Можно ли продавать землю, если она в аренде, как провести процедуру Нюансы сделки

Аренда земли – это широко распространенная практика во многих странах мира, и Россия не исключение. Стоит отметить, что собственником арендованного участка земли может быть Государство в лице муниципалитета, частное или юридическое лицо, а арендатором юридическое или физическое лицо.

Арендовать можно землю любой категории, кроме тех, которые изъяты из оборота. Если рассмотреть суть – то участок имеет двух владельцев – арендатора и арендодателя, которые заключили соответствующий договор между собой. Но случаются ситуации, когда один из участников сделки, хочет продать участок, возможно ли это?

Показать содержание

Можно ли полноправному хозяину продать землю, находящуюся во временном пользовании у другого лица?

Можно ли продать землю, если она сдана в аренду? Несмотря на то, что на земельный участок наложено обременение в виде договора аренды, полноправный хозяин имеет полное право продать ее в любой момент, если у него оформлены документы, которые подтверждают право собственности. Покупатель в свою очередь, после получения свидетельства о регистрации прав собственности, имеет право отказать в аренде, если на то будут законные основания.

И после этого распорядиться наделом земли по собственному усмотрению.

Переуступка права на арендованную землю

Право на продажу участка у арендатора нет, но на переуступку своих обязанностей, которые прописаны в договоре, другому лицу он имеет право, в соответствии с п.6 ст.22 Земельного кодекса РФ. Но есть небольшой нюанс – владелец участка должен дать на это посменное согласие. Если документ получен, то переуступка прав может быть как безвозмездной, так и за деньги.

Во втором случае, с полученной суммы придется заплатить налог (подробнее о налогообложении при сделках купли-продажи земельного участка мы рассказывали в отдельном материале). Переуступить свои права третьему лицу арендатор может и без согласия арендодателя, если это прописано в договоре аренды, но только до тех пор, пока договор аренды действителен. Но при этом придется уведомить арендодателя о своих действиях в письменном виде.

Это предусмотрено законом, если землевладельцем является местная Администрация или муниципалитет.

Возможна ли сделка, если надел принадлежит муниципалитету, а строения на нем — арендатору?

Можно ли купить арендуемый участок, если на его территории располагаются постройки, принадлежащие арендатору? Возможность купли-продажи земли арендованной у муниципалитета есть у всех лиц и организаций, которые имеют недвижимость на арендуемом участке, если они желают оформить надел в собственность надлежащим образом.

Муниципалитет может реализовать арендованную землю и без дома и других построек, но в этом случае торги будут проводиться в порядке аукционной продажи. Это в свою очередь изменит стоимость земли в большую сторону.

Процедура заключения сделки

Стоит сразу обратить внимание на то, что покупка земли, которая находится в аренде, процедура длительная и трудоемкая, требующая соблюдения определенных правил и строгой последовательности. Рассмотрим, как купить или продать участок земли, если он под арендой.

1. Первым делом следует заключить договор-соглашение, с содержащейся в нем информацией о внесении авансовой суммы за выкупаемый надел земли.
2. Затем идет обязательная оценка кадастровой стоимости.
3. После этого стоит получить положительное решение о купле-продаже участка земли.
4. В обязательном порядке составляется договор купли-продажи, заверенный нотариально.
5. Составляется акт государственного образца на выкупаемый участок.

Документы, собираемые покупателем

Перед тем как обратиться в местный государственный орган, нужно подготовить определенный пакет документов:

• Заявление о желании выкупить арендованный участок.
• Договор аренды на эту землю.
• План участка, который составляет кадастровая служба.
• Паспорт арендатора.

Только после того, как собраны все документы, земельный надел может быть выкуплен у муниципалитета, при этом сумма не должна превышать кадастровую стоимость земельного участка (о том, что такое кадастровая стоимость ЗУ и в каких случаях возможна продажа земли по цене ниже ее, читайте в этой статье).

На что обратить внимание при покупке?

Как купить участок, который находится под арендой, избежав при этом возможных проблем? Если есть желание купить земельный участок, находящийся в аренде, на котором нет построек, то стоит обратить внимание на следующее:

1. К какой категории относятся земли, на которых находится участок – это указано в свидетельстве. Строительство жилой недвижимости разрешено на участках категории «земли населенных пунктов» с вариантом использования «жилищное строительство» или на участках «земли сельскохозяйственного назначения» с использованием – «дачное строительство».
2. Во втором варианте нужно узнать, расположение участка в границах поселка или города. Нужно знать, что если земля находится за административными границами, то прописка в построенном доме будет невозможна.
3. Кадастровый паспорт – это еще один документ, на который следует обратить внимание при покупке. В нем указаны размеры, кадастровый номер, категория, и земельный план надела. Стоит знать, что только в кадастровом паспорте размеры участка обозначены верно.
4. Межевание участка – об этом говориться в кадастровом паспорте, если обозначено, что требуется провести межевание, то покупателю стоит понимать, что придется потратить отдельные деньги на этот процесс (в каких случаях проведение сделки купли-продажи ЗУ возможно без межевания, узнаете тут).
5. Выписка из ЕГРН, которую получают в местном управлении ФС – Росреестре. Эта бумага поможет узнать, наложено ли на землю обременение или арест.

Документы, предоставляемые продавцом

Документы, которые должен предоставить продавец могут быть двух видов:

• Правоустанавливающие – это те, на основании которых выдаются правудостоверяющие документы, перечень которых описан в статье 17 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ ».
  1. акт приема-передачи земли, дарение, договор купли-продажи, приватизация и так далее;
  2. вступившее в силу решение суда, в том числе утвержденное судом мировое соглашение;
  3. свидетельство на право наследования;
  4. распоряжения, постановления, акты органов власти, местного самоуправления о выделении земельного надела.
• Правоудостоверяющие документы.
  1. свидетельство права собственности на землю с обязательно приложенным к нему, кадастровым планом надела;
  2. свидетельство на право пожизненного владения землей;
  3. свидетельство о бессрочном пользовании земельным наделом;
  4. государственный акт права собственности на участок наследуемого владения пожизненно или бессрочно.

Важно! Все эти документы доказывают факт регистрации правового владения землей, но они не могут повлиять на существование надела. Единственным доказательством факта права является запись в ЕГРП.

Что касается покупателя, то от него требуется только документ удостоверяющий личность (паспорт).

О полном перечне документов, которые понадобятся для заключения типовой сделки купли-продажи земельного участка, мы рассказывали в отдельном материале, а какие бумаги нужны будут для купли и продажи ЗУ с домом, узнаете здесь.

Составление договора

Договор купли-продажи земли – часто используемый вид договора на покупку земли. Он может составляться в письменной форме или нотариально заверенный.

Описание основных пунктов

Купля-продажа земли производится по форме установленной законодательно. Если при заключении договора были допущены существенные ошибки, то его могут признать недействительным. Документ обязательно должен иметь название, место и дату составления, с указанием необходимых реквизитов и описанием всех существенных условий.

Указываются следующие необходимые характеристики предмета сделки:

1. точное расположение участка, который предполагается купить;
2. площадь надела земли;
3. кадастровый номер;
4. целевое назначение и категория земельного участка;
5. подтвержденное документально разрешение на использование;
6. обременения на земельный участок, если таковые имеются.

Самым важным является последний пункт, его присутствие обязательно, иначе впоследствии можно получить дополнение в виде запрета на совершение сделок с землей, а в особых случаях сделку могут признать недействительной.

• Скачать бланк договора купли- продажи земельного участка
• Скачать образец договора купли- продажи земельного участка

Обратите внимание! Если есть обременения, то они должны быть прописаны с указанием факторов – арест, аренда, залог, запрет регистрационных действий и так далее. Кроме этого должен быть указан срок действия обременения.

К договору купли-продажи существуют обязательные приложения:

• кадастровый паспорт на участок;
• описание земельного надела;
• платежный график;
• свидетельство о государственной регистрации права.

Кроме этого к нему прикрепляются сопутствующие документы:

• протокол разногласий, если таковые имеются;
• акт приема-передачи участка земли;
• дополнительные соглашения;
• протокол о согласовании разногласий.

Определение стоимости надела

Денежная стоимость или цена – обязательное условие договора, и определяется по договоренности сторон. Сумма будет напрямую зависеть от нормативной стоимости участка на определенной местности и должна строго соответствовать категории, к которой относится участок. В договоре устанавливается стоимость за единицу измерения – сотка или гектар, и прописывается общей суммой за весь надел.

Так же оговаривается срок оплаты – это может быть предоплата или перечисление по факту регистрации.

Требуется ли нотариальное заверение?

Конечно, лучше заверить сделку нотариально, но это не является обязательным, законодательным условием.

О том, что подразумевается под нотариальным сопровождением сделки и сколько будут стоить услуги специалиста, можете узнать тут.

Регистрация недвижимости

1. заявление;
2. договор купли-продажи земли, как документ, который удостоверяет переход права собственности;
3. акт приема-передачи участка;
4. иные документы, необходимые в силу закона Российской Федерации;
5. документ об уплате госпошлины – по желанию (п. 7 ст. 18 закона о госрегистрации).

На заметку. Заявление подается лично, при этом предъявляется документ удостоверяющий личность. Если сделка проводится через представителя, то нужно нотариально заверенная доверенность.

Подробнее о том, как оформляется регистрация сделки купли-продажи ЗУ через МФЦ и Росреестр, мы рассказываем в отдельном материале.

Стоимость и сроки

До января 2013 года срок регистрации составлял 1 месяц, на данный момент переход собственности земельного участка от одного лица к другому, составляет 20 дней (календарных). Стоит отметить, что этот срок может быть уменьшен, если написать обращение к начальнику росреестра, в котором должны быть описаны точные причины, из-за которых следует сократить срок регистрации. Но в праве руководителя отклонить заявление.

В соответствии со ст. 131 ГК любой договор купли-продажи земельного участка должен быть зарегистрирован в государственном реестре. При этом размер госпошлины определяется п.22 ст. 333.33 НК за регистрацию физическое лицо оплачивает пошлину в 2000 руб., а юридическое – 22000 руб.

Оплата госпошлины проводится до того, как документы поданы на регистрацию. Конечно, при подаче документов при регистрации потребовать от вас квитанцию никто не имеет право, но лучше иметь ее на руках.

Закон не запрещает продать землю находящуюся в аренде. Не смотря на то, что процесс этот трудоемкий и длительный, не стоит пренебрегать законными методами. Стоит отметить, что если производится покупка земли, арендодателем которой является государство или муниципалитет, то проблем с оформление не будет.

К тому же не нужно тратить деньги на проверку законности продажи участка, находящегося под арендой – в государстве все предельно прозрачно.

Что касается покупки участка у частного лица или организации, стоит быть предельно внимательными и не пренебрегать проверкой подлинности документов и настоящей принадлежности участка (как проверить участок перед покупкой и на что обратить внимание, читайте здесь).

Полезное видео

Смотрите видео о выкупе арендованного земельного участка. Комментарий юриста по земельному праву:

Процедура переуступки прав аренды земельного участка: подводные камни процесса и нюансы оформления договора

Сдать земельные площади в аренду может только владеющий участком собственник, все остальные заинтересованные физические лица могут воспользоваться законодательными нормами субаренды, а также переуступкой прав на владение участком земли.

Заключаемая собственником земли имущественная сделка позволяет арендатору получить определенные, обусловленные в законе, разрешения по использованию арендованных им владений и возможность передавать наделы третьим лицам вместе с правами и обязанностями по распоряжению землей.

О том, как осуществить передачу надела в наем третьему лицу рассмотрим в этой статье.

Показать содержание

Что это такое?

Итак, разберемся, можно ли переуступить право аренды участка. Это один из часто задаваемых вопросов граждан. Однако ответ очевиден: безусловно можно — законодательством РФ прямо предусмотрена такая возможность.

Но что такое переуступка прав аренды надела земли?

Передача прав найма земельного участка арендатором, а также установленных законодательными актами обязанностей на владение сданным участком третьему лицу называется переуступкой земли.

Арендатор, который по соглашению передает новому пользователю свои полномочия, полностью лишается их, а лицо приобретающее землю, вступает в права и берет на себя обязанности нанимателя по использованию приобретенного участка.

Различные причины могут повлиять на соблюдение соглашения о долгосрочном периоде пользования землей, арендатор может столкнуться с определенными проблемами и станет перед выбором, который продиктован необходимостью пересдать арендованный участок в субаренду или совсем отказаться от надела, законодательно передав землю третьему лицу.

Второй вариант и будет выступать как переуступка права найма, а взявшее в наем землю третье лицо становится ее новым пользователем, а вместе с полномочиями возлагает на себя и все обязанности бывшего арендатора.

Таким образом, мы выяснили, что переуступка права аренды надела — это правомочие арендатора передавать свои полномочия и обязанности по договору другому лицу, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Отличие от субаренды

Передача в субаренду осуществляется при участии собственника земли, арендатора и лица взявшего участок в субаренду. Все три заинтересованные стороны подписывают два составленных между ними документа, в которых оговаривается только временная и частичная передача наделов субарендатору.

При передаче земли в субаренду арендатор осуществляет поднаем, сохраняет за собой все права на взятые в наем наделы и несет ответственность за используемый третьим лицом участок перед собственником.

А согласно требованиям договоров уступки, арендатор выходит из процесса и теряет ранее предоставленные ему права и возможности.

Интересует возможность субаренды земельного участка?

Какие существуют нюансы в этой процедуре?

Узнайте, чем она отличается от обычно аренды надела и как заключается договор!

Законодательная база

Переуступка права аренды надела между физическими лицами регулируется 22 статьей Земельного кодекса РФ, в которой прописаны права арендатора, а также его обязанности на весь период действия соглашения об аренде (о возможных сроках действия договоров аренды ЗУ читайте тут).

Статья упоминает о праве арендатора передавать наделы третьим лицам вместе с прописанными в договоре полномочиями и обязанностями .

Согласно статье 615 Гражданского кодекса РФ арендовавшие земельные участки лица имеют право распоряжаться взятым в наем имуществом на условиях, которые оговариваются в заключенных с собственником соглашениях.

В пункте 2 этой статьи предусматривается передача арендатором третьему лицу права на арендованное у собственника имущество (землю в нашей ситуации). Переуступка прав найма земли под ИЖС также регламентирована статьей 22 ЗК РФ.

Статья 624 Гражданского кодекса РФ предупреждает, что аренда земли позволяет лишь использовать имущество согласно его целевому назначению и не дает разрешения распоряжаться им.

Статья 651 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что переуступка по договору аренды земельного надела подлежит обязательной регистрации в государственных структурах. Документы считаются действительными с момента их регистрации.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Участники процесса

Переуступка прав и обязанностей по договору предполагает, что все правомочия, которые раньше принимал на себя арендатор, переходят к третьему лицу, имеющему право:

• использовать участок и имущество согласно прописанному в договоре целевому назначению;
• выращивать и продавать сельскохозяйственную продукцию;
• производить на участке изделия, если их изготовление не нарушает пункты договорных соглашений;
• строить на земельных участках жилые, хозяйственные и производственные помещения, которые прописаны в договоре долгосрочного найма;
• заниматься всеми определенными договором видами хозяйствования;
• оставлять полученную прибыль для своих собственных нужд.

Передача прав сопровождается переходом и обязанностей, которые включают в себя:

• факт переоформления земельного надела донести до владельца в указанный срок;
• произвести передачу собственнику личных данных;
• проведение своевременных платежей за арендованную землю (из чего формируется арендная плата можете узнать здесь);
• соблюдение всех правил противопожарной безопасности;
• соблюдение строительных норм, а также правил по охране окружающей среды;
• использовать участок только в целях, которые оговариваются в соглашении;
• информировать собственника об использовании участка, возникновении аварийных ситуаций;
• принимать меры к предупреждению возникновения аварийных ситуаций и их ликвидации.

Участие собственника

Согласно Земельного кодекса, переуступка найма надела между физическими лицами осуществляется с информированием владельца участка, но без получения разрешения на проведение сделки. Соглашение заключается между арендатором и третьим лицом, к которому и переходят все права пользования арендованными наделами.

Переуступка права аренды на земельный участок предполагает, что все личные данные о новом пользователе землей передаются владельцу участка, ему же должна приходить и своевременная арендная плата за используемые ресурсы.

В случаях, когда в договоре был оговорен пункт об участии в переуступке хозяина владений, то сделка будет проведена с его участием. Это относится и к муниципальным территориям, государственным землям, а также зеленым зонам.

Условия и требования к сделке

Арендатор доводит до сведения нового пользователя земельным участком суть всех прописанных в договоре переуступки прав и обязанностей.

Внимание! Первое соглашение, которое заключалось между владельцем участка и арендатором, при подписании нового договора переуступки должно быть отдано собственнику земли вместе со всеми приложениями и дополнительными договорами.

За достоверность предоставленной информации и текст подписанных документов ответственность возлагается на арендатора.

Подписываемые сторонами новые договора аренды и переуступки прав арендуемого надела земли имеют определенные условия и требования к заключаемой сделке:

1. Предмет заключения договора. В соглашении прописывается площадь участка, его кадастровый номер, место расположения, а также вид арендуемой земли.
2. Вносимая арендная плата. Во всех заключаемых соглашениях арендная плата прописывается отдельными пунктами, она включает в себя полную стоимость аренды земельного участка вместе с переданными новому пользователю правами и обязанностями. Получивший по уступке землю арендатор производит оплату собственнику земли на условиях, которые определены договором.
3. Период заключения договора. Определяется срок действия договора заинтересованными сторонами согласно достигнутой договоренности, но период осуществления аренды не может превышать срок, который указан в сделке между владельцем участка и арендатором.
4. Целевое предназначение участка. Арендуемый новым пользователем земельный надел может быть использован им только в целях прописанных первым договором, которые заключался между собственником и арендатором участка.
5. Возврат земли владельцу. Эта процедура должна быть предусмотрена и прописана в соответствующих разделах соглашений, ее выполнение производится согласно актам, которые регулируют процесс сдачи-приемки земельного участка.
6. Ограничения эксплуатации участка. Подписываемый сторонами договор должен содержать информацию о всех обременениях, а также существующих ограничениях по использованию земли, особенно в тех случаях, когда участок является предметом залога.
7. Решение спорных вопросов. Все возникающие в процессе эксплуатации участка спорные вопросы решаются в установленном законом порядке. Эти положения также прописываются в договоре переуступки.

Важно! Строения, которые были сооружены на земельном участке арендатором и документально оформленные в частную собственность, после заключения договора по переуступке прав переходят к новому пользователю земельным наделом, о чем информируется кадастровые органы.

Новый арендатор получает полномочия только после законодательной регистрации договора (ст. 651, п. 2 ГК РФ).

Важные условия договора уступки

Заключая договор уступки права требования по договору найма надела, особое внимание уделяется некоторым пунктам, которые имеют важное юридическое значение для нового арендатора земельного участка:

1. Дата вступления в право пользования землей наступает не со дня подписания документа, но с момента регистрации в органах государственной власти.
2. В договоре важным пунктом, на который следует обратить внимание, является ответственность сторон при несоблюдении правил и условий, прописанных в соглашении. Решение споров возможно только в судебном порядке с предоставлением всех необходимых документов.
3. Заключаемый договор оговаривает возмездную или наоборот безвозмездную передачу всех имеющихся обязательств, и в случае предусмотренной оплаты предоставляет расчетные доказательства между подписавшими договор лицами.

Интересуетесь, по каким причинам может быть расторгнут договор аренды участка?

Какие существуют основания для этого?

Узнайте подробную информацию из этой статьи!

Пошаговая инструкция заключения соглашения

Немаловажно при заключении указанного договора обратить внимание на то, как оформить уступку права аренды земли. Рассмотрим подробнее.

Существующий метод перехода полномочий к новому арендатору предоставляет возможность сохранить основной подписанный с собственником договор аренды и оформить новый согласно дополнительно разработанного приложения к основному документу.

Очень часто граждан интересует вопрос о том, как переуступить право найма земельного участка. Вся процедура составления договора и оформления документов включает такие действия:

1. Арендатор, в пользовании которого находится земельный надел, при передаче права аренды приглашает на участок собственника, а также лицо изъявившее желание воспользоваться возможностью аренды земли.
2. Владелец земельного участка дает устное согласие на переуступку прав или отказывает арендатору в его намерениях.
3. При получении согласия собственника и ознакомлением со всеми требованиями, правами и обязанностями третье лицо подтверждает или не соглашается на переуступку полномочий пользования землей.
4. После получения согласия всех сторон, арендатор вместе с новым пользователем земельного участка составляют договор. По согласию собственника в первый основной документ могут быть внесены изменения.
5. Договор о переуступке заверяется нотариусом.
6. С юридически заверенного у нотариуса документа снимаются копии.
7. Заверенный и подписанный двумя сторонами договор предоставляется участниками сделки для его регистрации в кадастровые органы.
8. После обращения в кадастровое бюро производится оплата госпошлины, оригинал или копию передают в кадастровый отдел (о размере госпошлины за аренду ЗУ и регистрацию договора в Росреестре мы рассказывали в отдельной статье).

Из отдельных публикаций наших экспертов вы сможете узнать об аренде сельскохозяйственных земель, а также о том, как можно взять в аренду лесной участок.

Стоимость оформления договора

Стоимость оформления договора переуступки аренды определяется согласно правилам отчуждения имущества и будет зависеть от статуса сторон, участвующих в сделке:

1. Совершаемая среди физических лиц сделка будет оцениваться в размере 2000 рублей. Указанная сумма делится поровну между двумя участниками соглашения.
2. Заключающие соглашение юридические лица уплачивают в государственную казну 22000 рублей, стороны также разделяют указанную сумму между собой.
3. При заключении договора между предприятием и физическим лицом, первая сторона вносит сумму 22000 рублей, для второй размер равен 2000 рублей.
4. Юридические лица, вступающие в сделку с муниципалитетом или государством, уплачивают в казну 22000 рублей.
5. Физические лица, совершающие сделку подобным образом, оплачивают пошлину размером 2000 рублей.

Справка. Иногда сделка может заключаться между государственными структурами, физическим и юридическими лицами. Государственные структуры освобождаются от уплаты пошлины, физические лица вносят в казну 2000 рублей, а юридическая сторона 22000 рублей.

Государственная регистрация

Для осуществления регистрации соглашения необходимо наличие следующих документов:

• заявление арендатора о желании передать участок согласно переуступке;
• копия нового договора аренды, заверенная у нотариуса;
• оригинал, а также копия, предварительно снятая с кадастрового паспорта земельного надела;
• оригинал или копия квитанции оплаты госпошлины;
• несколько экземпляров подписанного сторонами договора переуступки.

При оформлении крупной сделки арендатору важно заручится согласием на аренду второго супруга и заверить документ у нотариуса. Это поможет избежать недоразумений при возможном оспаривании соглашения.

Различия в заключении между физическими и юридическими лицами

Заключаемые юридическими лицами соглашения по переуступке отличаются от договоров с физическими лицами перечнем и разновидностью предоставляемых для совершения сделки дополнительных документов, на основании которых будет осуществляться регистрация соглашения.

Различия касаются также сроков регистрации соглашений, где для проверки законности предоставленных юридическим лицом документов потребуется дополнительное время. В остальных случаях процедура оформления будет оставаться для участников сделки неизменной.

Когда выгодно подписание соглашения?

Переуступка по договору найма земли выгодна арендатору в случаях, когда у него больше нет возможности пользоваться земельным наделом и платить за него арендную плату, а досрочное расторжение договора об аренде земельного участка не предусматривается подписанным с собственником соглашением.

Переуступка позволяет арендатору передать права на аренду землей третьему лицу и снять с себя все обязательства.

Подводные камни процедуры

Главной особенностью переуступки аренды земли является уникальная возможность передать участок третьему лицу в случаях, когда в силу различных обстоятельств расторжение соглашения с собственником становится невозможным.

Особенность переуступки в том, что при передаче арендованного участка третьим лицам, арендатор теряет все полномочия на землю, а новый пользователь приобретает их вместе с обусловленными договором обязательствами.

Но возможность быстро совершить сделку ограничивается некоторыми особенностями переуступки прав на аренду земли:

1. Передача прав на наем участка не осуществляется, если она не оговорена и не одобрена всеми сторонами сделки.
2. Невозможно переуступить право на землю с целью жилищного строительства, если по ранее составленному договору аренды она отдана под сельскохозяйственные угодья. Для начала потребуется в соглашении изменить целевое назначение земельного надела.

К особенности переуступки на аренду участка можно отнести тот факт, что одним договором существует возможность передачи в аренду сразу нескольких земельных участков, если их владельцем является один собственник.

Большим преимуществом новых законов позволяющих простую процедуру переуступки прав на аренду земель является то, что они созданы для потребностей человека, где гарантом законности совершаемой сделки выступает государство.

Воспользоваться предоставленными возможностями аренды земельного участка у государственных структур может каждый, это вполне выполнимая задача, а переуступка поможет решить проблемы, если человеку будет трудно справляться с арендованной землей.

Надеемся, в нашей статье Вы нашли необходимую информацию о передачи прав найма надела земли. Удачи!

Приватизация: как оформить землю в собственность, если она в аренде?

Если верить статистике, оформление земельного участка в аренду является крайне популярной сделкой на сегодняшний день.

Однако, рано или поздно любой арендатор захочет, чтобы недвижимость, занимаемая им длительное время, стала его собственностью.

Как оформить в собственность арендованный земельный участок? Когда возможно оформление земельного надела в собственность?

Какие должны быть соблюдены для этого условия, а также, как происходит регистрация прав? Эти вопросы, которые волнуют множество людей по всей стране, мы будем рассматривать в этой статье.

Показать содержание

Гражданское законодательство

Перед тем как перевести землю в собственность из аренды, для начала отметим, что все сделки, которые происходят между сторонами, должны отражаться в гражданском законодательстве.

Именно этот нормативно-правовой акт закрепляет этапы осуществления того или иного соглашения между сторонами.

Обратимся к Гражданскому кодексу.

Статья 624 данного закона определяет своеобразную возможность, которая позволяет сделать выкуп земли. Это возможно только в случае, если в ранее составленном договоре аренды было предусмотрено, что данное имущество переходит в собственность арендатора по факту истечения определенного в договоре срока, или при выполнении определенных условий.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Также, в рамках рассмотрения подобного дела необходимо уделить внимание нормам земельного кодекса. В соответствии с ними, непосредственные владельцы зданий, сооружений, а также строений могут приобрести в собственность земельные участки и находящиеся на них объекты.

Поэтому, если перед вами стоит вопрос о том, можно ли оформить земельного надел из аренды в собственность, вам необходимо обращаться к таким нормативно-правовым актам как гражданский и земельный кодекс.

Кроме того, наверняка будет полезно изучить судебную практику. В ходе изучения решений, принятых судебными инстанциями, вы установите, как именно происходит данная процедура, какие она имеет нюансы, и чего стоит опасаться при осуществлении подобного действия.

Основания перевода земли в собственность из аренды

В соответствии с законодательством существует несколько оснований, которые позволяют арендаторам становиться в дальнейшем собственниками земельного надела.

1. Первое основание сводится к тому, что собственник земли, в лице государства или муниципального образования, собирается отчуждать земельный надел. В соответствии со статьей 22 земельного кодекса арендатор имеет первостепенное право и преимущество покупки. То есть, первоначально государство предложит ему стать обладателем надела, а в случае отказа уже будет искать других покупателей.
2. Второе основание для осуществления и оформления права собственности, сводится к тому, что арендатор пользуется наделом длительное время, хочет стать его собственником, осуществил все действия по подготовке соответствующих документов.
3. Третье основание сводится к осуществлению процедуры приватизации. Приватизировать можно абсолютно бесплатно, и это может быть проведено только в случае, если подобные действия были оформлены администрацией.
4. Условия оформления в собственность земли из аренды – при каких условиях можно оформить землю в собственности после аренды, при каких нет.

После того, как вы ознакомились с основаниями перевода участка в собственность, теперь вы должны ознакомиться с условиями.

1. К первому условию относится факт того, что постройка, которую вы документально оформили в собственность, находится на участке под ижс, а постройка уже введена в эксплуатацию.
2. Ко второму условию относится факт того, что вы состоите в садоводческих, огороднических, дачных товариществах, а также кооперативах.

До 2020 года вы попадаете под порядок оформления земельных наделов, который признан упрощенным.

Как оформить землю в собственность, если она в аренде?

Давайте рассмотрим пошаговую инструкцию как оформить земельный участок в собственность, если он в аренде:

Начнем с того, что первым делом вам необходимо определить границы. Если участок земли не имеет границ, то порядок их оформления нужно начинать прямо сейчас.

Вам необходимо определить координаты, присущие именно этой местности. В этом вам поможет процедура межевания. Вы можете вызвать специалиста, который проведет определенные работы. Найти его можно посредством центра единого учета кадастра, а также картографии земельных наделов. Поэтому, многие лица, чтобы не терять драгоценного времени, предпочитают обращаться в частные конторы.

Если проводить статистику, то в средней полосе России, в зависимости от населённости города, а также его удаленности от районного центра, стоимость таких услуг будет составлять от 5 до 10 тысяч руб. Однако, в зависимости от ситуации, данная сумма может варьироваться в большую или меньшую сторону.

Арендатор связывается с отделением Росреестра. Заказывает услугу. Кроме того, кадастровый инженер осуществляет работы по межеванию участка, он также выдает на руки собственникам специализированное заключение.

Сотрудники данного органа имеют право рассматривать вашу заявку совместно с документами течение 14 дней, после чего будет принято решение о том, отказать вам в регистрации сделки или позволить.

На этом процедура завершена, однако осталось множество информации, которая нуждается в подробном рассмотрении. Приступим к этому прямо сейчас.

Как взять землю в аренду с правом последующего выкупа смотрите на видео:


Куда обращаться и подавать заявление?

Так как владельцем на праве собственности данного участка в первую очередь является администрация, то именно туда вы должны обратиться с соответствующим заявлением на право разрешить вам осуществить приобретение участка в собственность.

Именно туда вы подаете заявление о желании стать собственником.

В случае, если администрация одобрит данный шаг, вы можете продолжить процедуру регистрации в других органах, таких как Росреестр.

Если администрация по каким-то причинам не оформляет вашу сделку, вы можете или согласиться с отказом, либо попытаться обжаловать подобный отказ в суде.

Какие документы потребуются?

Очень важным вопросом является вопрос подачи документов. К сожалению, из-за того, что многие безответственно относятся к сбору определенного пакета, сделка во многих случаях срывается на самых заключительных этапах, что является вдвойне обидным фактором.

Поэтому, в первую очередь вам необходимо тщательно сформировать пакет документов для того, чтобы не стать причиной невозможности осуществления сделки и перехода недвижимости в вашу собственность.

Начнем с того, что пакет в Росреестр, администрацию, а также иные органы, с которыми вы будете сталкиваться в рамках данной процедуры, в принципе похож.

Поэтому, перечислим примерный список документов, а далее он будет варьироваться в зависимости от ситуации.

1. Вы должны приобщить к пакету документов договор на аренду, на основании которого вы пользовались земельным наделом. Так как процедура является платной, вы обязаны приложить квитанцию об оплате государственной пошлины.
2. Предоставьте документы, которые свидетельствуют о техническом состоянии участка, а именно кадастровый паспорт и акт межевания.
3. Если вы обращаетесь в администрацию города, то обязательно приобщите и заявление, в котором вы просите разрешить вам стать собственником участка.
4. Если же вы подаете документы в Росреестр, то вы должны написать заявление на регистрацию сделки. С собой у вас должен быть договор купли-продажи, оппонентом по которому выступит администрация района, постановление главы районной администрации о том, что вам данный участок был передан в аренду.
5. Если на участке есть построенные объекты, то на них тоже должен быть кадастровый паспорт. На этом основной перечень документов исчерпан, однако, всегда есть вероятность того, что с Вас могут потребовать дополнительные бумаги.c. В течение какого срока выдается решение.

Как уже было сказано выше, административный орган принимает решение о том, регистрировать или вашу сделку или нет в течении двух недель. Это значит, что спустя 14 дней вы станете либо полноправным собственником недвижимого имущества, либо же наоборот, вам будет вынесен отказ, в следствии с которым вы должны либо исправить имеющиеся недостатки, либо забыть о желании стать собственником недвижимого имущества.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности по общим правилам проходит в отделении Росреестра. Туда вы можете обратиться сразу же, как составили договор купли-продажи с администрацией, и перевели денежные средства по указанным реквизитам. Если же вы этого не сделали, то обязательно предпримете все действия, иначе Росреестр попросту не зарегистрирует сделку.

Также, сделка в росреестре может быть зарегистрирована только тогда, когда вы приобщили квитанцию об оплате государственной пошлины.

О процедуре регистрации права собственности рассакжет специалист на видео:


Причины для отказа в оформлении земельного участка в собственность после аренды

Очень часто будущие собственники при оформлении сделки в росреестре сталкиваются с отказом.

Так как это практика широко распространена, предлагаем ознакомиться с основными условиями, которые могут повлечь за собой отказ.

К примеру, это неправильно собранный пакет документов.

Многие собственники стараются досконально изучить, что же должно иметься в их пакете, поэтому, не увидев искомого документа, сотрудник Росреестра направляет будущего собственника обратно. Процедуру регистрации, а также написания заявления придется писать заново.

Кстати о заявлении. Неграмотное его составление, допуск ошибок, использование неправдивых фактов также могут стать основанием для того, чтобы сделка не состоялась и не была зарегистрирована.

Если вы подали документы, которые по каким-либо причинам оказались просроченными или не соответствовали действительности, то вы тоже рискуете поставить свою сделку под удар. Она не будет осуществлена.

Есть ли льготные категории граждан, для которых предусмотрены «скидки» или бесплатное оформление приватизации земельного участка?

В ситуации, когда речь идет о регистрации сделки, а также о возможно допустимых льготах, государство подходит ко всем участникам сделки одинаково. Никаких льгот на оформление подобных сделок не предоставляется.

Однако, следует учитывать тот факт, что существует законодательство регионов.

Локальные акты, которые действуют в пределах конкретно взятого региона могут позволять гражданам тех или иных категорий становиться собственниками недвижимого имущества на льготных основаниях.

Поэтому, если вы относитесь к категории ветеранов, инвалидов, пенсионеров, малоимущих семей и так далее, прежде чем явиться в Росреестр, обязательно ознакомьтесь с законодательством вашего региона.

Особенности оформления участка: виды земли

Под ИЖС

Если речь идет об участке под ИЖС, то если на нём имеются постройки, которые появились в результате аренды, в орган Росреестра необходимо подать правоустанавливающие документы на имеющиеся постройки.

Поэтому, если они не зарегистрированы, вполне вероятно, процедура регистрации не может состояться, пока постройки не будут соответствующим образом учтены.

Вам необходимо не только поставить постройку на регистрационный учет, но и приобщить к ней чертежи, получить на неё кадастровый план.

Подробнее о том, как оформить в собственность участок, на котором построен дом, мы рассказывали тут.

С/Х

Все интересные моменты регистрации в собственности сельскохозяйственных участков, обозначены в ФЗ №101 “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Статья 10 закрепляет возможность предоставлять сельскохозяйственные участки в аренду и в собственность, однако рассказывает о том, что проведение передачи в собственность должно производиться путем осуществления торгов, и никак иначе. Поэтому, к вышеуказанному пункту добавляется еще и проведение аукциона.

КФХ

Если речь идет об оформлении в собственность крестьянского фермерского хозяйства, – это значит, что гражданин получает не только земельные наделы, но и все постройки, находящиеся на нём, которые пригодны для осуществления данной деятельности.

Так как для того, чтобы открыть КФХ, необходимо согласие не только представителей администрации, но и других представителей крестьянских фермерских хозяйств, то и для перехода недвижимости в собственность к новому лицу понадобятся эти же согласия.

Как оформить земельный участок в собственность, узнаете из видео:


Другое (религ. организациям, лпх и т.д.)

Личное подсобное хозяйство является формой предпринимательской деятельности, которая осуществляется по факту переработки и производства сельскохозяйственной продукции, которая получена за годы функционирования.

Особенность оформления данного хозяйства в собственность является фактом того, что такое хозяйство переходит в собственность вместе со всеми постройками.

Это значит, что вместе с правом собственности необходимо зарегистрировать все имеющиеся на территории постройки.

Это оговорено в федеральном законе о подсобном хозяйстве.

Ранее земельные участки передавались религиозным организациям не на праве собственности, а на праве постоянного бессрочного пользования, при этом, недвижимость оставалась в собственности государства.

Так, религиозная организация заключает договор купли с местным использованием земельного надела.

Однако, если администрация приняла самостоятельное решение передать в дар религиозной организации землю, то она может это сделать, и таким образом церковь станет владелец земельного участка на праве собственности.

На страницах нашего сайта вы найдете много других полезных материалов, раскрывающих тему земельного права. Среди них публикации об аренде муниципальных и государственных земель, в том числе под ИЖС, лесных и сельскохозяйственных угодий. Читайте о том, как рассчитывается стоимость аренды земельного участка, какие документы потребуются для заключения договора и облагается ли такая сделка налогом.

Заключение

Если у вас есть возможность оформить земельный надел в качестве собственности, тем самым исключив его из государственной, то обязательно воспользуйтесь подобной привелегией. В скором времени, лица, которые примут участие в данном процессе станут владельцами самых хороших земельных наделов, поэтому, если вам позволяет время, а также имеющиеся у вас права, то не упускайте своей возможности.

Можно ли продать участок в аренде

Возможна ли продажа земельного участка находящегося в аренде, напрямую зависит от условий арендного соглашения. На самом деле, процедура реализации надела, которым гражданин или организация пользуется на основании договора аренды, называется немного по-другому – передачей своих прав и обязанностей.



1. Допускается ли продажа арендованного земельного участка
2. Пошаговая инструкция заключения сделки
   1. Получаем согласие от арендатора или направляем уведомление
   2. Заключаем договор
   3. Регистрируем сделку

   Допускается ли продажа арендованного земельного участка

   Арендатор не может продать земельный участок в аренде, так как фактически, он не является собственником этого объекта. Распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению имеют все основания только их владельцы, а не пользователи.

   А вот право аренды продать вполне реально. Причем, такая возможность закреплена на законодательном уровне, за исключением некоторых случаев.

   Право аренды не может быть предметом сделки, если:

   • арендным договором запрещено передавать земельный участок третьим лицам;
   • соглашением об аренде предусмотрена необходимость получения согласия от арендодателя на переуступку, по последний разрешения не дает;
   • участок находится на территории особой экономической зоны;
   • арендатор получил земельный участок по программе государственной поддержки малому и среднему бизнесу;
   • договор аренды государственного или муниципального участка заключен на срок менее 5 лет.

   Арендатор может продать право аренды, как на частный, так и на государственный или муниципальный земельный участок, если это не запрещено действующим российским законодательством или арендным соглашением.

   Иващенко Србуи Саргисовна
   Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет
   Задать вопрос

   Оформлять переуступку аренды необходимо правильно, с законодательной точки зрения. Чтобы понять, как передать арендованный земельный участок за плату третьему лицу, проконсультируетесь с нашим юристом. Специалист готов ответить на ваши вопросы 24 часа в сутки, в будние, выходные и праздничные дни.

   Пошаговая инструкция заключения сделки

   Продать землю в аренде можно путем переуступки прав и обязанностей по арендному соглашению. Тем, кто ни разу не сталкивался с подобной процедурой, рекомендуем ознакомиться с общепринятой пошаговой инструкцией:

   • проверьте, допускается ли заключение подобной сделки в соответствии с договором или законом;
   • посмотрите, предусмотрено ли арендным соглашением получение согласия арендодателя на переуступку;
   • уведомите собственника земельного участка о сделке или получите от него соответствующее согласие;
   • заключите ДКП.

   Если участок передан в аренду на срок более 1 месяцев, то арендное соглашение подлежит обязательной регистрации. При переуступке потребуется повторная подача заявления от нового арендатора на осуществление регистрационных действий.

   Обратите внимание: Права и обязанности по договору аренды могут быть переданы арендодателем третьему лицу, как за плату, так и без нее.

   Получаем согласие от арендатора или направляем уведомление

   Фактически, продать арендованный земельный участок арендатор не может. А вот передать права и обязанности по арендному соглашению вправе. Такая возможность закреплена статьей 22 ЗК РФ.

   Перед заключением сделки рекомендуем внимательно ознакомиться с договором. Если в нем сказано, что передача земельного участка, не допускается, то рассматриваемую процедуру осуществить невозможно.

   Если в договоре аренды указано, что передача прав, обязанностей и предмета правоотношений допускается, но только по согласию арендодателя, в таком случае, для заключения рассматриваемой сделки, придется направить запрос владельцу объекта. Сам ДКП подписывают только после получения соответствующего одобрения.

   Пример из практики:

   Тушнолобов Т. обратился в суд с иском о признании договора о переуступке права аренды незаконным. Истец пояснил, что между ним и Гавриловым С. заключено арендное соглашение, согласно которому арендодатель передал во временное пользование арендатору земельный участок сроком на 15 лет. В свою очередь, Гаврилов обязан вносить ежеквартальные платежи в размере 15 тыс. рублей. Гаврилов переуступил право аренды земельного участка Туманову Р. без согласия арендатора. Суд, рассмотрев материалы дела, выяснил, что согласно договору аренды земельного участка, заключенного между Гавриловым и Тушнолобовым, арендатор имеет право передавать землю третьим лицам в субаренду, а также переуступать свои права и обязанности по соглашению только с согласия арендодателя.

   В связи с тем, что такого разрешение Гавриловым получено не было, суд удовлетворил иск Тушнолобова и признал договор о переуступке права аренды земельного участка недействительным.

   Если в арендном соглашении нет запрета на выполнение рассматриваемых действий, а также отсутствует отметка о необходимости получения согласия от арендодателя на совершение рассматриваемых действий, то при продаже права аренды необходимо отправить уведомление.

   Единого образца извещения о переуступке на законодательном уровне не предусмотрено. Оно может включать в себя следующую информацию:

   • ФИО (наименование), адрес, номер телефона (при наличии) арендодателя и арендатора;
   • название документа;
   • сообщение о переуступке и законодательное обоснование действий;
   • реквизиты арендного соглашения;
   • данные третьего лица;
   • информация о ДКП;
   • дата уведомления;
   • подпись уведомителя и ее расшифровка.

   Извещение можно передать лично, под подпись получателя или направить по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о доставке.

   Если договором аренды земельного участка предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя на переуступку, то в таком случае необходимо направить ему заявление. В нем указывают данные сторон, реквизиты арендного соглашения, цель использования третьим лицом. К заявлению принято прилагать проект договора переуступки.

   Заключаем договор

   Как таковая, продажа арендованного земельного участка арендатором не допускается. Но, законодательством разрешено передавать свои права и обязанности по арендному соглашению третьим лицам за плату или без нее. При этом может быть заключен договор купли-продажи или о переуступке.

   Принципиальной разницы, какой из рассматриваемых документов использовать, нет.

   Надо отметить, что ДКП предполагает передачу продавцом покупателю предмета сделки за плату. Именно поэтому такой тип соглашения нельзя использовать, если арендатор решил передать свои права и обязанности по договору аренды бесплатно.

   Как показывает практика, если арендатор продает только право аренды земельного участка, то используют договор о переуступке, если же продавец реализует здание, сооружение или другой объект, неразрывно связанный с арендованной землей, то заключают ДКП с условием об уступке права аренды.

   Единого образца договора о на законодательном уровне не установлено. Его составляют с учетом норм ГК РФ. В него в обязательном порядке включают существенно важные условия и дополняют прочими положениями, которые помогают регулировать правоотношения.

   Типовой образец рассматриваемого соглашения аренды содержит в себе следующую информацию:

   • название документа, место, дату заключения сделки;
   • наименование сторон;
   • предмет сделки;
   • права и обязанности субъектов правоотношений;
   • ответственность и форс-мажоры;
   • порядок разрешения споров;
   • срок действия договора;
   • прочие условия;
   • адреса, реквизиты, подписи сторон.

   Договор можно написать от руки, подготовить при помощи технических средств или заполнить заранее составленный бланк.

   После заключения рассматриваемого соглашения, права и обязанности арендатора, а также земельный участок переходят покупателю. При этом составление и подписание другого договора аренды между арендодателем (владельцем участка) и новым пользователем объекта не требуется.

   Образец заявления
   Образец договора о переуступке права аренды, заключенный между физическими лицами

   

   Регистрируем сделку

   На самом деле, продажа арендованной земли доступна только арендодателю. То есть, исключительно владелец земельного участка может распорядиться объектом по своему усмотрению, в том числе продать.

   Что касается арендатора, то он вправе передать свои права и обязанности по арендному соглашению в отношении земельного участка за плату или без, при условии, что договором или законом не наложен запрет на осуществление рассматриваемых действий. В таком случае заключают договор о переуступке.

   По закону, арендное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, если:

   • одна из сторон или оба субъекта – юридические лица;
   • договор заключен на срок, более 11 месяцев.

   Чтобы понять, нужно ли регистрировать договор о переуступке права аренды земельного участка, необходимо опираться на арендное соглашение. Если его участниками являются юридические лица или одна из сторон – организация, а также, в случае срока действия правоотношений более 11 месяцев, договор о переуступке тоже подлежит обязательной государственной регистрации.

   «За осуществление регистрационных действий необходимо заплатить госпошлину. Размер платы, предусмотренный для физических и юридических лиц, разный. Граждане платят 2 тыс. рублей, а организации – 22 тыс. руб.».

   С заявление о регистрации договора обращаются в Росреестр:

   • лично, в территориальное подразделение ведомства;
   • через МФЦ;
   • онлайн, путем заполнения специальной формы на официальном сайте ведомства или на портале Госуслуги.

   Вместе с заявлением предоставляют идентификатор личности заявителя, договор о переуступке права аренды, выписку из ЕГРН на земельный участок, арендное соглашение или его нотариально удостоверенная копия, кадастровый паспорт.

   Важно! К основному пакету документов рекомендуется приложить квитанцию об оплате государственной пошлины. На самом деле ее предоставление не обязательно.

   Но, если сотрудник Росреестра не получит информацию о внесении платы путем межведомственного взаимодействия, то регистрацию приостановят.

   Достоинства и недостатки сделки

   Продать земельный участок, находящийся в аренде может только владелец такого объекта. По закону, арендодатель вправе лишь передать свои права по арендному соглашению, и только в том случае, если это не запрещено действующим российским законодательством или самим договором.

   В переуступке права аренды земельного участка можно найти массу достоинств:

   • нет необходимости заключать новое арендное соглашение;
   • владелец земельного участка не теряет доход от сдачи объекта во временное пользование, ему не нужно в срочном порядке искать нового арендатора;
   • права и обязанности по договору полностью снимаются с прежнего пользователя земельным участком без каких-либо последствий;
   • новый арендатор может рассчитывать на получение земли на прежних условиях.

   Наряду с несомненными преимуществами переуступки права аренды земельного участка выделяют и некоторые недостатки. Например, в некоторых случаях для заключения договора потребуется получение согласия собственника земли. А если прежний арендатор нарушил условия арендного соглашения, то оно может быть расторгнуто.

   Причем, это означает прекращение действия договора о переуступке.

   Судебная практика

   В суд поступило исковое заявление о признании договора переуступки права аренды земельного участка незаконным. Истец Васильева И. пояснила, что между ней и Федоровым С. заключено арендное соглашение сроком на 10 лет. 3 месяца назад арендодатель продал свое право аренды земельного участка Шурагину В. О сделке женщину никто не предупредил и согласия на переуступку не получал.

   Васильева пояснила, что не знает человека, который в настоящее время пользуется ее собственностью. Кроме того, он не внес арендную плату за последние 2 месяца.

   Истец, не зная о том, что права и обязанности по договору аренды проданы третьему лицу, при образовании задолженности, обратилась к Федорову С. с требованием оплатить долг. Последний отказался это делать, сославшись на соглашение о переуступке.

   Васильева просит признать договор, заключенный между Шурагиным и Федоровым недействительным, и взыскать с Федорова сумму задолженности.

   Суд, рассмотрел материалы дела и выяснил, что согласно арендному соглашению, получение согласия на переуступку права аренды не требуется. Кроме того, ответчик предоставил доказательства уведомления Васильевой о сделке в виде почтового извещения о получении заказного письма истцом, которым и был направлен рассматриваемый документ.

   На корешке стояла подпись Васильевой. Истец рассказала, что действительно получила заказное письмо от Федорова, но в нем уведомления о сделке не было. В свою очередь, ответчик предоставил опись вложений, оформленный в отделении Почты России, которая подтверждает фактическое направление соответствующего извещения истцу.

   Суд пришел к выводу о том, что все законодательные нормы при заключении спорной сделки соблюдены и отказал в удовлетворении иска.

   Частые вопросы

   Можно ли продать участок в аренде по инициативе арендодателя, во время действия арендного соглашения, если арендатор против?

   В рассматриваемом случае, скорее всего, речь идет о досрочном расторжении договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя в связи с продажей объекта. Рекомендую внимательно ознакомиться с арендным соглашением. Если им предусмотрена возможность прекращения правоотношений по желанию одной из сторон в любое время, то владелец надела имеет право продать его до истечения срока аренды, но после расторжения договора.

   Чем отличается продажа права аренды земельного участка от субаренды?

   Переуступка аренды земельного участка – это передача прав и обязанностей по договору аренды новому арендатору. При этом, прежний пользователь после сделки, никакого отношения к правоотношениям не имеет. Субаренда – это такой вид передачи объекта во временное пользовании, когда предметом договора выступает земельный участок, не принадлежащий субарендодателю на праве собственности. Последний отвечает по арендному соглашению перед собственником надела и продолжает оплачивать аренду.

   Он не освобождается от своих прав и обязанностей.

   Можно ли выкупить арендованный земельный участок у собственника, если я построил на нем дом, но арендным соглашением выкуп не предусмотрен?

   Все зависит от правового статуса владельца земли. Если это частное лицо, то арендатору необходимо договориться с ним о выкупе участка, а затем заключить ДКП. Если надел является государственной или муниципальной собственностью, то гражданин вправе обратиться с заявлением о продаже земельного участка арендатору без проведения торгов.

   Заключение эксперта

   Продажа права на аренду земельного участка – это процедура, в результате которой права и обязанности прежнего арендатора переходят к новому. При этом, заключают договор о переуступке.

   Передать права и обязанности по арендному соглашению можно, если это не запрещено действующим российским законодательством или договором. В некоторых случаях может потребоваться согласие от собственника на сделку.

   Публикуем только проверенную информацию

   Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
   Стаж 16 лет
   Консультаций 30361

   Специализируется на вопросах жилищного и земельного права, а также оказывает юридические консультации по недвижимости. Помогает клиентам разобраться в решении самых сложных юридических кейсов.

   Топ-5 выгодных советов по переуступке прав аренды земельного участка: как оформить их продажу или передачу?

   

   Когда физическое или юридическое лицо заключает договор аренды земельного участка на длительный срок, предполагается, что данное лицо планирует использовать землю в течение определенного количества лет. Но бывают случаи, когда у лица, заключившего договор аренды, отпала необходимость в данном участке земли.

   Законодательство предусматривает два способа выхода из подобных ситуаций: пересдача надела, именуемая субарендой полный отказ от прав на данное землевладение и передача прав на него третьему лицу. Именно второй способ и подразумевает термин «переуступка права аренды».

   Определение правоотношений при передаче

   

   Под переуступкой понимается полная передача всех прерогатив использования земельного надела третьему ранее не заинтересованному лицу в соответствии с условиями первоначального договора.

   После того, как арендатор отказался от земли, то есть уступил свою позицию третьему лицу согласно договоренности, он лишается всех полномочий в отношении данного землевладения. К составленному ранее договору прилагается акт переуступки аренды и составляется соглашение о переуступке.

   Это важно! Соглашение, которое подтверждает акт переуступки, необходимо зарегистрировать.

   Отличие от субаренды

   Основное отличие аренды от соглашения по переуступке аренды состоит в том, что субаренда регистрируется между тремя лицами: арендодателем- собственником земли, арендатором и субарендатором. Если условия изначально составленного арендного контракта будут нарушены, то ответственность перед арендодателем будет нести арендатор.

   Согласно контракта переуступки права сдачи земли все обязательства арендатора берет на себя следующий арендатор, к которому перейдут все права и обязанности арендатора. Первоначальный арендатор вычеркивается из правоотношений между арендодателем и третьим лицом, к которому перешли права. Особенности составления также отличаются от субаренды и подлежат регистрации.

   Более детально ознакомиться с понятием субаренды вы можете в отдельной публикации, а в этой статье мы рассказывали об основных нюансах и требованиях к договору субаренды.

   Можно ли продать полномочия третьим лицам: обязанности по договору при покупке-продаже

   

   Пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ гласит, физическое или юридическое лицо, которое арендовало земельный участок у государства либо у частного лица, имеет право на продажу своих прав третьему лицу в соответствии со сроками действия договора.

   Таким образом, при продаже права сдачи землевладения, все возможностями арендатора переходят к новому арендатору, как и обязательства перед арендодателем: своевременная оплата аренды, использование землевладения в соответствии с условиями заключенного договора и т.д. (подробнее о правах и обязанностях, которыми наделяет стороны сделок договор аренды, мы рассказывали тут).

   Обратите внимание! Продажа права сдачи земли фиксируется составлением отдельного контракта, в котором заново прописываются условия оплаты и возмещения возможных убытков.

   Как оформить срок действия уступки?

   Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.

   Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.

   Как сделать грамотное соглашение: пошаговая инструкция

   Требования к оформлению и содержанию

   

   Контракт оформляется письменно и может быть заверен нотариусом, если стороны изъявляют такое желание. На нем проставляются подписи, даты и печати.

   Все дополнительные документы подписываются и заверяются печатями, если в сделке участвуют лица, применяющие печать. В контракте прописываются следующие пункты:

   1. Данные участников сделки.
   2. Дата составления соглашения о переуступке.
   3. Сведения землевладении.
   4. Сроки, в течение которых действует соглашение.
   5. Сумма арендной платы (должна совпадать с суммой, указанной в изначальном соглашении).
   6. Условия, при которых соглашение может быть расторгнуто.
   • Скачать бланк договора переуступки прав аренды земельного участка
   • Скачать образец договора переуступки прав аренды земельного участка

   Документы

   Соглашение, подписанное сторонами и заверенное печатями, необходимо зарегистрировать в земельном комитете. Для начала нужно подать следующий комплект документов:

   • Физические лица подают копию паспорта, юридические – выписку из госреестра (ЕГРЮЛ).
   • ИНН (для физических лиц) или ОГРН (для юридических лиц).
   • Заверенная печатью налоговой инспекции выписка, содержащая код общероссийских классификаторов (предоставляется только юрлицами).
   • Договор аренды (оригинал с подписями и печатями и распечатанная копия).
   • Кадастровая карта земельного участка.
   • Копия свидетельства о регистрации прав на землю, заверенная печать.
   • План уступаемого земельного надела, оформленный в масштабе 1:500.

   Регистрация договора

   Сделка о передаче полномочий на землевладение подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

   Соглашение не регистрируется только тогда, когда заключено только с физическим лицом и сроком менее чем 1 год.

   

   В Росреестр необходимо подать комплект документов:

   • Заявление.
   • Паспорт.
   • Документы, подтверждающие право собственности земельного участка.
   • Если передается земля сельхозназначения, с которой планируется сбор урожая, то подается подписанный документ из комитета по земельным ресурсам, подтверждающий согласование с ним.
   • Два подписанных договора о переуступке.
   • Согласия супругов сторон на пользование землевладением участком.
   • Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие.
   • Если участок переходит в залог, требуется согласие залогодержателя.

   Организации и юридические лица должны подать также следующие документы:

   • Бумаги, подтверждающие полномочия представителя организации.
   • Заверенные копии необходимых учредительных документов (устав ООО).

   Частые вопросы

   Нужно ли согласие собственника?

   Пункт 9 ст.22 ЗК РФ гласит, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои полномочия и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

   

   При этом не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.

   Если же арендатор планирует переуступить землевладение, взятое им в пользование на срок менее 5 лет, то ему потребуется заявление арендодателя-владельца земли о его согласии. Для этого сам владелец участка направляет заявление в адрес нанимателя о том, что он соглашается с возможностью арендатора уступить земельный надел новому арендатору.

   Каков период уведомления о сделке?

   Уведомление о том, что арендатор передает свои полномочия и обязанности в отношении землевладения новому арендатору направляется владельцу земельного надела в разумный срок после заключения соглашения в письменной или другой доступной форме, но так, чтобы арендатор был уверен в получении собственником данного уведомления.

   Если же уведомление не было направлено арендатором в разумный срок, то владелец земли имеет право потребовать компенсации убытков.

   Что такое разумный срок?

   Понятие разумного срока является спорным. В основном, данный термин фигурирует, когда речь идет о своевременном выполнении условий договора и регламентируется статьей 314 ГК РФ. Согласно этой же статье, самая популярная трактовка разумного срока – 7 дней.

   Зачастую, понятие разумного срока, порядок и сроки уведомления землевладельца регламентируются в местном Росреестре.

   Например, в Московской области (ч. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области») соглашением о сдаче землевладений регламентируется возможность арендатора на переуступку с согласия владельца земли своих обязанностей и полномочий по договору третьим лицам, если договор был заключен на срок до пяти лет.

   Каковы последствия несвоевременного оповещения?

   

   Если в ситуациях, прописанных в ст. 22 ЗК РФ и согласно п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», арендатор не уведомил арендодателя в разумный срок, установленный законом,собственник земельного участка вправе потребовать возместить убытки, которые он понес в связи с несвоевременным уведомлением.

   Основания для запрета на передачу

   В первую очередь, запрет на уступку накладывается тогда, когда он прописан в соглашении. Но даже если сам собственник земли не против переуступки, бывают ситуации, в которых переуступить право на землю нельзя:

   • Если постройки, возведенные на данном землевладении, построены без разрешения на соответствующую постройку.
   • Если данный земельный надел является спорным имуществом и в настоящий момент ведется его межевание, или выясняется его принадлежность в суде и иных инстанциях.
   • Если участок находится в залоге (например, арестован приставами).
   • Когда предыдущий арендатор не оплатил выкупную цену.

   Процесс переуступки права аренды не влечет за собой серьезных проблем. Доверить оформление необходимой документации можно как грамотному юристу, как и справиться самому. В настоящее время большинство сделок регистрируется через МФЦ, где специалисты помогут гражданам правильно оформить бумаги.

   Не лишним будет и знание хотя бы основных статей Земельного кодекса.

   Право на переуступку возможно только если изначальный договор был официально зарегистрирован. Поэтому так важно совершать сделки открыто, регистрируя их в соответствующих органах- в дальнейшем это может защитить вас от недобросовестных партнеров.