Можно ли аннулировать договор купли продажи квартиры

На практике договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по ряду оснований. В частности, договор купли-продажи дома или квартиры можно расторгнуть двумя путями:

— по согласию сторон или

— в судебном порядке.

Частью 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что стороны сделки могут добровольно подписать письменное соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости, если на это имеется их волеизъявление. В некоторых случаях данное условие может быть предусмотрено ранее заключенным договором купли-продажи либо об этом прямо указано в законе.

В остальных случаях заинтересованная в расторжении договора купли-продажи сторона может обратиться в суд по месту нахождения имущества с иском о принудительном расторжении договора. Как правило, суд рассматривает и удовлетворяет подобный иск в том случае, если стороной будут заявлены правильные основания, позволяющие установить факт нарушения договора или закона одной из сторон или обеими сторонами.

Например, если между продавцом и покупателем заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому существовала отсрочка или рассрочка платежа и впоследствии покупатель не выполнил обязательство по своевременной оплате, продавец вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора, указав период неоплаты и долг. В принципе, будет достаточно, чтобы покупатель просрочил выполнение обязательств более, чем на 1 месяц. Для этого заинтересованная в расторжении договора сторона может направить покупателю претензию, в которой указать причины расторжения договора и требования.

Направление претензионного письма позволит установить факт необоснованного уклонения от выполнения обязательств стороной и сократить время рассмотрения спора в суде. В некоторых случаях обязательный досудебный порядок урегулирования споров прямо указывается в договоре, и в этом случае направлять претензию или письмо уведомление о расторжении договора необходимо в обязательном порядке, ссылаясь на пункт договора купли-продажи недвижимости.

Добровольное расторжение договора

Если в договоре купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества не указано, что он прекращает действие (отменяется) в случае наступления определенных обстоятельств (невозможность перерегистрации права собственности, арест имущества продавца, несоответствие документов и пр.), то заинтересованная в расторжении договора сторона может предложить расторгнуть договор добровольно, указав срок и условия его расторжения.

Для этого направляется письмо-предложение, к которому прикладываются 2 экземпляра соглашения о расторжении договора, либо стороны могут подписать такое соглашение у госрегистратора в Росреестре. После подписания соглашения заинтересованная сторона подает соглашение на регистрацию. При этом присутствие второй стороны может быть необязательным, если документ подписан сторонами, а их подписи удостоверены нотариусом.

Кроме того, такое соглашение могут подписать представители сторон на основании нотариальной доверенности. После регистрации соглашения в Росреестре сделка будет отменена, соответственно регистрационная запись о праве собственности покупателя на недвижимость аннулирована.

Какие требования могут выставлены при добровольном расторжении договора:

1. Возврат покупателю денежных средств, ранее уплаченных по договору купли-продажи имущества в полном объеме.

2. Возврат недвижимого имущества продавцу в надлежащем состоянии.

3. Оформление акта возврата (приема-передачи) имущества.

В том случае, если недвижимое имущество изменено (реконструировано, улучшено, модернизировано) покупатель вместе с расторжением договора вправе потребовать возврата потраченных средств на содержание этого имущества в полном объеме. При этом покупателю необходимо доказать действительную сумму затрат, обоснованную документально (чеки, накладные, акты, договора и иные документы). Если стороны не придут к согласию о сумме компенсации затрат, то все равно могут подписать соглашение о расторжении, а потом оспаривать затраты в суде.

Почему лучше расторгнуть договор купли-продажи до судебного спора:

Во-первых, бремя по содержанию недвижимого имущества перейдет к продавцу, т.к. не будет находиться в собственности покупателя (не нужно оплачивать налоги или коммунальные платежи).

Во-вторых, при рассмотрении спора сам факт возврата имущества будет доказан, и суд удовлетворит иск о взыскании затрат (убытков) с второй стороны.

Судебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости

В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.

В иске о расторжении договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) указываются основания расторжения:

1) Нарушение сроков выполнения обязательств;

2) Нарушение прямых обязательств;

3) Основания по недействительности договора (подписание сделки неуполномоченным лицом, заключение сделки с несовершеннолетним лицом или недееспособным лицом, подписание договора под принуждением и т.д.)

Важно, чтобы до подачи иска была получена профессиональная консультация юриста (адвоката), который правильно определит основания для расторжения договора и обоснует факты нарушений. В противном случае суд может отказать в иске, и второй раз обратиться в суд по одному и тому же спору будет невозможно.

Когда не заявляется требование о расторжении договора купли-продажи

Если сторона докажет, что по всем существенным условиям не было достигнуто надлежащего соглашения в необходимой форме, то в этом случае, сторона заявит в суд о признании сделки купли-продажи незаключенной. Таким образом, сторона будет отрицать факт заключения договора, так как не соблюдены условия заключения сделки. Например, в договоре не указана цена сделки либо указана мнимая (нереальная) цена.

На практике стороны часто скрывают истинную сумму сделки в целях сокрытия реальной стоимости недвижимости и уменьшения суммы налогов, что является противозаконным. В этом случае, если стороной будет доказано, что фактическая сумма сделки по продаже недвижимости была выше, то сделка будет признана незаключенной. Фактически это притворная сделка, которая не подлежит признанию недействительной, так как ничтожна с момента ее заключения (подписания договора).

Следует учитывать, что бремя доказывания существенного характера нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества лежит на истце. Поэтому не стоит рассчитывать, что суд сам во всем разберется, а лучше доверить ведение дела и сбор доказательств опытному юристу с практикой ведения подобных судебных дел.

Практика и риски

В целом, на практике иски о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворяются не часто, т.к. стороны обычно заключают стандартный договор купли-продажи, в котором не прописаны моменты, позволяющие отказаться от договора в случае не выполнения стороной обязательств или возникновения препятствий. В этом случае суд исходит из принципа свободы заключения договора, установленного ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны изначально договариваются обо всех моментах и не могут ссылаться на иные источники.

Суд расторгает договор купли-продажи недвижимости в том случае, если можно доказать недействительность договора либо установить факт не заключения договора, либо установить нарушение закона в момент заключения сделки. К сожалению, судебная практика неоднозначна по данным спорам, так как в каждом случае суд руководствуется фактическими обстоятельствами дела. Суд учитывает: было ли фактически передано имущество покупателю, были ли действительно нарушены обязательства стороной или ею допущена неосмотрительность.

В частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что, если судом будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения стороны может отказать в иске.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи недвижимости предполагает специальную процедуру, результатом которой является прекращение обязательств сторон соглашения. Об основаниях и процедуре расторжения такого договора и пойдет речь в нашей статье.

Вам помогут документы и бланки:

• Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?
• Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?
• Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости
• Уведомление о расторжении договора
• Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости
• Итоги

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?

Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:

• соглашение сторон;
• судебное решение.

Вы можете найти образцы следующих договоров в наших статьях:

• Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости;
• Образец договора купли-продажи с обременением;
• Образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи.

При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:

• судьбы уже выплаченного задатка;
• оформления соглашения в той же форме, что и основной договор.

Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:

• существенное нарушение условий договора одной из сторон;
• прямо предусмотренный в законе способ расторжения договорных обязательств через суд.

Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.

Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.

Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.

Сделка может считаться недействительной в случаях:

• противоречия положений договора нормам законодательства;
• недееспособности одной из сторон сделки;
• заключения сделки с применением насилия, угроз или обмана;
• несоблюдения прав третьих лиц.

Об особенностях расторжения договора купли-продажи недвижимости рассказали эксперты КонсультантПлюс. Оформите пробный доступ к системе и читайте о нюансах ситуации для покупателя и для продавца. Это бесплатно.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?

Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.

Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:

• Если согласия между сторонами по указанному вопросу достигнуто, составляется соглашение о расторжении, которое передается в регистрирующий орган.
• Если соглашения по расторжению достигнуть невозможно, то следует обращаться в суд. Перед этим необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, то есть направить другой стороне уведомление о расторжении с предложением исполнить его в месячный срок. По истечении отведенного времени можно обращаться в суд с исковым заявлением. Процедуру регистрации перехода права при этом можно приостановить в порядке ст. 30 закона № 218-ФЗ по заявлению заинтересованной стороны сделки.

Порядок регистрации договора купли-продажи недвижимости описали эксперты КонсультантПлюс. Оформите пробный бесплатный доступ к системе и переходите в Готовое решение.

После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя.

Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.

Как написать уведомление о расторжении срочного трудового договора, мы писали здесь.

Как расторгнуть договор поставки, можно прочитать в статье.

Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости

При расторжении договора покупки недвижимости по соглашению сторон субъекты правоотношений должны оформить письменный документ (сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме), определяющий основной порядок и условия прекращения ранее заключенной сделки. Единой формы такого документа законодательством не предусмотрено, однако правоприменительная практика позволяет определить необходимый набор сведений, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении.

1. Реквизиты документа. В соглашении нужно указать название документа с указанием реквизитов договора, который расторгается, а также номера, даты и места составления самого соглашения.

2. Преамбула. Вступительная часть документа должна включать в себя данные продавца и покупателя по расторгаемому договору, и, если необходимо, данные документов, на основании которых действуют представители.

3. Основная часть соглашения. Этот раздел соглашения о расторжении должен содержать пункты:

• о расторжении конкретного договора (с указанием его идентификационных данных);
• прекращении обязательств сторон с момента расторжения;
• отсутствии претензий сторон друг к другу.

Дополнительно в тексте соглашения можно подробно определить судьбу переданного задатка, руководствуясь положениями ст. 381 ГК РФ.

4. Реквизиты (паспортные данные) и подписи сторон.

Когда можно получить повторно вычет НДФЛ за квартиру, мы писали в статье.

Уведомление о расторжении договора

Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.

Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.

В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:

• Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
• Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
• Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.

Об упрощенном порядке получения имущественного вычета мы писали в статье.

Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости

Нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с законодательством, не является обязательной. При этом некоторые правовые гарантии и особенности сдачи документов на регистрацию перехода права располагают к заключению его именно таким образом. Закономерно возникает вопрос о порядке расторжения такой сделки.

Основная процедура расторжения нотариального договора купли-продажи аналогична общей процедуре. Отличие состоит лишь в порядке оформления: при расторжении договора, заверенного у нотариуса, требуется нотариальное оформление и соглашения о расторжении.

Итоги

Расторгнуть договор покупки недвижимости возможно как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной из сторон. Однако порядок расторжения в этих случаях будет разным.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Заключили договор, а потом нашли новую, более подходящую вам квартиру? Или продавец не передал жилье в должном состоянии вовремя? А, может быть вы и есть продавец, и вам подвернулся другой, более сговорчивый покупатель? Все эти три ситуации объединяет одно — сторона сделки желает расторжения договора купли-продажи.

Если того желает и вторая сторона — все просто: заключили соглашение и покончили с этим. Но как быть, если кто-то не согласен? Какие есть варианты и как избежать негативных последствий?

Мы в Правовед.RU подготовили для читателей план действий для расторжения договоров практически в любой ситуации. Добавьте статью в закладки и морально готовьтесь: терпение и упорство — вот залог вашего успеха!

Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, договор купли-продажи квартиры можно разорвать только:

• по соглашению сторон — то есть, при обоюдном волеизъявлении и отсутствии претензий;
• по решению суда по иску одной из сторон договора в случаях, когда другая сторона существенно нарушила условия сделки.

Существенным нарушением условий договора считается нарушение, в результате которого пострадавшая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла по условиям этой сделки рассчитывать.

Например, если покупатель, несмотря на передачу ему объекта недвижимости, частично или полностью не уплатил продавцу выкупную сумму (определение ВС РФ № 78-КГ17-21 от 11.07.2017). Или, скажем, если уже после заключения договора у объекта недвижимости были выявлены скрытые недостатки, наличие которых проявилось впоследствии и не могло быть выявлено при заключении договора (определение ВС РФ № 16-КГ18-14 от 10.07.2018).

Читайте также

Кроме того, по закону возможно расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по обоюдному соглашению или по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки (п. 1 ст. 451 ГК).

Существенным признается изменение обстоятельств настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Отсюда первый вывод : отменить сделку можно либо по соглашению, либо по решению суда. Возможность расторжения договора в одностороннем порядке, лишь по уведомлению второй стороны, законодательством не предусмотрена.

Принципиальным является и момент расторжения . Сделать это можно только до момента, пока стороны не исполнили свои обязательства по сделке, то есть пока покупатель не передал деньги и на него в Росреестре не оформлен переход права собственности. Но исполнение договора только одной из сторон не является препятствием для расторжения сделки. Например, если покупатель зарегистрировал права на квартиру в Росреестре, но не уплатил продавцу оговоренную сумму, это не может быть препятствием для расторжения договора (п.

65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).

Читайте также

Второй вывод : по закону допустимо расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации в Росреестре, так и после такой регистрации. В таком случае суд должен не только расторгнуть договор, но и прекратить зарегистрированное в Росреестре право собственности покупателя. Пример — решение Новошахтинского райсуда Ростовской области № 2-1277/2018 от 24.09.2018.

По соглашению

Сразу рассмотрим наиболее простой и наименее затратный способ расторжения договора купли-продажи квартиры — по соглашению сторон. Главное здесь — обоюдное стремление сторон расторгнуть сделку при условии отсутствия претензий. Если взаимные претензии устранить не удается, придется решать вопрос в суде.

Если удалось, и стороны пришли к общему знаменателю — им необходимо составить соглашение о расторжении договора.

Соглашение совершается в той же форме, что и расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК). Это значит, что если договор оформлен у нотариуса, соглашение тоже придется удостоверять нотариально.

Если нет, то и соглашение можно составить в простой письменной форме.

Сторонам необходимо в свободной форме составить соглашение. В нем указать, что стороны расторгают такой-то договор о том-то заключенный тогда-то на таких-то условиях на основе обоюдного волеизъявления. Также необходимо указать, что каждая из сторон получит в результате и устранены ли обоюдные претензии.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи :

Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, до внесения соответствующей записи в ЕГРН необходимо отменить процедуру. Рассмотрение заявления о регистрации перехода прав может быть прекращено на основании нового заявления, поданного всеми сторонами договора купли-продажи или направленного нотариусом, если заявление о госрегистрации подавалось через него. В этом случае регистрационный орган прекращает регистрацию и уведомляет стороны об этом в соответствующем решении с указанием даты и причины (п. п. 2,3 ст.

31 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

В таком случае сторонам возвращается половина уплаченной ранее государственной пошлины (п. 4 ст.333.40 НК).

По решению суда

Расторжение сделки по решению суда — более трудоемкая и сложная процедура. Она предполагает обязательный досудебный, и только затем судебный порядок. Все сложно, ничего не поделаешь.

Разберем пошаговый порядок расторжения договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца/покупателя через суд.

Шаг 1. Направляем требование о расторжении договора

Закон предусматривает обязательный досудебный порядок.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).

Требование составляется в свободной форме. Рекомендуем составить его в виде письма, направленного второй стороне заказным письмом с уведомление о вручении или иным способом, позволяющим подтвердить факт отправки.

Если вы не соблюдаете досудебный порядок, отказ от договора купли-продажи через суд невозможен. Суд вынесет определение о возвращении иска заявителю (пп. 1 п. 1 ст. 135 ГПК).

Направив второй стороне требование и получив на него отказ, сторона может обратиться в суд повторно.

Шаг 2. Готовим иск и комплект документов

Основное требование такого иска — расторжение договора и возврат имущества обратно сторонам. Если истец — продавец, он требует обратно квартиру, если покупатель — деньги.

Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи
Образец искового заявления.docx ≈ 42 КБ
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.

Обратитесь к юристу!

К иску необходимо будет приложить:

• копии договора купли-продажи;
• копии платежного документа, подтверждающие факт оплаты (если истец — покупатель);
• копия передаточного акта (если истец — продавец);
• копия требования о расторжении договора и документ, подтверждающий его отправку ответчику;
• уведомление о направлении копии иска и документов ответчику (новое требование, действует с 01.10.2019);
• доверенность (в случае привлечения представителя);
• квитанция об оплате госпошлины и иные документы.

Не забудьте уплатить госпошлину. Ее размер зависит от стоимости спорного имущества и определяется по правилам пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК.

Максимальный размер госпошлины — 60 тысяч рублей.

Шаг 3. Подайте иск

Заявление направляется в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (п. 1 ст. 30 ГПК). Вместе с иском подайте ходатайство о применении мер обеспечения иска, чтобы до вынесения решения ответчик не смог распорядиться спорным имуществом (ст.

140 ГПК).

Шаг 4. Дождитесь назначения даты заседания и явитесь в суд

Посещайте все судебные заседания самостоятельно или направляйте своего представителя. Поддерживайте заявленные требования, давайте суду необходимые объяснения, представляйте дополнительные доказательства своей правоты. Если суд признает вашу правоту и ответчик не обжалует решение, в месячный срок с момента его вынесения оно вступит в силу.

Шаг 5. Обратитесь в Росреестр

Если права на квартиру успели перейти покупателю, а вы — продавец, обратитесь в Росреестр с решением суда. Судебный акт является основанием для прекращения права собственности покупателя и возвращения квартиры в собственность продавца (п. 65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).

Резюме

Конечно, описанный выше порядок — это универсальная модель. Безусловно, в отдельных жизненных ситуациях могут возникать дополнительные вопросы. Скажем, можно ли расторгнуть договор купли продажи по ипотеке?

Да, конечно, но тогда расторжению подлежит и ипотечный договор. Или, скажем, можно ли отказаться от договора, если квартира не понравилась? Нет, нельзя — покупатель должен был проявить должную предусмотрительность на этапе достижения договоренности о сделке.

Если вы не нашли ответ на ваш вопрос в материале — задайте его нашим юристам. Удачи!

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

Журнал Этажи
May 26, 2020 02:00

Пoкyпaтeль кyпил двyшкy в цeнтpe. Нaчaл peмoнт и зa лиcтoм гипcoкapтoнa oбнapyжил oгpoмнyю тpeщинy в нecyщeй cтeнe.

B этoй cтaтьe paccмoтpим кaк pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe гoc. peгиcтpaции и чтo дeлaть, ecли aннyлиpoвaть cдeлкy нeвoзмoжнo.

Двe cтaтьи ГК PФ oбъяcняют, чтo дeлaть, ecли пoкyпaтeль oбнapyжил в квapтиpe cкpытый изъян.

469 ГК PФ. Кaчecтвo тoвapa
Дoгoвop pacтopгaть нe нyжнo. Пpoдaвeц oплaчивaeт peмoнт квapтиpы или cнижaeт cтoимocть жилья.

Cтaтью пpимeняют в cлyчae, кoгдa изъян мoжнo ycтpaнить. Ecли тpeщинy нe зaлaтaть, a нecyщaя cтeнa oбвaливaeтcя, cyдья впpaвe aннyлиpoвaть cдeлкy.

Cтaтья 557 п. 2. Пocлeдcтвия пepeдaчи нeдвижимocти
Пoкyпaтeль имeeт пpaвo pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи и пoтpeбoвaть y пpoдaвцa вepнyть дeньги.

Cтaтью пpимeняют в иcключитeльныx cлyчaяx: кoгдa изъян oпaceн для жильцoв квapтиpы или eгo cлoжнo ycтpaнить.

Moжнo ли oтмeнить cдeлкy кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe peгиcтpaции

Moжнo, — ecли coблюдeны ycлoвия:

1. B квapтиpe нeвoзмoжнo или oпacнo жить
Чтoбы yзнaть, нacкoлькo oпacнa тpeщинa в cтeнe или пpoceвший пoтoлoк, вызывaют oцeнщикoв. Cпeциaлиcты ocмaтpивaют квapтиpy, дeлaют зaмepы тpeщины и дeлaют вывoд: cooтвeтcтвyeт ли квapтиpa тpeбoвaниям к жилым пoмeщeниям c yчeтoм нaйдeнныx изъянoв.

2. Уcтpaнить или oтpeмoнтиpoвaть изъян нeвoзмoжнo
Экcпepты peшaют, мoжнo ли oтpeмoнтиpoвaть квapтиpy. Ecли зaлaтaть тpeщинy нeвoзмoжнo или cтoимocть peмoнтa вышe пoлoвины цeны зa квapтиpy, cyд мoжeт pacтopгнyть дoгoвop.

3. Пpoдaвeц yмышлeннo cкpыл изъян
Пepeд пoкyпкoй квapтиpы пoкyпaтeль пoдпиcывaeт aкт пpиeмa-пepeдaчи жилья. Дoкyмeнт oзнaчaeт, чтo пoкyпaтeль ocмoтpeл жилплoщaдь и coглaceн кyпить квapтиpy, нecмoтpя нa нepoвныe пoтoлoчныe cтыки, cтapyю caнтexникy и вздyвшийcя пapкeт. Cyд вcтaнeт нa cтopoнy пoкyпaтeля тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвeц yмышлeннo cкpывaл изъян oт пoкyпaтeля, pиeлтopoв и юpиcтoв.

Moжнo ли pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы чepeз гoд

3aкoн пoзвoляeт pacтopгнyть дoгoвop и вepнyть дeньги зa квapтиpy eщe 3 гoдa пocлe пoкyпки.

Нa дeлe — yжe чepeз нecкoлькo нeдeль пpoдaвeц тpaтит дeньги нa нoвый дoм, oбyчeниe в BУ3e или ceмeйный oтпycк. Пoтoмy oткaзывaeтcя pacтopгнyть дoгoвop, и вce нyжнo peшaть чepeз cyд.

Pacтopгaть дoгoвop, ecли пpoдaвцy зaвeдoмo нeчeм плaтить – oпacный вapиaнт для пoкyпaтeля

Пocлe cyдa квapтиpy вepнyт бывшeмy влaдeльцy, a вoзвpaтa дeнeг зa жильe пpидeтcя ждaть дoлгo. Coкpaтить yбытки пoлyчитcя, ecли выгoднo пepeпpoдaть квapтиpy.

Moжeт ли пoкyпaтeль квapтиpы pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи в дpyгиx cлyчaяx

Ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти пpoпиcaны в cт. 450 ГК PФ:

1. Cyд aннyлиpyeт дoгoвop, ecли пpoдaвeц нe выeзжaeт из пpoдaннoй квapтиpы, oткaзывaeтcя вывoзить cвoю мeбeль и личныe вeщи.
2. Бывший влaдeлeц квapтиpы нe выпиcывaeтcя из квapтиpы или нe выпиcывaeт из нee cвoиx poдcтвeнникoв.
3. Нeпpeдвидeнныe cитyaции cдeлaли пoкyпкy квapтиpы cлишкoм cлoжнoй или нeвыгoднoй. Нaпpимep, пocлe peзкoгo cкaчкa кypca вaлют квapтиpa cтaлa cлишкoм дopoгoй.

Moжeт ли пpoдaвeц pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы

Пpoдaвeц имeeт пpaвo oбpaтитьcя в cyд, ecли пoкyпaтeль oткaзывaeтcя плaтить зa квapтиpy.

Ecли пpoдaвeц выигpaeт дeлo, cyдья oбяжeт пoкyпaтeля выплaтить пoлнyю cтoимocть квapтиpы — или pacтopгнeт дoгoвop, ecли пoкyпaтeлю нeчeм плaтить.

Кaк пoдгoтoвитьcя к пoдaчe иcкa

Bыcлaть пиcьмeннyю пpeтeнзию пpoдaвцy
Пpeтeнзию c пpocьбoй pacтopгнyть дoгoвop нaпpaвляют пpoдaвцy зaкaзным пиcьмoм. Ecли peшили пepeдaть пpeтeнзию личнo в pyки, нyжнo дoпoлнитeльнo cocтaвить pacпиcкy o пoлyчeнии.

Пoчтoвoe yвeдoмлeниe или pacпиcкy coxpaняют дo cyдa. Иcк мoжнo пoдaвaть чepeз 30 днeй пocлe пoлyчeния пpeтeнзии. Ecли пpoдaвeц пpиcылaeт пиcьмeнный oткaз, иcк пoдaют cpaзy.

Пoдгoтoвить дoкyмeнты для cyдa
Нeзaвиcимыe oцeнщики гoтoвят oтчeт o мacштaбax изъянa, гдe yкaзывaют диaмeтp пpoбoины в cтeнe или плoщaдь пpoгнившeгo пoлa.

К дoкyмeнтaм пoдкpeпляют фoтoгpaфии изъянa и пepeдaют cyдy. Нa cлyчaй aпeлляции нyжнo зaпpocить в экcпepтнoм бюpo дyбликaт дoкyмeнтoв или зaвepить кoпии y нoтapиyca.

Нaпиcaть иcкoвoe зaявлeниe
B иcкe пpoпиcывaют, чтo xoтят нe тoлькo pacтopгнyть дoгoвop, нo и вepнyть oплaтy зa квapтиpy. Пpoдaвeц нe oбязaн вoзвpaщaть дeньги, ecли cyд пocтaнoвил тoлькo pacтopгнyть дoгoвop. Чтoбы пoлyчить oплaтy, нyжнo пoдaть втopoй иcк c тpeбoвaниeм вepнyть дeньги.

Иcк oфopмляют в двyx экзeмпляpax или дeлaют кoпию. Oдин экзeмпляp пepeдaют в cyд, a втopoй oтпpaвляют пpoдaвцy квapтиpы.