Налогообложение недвижимости проданной за рубежом

Авторы: А. Краснобаева, помощник юрисконсульта
К. Благова, помощник налогового консультанта
Б. В. Островитянов, академик Источник: G.S.L. Law & Consulting Опубликовано в журнале «Практическое налоговое планирование» за декабрь 2017 г.В чем суть косвенной продажи недвижимости? Как бизнес использует косвенные продажи в налоговых схемах? Как снизить риски при косвенной продаже недвижимости?

Косвенная продажа недвижимости остается одним из популярных способов оптимизации налогообложения. Продавец имущества зарегистрирован в офшоре. Вся прибыль, полученная от продажи недвижимости, оседает в низконалоговых юрисдикциях.

Выручка от продажи не облагается налогом в стране, в которой зарегистрирован получатель дохода. В стране, являющейся источником происхождения дохода, налог не уплачивается. В национальных законодательствах отсутствуют специальные нормы, регулирующие налогообложение операций, связанных с косвенной продажей недвижимости.

Особенности российского налогообложения косвенной продажи недвижимости

В 2014 году российские законодатели начали деофшоризационную налоговую политику. Она включает в себя активную борьбу со схемами косвенной продажи недвижимости. С 1 января 2015 года вступила в силу новая редакция подпункта 5 пункта 1 статьи 309 НК РФ (Федеральный закон от 24.11.14 № 376-ФЗ). Доходы иностранных организаций от источников в РФ, связанных с реализацией акций (долей) не только российских, но и иностранных организаций, более 50 процентов активов которых прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, облагаются налогом на прибыль.

Ставка налога у источника – 20 процентов (п. 1 ст. 284 НК РФ). Если покупатель акций или долей – российская компания, то она выступает налоговым агентом по уплате налога на прибыль (п.

1 ст. 310 НК РФ). Если покупатель – иностранная организация, имеющая постоянное представительство в РФ, то обязанность по уплате налога возлагается на это представительство.

Если стороны сделки – иностранные организации и у покупателя нет постоянного представительства в РФ, то налог не удерживается. В таком случае нет механизма уплаты и удержания налога. Покупателем акций может быть ИП или физлицо (резидент или нерезидент). Эти лица не являются налоговыми агентами (п. 1 ст.

310 НК РФ).

Проверяющие проявляют интерес к косвенной продаже активов

Получается, что обязанность по уплате налога возлагается на иностранную компанию, которая зачастую не ведет никакой деятельности в РФ и не состоит на учете в налоговых органах. Появляется вопрос о том, как удержать налог с дохода при отсутствии лица, на которого возлагаются обязанности по его удержанию. Такой вопрос возникает не только в России, но и во всем мире. За рубежом уже рассматривались громкие судебные дела по косвенной продаже недвижимости.

Это дело Vodafone (Vodafone International Holdings B.V. v. Union of India (2010)) и Zain (Commissioner General URA Vs Zain International BV (2014)). В обоих случаях продавцы-нерезиденты реализовали подконтрольные компании, которые являлись операторами сотовой связи и владельцами лицензий на ведение подобной деятельности. Налоговые органы Индии и Уганды попытались взыскать налог с доходов, полученных при косвенной продаже сотовых операторов. Они доначислили Vodafone налог в размере 2,6 млрд долларов, а Zain – в размере 85 млн долларов.

Суды отменили доначисления. В Индии и Уганде отсутствовали правила налогообложения косвенных продаж. Российские госорганы тоже проявляют интерес к косвенной продаже активов. Следственный комитет возбудил уголовное дело против руководителей шведского концерна IKEA. Их обвинили в уклонении от уплаты налогов с косвенных продаж.

Стороны сделки – иностранные организации. Предмет сделки – акции российской компании, более 50 процентов активов которых состоит из недвижимости в РФ. Немецкая компания продала свои российские «дочки» организации, зарегистрированной в Нидерландах. Дочерние общества – собственники торговых центров в РФ. Компании, зарегистрированные в Германии и Нидерландах, не состояли на учете в российских налоговых органах.

Следовательно, налогового агента, который должен удержать налог с доходов иностранной компании, нет (п. 1 ст. 310 НК РФ).

Следственный комитет установил, что компания, зарегистрированная в Нидерландах, имеет постоянное представительство в РФ. В таком случае представительство данной компании обязано было выступить налоговым агентом.

Как облагают налогами косвенную продажу недвижимости на международном уровне

Нормы кодекса, регулирующие косвенную продажу недвижимости, близки к нормам, закрепленным в Модельной конвенции ОЭСР в отношении налогов на доходы и капитал (подп. 5 п. 1 ст. 309 НК РФ, п. 4 ст. 13 конвенции). Нормы Модельной конвенции ОЭСР о косвенных продажах содержатся лишь в каждом третьем налоговом соглашении.

Это значит, что большая часть соглашений во всем мире не регулирует налогообложение косвенных продаж недвижимости. При отсутствии нормы лицо, отчуждающее акции компании, владеющей недвижимостью, должно уплатить налог в стране своего резидентства. В 24 международных соглашениях, подписанных Россией, есть положения, регулирующие налогообложение косвенной продажи недвижимости, аналогичные Модельной конвенции ОЭСР. В соглашениях со странами, традиционно используе мыми в международном планировании (Швейцария, Люксембург, Кипр и др.), также присутствует данная норма.

В то же время есть пробел в соглашении между РФ и Нидерландами от 16.12.96. В нем отсутствует пункт 4 статьи 13 Модельной конвенции ОЭСР. В соглашениях с отдельными странами установлен высокий порог владения активами (более 75%).

Например, об этом сказано в пункте 3 статьи 13 соглашения между РФ и Сингапуром от 09.09.02.

Модели ОЭСР, которые регулируют налогообложение косвенных продаж

• налог уплачивает резидент страны, в которой расположено имущество;
• налог платит продавец-нерезидент.

Первая модель.

Налог уплачивает организация-резидент, которая прямо или косвенно владеет недвижимостью. Вне зависимости от того, резидент какой страны получил доход от косвенной продажи недвижимости.

Есть возможность взимать налог с компании-резидента, которая владеет недвижимым имуществом лишь косвенно. Налоговые органы смогут в полной мере контролировать уплату налога с косвенных продаж.

Страна, в которой зарегистрирован продавец, тоже может претендовать на налогообложение прибыли, полученной от продажи акций. Продавец не будет иметь право на зачет налога.

Вторая модель.

Продавец-нерезидент будет уплачивать налог с прибыли в стране расположения данной недвижимости. Под налогообложение подпадает вся прибыль продавца-нерезидента. Если доля недвижимости в активах составляет более 20, но менее 50 процентов, то налог на прибыль рассчитывается на пропорциональной основе (Pro rata basis).

Для этого стоимость доли, приходящейся на недвижимость, надо разделить на общую стоимость доли, после чего прибыль нужно умножить на этот показатель.

Продавец несет основную обязанность по уплате налога в стране, где расположено имущество. Контролерам будет непросто взыскать налог, поскольку прибыль получит продавец-нерезидент.

Налоги и сборы в Европе

Что россиянам делать с недвижимостью в Латвии: как продать или сдать в аренду

• 226
• 29.11.2022

• Недвижимость
• Налоги и сборы
• Процедура покупки

Кипр собирается изменить льготную ставку НДС. Что ждёт покупателей недвижимости?

• 736
• 20.09.2022

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Новости

• 21.11.2022

Испания собирается ввести дополнительный налог на содержание элитной недвижимости

Налоговые поступления от сделок с недвижимостью в Греции увеличились почти на 40%

В Греции могут пересчитать зональные ставки налога на недвижимость

Профессионалы призывают власти Греции ввести регулирование краткосрочной аренды

Португалия собирается увеличить налог на недвижимость для туристического размещения

Валенсия будет штрафовать крупных владельцев пустующего жилья

Власти Парижа объявили о повышении налога на недвижимость более чем на 50%

Туристическая ассоциация Кипра призывает ужесточить правила краткосрочной аренды

Налоговики Греции займутся проверкой сделок с недвижимостью

Чехия хочет увеличить ежегодный налог на недвижимость

• Недвижимость
• Процедура покупки
• Налоги и сборы

Процедура приобретения недвижимости в Албании

• 7265
• 20.07.2022

• Налоги и сборы
• Недвижимость
• Анализ рынков

Налоги на Кипре. Сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью

• 4171
• 30.04.2022

Налоги в Финляндии. Сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью

• 5120
• 18.04.2022

Налоги в Испании для владельцев недвижимости

• 3283
• 27.11.2021

Спецпроект Prian.ru: Как купить недвижимость в Испании

Недвижимость в Испании: неформально о Коста-Бланке

• 1111
• 28.12.2019

В заключительном сюжете мы показываем неизменное – красоту Испании, и рассказываем – сколько ещё продлится ажиотаж на рынке недвижимости и в какой момент, если он наступит, лучше всего выйти из.

Недвижимость в Испании: сколько можно заработать на жилье Коста-Бланки

• 1932
• 21.12.2019

Недвижимость в Испании: налоги при содержании недвижимости

• 2317
• 26.10.2019

Недвижимость в Испании: Дополнительные расходы на Коста-Бланке

• 676
• 07.10.2019

• Недвижимость
• Процедура покупки
• Налоги и сборы

Процедура приобретения недвижимости в Австрии

• 8326
• 19.11.2021

Налоги в Болгарии для владельцев недвижимости

• 2717
• 27.10.2021

• Недвижимость
• Процедура покупки
• Налоги и сборы

Процедура приобретения недвижимости в Швейцарии

• 19544
• 20.10.2021

• Недвижимость
• Процедура покупки
• Налоги и сборы

Процедура покупки недвижимости в Литве

• 16406
• 15.10.2021

• Недвижимость
• Процедура покупки
• Налоги и сборы

Процедура приобретения недвижимости в Венгрии

• 13782
• 30.09.2021

• Недвижимость
• Налоги и сборы
• Анализ рынков

Налоги в Турции. Сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью

• 16789
• 10.09.2021

Лучшие предложения
Вилла в Алании, Турция
300 м 2 5 4 5
Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка

Представляем Вашему вниманию новый уникальный проект четырёхэтажной Виллы в живописном и экологически чистом районе Алании -Каргыджак. Вилла 4+1 (300 кв.м.) расположена на возвышенности, благодаря чему из окон открывается великолепный вид на Средиземное море и горы! На собственной территории будет обустроена зона для отдыха и барбекю.

Вилла в Стамбуле, Турция
174 м 2 4 3 3
Апартаменты в Искеле, Кипр
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

2-комнатные апартаменты 71 м² в километре от песчаного пляжа. Благодаря уникальному расположению, вы будете жить в тихом месте в стороне от городской суеты, но при этом находиться рядом с всей городской инфраструктурой и историческими достопримечательностями. До центра города и морского побережья «Лонг Бич» всего несколько минут.

Апартаменты в Кирении, Кипр
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

3-комнатные апартаменты 78 м2 с панорамным видом в 5 минутах от пляжа. Фантастическая возможность приобрести трехкомнатные апартаменты по невероятно низкой цене! Лапта расположена в 15 минутах езды от старой гавани и центра Кирении.

Прекрасные виды на море и горы из каждого окна. Апартаменты идеально подходят для отдыха, сдачи в аренду и для.

Вилла в Финестрате, Испания
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4%

Новый комплекс элитных вилл в живописном районе города Финестрат на охраняемой территории, которая с одной стороны граничит с рекой Альфарельс де ла Тапиада, позади — со знаменитой горой Пуиг Кампана, а спереди — с полем для гольфа Пуиг Кампана. Место, волшебным образом расположенное между горами и морем, настоящий рай для любителей.

Апартаменты в Пафосе, Кипр
61 м 2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Pafos City — это новый готовый комплекс, состоящий из двух 4-х этажных домов с современным дизайном, который расположен в центре Пафоса. Современная роскошная отделка дополняет архитектурную концепцию ошеломляющим ощущением роскоши, которое обязательно оставит неизгладимое впечатление. Комплекс включает в себя 4-х этажное здание с 16.

Квартира в Анталии, Турция
45 м 2 2 1 1
ВНЖ при покупке

Представляем Вашему вниманию инвестиционный проект, расположенный в районе Кепез города Анталии. Район активно застраивается, открыт для получения вида на жительство, в настоящее время вызывает большой интерес со стороны иностранных покупателей. В проекте представлены квартиры: Планировки 1+1 площадью 45 м2 Планировки 2+1 площадью 90 м2.

Инвестиционный проект в Шмарье-при-Елшах, Словения
1450 м 2 5% в год
Кредит 2-3% Готовый бизнес

Мы предлагаем к продаже торговый центр с несколькими арендаторами в городе Шмарье при Ельшах, расположенный в центральной части Словении. Основным якорным арендатором является супермаркет TUŠ kea, также представлены магазин одежды NKD, магазин сотового оператора компании Telemach. В здании центра сданы в аренду офисы, банкомат и места для.

Вилла в Алании, Турция
235 м 2 6 4 4
Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка

Каргыджак – это один из элитных районов Аланьи, известный своими сосновыми лесами и потрясающими панорамными видами. Представляем вашему вниманию шикарную виллу площадью 320 кв.м построенную на земельном участке площадью 704 кв.м. Уютная и просторная вилла расположена на 3-х этажах.

Преимущество данной виллы в том что, вход на первый этаж.

Квартира в Алании, Турция
54 м 2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

В комплексе на этапе строительства предлагаются к продаже апартаменты 1+1 с видом на горы и частично на море по очень выгодной цене! В курортном районе Алании – Махмутлар, возводится новый современный жилой комплекс комфорт-класса, сочетающий в себе высокое качество строительства и современный элегантный дизайн, с самодостаточной.

Апартаменты в Лимасоле, Кипр
148 м 2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Частный комплекс, состоящий из квартир с 1, 2 и 3 спальнями. Расположен в престижном жилом районе к югу от улицы Колонакиу в районе Коламбия Гермасойя в Лимассоле. Пеший доступ ко всем удобствам и пляжу. Проект состоит из четырех этажей с одной, двумя и тремя спальнями.

Современная архитектура здания усилена использованием современных.

Квартира в Берлине, Германия
61 м 2 2 1 1

Вашему вниманию представлены новые элитные 2-комнатные квартиры в центре Берлина (столица Германии), в районе Фридрихсхайн. В настоящий момент идет строительство дома, которое будет завершено в 4 квартале 2024 года. При его строительстве используются высококачественные немецкие строительные материалы и современные технологии строительства.

Апартаменты в Стамбуле, Турция
115 м 2 4 2 2
Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка
Апартаменты в Алании, Турция

ВНЖ при покупке

Апартаменты Toprak Palace Residence в Алании — Новый проект с апартаментами и пентхаусами в Каргыджаке всего в 50 м от пляжа в современной резиденции, идеальная инвестиция в Алании Эта совершенно новая резиденция с апартаментами и пентхаусами расположена в Алании Каргыджак, всего в 50 м от пляжа. Этот проект построен на земельном участке.

Апартаменты в Анталии, Турция
ВНЖ при покупке
Меблированная квартира планировкой 2+1 в новом жилом комплексе, Кепез/Анталья – купить в Azpo
Отель, гостиница в Алгарве, Португалия

105 м 2 5% в год
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Доходный объект, подходящий под инвестиционное ВНЖ *Золотая виза* с последующим получением гражданства! Элитные апартаменты с двумя спальнями и террасой в туристическом комплексе в Алгарве. Дизайн апартаментов создает ощущение уединения и укрытия от требовательного городского образа жизни.

Все апартаменты на нижнем этаже имеют приватный.

Вилла в Алании, Турция
250 м 2 5 4 3
ВНЖ при покупке Удалённая сделка

Частный бассейн и сауна Возможность получения турецкого гражданства Современный дизайн, высококачественное строительство и внутренняя отделка Бытовая техника и кондиционеры включены в стоимость Кол-во комнат: 4+1 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн видеонаблюдение открытый бассейн.

Вилла в Пафосе, Кипр
163 м 2 6 3 3

Avalon Gardens состоит из 48 вилл, одной квартиры с тремя спальнями, клубного дома, частного и общего бассейнов, зеленых насаждений и частных парковочных мест. Проект расположен в деревне Эмба, недалеко от центра города Пафос. Проект обеспечивает круглосуточную охрану, ресторан и услуги консьержа.

Один из лучших комплексов с высокими.

Квартира в Алании, Турция
250 м 2 4 3 3
Онлайн-показ Удалённая сделка

Агентство недвижимости «MAXXPROPERTY» предлагает Вашему вниманию эксклюзивный вариант квартиры планировки 3+1 duplex. Квартира расположена в современном комплексе с инфраструктурой в курортном районе Махмутлар. Квартира имеет современный ремонт, в котором применены стильные дизайнерские решения и качественные отделочные работы.

Кроме.

Апартаменты в Искеле, Кипр
159 м 2 4 3
Удалённая сделка

Расположенный в 400 метрах от моря в районе Лонг-Бич, жилой комплекс с красивыми пейзажами. Комплекс будет иметь инфраструктуру 5-звездочного отеля и идеально подходит как для отдыха на Северном Кипре, так и для круглогодичного проживания. Два других проекта с концепцией 5-звездочного отеля будут расположены прямо напротив, где также будет самое.

Популярные предложения

410 000 €

Полезные материалы о Европе:

Следите за нами в социальных сетях:

© Prian.ru 2006-2022
Все права защищены

Prian.ru – недвижимость за рубежом
Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью «ПРИАН»
Адрес учредителя и редакции: 196105, Санкт-Петербург, пр.

Главный редактор: Березин Ф.Я.
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 — 70710 выдано федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 15.08.2017

Порядок сделок с зарубежной недвижимостью для россиян в апреле 2024 года

Весной 2024 года в российском законодательстве введены изменения, касающиеся регулирования сделок с недвижимостью за рубежом. Несмотря на появление некоторых запретов, множество видов сделок доступны для резидентов России.

Сделки по передаче прав на недвижимость можно заключать с иностранными юридическими и физическими лицами из тех стран, которые не вошли в число недружественных к России. Согласно Распоряжению Правительства Российской Федерации № 430-р от 5 марта 2024 года к ним относятся:

1. Государства Европейского Союза— это 27 стран-участниц, в число которых не входят двое кандидатов на вступление в ЕС: Сербия и Турция. В список недружественных стран отдельно включены Черногория, Македония и Албания, чьи заявки на вступление в Евросоюз также находятся на рассмотрении.
2. Ряд европейских государств-партнёров ЕС: Андорра, Исландия, Норвегия, Монако, Лихтенштейн, Украина, Сан-Марино и Швейцария.
3. Соединённые Штаты Америки, включая ассоциированные с государством внешние территории: Северные Марианские острова, Гуам, Палау, Маршалловы острова и Федеративные штаты Микронезии.
4. Четыре страны Юго-Восточной Азии: Сингапур, Тайвань, Южная Корея и Япония.
5. Ряд стран Содружества Наций: Великобритания и её заморские территории (Джерси, Ангилья, Гибралтар и Британские Виргинские острова), Австралия, Новая Зеландия, Канада и островные государства Микронезии (Науру и Кирибати).

Указ Президента № 81 от 1 марта 2024 года исключает возможность выстроить сделку через посредников в том случае, если права на зарубежную недвижимость были переданы от лиц из недружественных стран к другому владельцу после 22 февраля 2024 года.

Весной этого года Банк России и Правительственная комиссия по контролю за осуществелением иностранных инвестиций в РФ предоставили разъяснения о том, на какие виды сделок новые ограничения для резидентов не повлияют.

• Резиденты России по-прежнему могут продавать недвижимость лицам из недружественных стран или заключить с ними договор участия в долевом строительстве.
• Сделки с лицами из недружественных стран можно заключать без ограничений в том случае, если расчёты проводятся по раскрытым в России банковским счетам. Также разрешены сделки с зачислением средств на счёт типа «С», предназначенный для инвестиций в российскую экономику со стороны нерезидентов.
• Нет ограничений на сделки с зарубежной недвижимостью с лицами из недружественных стран, если их предметом не является передача права собственности на недвижимость (аренда, доверительное управление и др.).
• Резиденты, подконтрольные лицам из недружественных стран, по-прежнему могут заключать сделки с недвижимостью, введённые в эксплуатацию в соответствие с ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве».

Под «резидентами России» здесь понимают валютных резидентов, то есть всех граждан страны и иностранцев, имеющих вид на жительство в РФ. В эту категорию входят и те россияне, кто обладает иным гражданством или проживает за пределами страны более 183 дней в году.

Нормативно-правовые акты, регулирующие порядок покупки недвижимости за рубежом для резидентов России по состоянию на апрель 2024 года:

Указ Президента РФ от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации».

Распоряжение Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р.

Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 17.03.2022 № 7.

Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 24.03.2022 No 17.

Разъяснение Банка России от 18.03.2022 № 2-ОР «О применении отдельных положений Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 2024 года № 79 «О применении специальных экономических мер в связи с недружественными действиями Соединенных Штатов Америки и примкнувших к ним иностранных государств и международных организаций», Указа Президента Российской Федерации от 1 марта 2024 года № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» и Указа Президента Российской Федерации от 5 марта 2024 года № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».

Диана Имамгаязова, Редактор Все статьи этого автора

Как оптимизировать налоги при владении доходной недвижимостью за рубежом

По данным исследования Tranio, 18% инвесторов считают структурирование сделки с целью оптимизирования налогообложения основной трудностью при покупке доходной недвижимости за рубежом. Налоги — одна из самых больших статей расходов при владении инвестиционными объектами, и если не принять меры по уменьшению фискального бремени, больша́я часть доходности может быть потеряна. Более того, в России и других странах ужесточаются налоговое регулирование и требования о раскрытии информации.

Банковская система становится всё более прозрачной. Например, с 2018 года налоговые органы РФ будут автоматически получать данные о зарубежных счетах россиян.

В этом материале я расскажу, что нужно знать о налогах в контексте инвестиций в доходную недвижимость за рубежом.

Физическое или юридическое лицо?

Первоочередное решение, которое принимает инвестор, задумывающийся о налоговой оптимизации,— оформить объект на физическое или юридическое лицо. От этого выбора зависит объём налогов, поскольку ставки и условия для компаний и частных лиц различаются.

Оформление на физическое лицо	Оформление на юридическое лицо
Плюсы	— отсутствуют издержки на содержание компании; — меньше налог на прирост капитала при отчуждении (в некоторых странах есть освобождение от налога спустя несколько лет владения).	— в случае большой прибыли ставки налога на прибыль ниже, чем для физических лиц; — возможно освобождение от налогообложения дивидендов и налога на прирост капитала при применении правил стратегического участия; — при определённых условиях отсутствует налог на наследование (Германия, Франция); — больше гибкость при продаже акций или самой недвижимости; — бóльшая защита от раскрытия информации.
Минусы	— максимальная ставка налога на прибыль во многих юрисдикциях выше, чем для юридических лиц; — нет гибкости при выходе из проекта; — нельзя скрыть бенефициара.	— есть расходы на содержание компании; — есть налог на имущество юридических лиц (Великобритания, Франция); — применяются правила КИК по подаче отчётности.
В каком случае выбирать (ориентировочные суммы)	Если сделка стóит менее 1,25 млн евро.	Если сделка стóит более 1,25 млн евро.

Универсального решения для каждой из возможных ситуаций нет. Каждую сделку следует рассматривать отдельно, принимая во внимание индивидуальные обстоятельства.

В общем случае для покупателей недвижимости стоимостью примерно до 1,25 млн евромы рекомендуем оформить объект (или объекты) на физическое лицо, так как это не требует дополнительных издержек. Сложность в том, что во многих странах ставка налога на прибыль у физических лиц выше, чем у юридических, и прогрессивно повышается в зависимости от суммы дохода.

Если сумма сделки более 1,25 млн евро, то её, как правило, выгоднее оформить на юридическое лицо, так как стоимость открытия и управления компанией нивелируется за счёт меньшей ставки налога на прибыль и бóльших возможностей для оптимизации налогообложения. Это объясняется так: если взять за среднюю доходность европейской недвижимости 5%, то примерный доход за год от объекта стоимостью 1,25 млн евро составит 62,5 тыс. евро, что обычно предполагает налоговую ставку выше среднего. Например, в Германии физическое лицо, получающее доход от сдачи в аренду больше 50 тыс. евро в год, платит около 40%, а компания — только 15%.

Поэтому если предполагается купить несколько объектов недвижимости, то, скорее всего, выгоднее оформить их на компанию. И даже несмотря на то, что юридическое лицо нужно будет содержать, это всё равно экономичнее, чем платить высокий личный налог. Впрочем, в большинстве случаев это справедливо лишь в ситуации, когда компания и её владелец не являются налоговыми резидентами одной и той же страны, поскольку иначе налоги на получаемые дивиденды могут свести на нет налоговую выгоду от использования юридического лица.

Ещё до заключения сделки специалисты Tranio составляют бесплатную финансовую модель и подсказывают, как правильно структурировать сделку. После этого покупатель может подтвердить расчёты у независимых налоговых консультантов.

Налоги при владении недвижимостью с помощью компании

При владении доходной недвижимостью через компанию существуют следующие налоги:

• налог на доход от недвижимости (от сдачи имущества в аренду, на прирост капитала при продаже недвижимости, при отчуждении долей или акций компании);
• налог на объект недвижимости (обычно компенсируется арендатором);
• налог на землю;
• налог на наследство (часто отсутствует);
• налог на дивиденды (не нужно платить, если владелец не распределяет доход, а реинвестирует его — например, в покупку другой недвижимости);
• налог на прибыль КИК (если инвестор — налоговый резидент РФ).

Ставки налогов для физических и юридических лиц в Великобритании, Германии и Франции Данные: Tranio

Налог на доходы / прибыль	Налог на прирост капитала	Налог на наследование	Налог на имущество
Великобритания	Физические лица	(не платится при продаже дома для основного места жительства)	40% (супруги не платят при передаче друг другу)	Отсутствует*
	Юридические лица	20%	20%	Отсутствует	От 3 500 фунтов стерлингов для объектов дороже 500 тыс. фунтов *
Германия	Физические лица	(отсутствует при владении более 10 лет)	До 50%	Отсутствует *
	Юридические лица	15,825%	15,825% (не платится при инвестициях в другой объект в течение четырёх лет после продажи)	Отсутствует при определённых условиях**	Отсутствует *
Франция	Физические лица	%	(отсутствует после 22 лет владения)	(не платят супруги)	Отсутствует *
	Юридические лица	33,33%	33,33% (отсутствует после 22 лет владения)	Отсутствует при оформлении на SCI	3%*

* Есть налог на недвижимость, который платят арендаторы помещений.

** Бизнес должен функционировать в течение минимум семи лет после приобретения активов, а уровень расходов на зарплаты сотрудников — превышать первоначальный в восемь раз, или количество сотрудников должно превышать 20 человек.

Налог на доход от аренды

Налог на доход от аренды включается в корпоративный налог и платится по месту нахождения недвижимости. Как правило, если компания подлежит налогообложению в стране своего налогового резидентства, этот налог зачитывается согласно соглашению об избежании двойного налогообложения.

Рассмотрим подробнее оптимизацию налога на доход. Стандартный механизм уменьшения налогооблагаемой базы — это вычеты расходов, сопряжённых с покупкой, владением и управлением объектом, самые важные из которых:

• стоимость привлечения займа учредителя;
• стоимость привлечения банковского кредита;
• амортизация здания;
• неотделимые улучшения (расходы на ремонт за счёт арендатора);
• расходы на оформление сделки;
• налог на недвижимость;
• расходы на управление и эксплуатацию объекта;
• прочие издержки во время владения.

Вычеты перечисленных расходов в совокупности могут значительно снизить сумму налога на прибыль на горизонте первых 10 лет владения недвижимостью. Например, при ежегодном доходе от аренды 30 тыс. евро налогооблагаемая база за счёт амортизации, процентов по ипотеке или займа учредителя снижается в четыре раза до 5 тыс. евро.

Пример расчёта налога для юридических лиц в Германии, евро Данные: Tranio

Базовый сценарий налогообложения	Эффективный сценарий налогообложения
Расчёт налогооблагаемой базы
Стоимость недвижимости	500 000
Ежегодный доход от аренды	30 000
Вычет амортизации здания (2%)	10 000	10 000
Вычет процентов по ипотеке (LTV 50%, 2% годовых)	—	5 000
Вычет процентов по займу учредителя (LTV 50%, 4% годовых)*	—	10 000
Налогооблагаемая база	20 000	5 000
Расчёт налога
Корпоративный налог (15%)	3 000	750
Надбавка солидарности (0,825%)	165	82,5
Общая сумма налога	3 165	832,5
Ежегодный доход после уплаты налогов	26 835	32 417,5
Доля эффективного налога от ежегодного дохода от аренды, %	10,55	2,5

* Процентную ставку по займу учредителя можно повысить и таким образом свести эффективную ставку налога на прибыль к нулю.

Выводя часть прибыли через заём учредителя, инвестор выводит эту часть капитала ещё налога на дивиденды.

Доход по процентам по займу учредителя облагается личным налогом инвестора (ставка для российского налогового резидента — 13%), однако всегда следует учитывать возможное налогообложение процентов у источника выплаты.

Налог на прирост капитала

Что касается налога на прирост капитала, то способ его расчёта зависит от структурирования сделки на момент продажи. При этом неважно, как оформлялась недвижимость при покупке, так как ко времени выхода из проекта субъект права собственности может измениться. Существуют два сценария:

1) Продаётся сам объект недвижимости (Asset Deal).В этом случае налог рассчитывается как разница между ценой продажи и балансовой стоимостью объекта. При этом амортизационные списания, учитываемые за весь период владения, уменьшают балансовую стоимость и тем самым увеличивают налог на прирост капитала.

Например, если объект изначально был куплен за 1 млн евро, находился в собственности три года, и каждый год 2% списывались в качестве амортизации (всего 60 тыс. евро за три года), то налог рассчитывается с разницы между 940 тыс. и стоимостью продажи (1,1 млн евро). В этом примере налоговая база составит 160 тыс. евро.

Иногда используется другой способ расчёта, при котором из цены продажи вычитается полная стоимость покупки объекта и расходы на неотделимые улучшения, а амортизация роли не играет.

2) Продаётся владеющая недвижимостью компания (Share Deal).В этом случае балансовая стоимость недвижимости не имеет значения для исчисления налога, и важен только доход от продажи акций, то есть налог на передачу активов уплачивается только с прироста капитала.

Например, изначально на специально зарегистрированную компанию был куплен объект недвижимости стоимостью 1 млн евро, а позже эта компания продаётся за 1,1 млн евро. Для расчёта базы налога на передачу активов из стоимости продажи компании (1,1 млн евро) вычитается стоимость покупки недвижимости (1 млн евро). В этом примере налоговая база составит 100 тыс. евро.

Таким образом, для оптимизации налогообложения покупку недвижимости выгоднее оформить на компанию или изменить структурирование сделки на Share Deal до продажи объекта, за счёт чего уменьшается налоговая база для уплаты налога на передачу активов (в приведённом примере — на 60 тыс. евро).

Такую схему обычно используют инвесторы, которые чётко осознают стратегию выхода на среднесрочном горизонте. Например, те, кто купил объект сегодня, чтобы продать через пять лет с прибылью, сразу структурируют сделку так, чтобы через пять лет можно было продать недвижимость, не уплачивая налог на прирост капитала. Иначе содержание сложной структуры из нескольких юридических лиц в разных юрисдикциях будет накладным.

Если продаются акции или доли компании, а не сам объект, то стоимость недвижимости не учитывается. В расчёт берётся только стоимость акций или взноса в капитал компании. Если продаётся вновь созданная компания, и стоимость её акций равна их номинальной стоимости, определённой при учреждении, то налогом на прирост капитала облагается вся сумма дохода от продажи акций.

Можно структурировать владение недвижимостью так, чтобы прирост капитала от продажи акций был освобожден от налога. Это осуществимо только при детальном анализе налогового законодательства страны, в которой расположена недвижимость, и тщательном структурировании корпоративной структуры владения объектом. Налогообложение также зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения между страной, в которой находится недвижимость, и страной, где зарегистрирована компания.

Например, на Кипре налогом не облагается прирост капитала, в том числе доход от продажи российских компаний, стоимость которых формируется из российской недвижимости.

В общем случае, когда недвижимость приобретена иностранной компанией (например, юридическим лицом, зарегистрированным на Кипре), налог на прибыль от аренды, на имущество и прирост капитала при продаже объекта недвижимости платятся в той стране, где находится объект недвижимости. Дальше доходы декларируются в той стране, где зарегистрирована компания, в соответствии с соглашением об избежании двойного налогообложения. Так, немецкие юридические лица платят в Германии налоги со всех источников дохода в мире, а иностранные — только с тех, что находятся в Германии.

На что ещё стóит обратить внимание

Помимо налогов, упомянутых ранее, существуют также налоговые обязательства, возникающие в связи с соглашением об избежании двойного налогообложения. Это соглашение не освобождает от налога на родине, но избавляет от двойной оплаты. То есть гражданину России, получающему доход в другой стране и платящему там же налог, нужно доплатить в РФ, если налог за рубежом меньше российского.

Если он больше, то достаточно только задекларировать зарубежные доходы в России.

Важный нюанс: расчёты налоговой зависят от того, владеет ли российский гражданин зарубежной недвижимостью через компанию или в качестве физического лица.

Если недвижимость оформлена на юридическое лицо, и недвижимость находится в стране, с которой Россия подписала соглашение об избежании двойного налогообложения, то инвестору нужно будет доплатить в РФ:

• при выплате дивидендов:разницу между подоходными налогами на дивиденды в России (13%) и за рубежом (если за границей ставка меньше). Российская компания не платит налог на дивиденды, если не менее года владеет минимум 50% доли в уставном капитале (фонде) организации, которая выплачивает дивиденды, и страна, где находится организация, не включена в список офшоров или государств и территорий, предоставляющих льготный налоговый режим;
• при выплате займа учредителя:разницу между процентными ставками по займам (полученным и выданным) — включается в налогооблагаемую прибыль компании;
• при получении дохода и отсутствии выплат по дивидендам:разницу между российским налогом на прибыль КИК и налогом, уплаченным в стране нахождения КИК. Если уплаченный налог выше, то прибыль компании будет освобождена от налога в РФ.

Если недвижимость оформлена на физическое лицо, то российская налоговая не примет к зачёту оптимизацию налога на прибыль и посчитает налог по ставке 13% (НДФЛ) со всего дохода от аренды. Если эффективная ставка налога за рубежом ниже, чем 13%, то в России нужно заплатить разницу. Это ещё один аргумент в пользу оформления зарубежной недвижимости на компанию.

При владении недвижимостью в Германии зачёту в России подлежат такие налоги:

• на доход от аренды;
• на доход от отчуждения недвижимости;
• с дивидендов (от немецкой компании – владельца недвижимости) в рамках уплаченного подоходного налога (Einkommensteuer).

Налог, уплаченный за рубежом, зачитывается в России, только если это предусмотрено договором об избежании двойного налогообложения. Важно документально подтвердить факт уплаты налогов за рубежом.

Для инвестора наиболее выгоден вариант, при котором сделку удаётся организовать так, чтобы платить налоги только в стране нахождения объекта недвижимости. Это, в свою очередь, зависит от налогового резидентства инвестора, межгосударственных соглашений об избежании двойного налогообложения, формы собственности и других факторов.

Выбор схемы структурирования сделки для уменьшения налогового бремени зависит не только от стоимости объекта недвижимости, но и от индивидуальных обстоятельств покупателя. Если инвестор планирует приобрести доходную недвижимость на сумму более 1,25 млн евро в перспективе 10 лет, то с большой долей вероятности проще оформить объект на компанию или на группу компаний. При структурировании важно учитывать и юрисдикцию расположения недвижимости, и юрисдикцию первоначального источника инвестиций.

Перед покупкой недвижимости рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам Tranio, которые совместно с налоговыми советниками представят комплексное решение, учитывающее как законодательство родной страны инвестора, так и страны расположения объекта доходной недвижимости.

Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio

Материал подготовлен специально для banki.ru