Налог с продажи квартиры купленной по дду

Купил квартиру в новостройке в 2020 году в ипотеку. Вычет по расходам на жилье получал раньше при покупке другой квартиры. В собственности есть еще жилье.

Как лучше продавать: до или после оформления собственности? Или это уже не важно? Ипотеку лучше погасить или нет? Сколько можно не оформлять квартиру в собственность и потянуть с этим?

С какого момента будет считаться НДФЛ и от какой стоимости?

Надежда Шорохова

Налог не придется платить, если вы оформите квартиру в собственность и пройдет пять лет. Не получится избавиться от налога через продажу до оформления, например, по договору переуступки.

Однако налог можно уменьшить. Расскажу, как лучше продать квартиру в вашей ситуации.

Все, что нужно знать о недвижимости

Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Стоит ли погашать ипотеку

По закону ипотека не будет препятствием для продажи квартиры. Но сделать это будет сложнее. Так как жилье в залоге у банка, сделку понадобится согласовывать с ним.

Что делать? 20.03.19

Покупателей это может отпугнуть, и придется снижать цену. Поэтому лучше погасить кредит до продажи квартиры. Для этого используют свои деньги или берут потребительский кредит.

Ипотеку гасят и снимают обременение в Росреестре. Теперь можно продавать.

Плюс такой схемы: не нужно ничего согласовывать с банком — вы просто делаете досрочное погашение ипотеки.

Если своих денег не хватает, а потребкредит брать не хочется или не дают, вот еще варианты:

1. попросить у покупателя аванс в размере остатка по ипотеке и закрыть ее за счет этих денег. Но остаток должен быть относительно небольшим: вряд ли кто-то из покупателей захочет давать так миллион;
2. найти покупателя, который погасит вашу ипотеку, внеся деньги в банк;
3. если покупатель тоже берет ипотеку, сделать зачет — наложение ипотеки на ипотеку: частью его кредита погасить ваш. В этом случае обременение с квартиры не снимут, но после продажи Росреестр внесет запись о смене залогодателя — это называется переходом залога.

Любой из трех вариантов лучше согласовать с банком. Он может не согласиться или предложить свою схему.

Как продать квартиру до сдачи дома

Так как квартиры еще нет, вы продаете не ее, а право на нее. Это называется уступкой: в любой момент дольщик может переуступить права на квартиру другому человеку.

Когда договор цессии зарегистрируют в Росреестре, нужно уведомить застройщика. В результате сделки одного дольщика заменит другой. В народе весь этот процесс называют просто переуступкой.

Полученный доход облагается НДФЛ по ставке 13%.

Если будете продавать квартиру до сдачи дома по договору уступки, то налог будет всегда — неважно, сколько лет прошло. Предположим, застройщик задержит сдачу дома на шесть лет — даже спустя это время, если продавать жилье по договору уступки, придется подавать декларацию и платить налог 13%.

Если дом сдан, продать квартиру по договору уступки права требования уже нельзя. Придется оформлять собственность и продавать по обычной схеме купли-продажи — о ней дальше.

Если занизить стоимость квартиры в документах.При расчете НДФЛ берут цену продажи, указанную в договоре. Велик соблазн договориться с покупателем и составить договор так, что продавец вроде бы и не получил никакого дохода — уступил права на квартиру по той же цене, по которой приобрел.

А разницу покупатель отдаст продавцу так, без оформления.

Теоретически налоговики могут оценить, насколько стоимость сделки соответствует рынку. Но на практике это маловероятно: обычная налоговая инспекция делать это не вправе — она должна привлечь Федеральную налоговую службу.

Ну и что? 04.06.21

А поскольку квартира не готова и кадастровой стоимости у нее нет, не действует и норма о том, что цену в договоре можно сравнить с кадастровой стоимостью, — об этом ниже.

Но занижение стоимости опасно само по себе: если что-то пойдет не так, продавец может заявить, что ничего не знает о реальной стоимости, и вернет только ту, что была указана в договоре. Читатели Т—Ж обсуждали подобные схемы и их последствия.

Как уменьшить налог, если продавать по переуступке

Доход от уступки прав на квартиру можно уменьшить на сумму, которую вы перечисляли застройщику, а также на проценты по ипотеке, которые уплачены к дате регистрации уступки в Росреестре. Минфин это разрешает.

Дополнительно к доходу можно применить социальные вычеты — уменьшить его на расходы на обучение, лечение и фитнес в году уступки.

Например, человек купил в ипотеку квартиру в новостройке за 4 100 000 Р . Есть документы, которые подтверждают расходы. Спустя два года он уступил права на квартиру за 5 000 000 Р . К моменту уступки заплатил банку по ипотечному кредиту 400 000 Р процентов. Если их не учитывать, то НДФЛ с дохода от уступки — 117 000 Р , то есть 13% от разницы цен. А если учесть проценты, то НДФЛ уменьшится до 65 000 Р : 13% от разницы цен минус 400 000 Р .

Чтобы подтвердить уплату процентов, достаточно справки из банка.

Как продать квартиру после сдачи дома и регистрации права собственности

Это обычная сделка: дольщик сначала оформляет в Росреестре право собственности на квартиру, а потом продает ее, и собственником становится покупатель.

В законе нет нормы о том, когда именно после сдачи дома дольщик должен зарегистрировать право собственности, но в случае с ипотекой банки обычно указывают этот срок в договоре. Если его нарушить, ставка по ипотеке вырастет или будет штраф.

Платить налог не надо, только если продать готовую квартиру через пять лет владения.

Этот срок сокращается до трех лет, если квартира:

1. перешла по наследству;
2. получена в дар от близкого родственника;
3. приватизирована;
4. получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
5. на момент продажи была единственным жильем.

Кроме того, не нужно платить НДФЛ, если в семье двое детей или больше и такая семья после продажи старой квартиры купила новое жилье до 30 апреля следующего года. Но здесь нужно соблюсти определенные условия: например, общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость должны быть больше, чем проданного.

Судя по всему, на вашу квартиру распространяется общее правило о пятилетнем сроке владения.

В случае с новостройкой срок владения считается с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки. Если позднее оплачивали дополнительную площадь, это не учитывается.

Ну и что? 12.02.21

Так как ваша квартира в ипотеке, окончательно с застройщиком расплачивался банк: он перечислил деньги — и вы стали дольщиком. С даты этого перечисления и отсчитывается срок владения. Неважно, что вы еще платите ипотеку.

Получается, что если квартиру оплатили в 2020 году, то продать ее без уплаты НДФЛ можно не раньше 2025 года.

Если занизить стоимость квартиры в документах.При обычной сделке купли-продажи налоговая проверит, как соотносится доход от продажи квартиры и ее кадастровая стоимость. Если продать квартиру менее чем за 70% кадастровой стоимости на 1 января того же года, то для расчета налога возьмут кадастровую стоимость.

А если квартиру продают в том же году, когда построили дом, то для расчета НДФЛ берут кадастровую стоимость на дату постановки квартиры на кадастровый учет.

Предположим, по документам квартиру продали за 900 000 Р , а кадастровая стоимость — 2 500 000 Р . Для расчета НДФЛ налоговая возьмет доход 1 750 000 Р , то есть 70% от кадастровой стоимости. Придется доплатить налог. А еще инспекция может начислить штраф за занижение налоговой базы.

Поэтому лучше заранее проверить кадастровую стоимость квартиры.

Как уменьшить налог, если оформлять обычную сделку купли-продажи

Если продавать жилье по договору купли-продажи, способов уменьшить налог больше.

Включить в расходы затраты на покупку квартиры и проценты по ипотеке— как описано выше для сделки по переуступке.

Использовать вычет в размере 1 000 000 Р .Этот способ применяют, когда нет документов, которые подтверждают расходы, или квартира стоила меньше 1 000 000 Р .

Например, квартира куплена за 800 000 Р , а спустя год продана за 1 100 000 Р . Здесь выгоднее использовать фиксированный вычет в размере 1 000 000 Р . Разница будет 100 000 Р , а налог — всего 13 000 Р .

Вычет в размере 1 000 000 Р дают на все объекты недвижимости, проданные в отчетном году.

Если продадите квартиру не дороже 1 000 000 Р , то в декларации доход от ее продажи можно не отражать. Он перекроется вычетом, поэтому НДФЛ не будет. Можно совсем не подавать декларацию, если не будет других доходов, с которых нужно уплатить НДФЛ.

Использовать остаток вычета за предыдущую квартиру.Вы имеете право один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом на покупку жилья в размере 2 000 000 Р , то есть вернуть 260 000 Р НДФЛ — 13% от двух миллионов.

Если раньше вычет использован не полностью, его остаток можно зачесть в счет налога с продажи.

Если при покупке одной квартиры вы использовали вычет 1 500 000 Р , то на покупку второй квартиры в новостройке можете заявить вычет 500 000 Р .

Предположим, что при таком остатке вычета вы купили квартиру в новостройке за 3 000 000 Р и через два года продали ее за 3 400 000 Р . НДФЛ 13% от разницы цен — 52 000 Р . Но у вас есть остаток вычета по расходам на жилье — 500 000 Р . Таким образом, вы не должны платить налог, а государство обязано вернуть вам 13 000 Р , удержанных в том же году из других доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, например из зарплаты.

Расчет такой: (3 400 000 Р − 3 000 000 Р − 500 000 Р ) × 13%.

Использовать вычет по ипотечным процентам.Это возможно, если в прошлом вы не заявляли такой вычет. Например, предыдущую квартиру купили на свои деньги или тоже в ипотеку, но в вычет включили только расходы на приобретение.

Тогда проценты по ипотеке, уплаченные к дате регистрации квартиры на покупателя, уменьшат доход от продажи дважды: как затраты на ее покупку и как отдельный вид вычета. Это законно.

Использовать другие вычеты,например по расходам на платное лечение или обучение детей. Такие вычеты тоже уменьшают доход от продажи квартиры.

Когда платить налог

Продавец должен заплатить НДФЛ по итогам того года, в котором получил деньги по сделке. Неважно, когда подписан договор и зарегистрирован переход права.

Чтобы отчитаться перед налоговой, надо до 30 апреля подать декларацию по форме 3-НДФЛ. А срок уплаты налога — до 15 июля следующего года.

Например, продавец получил деньги в декабре 2024 года, а договор прошел регистрацию в Росреестре уже в 2024 году. Продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 3 мая 2024 года и уплатить НДФЛ до 17 июля 2024 года.

Другой пример. Договор о продаже квартиры зарегистрировали в декабре 2024 года, а деньги поступили на счет продавца в январе 2024 года. Продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля 2024 года, а НДФЛ уплатить не позднее 15 июля 2024 года.

Что в итоге

Способ продажи — через договор уступки или договор купли-продажи — не имеет значения, если продаете квартиру в течение первых пяти лет. Если продаете позже, то по договору купли-продажи платить НДФЛ не придется. А по договору уступки налог будет независимо от срока владения.

При переуступке доход можно уменьшить на расходы по приобретению прав на квартиру, а также на проценты по ипотеке. Дополнительно к доходу можно применить социальные вычеты — уменьшить его на расходы на обучение, лечение и фитнес.

При продаже готовой квартиры доход можно уменьшить, если включить в расходы затраты на покупку квартиры и проценты по ипотеке либо использовать вычет в размере 1 000 000 Р . Также можно использовать остаток вычета за предыдущую квартиру и вычет по ипотечным процентам. Кроме того, доход от продажи можно уменьшить с помощью других вычетов, например по расходам на платное лечение или обучение детей.

При продаже квартиры, если она стоит на кадастровом учете, налоговая сравнит продажную стоимость с 70% кадастровой стоимости. За доход для НДФЛ примут наибольшую из сумм. Занижать цену квартиры в договоре опасно.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Тэги: недвижимость, НДФЛ, право, ипотека, квартира, налоги Вопрос был задан 13.10.2022 и дополнен ответом эксперта 16.11.2022

Надежда Шорохова
Приходилось продавать жилье в новостройке? Расскажите, как все прошло:

Поделюсь своим опытом продажи инвест квартиры. Вводные к меня такие же: на руках был дду, и риэлторы уверяли что продать дду изи. Опишу мои выводы:
1. Сначала узнайте у застройщика сколько они берут за переоформление дду. В Питере есть застройщики кто берет 50тыс за это, есть 100тыс, а есть 2% от суммы сделки. Первые 2 условия ещё адекватно, а вот 2% может быть уже существенная сумма.
2. Не многие люди понимают что такое переуступка. Сама пыталась продавать переуступку, люди звонят по объявлению и упорно спрашивают «а когда можно прийти посмотреть».
3. Из моего опыта: переуступку можно продать, если на рынке нет предложения похожего на ваше, либо цена приятная, либо нет подобных квартир. У моем случае конкуренции было много. Я подождала пару месяцев и оформила собственность.

Это не заняло много времени.
5. Насчёт продажи ипотечной квартиры. Мне риэлторы говорили, что реализовать можно любой объект. По моему опыту, проще продать если нет обременения.

Это как один из «за» именно вашего объекта по сравнению с конкурентами. Но и при наличии обременения есть варианты. Можно взять кредит, закрыть ипотеку, после продажи квартиры закрыть кредит. А ещё можно найти покупателей, у которых ипотека будет в том же банке, что и у вас.

Слышала, что сбер делают такое штуки очень быстро и просто.
6. Я обращалась к риэлтору, чтобы он помог мне с занижение цена продажи, чтобы платить меньше налога. Не прямо избавиться от налога, но платить поменьше. Банки эту схему знают, им на это без разницы.

Напоследок хочу от себя добавить. После продажи пожалела, что продала квартиру. Лучше бы сдавала ее.

Район квартиры хороший, там мало новостроек и район обжитой. Квартиры в доме были проданы быстро, а в аренду предлагалось мало. Теперь жалею.

При цене покупки и стоимости аренды квартир в том районе, моя квартира окупилась бы за 10 лет.

Riot, какой жк? Вы зря жалеете, сейчас вторичка встала, аренда тоже.

Петров, жк Полюстрово от ЦДС. Студия на 15 или 17 этажей, с красивым видом

Riot, красивый вид неважен, метро нет в пешой доступности, поэтому так себе объект.

Петров, я же рассуждала с другой стороны: обжитой район, транспорта много, хоть до метро надо добираться автобусом или трамваем. Рядом много парков, а через пару кварталов набережная Невы. Но самый главный повод — большой комплекс бизнес центров.
Купили квартиру кстати родители для дочери студентки, которая учится возле Лесной.

Насчёт метро. В Девяткино есть метро рядом, но все мы знаем как относятся к Девяткино. Я живу на коменде. У нас метро в 2,5км.

Но наземного транспорта так мало, что в час пик быстрее пешком идти, чем дождаться автобус.

Riot, продал ровно за неделю в спб по переуступке последнюю квартиру, никому не платил ни копейки

Отредактировано

Riot, вы как минимум переплатить дважды: за уступку и за снижение стоимости через риэлтора.
Согласие застройщика на уступку не требуется если договор полностью оплачен. Даже если в договоре написано, что нужно согласие — это ничтожное условие, его исполнять не нужно. (Это написано прямо в законе 214фз)
Занижение стоимости можно было бы сделать самостоятельно, в чем тут работа риэлтора непонятно

Что изменилось в налогах на доходы от продажи новостроек. Рассказывает юрист

В середине ноября Госдумой принят закон, вносящий изменения в Налоговый кодекс РФ (НК РФ). В частности, внесены поправки, которые напрямую касаются граждан – участников долевого строительства. Теперь продавцы жилья, приобретенного на первичном рынке, смогут сэкономить на налогах.

Фото: Бюллетень Недвижимости Бюллетень Недвижимости

Если вы купили квартиру в строящемся доме, а потом решили по каким-то причинам от нее избавиться, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. Однако если этот объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи освобождаются от налогообложения. На сегодняшний день действуют такие нормы: если жилье единственное — этот период составляет три года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), для двух и более объектов в собственности — пять лет (п.

4 ст. 217 НК РФ).

Как исчислять срок владения по новым правилам, чтобы не платить налог?

Хорошая новость в том, что новым законом* внесены изменения в исчисление минимального периода владения в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретаемых по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством или участием в жилищно-строительном кооперативе).

Согласно п. 15 ст. 2 закона, исчисление срока владения начинается с даты выплаты полной стоимости жилого помещения или долей в нем в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или его аналогов.

Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований (ДУПТ), который был образован из ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно ДУПТ.

* Закон № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вносит дополнение в п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Почему это важно?

До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты ДДУ или его аналогов, в том числе ДУПТ.

Предположим, вы заключили ДДУ на старте продаж, средний срок введения дома в эксплуатацию — три года. Раньше без уплаты налога вы смогли бы продать единственную квартиру только после истечения трех лет с момента регистрации права собственности, то есть с момента заключения ДДУ прошло бы ориентировочно шесть лет.

По новым правилам, вы сможете продать квартиру, приобретенную по ДДУ и оплаченную полностью на старте продаж, без налога уже к моменту регистрации права собственности на жилье, то есть тот средний срок, за который возводится дом (три года), уже будет учитываться как срок владения.

Это всё хорошо. Какие нюансы?

Законодатель исчисляет сроки владения жилым помещением или долями в нем с момента полной оплаты ДДУ, а в случае ДУПТ — с даты полной оплаты прав требований, а не с момента заключения ДДУ или ДУПТ. Это значит: заплатив за недвижимость живыми деньгами или использовав ипотеку, вы становитесь владельцем сразу же. Однако у девелоперов встречается рассрочка — и для человека, вносящего сумму по ДДУ не всю разом, а частями в течение длительного периода, срок владения отсчитывается со дня полного гашения рассрочки.

Данный закон рассчитан на первичный рынок — жилье на вторичном рынке закон не затрагивает. Подробно нюансы налогообложения я уже рассматривал в статье «Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!»

Когда закон вступает в силу?

Согласно п. 1 ст. 9, закон вступает с силу со дня официального опубликования (опубликован 23.11.2020).

На сделки какой давности распространяется закон?

Согласно п. 8 ст. 9, закон распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года.

Автор материала: Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург

Как считать срок владения новостройкой для продажи без НДФЛ

Начиная с 2019 года при продаже новостройки минимальный срок владения квартирой считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки. Это была хорошая новость.

Теперь плохая. Если доплатить после сдачи дома хотя бы за метр площади, срок владения будет считаться с даты доплаты. Так решил Минфин, а мы объясняем, что это значит и как из-за очередной недоработки в законе десятки тысяч людей будут терять сотни тысяч рублей.

Возможно, вас это уже коснулось. И, возможно, что-то еще изменится, как уже менялось раньше:

• с расходами при продаже детских долей;
• с налогами при продаже подарков и наследства;
• с господдержкой ипотеки для многодетных;
• с заселением детей в гостиницы;
• с уменьшением налога по УСН на взносы.

Все эти недочеты в законах приводили к потере денег, но их исправили. Так может случиться и с новостройками.

Как победить выгорание

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

Кого это касается

Письмо Минфина с разъяснениями о минимальном сроке владения касается всех, кто когда-то купил квартиру, а начиная с 2019 года продал ее, готовится продать или когда-нибудь продаст. Если у вас была или есть квартира в новостройке по договору участия в долевом строительстве, разберитесь со сроками и налогами.

Хорошо: срок владения для новостроек считается с даты оплаты

Недавние изменения коснулись минимального срока владения. Это такой период, по истечении которого квартиру можно продать без налога и декларации — даже с высокой наценкой. Минимальный срок составляет 3 года или 5 лет.

Минимальный срок владения недвижимостью

Какое жилье продается	Когда можно продать без НДФЛ
Объект перешел по наследству	Через 3 года
Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника	Через 3 года
Получен в результате приватизации	Через 3 года
Передан по договору пожизненного содержания с иждивением	Через 3 года
Единственное жилье продается в 2020 году или позже	Через 3 года
Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет	Через 3 года
Квартиру купили до 1 января 2016 года	Через 3 года
Любые другие случаи продажи жилья	Через 5 лет

Какое жилье продается
Когда можно продать без НДФЛ
Объект перешел по наследству

Через 3 года
Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника
Через 3 года
Получен в результате приватизации

Через 3 года
Передан по договору пожизненного содержания с иждивением
Через 3 года
Единственное жилье продается в 2020 году или позже

Через 3 года
Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет
Через 3 года

Квартиру купили до 1 января 2016 года
Через 3 года
Любые другие случаи продажи жилья

Через 5 лет

Обычно этот срок начинается в день регистрации права собственности. Из-за этого с новостройками была проблема: квартиры сдавали спустя годы после оплаты. Оплатили в 2019 году, ключи получили в 2021, а продать без налога можно не раньше 2024.

Продаете раньше — заплатите 13% с разницы между покупкой и продажей, а для новостроек это обычно приличная сумма.

И вот появились долгожданные изменения: срок владения считается с даты полной оплаты новостройки по ДДУ или договору уступки права требования. Оплатили в 2018 году, получили ключи в 2021 — и сразу можно продавать, если это единственное жилье.

Плохо: при доплате после сдачи дома срок считается с даты доплаты

Сразу после разбора о новом правиле для минимального срока возникли вопросы: а если за новостройку заплатили при регистрации ДДУ, а при подписании акта выяснилось, что квартира на 1,5 м² больше и за это нужно доплачивать? Такое условие может быть предусмотрено в договоре, это распространенная ситуация.

По закону срок владения считается с даты полной оплаты. А тут появляется доплата — пусть даже она составляет 1% от общей суммы. Как тогда считать срок владения?

Этот вопрос задали Минфину. И вот ответ:

В этой связи если по соглашению сторон договора налогоплательщиком произведена дополнительная оплата стоимости жилого помещения, то минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем с учетом дополнительной оплаты в соответствии с дополнительным соглашением сторон.

То есть при доплате любой суммы срок обнуляется — и начинает отсчитываться с того дня, когда за квартиру внесен еще хотя бы рубль. Даже если вся изначально установленная сумма по договору внесена три года назад и никакой доплаты не планировалось, это не считается. Есть случаи, когда доплачивать символическую сумму приходилось спустя 14 лет.

Например, ДДУ на 1,8 млн рублей заключен 10 мая 2018 года. В апреле 2021 года дом сдан, но при замерах выяснилось, что нужно доплатить еще 30 000 Р . Эту сумму дольщик внес 10 мая 2021 года. Если бы не вносил, то уже 11 мая мог бы без налога и декларации продать единственную квартиру за 2,7 млн рублей. Но теперь если он сделает это до 11 мая 2024 года, то заплатит 113 100 Р НДФЛ.

И застройщику доплати, и с государством поделись.

Если собственник не собирается продавать квартиру, эта доплата не приведет к потере денег из-за налога. Но тем, кто покупал инвестиционную квартиру или за время стройки решил расширить жилплощадь или переехать в другой район, поправки не помогут сэкономить.

Получается, при доплате за новостройки закон работает примерно так же, как раньше, когда срок считался с даты регистрации права собственности. Но все равно будет обидно.

Что делать.Если дата исчисления срока владения критична, можно попробовать договориться с застройщиком. Суть в том, что к ДДУ не должно быть дополнительного соглашения о доплате за квартиру. Оформите эту доплату как что-то другое — например ремонт.

Или зачтите ее в счет неустойки, которую застройщик может задолжать за просрочку сдачи дома. Застройщики наверняка будут предлагать варианты. И тут просто считайте, что выгоднее, учитывая позицию Минфина.

Может, она изменится — так бывало, — а может, и нет.

Хорошо: доходы от продажи можно уменьшить на расходы при покупке

При продаже новостройки до сдачи дома или после регистрации права собственности доходы от продажи квартиры можно уменьшать на расходы по ее покупке. Причем сюда же входят проценты по ипотеке и использованный материнский капитал. НДФЛ нужно платить не со всей стоимости квартиры, а только с разницы.

Если расходы меньше 1 млн рублей, можно использовать вычет, который предоставляется без подтверждающих документов, и уменьшить доход на 1 млн.

Это правило работало всегда — и сейчас поможет сэкономить, если изменения со сроком не избавят вас от НДФЛ полностью.

Хорошо: при оплате через эскроу срок считается со дня внесения денег в банк

Еще один вопрос по расчету срока владения возникал при оплате новостроек через счета эскроу — это когда дольщик кладет деньги в банк, а застройщик получает к ним доступ только после сдачи квартиры.

Тут мнение Минфина значения не имеет: в законе написано, что обязательства по оплате считаются выполненными в день внесения денег на счет в уполномоченном банке. Срок владения считайте с этого дня — при условии, что оплата полная.

Хорошо: минимальный срок владения новостройкой могут использовать и нерезиденты

Читатели спрашивали, что со сроками у нерезидентов. С 2019 года нерезиденты, которые продают имущество в России, могут не платить налог после минимального срока владения. Раньше они не могли использовать эту норму и платили 30% при продаже квартиры даже спустя 10 лет после покупки.

Теперь им так можно, и новостроек это тоже касается.

И это единственный шанс избежать НДФЛ в размере 30%, потому что других способов экономии — в виде вычетов или учета расходов при покупке — у нерезидентов все еще нет.

Налог с продажи квартиры

Налоги

Опубликовано 24.09.2021 Обновлено 13.04.2022

Доходы в Российской Федерации облагаются налогом. Обязанность уплаты налога установлена Налоговым Кодексом РФ, а порядок уплаты налога физическими лицами регламентирован Главой 23 НК РФ. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Если вы продаете квартиру, вам всегда нужно считаться с налоговыми последствиями.

Эта статься о том, как можно продать квартиру без налога, и как правильно его рассчитать, если налог с продажи квартиры платить нужно.

Освобождение от уплаты налога с продажи квартиры

С самого начала — хорошая новость. Налог с продажи квартиры нужно платить не всегда. Это зависит от того, как долго собственник владеет недвижимостью.

Срок владения, после которого квартиру можно продать без налога, называется минимальным предельным сроком владения.п.2 ст. 217.1 НК РФ.

Истечение минимального предельного срока владения освобождает не только от обязанности уплаты налога, но и от обязанности подавать декларацию (п. 4, абз. 2, ст. 229 НК). (ПИСЬМО МинФина РФ от 25 февраля 2019 г. N 03-04-05/11823)

Т.е. вообще ничего не нужно делать. Продали квартиру и «забыли».

Во всех других случаях (за исключением одного), если получен доход, а налог платить не нужно, подавать декларацию нужно обязательно!

Минимальный предельный срок владения бывает равен 3-м или 5-ти годам. До наступления 3-х летнего срока владения доходы от продажи недвижимости всегда подлежат налогообложению. А после 5-ти лет — всегда освобождаются.

То есть, ответ на вопрос: через какое время можно продать квартиру без налоговых последствий, сводится к пониманию двух моментов:

1. Когда начинается минимальный предельный срок владения?

2. И чему он равен: 3-м или 5-ти годам?

Определение минимального предельного срока владения

По умолчанию,минимальный предельный срок владения равен 5-ти годам (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

А его начало совпадает с датой начала права и начинается с момента государственной регистрации (п.2 ст. 8.1 ГК РФ Государственная регистрация прав на имущество.

Все остальное — исключения из “правила”.

Эти исключения бывают трех видов:

• Минимальный предельный срок владения равен нулю.
• Минимальный предельный срок владения равен 3-м годам.
• Дата начала владения не совпадает с датой регистрации права.

Давайте рассмотрим эти исключения подробнее.

Минимальный предельный срок владения равен нулю

Условие при котором минимальный предельный срок владения равен нулю появилось в 2021 году.

Семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налогавне зависимости от того, когда была приобретена жилая недвижимость, если целью продажи является улучшение жилищных условий(подробнее об освобождении от уплаты НДФЛ семей с детьми)

Минимальный предельный срок владения равен 3-м годам

Вот четыре случая, для которых минимальный предельный срок владения равен 3-м годам. (п. 3 ст. 217.1НК РФ):

• недвижимость получена по наследству или в дар от близких родственников и членов семьи.
• недвижимость получена в результате приватизации
• недвижимость получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
• недвижимость является единственным жильем (подробнее об НДФЛ с продажи единственного жилья)

Минимальный предельный срок владения не совпадает с датой регистрации права

А вот, случаи, когда начало срока владения или минимального предельного срока владения не совпадает с датой регистрации права:

• если жилое помещение куплено по Договору долевого участия (или любому другому договору связанным с долевым строительством), минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты по договору(абз. 4, п. 2, ст. 217.1 НК РФ). Более подробно о продаже квартир, купленных по ДДУ можно прочитать здесь.
• если недвижимость получена по наследству, минимальный предельный срок владения срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя (п. 4, ст. 1152 ГК РФ Принятие наследства, и п. 1, ст. 1114 ГФ Время открытия наследства).
• если собственность налогоплательщика образовалась путем присоединения (покупки, наследования, получения в дар и т.д.) долей, то срок владения начинается от даты регистрации права на первоначальную долю (Письмо № 03-04-05/115779 от 29.12.2020)
• если собственность налогоплательщика образовалась путем объединения нескольких объектов в один, дата начала владения начинается с даты покупки последнего объекта (Письмо от 23 августа 2016 г. N 03-04-07/49241)
• расширенный перечень случаев, когда начало минимального предельного срока владения не совпадает с датой регистрации права собственности, можно посмотреть здесь.

Расчет налога с продажи квартиры

Налог на доходы от продажи квартиры рассчитывается по по формуле:

НДФЛ = Налоговая база х налоговая ставка

Давайте рассмотрим как определяются налоговая база и налоговая ставка.

Налоговая база

По умолчанию, налоговая база равна сумме дохода от продажи недвижимости. Т.е. той сумме, за которую недвижимость была продана.

Правда, для этой суммы установлен нижний предел (иначе недвижимость можно было продавать за 1 рубль и вообще не платить налогов). Если сумма продажи недвижимости меньше 70% от кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налоговая база будет равна 70% от кадастровой стоимости. (п. 2 ст. 214.10 НК)

Уменьшить налоговую базу можно только на сумму налоговых вычетов или документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости. (ст. 214.10 п.3 абз. 3)

Таким образом налоговая база рассчитывается по формуле:

Налоговая база = Доход — Налоговые вычеты

Налоговые вычеты

Налоговые вычеты бывают 6-ти видов. Но применительно к недвижимости используются только имущественныеналоговые вычеты. (ст. 220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты).

О них и пойдет ниже речь.

Имущественные налоговые вычеты бывают двух видов:

• при продаже недвижимости
• при приобретении недвижимости

Давайте подробнее остановимся на каждом из них.

Имущественные налоговые вычеты при продаже

Размер имущественного налогового вычета при продаже составляет:

• при продаже жилых помещений — 1 000 000 рублей ( абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ)
• при продаже нежилых помещений — 250 000 рублей (абз. 3 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ)

Каждый из вычетов может быть применен только один раз в течение одного налогового периода .

Ограничен налоговый вычет только стоимостью проданной недвижимости — и не может ее превышать. Если стоимость проданной недвижимости меньше максимального размера налогового вычета, то к зачету принимается сумма, равная стоимости продажи. А ставшаяся часть налогового вычета может быть перенесена на другой объект.

Получить вычет выше стоимости объекта — невозможно!

Начиная с налогового периода 2021 года, налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации суммы доходов не превышающие размер имущественного налогового вычета при продаже.

То есть, если доход от продажи жилой недвижимости не превышает 1 млн. руб., а от продажи нежилой недвижимости — 250 тыс. руб., налоговую декларацию подавать не обязательно.

Имущественные налоговые вычеты при приобретении

Налоговые вычеты при приобретении недвижимости бывает двух видов:

• Налоговый имущественный вычет в размере расходов на строительство или приобретение имущества.
• Налоговый имущественный вычет в размере расходов на погашение процентов по целевым займам.

Размер имущественного вычета в виде расходов на строительство или приобретение недвижимости составляет 2 000 000 рублей. (п.3 ст. 220 НК РФ) и предоставляется только один раз в жизни.

Так же как и вычет при продаже, он ограничен стоимостью приобретаемой недвижимости и не может ее превышать.

До 2014 года он был ограничен только одним объектом. Но с 2014 года налоговый вычет на строительство и приобретение недвижимости можно применять к нескольким объектам.

Размер имущественного вычета в виде расходов на погашение процентов на погашение целевых займов составляет 3 000 000 рублей. (п. 4 ст. 220 НК РФ)

В отличие от налогового вычета на строительство или приобретение, он применяется только в отношение одного объекта (абз. 2 п. 8. ст. 220 НК РФ)

Зачем говорить о налоговых вычетах на приобретение недвижимости, когда статья о продаже?

Потому что все положенные налоговые вычеты (а не только вычеты при продаже) уменьшают налоговую базу налогоплательщика. И если налогоплательщик продает и покупает квартиру в одном налоговом периоде, оба вычета — и при продаже, и при приобретении, — могут быть применены для уменьшения налоговой базы.

Таблица имущественных налоговых вычетов

Наименование вычета	Сумма	Периодичность	Ограничение количеством объектов
При продаже жилой недвижимости	1 000 000	в пределах налогового периода	нет
При продаже нежилой недвижимости	250 000	в пределах налогового периода	нет
При приобретении жилой недвижимости	2 000 000	один раз в жизни	нет (с 2014 года)
На погашение процентов по кредиту на приобретение жилой недвижимости	3 000 000	один раз в жизни	ограничен одним объектом

таблица имущественных налоговых вычетов

Документально подтвержденные расходы на приобретение недвижимости

Вместо налогового вычета налогоплательщик может уменьшить налоговую базу на сумму фактических расходов на приобретение недвижимости.

Согласно пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ в фактические расходы на приобретение квартиры могут быть включены:

• расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
• расходы на приобретение отделочных материалов;
• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;

Принятие к зачету расходов на отделку возможно только в том случае, если в договоре купли-продажи указано, что недвижимость приобретается без отделки пп. 5 п. 3. ст. 220 НК РФ

Принятие к зачету документально подтвержденных затрат на строительство или приобретение недвижимости не ограничено количеством объектов в налоговом периоде и может применяться к каждому объекту.

Налоговая ставка

Ставка налога при продаже недвижимости, принадлежащей налоговому резиденту, равна 13%. (пп 1.1 п. 1 ст. 224 п. 1НК РФ). Прогрессивная ставка в 15% на доходы от продажи имущества физических лиц не распространяется.

Ставка налога при продаже недвижимости, принадлежащей налоговому нерезиденту равна 30% (п. 3 ст. 224НК РФ)

Кто такие налоговые резиденты/нерезиденты?

Налоговый резидент

Налоговый резидент РФ – это физическое лицо, которое проводит на территории России более полугода в течение календарного года. Точнее, 183 дня и более. (п.2 ст. 207 НК РФ).

Гражданство значения не имеет.

Налоговый нерезидент

Если физическое лицо проводит в России менеу 183 дней — оно становится налоговым нерезидентом. (п.2 ст. 207 НК РФ). Из этого правила есть исключения, но мы не будем их рассматривать в этой статье.

• оплачивает НДФЛ по ставке 30% (ст. 224 п.3 НК РФ)

•при расчете налога не может учитывать расходы и применять налоговые вычеты (вычеты предоставляются только плательщикам НДФЛ)

• но с 1 января 2019 года, наравне с резидентами, освобождается от уплаты налога по истечении минимального предельного срока владения. (п. 9 ст.2 Федерального закона № 424-ФЗ от 27 ноября 2018 года)

Здесь можно посмотреть способы оптимизации налогообложения для нерезидента.

Примеры расчета налога с продажи квартиры

Итак, теперь нам известно как рассчитывается Налоговая база и как определятся Налоговая ставка.

Давайте рассмотрим, как рассчитывается налог с продажи квартиры, на примерах:

Пример № 1

Гражданин Савельев, постоянно проживает в РФ. Приобрел квартиру в 2020-м году за 3 млн. рублей, а продал в 2021-м за 4,5 млн. руб.

Налоговую базу, в этом случае, можно уменьшить на сумму подтвержденных затрат на приобретение квартиры.

Налоговая база = 4 500 000 — 3 000 000 = 1 500 000 руб.

Налоговая ставка — 13%

НДФЛ = 1 500 000 х 13% = 195 000 руб.

Пример № 2

Гражданка Симонова, постоянно проживает в РФ. Приватизировала квартиру в 2019 году, а продала ее в 2021 за 5,5 млн. руб.

Налоговую базу она может уменьшить на сумму налогового имущественного вычета при продаже размером 1 млн. руб.

Налоговая база = 5 500 000 руб — 1 000 000 = 4 500 000 руб.

Налоговая ставка — 13%

НДФЛ = 4 500 000 х 13% = 585 000 руб.

Пример № 3

Гражданин Артемьев, приобрел в 2020 году квартиру за 7 млн. руб, а продал ее в 2021 за 9 млн. руб. А после этого приобрел новую квартиру за 6 млн. руб. Налоговый вычет на приобретение имущества ранее не использовал.

Налоговую базу гр.

Артемьев может уменьшить не только на сумму подтвержденных расходов на приобретение квартиры, но и на сумму налогового вычета при при приобретении размером 2 млн. руб.

Налоговая база = 9 000 000 — 7 000 000 — 2 000 000 = 0 руб.

Поскольку налоговая база равна 0, сумма налога будет тоже равна 0.

Пример № 4

Гражданка Фомина приобрела квартиру в 2019 году за 6 млн. руб. В конце 2021 года продала ее за 8 млн. руб. При этом, в период с января 2021 года по август 2021 была за границей.

Поскольку гр. Фомина провела в 2021 году за пределами РФ более 183-х дней, она является налоговым нерезидентом. Уменьшить налоговую базу на сумму фактически затрат на приобретение квартиры, она не в праве.

Налоговая база = 8 000 000

Налоговая ставка для нее, как для нерезидента, составляет 30%.

НДФЛ = 8 000 000 х 30% = 2 400 000 руб.

Срок подачи налоговой декларации

Налоговая декларация подается до 30 апреля(включительно) года, следующего за годом получения дохода. Если вы получили доход от продажи квартиры в 2021 году, налоговую декларацию вы должны подать не позднее 30 апреля 2024 года.

Налогоплательщик освобождается от подачи декларации в двух случаях:

• истек минимальный предельный срок владения.
• доход от продажи недвижимости не превышает размер имущественного налогового вычета при продаже

Если расходы или налоговые вычеты «перекрывают» доходы и налог с продажи квартиры равен нулю, налоговую декларацию подавать все равно обязательно! Налоговый инспектор должен понимать на каком основании налогоплательщик не платит налог. Получить эту информацию, кроме как из декларации, ему не откуда.

Налоговая декларация предоставляется в налоговую инспекцию по месту жительства (или по месту пребывания) налогоплательщика.

Порядок уплаты НДФЛ

Сумма НДФЛ, указанная в декларации, должна быть уплачена в срок срок не позднее 15 июлягода, следующего за годом получения дохода.

Итоги

Математически рассчитать налог с продажи квартиры довольно легко. С этим справится любой школьник.

Сложность возникает только в определении норм, которые применимы к конкретной ситуации.

В статье изложены основные случаи, которые возникают при продаже квартиры. Если ваш случай не рассмотрен в статье или вы хотели бы что-то уточнить, можете всегда написать мне в расположенной ниже форме.

Если вы обнаружили ошибку в тексте, пожалуйста сообщите мне о ней — выделите текст и нажмите Ctrl+Enter