Общая долевая собственность на участок земли

Действующее земельное и гражданское законодательство допускает владение и распоряжение земельными участками как для граждан, так и для юридических лиц.

При этом собственность гражданина на земельный участок может носить как индивидуальный, так и долевой характер. Но что делать, если один или несколько собственников решили прекратить право долевой собственности и индивидуализировать свой участок с соответствующим переоформлением права собственности?

Как разделить землю

Действующим законодательством предусмотрено, что правом владения земельным наделом могут обладать несколько человек. В случае если доля для каждого собственника установлена, то такая недвижимость находится в общей долевой собственности. Не смотря на то, что право обладания таким имуществом имеет достаточно плюсов, все же владельцы нередко приходят к выводу о его разделе.

Данные процесс представляет собой непростую задачу, учитывая, что не всегда совладельцы имею единую позицию относительно указанного вопроса или на земельном участке располагаются постройки.

Раздел общей долевой собственности на земельный участок может пройти двумя путями: в добровольном или судебном порядке.

Раздел в добровольном порядке

Добровольный порядок в первую очередь характерен согласием всех собственников спорной недвижимости на такой раздел. Указанная процедура может быть достаточно разнообразной, например, при выделении долей одном участнику отойдет дом и земля под ним, а второй получит большую часть земельного надела.

Порядок проведения данного процесса, а также очередность действий зависят от многих факторов таких как:

• площадь выделяемого участка;
• общий размер земельного надела, поскольку в каждом населенном пункте установлены минимальные размеры границ участков;
• его целевое назначение и т.д.

Важно! Доли земельного участка могут быть установлены собственниками еще на этапе его приобретения. В случае если такие действия проведены не были, а раздел является невозможным, то раздел произойдет поровну как в натуре, так и в юридическом смысле.

Каждый вновь созданный участок имеет определенные лимиты в своих размерах, в связи с чем раздел указанной недвижимости может быть несправедливым по отношению к отдельным собственникам.

Пример: Разделение надела на трех владельцев является невозможным ввиду несоответствия предусмотренного региональными правилами минимуму какого-либо из выделенных участков. В таком случае один из участников может претендовать на денежную компенсацию за свою долю, а землю между собой поделят два оставшихся собственника. Третий же получит оговоренное возмещение с учетом рыночной цены участка, но право на общую недвижимость потеряет.

Размер земельного участка при разделе земельного участка

Для того чтобы приступить к процедуре выделения доли на земельный участок, в первую очередь необходимо определиться с площадью вновь образованного земельного надела, который не должен быть меньше или больше установленного законодательством.

В каждом регионе Российской Федерации органами местного самоуправления установлены свои максимальные и минимальные допустимые размеры для указанных участков. Так, в Московской области определены следующие нормативы выделяемых из совместной собственности наделов:

• Для земель с/х назначения – от 2 до 4 га;
• Для садоводческих потребностей – от 0,06 до 0,15 га;
• На землях для устройства огорода – от 0,04 до 0, 1 га;
• Для постройки дачи – от 0,06 до 0,25 га.

Процесс раздела

В случае нахождения собственниками точек соприкосновения в вопросе раздела общего земельного надела, последним необходимо будет провести следующие действия:

• Определить границы вновь созданных земельных участков, составить планы межевания и утвердить их;
• Указанные документы подлежат сдаче в органы администрации по месту нахождения надела для последующего утверждения главой ведомства проекта новых границ;
• Между сторонами заключается соглашение о разделе, удостоверяемое нотариально;
• После прохождения указанных процедур, полный пакет документов предоставляется в Регистрационную палату или многофункциональный центр для регистрации права собственности на новые участки.

Для завершения указанной процедуры в Регистрационную палату предоставляется следующий пакет документов:

• Документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость, например, договор купли-продажи или акт о приватизации;
• Кадастровая документация участка;
• Соглашение о разделе, удостоверенное нотариусом;
• Письменное согласие лиц, имеющих отношение к спорному наделу, например, банковских организаций, в случае если участок находится у последних в залоге;
• Документы, подтверждающие оплату госпошлины.

Образец соглашения о добровольном разделе

Процедура добровольного раздела земельного участка участниками долевой собственности обязательно должна сопровождаться составлением и оформлением соответствующего соглашения.

Документ оформляется письменно, в нем отражаются все существенные условия и данные. Обязательно придется указать:

• Дата и место составления соглашения;
• ФИО сторон, их паспортные данные, адреса регистрации и проживания;
• Спецификации на земельный участок: сведения о праве; реестровый и кадастровый номера; целевое назначение; местонахождение; площадь;
• Описываются достигнутые условия по разделу участка: кому, в каком размере, на каких условиях. Также оговаривается компенсация и расходы на оформление изменений;
• Подписи сторон;
• Нотариальное удостоверение.

Представленный ниже образец соглашения может быть использован для сведения в простейшем споре, но для составления более сложного документа лучше обратиться за помощью к опытным юристам. Консультация наших специалистов на сайте совершенно бесплатна!

Раздел в судебном порядке

В случае возникновения непонимания между собственниками в решении вопроса раздела общей долевой собственности, единственным законным способом проведения данной процедуры является судебный процесс.

Главной особенностью такого порядка является то, что для выделения доли из земельного участка достаточно волеизъявления только одного из участников. Таким образом, если владельцы недвижимого имущества не смогут прийти к соглашению — любой из них имеет право обратиться с соответствующим исковым заявлением в суд.

Кто ответчик при разделе земли в натуре

Как правило, право пользования земельным участком возникает у семейной пары или между членами семейства после приватизации земельного участка. В некоторых случаях такое разделение возможно в случае возникновения спора между лицами, которые не имеют между собой родственных связей, например, между двумя садоводами или сособственниками двух- или трех- квартирного дома с изолированными входами.

Согласно предписаниям ст. 252 ГК РФ, заявить о своем желании разделить земельный участок имеет любой владелец такой недвижимости. Таким образом, в случае возникновения судебного разбирательства относительно выделения долей указанной недвижимости, ответчиками по таким искам могут быть, как супруг или другие родственники, являющиеся совладельцами спорной собственности, так и лица, не связанные кровными узами, но имеющие общие права на земельный участок.

Проще говоря – ответчиком всегда будет другой участник долевой собственности, поскольку именно ввиду его несогласия или противодействия разделу процесс разделения земли будет невозможен.

Алгоритм раздела через суд

Процесс принудительного разделения надела через суд происходит в следующем порядке:

• Лицо, инициирующее раздел, определяет размер доли каждого владельца спорного земельного участка, а также количество таких долей соразмерное числу собственников.
• Далее заинтересованное лицо составляет исковое заявление, предметом которого является требование о выделении последнему части от спорного земельного надела.
• После получения иска, судом устанавливается возможность принятия его к рассмотрению. В случае если документ полностью соответствует всем процессуальным нормам, судья назначает дату слушанья по делу и уведомляет об этом все стороны процесса.
• Дело слушается по существу заявленных требований и предоставленных доказательств, после чего выносится мотивированное решение об удовлетворении исковых требований или об отказе в этом.
• В случае принятия судом положительного решения совладельцы спорной недвижимости предоставляют его вместе другими необходимыми документами в Регистрационную палату для оформления права собственности на перераспределенные доли.

ВАЖНО: При невозможности силами суда и сторон прояснить спорные моменты. Связанные с реальным или юридическим разделом земли, такие вопросы могут быть поставлены перед экспертным учреждением. По вопросам раздела участка могут быть назначена землеустроительная экспертиза (если на участке нет строений) или же строительно-техническая, если под спор о разделе подпадают и различные постройки и сооружения.

Порядок составления иска

Исковое заявление о выделе доли из общего имущества необходимо составлять в следующей форме:

• Название и адрес судебного органа, в который подается исковое заявление;
• Личные данные всех сторон по делу;
• Указывается цена иска;
• В описательной части искового заявления указываются все подробности, обуславливающие порядок приобретения спорного надела, его использования, а также отражаются доли всех собственников недвижимости.
• Поясняются причины, по которым истец обратился в суд с целью принудительного выдела доли земельного участка, а также уточняются способы досудебного урегулирования спора;
• В мотивировочной части искового заявления истец излагает варианты предпочтительного раздела земельного участка, при этом подтверждая свою позицию нормами действующего законодательства;
• Указывается перечень дополнительных материалов;
• Ставится подпись заявителя и дата составления документа.

Общие правила составления иска прописаны в ст. 131 ГПК РФ. И хотя она не регулирует конкретно это правоотношение и вид спора, изложенных там правил достаточно для грамотного составления иска при наличии определенного опыта.

Образец искового заявления

Самостоятельное составление искового заявления о разделе земельного участка между собственниками часто не под силу людям без юридического образования. Ниже приведен образец иска, который вы можете использовать в качестве основы для своего заявления. Но мы настоятельно советуем хотя бы проконсультироваться с юристом, ведь на нашем сайте это совершенно бесплатно!

Документы для иска о разделе

К исковому заявлению необходимо приложить следующую документацию:

• Копии идентифицирующих личность документов всех сторон по делу;
• Документы, подтверждающие право собственности на спорное недвижимое имущество;
• Кадастровый паспорт участка и другая техническая документация;
• В случае наличия – заключение экспертов относительно характеристик земельного надела;
• Подтверждение оплаты государственной пошлины (300 рублей, так как иск не подлежит оценке);
• Копия иска для ответчика.

Документы не заверяются, но оригиналы нужно обязательно принести в суд на случай запроса их судьей.

Роль эксперта при судебном разбирательстве

Во время судебного разбирательства о принудительном разделе земельного надела, судья может завершить процесс только в случае наличия в материалах дела заключения независимых экспертов о результатах проведения землеустроительной экспертизы. В полномочия экспертной организации входит:

• определение границ выделяемого земельного участка;
• его правовое положение;
• линии регулирования застройки и т.д.

После изучения характеристик спорной недвижимости, специалистами будет предложено несколько самых оптимальных вариантов в части ее разделения. При этом эксперты действуют строго с поставленной перед ними судом задачей и вправе выходить за ее пределы лишь при мотивированном обосновании о невозможности дачи заключения без расширенного толкования проблемы.

Кроме того, указанная экспертиза также определяет порядок раздела строений, которые находятся на спорном участке, однако, с технической точки зрения это не всегда является возможным. Так, для признания части домовладения пригодным для проживания должны соблюдаться некоторые условия такие, как изолированность, наличие отдельного входа, коммуникаций и других удобств. Как правило, экспертами, еще на начальном этапе строительства домов, предлагаются варианты проектов, обуславливающих возможность его будущего раздела, но это случается крайне редко.

Таким образом, при разделе земельного надела, здания, расположенные на нем, в большинстве случаев являются неделимыми.

После завершения экспертной оценки специалистами предлагается несколько способов раздела спорной собственности, владельцам такого имущества останется лишь выбрать наиболее подходящий. В случае если ни один из вариантов не будет соответствовать ожиданиям сторон, суд самостоятельно сделает выбор, однако, такое решение может быть обжаловано в апелляционном порядке.

Судебная практика

Практика показывает, что отчеты экспертных организаций имеют ключевое значение при вынесении судьей решения по рассматриваемому делу. Для проведения указанной экспертизы суды обычно пользуются услугами проверенных специалистов, с которыми неоднократно проводилось сотрудничество, но при этом, стороны вправе привлечь к рассмотрению дела другую экспертную организацию или частное лицо на свое усмотрение.

После вынесения экспертного заключения судом будет предложено два варианта дальнейшего развития событий:

• Раздел земельного надела. Указанный вариант предполагает создание нескольких земельных участков на месте исходного. После получения такого судебного решения собственники смогут приступить к межеванию границ участков, постановке недвижимости на учет и получению свидетельств о праве собственности.
• Установление порядка пользования таким участком. Данный выход предполагается в случае невозможности проведения раздела спорного имущества. Судом будут учтены размеры долей каждого собственника и фактически сложившийся порядок пользования наделом, но владельцам придется и дальше быть соседями, а также совместно владеть недвижимым имуществом.

Важно! Единственным выходом является выделение одним из участников своей доли в натуре, с целью ее дальнейшей продажи, при этом должно учитываться первостепенное право на покупки такого имущества другими сособственниками.

Пример: Собственники земельного участка и расположенного на нем жилого дома приняли решение о разделе земли под домом, но к общему знаменателю не пришли, поскольку в документах о праве собственности у них указаны равные доли – по ½, а земельный участок одного из собственников (Петрова А.) на 20% больше по площади.

В результате судебного разбирательства судом, с привлечением экспертов, установлено:

• Раздел участка без раздела дома возможен. Поскольку дом представляет собой единое строение, но с изолированными помещениями, принадлежащими каждому из собственников;
• Земельный участок с учетом заключения эксперта был разделен в строгом соответствии с долевыми величинами. Для этого потребовалось изменить конфигурацию двора;
• Право общей долевой собственности как на дом, так и на земельный участок было прекращено.

Нужен юрист

Квалифицированная юридическая помощь от опытных юристов является незаменимой поддержкой при разделе земельного участка. Сложность и запутанность земельного законодательства исключает успешный развод без помощи юриста.

Задайте бесплатный вопрос нашим специалистам прямо на сайте и получите ответ в кратчайшие сроки. Наши юристы легко ответят даже на самые сложные вопросы!

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Общая долевая собственность на земельный участок

Под общей долевой собственностью на земельный участок подразумевается, что земельный участок находится в собственности двух или нескольких лиц. Зачастую земля находится в собственности более чем у ста и даже пятиста лиц. Как правило, это земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые были образованы в связи с реорганизацией колхозов и совхозов, существовавших в советское время.

Собственник земельной доли, безусловно, обладает определенными правами, которые, в частности, позволяют ему производить выделение земельного участка в счет общей доли.

Данная категория собственности существует в нашей стране с 1980 годов, со времен образования совхозов и колхозов. Ранее этот вид собственности был очень популярен и распространен. Сельское хозяйство в эти годы очень активно развивалось, был большой оборот сельскохозяйственной продукции, массово засеивались земли и собирался урожай. Все земли, находящиеся в обще долевой собственности были использованными. Граждане, обладающие собственностью, получали неплохой доход в натуре (зерно, сено и т.п.).

В связи с сокращением сельскохозяйственного производства в Российской Федерации земли мало используются, все реже засеиваются, а если и засеиваются, то малоэффективно. Поэтому, обладая долей в праве собственности и учитывая порядок распоряжения ею, остается лишь одно верное решение – выдел доли на местности.

Выдел земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности — это наиболее правильный путь перехода к частной собственности на землю.

Согласно п. 2. ст. 252 ГК РФ Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Причин, по которым собственник земли может осуществить эту процедуру, достаточно много, и он не обязан озвучивать их ни одному из других участников долевой собственности. К примеру:

• дольщик может расширить свое подсобное хозяйство,
• организовать на участке ферму,
• или же сдавать его в аренду.

Процесс по выделу своей доли в натуре не очень быстрый, так как для получения желаемого результата необходимо провести ряд работ.

Работу по выделу своего земельного участка стоит начать с подбора организации и кадастрового инженера, которые будут заниматься межеванием земельного участка и выделом его в натуре. Такие работы дорогостоящие, поэтому следует найти грамотного специалиста в этом вопросе, который выполнит проект выдела доли в натуре наименее затратно и в соответствии с требованием законодательства Российской Федерации.

Одновременно с заказом проекта выдела доли в натуре необходимо в местную газету подать соответствующее объявление.

Газета, в которой размещается информационная статья о выделе доли в натуре, утверждается Администрацией Муниципального образования, в границах которого находится земельный участок, в счет которого происходит выдел доли, и Протоколом общего собрания собственников земельного участка.

Далее этот проект должен быть утвержден на общем собрании участников общей долевой собственности. После успешного утверждения границ вновь образуемого земельного участка, нужно зарегистрировать на него право собственность в органе, которому подведомственен этот вопрос.

Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы. В Новосибирской области таким органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области. Для регистрации проекта необходимы следующие документы:

• Заявление о государственной регистрации (заполняется представителем органа государственной власти);
• Квитанция об оплате обязательной государственной пошлины, копия квитанции;
• Свидетельство о праве собственности (основной документ);
• Решение о выделе земли собственников долей;
• Соглашение об определении долей;
• Решение собрания дольщиков о местоположении участка;
• Кадастровый план общего участка, где выделялся конкретный пай.

В вышеизложенном был проанализирован порядок выдела доли в натуре на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения. Только на первый взгляд все кажется достаточно просто, но когда собственник начинает заниматься выделом доли, у него возникает масса вопросов: какой инженер лучше? в какой газете размещать статью? как проводить собрание? как правильно проводить и где публиковать извещение о проведении собрания участников общей долевой собственности, если число участников составляет более двухсот человек?

Отметим, что порядок выделения земельного участка в счет земельной доли регулирует Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в частности статья 13 указанного закона.

ООО «Центр Недвижимости и Права» имеет большой опыт с общей долевой собственностью на земельные участки. У нас сформированы свои правила работы в этом направлении, мы сотрудничаем с лучшими кадастровыми инженерами области. Если у вас имеется в собственности только часть земельного участка, обращайтесь за помощью в ООО «Центр Недвижимости и Права».

Мы будем рады Вам помочь.

Безусловно, если у Вас нет возможности выделить долю, поскольку для этого нужны существенные вложения, можно найти способ распорядится уже имеющейся собственностью.

Вариантов того, как можно распорядиться своей землей довольно много. Вот основные из них:

1. Передать по наследству имеющийсяся объект недвижимости путем составления завещания у нотариуса.
2. Внести определенную долю в уставной капитал той организации, которая занимается уставной деятельностью на этом земельном участке.
3. Есть возможность передать свою земельную долю (пай) в доверительное управление или же вовсе подарить её. При передачи доли в доверительное управление Вы извлекаете существенную выгоду – получение продуктов сельского хозяйства, что наиболее подходит для жителей сел и деревень.
4. Продать либо иным образом произвести отчуждение земельной доли другому участнику долевой собственности.
5. Получить выплату стоимости доли от других участников долевой собственности в судебном порядке.

Следует обратить внимание на отчуждение части собственности – доли. Продажа доли в праве общей долевой собственности на земельный участок возможна лишь другому собственнику доли в праве общей долевой собственности на этот же земельный участок. Нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Новосибирской области предусмотрен запрет на отчуждение данного вида собственности третьим лицам.

Также при продаже указанного выше вида имущества закон предусматривает такое понятие как преимущественное право покупки. При продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, право преимущественного выкупа по отношению к другим покупателям имеет Новосибирская область. И собственник при продаже объекта недвижимости должен учитывать этот нюанс.

Правильно составить извещение о намерении продать либо исковое заявление о взыскании стоимости доли в праве общей долевой собственности, в срок получить ответ от Департамента имущества и земельных отношений, а также подать заявление в компетентные органы, Вам помогут юристы в городе Новосибирске компании «Центр Недвижимости и Права».

Но все же, лучшим видом собственности, по сравнению с долей, является личная, частная собственность, при которой во владении, пользовании и распоряжении находится весь объект недвижимости, в данном случае – это земельный участок.

Можно оговорить то, что одним из главных преимуществ по владению целым объектом недвижимости, нежели его частью, является его свободная продажа. Нет первоочередного право покупки сособственников, а также строительство на земельном участке объектов недвижимости, которое осуществляется без предварительного одобрения всеми участниками долевой собственности.

Компанией «Центр Недвижимости и Права» руководит один из лучших в Новосибирске специалистов в области недвижимости, Коротков Максим Викторович, у которого за плечами многолетний опыт в совершении операций по выделу земельной доли, и наши специалисты оказывают услуги действительно профессионально. Стоимость услуг определяется в индивидуальном порядке и зависит от огромного количества факторов, нюансов. Проконсультироваться по вопросам выделения долей вы можете как по телефону, так и в наших офисах.

Всегда будем рады вас видеть!

Кроме общей долевой собственности на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, еще одним видом долевой собственности на земля является земельные участки по индивидуальными двухквартирными домами и многоквартирными домами.

Зачастую, дом, который находится на земле является двухквартирным. И при оформлении дома и земельного участка в собственность возникают некоторые трудности. Если оформление квартиры достаточно просто (заказ технических и получение правоустанавливающих документов), нежели оформление участка, на котором находится двухквартирный дом, так как изначально земельный участок оформляется в долевую собственность, и разделить его можно только после оформление долевой собственности.

Существует такой институт права как совместная собственность на землю, который не стоит путать с долевой собственностью. Совместная собственность на землю может быть у супругов, при этом размер долей не определен и, как правило. признается равным. Так, доля в собственности на какой-либо объект может находится в совместной собственности. Это происходит путем приобретения одним из супругом в порядке возмездной сделки в собственность доли на какой бы то ни было объект недвижимости.

Не стоит путать эти два понятия, ведь суть их содержания значительно отличается друг от друга.

ООО «Цент Недвижимости и Права» предлагает комплекс услуг по оформлению в собственность индивидуальных жилых домов и земельных участков. Мы проведем беседу с Вашими соседями и постараемся убедить их в оформлении документов.

Любые вопросы, связанные с общей долевой собственностью на земельный участок, Вы можете задать нам по тел.: 29-89-709; 255-66-17; 255-17-6 6; 263-18-78 .
ООО «Центр Недвижимости и права» находится по адресу: г. Новосибирск, Красный проспект, д. 17/ул. Максима Горького, д. 66, оф. 610.

Долевая собственность на земельный участок: плюсы, минусы и алгоритм выделения доли

В настоящее время многие из нас, я имею в виду горожан, стремятся перебраться за город, на свежий воздух. Многие присматривают себе земельные участки для строительства дачи, а то и загородного дома для постоянного проживания. Я думаю, для вас будет полезно узнать, что такое долевая собственность на земельный участок, которая часто возникает при приобретении земли.

Из-за любви советской власти к колхозам и коммунальным квартирам можно предположить, что именно ей принадлежит идея права общей собственности. Но оказывается, этот институт был создан более двух тысяч лет назад в Римской империи и Византии.

Несколько слов об общей собственности

Данный правовой институт характеризуется наличием одного объекта и нескольких его собственников. Он имеет две разновидности:

• совместную – доли собственников (участников) не определены. Порой эту форму называют коллективной;
• долевую – доли собственников (участников) определены.

Доля – это часть чего-то (в данном случае земли), которая четко определена.

Эта статья не охватывает весь спектр вопросов, связанных с общей собственностью, а посвящена только долевой.

Как уже отмечалось выше, понятие общей собственности пришло в современное законодательство многих стран из Римского права. В России было введено еще в XII веке документом, который назывался “Русская правда”, а уже в XV веке с появлением Псковской Судной грамоты началось формирование права общей долевой собственности, дальнейшее развитие которой было сделано в XVII веке в Соборном Уложении.

Следующим шагом в развитии правовых основ этого института явился Свод законов гражданских, принятый в 1900 году, который действовал до 1917 года.

В настоящее время вопросы общей долевой на землю регулируются Гражданским кодексом РФ (Глава 16) и Земельным кодексом. Эти законы, наконец, вернули в нашу жизнь забытое понятие частной собственности на землю. Сейчас существуют следующие виды земельного владения (собственности):

• частная,
• государственная,
• муниципальная.

Скажу пару слов о совместной собственности, в частности на землю.

Она дает право всем участникам вместе владеть и пользоваться всем земельным наделом, если они дополнительно не договорились об ином порядке пользования. Они могут выбрать одного и дать ему полномочия управлять участком. Распоряжаться же землей может любой из собственников при условии согласия всех остальных.

Наше законодательство предусматривает такой вид владения для:

1. Фермерских хозяйств.
2. Земельных участков, если их купили на взносы членов садоводства.
3. Супругов, даже если не зарегистрировано право двух лиц: мужа и жены (если это не противоречит брачному контракту).

Кроме того, совместная собственность на землю может возникнуть по договору между владельцами отдельных земельных участков.

Общая долевая собственность на землю

Долевая, в том числе и на землю, – это собственность нескольких человек, у которых размеры долей (частей) в праве зафиксированы (в отличие от совместной собственности). Они могут быть определены законом либо договоренностью между участниками.

Права и обязанности владельца доли

Доли собственников по умолчанию являются равными (равнодолевая собственность), если иное не закреплено в законе или не прописано в их соглашении. Подписав соглашение, можно установить деление на неравные части. Также можно оговорить дальнейшее изменение размеров долей в зависимости от участия в улучшении общего имущества – земельного надела.

Доли могут быть двух видов:

• реальная – когда она идентифицирована в натуре, то есть обозначена границами в рамках надела;
• идеальная – когда она определена лишь в виде процента от общей площади участка.

Несмотря на наличие долей (в том числе и реальных), сособственники владеют и пользуются всем наделом по общему соглашению. Если такого соглашения достичь не получается, то остается только одна дорога – в суд.

Ничто так не портит отношения, как их выяснение.

Если кто-то из участников не может в полной мере пользоваться своей долей, он может претендовать на денежную компенсацию за счет остальных.

Доходы, получаемые от пользования землей, распределяются пропорционально размеру доли собственников, если иное они не оговорили в своем соглашении.

Но этот приятный факт для обладателя большей части имеет и оборотную сторону – в расходах, связанных с содержанием общего имущества, этот собственник тоже участвует пропорционально размеру своей части. К расходам относятся:

• обязательства перед государством. Это налоги на землю и иные обязательные сборы;
• расходы на содержание и уход за имуществом (земельным наделом).

Что касается распоряжения землей, то в отношении общедолевой собственности различают два варианта:

1. Распоряжение всем участком.
2. Распоряжение своей долей в участке.

Первый вариант реализуется исключительно при согласии всех собственников. Следует иметь в виду, что если согласия нет, то даже суд не поможет. Таким образом, каждый сособственник в этом вопросе обладает правом вето.

Для реализации второго варианта участнику не требуется согласие остальных. Он может продать, подарить, заложить, оставить в наследство и т. д. свою часть исключительно по своему решению, не спрашивая разрешения у других участников.

Но ложка дегтя есть и здесь. Участники имеют преимущественное право покупки. Иными словами, продать долю можно третьему лицу только после получения отказа от ее приобретения от всех остальных участников.

Конечно, существуют способы обойти преимущественное право.

Например, не оформлять договор купли-продажи, а заключить договор дарения. Но такой ход рискован. Если кому-то из заинтересованных лиц удастся доказать, что сделка дарения была притворной (то есть совершенная с целью прикрыть сделку купли-продажи), то все закончится печально для вас и вашего покупателя – ваша сделка будет признана недействительной.

Можно заложить свою долю, затем не вернуть долг, а с кредитором заключить соглашение об отступном. Вы вместо возврата взятых в долг денег передаете ему свое право на вашу долю в общей долевой. Этот выход имеет минус – сложное оформление.

Есть еще вариант с передачей своего права в обмен на пожизненное содержание. Суть в том, что вы передаете покупателю права на свою часть имущества, а он обязуется пожизненно вас содержать. Такой вид договора носит исключительно личный характер, преимущественное право остальных участников в этом случае не работает.

Естественно, при таком способе большие риски несет покупатель.

Возникновение общей долевой собственности

Чаще всего она возникает в отношении земли при:

1. Приватизации несколькими лицами.
2. Вступлении в права наследства по завещанию.
3. Покупке части земельного надела.
4. Дарении (получении по дарственной) части земельного участка.

Особенности собственности на некоторые виды земель

Для двух видов земель существуют ограничения в праве собственности на них.

Земля сельхозназначения

Она возникала в процессе приватизации совхозов и колхозов. При этом участники этого замечательного процесса, который, как предполагалось, должен был повернуть историю вспять, получали земельные доли в праве общей собственности на весь земельный надел. Она имеет количественную характеристику, но не привязана к конкретному клочку земли.

Да и долей она не совсем является.

Она в отличие от обычной доли в общедолевой собственности имеет ограничение – ею нельзя свободно распорядиться без ее выделения в натуре, то есть выделения конкретного реального земельного участка. Без этого отчуждение допускается только в пользу иных сособственников. Еще ее можно внести в уставной капитал сельхозорганизации, использующей в своей деятельности весь участок.

Даже оставить в наследство кому-либо со стороны нельзя.

Такая доля напоминает мед, который как бы есть, но его как бы нет.

Территория под домом

Любой человек, которому выпало счастье заработать на квартиру и купить ее, становится сособственником земли под многоквартирным домом. У всех хозяев жилых метров возникает общая долевая собственность, в которой доли пропорциональны площадям их квартир.

Но вот выделить эти доли из общедолевой собственности нет никакой возможности, это напрямую запрещает Жилищный кодекс РФ.

Есть только один шанс, если вы приобрели жилье в многоквартирном одноэтажном доме, в котором можно сделать небольшую перестройку и обеспечить отдельный вход в каждую квартиру. Тогда необходимо сначала выделить в натуре доли в доме (после его реконструкции), а потом уже поделить и землю: как под ним, так и прилегающую.

Как выделить доли, раздел участка

Общедолевая собственность часто не позволяет собственнику в полной мере использовать свое право, поэтому возникает необходимость выделить свою часть земли из общего надела.

Причины и возможности

Наиболее часто встречающаяся причина, которая толкает сособственников на раздел земли, – это желание продать свою долю надела или желание обособиться от соседей.

Продавать невыделенную часть сложно. Покупатель не понимает, на что он будет тратить свои с таким трудом заработанные деньги: на часть участка, где такие стройные сосенки и симпатичная солнечная полянка, или на это болото с кишащими над ним мошками. Покупателю не нужна идеальная доля, подавай реальную.

Кроме того, после раздела участка прекращается преимущественное право покупки других участников.

Вы решили построить на своей доле (пока не выделенной) дом своей мечты, разбить прекрасный сад, но вам уже видится, как в этот сад соседи ходят выгуливать своих домашних питомцев, а под окнами вашей спальной сосед паркует свой старый чадящий дизельный автомобиль. Поэтому надо выделить долю, разделить участок, чтобы быть уверенным, что теперь никто, кроме дорогих гостей, на ней не появится.

Чем выше забор, тем лучше отношения с соседом.

Земельный участок, который находится в общей долевой собственности, может быть поделен между участниками. При этом общая долевая собственность перестанет существовать для всех бывших сособственников, каждый из них обретет индивидуальную собственность на часть участка, что соответствует его доле.

Кроме того, возможна ситуация, когда один или несколько участников решат выделить свои доли из общей собственности. Тогда индивидуальную собственность обретет этот участник или участники, а остальные останутся сособственниками оставшейся территории земельного участка, сохранят на нее право общей долевой собственности.

Выделение доли или раздел надела не всегда возможен. Например, из-за невозможности организации подъезда к одной из выделяемых долей.

Также выделение (раздел) может противоречить закону. Это в первую очередь касается ситуаций, когда площадь выделяемой доли меньше минимальной, установленной для данной категории земель в этом регионе.

К примеру, минимальные площади участков, установленные в Санкт-Петербурге:

• для строительства индивидуального дома – 300 кв. м.;
• для садоводства – 200 кв. м.;
• для огородничества – 200 кв. м. и т. д.

Если размер какой-нибудь доли менее минимально допустимого значения, то остается только вариант выкупа ее остальными собственниками. Сумму выкупа определяют по согласию или через суд.

Государство оставило только лазейку для себя любимого, позволив не учитывать размер участка при изъятии земли для муниципальных или государственных нужд.

Способы

Как вы уже догадываетесь, существует два способа поделить участок, который находится в долевой собственности:

1. По соглашению сторон.
2. Через суд.

В первом случае сособственники заключают соглашение, в котором указывают:

• данные участка: кадастровый номер, адрес, категорию земель, назначение;
• паспортные данные участников собственности;
• информацию о размерах долей;
• план участка с нанесенными на нее желаемыми (согласованными) границами долей;
• согласие участников на процедуру выделения (раздела).

Во втором случае инициатор раздела подает в суд исковое заявление, прикладывая к нему документы, подтверждающие собственность, свои исковые требования и описания действий, которые он предпринимал для решения вопроса.

Техника

В процессе выделения доли или раздела участка собственники сталкиваются с необходимостью проведения межевания – процесса определения границ и их документального закрепления для вновь появляющихся участков, на которые делится первоначальный.

Регулируется данный процесс Федеральным законом РФ “О землеустройстве”.

Межевать должна землеустроительная геодезическая компания. Тут не обойтись без дополнительных расходов, сами вы межевание произвести не сможете. Нанятые специалисты:

• проводят исследование и освидетельствование границ участка,
• составляют предварительный план участка,
• производят геодезическую съемку,
• обрабатывают результаты и подготавливают окончательный вариант плана,
• составляют землеустроительное дело.

На вашей совести останется не очень порой приятный аспект этой работы – согласование границ с собственниками земель, которые граничат с вашим новым участком.

Результаты межевания пройдут регистрацию в кадастровой палате, и участку будет присвоен свой кадастровый номер. Вот тогда вас можно будет поздравить с рождением нового объекта вашей индивидуальной собственности.

Заключение

Итак, я поделился с вами некоторыми аспектами общей долевой собственности на земельный надел. Обрисовал причины и способы, с помощью которых вы можете обрести, а также избавиться от собственности такого вида.

Удачи вам в этом нелегком деле!

Как выделить долю земельного участка из общей долевой собственности?

Нахождение земельного надела в общей долевой собственности подразумевает наличие нескольких владельцев у такого надела, каждый из которых вправе оформить свою долю в виде отдельного участка земли.

Процедура такого оформления регулируется Земельным и Гражданским кодексами РФ, а также Федеральным законом №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Понятие выдела доли участка

Под выделом доли в натуре из общей собственности понимают оформление такой доли в самостоятельный земельный надел, имеющий собственные границы и принадлежащий конкретному собственнику.

Общая собственность на земельные наделы бывает двух видов:

Сособственники, владеющие земельным наделом на правах общей долевой собственности, распоряжаются определённой долей данного надела, размер которой закреплён в правоподтверждающих документах. Надел в совместной собственности не разделён на доли, и каждый совладелец распоряжается всем наделом.

Согласно п. 3 ст. 244 ГК РФ, общая собственность считается долевой за исключением отдельных оговорённых законом случаев, например, фермерские хозяйства (КФХ) находятся в совместной собственности у соучредителей.

Способы выдела доли

Для выдела доли из совместной собственности по желанию отдельных совладельцев земельного надела необходимо согласие всех дольщиков данного надела.

Существуют два способа выдела доли участка из совместной собственности:

• В добровольном порядке;
• Через суд.

В добровольном порядке выдел доли происходит, если сособственники участка не имеют возражений против такого выдела и на общий участок имеются все необходимее документы.

Обращаться в судебные органы с иском о выделе доли необходимо в случаях:

• Отсутствия правоустанавливающих документов на долю;
• Неверного указания размера доли в документах;
• Конфликта с сособственниками общего участка;
• Учинения препятствий со стороны местных властей.

Важно знать, что судебные претензии будут относиться к процедуре выдела только в том случае, если долевая собственность уже оформлена, а иски о размере образующихся долей при делении участков между наследниками или бывшими супругами относятся к имущественным спорам и не приводят к выделу доли в натуре.

Процедура выдела

Добровольный выдел доли с последующим образованием земельного надела происходит в следующем порядке:

• Инициатор выдела созывает общее собрание всех сособственников участка;
• На общем собрании все совладельцы надела подписывают протокол собрания с решением разрешить выдел доли инициатора в отдельный участок;
• Владелец отделяемой доли заказывает межевые работы по определению границ нового участка;
• Проходит согласование результатов межевых работ с сособственниками участка и соседними землевладельцами;
• Межевой план нового надела утверждается в кадастровой палате;
• Образующемуся земельному наделу присваивается адрес;
• В органах Росреестра регистрируется право владения земельным наделом.

Совладельцев земельного участка нужно известить о дате собрания не позднее, чем за 10 рабочих дней до его проведения.

На собрании ставится вопрос о выделе доли в заявленном размере и при необходимости к протоколу прилагаются дополнительные резолюции о координатах выделяемой доли на межевом плане участка, размере выделяемой доли и величине денежной компенсации для случаев, когда запрашиваемую долю было решено уменьшить в размерах для обеспечения нормального функционирования оставшегося надела.

Межевые работы по выделу заказывают в геодезической фирме или у кадастрового инженера, работающего на себя и имеющего соответствующую лицензию.

После проведения межевых работ их результаты обсуждаются на собрании по согласованию границ образующегося участка, на котором должны присутствовать:

• Кадастровый работник;
• Совладельцы участка;
• Соседние землепользователи;
• Инициатор выдела.

На собрании кадастровый специалист представляет сформированный им проект межевого плана нового участка, и если собравшиеся заинтересованные лица согласны с расположением границ на плане, то они подписывают акт согласования вновь образованных границ.

Важно помнить, что при выделе доли из надела, относящегося к сельскохозяйственным землям (например, дачным или садовым участкам), согласование границ с совладельцами такого надела не требуется, если они дали согласие на выдел доли, в соответствии с п. 3 ст. 13 Федерального закона №101.

После согласования межевого плана, он представляется в кадастровую палату с заявлением об утверждении вместе со следующими документами:

• Протоколом собрания сособственников общего надела;
• Заключением кадастрового специалиста;
• Актом согласования межевого плана (при необходимости);
• Правоустанавливающими документами на общий надел;
• Свидетельством о праве долевой собственности;
• Копией паспорта заявителя.

Кадастровая палата рассматривает заявление в течение двух недель.

После утверждения межевого плана заявителю выдаётся кадастровый паспорт с указанием адреса образованного участка и координатами его границ, одновременно происходит оформление нового кадастрового паспорта на участок, из которого выделили долю – этот участок сохраняется с изменёнными границами.

Для получения свидетельства о праве собственности на образованный надел необходимо обратиться в регистрационную палату с документами:

• Протоколом собрания дольщиков участка;
• Межевым планом;
• Кадастровым документом;
• Свидетельством о праве собственности на долю надела;
• Правоустанавливающими документами на долю;
• Копией паспорта нового собственника;
• Доверенности, если собственник действует через представителя.

В межевом плане, на обороте графической части, должен располагаться акт согласования границ с подписями заинтересованных лиц и кадастрового работника.

Через 21 день после обращения заявитель получает свидетельство о праве собственности на образованный после выдела участок.

В судебном порядке

Если совладельцы земельного надела отказываются без оснований подписывать соглашение о выделе доли, то инициатор выдела может обратиться в суд по месту нахождения участка.

В исковом заявлении истец должен указать:

• Наименование судебного органа;
• Контактные и паспортные данные истца и ответчика;
• Сведения об общем участке (кадастровый номер, номер свидетельства о регистрации, адрес);
• Требования истца о выделе доли с указанием её размера;
• Обоснования требований истца;
• Доказательства попыток решить вопрос до обращения в суд.

Ответчиками выступают сособственники участка. Истец должен обосновать требования о выделе в мотивировочной форме, ссылаясь на наличие у него права распоряжаться своей долей участка и доказывая, что выделение доли не ущеми права других совладельцев или третьих лиц.

Важно перечислить попытки досудебного урегулирования процесса и реакцию на эти попытки ответчиков.

Среди таких доказательств могут быть письменные отказы дольщиков от согласования выдела или показания свидетелей.

Суд по итогам заседания может назначить землеустроительную экспертизу для выяснения последствий выдела доли для всех участников общей собственности. Если суд посчитает выделение доли истцу правомерным, то в данном случае решение суда будет являться правоустанавливающим документом для регистрации права собственности на участок, образованный из выделенной доли.

Если суд назначал землеустроительную экспертизу с проведением межевых работ, то для регистрации права собственности истец предъявляет в регистрационную палату межевой план, кадастровый паспорт и копию решения суда для получения свидетельства о собственности на надел.

Возможные трудности

Следует знать, что выдел доли в отдельный участок может быть осуществлён только при соблюдении следующих условий:

• Образованный участок и участок в изменённых границах должны иметь беспрепятственный доступ к проходам и проездам общего пользования;
• Границы образованного участка не должны иметь клиньев и/или наложений на границы общего участка;
• Размеры участка должны соответствовать установленным в данном регионе минимальным размерам для участков данного вида землепользования.

Если размеры доли сособственника настолько малы, что образование земельного надела из неё невозможно, такому сособственнику выплачивается денежная компенсация остальными дольщиками, и его владение долей прекращается, согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Минимальные площади, установленные для участков разного вида:

• Под садоводство или огородничество – 4 сотки;
• Под дачное строительство – 6 соток;
• Под крестьянское хозяйство – 15 соток;
• Под личное подсобное хозяйство – 10 соток.

Эти размеры могут изменяться региональным законодательством.

Важно помнить, что в процессе межевых работ по выделу размеры образуемого участка могут отличаться от размеров доли из-за особенностей рельефа и структуры почвы, о чём кадастровым инженером делается специальная отметка в заключении, согласно п. 5 ст. 13 ФЗ №101.

Если выделение доли причинит существенный вред хозяйственной деятельности остального участка, то данная процедура может быть запрещена судом вне зависимости от размеров выделяемой доли.

Отличия раздела от выдела

Разделом называют образование нескольких земельных участков из одного с прекращением существования последнего.

При разделе каждый участник общей совместной собственности получает право распоряжаться всеми вновь образованными участками, согласно п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ, в то время как при выделе каждый участник распоряжается наделом, образованным из его доли.

Процедура выдела применима только для надела в общей долевой собственности, а процедура раздела применяется к общим участкам, находящимся как в долевой, так и в совместной собственности.

После выдела доли общий надел сохраняется в изменённых границах, а при разделе общий надел прекращает своё существование за исключением двух случаев:

• Раздела территории СНТ;
• Раздела государственных или муниципальных земель.

Государственные земли и территории садовых товариществ после раздела сохраняются в изменённых границах, согласно п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ.

В отличие от процедуры выдела доли в отдельный участок, предполагающей наличие хотя бы двух сособственников – участников процесса, процедуру раздела может провести и один собственник участка, становясь владельцем всех вновь образованных наделов.

Решение администрации о предоставлении земельного участка должно быть предоставленно в письменном виде.

Вы покупаете участок с жилым домом? Тогда обязательно прочитайте нашу статью, которая расскажет вам, что необходимо проверить перед покупкой и на что обратить особое внимание.

Существует несколько видов межевых планов. Подробно узнать о каждом из них вы можете здесь.

Соглашение о разделе участка

Для разделения участка на несколько сособственники такого участка заключают соглашение о разделе, которое будет являться правоустанавливающим документом для оформления прав собственности на образованные в результате раздела участки в регистрационной палате.

Соглашение о разделе должно содержать следующие пункты:

• Паспортные данные всех участников соглашения, а также их адреса и контактные телефоны;
• Адрес и кадастровый номер разделяемого участка;
• Информация о правоустанавливающих документах на разделяемый участок;
• Информацию о категории земли участка и виде разрешённого пользования.
• Номер свидетельства о праве собственности;
• Информацию о площадях разделяемого и образующихся участков;
• Сведения о компенсации (при наличии);
• Запись об отсутствии у сторон взаимных претензий.

В тексте соглашения после представления сторон следует указать, на каких условиях происходит раздел, затем перечислить участников соглашения с указанием параметров участка, который получит каждый из них после раздела.

Если одному или нескольким участникам вместо выделения земельного надела выплачивается компенсация, то указывается её размер. К соглашению необходимо приложить план участка с указанием границ новых участков после раздела.

Важно помнить, что разделить можно только участок, не обременённый арестом или залогом, сведения об обременениях можно получить из ЕГРП.

На участок, подлежащий разделу, должен быть оформлен межевой план до заключения соглашения. После заключения соглашения о разделе его участники подают текст соглашения вместе с правоустанавливающими документами и кадастровым паспортом участка в регистрационную палату для получения правоподтверждающего документа.

Итак, выдел земельного участка из общей долевой собственности позволяет образовать новый надел при согласии всех собственников долей, если размер доли соответствует установленному в регионе минимуму.

Для выдела доли нужно провести межевые работы, согласовать границы с совладельцами общего участка и зарегистрировать право собственности.