Налог с продажи квартиры

Доходы облагаются НДФЛ, но при продаже недвижимости можно законно избежать этого или сократить размер взносов.

Поделиться

Когда платить налог с продажи квартиры не нужно

Платить налоги и даже подавать декларацию не требуется , если вы владели жильём дольше определённого срока. Так, достаточно, чтобы недвижимость была в собственности 3 года, или 36 полных месяцев, если вы:

• приобрели её до 1 января 2016 года;
• получили в подарок от близких родственников: родителей, детей, бабушек и дедушек, внуков, родных братьев и сестёр;
• приватизировали её;
• получили в наследство или по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если все эти утверждения не про вас, то, чтобы не платить налоги, квартирой или домом необходимо владеть 5 лет, или 60 полных месяцев.

Кроме того, 1 января 2020 вступили в силу изменения в Налоговый кодекс. Без уплаты налогов после 3 лет владения теперь продать можно и жильё, которое вы получили путём, не указанным в списке выше. Но только при условии, что оно у вас единственное.

Если в собственности ещё одна квартира или доля в ней, минимальный срок владения составляет 5 лет.

Если вы москвич, получили жильё по программе реновации и решили его продать, то засчитываются годы владения обеими квартирами — и новой, и освобождённой.

Когда платить налог с продажи квартиры нужно

Тем, кто владел недвижимостью меньше предписанного законом срока, необходимо заявить о полученном заработке и заплатить с него налог на доходы физических лиц — 13%.

Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается на основе суммы, указанной в договоре купли‑продажи. Если после, то придётся сравнить, что больше: цена из договора или кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. Эту меру ввели для того, чтобы у собственников не было соблазна прописать в договоре купли‑продажи низкую цену и скрыть часть доходов.

Власти субъектов РФ могут самостоятельно уменьшать понижающие коэффициенты или минимальные сроки владения недвижимостью вплоть до нуля. Это облегчает налоговую нагрузку на жителей региона при продаже жилья или освобождает их от неё.

Чтобы заплатить налог, вам нужно до 30 апреля, следующего за годом продажи квартиры, подать в налоговую службу декларацию 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и прибыль от продажи квартиры. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Налог кажется чудовищно огромным. Но его можно законно уменьшить — вплоть до нуля.

1. Снизить размер доходов на сумму расходов

Вы продали квартиру и получили за неё деньги, но это не значит, что вся сумма — это доход. Перед этим вы купили данный объект недвижимости и, скорее всего, значительно на него потратились. На эту сумму и можно уменьшить прибыль, которая облагается НДФЛ.

Например, вы продали за 3 миллиона квартиру, которую 2 года назад купили за 2,8 миллиона. По договору купли‑продажи НДФЛ бы составил 390 тысяч. Но если вы заявите о расходах, то налогом будет облагаться только разница в 200 тысяч.

Соответственно, отдать придётся только 26 тысяч.

Если вы продаёте квартиру за ту же сумму, что и покупали, то дохода нет и налог с него платить не требуется. Но декларацию подавать всё равно придётся, чтобы документально подтвердить своё право на освобождение от выплат.

2. Получить налоговый вычет

Если у вас не было расходов на покупку, например получили квартиру в наследство, можно воспользоваться налоговым вычетом. При продаже квартиры, дома, комнаты или доли в них он составляет 1 миллион рублей.

Допустим, вы продали жильё за 2,3 миллиона и должны заплатить государству 299 тысяч рублей. Вычет уменьшит сумму, которая облагается налогом, до 1,3 миллиона, а взнос сократится до 169 тысяч.

Если квартира стоит меньше миллиона, то платить и вовсе ничего не придётся. Так что в случаях с недорогой недвижимостью лучше не снижать размер доходов на сумму расходов, а воспользоваться вычетом. Тем более что закон позволяет его получать один раз в год.

Что запомнить

1. Доходы от продажи квартиры облагаются НДФЛ в размере 13%.
2. Взносы можно законно снизить вплоть до нуля, если уменьшить доходы на сумму расходов или получить налоговый вычет.
3. Если вы владеете недвижимостью дольше определённого срока, можно не платить налог и не подавать налоговую декларацию.

Читайте также ????

• Как продать квартиру: подробная инструкция
• Как составить объявление, чтобы быстро сдать или продать квартиру
• Что нужно проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

*Деятельность Meta Platforms Inc. и принадлежащих ей социальных сетей Facebook и Instagram запрещена на территории РФ.

«Я собираюсь продать квартиру и не знаю, какой налог надо заплатить». Все, что нужно знать о налогах при продаже недвижимости

Добропорядочный гражданин обязан платить налоги со всех доходов. Если вы решили продать свою квартиру, дом или участок, то государство может посчитать деньги, полученные от продажи недвижимости.

Но платить налоги при продаже недвижимости должны не все, не всегда и не со всей стоимости жилья. Разбираемся, какие налоги, и в каких случаях придется платить продавцу собственной недвижимости.

Когда платить не нужно

Вы можете поспорить с популярной рекламой и не платить налоги, но при этом спокой но спать, если:

• жилье приобретено не ранее 2016 года, а срок владения составляет пять лет;
• недвижимость была получена в наследство, по договору приватизации или в ренту, а срок владения составляет больше трех лет;
• квартира куплена до 2016 года и находится в собственности три года.

Если вы решили продать квартиру, которой владелименее трех лет, то придется платить налог, вне зависимости от прочих обстоятельств.

Сколько нужно заплатить

Продажа недвижимости, будь то участок, загородный коттедж или квартира, является сделкой, которая несет продавцу доход, облагаемый налогом. Для расчета этого налога используют три вида ставки НДФЛ (налог на доходы физических лиц).

Ваш налог составит:

• 30%, если вы нерезидент. То есть находитесь в России менее 183 дней в году и платите налоги в другой стране.
• 15%, если размер ваших доходов более 5 млн рублей в год. Ставка начнет действовать с 2021 года, в связи с введением прогрессивной шкалы налогообложения.
• 13%, если вы гражданин РФ и ваша сделка с продажей недвижимости не попадает под исключения.

При продаже загородного дома с участком, налог рассчитывается отдельно для строения и отдельно для земли.

Любой налог считается по формуле, когда налогооблагаемая база умножается на актуальную ставку. Вы определили, по какой ставке будет рассчитываться ваш налог. Теперь нужно посчитать налоговую базу.

Как посчитать налоговую базу

При продаже недвижимости расчет налога ведется на основе кадастровой стоимости. При этом цена квартиры по кадастру не связана с суммой в договоре купли-продажи или с ценой жилья на рынке.

Та как цена в кадастре может периодически меняться, берите данные на 1 января того года, в котором продали квартиру. Сравните кадастровую стоимость и сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Если в договоре цена больше 70% от кадастровой суммы — за основу нужно брать сумму из договора.

Если реальная цена квартиры меньше 70% от кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет равна 70% от кадастровой цены.

Если в базе ЕГРН нет кадастровой стоимости на ваш дом или квартиру, то используйте в качестве налоговой базы цену, указанную в договоре купли-продажи.

Пример:

Кадастровая стоимость вашей квартиры — 12 млн рублей. Вы продали ее за 9 млн рублей. Налоговая база — 70% от 12 млн, что составляет 8,4 млн. С этой суммы и будет рассчитываться налог.

Если квартира по договору купли-продажи стоила 10 млн рублей, а стоимость по кадастру была 8 млн, то есть меньше, то базой для расчета налога будет сумма из договора — 10 млн. рублей.

Не забываем про вычет

По закону продавец недвижимость может сэкономить на налогах, снизив налоговую базу, то есть получить вычет.

Есть два варианта вычетов:

• вы можете получить льготу от государства — 1 млн рублей, но не чаще одного раза в год;
• вы вправе вычесть из налоговой базы сумму, потраченную во время покупки квартиры, к примеру, проценты по ипотеке.

Пример:

Вы купили жилье по ипотеке за 7 млн рублей и заплатили проценты 3 млн рублей. Потом вы продали квартиру за 10 млн рублей. В подобном случае вам не нужно платить налог, поскольку ваш доход равен нулю.

Какие документы нужны

Каждый продавец недвижимости обязан задекларировать свою сделку. Вы должны в установленный срок подать декларацию в налоговую службу. Удобно это сделать в отделении ФНС по месту жительства или онлайн на сайте Госуслуг.

Для оформления декларации потребуются следующие документы:

• паспорт,
• ИНН,
• договор купли-продажи,
• документы, которые подтвердят факт расчета с покупателем (расписка, квитанция из банка и т. д.),
• документы, которые подтвердят ваши расходы в ходе заключения сделки (квитанции из банка, счета на оплату услуг нотариуса, оценщика и т. д.).

Одновременно с оформлением декларации можно подать заявление на получение налогового вычета.

Срок подачи декларации — до 30 апреля следующего года после продажи недвижимости. Налог нужно заплатить до 15 июля следующего года. Вы обязаны подать 3НДФЛ и в случаях, когда платить налог не требуется.

• Когда платить не нужно
• Сколько нужно заплатить
• Ваш налог составит:
• Как посчитать налоговую базу
• Не забываем про вычет
• Есть два варианта вычетов:
• Какие документы нужны
• Для оформления декларации потребуются следующие документы:

Как заплатить налог с продажи квартиры по новым правилам?

Почти каждый хотя бы раз в жизни сталкивается с ситуацией, когда приходится продавать недвижимость. По действующему законодательству при продаже объекта недвижимости собственник должен заплатить государству подоходный налог от полученной прибыли. Так как законодательные нормы в области налогообложения меняются, простым обывателям не всегда понятно, как рассчитывается сумма налога и в каких случаях налог можно вовсе не платить.

Чтобы избежать возможных проблем с налоговой, рассмотрим последние налоговые нововведения и правила уплаты налога с продажи жилья.

Андрей Колочинский
Консультаций: 16

Исключение для единственного жилья

В 2016 году был увеличен срок владения недвижимым имуществом с трех до пяти лет. По истечении указанного периода времени собственник освобождался от уплаты подоходного налога с прибыли при продаже объекта недвижимости. Исключения составляют случаи, когда жилье было получено в наследство, подарено либо оформлено в собственность в результате приватизации.

В 2020 году срок владения жильем, после которого собственник освобождается от уплаты налога, составляет три года (п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ), но с некоторыми оговорками.

По закону человек освобождается от уплаты налога спустя три года лишь в том случае, если в собственности у налогоплательщика числится один объект. То есть, если гражданин является обладателем нескольких квартир, одну из которых продает, освобождение от налога возможно по истечении пяти лет.

Правило 90 дней

Законодатели предусмотрели ситуации, когда продается одна квартира и приобретается другая. Пока идет сделка, на человека может быть зарегистрировано два объекта недвижимости, что может вызвать вопросы у налоговой. Чтобы их снять, в НУ РФ внесли положение (пп. 4 п. 3 ст.

217.1 НК РФ), согласно которому статус собственника единственного жилья сохраняется в течение 90 дней после покупки второго объекта недвижимости.

На практике это означает, что владельцам недвижимости придется поторопиться и зарегистрировать все переходы права в течение трех месяцев. Чаще всего, когда речь идет об улучшении жилищных условий, люди сначала продают одну квартиру, а затем покупают другую, поэтому никаких проблем с альтернативными сделками не должно возникнуть.

Если же сделка происходит по другой схеме (сначала покупается новое жилье, а затем продается старое), у налогоплательщика возникают риски, так как сложно предсказать срок, в течение которого будет реализована квартира. Кроме этого, даже если сделка состоялась, задержка может возникнуть в ходе регистрации документов по не зависящем от участников сделки причинам.

Как рассчитывается налог

Если человек владел квартирой менее установленных законом сроков, налог с продажи имущества взимается с разницы между ценой покупки и стоимостью продажи, т.е. с суммы фактического дохода. Ставка налога для граждан Российской Федерации составляет 13%, а иностранцы обязаны заплатить 30%. Необходимо учесть, что налогом облагается недвижимое имущество, оцененное в сумму свыше 1 млн руб.

Если, скажем, вы приобрели квартиру за 6 млн руб. и продали ее за аналогичную или меньшую сумму, ввиду отсутствия дохода налог не уплачивается. Но даже в этом случае налогоплательщику придется подать декларацию в налоговую инспекцию. Декларация подается по месту жительства в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Уплатить налог необходимо до 15 июля, иначе будут начислены пени за каждый день просрочки. Если же период владения недвижимым имуществом превышает указанные в НК РФ сроки (три или пять лет), налоговую декларацию можно не подавать.

При оформлении налоговой декларации не поленитесь проконсультироваться со специалистом в области налогообложения: он не только проверит правильность заполнения документов, но и поможет применить полагающиеся налоговые вычеты.

Вы также можете прочитать подробную статью, размещенную на нашем сайте, где рассказывается обо всех нюансах уплаты налога с продажи квартиры в 2020 году.

Какой налог уплачивают физические лица с продажи квартиры

Собираетесь продать квартиру или дом? В последние годы правила уплаты в казну НДФЛ с продажи недвижимости менялись не один раз. Отыщем вместе дорогу сквозь дебри российского налогового законодательства.

• Что такое нaлoг c пpoдaжи квapтиpы
  • Как определить срок владения недвижимостью

  Хорошая новость – в ноябре 2021 года Госдума РФ приняла закон, освобождающий многодетные семьи от уплаты налога с продажи недвижимости, при условии, что вырученные деньги пойдут на расширение жилплощади. Причем это послабление распространяется даже на сделки, оформленные ранее, – в течение всего 2021 года. Если в вашей семье больше двух детей, оформите ипотеку для многодетных семей от Совкомбанка и получите двойную выгоду.

  Это не единственный шаг навстречу россиянам в этом вопросе со стороны государства за последнее время. Так, с 1 января 2020 года вступили в силу изменения в Налоговом кодексе РФ (ст. 217.1). Начиная с этой даты, многим из тех, кто получил возможность улучшить свои жилищные условия, не придется ждать 5 лет, чтобы не платить в казну НДФЛ.

  Но обо все по порядку.

  Что такое нaлoг c пpoдaжи квapтиpы

  Очевидно, что деньги, которые физическое лицо отдает в государственную казну, – это плата за полученную прибыль с продажи жилой или коммерческой недвижимости. Такой сбор – норма для любой цивилизованной страны.

  Реализация дорогого имущества (квартира или дом явно относятся к этой категории) может служить некоторым лицам основным источником дохода. В этом случае бенефициар обязан выполнить свой конституционный долг в виде уплаты казенного сбора.

  К счастью, если вы не злоупотребляете этой возможностью чаще, чем раз в 5 лет, налог платить не придется ни при каких обстоятельствах. В противном случае вам следует внимательно разобраться с требованиями налогового законодательства.

  В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

  НДФЛ в России для резидентов составляет 13% от полученной прибыли. Для нерезидентов эта цифра возрастает до 30%.

  Важно понимать, что это разграничение не имеет никакого отношения к гражданству. Можно быть гражданином РФ, но не быть налоговым резидентом России. И наоборот – им вполне может быть иностранец без российского паспорта.

  Чтобы стать резидентом РФ, нужно находиться на территории страны не менее полугода (183 дня) в общей сложности за календарный год. Такому физическому лицу, помимо прочего, позволено использовать налоговые вычеты в соответствии с российским законодательством.

  Как определить срок владения недвижимостью

  Определяющий показатель, который выносит вердикт: платить налог или нет – срок владения жильем до момента продажи. В большинстве случаев он начинается со дня регистрации права собственности в Росреестре, но есть некоторые исключения:

  • при получении жилого помещения по наследству срок стартует с момента смерти наследодателя (словами юриста – с открытия наследства);
  • если речь идет о недвижимости, приватизированной до 1998 года, независимо от того, когда вы зарегистрировали право владения в Росреестре, ФНС будет считать его с момента реальной покупки;
  • в особом случае – получение квартиры по программе реновации (актуально для жителей столицы) – срок владения считается с момента приобретения предыдущего жилья.

  В каких случаях платить не нужно

  Если вы владели квартирой (домом, комнатой и т. п.) более пяти лет перед продажей, то платить не придется. В случаях, когда срок владения составляет менее пяти, но больше трех лет, потребуется соответствие одному из следующих условий.

  • Продаваемое жилье является для вас единственным.

  То есть ни в личной, ни в совместной собственности с кем бы то ни было у вас нет никаких жилых помещений. Это правило действует для сделок, оформленных после 1 января 2020 года

  Представьте, что на вас оформлена комната в общежитии и доля в доме бабушки, доставшаяся по наследству. В этом случае ни то, ни другое жилье не будет считаться для вас единственным.

  Важно: хорошая новость в том, что это условие имеет 90-дневную отсрочку. Если собственник единственной квартиры приобрел новое жилое помещение, у него есть 3 месяца на то, чтобы продать старое. В этом случае будет действовать правило единственного жилья, а налог уплачивать не придется.

  • Квартира или дом достались вам по наследству, независимо от того, когда вы оформили право владения.
  • Недвижимость продал или подарил вам близкий родственник. В этом вопросе НК РФ ссылается на ст. 14 Семейного кодекса.
  • Жилье досталось продавцу по договору пожизненного содержания с иждивением (особый вид ренты).

  Рассмотрим на примере. Молодой человек ухаживает за больной одинокой старушкой по соседству. В мае 2017 года в присутствии нотариуса они заключили договор ренты, согласно которому парень обязуется до смерти заботиться о бабушке – она становится его иждивенкой.

  Взамен ее квартира переходит в собственность молодого человека.

  Органы соцзащиты внимательно следят за исполнением принятых обязательств. В сентябре 2020 года старушка умирает. Если молодой человек решит сразу продать квартиру, то платить НДФЛ ему не придется, поскольку срок владения жильем уже превысил 3 года.

  Наконец, полностью освобождены от уплаты налога родители многодетных семей – те, которые воспитывают трех и более несовершеннолетних детей. В ряде регионов России при определенных условиях семья не теряет такой статус даже при достижении иждивенцем 18-летнего возраста, вплоть до исполнения 23 лет.

  Норма распространяется на сделки, оформленные с 1 января 2021 года.

  Кaк pacсчитaть сумму налога

  Во-первых, необходимо определить налоговую базу, с которой будет рассчитываться налог. Это актуально для жилой и коммерческой недвижимости, приобретенной после 2016 года.

  В этом случае НДФЛ рассчитывается с наибольшей суммы из двух:

  • реально вырученные средства по договору купли-продажи;
  • 70% от кадастровой стоимости жилья (отражена в выписке из ЕГРН или в соответствующей справке из Росреестра, заказать которые можно в МФЦ).

  Такое правило было введено для борьбы с серыми схемами, посредством которых недобросовестные продавцы и риелторы пытались обмануть государство, преуменьшая уплачиваемый налог.

  Приведем пример расчета. Игорь продал жилой дом, доставшийся ему по наследству 2 года назад. По договору купли-продажи вырученная сумма составляет 3,5 млн рублей. Кадастровая стоимость недвижимости по данным Росреестра – 5,2 млн рублей. 70% от этой суммы – 3,64 млн рублей.

  Это и есть налоговая база.

  3,64 млн х 13% = 473,2 тысячи рублей

  Если предположить, что сумма от продажи дома в полном объеме потрачена на что-то важное или инвестирована в прибыльное дело, то для уплаты налога всегда можно взять кредит. Рассчитайте на калькуляторе комфортные условия и отправляйте заявку в банк.

  Можно ли зaплaтить меньше

  Одним из двух предлагаемых способов.

  • Снизить налоговую базу на сумму расходов, затраченных на приобретение проданного жилья.

  Очень удобный способ при условии, что у вас на руках имеются документы, подтверждающие затраты (договор купли-продажи, платежные поручения из банков).

  В большинстве случаев он в разы уменьшает налог и может даже свести его к нулю. Для этого требуется, чтобы средства, вырученные с продажи недвижимости, были меньше или равнялись подтвержденным расходам на ее приобретение.

  Представим, что Игорь из предыдущего примера получил дом не в наследство, а купил его четырьмя годами ранее за 3,5 млн рублей. Налог в таком случае составит:

  (3,64 млн – 3,5 млн) х 13% = 18,2 тысячи рублей

  • Применить налоговый вычет 1 млн рублей – фиксированная сумма для недвижимости (для автомобилей, к примеру, это 250 тысяч рублей).

  Преимущество этого способа в том, что он безусловный. То есть никакие документы предъявлять не нужно, требуется лишь ваше решение.

  Суть вычета очень проста – из вычисленной налоговой базы нужно отнять 1 млн рублей и рассчитать НДФЛ, или просто вычесть из уже рассчитанного НДФЛ 130 тысяч рублей.

  Вернемся к примеру с домом, полученным Игорем в наследство. Теперь мы понимаем, что в действительности налог будет меньше, потому что молодой человек обязательно заявит о причитающемся вычете.

  (3,64 млн – 1 млн) х 13% = 343,2 тысячи рублей

  Дополнительным преимуществом от налогового вычета можно воспользоваться при продаже жилья, которое принадлежит нескольким собственникам. В таком случае можно оформить одну сделку, а можно продать доли по разным договорам. Тогда каждый владелец доли может снизить налоговую базу на 1 млн рублей.

  К сожалению, использовать оба способа одновременно не получится. Вы должны решить, что для вас выгоднее.

  Срок уплаты налога с продажи недвижимости

  Независимо от того, должны ли вы платить налог, освобождены ли от его уплаты или он равен нулю, если недвижимость была у вас в собственности менее 5 лет, вы обязаны предоставить в ФНС декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ.

  Срок сдачи – до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

  После успешной сдачи декларации у вас будет время до 15 июля, чтобы перечислить деньги в счет уплаты НДФЛ от продажи недвижимости. В противном случае с 16 июля ФНС начнет начислять вам пени. Еще более чувствительное наказание – штраф в размере до 20% задолженности.

  Не доводите дело до судебных приставов.

  Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.