Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России более 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ. А значит, на них распространяется российское налоговое законодательство.
Нужно ли платить сборы в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость? И по каким ставкам облагается доход от продажи объекта в другой стране?
Этот материал посвящен важнейшим юридическим вопросам, которые касаются всех покупателей недвижимости за границей. Сохраните статью, чтобы не потерять.
Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG.
Налоги при покупке недвижимости за рубежом
Российские налоговые последствия, связанные с покупкой, владением и продажей зарубежной недвижимости будут возникать только у налоговых резидентов РФ.
Для определения окончательных налоговых обязательств в РФ налоговым резидентом по общему правилу признается физическое лицо, которое находится на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчетного календарного года[1].
Объектом налогообложения физических лиц-налоговых резидентов РФ признаются как доходы от источников в РФ, так и доходы от источников за пределами РФ, т.е. общемировой доход[2].
По общим правилам, покупка недвижимости за границей не облагается налогом в России. Исключением может стать сделка с привлечением кредита, т.к. в этом случае покупатель может получить налогооблагаемую выгоду от экономии на процентах по займу / кредиту.
Налогообложение материальной выгоды от экономии на процентах по кредиту
Зачастую иностранные банки предлагают более выгодные условия предоставления заемного финансирования по сравнению с российскими банками.
В случае, если физическое лицо берет кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка по кредиту в иностранном банке составляет менее 9% годовых (в отношении кредита в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении кредита в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования кредитом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах за пользование кредитными средствами [3].
Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35% [4].
Налоги при владении и использовании недвижимости за рубежом
Чаще всего зарубежная недвижимость приобретается либо для личного пользования (например, место отдыха), либо для сдачи в аренду.
Общий уровень налоговой нагрузки зависит, в первую очередь, от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью. В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России.
Если недвижимость оформлена на физическое лицо
Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по ставке НДФЛ 13%. В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость. Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачета уплаченного за границей налога при уплате НДФЛ в России.
Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН). Также налогоплательщику необходимо будет представить соответствующие документы, подтверждающие уплату налога на доход за рубежом[5].
Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит четких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему его в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя[6]. Этот вопрос необходимо анализировать с учетом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.
Иными налоговыми вопросами, которые стоит учесть, являются налоги на имущество и состояние физических лиц и сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.
Если недвижимость оформлена на юридическое лицо
Если имущество оформлено на юридическое лицо, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:
Концептуальный выбор между российской компанией-собственником недвижимости и иностранной компанией – с учетом налоговой нагрузки, а также иных (например, юридическая защита и безопасность активов) аспектов;
Налог на доход / прибыль на уровне компании от использования недвижимости в коммерческих целях;
Корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;
Налогообложение доходов, распределяемых российской / иностранной компанией в адрес акционера-российского налогового резидента (например, в виде дивидендов); возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;
Признание иностранной компании-владельца недвижимости контролируемой иностранной компанией (КИК) и применение правил деофшоризационного законодательства в России[7], в том числе представление соответствующей отчетности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.
Таким образом, существует целый ряд налоговых факторов, которые важно проанализировать перед выбором юрисдикции и структуры для владения недвижимостью.
Налоги при продаже и наследовании недвижимости за рубежом
Налоги в России при продаже недвижимости за границей
Доход физического лица-налогового резидента РФ (не являющегося индивидуальным предпринимателем), владеющего зарубежной недвижимостью более 5 лет (в отдельных случаях – более 3 лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ[8].
Если срок владения недвижимостью составляет менее 5 лет, то такой доход подлежит налогообложению по ставке 13%[9]. При этом физическое лицо-продавец может уменьшить сумму дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов[10] или применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб. (в отношении жилой недвижимости) или до 250 тыс. руб. (в отношении иной недвижимости) [11].
Налоговые последствия продажи недвижимости при ее оформлении на юридическое лицо зависят от структурирования сделки на момент продажи – например, будут ли продаваться доли /акции в юридическом лице, владеющем недвижимостью, или юридическое лицо будет продавать недвижимость, а потом распределять доход в адрес российского собственника.
Помимо российских налоговых последствий, дополнительно следует учитывать налоговые последствия в иностранном государстве, где расположена недвижимость.
Налоги в России при наследовании недвижимости за границей
Вопросом, зачастую требующим детальной проработки, является налогообложение при наследовании имущества.
В соответствии с положениями российского налогового законодательства, доходы в денежной и в натуральной формах (например, имущество, доли в уставном капитале компании), полученные от физических лиц в порядке наследования, освобождаются от обложения НДФЛ[12].
При этом законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого в отдельных случаях может быть весьма существенным и требовать заблаговременного налогового планирования.
Покупка недвижимости за рубежом не облагается налогом в России. Исключение – покупка в кредит по ставке менее 9% годовых в валюте.
Доход от аренды заграничной недвижимости облагается в РФ по ставке НДФЛ 13%. Учитываются налоги, заплаченные в другой стране.
При продаже зарубежной недвижимости через 5 лет и более после покупки собственник освобождается от налогов в России.
Статус налогового и валютного нерезидента при сделках с недвижимостью.
Представьте, что вы продали квартиру. И через некоторое время получаете требование из налоговой уплатить НДФЛ в размере 30% от стоимости квартиры.
Или штраф в размере 70%.
Или даже в размере 100% от стоимости квартиры! Все деньги, которые вы получили за квартиру – налоговая требует вернуть в бюджет.
Как же так? Это невозможно! – скажете вы. Максимальная ставка налога при продаже квартиры – 13%.
Откуда такие грабительские цифры?
Нет, это возможно.
Такие грабительские цифры возможны, если проигнорировать налоговый и валютный статус участников сделки.
Что это такое? Как этого избежать?
Налоговый резидент РФ – это физическое лицо, которое проводит на территории России более полугода в течение календарного года. Точнее, 183 дня и более. (п.2 ст. 207 НК РФ).
Гражданство значения не имеет.
Если меньше, то — становится налоговым нерезидентом. А это приводит к повышенным налоговым обязательствам.
Да, есть исключения. В некоторых случаях, можно провести за пределами России больше полугода и остаться резидентом. Но в рамках этого поста мы не будем сюда углубляться.
Итак, налоговый нерезидент:
• Оплачивает НДФЛ по ставке 30%
• При расчете налога не может учитывать расходы и применять налоговые вычеты
• Но с 1 января 2019 года, наравне с резидентами, освобождается от уплаты налога по истечении минимального предельного срока владения.
Валютными резидентами РФ являются две категории граждан:
• Все граждане России.
• Иностранные граждане или лица без гражданства, постоянно проживающие в России с видом на жительство. (Федеральный закон № 173 ФЗ ст. 1. ч.1. п. 6)
Остальные физические лица являются валютными нерезидентами.
Какое это имеет отношение к сделкам с недвижимостью?
Расчеты по сделке с валютными нерезидентами являются валютными операциями. (Федеральный закон № 173 ФЗ ст.1 ч.1. п.9 пп.б) Даже, несмотря на то, что расчеты производятся в рублях.
А расчеты по валютным операциям между физическими лицами должны производиться только через банковские счета (Федеральный закон № 173 ФЗ ст.14 ч.3.)
Если не выполнить этого требования и рассчитаться по сделке наличными, налоговая признает валютную операцию незаконной.
Наказание — штраф в размере от 20% до 40% от суммы (КоАП РФ Статья 15.25. п.1) До июля 2024 года размер штрафа был в размере от 70% до 100%, но Федеральным законом от 13.07.2022 N 235-ФЗ, этот размер был уменьшен.
Итак, при сделках с недвижимостью следует быть осмотрительным относительно налогового и валютного статуса (вообще нужно быть осмотрительными во всех моментах, но в этих двух в частности).
В отношении налогового статуса – нужно проверять себя. А в отношении валютного – контрагента:
1. Если вы продали квартиру и собираетесь за границу, или были за границей и планируете продать квартиру, проверьте, не попадаете ли вы под статус налогового нерезидента. А если попадаете, применимы ли к вам повышенные налоговые последствия.
Если да, то возможно стоит отказаться от сделки или от поездки. В противном случае, вы заплатите налог по ставке 30%.
2. Если вы продаете или покупаете квартиру, а ваш контрагент — не гражданин России, уточните его валютный статус. Если он валютный нерезидент, проводите расчеты только в безналичной форме.
В противном случае, вам грозит штраф от 70% до 100% от суммы сделки.
К сожалению, люди которые получили такие штрафы – есть. Увы, но незнание закона, не освобождает от ответственности…
p.s. налоговый нерезидент может может значительно уменьшить налоговую нагрузку (вплоть до нуля). Если вам это интересно, заходите на мой сайт (ссылка в профиле), статья «Как нерезиденту не платить налог 30%«.
Сделки с недвижимостью с участием иностранных граждан из недружественных стран, не требующие получения разрешения
В соответствии с Указом Президента РФ от 4 мая 2024 г. N 254 «О временном порядке исполнения финансовых обязательств в сфере корпоративных отношений перед некоторыми иностранными кредиторами», на некоторые сделки не распространяется разрешительный порядок:
— сделки, влекущие возникновение права собственности на недвижимость у граждан из недружественных государств;
— сделки, направленные на отчуждение недвижимости у гражданами из недружественных государств, при условии использования спецсчета типа С;
— сделки, совершаемые в соответствии с требованиями от 30.12.2004 г. по ФЗ № 214-ФЗ, при условии, что участниками долевого строительства являются иностранные лица, связанные с недружественными государствами, или российские юр. лица, находящиеся под контролем таких иностранных лиц (+ сделки, влекущие возникновение права собственности на указанные помещения по № 214-ФЗ);
— безвозмездные сделки, влекущие возникновение права собственности на недвижимость, стороной которых являются граждане иностранных недружественных государств, в случае, если указанные сделки совершаются между супругами или близкими родственниками.
У участников сделки до этого момента возникали вопросы:
— Какие сделки с гражданами иностранных недружественных государств подразумеваются?
— Могу ли я, являясь иностранным гражданином, подарить жилье супруге без разрешения Правительственной комиссии?
— Росреестр приостанавливает/отказывает в регистрации по всем сделкам, совершаемым с гражданами иностранных недружественных государств?
Указ многое проясняет. Многие ждали уточнений и дождались.
Сразу вспоминается недавний кейс:
Супруг — гражданин иностранного недружественного государства, в собственности есть квартира, купленная до брака. Минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ пройден.
Супруга — гражданка РФ, резидент.
Задача: продать квартиру и получить на руки деньги
Было 3 варианта отчуждения недвижимости:
1) Продажа квартиры самим гражданином иностранного недружественного государства.
+ Разрешение правительственной комиссии на продажу официально не требуется. Об этом они знали, но ситуация была неясной, регистраторы трактовали указы, письма по своему.
— Перечисление денег покупателем на спец счет, что было нежелательно.
2) Дарение квартиры супруге, с последующей продажей квартиры супругой.
+ На продажу квартиры супругой Разрешение правительственной комиссии не требуется.
— Супруге нужно было платить с продажи квартиры НДФЛ 13%, применив вычет 1000 000 р.
— Разрешение правительственной комиссии на дарение официально не требовалось. Но нигде не было написано черным по белому «Разрешение при безвозмездной сделке не требуется».
3) Определение права собственности на квартиру на имя супруги брачным договором, с последующей продажей квартиры супругой.
+ На продажу квартиры супругой Разрешение правительственной комиссии не требуется.
— Супруге нужно было бы платить с продажи квартиры НДФЛ 13%, применив вычет 1000 000 р.
— Нотариусы отказывались удостоверять брачный договор, ссылаясь на необходимость получения Разрешения правительственной комиссии.
Минусов в каждом варианте было достаточно.
Какое решение же казалось оптимальным?
1) Подписать договор дарения между супругами в простой письменной форме (НДФЛ у одаряемого отсутствует, члены семьи).
2) Подать на регистрацию.
3) Ждать регистрации. Если будет приостановка — довнести Разрешение.
4) Получить документы с регистрации.
5) Продать квартиру по ДКП (НДФЛ 13%, возможно применение вычета 1 000 000 р).
6) Подать декларацию в налоговую.
А Указ Президента лишь подтвердил, что мы на правильном пути. Коллеги, а как вы считаете? Проясняет ли ситуацию выведение некоторых сделок из-под разрешительного порядка?
Подписывайтесь на мой канал в профиле
Резидент и нерезидент, занижение стоимости жилья и другие вопросы налогообложения
Тема налогообложения обычно вызывает много сомнений: будь то дарение, аренда или сделка купли-продажи. А тех, кто уехал за границу, беспокоит налоговый статус. На самые часто встречающиеся вопросы отвечают эксперт по налогам Татьяна Макурова и эксперт в области налогообложения, адвокат и основатель налоговой школы Вадим Баранча.
1. В чем чаще всего заблуждаются налогоплательщики?
В надеждах, что их скромные сделки с квартирами в хрущевках или со старыми дачами не заинтересуют Федеральную налоговую службу. Внимание может привлечь любая нестыковка. Поиск этих нестыковок ведется автоматически с помощью компьютера, а тот замечает разницу даже в несколько тысяч рублей.
Он анализирует, что куплено, что продано и откуда могли взяться деньги на сделку.
Еще одна популярная ошибка — не учитывать кадастровую стоимость квартиры при ее рыночной оценке. Существует правило, согласно которому доходом (ценой продажи) считается сумма в договоре, но эта сумма должна составлять не менее 70% кадастровой стоимости жилья.
Кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей, а продавец продал ее за 6 млн рублей и рассчитывает, что налог ему придется платить с этих 6 млн рублей.
Но нет: тут работает правило о 70% кадастровой стоимости — налог рассчитывается так, будто квартиру продали за 7 млн рублей. И при этом неважно, какая сумма указана в договоре, если эта сумма меньше 70% кадастровой стоимости.
2. Где прячется самый большой риск для налогообложения?
В занижении стоимости недвижимости при продаже. Так бывает, когда продавец хочет уменьшить сумму, с которой ему придется платить налог (напомним, это доход, полученный продавцом при продаже: если он покупал квартиру, например, за 10 млн рублей, а продает за 15 млн рублей, то налог 13% уплачивается с разницы — с 5 млн рублей).
Риски занижения таковы.
- Покупатель не вернет полную сумму, если сделка будет оспорена (это случается в том числе и при признании продавца банкротом даже спустя три года после сделки). В итоге покупатель получит назад только ту сумму, которая фигурировала в договоре.
- Продавец может попасть под санкции со стороны ФНС, если той станет известно о подобных махинациях. Как налоговая узнает об этом? Способов хватает:
- донесут соседи (наиболее частый вариант);
- покупатель честно попытается получить налоговый вычет (при обращении в ФНС всплывет реальная сумма сделки);
- при оплате через аккредитив банка (в сделке могут участвовать два счета: один — непосредственно стоимость квартиры, второй — неотделимые улучшения: с их стоимости налог платить также нужно). Изучая подробности этой сделки, налоговики непременно обратят внимание, что проданная квартира по ДКП стоит явно дешевле своей рыночной стоимости.
3. Если мне квартиру подарила родная тетя, надо ли платить налог?
Сдача недвижимости в аренду или ее продажа без соблюдения трех- или пятилетнего срока владения (зависит от обстоятельств) не единственные ситуации, требующие уплаты налогов.
Так, уплачивать 13% от кадастровой стоимости надо и в случае получения недвижимости в дар, если в роли дарителя не выступает член семьи или близкий родственник (дети, родители, братья, сестры, бабушки и дедушки). То есть если квартиру подарила тетя или прабабушка, налог придется платить.
4. Кто такой резидент и когда он становится нерезидентом?
Есть налоговые, валютные и гражданские резиденты и нерезиденты. Если говорить о налоговом резиденте/нерезиденте, то этот статус зависит только от количества дней пребывания в РФ (безотносительно к гражданству).
Налоговый резидент России — тот, кто проводит в стране не менее 183 дней в течение следующих подряд 12 месяцев.
Но налоговый статус применительно к тем доходам, по которым надо отчитываться самостоятельно (а это доходы от продажи недвижимости, переуступки и т. п.), устанавливается по итогам календарного года (с 1 января по 31 декабря), в котором получен доход.
Официально
Подробно это разъяснено в письме Минфина России от 20 декабря 2017 года № 03-04-05/85232:
«В соответствии с подпунктом 2 пункта 1, пунктами 2 и 4 статьи 228 Кодекса физические лица, получающие доходы от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 кодекса, по итогам налогового периода самостоятельно исчисляют и уплачивают суммы налога в соответствующий бюджет исходя из сумм таких доходов, а также представляют налоговую декларацию в порядке, установленном статьей 229 Кодекса, в налоговые органы.
В таких случаях наличие у налогоплательщика статуса налогового резидента Российской Федерации определяется исходя из положений статьи 207 кодекса по итогам налогового периода, в котором налогоплательщиком был получен доход от продажи имущества».
Налоговым периодом в соответствии со статьей 216 Налогового кодекса является календарный год (с 1 января по 31 декабря включительно).
Дополнительно
Аналогичные более свежие письма Минфина — от 3 сентября 2019 года № 03-04-05/67606, от 13 августа 2020 года № 03-04-06/71122, от 22 декабря 2020 года № 03-04-06/112281.
Такой порядок не противоречит постановлению Конституционного Суда РФ от 25 июня 2015 года № 16-П.
Важная ремарка для тех, кто переезжает за границу: даже не теряя российского гражданства, вы становитесь налоговым нерезидентом, если находитесь за пределами России дольше 183 дней в том календарном году, когда получен доход от продажи недвижимости. День въезда и день выезда считаются днями пребывания на территории страны. Нерезиденты обязаны уплачивать налог не 13% от прибыли, а 30% от всего дохода (подробнее об этом — ниже).
Многих сбивает прописанное в статье 207 Налогового кодекса РФ правило о «12 следующих подряд месяцах», на протяжении которых ведется отсчет тех самых 183 дней.
В итоге продавцы ошибочно считают, что, если за 12 месяцев до сделки они проводят большую часть времени в России, а уезжают уже после сделки, необходимость оплачивать 30 вместо 13% их не коснется. Это не так: согласно определению Конституционного суда, налоговый статус (резидент/нерезидент) определяется по итогам налогового периода, а он ограничен календарным годом.
Если человек уехал в марте и не вернулся, то он по итогам этого года — нерезидент, так как пробыл в России меньше 183 дней.
А если этот человек уехал в сентябре, а все предыдущие месяцы был в стране, то он по итогам года — резидент, поэтому со всех своих доходов платит 13%. Если такой человек пробудет за границей в следующем году два месяца, а затем вернется, он вновь станет резидентом, поскольку статус определяется именно по итогам календарного года.
5. Что значит статус нерезидента с точки зрения налогообложения?
Для налоговых резидентов и налоговых нерезидентов применяются разные ставки налога (в зависимости от видов облагаемого дохода) и разные формулы расчета налога. Учитывая, что существует несколько видов налогов и ставок, далее речь пойдет только о доходах от недвижимости.
Ставка налога на доходы физлиц для налоговых нерезидентов при продаже недвижимости ранее трех или пяти лет владения — 30% на весь доход (а не только на прибыль).
Напомним, собственник не платит налог, если:
- в течение трех лет владел недвижимостью, которую получил в результате наследования; дарения от члена семьи или близкого родственника; приватизации; договора пожизненного содержания с иждивением; если это единственное жилье по нормам статьи 217.1 Налогового кодекса;
- в течение пяти лет — во всех остальных случаях.
Однако есть ряд регионов-исключений, где предельный срок всегда составляет три года.
Для налоговых резидентов налог считается как 13% к разнице между доходом от продажи и расходом на эту покупку или между доходом и имущественным вычетом при продаже в пределах 1 млн рублей (если нет документально подтвержденного расхода или если он менее 1 млн рублей).
6. Как государство контролирует, является человек резидентом или уже нет?
Помимо прочего есть межведомственный обмен данными. Он не всегда работает без сбоев — известны случаи, когда ФНС считала налоговыми резидентами фактических нерезидентов. Но после событий 2024 года, вероятно, обмен данными для выявления уехавших (и, соответственно, для определения налогового статуса резидента/нерезидента) будет усовершенствован.
7. Какие дополнительные обязательства появляются у нерезидента и какие права он теряет?
Все права и обязанности регулирует Налоговый кодекс. Например, налоговый резидент может уменьшать доход от продажи недвижимости на вычет или расход, и к разнице применить ставку 13%.
Допустим, в 2020 году человек купил квартиру за 7 млн рублей, а в 2024-м продал ее уже за 10 млн (при этом соотношение с 70% кадастровой стоимости соблюдено: если жилье продается за сумму, которая меньше его кадастровой стоимости, то налог рассчитывается от суммы, равной 70% кадастровой стоимости).
Базовая формула для налогового резидента:
(10 млн – 7 млн рублей) × 13% = 390 тыс. рублей.
Налоговый нерезидент платит 30% со всего дохода, поэтому для него формула следующая:
10 млн рублей × 30% = 3 млн рублей.
По российскому законодательству помимо непосредственно налоговой составляющей гражданин обязан уведомить МВД РФ о факте получения долгосрочной визы/ВНЖ другого государства. За неисполнение налагаются санкции — вплоть до уголовной ответственности.
8. Что происходит с налогами на недвижимость: для нерезидентов они увеличиваются?
Если говорить о ежегодном имущественном налоге, то по состоянию на октябрь 2024 года ставки одинаковы. Различны только ставки налога и порядок их начисления применительно к доходам от продажи или получения в дар.
9. Когда уехавший потеряет право на получение налогового вычета?
Предположим, в 2021 году человек купил квартиру, а в 2024 году уехал. Как ему получить налоговый вычет?
Тут всё просто. В 2021 году человек был налоговым резидентом. Значит, по доходам за 2021-й он вправе получить вычет, подав 3-НДФЛ за 2021-й в 2024-м, 2024-м или в 2024 году.
Подать декларацию можно через личный кабинет налогоплательщика или через представителя по нотариальной доверенности.
Если личный кабинет налогоплательщика существует, но к нему нет доступа из-за границы, то для заполнения налоговых деклараций можно сообщить свой пароль человеку, который возьмет эту задачу на себя. Это распространенная практика, хотя формально пароли от личного кабинета передавать никому нельзя.
10. А если квартира была куплена за полгода до отъезда, а потом человек продал ее дороже, он должен платить налог с дохода?
Прежде всего, сроки три года/пять лет действуют как для налоговых резидентов, так и для налоговых нерезидентов. И если срок не прошел, а продавец по итогам календарного года стал налоговым нерезидентом, то 30% применяется не к разнице (не к прибыли), а ко всему доходу от продажи.
Квартира куплена в 2020 году за 8 млн рублей. Продавец уехал в апреле 2024-го и до конца года не возвращался. Квартиру продал перед отъездом, в марте 2024 года, за 15 млн рублей (соотношение с 70% кадастровой стоимости соблюдено).
Налог в этом примере будет считаться от дохода (и это нормы статьи 214.10 Налогового кодекса):
15 млн рублей × 30% = 4,5 млн рублей.
11. Как оплачивать налоги из-за границы, где то сайт ФНС не грузится, то платежные системы работают с перебоями?
Самое удобное — завести личный кабинет налогоплательщика еще во время пребывания в России. Если приложение или сайт ФНС не будет работать из-за рубежа, пароль и логин допустимо передать доверенному лицу. Кроме того, налог за нерезидента может уплатить и любой другой человек.
12. Как не попасть под двойное налогообложение?
Двойное налогообложение — это ситуация, когда человек фактически дважды оплачивает налоги (в стране получения дохода и в стране проживания). Чтобы понимать последствия, нужно заранее изучить нормы международных соглашений.
В зависимости от норм может оказаться, что налог с продажи недвижимости в России не платится (допустим, по факту истечения срока трех/пяти лет), а вот в стране налогового резидентства его придется уплатить — таковы местные правила.
С некоторыми странами у России вообще не заключено международных соглашений (например, с Грузией) или они по какой-то причине не действуют. Это и означает появление двойной налоговой нагрузки.
13. Есть ли обстоятельства, когда можно платить налог как резиденту, будучи нерезидентом?
Нормы Налогового кодекса позволяют в ряде случаев не платить налог с продажи недвижимости или платить по правилам для налоговых резидентов даже тогда, когда и срок три года/пять лет не истек, и 183 дня в стране не набраны. Опытные специалисты налоговой сферы знают законные и безопасные пути, которые помогают их клиентам сэкономить значительные суммы.
Но бывают и рискованные схемы. Речь об экстренном искусственном создании статуса единственного жилья (когда три года прошли, а пять — еще нет) либо о дарении жилья близкому родственнику — налоговому резиденту для быстрой последующей продажи.
Важно помнить, что налоговая экономия не может быть единственной целью сделки. А согласно пункту 88 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 года № 25, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки нерезидентом может быть совершена не одна, а несколько сделок (например, дарение квартиры маме и последующая продажа мамой этой квартиры).
В таком случае прикрывающие сделки признаются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно заключали, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ) — выплата 30% налога.
14. Инвесторы и обычные продавцы — разные с точки зрения рынка категории, но налоги они платят одинаково. Это справедливо?
Не особо. От обычного человека инвестора отличить крайне сложно. Но если инвестор не зарегистрирован как ИП, это сразу же привлекает внимание.
Как правило, инвесторы покупают, а затем продают недвижимость гораздо чаще, чем обычные (даже самые привередливые) покупатели: иногда счет идет на десятки сделок.
Законодательству не хватает четкого определения, сколько сделок может совершить физлицо и когда количество сделок становится уже инвестиционным. При этом важно помнить, что человек может просто продавать свое имущество, пусть даже у него пять квартир и более. В каждом конкретном случае налоговая подходит к ситуации индивидуально.
15. Чем отличаются формы занятости риелторов и имеет ли это значение для покупателя?
Есть разные способы оформления деятельности риелтора, но раз уж мы говорим о налогах, следует напомнить: налоги должны платить все, потому что это способ обеспечения государства, которое, в свою очередь, предоставляет бесплатную медицину, образование и прочие услуги.
Теперь вернемся к формам занятости:
— налог 13% уплачивается с зарплаты, как и в случае с любой другой работой по найму;
— идет страховой стаж для пенсии.
— не требуется кассовый аппарат, а все расчеты можно проводить через приложение;
— нет понятия резидент/нерезидент (размер налога всегда составляет 4%, если риелтор работает с физлицами, и 6% — если с ИП и юрлицами);
— нельзя нанимать помощников;
— действует ограничение: самозанятый может работать с таким статусом, только если его доход не превышает 2,4 млн рублей в год);
— ограниченный функционал: можно работать только по договору оказания услуг.
- индивидуальный предприниматель (ИП):
— нужен кассовый аппарат;
— необходимо вести отчетность и отчислять пенсионные взносы;
— доход может превышать 2,4 млн рублей (но не более 200 млн рублей в год);
— можно работать с клиентами по агентскому договору (можно работать по доверенности или договору поручения — например, сдавать квартиру собственника в аренду).