильцы считают, что управлять их домом представлять их интерес может только толковый человек, то они будут готовы оплачивать его работу достойно.
5. Еще одним фактором является специфика работы и круг полномочий. Чем больше обязанностей, тем выше заработная плата.

Определить конкретный размер заработной платы председателя кооператива очень сложно, так как она может колебаться от нескольких тысяч, до нескольких десятков тысяч рублей в зависимости от круга его полномочий.

В среднем, по Москве заработная плата председателя ЖСК составляет 15-30 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге — 20-30 тысяч рублей, в других регионах — 10-20 тысяч рублей.

Теперь, когда вы узнали намного больше о председателе ЖСК, трудовой договор — следующая важная тема, которую мы затронем в данной статье.

Заключение трудового договора

В самом начале статьи было сказано, что председатель жилищно-строительного кооператива — выборная должность.

Однако это никак не устанавливает запрет на заключение этого договора с ним.

В соответствии с ТК Российской Федерации договор подписывается работником и работодателем.

Но кто в данных отношениях работник, а кто работодатель?

В качестве работника будет выступать именно председатель кооператива, с которым будет заключаться договор, а вот работодателем будет общее собрание именно всех членов правления, на котором так же должен быть решен вопрос оплаты труда принятого на работу председателя и утверждение новой сметы расходов с учетом внесенных изменений об оплате труда председателя кооператива.

Трудовой договор, как уже было сказано, подписывают работник и работодатель. От имени последнего договор может подписать уполномоченный член собрания правления, которому все остальные члены этого собрания доверили эту функцию.

Однако в Уставе кооператива также может быть и прописано, что трудовой договор подписывает то лицо, которое вполне уполномочено собранием. Такой подход представляется более последовательным.

Также, в данном случае собрание должно принять три решения:

1. О приеме председателя именно по трудовому договору.
2. О конкретном взносе на оплату труда.
3. О лице, которое подписывает трудовой договор именно от имени собрания.

Возможные проблемы и их решение

Ни для кого не секрет, что в нашем современном обществе очень часто возникают различного рода проблемы, связанные с должностью председателя ЖСК. О том, какие проблемы наиболее часто возникают и как их можно решить, сейчас разберемся.

Отказ в предоставлении документов

Предположим, что жильцы дома предполагают, что денежные средства распределяются неправильно, а председатель ЖСК не предоставляет документы о расходах.

Первым шагом для решения данной проблемы будет создание именно внеочередного собрания жилищно-строительного кооператива, где большинством голосов необходимо принять решение о необходимости проверки и получении отчёта о расходах денежных средств.

Данное решение должно быть передано непосредственно председателю кооператива под подпись, что тот с ним ознакомлен. На самом деле часто бывает, что председатель отказывается подписать этот документ. Тогда необходимо отправить его ему по почте.

Если предпринятая мера не дала, к сожалению, результатов, то второй шаг — принятие решения о внеплановой же налоговой проверке.

Целесообразнее принять эти два решения одновременно, то есть на одном заседании собрания, чтобы не пришлось собирать жильцов второй раз. Соответствующее решение необходимо направить в налоговую службу, которая проведет проверку и выдаст акт.

Отсюда вытекает еще одна проблема, связанная с председателем. Что, если председатель ЖСК ворует?

Председатель ЖСК ворует

Если у жителей дома есть убедительные доказательства преступления, то необходимо обратиться с заявлением в полицию. В качестве убедительных доказательств может послужить акт налоговой инспекции, где подтвердится факт расходования денежных средств кооператива совсем не на нужды кооператива.

Решение полиции также можно и обжаловать в суде, что либо вернет дело обратно в полицию, либо возбудит определённое уголовное дело.

Председатель ЖСК не собственник

Возможно ли такое обстоятельство? Председатель может быть выбран из членов правления искомого кооператива.

Члены правления кооператива могут избраться из числа всех членов этого жилищного кооператива. Статья же 111 ЖК называет тех, кто имеет права являться членом ЖК:

• лицо, которому исполнилось 16 лет;
• юридическое лицо, в том только случае, который установлен законом;
• юридическое лицо , являющееся собственником в многоквартирном доме.

ЖК РФ, Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

1. Членом жилищного кооператива может быть:
1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;
2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;
3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.
2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Следовательно, председатель ЖСК должен являться непосредственным членом данного жилищного кооператива.

Кооператив, являющийся юридическим лицом, в соответствии с частью 5, 112 ЖК РФ состоит из граждан, которые проголосовали за его создание.

Также, членами могут быть те, кто не участвовал в принятии данного решения о создании, а присоединились к позже при том условии, что он уплатил паевый взнос на искомое жилое помещение.

ЖК РФ, Статья 112. Организация жилищного кооператива

5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

Исходя из всего вышесказанного, член кооператива может даже и не являться собственником, значит, и председатель так же может не являться собственником.

На практике бывает так, что председателя «нанимают» из управляющей компании, предварительно включив его в ряд членов кооператива. В подобного рода случаях он не является собственником.

Главное условие для председателя — быть членом этого кооператива, который его выбирает, а собственник он или нет — не имеет значения.

Замена управляющего

Как убрать председателя ЖСК, если он не исполняет свои обязанности? Прежде всего важно собрать правление ЖСК, пригласить туда непосредственного председателя и поставить перед ним вопрос о его смене.

На заседании необходимо письменно решить о смене данного председателяи приложить к этому решению веские основания в качестве доказательств. Если же он не явился на собрание, то это не является основанием для того, чтобы признать решения собрания недействительным. Затем выбрать новую кандидатуру, которая будет исполнять должность председателя ЖК.

Инициировать новые выборы председателямогут как жильцы дома. Так и сам председатель.

После проведения выборов составляется протокол переизбрания, на основании которого подается заявление в ЕГРЮЛ ( а это — Единый государственный реестр юридических лиц ) и вносятся обновлённые сведения о юридическом лице ЖК без изменения учредительных документов.

Если же с председателем заключен договор, то его можно уволитьв полном соответствии с подпунктом «г» пункта 6 статьи 81 Трудового кодекса РФ, пунктом 10 статьи 81 Трудового Кодекса.

ЖК РФ, Статья 112. Организация жилищного кооператива

6г) совершения по месту работы хищения (в том числе мелкого) чужого имущества, растраты, умышленного его уничтожения или повреждения, установленных вступившим в законную силу приговором суда или постановлением судьи, органа, должностного лица, уполномоченных рассматривать дела об административных правонарушениях;

ТК РФ, Статья 81. Расторжение трудового договора по инициативе работодателя

10) однократного грубого нарушения руководителем организации (филиала, представительства), его заместителями своих трудовых обязанностей;

Так же возможно расторжение договора с председателем ЖСК по его собственному желанию.

В таком случае от него необходимо заявление о выходе из членов жилищно-строительного кооператива, а от работодателя – трудовая книжка и чистый расчет в последний день работы.

Составление жалобы

Куда пожаловаться на председателя ЖСК? В полнейшем соответствии с Федеральным законом «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» существуют инстанции, куда можно обратиться в данной ситуации:

• суд;
• прокуратура;
• правоохранительные органы;
• органы самоуправления;
• инспекция по труду;
• иные прочие органы, в компетенцию коих входят вопросы жилищного хозяйства.

Заключение

Должность председателя ЖСК очень ответственна. Не каждый может с ней справиться, потому что на этом человеке лежит много обязанностей и он несет ответственность перед членами ЖСК, которое его выбрало, а так же перед законом.

О недобросовестном председателе ЖСК в Кургане смотрите в следующем видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Оплата работы председателя ЖСК

Унаследовала квартиру в кооперативном доме. Квитанции на оплату жилищных и коммунальных услуг выставляет сам ЖСК, при этом договор со мной как с собственником на услуги управления не заключен. Членом ЖСК не являюсь. В квитанции есть статья «расходы на ремонт и содержание», в нее включена плата за услуги по управлению домом. Есть еще «эксплуатационные расходы» в сумме 200 руб. в месяц — это на зарплату председателя и бухгалтера ЖСК.

Правомерны ли действия правления кооператива по включению этих эксплуатационных расходов в мою платежную квитанцию? Могу ли я рассматривать это как незаконное обогащение и пользование чужими денежными средствами и взыскать в судебном порядке ранее уплаченные мной эксплуатационные расходы?

Светлана Разворотнева
Консультаций: 262

Согласно ч. 8 ст. 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 ЖКХ РФ (ч. 6 ст.

155 ЖК РФ).

Однако незаключение договора не является основанием для освобождения собственника помещения от бремени расходов на содержание общего имущества. Суды в спорах между жилищно-строительными кооперативами и собственниками, не являющимися их членами, исходят из равенства всех собственников помещений в многоквартирном доме в правах и обязанностей вне зависимости от наличия членства в ТСЖ или ЖСК. Расходы на содержание самого кооператива сопряжены с реализованным способом управления многоквартирным домом.

О неосновательном обогащении можно говорить только в том случае, если отдельно выставляемые суммы уже включены в состав размера платы за содержание жилого помещения, утвержденного решением общего собрания членов ЖСК.

В силу ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:

1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;

2) реестр членов товарищества;

3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);

4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;

6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;

7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

8) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;

9) иные предусмотренные настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.

Ознакомившись с документами, касающимися утверждения размер платы, вы сможете получить представление о целесообразности обращения в суд.

Особенности расчета и оформления зарплаты председателю ТСЖ

Работа председателя ТСЖ подлежит оплате так же, как и любая другая. Но на деле все оказывается несколько сложнее, поскольку законодательно размер начислений не регулируется, а трудовой договор заключать нельзя. В статье рассмотрено, как председатель может получить свое законное вознаграждение.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Это быстро и бесплатно !

Показать содержание

Может ли руководитель Товарищества получать вознаграждение за труд?

Для официального начисления заработной платы, сотруднику требуется заключить трудовой договор с работодателем.

Важно.По закону член правления ТСЖ не имеет права совмещать свою работу в правлении с работой в товариществе по трудовому договору. Это значит, что юридически председатель не может заключать трудовые договора с товариществом, а потому не вправе получать зарплату. Об этом говорит п. 3.1 ст.

147 ЖК РФ.

Как расценивать оплату труда: ЗП или вознаграждение?

Труд председателя оплачивается согласно Жилищному кодексу и уставу товарищества.Вместо обычной зарплаты председателю ТСЖ начисляется вознаграждение, состоящее из процентной части от стоимости работ, выполненных с целью благоустройства жилищного комплекса. Ими могут служить ремонтные работы в подъезде, починка или обновление лифта и т.п.

Оплата труда председателя основывается на нормах ЖК РФ:

• П. 2 ч. 11 ст. 145, к компетенции общего собрания членов ТСЖ относится право определения суммы вознаграждения членов товарищества, в том числе председателя правления.
• П. 8.1 ст. 161.1определяет право общего собрания собственников помещений в МКД принимать решение о выплате вознаграждения членам совета, в том числе председателю ТСЖ.

Определение размера – из чего складывается сумма?

Единой суммы оплаты труда для руководителя ТСЖ не существует. Размер будет зависеть от стоимости выполненных работ– сумма складывается из определённого процента от затраченных на действие средств. Сам глава ТСЖ не может сам решать, какая сумма будет ему выплачиваться.

Вопрос о размере начисляемого вознаграждения решается только собственниками квартир на общем собрании, где будут изучены акты выполненных работ и решён вопрос о проценте для председателя. Максимального и минимального размера оплаты законодательством не установлено.

Внимание.Сумма, выплачиваемая руководителю, не может превышать сумму выполненных работ.

Процедура оформления

Алгоритм оформления вознаграждения председателю ТСЖ таков:

1. Организуется собрание собственников жилья. Заранее владельцев информируют о дате и времени проведения. В случае явки менее 50%, все утверждённые на собрании решения будут недействительными.
2. Далее председатель и другие члены правления предоставляют владельцам жилья акты о проделанных работах в доме и окружающей территории. В актах обязательно указывается стоимость всех работ.
3. Рассчитывается процент, который будет выплачиваться в качестве вознаграждения. Результаты выносятся на голосование, которое может быть тайным или открытым.
4. После того, как все присутствующие на собрании соглашаются с определенным значением, составляется протокол. В нем указывается, что председатель имеет право высчитать этот процент от суммы в свою пользу. Протокол и является тем самым документом, подтверждающим вознаграждение председателя (как назначается председатель ТСЖ?).
5. Затем остается предоставить протокол в налоговую службу, а также написать туда заявление о получении вознаграждения. После этого он снимает полагающиеся ему деньги со счета.

Изменение размера – кем и как решается?

В статье 145 Жилищного кодекса РФ говорится о том, что регламентирование процента вознаграждения управителя ТСЖ является полномочием общего совета.То есть, вопрос решается также на общем собрании жителей. Сам председатель, как и прочие члены управления, принимать решения по увеличению вознаграждения не имеют права.

Если в Уставе предусматривается возможность изменения вознаграждения, то на любом из собраний можно его изменить. В Уставе может быть ограничено максимальное значение процента вознаграждения, и даже голосование на собрании не может этого изменить.

Важно.При принятии решения на собрании также должно присутствовать не менее 50% от всех жильцов дома. В противном случае принятое решение не будет иметь силы.

Взимаются ли налоги и какие?

Вознаграждение является доходом, а потому также подвергается налогообложению(п.1 ст. 210 НК РФ). Председатель ТСЖ обязан уплачивать НДФЛ равно как и все остальные. На сегодня размер НДФЛ составляет 13 % от суммы дохода. Оплатить этот налог председатель может лично.

Также у него есть возможность произведения налогового вычета через кредитную организацию или регионального оператора.

Нужно ли перечислять страховые взносы и какие?

Т.к. ст. 149 ЖК РФ регулирует исполнение определенных функций на председателя товарищества, то его услуги можно признавать трудовой деятельностью физического лица. Это означает, что полученный председателем доход от деятельности в ТСЖ должен облагаться страховыми взносами в общем порядке (п.1 ст. 420 Налогового кодекса РФ).

Подлежат уплате те страховые взносы, по которым лицо является застрахованным.

Обычно оплачиваются следующие взносы:

• Пенсионного страхования.
• Медицинское страхование.
• Страхование на случай временной нетрудоспособности.

Причины задержки или отказа в оплате и пути решения

Если возникла ситуация, по которой председателю не выплачивается нужное вознаграждение, то это является прямым нарушением норм труда. В этом случае председатель ТСЖ имеет право обратиться в трудовую инспекциюпо данному вопросу. Также можно одновременно обратиться и в жилищную инспекцию.

Инспекции обязаны разобраться в деле, и благодаря своим полномочиям обязать правление выплатить всю требуемую сумму за проделанные работы.

Внимание!Решить возникший вопрос можно также на собрании собственников жилья, при явке более 50%.

Председатель ТСЖ за свою работу обязан получать зарплату. Но термин «зарплата» к нему не применим – ему не с кем оформить трудовой договор. Поэтому ему выплачивается вознаграждение, в проценте от суммы стоимости проделанных работ по благоустройству дома и прилегающей территории.

Решить вопросы по размеру оплаты труда, о ее увеличении и т. п. можно только на общем собрании жильцов, если явка составила не менее 50%. Из вознаграждения председатель платит НДФЛ. При задержке или отказе в выплате он вправе жаловаться в трудовую и/или жилищную инспекции.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !