Налогообложение ип при продаже земли и здания

Понятие коммерческой недвижимости законодательно не определено. К ней относят офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, магазины и другие помещения, используемые с целью извлечения прибыли. В данной статье расскажем, какие налоги платят индивидуальные предприниматели при продаже такой недвижимости.

Для определения режима налогообложения при продаже недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю, который работает на УСН, принципиальное значение имеет назначение реализуемого имущества и цели его использования. Минфин РФ считает (письма от 19.12.2017 № 03-11-11/84868, от 12.12.2017 № 03-05-06-01/82622, от 25.10.2017 № 03-11-11/70108), что доходы от реализации объектов недвижимости подпадают под упрощенную систему налогообложения в двух случаях:
1) при регистрации предприниматель указал вид деятельности, связанный с недвижимостью;
2) реализованный объект недвижимости относится к основным средствам, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Таким образом, если ИП использовал недвижимое имущество в предпринимательской деятельности, то выручку от его продажи он должен учитывать в составе доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН — вне зависимости от того, какие виды деятельности им заявлены (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.09.2015 по делу № А76-31620/2014).
Доходом от продажи недвижимости признается выручка от ее реализации (п. 1 ст. 249, ст.

346.15 НК РФ). Датой его получения – день поступления денежных средств на банковский счет или в кассу (п. 1 ст.

346.17 НК РФ).

Индивидуальный предприниматель на УСН с объектом «доходы» платит налог со всей валовой выручки по ставке 6 процентов. Если ИП применяет объект налогообложения «доходы минус расходы», то он платит налог с разницы между доходами и расходами по ставке 15 процентов (ст. 346.20 НК РФ).

ИП с объектом «доходы минус расходы» учитывает в налоговой базе следующие расходы:
• покупную стоимость объекта недвижимости и «входной» НДС по нему – после передачи права собственности на объект покупателю независимо от того, получена ли от покупателя оплата (письмо Минфина РФ от 17.02.2014 № 03-11-09/6275);
• госпошлину, уплаченную за регистрацию перехода права собственности (пп. 22 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ);
• расходы, непосредственно связанные с продажей объекта недвижимости, и «входной» НДС по этим расходам – после их фактической оплаты (п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст.

346.17 НК РФ).

Расходы, понесенные ИП при доведении объекта недвижимости до состояния, в котором он пригоден для реализации (достройка, дооборудование и тому подобное), при определении налоговой базы учесть нельзя (письма Минфина РФ от 11.08.2014 № 03-11-11/39768, от 08.06.2011 № 03-11-06/2/91).

При продаже объекта недвижимости, приобретенного ИП в период применения объекта налогообложения «доходы», а реализованного после перехода на объект налогообложения «доходы минус расходы», траты на покупку данного объекта при определении налоговой базы не учитываются (письмо Минфина РФ от 03.09.2021 № 03-04-05/71290).

Доходы, полученные от продажи недвижимости, которая не использовалась в предпринимательской деятельности, а также если ИП не указывал при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ (письмо Минфина РФ от 09.09.2020 № 03-11-11/79032).

Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию РФ, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 161 и 174.1 НК РФ (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

На основании изложенного индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, при продаже нежилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности, не исчисляет НДС.

Порядок налогообложения при продаже объекта недвижимости ИП, работающего на ОСНО, также зависит от того, использовал предприниматель этот объект в своей деятельности или нет.

Реализация нежилой недвижимости, которая была использована в предпринимательской деятельности
При продаже нежилой недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности, нужно начислить НДФЛ и НДС.

Для целей НДФЛ доход от продажи объекта учитывают на дату поступления оплаты от покупателя (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ).

При этом налоговая база по проданным объектам недвижимости определяется с учетом ст. 214.10 НК РФ.

Освобождение от уплаты налога при владении имуществом больше минимального срока на нежилую недвижимость не распространяется (письмо Минфина РФ от 20.08.2021 № 03-04-05/67371). Применить имущественный вычет также нельзя (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп.

1 п. 1, пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, письмо Минфина РФ от 06.12.2018 № 03-04-05/88524).

Расходы, связанные с получением доходов, в частности, суммы начисленной амортизации по недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, можно учитывать в составе профессионального вычета (п. 3 ст. 210, п. 1 ст.

221, пп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ).

Операция по продаже земельного участка не облагается НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

В других случаях НДС при реализации нежилой недвижимости начисляют в общем порядке, если ИП не освобожден от этого налога. Индивидуальные предприниматели имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров, работ, услуг этих ИП без учета налога не превысила в совокупности 2 млн рублей (п. 1 ст.

145 НК РФ).

Налоговую базу по НДС определяют как стоимость имущества, исчисленную исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, без включения в них налога (п. 1 ст.

154 НК РФ).

При реализации нежилого помещения налогообложение производят по ставке 20 процентов (п. 3 ст. 164 НК РФ).
По общему правилу моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из следующих дат (пп. 1, 16 ст. 167 НК РФ):
• день передачи нежилого помещения покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества;
• день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи нежилого помещения.

При продаже имущества налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) обязан предъявить к оплате покупателю соответствующую сумму налога (п. 1 ст. 168 НК РФ).

Реализация нежилой недвижимости, которая не использовалась в предпринимательской деятельности
Если проданный нежилой объект находился в собственности предпринимателя продолжительный период (от 3 или 5 лет — в зависимости от ситуации), НДФЛ платить не нужно (п. 17.1 ст. 217, пп. 2–4 ст. 217.1, пп.

2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

В частности, ИП не платит налог, если нежилая недвижимость находилась в его собственности минимум три года и перешла туда в результате (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):
• приватизации;
• наследования;
• дарения членом семьи или близким родственником;
• передачи имущества по договору ренты;
• продажи единственного жилья или доли в таком жилье.
В других случаях срок владения должен составлять не менее пяти лет.

Если ИП владел недвижимостью на праве собственности меньше указанного минимального срока, налог надо уплатить. Налоговую базу определяют с учетом ст. 214.10 НК РФ (п.

6 ст. 210, пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ). Можно применить имущественный вычет, который предоставляют в размере 250 тыс. рублей в целом за год либо в размере расходов, связанных с приобретением (получением) этого имущества (п.

3 ст. 214.10, ст. 216, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст.

220 НК РФ).
Начислять НДС в данном случае не надо, так как ИП выступает лишь физлицом и плательщиком НДС не признается (п. 1 ст. 143 НК РФ, письмо Минфина РФ от 03.12.2019 № 03-07-14/93614).

Реализация жилой недвижимости, которая была использована в предпринимательской деятельности
Если проданное жилье (а также садовый дом) находилось в собственности предпринимателя продолжительный период (3 года или 5 лет – в зависимости от ситуации), НДФЛ платить не нужно (п. 17.1 ст. 217, пп.

2–4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Если ИП владел им на праве собственности меньше указанного срока, то ему придется заплатить налог.

Расходы, связанные с предпринимательской деятельностью, следует учесть в составе профессионального вычета. В частности, это может быть начисленная амортизация по основным средствам – объектам недвижимости (п. 3 ст.

210, п. 1 ст. 221, пп. 1 п. 1 ст.

227 НК РФ).
Кроме того, к доходам от продажи жилья можно применить имущественный вычет. Он предоставляется в размере не более 1 млн рублей в целом за год либо в размере расходов, связанных с приобретением (получением) этого имущества.

Если расходы на покупку недвижимости были учтены в составе профессионального вычета или расходов по УСН, то сумма имущественного вычета будет равна разнице между расходами на его приобретение и величиной учтенных расходов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Операции по продаже жилых домов, помещений и долей в них освобождены от уплаты НДС (пп. 22, п. 3, ст. 149 НК РФ).

Реализация жилой недвижимости, которая не использовалась в предпринимательской деятельности
Если жилье находилось в собственности ИП длительное время, НДФЛ также не нужно платить. Если срок нахождения недвижимости составил менее трех (пяти) лет, то налог нужно заплатить. При этом можно применить имущественный вычет при продаже жилья (п. 6 ст. 210, пп.2 п. 1, п. 2 ст.

228 НК РФ).
ИП в этом случае выступает в качестве простого физлица и плательщиком НДС не признается (п. 1 ст. 143 НК РФ).

При продаже нежилой недвижимости налоги, уплачиваемые ИП, зависят:
• от применяемой системы налогообложения;
• от того, использовалась ли недвижимость для ведения предпринимательской деятельности.

Предприниматели-упрощенцы:
• использовавшие нежилую недвижность в предпринимательской деятельности, включают выручку от ее продажи в состав доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН;
• неиспользовавшие нежилую недвижность в предпринимательской деятельности с доходов, которые были получены от ее продажи, уплачивают НДФЛ.

ИП, работающие на ОСНО, при продаже нежилой недвижимости, которая:
• использовалась в предпринимательской деятельности, начисляют НДФЛ и НДС;
• не использовалась в предпринимательской деятельности и находилась в собственности менее трех или пяти лет (в зависимости от ситуации), уплачивают НДФЛ.
Подробности мы разобрали выше, когда описывали налогообложение при продаже недвижимости на УСН и ОСНО.

ИП, работающие на ПСН, при реализации недвижимого имущества обязаны начислить налоги в зависимости от применяемой одновременно с ПСН системы налогообложения: УСН или ОСНО (письмо Минфина РФ от 03.04.2020 № 03-11-11/26730). Это объяснятся тем, что доходы от реализации недвижимости не подпадают под ПСН (ст. 346.43 НК РФ).

При продаже жилой недвижимости налоги, уплачиваемые ИП, также зависят:
• от применяемой системы налогообложения;
• от того, использовалась ли недвижимость для ведения предпринимательской деятельности.

Упрощенцы:
• использовавшие жилую недвижность в предпринимательской деятельности, включают выручку от ее продажи в состав доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН;
• неиспользовавшие жилую недвижность в предпринимательской деятельности с доходов, которые были получены от ее продажи, уплачивают НДФЛ.

ИП на ОСНО при продаже жилой недвижимости уплачивают НДФЛ, если она находилась в их собственности менее трех или пяти лет (в зависимости от ситуации). НДС платить не нужно.

Подробности можно посмотреть выше в разделах статьи, посвященных налогообложению продажи недвижимости ИП, работающими на УСН и ОСНО.

Автор: Юлия Сыскова

Суд разъяснил, какой налог должен заплатить ИП на УСН при продаже имущества, которое сдавал в аренду

Автор Марина Басович

При участии Наталья Бокова

Если предприниматель-«упрощенщик» продал нежилые объекты, которые ранее сдавал в аренду, то с доходов от реализации он должен заплатить единый налог по УСН. Данное правило действует даже в том случае, если в ЕГРИП не указан такой вид деятельности как продажа недвижимости. Правомерность такого подхода подтвердил Арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 24.02.21 № А17-11178/2019.

Суть спора

Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН с объектом «доходы» , продал 13 нежилых объектов (склад, цех, скважины и проч.), которые ранее сдавал в аренду. Основной вид деятельности предпринимателя, указанный в ЕГРИП, — сдача внаем собственного недвижимого имущества.

Оформляйте сделки с недвижимостью через интернет Попробовать бесплатно

Налоговики заявили следующее: так как реализованные здания ранее сдавались в аренду, то есть использовались в предпринимательской деятельности, то с доходов от их продажи следовало заплатить единый налог в рамках УСН. Поскольку это сделано не было, проверяющие доначислили предпринимателю «упрощенный» налог.

Позиция ИП

Налогоплательщик оспорил доначисления в суде. Он заявил, что доходы от продажи недвижимости облагаются единым налогом по УСН только в двух случаях:

• если в ЕГРИП указан такой вид деятельности как продажа недвижимости (в данном споре ИП этот вид деятельности не заявлял);
• либо если установлен факт систематического осуществления такого вида деятельности как продажа недвижимости (так как «систематичность» — это один из признаков предпринимательской деятельности, указанный в п. 1 ст. 2 ГК РФ).

О систематическом получении прибыли могут свидетельствовать как минимум две аналогичные возмездные сделки, а ИП заключил только один договор купли-продажи 13 объектов. То есть продажа недвижимости имела разовый характер.

Также предприниматель отметил, что он являлся собственником упомянутых зданий как «обычное» физлицо, а не как ИП.

Решение суда

Суды трех инстанций признали доначисление налога обоснованным, указав на следующее.

1. То обстоятельство, что ИП не заявлял определенные виды деятельности при государственной регистрации, значения не имеет. Предприниматели могут осуществлять любые виды деятельности, независимо от того, указаны они в ЕГРИП или нет. (Со своей стороны заметим, что даже при разовой сделке безопаснее внести соответствующий ОКВЭД в реестр. О том, как это сделать, см. « Как добавить ОКВЭД для ИП в 2021 году: пошаговая инструкция »).

2. По своим характеристикам объекты не предназначены для личных потребительских нужд. А это является одним из признаков того, что продажа нежилых помещений связана с предпринимательской деятельностью (постановление Президиума ВАС от 18.06.13 № 18384/12).

3. В отношении данных объектов недвижимости ИП не платил налог на имущество физических лиц (применялась льгота, предусмотренная для предпринимателей на УСН).

4. Сам по себе факт регистрации объектов недвижимого имущества на физическое лицо не свидетельствует о том, что они были приобретены в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Ведь право собственности всегда регистрируется на гражданина, независимо от наличия у него статуса ИП (п. 2 ст.

212 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ, ст. 4 Федерального закона от 13.07.15 № 218-ФЗ).

5. ИП подтверждает тот факт, что объекты использовались в предпринимательской деятельности (сдача в аренду).

6. Указание всех 13 объектов, приобретенных по разным договорам, в одном договоре при их продаже не свидетельствуют об отсутствии систематического характера деятельности.

Все это, по мнению судей, говорит о том, что доход, полученный от продажи нежилых объектов, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, а поэтому облагается налогом по УСН.

ВНИМАНИЕ

Недавно зарегистрированные предприниматели (или их бухгалтеры) могут в течение года бесплатно пользоваться специальной бухгалтерской программой для ИП. Это веб-сервис «Контур.Эльба». Сервис позволяет: вести учет доходов и расходов при УСН (в том числе раздельный учет при совмещении «упрощенки» с патентом), рассчитывать сумму личных взносов ИП, готовить отчетность и сдавать ее через интернет.

Бесплатно работать в программе могут те ИП, с даты регистрации которых в качестве предпринимателя до регистрации в «Контур.Эльба» прошло менее трех месяцев.

Земельный налог для ИП

Предприниматели, вне зависимости от вида налогообложения, платят земельный налог по правилам, установленным для обычных физических лиц.

Объект налогообложения

Объектами налогообложения признаются земельные участки, которые находятся в:

• собственности;
• бессрочном пользовании;
• пожизненном наследуемом владении.

Соответственно, владельцам таких земель — неважно, просто физическим лицам или со статусом ИП — нужно платить налог.

Обязанность по уплате всегда лежит на собственнике. Если сдали участок в аренду — за земельный налог отвечаете вы. Когда ИП сам арендует участок, земельный налог — забота арендодателя.

По ст. 389 НК РФ некоторые участки не признаются объектом налогообложения. Например, входящие в состав водного фонда или занятые ценными объектами культурного наследия.

Налоговая ставка

Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка:

• 0,3 % – для земель сельхозназначения, занятых жилищным фондом, инженерными сетями и другими коммуникациями, используемых для ведения личного хозяйства, а также земель общего назначения;
• 1,5 % – для всех остальных.

Это — максимальные показатели. Муниципальные власти сами определяют налоговую ставку — она может быть такая же или ниже, но никак не выше установленных значений.

Узнать точно, какая ставка действует в вашем регионе, можно на сайте ФНС в разделе со справочной информацией. Нужно обозначить вид налога (земельный), налоговый период, субъект РФ и муниципальное образование. Поиск выведет на документ, определяющий размер налога в данном регионе.

Если кликнуть по вкладке «Подробнее», то высветятся категории земель и актуальные ставки. Так, для города Сочи в 2021 году участки, занятые торговыми объектами, облагаются по ставке 0,85 %, а участки под строительство школ и детских садов — 0,1 %.

Если вы владеете не всем участком, а долей, то должны платить пропорционально этой доле в общей долевой собственности. В случае нахождения земли в общей совместной собственности — в равных долях.

Как и когда платить

Предприниматели не должны сами исчислять земельный налог — это делают налоговики, а затем присылают на адрес регистрации ИП или в электронном виде соответствующее уведомление и заполненную квитанцию.

Платить можно любым удобным способом:

• на почте;
• через Госуслуги;
• в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС;
• с мобильного телефона или электронного кошелька.

Главное, заплатить не позднее 1 декабря года, следующего за отчетным. Так, крайняя дата платежа за 2021 год — 1 декабря 2024 года.

Бывает, что сроки подходят, а уведомления все нет. Тогда ИП придется самому сообщить инспекции сведения о находящихся в его собственности или постоянном пользовании земельных участках. Для этого необходимо заполнить специальную форму и передать ее в ФНС — лично, заказным письмом, через ТКС или личный кабинет налогоплательщика.

30 дней Эльбы в подарок

Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно.

Федеральные льготы

От земельного налога полностью освобождены коренные народы Севера, Сибири и дальнего Востока в отношении земель, используемых для промысла, хозяйственной деятельности, сохранения культуры и обычаев.

Кроме того, есть возможность уменьшить кадастровую стоимость участка на 600 кв.м. площади, если ИП является:

• героем РФ или СССР;
• ветераном ВОВ и боевых действий;
• инвалидом I и II группы, инвалидом детства;
• ликвидатором Чернобыльской катастрофы или лицом, принимавшем участие в испытании ядерного оружия;
• пенсионером;
• многодетным.

Налогоплательщик обязан сам уведомить налоговую о положенной ему льготе. Для этого нужно заполнить и отправить в ФНС уведомление. Выбрать для налогового вычета можно только один из имеющихся участков.

Если его площадь менее 600 кв.м., то уменьшить налог получится вплоть до нуля.

Если налоговая знает о положенной вам льготе, то учтет ее сама.

Особенности уплаты земельного налога на УСН

На УСН налог платится по общим для физических лиц правилам. Однако на УСН «Доходы минус расходы» можно учесть в расходы все затраты на приобретение участка, такие как:

• пошлины;
• оформление бумаг и справок;
• стоимость услуг нотариуса;
• стоимость бланка о кадастровой стоимости.

При этом стоимость самого участка отнести к расходам нельзя.

Статья актуальна на 26.05.2022

Продолжайте читать

Страховые взносы ИП

Как считать амортизацию

Налог для самозанятых в 2024 году: кому подходит и сколько платить

Ещё больше полезного

Рассылка для бизнеса

Дайджест о законах, налогах, отчётах два раза в месяц
Успех! Мы выслали подтверждение на адрес указанной вами электронной почты.

Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компании СКБ Контур

Соцсети

Новости и видео — простыми словами, с заботой о бизнесе

Мы всегда рады комментариям, которые не нарушают наши правила и поддерживают дружелюбную атмосферу на сайте. Стараемся отвечать на все вопросы по Эльбе и несложным бухгалтерским темам.

• Эльба
• Возможности
• Цены
• Демоверсия Бесплатно
• Эльба в App Store
• Эльба в Google Play
• Частые вопросы

• Ссылки
• Справочная
• Акции и предложения
• Команда
• Регистрация бизнеса
• Центр поддержки
• Контакты

• Соцсети
• Телеграм
• Вконтакте
• Ютуб

Налог с продажи дачи и земельного участка: старое и новое в законодательстве

Из статьи вы узнаете: надо ли платить налог с продажи дачи, новый закон уплаты данного налога, можно ли получить налоговый вычет.

В законодательстве, регламентирующем налогообложение доходов от продажи недвижимости в России, периодически появляются значительные нововведения. Появились они и в сфере регулирования уплаты НДФЛ при продаже дач и земельных участков. Рассмотрим данные нововведения подробнее.

Дача и земельный участок как объекты налогообложения

Налогообложение доходов с продажи дач и земельных участков осуществляется в соответствии с положениями:

1. статей 208, а также 217 Налогового Кодекса в редакции от 05.10.2015 года — при продаже дач и участков, приобретенных до 01.01.2016 года;
2. статьей 208, 217, а также 217.1 НК РФ в редакции от 28.12.2016 года — при продаже соответствующих объектов недвижимости, что куплены после 01.01.2016 года.

Рассмотрим более подробно специфику соответствующих норм, что регулируют исчисление НДФЛ с продажи дач и участков, подробнее.

Дача и участок куплены до 2016 года: уплата НДФЛ при продаже

Надо ли платить налог с продажи дачи и участка, купленных до 01.01.2016 года?

В общем случае — надо. Дело в том, что и дачи и участки являются с точки зрения положений НК РФ полноценными объектами недвижимости — наряду с квартирами, например.

В соответствии с нормами статьи 208 НК РФ, продажа любой недвижимости облагается НДФЛ. Исчисляется данный налог по ставкам:

• 13%, если продавец недвижимости — налоговый резидент;
• 30%, если продавец — нерезидент.

Статус резидента имеют физлица, которые находятся на территории РФ не менее, чем 183 дня в течение 12 месяцев подряд.

Освобождаются от уплаты НДФЛ с продаж дач и участков, что приобретены до 01.01.2016 года, налоговые резиденты, владевшие соответствующими объектами в течение 3 лет и более.

В свою очередь, нерезиденты, не считая того, что они не освобождаются от уплаты НДФЛ вне зависимости от длительности владения недвижимостью, обязаны уплачивать соответствующий налог по повышенной ставке — в 30%.

Налог с продажи дачи и участка: новые правила

Как предписывают исчислять НДФЛ с продажи дач и участков новые правила — те, что актуальны для объектов недвижимости, которые оформлены в собственность после 01.01.2016 года?

С точки зрения положений статьи 208 НК РФ ничего не изменилось. Дачи и участки и в новой редакции НК РФ классифицируются как объекты недвижимости — подобно квартирам. Налогообложение доходов с их продажи осуществляется по тем же ставкам для резидентов и нерезидентов РФ.

Однако статья 217 НК РФ в новой редакции Налогового Кодекса существенно отличаются от той, что была в предыдущей его редакции. Кроме того, обновленный Налоговый Кодекс дополнен статьей 217.1.

В соответствии с обновленными положениями НК РФ, человек, купивший или построивший дачу либо участок после 01.01.2016 года, освобождается от уплаты НДФЛ, если:

1. Он владеет соответствующей недвижимостью в течение 3 лет и более при условии, что данная недвижимость представлена:

• объектами, которые перешли в собственность физического лица по праву наследования или были подарены ему близким родственником;
• объектами, которые перешли в собственность человека в рамках приватизации;
• объектами, которые перешли в собственность налогоплательщика в соответствии с соглашением о пожизненном содержании при иждивении.

1. Он владеет недвижимостью 5 лет и более — если она не относится ни к одной из перечисленных категорий объектов.

Существует ряд значимых нюансов, характеризующих исчисление НДФЛ с продажи дач и участков по новым правилам, введенным НК РФ. Полезно будет рассмотреть их.

Налоги при продаже дач и участков по новым правилам: нюансы

При исчислении налога с продажи дач и участков — в порядке, предусмотренном обновленной версией НК РФ, необходимо обращать внимание на следующие факты:

1. Доходы человека от продажи недвижимости могут быть меньше, чем величина кадастровой стоимости соответствующей недвижимости, умноженная на коэффициент 0,7 (по состоянию на начало года, в котором данный человек оформил дачу или участок в собственность).

В этом случае НДФЛ составит 13% с соответствующей величины кадастровой стоимости, уменьшенной на указанный коэффициент. То, сколько продавец выручил по договору купли-продажи, не будет иметь значения. При этом, если объект недвижимости не оценен по кадастровой стоимости в установленном законом порядке — рассматриваемое правило не применяется.

Примечание: указанный коэффициент применяется при исчислении налога на имущество — в целях уменьшения налогооблагаемой базы (данный порядок установлен отдельными положениями НК РФ).

1. Власти субъекта РФ могут принять закон, по которому 5-летний срок владения недвижимостью (не попадающей под перечисленные объекты с 3-летним сроком владения) для освобождения от НДФЛ может быть уменьшен. Кроме того, региональным законодательством может быть уменьшен коэффициент, на который умножается кадастровая стоимость дачи или участка.

Таким образом, при исчислении НДФЛ нужно проверять то, каковы актуальные нормы регионального законодательства: возможно, они позволяют значительно уменьшить данный налог при продаже дачи или участка.

Налоговые вычеты

При продаже дач и участков в целях уменьшения НДФЛ — если возникает необходимость его уплачивать, продавец может применить налоговые вычеты. Они могут быть представлены, к примеру, имущественным вычетом.

Так, если человек продал дачу или участок и в том же году (или ранее) купил какую-либо другую жилую недвижимость, то он может осуществить взаимный зачет:

• НДФЛ — за доходы от продажи дачи или участка;
• вычета, полагающегося за расходы по приобретению жилья.

Допустим, человек продал дачу с участком за 2 000 000 рублей, и эти доходы подлежат налогообложению. Исчисленный НДФЛ с них составит 13%, то есть, 260 000 рублей. Также условимся, что в том же году он купил квартиру за 1 500 000 рублей.

Вычет с данных расходов также составит 13%, то есть, 195 000 рублей.

За счет вычета человек может существенно уменьшить НДФЛ — он составит 65 000 рублей (260 000 — 195 000).

Вычет может быть и больше, чем НДФЛ за доходы с продажи недвижимости: в этом случае соответствующий налог может не платиться вовсе.

Для пользования рассматриваемым механизмом снижения или обеспечения возможности законной неуплаты НДФЛ с продажи недвижимости необходимо обратиться в ФНС — специалисты Налоговой службы подскажут, что нужно делать.

Резюме «вопрос-ответ»

Облагается ли продажа дачи налогом?

В общем случае — облагается, так же как если бы вместо дачи продавался любой другой объект недвижимости — земельный участок, квартира.

Каков размер налога на доходы от продажи дачи или участка?

Он составляет 13% для налоговых резидентов, в то время как 30% — для нерезидентов.

Кто освобожден от уплаты налога на доходы от продажи недвижимости?

Если дача или участок куплены до 01.01.2016 года, то НДФЛ с доходов от их продажи может не платить человек, владевший данными объектами недвижимости в течение 3 лет и более.

Если недвижимость куплена после 01.01.2016 года, то НДФЛ в общем случае не уплачивается только при условии, что продавец владеет соответствующими объектами в течение 5 лет и более. Исключения установлены для недвижимости, перешедшей в собственность по наследству, подаренной близким родственником, приватизированной, полученной по договору о содержании с иждивением.

• В закладки
• Распечатать
• Задать вопрос
• Подписаться
• Наш канал в Яндекс.Дзен